Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовое регулирование аренды недвижимого имущества диплом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

1. Имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) – он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. Следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендодателю (нанимателю), последний — получает имущество лишь во владение и пользование, либо только в пользование.

2. Законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, т.е. они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

3. Выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору[1] .

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за свою обязанность по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от него встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, т.к. каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Также в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, обе существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является взаимным.

Тема: Аренда недвижимого имущества

Договор, по которому одна из сторон (арендодатель или арендатор) является юридическим лицом, обязательно заключается в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации.[3]

Форма договора аренды, предусматривающего в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору, регулируется особым образом. Они (такие договоры) заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, уставные документы, доверенности и т. д. Несоблюдение же указанной выше формы, влечет недействительность договора.

Договор же аренды движимого имущества, содержащий условие о праве арендатора на его выкуп, может быть заключен в любой форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В смысле «иное» установлено в отношении договора аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.[4]

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственной регистрации, как уже было упомянуто выше, подлежат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.[5]

Основными признаками недвижимости являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости, а только, земельным участкам и водным объектам. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко называются недвижимостью по природе.

По мнению некоторых юристов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым. Своё решение по данному вопросу даёт Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25.02.98 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда относятся к недвижимому имуществу.

Государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды. Согласно п.1 ст. 131 ГК РФ, государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды, естественно не относиться. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право — вещное право арендодателя. О чем прямо говорится в п. 3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения».[6]

Необходимо учитывать также положение п. 2 ст.13 Закона, согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации, ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Естественно, что этим правом наделен собственник, поскольку право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом. Иначе стоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя. Они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (в Калужской области — это Министерство экономического развития). Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (движимого и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете денежных средств.

Представляется важным также рассмотреть вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.

В соответствии с п. 15 Постановления Верховного Совета РФ от 27.11.91 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относится и заключение договоров аренды имущества. Правительство РФ может делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов РФ.

Арбитражная практика исходит из того, что Министерство государственного имущества и министерства субъектов по управлению имуществом обладают полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ или иным государственным органом исполнительной власти.

Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности делятся на две категории:

— это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, оно составляет казну государственного имущества. Данным имуществом государство и муниципальное образование вправе распоряжаться по своему усмотрению, в т. ч. передать в аренду.

— имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК РФ).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо юридическое лицо. ГК РФ не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

ГК РФ называет конкретные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и по требованию арендатора. Как правило, указанные основания относятся к существенным нарушениям условий договора (применительно к арендным отношениям). Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст.619 ГК РФ).

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования (ст.620 ГК РФ).

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

ГК РФ предусмотрел своеобразную досудебную процедуру урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Он обязан предварительно письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды. Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из условий: либо после получения отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо после неполучения ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок.

Иски арендаторов об изменении или расторжении договора аренды в практике судов и арбитражных судов явление не частое. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы.

Некоторые юристы, на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами обязанности по внесению арендной платы приходит к выводу о том, что арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании существенного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы, стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики подходов определения степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате не внесения арендной платы. «В любом случае, договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом, по иску заинтересованной стороны договора» — такой вывод делает О.Козырь, кандидат юридических наук.[7]

При рассмотрении вопросов, связанных с расторжением или изменением договоров необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров.

Основания и порядок расторжения (изменения) договора зависят от конкретного, применяемого способа расторжения договора. Основным способом расторжения (изменения) договора является расторжение или изменение договора по соглашению сторон. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное. При расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения или изменения договора, но не для оценки законности соглашения сторон.

Второй способ расторжения договора состоит в том, что договор расторгается или изменяется судом по требованию одной из сторон.

Предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке:

— когда стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированны как существенное нарушение, т. е., как те, которые влекут для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что в был праве рассчитывать при заключении договора. В данном случае основанием служит существенное нарушение договора.

— договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Именно этот случай имеется в виду в ст. 619 ГК, которая предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (плюс к тем, что установлены ст. 619 ГК РФ и договором аренды).

При применении второго способа расторжения или изменения договора аренды ключевое значе��ие приобретает ответ на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания для расторжения или изменения договора.

Иной способ расторжения или изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжение или изменение договора.

Правовое регулирование аренды недвижимости

Особенности в правовом регулировании отношений по прокату с участием граждан, тем не менее, не позволяют выделять в качестве самостоятельной разновидности договор бытового проката, хотя термин «бытовой прокат» используется и в судебной практике, и в учебной литературе.

В роли арендатора в таком договоре проката выступают граждане-потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в потребительских целях.

Представляется интересным рассмотреть вопросы правового регулирования проката автомобилей, которые используются на практике. Так, например, в ГК РСФСР 1964 г. отсутствовали нормы, посвященные непосредственно аренде транспортных средств, а по ГК РФ договор аренды транспортных средств является разновидностью договора аренды, своеобразие которого обусловлено объектом договора.

Однако нормы § 3 гл. 34 ГК РФ не рассчитаны на регулирование отношений по признаку транспортных средств, что обуславливает необходимость распространения на них норм о прокате. Вряд ли оправдано исключение транспортных средств из предметов о прокате.

В связи с этим, встает вопрос о соотношении норм ГК РФ о прокате и об аренде транспортных средств. Прокат автомобилей определяется как с участием водителей, так и без него. И в первом, и во втором случае норма п. 2 ст. 631 ГК РФ, содержащая императивный запрет на переход прокатного имущества третьим лицам, вступает в противоречие с правилами ст. ст. 638, 647 ГК РФ ,допускающими сдачу имущества в субаренду. Его можно устранить путем установления запрета в договоре, так как нормы данных статей носят диспозитивный характер.

Небезынтересно также сопоставление понятий «прокат» и «оперативный лизинг». В учебной литературе до принятия части второй ГК РФ прокат технических средств именовался оперативным лизингом. В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге» под оперативным лизингом понимается такой его вид, когда лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование, причем передача может осуществляться неоднократно в течение полного срока его амортизации. Заслуживает внимания вывод, что оперативный лизинг с точки зрения ГК РФ не может быть признан договором лизинга[12] . Он не обладает ни экономическими, ни правовыми признаками финансовой аренды. Анализ легального определения (ст. 7 Закона «О лизинге») позволяет сделать вывод, что лизингодатель выступает в качестве предпринимателя, закупал имущество на свой страх и риск с целью его последующей неоднократной, возмездной передачи во владение и пользование. Фигура лизингодателя сближает оперативный лизинг с договором проката.

Однако нет смысла рассматривать оперативный лизинг в качестве разновидности проката, так как это скорее экономическое явление, чем правовое.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

В отличие от рассмотренных выше договоров проката и аренды транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исходя из предмета договора. Предметом договора служат здания или сооружения (недвижимое имущество). Здания и сооружения, являющиеся объектами данных арендных правоотношений, подлежат специальному регулированию и квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ[18] . Представляется существенным, сказать и о том, что не все юристы разделяют это мнение. Например, Н. А. Сыроедов замечает: «На самом деле, в этом случае, юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И при государственной регистрации прав на недвижимое имущество эти обстоятельства никак нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле… В ГК РФ земельные участки называются в числе объектов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится «все, что прочно связано с землей», т. е. с землей вообще, а не с конкретным участком».[19]

В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение». Например: «Здания и сооружения отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно, рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением». Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением ГК РФ не дает. Однако, можно сделать вывод из общеупотребительного значения этих слов: здания – предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, а сооружения – служат чисто техническим целям, а люди в них находятся временно (например, нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы и т. д., и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей)[20] .

При этом под зданиями обычно дифференцируются на две большие группы: жилые и нежилые.

Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимости, к которым принадлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, встроено-пристроенные помещения).

В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную структуру, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду.

Например, в качестве особого объекта недвижимости законодательством рассматриваются жилые помещения. В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, в т.ч. помещения специализированного жилищного фонда (гл. 9 ЖК РФ). Предоставление жилых помещений для нужд промышленного характера – запрещается (п.3 ст.17 ЖК РФ).

Перевод пригодных для проживания жилых помещений в домах государственного общественного жилищного фонда в нежилые допускается только с соблюдением специальных условий гл.3 ЖК РФ. Данным положениям корреспондируют и некоторые нормы, содержащиеся в ГК РФ. Так, согласно пп. 2 и 3 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин – собственник жилого помещения может использовать его только для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками на основе договора для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Использование жилых помещений исключительно для проживания граждан обеспечивается также арбитражной практикой. Так, в совместном постановлении Пленума Верховного суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[21] (п. 38) содержится разъяснение, согласно которому сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищном законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК РФ (1 января 1995 г.), являются ��ичтожными.

1.1. Исторические аспекты правового регулирования договора аренды (имущественного найма)

Договор аренды (договор имущественного найма) — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio — conductio rerum); наем услуг (locatio — conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio — conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя — уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение[7].

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве был договор найма вещей, по которому одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования. Эта, другая, сторона обязывалась уплачивать за пользование данными вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю[8]. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio — conductio) — весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско — правового договора.

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь, сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т.е. имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, т.е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении нанимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не исчерпывалась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нормального и соответствующего договору использования вещи. В этих целях наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п.

На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для использования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором, наймодатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере, компенсирующем весь интерес нанимателя.

