Судьба земельного участка при переходе прав на недвижимое имущество

28.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судьба земельного участка при переходе прав на недвижимое имущество». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание

2. ВС соединил земельный участок и объект недвижимости на нем

2.1. Вопросы и ответы юристов

2.2. Условия перехода права собственности на земельный участок

3. Границы земельного участка не установлены. Особенности законодательства

4. Споры с объектами незавершенного строительства

5. Кто вправе зарегистрировать ОНС

6. Правовой режим ОНС до его госрегистрации

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы участка земли и всех располагающихся на нем объектов недвижимого имущества.

Согласно данному принципу все расположенные на участке земли объекты всегда следует его судьбе, кроме отдельных случаев, установленных на уровне федерального законодательства.

Даже несмотря на то, что в статье Земельного кодекса РФ прямо не установлено, что при переходе права собственности на объект недвижимого имущества новый собственник также получает и право на использование участка земли, на котором располагается данный объект, это правило применяется из-за принципа единства судьбы этих видов недвижимости.

Соответственно, собственник отчуждаемого участка должен обеспечить покупателю возможность стать владельцем всех расположенных на данной земле объектов недвижимого имущества. Эта норма устанавливается законом и действует даже в случае, когда переход зданий, строений и сооружений был не оговорен сторонами отдельно.

Данное правило обязательно должно соблюдаться даже при условии отказа от государственной регистрации подобного соглашения в органах Росреестра.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание

Согласно земельному законодательству в случае перехода права собственности на здание или сооружение от одного собственника к нескольким новым владельцам, порядок пользования участком земли, на котором располагается данный объект недвижимого имущества, должен определяться согласно долям.

Доли, согласно которым осуществляется право пользования участком земли, на котором располагаются постройки, должны определяться с учетом долей в праве собственности на приобретенное сооружение, здание.

Кроме того, порядок пользования участком может быть определен собственниками самостоятельно, для этого они имеют право заключить соглашение.

Согласно требованиям, установленным на уровне федерального законодательства, при осуществлении перехода права собственности на недвижимость, которая находится на чужом участке земли к другому лицу, он имеет право пользоваться данной землей в рамках существующих условий, установленных для прежнего собственника данной недвижимости.

Данное правило также распространяется и на случаи приватизации зданий, строений, сооружений, и на случаи перехода права, осуществленного по каким-либо сделкам, заключенным между физическими или юридическими лицами.

Соответственно, каждый покупатель сооружения, здания или строения, располагающегося на участке земли, который принадлежит продавцу на праве аренды или любого другого вида использования, непосредственно с момента государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимого имущества приобретает также право собственности на участок, занятый своей покупкой.

Данное правило действует во всех случаях, вне зависимости от того, был ли между сторонами заключен договор аренды земельного участка. Также эта норма распространяется и на случаи, когда такой документ все же был составлен, но арендодатель и арендатор не оформили его согласно требованиям законодательства.

Однако стоит отметить, что в случае, когда недвижимость, расположенная на участке земли, принадлежит собственнику на праве постоянного бессрочного пользования, земельный участок не может быть предоставлен. Такой собственник имеет право, установленное законом, заключить на данный участок земли только договор аренды.

Согласно требованиям, установленным в Земельном кодексе РФ, отчуждение здания, помещения или сооружения, находящегося на участке земли и принадлежащего одному собственнику, должно производиться только вместе с участком.

Выделяют несколько исключений из этого правила:

если происходит отчуждение части здания или сооружения, под которыми подразумевается отдельное помещение, находящегося на участке земли и принадлежащего одному и тому же лицу, если данную часть невозможно выделить в натуре совместно с частью участка;
если происходит отчуждение здания, сооружения или отдельного помещения, которое располагается на участке, изъятом из оборота;
если происходит отчуждение сооружения или отдельного помещения, которое располагается на участке по сервитуту.

Отчуждение здания, сооружения или помещения, которое находится на участке, ограниченном в обороте, при условии, что они принадлежат одному и тому же лицу, должно проводиться вместе с участком земли в случаях, когда на уровне федерального законодательство есть разрешение на предоставление подобного объекта недвижимости в собственность физического или юридического лица.

Земельным кодексом России установлен запрет на проведение отчуждения участка земли без находящихся на нем зданий, сооружений, при условии, что они принадлежат одному и тому же физическому или юридическому лицу.

Отчуждение доли в своем праве собственности на здание, сооружение или отчуждение только части такого объекта должно проводиться только при условии отчуждения соответствующей доли данного собственника в его праве на участок земли, непосредственно на котором располагаются здания и сооружения.

Запрет на отчуждение участка без расположенных на нем зданий и сооружений – это дальнейшее развитие закрепленного в законодательстве принципа о единой судьбе участка и всех расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Данный запрет в значительной степени ограничивает право собственности лица на принадлежащий ему участок земли, а также все расположенное на нем имущество. В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, осуществляя продажу принадлежащего ему участка, собственник также должен продать и все находящиеся на нем постройки, что не всегда может быть в его интересах.

Однако из этого правила есть и исключение, к примеру, если собственник из одного участка создает несколько отдельных участков и производит их оформление и постановку на кадастровый учет, он имеет право на отчуждение только одной части участка, непосредственно на которой и располагается объект недвижимого имущества.

Практика применения запрета регулируется Постановлением Пленума ВАС РФ, который определяет, что сделка, в которой воля сторон направлена на отчуждение сооружений без участка земли, на котором они расположены, при условии, что все данные объекты недвижимости принадлежат одному и тому же лицу, признается ничтожной.