Если же пользование нанимателем вещью оказывалось невозможным без вины в том наймодателя, последний не нес никакой ответственности, однако и не имел права требовать с нанимателя наемную плату, принимая, таким образом, на себя риск невозможности исполнения обязательств по договору найма[9].

Основная обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был вносить наймодателю условленную по договору плату за пользование вещью пропорционально времени такого пользования. По общему правилу наемная плата вносилась нанимателем по истечении известных промежутков времени (postnumerando), а при наличии на то специального соглашения сторон наемная плата могла вноситься вперед (praenumerando). Неиспользование нанимателем вещи, полученной внаем, не освобождало его без уважительной причины от обязанности по внесению наемной платы.

На нанимателя возлагалась также обязанность по обеспечению сохранности принятой внаем вещи; за всякого рода повреждения и ухудшения вещи, имевшие место по его вине, он нес ответственность перед наймодателем.

Римское право предусматривало довольно жесткие последствия для нанимателя, не возвращавшего вещь наймодателю по истечении определенного договором срока найма. Если наниматель, не возвращая нанятую вещь, доводил дело до суда, он рассматривался в качестве захватчика чужого владения (invasor alinae possessionis) и присуждался не только к возврату нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости.

Решался римским правом также вопрос о компенсации нанимателю его издержек в связи с произведенными им улучшениями нанятой вещи. В случаях, когда такого рода издержки нанимателя признавались необходимыми (impensae necessariae) или полезными (impensae utiles), наниматель был вправе потребовать от наймодателя их возмещения. В тех же случаях, когда издержки нанимателя на улучшение вещи были понесены последним по личному вкусу или желанию (impensae voluptuariae), он не имел права на их возмещение за счет наймодателя, а мог только отделить от вещи ее улучшения при условии, что это не ухудшит вещь (ius tollendi)[10].

В ГК договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем — специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотренными ГК) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК).

Аренда (от лат. arrendare — отдавать внаем) — предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату[28].

Современное легальное понятие «аренды» содержится в ст.606 Гражданского кодекса РФ[29]. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества.

Последнее положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (несобственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст. 136 ГК).

Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договор купли-продажи и т.п. В то же время ГК исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных отношений, как это имело место ранее. Также актуальным будет замечание, что в результате реформирования российской правовой системы, сформировавшийся в начале 90-х годов, взгляд на аренду, как на один из способов приватизации арендованного имущества трудовыми коллективами арендных предприятий, в настоящее время не может рассматриваться. И, безусловно, договору аренды (имущественного найма) присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.[30]

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные: при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина «аренда», а в других — «имущественный наем» (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Иногда термин «аренда» применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма, исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, «извлечение из нее плодов»[31]. Однако указанное положение не нашло отражения в российском законодательстве. Г.Ф. Шершеневич по этому поводу писал: «Нашему законодательству чуждо различие между пользованием только вещью (Miethe) и извлечением из нее плодов (PaCht), как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей (bail a loyer), наймом сельских земель (bail a ferme), наймом скота (bail a Cheptel), как это принято во французском праве»[32].

Также, А.А. Иванов правильно указывает, что ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому «термины «наем», «имущественный наем» и «аренда», а также «арендодатель» и «наймодатель» или «арендатор» и «наниматель» будут использоваться как тождественные»[33].

Итак, согласно ст. 606 ГК РФ «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью».

В ст. 606 дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату.

В рассматриваемой норме следует обратить внимание на то, что понятия «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

1) Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК).

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Международное академическое агентство «Наука» о взыскании 106733481 рубля 93 копеек задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения

Между предприятием (арендодателем) и обществом (арендатором) при участии и с согласия Минимущества России заключен договор аренды, в соответствии с которым обществу сданы в аренду нежилые помещения площадью 40874 кв. метра.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Между тем при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений.

После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь пунктом 2.2.4 договора аренды, произвел обследование технического состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.

Проверка производилась с участием представителя предприятия, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустраненными недостатками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Общество, обнаружив недостатки, сообщило об этом Минимуществу России и предприятию письмами с приложением акта технического состояния помещения, в которых указало ориентировочную стоимость ремонта имущества и просило заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.

Судом первой инстанции установлено, что письмами от 15.01.01 и от 06.06.01 Минимущество России и предприятие дали согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, хотя из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется, тем более что Минимущество России не является арендодателем по договору аренды.

Суд первой инстанции также установил, что общество заключило договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядных организаций по актам приемки, и по мере приемки выполненных работ направляло предприятию и территориальному управлению Минимущества России документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции признал произведенное обществом удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными на сумму 39440143 рубля, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить арендуемые помещения.[65]

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

2) Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст. 616 ГК).

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

— произвести капитальный ремонт, предус��отренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Нормативно — правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (Принята на всенародном голосовании 12.12.1993) // Российская газета. — 1993. — 25 декабря.
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 27.12.2005, с изм. от 02.03.2006) // Собрание законодательства РФ. — 2002. — №30. — Ст. 3012.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — №5. — Ст. 410.
4. Гражданский кодекс РСФСР (Утв. ВС РСФСР 11.06.1964) // Ведомости ВС РСФСР. — 1964. — №24. — Ст. 407. (Утратил силу).
5. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 02.03.2007) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2003. — №40. — Ст. 3822.
6. Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ (ред. от 08.12.2003, с изм. от 18.12.2006) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Собрание законодательства РФ. — 2002. — №48. — Ст. 4746.
7. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. от 05.02.2007) // Собрание законодательства РФ. — 2002. — №4. — Ст. 251.
8. Федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 26.11.2001). // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 411.
9. Указ Президиума ВС СССР от 07.04.1989 № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР» // Ведомости ВС СССР. — 1989. — №15. — Ст. 105. (Утратил силу).
10. Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде (утв. ВС СССР 23.11.1989 № 810-1) // Ведомости ВС РСФСР. — 1989. — №25. — Ст. 481. (Утратили силу).

Судебная практика

1. Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. — 2006. — №8.
2. Постановление Президиума ВАС РФ от 08.07.2003 N 4023/03 по делу N А40-18190/02-59-200 «Гражданским кодексом РФ арендатору предоставлена возможность согласования в договоре аренды условия о проведении им капитального ремонта в счет арендной платы» // Вестник ВАС РФ. — 2003. — №11.
3. Постановление Президиума ВАС РФ N 1577/03 от 20.05.2003 «В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения отказано правомерно, так как при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений» // Вестник ВАС РФ. — 2003. — №10.
4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2002. — №3.

Литература

Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

» Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Факультет права и экономической безопасности Кафедра гражданского права и гражданского процесса ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

» Правовое регулирование договора аренды, виды аренды и их особенности»

Выполнил студент: 7/7058 группы Ермолич Елена Ивановна Научный руководитель:

Серенко Сергей Борисович Санкт-Петербург

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА I. ИНСТИТУТ АРЕНДЫ В СОВЕТСТКИЙ ПЕРИОД И НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
• 1.1 Исторический анализ развития арендных отношений и договора аренды
• 1.2 Регулирование правоотношений аренды по действующему законодательству
• 1.3 Проблемы правоприменительной практики, связанные с договором аренды
• ГЛАВА II. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
• 2.1 Понятие, значение и особенности отдельных видов договоров аренды
• 2.2 Существенные условия договора аренды
• 2.3 Общий порядок заключения, изменения, расторжения договора аренды
• ГЛАВА III. ПРАВОВЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ, СВЯЗАННЫЕ СО СЛОЖНОСТЯМИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
• 3.1 Договор аренды и права хозяйственного ведения и оперативного управления
• 3.2 Проблемы правового регулирования отношений по договору аренды с публично-правовым элементом
• 3.3 Решение других проблемных вопросов, связанных с договорами аренды
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

выпускной квалификационной работы. Договор аренды и его разновидности относится к числу наиболее распространенных договоров, заключаемых субъектами гражданско-правовых отношений. Количество арендных договоров с каждым годом увеличивается, поскольку у юридических и физических лиц происходит накопление капитала и высвобождается имущество, которое можно передать в аренду. Кроме того, последние годы характеризуются резким, хотя далеко не всегда оправданным сокращением той части общественного богатства, которая составляют государственную и муниципальную собственность.

Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Следует отметить большое значение договора аренды. В связи с достаточно большой стоимостью объектов и ограниченной возможностью по размещению в населенных пунктах, их строительство или приобретение в собственность становятся нереальными для многих. Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительные незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п.

Данные обстоятельства обуславливают необходимость всестороннего изучения данного правового института, своевременного диагностирования и решения правовых коллизий, возникающих в правоприменении при заключении договоров аренды.

Учитывая вышесказанное, а так же то, что современное законодательство не всегда четко регулирует возникающие отношения между арендатором и арендодателем представляется, что данная тема является высокоактуальной.

В данной работе будет предпринята попытка провести анализ и систематизацию существующего законодательства, посвященного Публично-правовому элементу в отношениях по договору аренды, а так же проанализировать сложившуюся судебную и правоприменительную практику.

Первая часть работы посвящена краткой характеристике договора аренды и его отдельных видов. В заключительной части работы рассмотрены проблемы, возникающие в сфере определения и толкования существенных условий договора аренды и договоры с участием публично-правового элемента.