ВС соединил земельный участок и объект недвижимости на нем

На уровне законодательства отдельно регулируются вопросы перехода права собственности для следующих категорий граждан:

иностранные граждане;
лица, не имеющие гражданства;
иностранные юридические лица.

Данные лица обязательно должны иметь преимущественное право покупки на заключение договора аренды или последующее оформление данного документа на чужой участок земли, на котором находятся принадлежащие им по праву собственности сооружения, здания или строения.

Данная норма следует принципу земельного законодательства, согласно которому каждый участок земли следует судьбе расположенных на него объектов недвижимого имущества.

Соответственно каждый гражданин России или юридическое лицо, которые обладают преимущественным правом собственности на участок земли, который располагается на приграничной или любой другой специальной территории государства, не имеет права продать такой участок, а равно и все располагающиеся на нем объекты недвижимого имущества иностранному гражданину или лицу без гражданства.

При этом отдельно стоит отметить, что подобные ограничения не распространяются на преимущественное право покупки для граждан Республики Беларусь или граждан Туркменистана, Киргизии, Армении и Казахстана, в силу заключенного с этими республиками международного договора.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Процедуру перехода права собственности на земельные участки (ЗУ) регулируют следующие положения законов РФ:

Законодательный акт	Функция
Глава 17 ГК РФ	Определяет особенности права собственности на землю и основания его возникновения.
Глава V ЗК РФ	Устанавливает основания возникновения прав на землю, ограничения по объектам, не подлежащим передаче в частную собственность или участию в сделках, а также особенности сделок купли-продажи с участием ЗУ.
ст. 130 ГК РФ	Закрепляет за ЗУ статус недвижимого имущества, которое невозможно переместить без нанесения ущерба его назначению.
п. 1 ст. 131 ГК РФ	Определяет необходимость регистрировать право собственности (в том числе его переход) на все виды недвижимого имущества в ЕГРН. Информация вносится по ходатайству правообладателя с выдачей соответствующей выписки или пометки на представленных документах. Информация о регистрации предоставляется по запросу любого лица в любом регистрационном органе, независимо от места проведения процедуры.
Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О госрегистрации недвижимости»	Устанавливает порядок регистрационных действий с объектами недвижимости, сроки проведения, требования к документам, основания для отказа или приостановления процедуры.

Кроме указанных федеральных нормативных актов, местные власти отдельных субъектов РФ могут издавать локальные акты, устанавливающие порядок переоформления земельного участка в собственность.

иностранные граждане;
лица, не имеющие гражданства;
иностранные юридические лица.

Условия перехода права собственности на земельный участок

Для перехода права требуется основание, подтвержденное соответствующими документами. Их возможный перечень установлен ст. 14 закона №218-ФЗ:

договора по гражданским сделкам (купли-продажи, дарения и пр.);
акт о приватизации;
свидетельство о наследовании;
акты федеральных или местных органов власти;
судебные решения.

Указанные документы подтверждают законность получения земли в собственность, но сам факт их существования не влечет юридических последствий по переходу права. Они наступают только после государственной регистрации этого факта и внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Факт государственной регистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права на землю как недвижимое имущество.

Соответственно только наличие в Росреестре сведений о ЗУ, его характеристиках и новом собственнике будет подтверждением на полноценное владение, пользование и распоряжение объектом по своему усмотрению. При этом в отношении земельных наделов нужно учитывать следующие нюансы:

Все имеющиеся обременения на землю по умолчанию сохраняют свою актуальность, независимо от смены собственника (если иное не предусмотрено условиями договора или требованиями законодательства).
Для объектов под залогом регистрация смены собственника возможна только по согласию залогодержателя.
Возможны одновременные регистрационные действия в отношении самого участка и размещенных на нем объектов капитального строительства (например, для жилого дома и земли под ним).

Границы земельного участка не установлены. Особенности законодательства

При переходе права на землю, один субъект теряет прежние права, а другой их приобретает. Участки земли представлены следующими вариантами:

Собственность. Согласно категориям земель, собственность может находиться в частном владении или быть на балансе государства. При частной собственности распорядителями участков выступают физические и юридические лица, владеющие землей по праву собственности. Отношения регулируются п. 1 ст. 15 ЗК РФ. Согласно положениям закона, собственность не может находиться в руках иностранных граждан или нерезидентов РФ. Государственная собственность на землю состоит из федеральной, муниципальной и земель субъектов Российской Федерации по территориальному принципу.
Бессрочное пользование. Суть перехода прав на землю при бессрочном (постоянном) пользовании заключается в предоставлении наделов государственным ведомствам. Постоянное пользование землями не может распространяться на физических или юридических лиц. Процедура регулируется статьями ЗК РФ и некоторыми федеральными актами.
Пожизненное наследуемое владение земельными участками. Правоотношения на указанный вид собственности не допускаются в пользу граждан.
Земли в арендное пользование. Выделяются из государственной или муниципальной собственности в пользование физическим/юридическим лицам. Правовые условия на землю закрепляются арендным договором между субъектами.
Сервитут. Различают частный и публичный сервитут – пользование земельными наделами в рамках муниципального строительства или обработки угодий.

Отчуждение ЗУ – комплекс действий по передаче права собственности (то есть владения, пользования и распоряжения) на объект от нынешнего собственника другому лицу на возмездной или безвозмездной основе.

Передача земли по доверенности, в аренду или доверительное управление не является отчуждением. Поскольку в этом случае не передается право распоряжения объектом, и собственник остается неизменным.

Виды отчуждения:

Добровольное – собственник является инициатором по передаче своего имущества в собственность другому лицу посредством заключения соответствующего договора (купли-продажи, дарения, обмена, пожизненной ренты и пр.)
Принудительное – проходит без учета мнения собственника на основании документа (обычно решения суда), где изложены причины и основания таких действий. Например, при ненадлежащем использовании земли, конфискации в счет выплаты штрафов и пр.

Согласно ст. 52 ЗК РФ, процедура проходит с учетом требований гражданского законодательства и обязательным переоформлением смены собственника. При этом учитывается перечень земель, для которых проведение процедуры невозможно в принципе или требует на это специального разрешения (ст. 27 ЗК РФ). К таким относятся:

природные заповедники и национальные парки;
особо ценные объекты культурного наследия;
места воинских и гражданских захоронений;
объекты из состава лесного фонда;
загрязненные земли (радиоактивными веществами, опасными отходами);
используемые для линий коммуникаций и связи в интересах защиты государственных границ, объектов космической инфраструктуры, производства ядовитых веществ и пр.

Один из основных документов для перерегистрации – заявление установленного образца. Специальный бланк выдается в момент личного обращения за услугой. Как правило, его заполняет регистратор, а заявитель только проверяет внесенную информацию, заверяя ее собственной подписью с расшифровкой фамилии.

При подаче почтой или в электронной форме заявитель заполняет заявление самостоятельно. Для этого можно использовать представленный ниже бланк, где следует указать:

основания для государственной регистрации;
личные данные заявителей (бывшего и будущего собственников);
технические и кадастровые характеристики ЗУ;
желаемый способ получения документов по окончании регистрации.

Кроме заявления, для проведения регистрационных действий требуется пакет документации, подтверждающей правоспособность заявителя:

Паспорт. Подтверждает личность заявителя и законную возможность обращаться за регистрационными действиями.
Межевой план земельного участка. Обозначает четкие границы территории, на основании которых данные вносятся в Государственный реестр. В случае отсутствия нужно предварительно заказать план у аттестованного кадастрового инженера. С 2021 года любые сделки с ЗУ, не прошедшими процедуру межевания, запрещены.
Документальное основание для перерегистрации. Если это будет договор имущественной сделки (например, купли-продажи), его следует подавать минимум в 3-х экземплярах.
Правоустанавливающие документы предыдущего собственника.
Квитанция об оплате госпошлины (о ее размерах ниже). Платеж совершается от имени нового владельца ЗУ.

В отдельных ситуациях перечень может быть дополнен дополнительными разрешениями:

Нотариально заверенной доверенностью, если от имени одной из сторон в процессе перерегистрации принимает участие представитель.
Согласием супруга на сделку (если сторона состоит в браке) или справкой об отсутствии брачных отношений. Для отчуждения земельного участка, который не относится к совместно нажитому в браке имуществу, получать разрешение второго супруга не нужно.

Как разъяснило Минэкономразвития России в письме от 22.12.2016 No 39682-ВА/Д23и, государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет по правилам нового Закона о госрегистрации недвижимости должны осуществляться одновременно, за исключением случая, когда государственный кадастровый учет может быть осуществлен на основании документов (содержащихся в них сведений), представленных для государственной регистрации прав, и отсутствуют иные основания, препятствующие государственной регистрации прав. Поэтому если в Росреестр будет представлено заявление о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета, регистрирующий орган приостановит государственную регистрацию прав на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 нового Закона о госрегистрации, пока заявитель не предоставит все необходимые в том числе и для кадастрового учета документы.

Иными словами, на практике это означает, что при совершении сделок с участками, не имеющими установленных границ, его собственник все равно будет вынужден провести межевание и установить границы — в противном случае за покупателем право собственности на землю не зарегистрируют.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если в ГКН в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в п. 1 ст. 19 настоящего Федерального закона.

право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном старым Законом о госрегистрации порядке;
земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;
подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю; n права возникли в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, образован путем перераспределения такого земельного участка и земельного участка, находящегося в собственности гражданина;
иные установленные законом случаи.

Как видно, перечень исключений достаточно широк, поэтому на практике сделки в отношении участков с неустановленными границами были весьма распространены.

Как будет формироваться практика по применению новых норм, будет видно со временем. В любом случае обладателям земельных участков с неустановленными границами следует иметь в виду, что отсутствие сведений о границах земельного участка с большой вероятностью повлечет отказ в государственной регистрации прав на такой участок при попытке его отчуждения, в целом затруднит распоряжение земельным участком или создаст ситуацию, за разрешением которой придется обращаться в суд. С учетом наметившейся тенденции собственникам земельных участков с неустановленными границами целесообразно как можно оперативнее задуматься об их установлении.

В этом деле суд отклонил доводы Росреестра, отказавшего заявителю в регистрации права собственности на земельный участок, об отсутствии сведений о координатах характерных точек границ этого участка. Суд обратил внимание, что отметка в кадастровой выписке от 2015 г. о неустановлении границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства (при наличии описания местоположения границ земельного участка) свидетельствовала лишь о том, что сведения о границах учтены в новой системе координат, притом что в кадастровом плане от 2005 г. сведения о координатах характерных точек границ этого земельного участка содержались.

Таким образом, суд признал правомерным описание границ, которое существовало до введения старого Закона о кадастре. Довод Росреестра о возможности в данном случае отказать в госрегистрации в силу абз. 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации суд отклонил.

Земельный участок – это часть территории, границы которой четко определены, описаны и удостоверены надлежащим образом. Право собственности является ключевым имущественным правом на земельный участок. Оно подразумевает сочетание трех правомочий – владения, пользования и распоряжения объектом. Для того, чтобы собственник мог беспрепятственно использовать свои права, требуется провести процедуру государственной регистрации в установленном порядке.