Договор имущественного найма (аренды) зародился в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum). Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества». Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964 г. в ст. 277 также оперировали понятием «имущественный наем», хотя и в то время термин «аренда» использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем — хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий. В этом же значении термин «аренда» был использован Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. В ст. 1 данных Основ говорилось: «Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности». Здесь понятие «аренда» было использовано для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов.

В некоторых зарубежных законодательных системах, в частности в законодательстве ФРГ и Швейцарии, различению понятий «имущественный наем» и «аренда» придается юридическое значение. Так, под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из вещи плодов. Поэтому предметом договора аренды объявляется только плодоносящая вещь. На условиях аренды осуществляется сдача внаем торгово-промышленных предприятий.

В действующем законодательстве дается следующее легальное определение договора аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Как видно, законодательство полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда» .

Введение.

Глава 1. Общие положения об аренде недвижимого имущества.

§1.1. Понятие и виды недвижимого имущества.

§ 1.2. Разграничение государственной собственности на землю и объекты капитального строительства.

§1.3. Законодательство об аренде недвижимого имущества.

Глава 2. Особенности аренды федерального недвижимого имущества.

§2.1. Роль технической инвентаризации и государственного учета объектов федеральной недвижимости в развитии арендных отношений.

§ 2.2. Права и обязанности арендодателя федеральной недвижимости, особенности их реализации.

§ 2.3. Значение нормативного определения стоимости аренды и конкурсной системы выбора арендаторов для совершенствования правового регулирования аренды недвижимости.

Глава 3. Регистрация прав на объекты федеральной недвижимости и договоров аренды таких объектов.

§3.1. Ограниченные вещные права федеральных предприятий и учреждений на закрепленное недвижимое имущество, сдаваемое в аренду.

§ 3.2. Юридическая природа и значение института регистрации прав па земельные участки и объекты капитального строительства.

§3.3. Регистрация договоров аренды недвижимости и практика судебных разбирательств.

Глава 1 Общие положения об аренде 6

Предметом договора аренды нежилого помещения является нежилое помещение, что передается арендодателем арендатору. Предмет является единственным существенным условием договора аренды нежилого помещения, то есть без точного определения предмета договор не считается заключенным и действительным. Таким образом, в тексте образца договора аренды нежилого помещения передаваемое помещение должно быть конкретно и ясно описано.

Обычно, в описание предмета в тексте договора аренды помещения входят:

— точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;

— описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.);

— площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ;

— назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Все эти данные могут быть указаны прямо в тексте образца договора аренды нежилого помещения или в приложениях к нему. Например, к договору аренды помещения, как правило, прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати в договоре аренды помещения, вместо кадастрового паспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии кадастрового паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

В отличие от общей нормы о форме договора аренды (статья 609 ГК РФ) форма договор аренды нежилого помещения простая письменная. Одним из этапов заключения договора аренды нежилого помещения является составление единого документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений — юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор — короткий или длинный).

Государственная регистрация договора аренды помещений — обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация; в противном случае, незарегистрированный договор аренды нежилого помещения не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Законами РФ не предъявляется никаких особых требований к субъектному составу договора аренды нежилого помещения. В качестве арендодателя и арендатора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также дееспособные физические лица.

В статье 654 ГК РФ предусмотрено обязательство о включении в договор аренды нежилого помещения условия о размере арендной платы, хотя оно и не включает какие-либо специальные правила относительно формы арендной платы.

В образце договора аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены следующие формы арендной платы:

— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

— установленной доли полученных в результате использования арендуемого нежилого помещения продукции, плодов или доходов;

— предоставления арендатором определенных услуг;

— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи, в собственность или в аренду;

— возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного нежилого помещения (текущий, капитальный ремонт);

— другие формы по усмотрению сторон договора аренды нежилого помещения.

Самой распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны договора аренды нежилого помещения могут предусмотреть даже сочетание нескольких форм арендной платы, которое по существу означает превращение договора аренды нежилого помещения в смешанный договор (п.3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, договора об оказании услуг.

Договор аренды нежилого помещения содержит приложения:

— Описание арендованного помещения;

— График арендных платежей;

— Свидетельство о государственной регистрации права;

— Кадастровый паспорт здания.

Договор аренды нежилого помещения содержит сопутствующие документы:

— Акт приема-передачи недвижимости;

— Дополнительное соглашение;

— Протокол разногласий;

— Протокол согласования разногласий.

Рассмотрим порядок государственной регистрации договора нежилого помещения более подробно. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью согласно ст. 164 ГК РФ, подлежит государственной регистрации. Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора – прав собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий. Регистрация производится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, на договор аренды представляется специальная регистрационная подпись. Форма такого свидетельства и специальной регистрационной подписи устанавливается правилами ведения ЕГРП.[6] Государственной регистрации подл��жат договоры аренды, объектом которых является недвижимое имущество. Как было выяснено раньше, нежилое помещение, является недвижимым имуществом, хотя в юридической литературе нет общего мнения по поводу государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.

• Предметом исследования является понятие, виды и особенности правового регулирования договора аренды.
• Имеют место проблемные вопросы при правовом регулировании отдельных видом договоров аренды.
• Правовые Рекомендации, Связанные Со Сложностями Правового Регулирования Договора Аренды.
• 2 Проблемы правового регулирования отношений по договору аренды с публично-правовым элементом.
• Рассмотреть историю развития правового регулирования договора аренды.
• Понятие, значение и особенности отдельных видов договоров аренды.
• Выделить особенности видов договора аренды.
• Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды.
• Следует отметить большое значение договора аренды.
• Первая часть работы посвящена краткой характеристике договора аренды и его отдельных видов.

Сталкиваясь с институтом аренды, мы обнаруживаем наличие нескольких терминов, обозначающих данный договор: “аренда”, “имущественный найм”, также применяются понятия “прокат”, “лизинг”. Следует отметить, что на сегодняшний день “аренда” и “имущественный найм” существуют как синонимы. Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах[1] .

Стремление некоторых ученых разграничить понятия “аренды” и “имущественного найма”, относя к “аренде” только договоры предпринимательского характера[2], не нашло поддержку у законодателя.

Исторически сложилось, что в российском праве не проводят различия между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как принято в некоторых странах Европы, в частности в Швейцарии[3], а в ФРГ глава III раздела об отдельных видах обязательств Германского гражданского уложения (ГГУ) именуется “Найм”. Арендами закрепляет разные правовые режимы для имущественного найма и аренды[4] .

Это отличие, в частности, отмечал еще Г.Ф. Шершеневич, проводя сравнение сложившегося в России подхода к договору аренды с зарубежными[5] .

Договор аренды (имущественного найма) в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определяется как соглашение, по которому “арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование”.

В Гражданском кодексе Российской федерации (далее — ГК) договору аренды посвящена отдельная глава (глава 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура ее построена по тому же принципу, что и у других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем — специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда)[6] .

Понятие договора аренды исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный тип договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, договор подряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это имело место ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (т.н. арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики. Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду как на один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование.

Возвращаясь к понятию договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые, присущие ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Законодательством предусмотрено детальное регулирование отдельных видов договоров.

Выделение отдельных видов договора аренды, за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) связано с тем, что каждый вид договора аренды носит специфический характер, отличающий один вид от другого, и поэтому для каждого вида договора требуется особое правовое регулирование. Несмотря на это, законодательство дает ссылку на применение общих положений договора аренды. При таком подходе имеется риск «пропустить» какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды.[7]

Следует выделить еще одну особенность договора аренды: пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества[8]. Так же арендатору принадлежит право владения имуществом. Иными словами он получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование.[9] Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет наиболее оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. Такая возможность вытекает из ст. 305 ГК, согласно которой права на истребование им��щества из чужого незаконного владения, а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором.

Особенность договора аренды, — он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, — необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажи, мена, заем[10] .

Черты сходства обнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения является возмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездное пользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл. 36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания о возможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения. Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права и обязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.

Наибольшее сходство договор ссуды имеет с договором аренды, но в отличие от последнего договор ссуды носит безвозмездный характер. Именно безвозмездный характер договора ссуды делает необходимым установление целого ряда специальных правил, отличных от общих положений, регламентирующих договор аренды. Данные специальные правила чаще всего ограничивают правомочия ссудополучателя, который в отличие от арендатора не несет обязанности по предоставлению своему контрагенту встречного удовлетворения, эквивалентного предоставленному ему благу в виде права пользования имуществом.

О сходстве договоров аренды и ссуды свидетельствует норма, согласно которой к договору ссуды соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ГК и регламентирующие арендные отношения (п. 2 ст. 689 ГК).

Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества.

Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления.

На самом деле договоры аренды и ренты — разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает «в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество»[11] .

Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как «выкуп», требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте.

В отличие от рентного договора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договор является классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срок договора аренды к существенным условиям договора данного вида.

Законодатель относит срок к существенным условиям договора аренды. В тех случаях, когда договор аренды заключен без указания срока, речь идет не о неверном договоре, а только о том, что срок действия договора будет обусловлен моментом направления одной из сторон уведомления о своем отказе от договора, при этом принцип эквивалентности обмена в рамках такого договора будет соблюдаться в любое время.

Последнее, на чем хотелось бы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором, — это выкуп имущества.

Первое, на что необходимо обратить внимание: что и в отношении рентного, и в отношении арендного договора законодатель использует одно и то же понятие — «выкуп».