Государственная регистрация прав в отношении земельных участков осуществляется при следующих процедурах юридического характера:

· оформление права собственности и внесение в ЕГРН данных о новом или ранее выданном земельном участке;

· переход имущественных прав в результате совершения различных сделок с земельным участком;

· переоформление права собственности в порядке наследования;

· оформление обременений, таких как залог, аренда на длительный срок и т.д.

После внесения информации в ЕГРН в общем реестре будут содержаться все данные об объекте недвижимости. Если говорить о земельном участке, то это:

· адрес местоположения;

· координаты местоположения;

· площадь земельного участка;

· категория земель и вид разрешенного использования объекта;

· наличие/отсутствие строений;

· наличие/отсутствие обременений в виде аренды, залога и др.;

· наличие/отсутствие ограничений в виде ареста, сервитута и др.;

· иная информация, имеющая отношение к объекту недвижимости.

Регистрационные действия совершаются в следующей последовательности:

1. Сбор необходимых документов и их подача в Росреестр или МФЦ.

2. Прием пакета документов от заявителя с целью проведения регистрационных действий.

3. Проведение юридической экспертизы полученного пакета документов, удостоверение их законности.

4. Внесение в ЕГРН данных.

5. Выдача заявителю документов и актуальной выписки из ЕГРН, подтверждающей факт проведения регистрации земли.

Регистрация будет считаться завершенной после внесения данных в Единый госреестр.

Законодательством установлен перечень обязательных документов, которые необходимо предоставить для регистрации прав. В этот список входит:

· заявление о регистрации и внесении записи в ЕГРН;

· документ, подтверждающий личность заявителя – общегражданский паспорт;

· доверенность, если от имени собственника действует его представитель;

· правоустанавливающие документы, которые являются основанием для возникновения прав – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.;

· квитанция об оплате государственной пошлины.

Документы необходимо передать сотруднику Росреестра или МФЦ для совершения им необходимых действия по регистрации прав. Важно учесть, что в случае передачи заявления через МФЦ срок регистрации увеличится на 2-3 дня. Обычно срок составляет 5-7 рабочих дней.

Стоимость регистрации права собственности на земельный участок определяется в ст. 333.33 НК РФ. Она составляет 2 000 рублей для граждан и 22 000 рублей для организаций. Однако из этого правила есть исключения:

1. При регистрации права собственности на земельный участок гражданами для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, целей огородничества, индивидуального жилищного строительства или возведения личного гаража стоимость составит 350 рублей.

2. Если регистрируется земельный участок сельскохозяйственного назначения заявитель обязан заплатить госпошлину в размере 350 рублей.

3. Если регистрируется доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения, это обойдется заявителю в 100 рублей.

Уполномоченные органы могут приостановить выполнение услуги или отказать в регистрации. Основаниями для приостановления является:

· инициатива заявителя, оформленная в письменном виде с указанием причин и срока приостановления;

· поступление заявления о возврате документов без проведения регистрационных процедур от одной из сторон сделки;

· решение суда о приостановлении процедуры;

· наличие акта о наложении ареста на земельный участок или акта о запрете на совершение в отношении участка определенных действий;

· сомнения сотрудника Росреестра в наличии оснований для проведения регистрации.

Это не исчерпывающий список причин. Полный перечень прописан в ст. 26 ФЗ №218.

Росреестр может отказать в предоставлении услуги по следующим основаниям:

1. Заявитель обратился за регистрацией права, которое не может быть зарегистрировано на законных основаниях.

2. Документ, который является основанием для регистрации имущественных прав признан недействительным.

3. Заявитель не имеет правомочия распоряжаться юридической судьбой земельного участка.

4. Заявитель не предоставил документы, необходимые для проведения регистрации.

В ЕГРН вносятся данные о правах на любое недвижимое имущество. Росреестр необходимо оповещать о возникновении права собственности, ограничений и обременений. В противном случае они не вступят в законную силу. Сведения, внесенные в ЕГРН – это единственное юридическое доказательство зарегистрированных прав на недвижимость.

Если объект недвижимости не стоит на кадастровом учете, его можно поставить единовременно с регистрацией имущественных прав или сделать это предварительно. Единовременная постановка на кадастровый учет и регистрация прав практикуется чаще всего на вновь созданные объекты недвижимости. Например, на построенный на земельном участке дом. Постановка на кадастровый учет осуществляется бесплатно, а вот внесение данных в ЕГРН – платная услуга.

Для регистрации имущественных прав на строение потребуется собрать пакет документов. Полный перечень необходимых бумаг зависит от конкретной правовой ситуации.

Подать документы можно одним из нескольких способов:

1. Лично. Потребуется явиться в Росреестр или МФЦ с пакетом документов. Уполномоченный сотрудник заберет бумаги и выдаст расписку в их получении. В расписке будет указана дата готовности документов. Потребуется посетить ведомство повторно, чтобы забрать бумаги и актуальную выписку из ЕГРН.

2. По почте. Документы могут быть отправлены в Росреестр по почте. В этом случае направляется заказной пакет с описью вложений и уведомлением о вручении.

3. В онлайн-режиме. Можно отправить документы в электронном виде на официальном сайте Росреестра. Для этого потребуется наличие усиленной электронной цифровой подписи.

4. На дому. Некоторые категории граждан вправе пригласить сотрудника Росреестра домой для совершения необходимых юридических действий. К таким гражданам относятся инвалиды I и II групп, ветераны военных действий. Услуга «Выездное обслуживание» оказывается на безвозмездной основе.