Если пытаться проводить параллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следует обратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества — правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты — правовой инструмент, прекращающий обязательство плательщика ренты (собственника имущества, составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты — одна из гарантий участников рентного договора, который является «некоммерческим», о чем уже говорилось выше.

Подводя итог нашему сравнительному анализу, хочется отметить, что, несмотря на кажущуюся похожесть двух договорных институтов как в их названии, так и в их внешнем проявлении, рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями, учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующих договоров.

Итак, следует признать, что правовая квалификация заемных отношений на основе действующего законодательства вызывает трудности. Даже принцип возвратности, на котором основывают свою позицию суды, к сожалению, слабо подтвержден нормативными актами.

По общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

К существенным условиям частью 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Исходя из этого существенные условия можно разделить на нормативно-обязательные (требуемые в силу правовых актов) и индивидуально-обязательные (появляющиеся в договоре по требованию хотя бы одной из сторон). Количество нормативно-обязательных условии может колебаться от 1 (договор бытовой аренды, в котором необходимо наличие условия о предмете) до 10 и более (договор бербо-ут-чартера). Индивидуально-определенные условия в договоре могут и не присутствовать.

Предметом договора аренды, как уже отмечалось, является имущество, передаваемое во временное владение и пользование или временное пользование.

Помимо предмета договора других существенных условий, общих для всех договоров аренды, нет. Однако для отдельных видов аренды в законодательстве РФ установлены дополнительные существенные (необходимые) условия.

Для аренды зданий и сооружений таким условием является размер арендной платы.

Поскольку договор аренды является возмездным, выплата арендной платы признается обязательным атрибутом (требованием) данного договора. Однако по общему правилу конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре, а определяется по условиям пункта 3 статьи 424 ГК РФ: “В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги”.

Для договора аренды установлены две формы его заключения: устная и письменная и, соответственно, исходя из консенсуального характера договора аренды последний считается заключенным при достижении соглашения по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Момент заключения договора определяется подписанием арендодателем и арендатором письменного документа либо в случае устной формы — достижения ими устного соглашения, что в соответствии с требованиями закона можно рассматривать как согласие (акцепт) лица (акцептанта) заключить договор в ответ на предложение о его заключении (оферту), сделанную другой стороной (оферентом). Поэтому и момент заключения договора аренды будет определяться в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ. Он может определяться и иным образом, если предметом этого договора является недвижимое имущество (п. 2 ст. 609 ГК РФ). В этом случае момент заключения договора аренды будет определяться моментом его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), хотя и данное требование имеет свои исключения. Так, согласно ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ „к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания… “. В то же время договор аренды транспортного средства как с экипажем, так и без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. „К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса“ (ст. 633, 643 ГК РФ)[31] .

Для заключения договора необходимо достижение соглашения между арендодателем и арендатором по всем существенным условиям договора. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ к таким существенным условиям относятся данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для договоров аренды зданий и сооружений, кроме того, существенным условием является размер арендной платы (п. 1 ст. 554 ГК РФ).

К характерной особенности договора аренды следует отнести преимущественное право арендатора перед другими лицами по истечении срока договора при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок[32]. При этом… „арендатор обязан письменно уведомить арендодателя в желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора“ (ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ). Как предусмотрено ч. 3 п. 1 названной статьи, „если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков“. Необходимо подчеркнуть, что преимущественное право на заключение договора аренды принадлежит исключительно арендатору. Так, гражданин-предприниматель С обратился в арбитражный суд с иском о понуждении Комитета по управлению имуществом к заключению договора аренды нежилого помещения. Решением арбитражного суда иск был удовлетворен. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил данное решение, указав в постановлении от 19.03.2004 № 7177/04, что гражданин- предприниматель стороной по договору аренды не являлся, лишь фактически пользуясь спорным помещением, оплачивал коммунальные услуги и арендную плату. Следовательно, доводы предпринимателя С. о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды были ошибочными, и поэтому иск удовлетворению не подлежит[33] .

Прокат представляет собой краткосрочный наем имущества, при котором предмет проката (найма) многократно используется различными нанимателями.

Предоставление имущества по договору проката традиционно рассматривалось и в научной литературе, и в нормативных актах в рамках обязательств по бытовому обслуживанию населения. Данный договор выделялся в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года исключительно как бытовой прокат с отсылкой к правилам, устанавливаемым типовыми договорами бытового проката.

Хотя договор проката относится к числу договоров на передачу имущества в пользование, в ряде нормативных актов его включают в число договоров на оказание услуг. Получается, что обязанность по передаче имущества отрывается от самого имущества и существует в виде услуги (определенного рода деятельности). Исходя из этого Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 года №163, имеет подраздел “Услуги предприятий по прокату”.

Только основываясь на подходе о включении договора проката в договоры на оказание услуг, можно применять Закон РФ “О защите прав потребителей”. К сожалению, Пленум Верховного суда РФ, приняв Постановление №7 от 29 сентября 1994 года “О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей”, отметив, что отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров аренды, включая прокат, не указал, какие нормы Закона РФ “О защите прав потребителей” должны быть применены и в каком объеме.

Бесспорно, на отношения, возникающие из договора проката, во многих случаях надо распространить действие законодательства о защите прав потребителей, но сделать это надо путем внесения соответствующих изменений в Закон РФ “О защите прав потребителей”, дополнив триаду “продажа товаров, выполнение работ, оказание услуг” четвертым элементом — “предоставление имущества в пользование”.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Особенностью проката является то, что объектом аренды является только движимое имущество (движимые вещи). Это могут быть как бытовые приборы, музыкальные инструменты, спортивный инвентарь, легковые автомобили, так и измерительная техника, производственное оборудование и др. По договору проката могут передаваться кинофильмы, видеокассеты, компьютерные, аудио- и видеодиски, литература и т.п. при условии, что в качестве арендодателя не выступает автор или иное лицо, являющееся обладателем авторских или смежных прав, поскольку передаются в аренду материальные носители (вещи) — копии произведений. Авторским правом будут регулироваться отношения между обладателями авторских и смежных прав и арендодателем по договору проката[34].

В качестве арендодателя выступает специальный субъект — лицо, которое осуществляет сдачу в прокат в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Им может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель. Но сделки по сдаче имущества внаем должны занимать в их деятельности постоянное место. Осуществление разовой сделки проката не составляет. В то же время во многих случаях предоставление имущества производится не в качестве основной деятельности: бани предоставляют напрокат банное белье, полотенца и др., высокоразрядные гостиницы обязаны обеспечивать прокат предметов культурно-бытового назначения, аптеки осуществляют прокат изделий медицинского назначения, коммерческие организации, оказывающие ритуальные услуги, обязаны обеспечивать прокат похоронных принадлежностей и т.п.

Для предоставления в аренду средств измерительной техники арендодатель обязан получить лицензию в государственной метрологической службе.

В качестве арендатора в договоре проката могут выступать как физические, так и юридические лица, государства и муниципальные образования.

К договору проката автомобиля тесно примыкает договор аренды транспортного средства (автомобиля) без экипажа. И тот, и другой договор направлены на один объект — автомашину и договор проката, и договор аренды транспортного средства без экипажа являются видами договора аренды, отдельно урегулированными в Гражданском кодексе РФ. Однако устанавливаемый в отношении объекта аренды режим совершенно разный. Наиболее ярко это иллюстрируют:

а) распределение обязанностей по проведению ремонтов;

б) допустимость совершения распорядительных действий в отношении транспортного средства.

Если для договора проката обязанность по проведению ремонтов в императивной форме возложена на арендодателя, то при аренде транспортного средства без экипажа, по общему правилу, — на арендатора. Если прокат запрещает совершение нанимателем распорядительных действий в отношении объекта, то во втором случае преобладает возможность заключения договоров субаренды и иных договоров, не противоречащих целям использования транспортного средства, даже без согласия наймодателя.

Таким образом, мы сталкиваемся с ситуацией, когда имеются диаметрально противоположные договоры, связанные с использованием одного и того же объекта. В связи с этим особую важность приобретает правильное составление договора аренды, точное выражение воли сторон по заключению того или иного договора.

Договор проката является публичным договором. Поэтому арендодатель при наличии технических возможностей не вправе отказа��ь никому в заключении договора, а также оказывать кому-либо предпочтения. Условия по договору проката должны быть равными для всех арендаторов, за исключением тех, для кого законами и иными правовыми актами установлены льготы. Договор проката будет публичным и в тех случаях, когда он заключается для удовлетворения личных потребностей, так и когда арендованное имущество используется для предпринимательских целей.

Договор аренды является сегодня в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества. Так, в 2005 году более 90 процентов всех сделок с земельными участками составили именно договоры аренды[37] .

Аренда зданий и сооружений — один из видов договоров аренды. Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание и сооружение.

Договор аренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в целом так и его части. Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендатору переходить не должны[38] .

Прежний ГК 1964 года употреблял термин „строение“ вместо нынешнего „здание“. По мнению профессора Садикова О.Н. данное изменение в новом ГК 1996 года ограничивает возможности аренды зданий и сооружений, так как понятие „здание“ технически характеризуют строение как капитальное[39]. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегчённого (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, ларьки, киоски, буфеты и т.п. В этих случаях, если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение § 4 гл. 34, то применяются общие положения об аренде — § 1 гл. 34. К нежилым зданиям и сооружениям относятся: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-оздоровительные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования. Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например: служебная квартира в здании больницы). А жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения, например, канцелярские, общественного питания и т.д. на первом этаже. В таких случаях необходимо в договоре указать правовое положение данных исключений[40] .

Здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду исоответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение) Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст. 652)[41]. Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п.3 ст. 652) При таких обстоятельствах к арендатору здания от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка[42] .

Стороны по договору аренды зданий и сооружений — это арендатор и арендодатель. Арендодателем нежилого помещения может выступать его собственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица — как физические, так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества. В п. 2 ст. 295 и п. 1 ст. 297 ГК РФ предприятия и учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые в аренду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качестве арендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещения или управомоченного им лица[43]. С введением в силу указанных положений с 1 января 1995 года Комитеты по управлению имуществом утратили своё исключительное право выступать в качестве арендодателей нежилых помещений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, предоставленное им Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 „О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду“[44] .

Если здание или сооружение относятся к федеральной собственности, то сдавать их в аренду, т.е. выступать в качестве арендодателя, имеет право Государственный Комитет имущества РФ. Если же сооружение или другое нежилое помещение относится к собственности субъектов РФ, то сдавать их в аренду имеют право соответствующие комитеты по управлению имуществом в области, крае, республике и т.д. Так, например, все кинотеатры Москвы находятся в собственности города Москвы и обязаны заключить с московским комитетом по управлению имуществом договор долгосрочной аренды помещений кинотеатров. Если кинотеатр не заключит такой договор, то согласно Постановлению Высшего арбитражного суда РФ, он будет незаконно использовать помещение.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды, является — консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель во исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору, получает от последнего встречное представление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонне обязывающим, поскольку каждая из сторон несет обязанности, в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что именно она должна сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором, в том, что имеет право от нее требовать.

Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому. В зависимости от установления данного фактора решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (для недвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядке расторжения договора, если он заключен без указания срока действия.

Помимо общего разделения договоров имущественного найма по объектам аренды, в Гражданском кодексе РФ проводится разграничение договоров, заключаемых с указаниями срока аренды и без указания такового. В данном случае критерием выступает установление сторонами временных границ действия договора.

1. Законодательство не содержит единого подхода к имущественному найму. Подтверждением точки зрения, что аренда, связанная с передачей имущества во владение, имеет вещно-правовой характер, может служить часть 2 пункта 3 статьи 335 ГК РФ: «Залог прав аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц». Так как «право на другую вещь» является синонимом понятия «ограниченное вещное право», то можно сделать вывод, что законодатель таким образом указал на включение арендных прав в число ограниченных вещных прав. В статье 132 ГК РФ аренда названа в числе «сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав».

С другой стороны, в Федеральном законе РФ от 24 июня 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статье 12 аренда перечисляется среди вещных прав, но позже содержится следующее положение: «Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество».

2. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, что объектом аренды может выступать не все здание, а отдельное помещение.

Было бы предпочтительнее ввести в Гражданский кодекс новую главу назвав ее «Аренда нежилых помещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наем жилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения.

3. В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.

Необходимо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями, т.е. государственной регистрации должен подлежать любой договор аренды предметом которого является недвижимое имущество.

4.Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Как известно, сегодня такого закона нет, принятие которого в значительной степени облегчит работу юриста.

5. Типовой договор бытового проката предметов домашнего обихода, спортивного инвентаря и музыкальных инструментов, утвержденный постановлением Правительства РСФСР от 1 февраля 1965 г., относится к числу действующих нормативных актов, хоты имеет противоречия с действующим Гражданским кодексом РФ. Представляется, в настоящее время необходимо новое положение о бытовом прокате разработанное на основе действующего гражданского законодательства с использованием прокатными организациями конструкции договора присоединения.

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. – М. Закон. – 102 с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации ч. 1-3. – М. ТК Велби. 2006. – 462 с.

3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. – М. Кодекс. – 224 с.

4. Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ (в ред. от 31.12.2005 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 47. – Ст. 4471.

5. Федеральный закон РФ от 29 октября 1998 г. «О финансовой аренде (лизинге)» (в ред. от 26.07.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 44. — Ст. 5394.

6. Федеральный закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (с изм. от 15.04.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 10. – Ст. 823.

7. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.

8. Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов» (в ред. от 21.03.1994 г.) // СП РФ. – 1992. – № 7. – Ст. 35.

9. Постановление Правительства г. Москвы от 21 января 1997 г. № 46 «О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы» // Вестник мэрии Москвы. – 1997. – № 9. – С. 13.

10. Распоряжения мэра Москвы от 27 декабря 1999 г. № 1504-РМ «Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» // Вестник мэрии Москвы. – 1999. – 2000. – № 3. – С. 13.

11. Распоряжение первого заместителя премьера Правительства Москвы от 1 апреля 1999 г. № 217-РЗП «Об обязательной регистрации договоров аренды (субаренды)» // Вестник мэрии Москвы. – 1999. – № 17. – С. 11.

12. Указ Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 48. – Ст. 5546.

13. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1992. – № 16. – Ст. 1237.

14. Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 «О развитии лизинга в инвестиционной деятельности» // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 22. – Ст. 2463.

15. Постановление Правительства РФ от 10 января 1998 г. № 2 «Об утверждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» (в ред. от 21.08.2000 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 2. – Ст. 263.

Научная и учебная литература

16. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // Юрист. – 2006. – № 2. – С. 20.

17. Богданова Е.Е. Прекращение и изменение договора // Законодательство. – 2005. – № 11. – С. 25.

18. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. – 2006. – № 3. – С. 31.

19. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «О финансовой аренде (лизинге)» (постатейный)– М. ЗАО Юстицинформ. 2005. – 168 с.

20. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. – М. Статут. 2002. – 626 с.

21. Витрянский В.В. Договорное право. – М. Статут.2004. – 642 с.

22. Волкова А. Земля под зданием: оформление отношений // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 23. – С. 21.

23. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. / Под ред. Козырь О.М. – М. Норма. – 568 с.

24. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. – М., Междунар. отношения. 1993. – 348 с.

25. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций. Отв. ред. Садиков О.Н. – М. Издательство БЕК. 1997. – 486 с.

26. Гражданское право: Учебник / Под ред. Калпиной А.Г. – М. Юристъ. 2002. – 462 с.

27. Гражданское право В 2-х т. / Под ред. Суханова Е.А. Т. 2. – М. БЕК. 1993. – 520 с.

28. Гражданское право. Часть вторая: учебник / Отв. ред. Мозолин В.П. – М. Юристъ. 2004. – 568 с.

29. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Обязательственное право. Сборник нормативных актов. – М. Юрлитиздат. 1989. – 642 с.

30. Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка // Журнал российского права. – 2005. – № 7. – С. 31.

31. Долинская В.В. Аренда // Общие положения и проблемы правового регулирования. – 2002. – № 3. – С. 3-11.

32. Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. Боголюбова С.А. (3-е изд., перераб. и доп.). – М. Юстицинформ. 2006. – 456 с.

33. Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом // Законность. – 2000. – № 12. – С. 11.

34. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – М. Юрайт-Издат. 2004. – 564 с.

35. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. В кн. Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. – М. Исследовательский центр частного права. 1998. – 462 с.

36. Кособродов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка // Адвокат. – 2006. – № 1. – С. 21.

37. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. Абовой Т.Е., Богуславского М.М., Кабалкина А.Ю., Лисицына-Светланова А.Г. – М. Юрайт. 2005. – 562 с.

Введение

Актуальность рассмотрения регулирования арендных отношений обу-словлена следующими обстоятельствами:

• представляет важность выделение характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования;
• — как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с при-нятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода.

Так, например, как отмечает Макарьева В., в связи с неоднозначностью трактовки нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между налогоплательщиками и налоговыми органами, арендодателями и арендаторами;

• вызывает интерес анализ совокупности источников, регулирующих арендные отношения, которая выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству;
• — большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, тем более что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подготовил «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Таким образом, проблема выбранной темы исследования заключается в несовершенстве гражданского законодательства, регламентирующего арендные отношения, а также практики его применения. Данные проблемы являются, безусловно, актуальными в настоящее время.

Целью дипломного исследования является теоретический анализ ком-плекса проблем гражданско-правового регулирования арендных отношений и разработка предложений по совершенствованию гражданского законодательства и практики его применения в части предмета исследования.

• — проведен исторический анализ возникновения и развития института договора аренды;
• — рассмотрены особенности правового статуса субъектов договора аренды;
• — уточнено понятие договора аренды в российском гражданском праве
• исследованы отдельные виды договора аренды.

Объектом дипломного исследования являются гражданские правоотно-шения, складывающиеся в сфере заключения, изменения и прекращения договора аренды на современном этапе.

Предметом дипломного исследования является институт аренды и его роль в гражданском обороте, труды отечественных исследователей в этой области и правоприменительная практика.

Методология и методика дипломного исследования составляют общие и частные методы научного познания, в частности, исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.

Нормативно-правовые акты

1.Международная Конвенция о морских залогах и ипотеках 1993 года (Женева, 6 мая 1993г.)

2.Конвенция Организации Объединенных Наций о морской перевозке грузов 1978 года (Гамбург, 1 марта 1978 г.) // Закон. — 2000 г. — № 6.

3.Международная конвенция об унификации некоторых правил, ка-сающихся ареста морских судов (Брюссель,

1. мая 1952 г.)