По итогам проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество заявитель получает выписку из ЕГРН. В ней содержатся сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Эти данные считаются актуальными и достоверными на момент выдачи документа. Как правило, для совершения сделки в отношении объекта недвижимости может потребоваться заказать новую выписку из ЕГРН. С 2017 года выписка из ЕГРН заменила собой свидетельство о праве собственности.

Собственники недвижимости могут обезопасить себя и запретить совершение каких-либо действий юридического характера без своего личного присутствия. Иными словами, никто не сможет обратиться и пройти процедуру государственной регистрации перехода прав, ограничения или обременения, а также прекращения правомочий в отношении конкретного объекта недвижимости без присутствия действующего собственника.

В этом случае уполномоченный орган будет отклонять любые действия со стороны третьих лиц зарегистрировать любые права на недвижимость без объяснения причин. Исключением будет только соответствующее решение судебного органа или официальное требование судебного пристава-исполнителя. В случае необходимости собственник может отменить это ограничение.

Если в ЕГРН была занесена какая-либо запись, с которой вы не согласны, вы вправе оспорить ее внесение в судебном порядке. Для этого потребуется иметь веские основания, которые вы сможете доказать в процессе разбирательства по делу.

Если у вас возникли сложности в отношении государственной регистрации прав на земельный участок или строение, обращайтесь к профессиональным юристам в Москве и Московской области. Это поможет избежать правовых проблем и достичь нужных целей в короткие сроки. Позвоните или напишите нам для консультации.

Переоформление имущественных прав регулируется в ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Эта процедура подразумевает изменение вида права, который был зарегистрирован в Росреестре ранее. Например, может потребоваться переоформление права аренды на право собственности.

Отчуждение прав на недвижимость осуществляется в том случае, когда передающая сторона является собственником объекта и может подтвердить это документально. Если владелец не успел провести процедуру официальной регистрации права собственности на недвижимость, отчуждение может быть осуществлено только после этого.

Процедура перерегистрации состоит из нескольких этапов:

1. Подписание предварительного договора и внесение авансового платежа, если это требуется. Это не обязательный этап, но он используется в юридической практике довольно часто.

2. Сбор и подготовка пакета документации.

3. Подписание основного договора. Перевод второй части установленной в соглашении суммы.

4. Регистрация перехода имущественных прав в Росреестре.

5. Фактическая передача объекта недвижимости.

Перерегистрация недвижимого имущества осуществляется на следующих основаниях:

· гражданин является владельцем участка по праву постоянного бессрочного пользования;

· землепользователь владеет участком на основании права аренды;

· гражданин использует землю по праву пожизненного наследуемого владения.

После того, как процедура перерегистрации имущественных прав будет завершена, первоначальный собственник теряет все вещные права в отношении земельного участка.

Для переоформления потребуется предоставить следующие документы:

· общегражданские паспорта или иные документы, подтверждающие личности участников сделки;

· нотариальная доверенность, если интересы одной из сторон представляет доверенное лицо;

· документы, подтверждающие факт проведения сделки;

· технический план на участок;

· квитанция об оплате государственной пошлины;

· акт приема-передачи земельного участка.

Размер госпошлины для физических лиц составляет 2 000 рублей за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством.

Срок переоформления имущественных права составляет 5-9 рабочих дней в зависимости от способа подачи документов. По истечению этого времени заявитель получает на руки переданные ранее оригиналы бумагу, а также актуальную выписку из ЕГРН.

В зависимости от ситуации процедура переоформления прав на земельный участок может иметь определенные особенности. Например, чтобы осуществить перерегистрацию на основании проведения купли-продажи необходимо предварительно поставить объект недвижимости на кадастровый учет. Переоформление осуществляется на основании договора купли-продажи. Его необходимо предоставить в Росреестр в трех экземплярах – по одному для каждого участника сделки и один для ведомства.

Близкому родственнику можно передать имущественные права с помощью оформления дарственной. В этом случае не придется платить подоходный налог, если сделка совершается между близкими родственниками. К примеру, если земельный участок передается от матери к сыну. Кроме того, такой способ требует минимума документов.

Важно также учесть, есть ли у действующего собственника супруг или супруга. Если имущество было приобретено в браке, оно является совместной собственностью мужа и жены. Для его отчуждения и передачи другому лицу потребуется оформить письменное согласие второго супруга на проведение сделки. Согласие должно быть оформлено нотариально. В противном случае сделка может быть признана недействительной, а все ее последствия будут аннулированы.

Отдельно стоит упомянуть про переоформление имущественных прав в порядке наследования. В зависимости от того, как именно происходит вступление в права наследства – по закону или по завещанию – процедура перерегистрации будет отличаться.

Переоформление имущественных прав можно осуществить через полгода после смерти наследодателя. В этот период потребуется обратиться к нотариусу и официально вступить в права наследования. Нотариус выдает свидетельство, подтверждающее, что наследник вправе переоформить недвижимость на свое имя. Обращаться потребуется в Росреестр.

Вопросы регистрации имущественных прав и переоформления – это довольно непростая область юриспруденции. Она регулируется многими областями права, среди которых гражданское, земельное, наследственное, семейное и прочие. Разобраться во всех тонкостях процедур может только профессиональный юрист.

Для получения юридической помощи в Москве и Московской области вы можете обратиться в нашу компанию. Мы окажем содействие в вопросах регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество. Звоните нам по указанному номеру телефона или пишите в специальной форме, предусмотренной на сайте. При поддержке профессионального юриста вы сможете добиться желаемого исхода дела в короткие сроки.

Ваш комментарий

Введите имя

Существуют различные виды ограничений прав на землю. Не всегда этот процесс связан с ненадлежащим использованием объекта. Права на собственность прекращаются, если владелец продал недвижимость. Нередко процедура запускается, когда у собственника есть долги перед банком или другими официальными структурами, когда имущество конфисковано по решению суда.