4.Протокол 1996 года об изменении Конвенции об ограничении от-ветственности по морским требованиям 1976 года (Лондон, 2 мая 1996 г.)

5.Конституция РФ (принята на всенародном голосовании

1. декабря 1993 г.) // Российская газета. —

2. декабря 1993 г.

6.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)// Собрание законодательст-ва РФ. — 5 декабря 1994 г. — № 32. — Ст. 3301

7.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995)// Собрание законодательст-ва РФ. —

2. января 1996 г. — № 5. — Ст. 410.

8.Гражданско-процессуальный кодекс РФ от

1. ноября 2002 года // Российская газета. – 2002. – № 220.

9.Земельный кодекс Российской Федерации от

2. октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 29.10.2001. №

44. Ст. 4147.

10.Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от

3. апре-ля 1999 г. № 81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 3 мая 1999 г. – № 18. — Ст. 2207.

11.Федеральный закон от

2. июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государствен-ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. —

2. июля 1997 г. — № 30. — Ст. 3594

12.Федеральный закон от

2. октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание законодательства РФ. — 2 ноября 1998 г. — № 44. — Ст. 5394.

13.Указ Президента РФ от 24 сентября 2007 г. № 1274 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти»// Собрание законода-тельства РФ, 01.10.2007, № 40, ст. 4717.

14.Положение о федеральном агентстве по управлению государствен-ным имуществом// утверждено Постановлением Правительства от 5 июня 2008 г. № 432 (в ред. Постановлений Правительства РФ от от 30.04.2009 № 385// Со-брание законодательства РФ, 09.06.2008, № 23, ст. 2721.

15.Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик (утв. ВС СССР

3. мая 1991 г. № 2211-I) // Ведомости ВС СССР. —

2. июня 1991 г. — № 26. — Ст. 733 (документ утратил силу)

II. Литература

16.Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Се-верокавказский юридический вестник. 1998. № 1

17.Беляев А.С. Гражданское право РФ. – М.: Юридическая литература, 2007

18.Болотов С.А. Обязательственное право. Курс лекций. – М.: Юриди-ческая литература, 2006

19.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вто-рая. – М., 2000.

20.Братусь С.И. Юридическая ответственность и законность. М.: Нау-ка, 1968.

21.Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. 1997. № 18 (май)

22.Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999

23.Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций / Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. М.: БЕК, 1997.

24.Гражданское право. Учебник/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толсто-го. Ч.II. – М.:Юридическая литература, 2006

25.Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1993.

26.Гражданское право: Учебник. Т. II. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суха-нова. М.: БЕК, 2002

27.Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997

28.Грибанов В.П. Ответственность за нарушения гражданских прав и обязанностей. М.: Юридическая литература, 1973

29.Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. М., 1999

30.Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

31.Карпов М.С. Применение мер оперативного воздействия при нару-шении арендных обязательства / Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9. – М.: Юрид. лит., 2005

32.Киндеева Е.А. Практические вопросы государственной регистрации договоров аренды недвижимости// Бюл. Минюста РФ. 2000. № 4.

33. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996.

34.Коссак В.М. О соотношении категорий «расторжение» и «прекра-щение» договорных обязательств // Вестник Хмельницкого ИРУиП. Хмель-ницк, 2002

35.Лейст О.Э. Санкции и ответственность по советскому праву. М., 1981

36.Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений// Адвокат. 1997. № 3

37.Макарьева В.И. Владимирова А.А. О практике разрешения споров, связанных с арендой // Налоговый вестник. — № 4, 2002.

38.Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. М.: Статут, 1997

39.Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1997.

40.Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998

41.Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве // Журнал российского права. — № 2, 2002.

42.Семенова А.С. Правовое регулирование договора аренды объектов недвижимости . – М.: Олма-пресс, 2006

43.Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002.

44.Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8

45.Тархов А. Ответственность по советскому праву. Саратов, 1973

46.Тимофеева И.А. История развития договора аренды. – М.: Олма-пресс, 2005

47.Философский энциклопедический словарь. М.: Советская энцикло-педия, 1983.

Дипломная работа (как и беда) не приходит одна. У студента не было бы проблем, если во время подготовки к диплому по предмету Юриспруденция у него не было других дел и заданий. Но, как назло, именно в этот период на него наваливается слишком много: и преддипломная практика, и сессия, и подготовка к госам, и поиски первой работы.

Справиться со всем этим в одиночку будет крайне сложно, да это и не нужно! Ведь вам готовы оказать помощь в написании дипломной работы настоящие профессионалы.

После пяти (а в некоторых случаях – и больше) лет обучения хочется получить долгожданный диплом и начать реализовывать себя на профессиональном поприще. Однако до этого нужно защитить дипломную работу, на которую редко остается время и силы. Самые находчивые ищут помощь на стороне.

Но как не прогадать с исполнителем и найти того, кто вовремя и качественно выполнит столь сложную работу за вас?

Хватит ждать, ведь у вас есть мы! Вот наше предложение:

• мы делаем качественно – над дипломами работают только лучшие авторы (преподаватели вузов, профессора, кандидаты наук);
• мы делаем быстро – мы всегда соблюдаем сроки, на которые договорились с клиентами;
• мы делаем уникально – все работы пишутся по индивидуальному заказу, а не берутся из интернета.

Правовое регулирование договора аренды в гражданском праве

Мы твердо уверены, что дипломный проект по теме договор аренды недвижимого имущества не должен стоить слишком дорого. Ведь эта услуга должна быть доступна обычному студенту, который попал в затруднительную ситуацию.

Однако и слишком низкая стоимость должна насторожить, потому что помощь хорошего специалиста должна быть оценена адекватно.

Чтобы узнать, сколько будет стоить ваш диплом, оставьте заявку. На финальную цифру будет оказывать влияние предмет и тема работы, насколько быстро нужно выполнение, есть ли дополнительные условия. Присылайте нам заявку со всеми условиями, и наши менеджеры свяжутся с вами для обсуждения деталей.

Только начав писать диплом, понимаешь, как сложно сделать его уникальным. Даже если пишешь его сам, приходится использовать разные цитаты, отрывки мыслей и более ранних исследований. Все это в итоге снижает общую уникальность всей работы.

Что уж говорить, если работа пишется не с нуля, а берется из интернета. В этом случае общая уникальность падает еще сильнее, даже если студент ее потом перерабатывает.

Делайте заказ в нашей компании, и вы получите работу с максимальной уникальностью. Дело в том, что наши авторы всегда пишут работу с чистого листа, даже если по ней существует уже масса готовых исследований и материалов.

После написания опытными и квалифицированными авторами дипломная работа всегда проходит дополнительную проверку в отделе контроля качества. Здесь не только повышают общую уникальность, но и исключают любые ошибки и неточности.

Если вы хотите получить уверенный результат, пора заказать дипломную работу. Сделать это можно быстро и легко:

• заполните на сайте специальную форму;
• пополните баланс, чтобы автор мог начать работу,
• дождитесь выполнения работы и заберите.

Мы гарантируем выполнение работы точно к указанной дате. Вам останется только прочитать и подготовиться к защите. Заказывайте и не теряйте драгоценное время.

• Автореферат
• Аннотация
• Аспирантский реферат
• Аттестационная работа
• Бакалаврская работа
• Бизнес-план
• Выпускная квалификационная работа
• Диплом MBA
• Дипломная работа
• Дипломная работа колледжа
• Диссертация
• Дистанционный экзамен, on-line тест
• Дневник практики
• Доклад
• Докторская диссертация
• Другое
• Исправление и доработка готовой работы
• Кандидатская диссертация
• Кейс
• Контрольная работа
• Копирайтинг
• Курсовая работа
• Лабораторная работа
• Литературный обзор, интерпретация текста
• Магистерская диссертация
• Маркетинговое исследование
• Монография
• Набор текста
• Научная статья
• Научно-исследовательская работа
• Онлайн-помощь
• Ответы на экзаменационные вопросы
• Отчет по практике
• Перевод текста
• Повышение уникальности
• Практическая работа
• Презентация
• Проверка выполненной работы
• Рабочая тетрадь, конспект
• РГР
• Реферат
• Рецензирование работ
• Речь, выступление, раздаточный материал
• Решение задач
• Самостоятельная работа
• Семестровая работа
• Статья ВАК
• Статья, рецензия
• Творческая работа
• Тезисный план
• Технико-экономическое обоснование
• Чертеж
• Шпаргалка
• Эссе

1.2 Юридическая природа договора аренды

ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

2.1 Существенные условия договора аренды

2.2 Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности сторон

2.3 Прекращение договорных обязательств

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТЬ АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, ОТНОСЯЩИХСЯ РАЗНЫМ ВИДАМ ИМУЩЕСТВА

НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Важно определиться с основанием для ответственности. Когда стороны несут ответственность по договору? В соответствии с ГК РФ, лицо, которое не исполнило или ненадлежащим образом исполнило свои обязательства, несет ответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), если законом или договором не предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины должна доказывать сторона, которая нарушила обязательства. Но лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру обязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения своих обязательств.

Если обязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательской деятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Таковыми признаются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства, другими словами форс-мажорные обстоятельства. Но стороны в договоре могут предусмотреть, что только вина является условием ответственности предпринимателя.

Если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств произошло по вине обеих сторон, то суд уменьшает размер ответственности должника. Также размер ответственности может быть уменьшен, если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков, а также не принял мер к их уменьшению.