Итак, рассмотрим некоторые виды ограничений на земельный участок, установленные действующим законом:

Ограничение в пользовании участками расположенных в зонах с особыми условиями пользования территорией. В качестве примера такого ограничения можно привести санитарно-защитную зону для котельных на угле и мазуте первого класса опасности. Данная зона составляет 1 000 м.
Ограничения, связанные с условиями окружающей среды. В пределах границ земельного участка может находится зона памятников природы, естественной среды обитания и пути миграции диких животных, объект культурно истерического наследия. В данном случае в качестве примера можно привести расположенный в пределах границ вашего земельного участка памятник.
Земельные участки, изъятые из оборота. Среди примера таких земельных участков можно выделить участки, на которых расположены заповедники, либо же участки, на которых расположены объекты вооруженных сил РФ, кладбища.
Земельные участки, ограниченные в обороте. К таким относятся земли лестного фонда, участки, предназначенные для производства ядовитых и наркотических веществ и так далее.

Действующим земельным законодательством предусмотрена возможность установления ограничения как на определённый срок, так и бессрочно. И в том и в другом случае стоит отметить, что в случае отчуждения земельного участка, то есть его перепродажи или же, например, дарения, установленные ограничения сохраняют свое действия. В связи с чем, при приобретении любого земельного участка, рекомендуем Вам обращать внимание на наличие действующих ограничений, дабы избежать препятствия в полноценном пользовании участком.

Законный порядок установления ограничений прав на земельные участки включает множество обязательных этапов, среди которых предварительное оповещение владельца, прохождение многочисленных комиссий для подтверждения факта ненадлежащего использования земли. Если порядок нарушается, собственник имеет возможность оспорить решение исполнительного органа и обратиться в суд.

Любое ограничение, принятое тем или иным органом государственной власти, а также решения суда, которыми установлены ограничения прав подлежат государственной регистрации. Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию ограничений в Российской Федерации является Росреестр. На основании документов и по заявлению заинтересованных лиц, Росреестров в Единый государственные реестр недвижимости вносятся сведения о государственной регистрации ограничения.

Таким образом выявить наличие действующих ограничений достаточно просто. Для этого Вам необходимо запросит в МФЦ сведения из ЕГРН об объекте недвижимости. В соответствующей графе выписки, вы увидите наличие ограничений.

Споры с объектами незавершенного строительства

Так земельное законодательство предусматривает возможность обжалования установленного ограничения. Такой обжалование производится исключительно в судебном порядке. Рассмотрим порядок обжалования ограничения на примере акта органа местного самоуправления о принятии ограничения:

Ознакомление с актом, устанавливающим ограничения прав на землю.
Анализ и выявление оснований для обжалования акта органа;
Подготовка административного искового заявления;
Подача заявления в суд. Административное исковое заявление подается в суд по месту нахождения органа гос. власти или по месту жительства/нахождения истца.
Рассмотрение дела по существу;
Принятие решения. В случае положительного исхода дела, суд признает незаконным тот или иной акт, которым установлены ограничения. Такое решения будет являться основанием для исключения из ЕГРН сведений об ограничениях на земельный участок.

Как указывалось, выше, сервитут представляет собой некоторое ограничение прав в использовании земельном участке. Среди сервитутов выделяют частные и публичные.

К публичным относятся сервитут, которые устанавливаются законом или актом государственного органа. Направлен такой сервитут, как правило в отношении неопределённого круга лиц. Среди примера можно выделить ситуацию, когда единственный возможный проход или проезд к пляжу, проходит через Ваш земельный участок.

Частный сервитут устанавливается по заявлению и обращению конкретного заинтересованного лица. Например, можно взять ситуацию, когда проезд к земельному участку заинтересованного лица, проходит через Ваш земельный участок. Устанавливается такой сервитут по соглашению собственников, или в судебном порядке.

Среди основных оснований для оспаривания и как следствия прекращения действия сервитута, можно выделить следующее:

Отпала необходимость в ограничении права пользования участком. То есть часть земельного участка, в пользование которой было ограничено, не используется заинтересованными на то лицами. В данном случае вполне логично прекращение сервитута земельного участка.
В связи с установлением сервитута, земельный участок не может быть использован в соответствии с его назначением. Оспаривание проходит по правилам искового производства, путем подачи заявления в суд.
Возмещения убытков правообладателям земельных участков, права которых ограничены.

Как указывалось, выше существуют различные виды ограничения прав собственников участков. Так, например, по вашему земельному участку может проходить сеть газопровода, или иных линейных объектов. Безусловно данные объекты необходимо обслуживать. Такие действия со стороны организаций в отношении, которых ограничены ваши права, могут негативно сказаться на земельном участке. Так, например, строительная техника, обслуживающая газовую сеть или же сеть водопровода, может разворотить все насаждения, которые находятся в пределах вашего земельного участка. В связи с чем у вас возникает право компенсации убытков, вызванных такими действиями.

Соглашение о временном занятии участка между собственником или лицом в пользу которого заключено соглашение;
Сервитут;
Акт органа государственной власти;
Решение суда;

Убытки, о которых идет речь в настоящем подпункте, возмещаются из бюджетов соответствующих органов, или лицами в отношении которых были установлены ограничения. Для определения убытков министерством экономического развития разработаны целые методические рекомендации. С их помощью Вы можете самостоятельно попробовать рассчитать их размер. Помимо всего прочего стоит также учесть, что Вы вправе предъявить требование о взыскании упущенной выгоды, которая сформировалась в результате установления ограничений, а также компенсации расходов на восстановление земельного участка.