Заключенное заранее соглашение об освобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств является ничтожным.

Убыткам – нет!

Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязанность должника возместить убытки, которые понес кредитор из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств (ст. 393 ГК РФ). В этой ситуации важно определиться, что такое убытки.

Представим следующую ситуацию. Заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 1 год. Когда срок договора аренды подошел к концу, арендатор не успел в срок, определенный договором, передать занимаемое помещение арендодателю (не вывез из помещения мебель, технику и т. д.), более того, при обустройстве помещения повредил несущую стену. А арендодатель нашел нового арендатора, с которым намеревался заключить новый договор аренды, но по вине прежнего арендатора не может предоставить помещение в аренду. Таким образом, заключение нового договора откладывается на неопределенный срок, по крайней мере до того момента, пока прежний арендатор не освободит помещение. Налицо причиненные арендодателю убытки.

Но и убытки могут быть различными: либо реальными, либо так называемая упущенная выгода. В соответствии со ст. 15 ГК РФ, под реальными убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение имущества (повреждение несущей стены). Упущенная выгода – неполученные доходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (незаключенный новый договор аренды). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Часто камнем преткновения становится определение размера убытков. По общему правилу, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно быть исполнено. Если же требование о возмещении убытков не было исполнено добровольно, то стоимость убытков определяется на день предъявления иска о возмещении убытков.

Аренда является одним из классических видов договоров, имеющих многовековую историю своего правового регулирования. Аренда (от лат. arrendare — отдавать внаем) – означает возможность предоставления хозяином имущества во временное пользование другим субъектам гражданского права на возмездных договорных условиях.

Отношения сторон в рамках договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Особенности данного договора:

— объектом могут быть непотребляемые вещи (исключение составляют деньги и ценные бумаги): земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.;

— арендодателем могут быть: собственник, управомоченные законом или собственником лица;

— плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

I.Нормативно – правовые акты и материалы судебной практики

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)( ред. от 09.02.2009) (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 25.12.2008) (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001) (ред. от 30.06.2008) (часть четвертая) от 18.12.2006 N 230-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.11.2006) (ред. от 08.11.2008)
2. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (принят ГД ФС РФ 31.03.1999) (ред. от 30.12.2008) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2009)
3. Федеральный закон РФ от 08.11.2007 N 259-ФЗ «Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта» (принят ГД ФС РФ 18.10.2007), Федеральный закон РФ от 10.01.2003 N 18-ФЗ (ред. от 23.07.2008) «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 24.12.2002)
4. Постановление Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
5. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22 февраля 2005 г. по делу N Ф03-А04/04-1/4583
6. Постановление ФАС Московского округа от 24 мая 2006 г. N КГ-А41/3281-06.
7. Постановление ФАС Московского округа от 17 октября 2005 г. по делу N КГ-А40/9179-05
8. Постановление ФАС Московского округа от 27 декабря 2005 г. N КГ-А40/12735-05
9. Постановление ФАС Московского округа от 22 июля 2004 г. N КГ-А41/5877-04
10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
11. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 сентября 2006 г. N А19-44710/05-19-Ф02-4508/06-С2.
12. Постановление ФАС Московского округа от 13 ноября 2006 г. N КГ-А40/9745-06
13. Постановление ФАС Московского округа от 24 октября 2006 г. N КГ-А40/10382-06,
14. постановление ФАС Поволжского округа от 14 декабря 2006 г. N А65-6602/2006-СГ2-6
15. Постановление ФАС Московского округа от 2 ноября 2004 г. N КГ-А40/9832-04.
16. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 апреля 2005 г. N Ф04-1892/2005С10124-А75-28).
17. Постановление ФАС Московского округа от 23 сентября 2004 г. N КГ-А41/8250-04
18. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 декабря 2006 г. N А05-2829/2006-30
19. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12 декабря 2006 г. N Ф03-А51/06-1/4063

II. Специальная юридическая и периодическая литература

Введение 3
Глава 1. Недвижимость в гражданском праве России: понятие, особенности правового статуса 6
1.1. Недвижимое имущество (недвижимость) в гражданском обороте 6
1.2. Жилая и нежилая недвижимость как объекты гражданского оборота 11
Глава 2. Особенности и правовое регулирование аренды недвижимого имущества 18
2.1. Понятие и сущность аренды недвижимости и арендных отношений 18
2.2. Арендная плата и особенности ее определения в договоре аренды 27
Глава 3. Заключение, расторжение и прекращение договора аренды недвижимости 34
3.1 Порядок заключения договора аренды недвижимости 34
3.2. Государственная регистрация договора аренды недвижимости: правила и спорные вопросы 47
3.3. Прекращение и расторжение договора аренды недвижимости 55
Заключение 64
Список использованных источников и литературы 68

УДК 347.453.1

правовое регулирование договора аренды: анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений

В.А. Белов

Аннотация. В статье рассмотрены отдельные вопросы правового регулирования договора аренды, а также осуществлен анализ общего и специального законодательства в сфере арендных отношений.

ключевые слова: договор аренды, общее и специального законодательство, договор аренды торгового объекта.

Abstract. This article focuses on the specific issues of the legal regulation of lease agreement, and investigates the general and special legislation for lease relationships.

Keywords: lease agreement, general and special laws, lease agreement of commercial properties.

В настоящее время гл. 34 Гражданского кодекса РФ [3] предусматривает 6 параграфов, которые затрагивают вопросы правоотношений, вытекающих из договора аренда. Если разбираться в первородных целях процесса кодификации законодательства, то необходимо выяснить смысл термина «кодификация». Под ним понимается деятельность правотворческих органов государства по сведению к единству нормативно-правовых актов путем глубокой всесторонней переработки действующего законодательства. Кодификационный акт является сводным актом, соединяющим воедино нормы различных актов, регулирующих одну и ту же область общественных отношений [20, с. 321]. Иными словами основанными целями процесса кодификации является упорядочивание и формирование наиболее общих, собирательных норм в одном нормативно-правовом акте, что, в свою очередь, является одним из важнейших принципов кодификации.

Однако в настоящее время наблюдается прямое дублирование норм права в нормах, закрепленных в Гражданском кодексе и в специальных федеральных законах, а иногда и полное их противоречие друг другу. При таких обстоятельствах нормы, закрепленные в федеральных законах,

должны иметь преимущественное право. Такой вывод можно обосновать при утверждении принципа Lex specialis derogat generali, (лат. «специальный закон отменяет (вытесняет) общий закон»), в котором подразумевается, что нормы специального законодательства имеют большую юридическую силу по сравнению с общим, т. к. специальные законы, как предполагается, создаются узкоспециализированными комитетами, члены которых имеют глубокие теоретические и практические познания в данной отрасли. Однако данный вопрос является дискуссионным в связи толкованием и целями самого процесса кодифицирования.

Если подойти к изучению специальных норм, изложенных в ГК РФ, которые характеризуют те или иные виды договоров аренды, можно прийти к выводу, что многие из них имеют отсылочный характер к специальным федеральным законам, как то Земельный кодекс РФ [7], Кодекс внутреннего водного транспорта РФ [6], Кодекс торгового мореплавания РФ [5], ФЗ «О финансовой аренде» [4], ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2] и т.п. Иными словами, получается, что специальные нормы о договоре аренды, которые характеризуют различные типы договора аренды, закрепленные в Гражданском кодекса РФ, отсылают к «еще более специальным», и подчас такие нормы дублируют друг друга. Такой процесс «дублирования» проявляется, в частности, в отношениях, связанных с арендой транспортных средств:

1) нормы о возможности передачи транспортного средства в субаренду без согласия арендодателя (ст. 638,647 ГК РФ), дублируются в п. 4. ст. 62, п. 5 ст. 64 КВВТ РФ;

2) положения о том, что члены экипажа являются работниками арендодателя, дублируются в п. 2 ч. 2 ст. 635 ГК РФ и п. 2 ст. 61 КВВТ РФ;

3) нормы о том, что арендатор обязан осуществлять все расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией судна, дублируются в ст. 636 ГК РФ и п.2 ст. 62 КВВТ РФ;

4) обязанность арендатора по страхованию имущества арендодателя дублируется в ст. 646 ГК РФ и п. 2 ст. 64 КВВТ РФ;

5) право арендатора на заключение без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоров перевозки и иных договоров дублируется в ст. 638 ГК РФ и п. 1 ст. 62 КВВТ РФ и т.п.

Среди наших авторов — преподаватели ВУЗов,
кандидаты и доктора наук

Дипломные работы

Время выполнения — от 3 дней

Стоимость работ — от 9000 руб.

• О компании
• Услуги
• Отзывы
• Доставка / Оплата
• Авторы
• Информация

Договор аренды является обязательством, которое состоит в передаче имущества, но при этом не влекущим за собой переход право собственности на указанное имущество к другому лицу. Арендодатель остается собственником передаваемой вещи, обладающим полномочие распоряжения ею, вместе с тем, полномочия владения и пользования арендодатель передает арендатору.

Правовым отношениям по передаче имущества в аренду посвящена глава 34 ГК РФ.

Понятие обязательства аренды определяется в ст. 606 ГК РФ.

«По договору аренды (имущественного найма) арендатор (наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество за плату во временноевладение и пользование» п.1ст. 606 ГК РФ.