Официальное ограничение прав на земельный участок подтверждается документально. Это решение принимается в течение месяца после запуска соответствующей процедуры. Помощь и совет нашего адвоката по земельным спорам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» поможет Вам защитить свои права при прекращении и ограничении земельный прав: профессионально, на выгодно согласованных условиях и в срок.

Звоните прямо сегодня и мы начнем вместе решать проблему!!!

Кто вправе зарегистрировать ОНС

Основные положения регулирования оборота земель устанавливаются Гражданским кодексом РФ, а особенности – Земельным кодексом РФ. Существует несколько форм собственности:

государственная – земли, которые не находятся в собственности у граждан или муниципалитета;
муниципальная – наделы, отданные муниципальным образованиям при разграничении государственной собственности и законодательно признанные такими;
частная – участки сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

В отношении некоторых земель государственной и муниципальной собственности установлены ограничения оборота – участки, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ, нельзя передавать в собственность и приватизировать.

Территории, находящиеся в частной собственности, как и другое имущество, подлежат передаче по наследству, дарению, продаже, или передаются другим способом. Это называется отчуждение земли:

в возмездной либо безвозмездной форме;
добровольное или принудительное.

От того, какой объем прав передается при заключении сделок, последние можно разделить на 2 группы:

купля-продажа, мена, дарение, выкуп участка. Предполагается передача всех прав на владение, пользование и распоряжение, в соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса РФ;
аренда, передача по доверенности или доверительное управление. Осуществляется лишь временная передача права пользования, поэтому отчуждением такие сделки не являются.

Более полно правовые аспекты отчуждения раскрыты в статье «Общая характеристика сделок с земельными участками».

Любое распоряжение имуществом возможно, лишь если участки прошли процедуру регистрации права собственности и поставлены на кадастровый учет в соответствии с Законом РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Только наличие информации о земельном участке с отображением основных характеристик в Росреестре является подтверждением законных прав на обладание им. Соблюдение этого условия делает возможным полноценное владение и распоряжение наделом в соответствии с гражданским законодательством, определяющим что такое отчуждение земельного участка.

Для граждан доказательством права собственности и подтверждением регистрации в Реестре является кадастровый паспорт.

Все условия сделки оговариваются в договоре, который составляется в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и органа государственной регистрации.

Если надел принадлежит несовершеннолетнему гражданину или находится в общедолевой собственности, предусматривается нотариальное удостоверение.

Факт перехода собственности при отчуждении земли удостоверяется государственной регистрацией в соответствии с Законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно Земельному кодексу РФ, гражданам могут быть предоставлены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для отвода, в соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ, служит:

решение органа исполнительной власти,
договор безвозмездного использования;
договор купли-продажи (проведение торгов, аукционов, конкурсов).

Нюансы передачи гражданам федеральных и муниципальных земельных наделов обсуждаются в материале «Отвод земельного участка».

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться наделом по своему усмотрению, в том числе отчуждать землю. Передача прав на нее классифицируется следующим образом:

добровольная передача: купля-продажа, мена, дарение;
отказ собственника от законного права (рента);
принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда о прекращении права собственности.

Любое отчуждение должно происходить в соответствии с законом, иначе завладение землей будет считаться самовольным захватом либо неправомерной передачей участка.

Занятие надела без правовых оснований является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ.

Отчуждение земельных участков по воле собственника регулируют нормы гражданского законодательства о сделках и договорах. Как правило, в этой двухсторонней сделке присутствует передающая и принимающая сторона.

Право собственности переходит после заключения договора и регистрации изменений в Россреестре, иногда при согласии третьих лиц. Например:

отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности, требует согласия всех владельцев;
отчуждение земель сельскохозяйственного назначения возможно только при отказе от преимущественного права покупки муниципальных органов;
отчуждение надела, приобретенного в период брака, происходит при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Участниками сделки могут быть физические и юридические лица, государство и муниципальные органы.

Способы отчуждения частной собственности условно разделяются на 2 группы:

экспроприация, в основе которой лежат общеполезные цели;
конфискация – санкция за правонарушение.

Конфискация земельного надела, находящегося в частной собственности, возможна только по решению суда в случаях, когда участок используется не по назначению либо не используется совсем. В некоторых случаях предполагается принудительное изъятие участков без компенсации стоимости недвижимости:

При экспроприации возможно изъятие земельных наделов для нужд государства или муниципалитета в национальных интересах, для общественной пользы или безопасности. Владельцу выплачивается компенсация.

Единственная сделка с земельными участками, которая заключается в устной форме, – аренда до 1 года. Поэтому первый этап отчуждения – заключение письменного договора с указанием:

сторон и предмета договора с точными характеристиками;
отсутствия запрета на совершение сделок и обременений: залога, аренды, сервитутов;
цены договора и способа оплаты;
других обязательств сторон.

Следующий этап – регистрация перехода права собственности. Фактически отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется только после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Нередки случаи, когда земельный участок имеет несколько собственников и один из них решает продать, подарить или обменять свою долю. Общий принцип права собственности не запрещает им распоряжаться своей частью имущества. Но для этого необходимо известить остальных владельцев о намерении произвести долевое отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности.

Продавец доли обязан направить уведомление в письменной форме, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки, третьи лица смогут выкупить часть участка лишь если никто из них в течение 1 месяца не откликнется на это предложение.

Если участок можно делить, раздел выполняется по соглашению сторон или по решению суда (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Общая долевая собственность в этом случае прекращается, а каждый совладелец может оформить регистрацию права собственности на отдельный участок. После этого распоряжение недвижимостью происходит в общем порядке.

Отчуждение доли сельхозназначения выполняется в соответствии со ст. 12 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и нормами гражданского законодательства. Без выделения надела и с учетом преимущественного права приобретения совладельцами участник долевой собственности вправе:

продать, подарить или завещать свою долю;
отказаться от права собственности;
внести участок в уставной капитал сельскохозяйственной организации;
передать надел в доверительное управление.

Распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в долевой собственности более чем 5 человек, происходит на основании решения владельцев, принятого на общем собрании.

Прекращение прав на земельные участки представляет собой утрату правообладателем земельного участка всех принадлежащих ему правомочий по владению, пользованию и распоряжению данным земельным участком вследствие наступления событий или совершения действий, предусмотренных законодательством. Прекращение права собственности на земельный участок включает в себя передачу земельного участка и переход соответствующих правомочий другому лицу. Прекращение иных прав на земельные участки влечет возврат земельного участка собственнику и утрату правомочий по владению и пользованию данным земельным участком.

Общие основания прекращения права собственности на имущество установлены в ст. 235 ГК РФ, а в отношении земельных участков конкретизированы ЗК РФ в ст. 44.

В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, а также в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством [1] .

Таким образом, право собственности на земельный участок может прекращаться либо на основании добровольного волеизъявления собственника, либо в силу принудительного изъятия земельного участка по основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством.

Необходимо при этом отметить, что Конституция РФ закрепляет принцип неприкосновенности собственности. Согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Пункт 2 ст. 235 ГК РФ также устанавливает, что принудительное изъятие у собственника имущества возможно только по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Данный процесс реализуется только при учете основных требований законодательства. Он представляет собой процедуру, при которой человек или компания теряют право собственности на определенный участок.

Важно! Этот процесс может быть реализован по инициативе самого владельца земли или в принудительном порядке.

Для принудительного прекращения права требуется наличие определенных оснований.

Кроме добровольного отчуждения существуют ситуации, когда принудительно может лишиться человек права на какой-либо участок. Принудительное прекращение права может происходить в результате разных ситуаций:

Возмездное изъятие, осуществляющееся государственными органами или муниципальными властями определенного региона. Вместо земли выплачивается денежная сумма, равная по размеру рыночной стоимости отчуждаемого участка.
Изъятие, не предполагающее выплату собственнику какой-либо компенсацией. Данный процесс может выполняться разными кредитными учреждениями или муниципальными властями. Причиной его реализации являются вынужденные обстоятельства.

Важно! Принудительное прекращение права, совершаемое по объективным причинам разными уполномоченными организациями, не требует наличия согласия на этот процесс со стороны собственника.

Основной причиной отчуждения участков является планирование строительства на этой территории. При этом данные объекты должны обладать государственной важностью.

Также изымается земля в ситуации, если она выступала в качестве залога в процессе оформления кредитов, а при этом заемщик не может далее расплачиваться по займу, поэтому кредитная организация вынуждена изъять и продать залоговое имущество для погашения кредита.

Правовой режим ОНС до его госрегистрации

Основания от отказа на право владения могут быть разными: неплодородная земля, отсутствие возможности обрабатывать её и ряд других. Согласно действующему законодательству, гражданин не должен объяснить причину отказа, а просто заявляет об этом, соблюдая определенную процедуру.

Основанием для добровольного отказа от участка земли являются следующие факторы:

на земле нет строений или сооружений, которые принадлежат собственнику участка;
присутствуют обременения незначительного типа. В качестве примера можно привести сервитут – когда на законных основаниях через участок земли свободно могут передвигаться другие граждане;
неудобное расположение.

ВАЖНО: в большинстве случаев от земли отказываются тогда, когда она не используется длительное время.

Отдельно следует сказать про последствия – если человек отказался от права владения участком земли, но его ещё не приобрело другое лицо, то “бывший” владелец продолжает нести все обязанности и права по отношению к земле.

То есть, добровольный отказ от земли не является фактом юридического характера, то есть он владеет землей, это не прерывается. Если собственник земельного участка совершает фактические действия, то окончательного характера они не носят, пока эта земля не будет приобретена в собственность другим лицом.

Действия носят следующий характер:

заполняется извещение или уведомление, которые направляется в КУМИ (комитет управления муниципальным имуществом) в письменном виде;
такое извещение подается лично, должен быть на нем входящий номер, если оно высылается почтой России, то должно быть обязательно уведомление и опись вложения;
в течение 30 дней должен прийти ответ, считается день с даты отправки документов.

Отказ от земли, находящегося в бессрочном пользовании, строго регламентируется статьей 53 Земельного Кодекса РФ.

Для отказа потребуются следующие документы:

заявление;
кадастровые документы;
документы, которые подтверждают право собственности гражданина на использование данного земельного участка.

Заявление рассматривается в срок 30 дней.

Заявление региструется в Росреестре, гражданину выдается соответствующая справка об этом, которая имеет номер. В течении 30 дней заявительно должен получить ответ.

Согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ, если гражданин отказывается от земли, на котором есть строения, то отказ распространяется и на них.

То есть, нельзя отказаться от земли, сохранив при этом право собственности на недвижимость.

Отказ возможен в следующих случаях:

когда при получении наследства необходима уплата долгов предыдущего собственника (суммы делятся в равных долях между всеми наследниками);
в случае невозможности по различным обстоятельствами обрабатывать надел и обеспечивать платежи (подобные ситуации встречаются, когда гражданин обратился к государству с просьбой выделить участок для возделывания и написал прошение);
в ситуациях, когда землю изымают за оплату долгов (сначала накладывается арест имущества, затем через приставов приводится в исполнение решение суда).