Анализ нормативного определения понятия договора аренды позволяет выделить следующие его сущностные признаки:

• в основе договора аренды лежат взаимные обязательства его сторон;
• обязательство арендодателя состоит в предоставлении арендатору какого-либо имущества во временное владение и пользование или во временное пользование,
• обязательство арендатора состоит в оплате за передаваемые ему арендодателем полномочия владения и пользования (пользования) имуществом;
• полномочия владения и пользования (пользования) имуществом передаются арендатору на определенное время (на определенный срок).

Арендатор использует переданное по договору имущество в соответствии с целями, определенными в договоре, эксплуатирует его полезные свойства, при этом в ряде случаев возможно увеличение полезных свойств арендуемого имущества в виде плодов, продукции доходов. При этом указанные плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, становятся собственностью арендатора 1.

Рассмотренный признак договора аренды является отличием договора аренды от договора на оказание возмездных услуг. Договор на оказание возмездных услуг, который может предполагать право заказчика на временное пользование имуществом исполнителя. При этом заказчик заинтересован в получении определенной услуги, а не в извлечении полезного эффекта от пользования какой-либо вещью, поэтому возможность присвоения плодов, продукции и доходов от пользования этой вещью исключается.

42 стр., 20745 слов

регистрации в предусмотренных законом случаях

Договоры аренды заключаются в письменной и в устной форме. Но устная форма возможна только для договоров между гражданами, и если Белов В.А. О консенсуальности и реальности договора аренды//Право и экономика. 2015.№ 3. договор заключается на срок не более года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

14 стр., 6715 слов

важно выделить существенное.

Для договора аренды существенным является условие о его предмете, отсутствие данного условия в договоре — основание для признания его незаключенным.

По вопросу о том, что именно является предметом договора аренды у исследователей договора аренды однозначного мнения не сложилось

Так, А. О. Иншакова и А. О. Козлова считают, что «предмет договора аренды — это имущество, передаваемое по договору. Таким имуществом является непотребляемая вещь, определяемая индивидуальными признаками, так как эта же самая вещь, по окончании действия договора, должна быть возвращена арендодателю. Это означает, что родовая и потребляемая вещи предметом аренды быть не могут»6.

В. В. Витрянский полагает, что договор аренды является двуобъектным. При этом действия арендатора и арендодателя являются объектом первого рода, а имущество, которое предоставляется в аренду – объект второго рода и пользование арендатора.7

Предмет договора, – пишет Р.А. Судапин – это «совокупность прав и обязанностей сторон договора, в комплексе обеспечивающих возникновение или переход прав на объект договора к выгодоприобретателю с одновременным соблюдением корреспондирующих прав всех других Иншакова А.О., Козлова М.Ю. Конструкция договора аренды на страже результативности гражданского оборота имуществаИншакова // ВестникВолГУ. Серия 5: Юриспруденция. 2013. №2. С.35. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2 Договоры о передаче имущества. М., 2004. С.241. сторон договора».8

Объект договора – это то, по поводу чего возникает правоотношение сторон договора аренды. Это объект материального мира, вещь, существующая, или та, которая должна быть создана, и на которую в силу договора должны возникнуть права у арендатора. Соответственно, в случае с договором аренды, объектом аренды будет являться то имущество, которое подлежит передаче в пользование либо владение и пользование арендатора. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться любые вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (то есть непотребляемые вещи).

В договоре аренды необходимо указать данные позволяющие точно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору, как объект аренды. (п.3 ст.607 ГК РФ)

Таким образом, в договоре аренды обязательно следует указать данные, индивидуализирующие имущество, подлежащее передаче. Если в договоре предмет описан недостаточным образом, то имеются основания для признания его незаключенным. Однако в настоящее время в судебной практике возобладала позиция, в соответствии с которой в первую очередь поддерживается стабильность гражданского оборота. Так согласно п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» 9, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенностьили недействительность. Судапин Р.А. Анализ базовых составляющих института договора аренды//Вестник Екатерининского института. 2011. № 1. С. 46. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012.№ 1.

распространяется на договор проката (ч. 2 ст. 627 ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем и без (ст. ст. 631 и 642 ГК РФ).

Помимо этого, преимущественное право может быть исключено самим договором аренды или иным соглашением сторон (ч. 2 ст. 434 ГК РФ) или явствовать из совeршения сторонами конклюдентных действий направления арендaтором заявления об отказе от реализации преимущественного права и сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу.

Договором аренды может быть установлено, что положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве aрендатора на заключение договора аренды на новый срок не подлежат применению.

Соответствующие оговoрки могут быть отражены в договоре следующим образом.

1) «Стороны определили окончание срока действия Дoговора 31.12.2011 г., при этом для отношений Сторон преимущественное право Арендатора на заключение Договора на новый срок, определенное в ст. 621 ГК РФ, не применяется».

2) «Срок aренды по Договору не подлежит продлению или возобновлению, а также Арендатор не имеет никаких преимущественных Постановление ФАС ПО от 22.05.2013 по делу № А55-24271/20122008 // Консультант Плюс [Электронный ресурс]: Справочная правовая система, сетевая. – Электрон.дан.– М.: АО Консультант Плюс, 2016 . – Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос. ун-та, свободный. прав на заключение Договора на новый срок».

3) «Сторoны договариваются, что Арендатор не имеет преимуществtнного права на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного ст. 621ГК РФ».

«Преимущественное право на заключение нового договора аренды прекращается в случае отказа арендатора от его реализации, а также в случае досрочного отказа от договора одной из сторон или его досрочного прекращения по соглашению сторон. Это связано с тем, что при расторжении договора все обязательства сторон, в том числе связанные с преимущественным правом, прекращаются в силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ»28. «Закон не предусматривает сохранение преимущественного права при расторжении договора, которым он предусмотрено, если только стороны не договорились об ином.»29

Преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок воспользоваться может только добросовестный арендатор.

Добросовестность арендатора отсутствует в случаях нарушения арендатором исполнении договора аренды. В числе нарушений следует назвать следующие:

• просрочка уплаты арендных платежей (Постановление ФАС Уральского округа от 31.03. 2008 г. № Ф09-1986/08-С6);

• производство перепланировки, переустройства и т.п. без согласия арендодателя;
• не целевое использование помещения (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.209 г.

№ 10АП-404/2009);

• не своевременный возврат имущества арендодателю по истечении срока аренды, если арендодатель уведомил о намерении расторгнуть договор Постановление ФАС ВВО от 13.03.2006 по делу № А28-11166/2005-187/202008 // Консультант Плюс [Электронный ресурс]: Справочная правовая система, сетевая. – Электрон.дан.– М.: АО Консультант Плюс, 2016 . – Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос. ун-та, свободный. Постановление ФАС ЗСО от 26.06.2014 по делу № А75-6230/20132008 // Консультант Плюс [Электронный ресурс]: Справочная правовая система. – Законодательство, сетевая. – Электрон.дан.– М.: АО Консультант Плюс, 2016 . – Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос. ун-та, свободный. аренды (Постановление ФАС Московского округа от 06.06.2011 г. № А40114793/2010);

• иные нарушения арендатором своих обязательств, установленных договором, связанных, например, со страхованием имущества и ответственности;
• соблюдением правил пользования зданием, при аренде отдельного помещения, правил работы на торговом рынке, при аренде торговой точки.

Решение вопроса о заключении договора аренды на новый срок зависит от воли арендодателя. Никто не может понудить, обязать арендодателя заключить договор с арендатором на новый срок.

«В соответствии со ст. 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Ст. 621 ГК РФ не установлена обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок.»30

Таким образом, арендодатель в любом случае может отказать арендатору в заключении договора на новый срок, неся при этом риск возникновения последствий такого отказа.

Последствием отказа арендодателя заключить договор аренды на новый срок является обязанность возместить арендатору убытки, возникшие в связи с таким отказом. Но требовать возмещения убытков, причиненных отказом арендодателя от возобновления договора, арендатор может только в случае если арендодатель заключит новый договор аренды в течение года со дня истечения срока действия предыдущего договора аренды.

Однако преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (п. 35 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2004 г. № А56-1450/042008 // Консультант Плюс [Электронный ресурс]: Справочная правовая система., сетевая. – Электрон.дан.– М.: АО Консультант Плюс, 2016 . – Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос. ун-та, свободный. Информационного письма Президиума ВАС № 66 от 11.01.2002 г.).

значение

Договор аренды может быть прекращен в следующих случаях:

• по истечении срока его действия;
• досрочным расторжением по требованию арендодателя
• досрочным расторжением по требованию арендатора.

Наиболее часто договор аренды прекращается в связи с истечением его срока.

Прекращение договора аренды влечет за собой прекращение залога права аренды, а также и обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица.

«При прекращении договора аренды возникает обязанность арендатора арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.»40

Невыполнение указанной обязанности, а также возвращение имущества, являющегося предметом аренды в срок, определенный соглашением сторон, влечет право требования арендодателем внесения арендной платы за все время просрочки, а если понесенные в связи с просрочкой расходы арендодателя указанная плата не покрывает, Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право: Учебник. Том 2. Статут, 2011. // Консультант Плюс [Электронный ресурс]: Справочная правовая система., сетевая. Электрон.дан. М.: АО Консультант Плюс, 2016 . Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос. ун-та, свободный. арендодатель вправе потребовать и возмещения убытков. Причем в случае установления в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества арендодателю, убытки могут быть взысканы и сверх неустойки.

«При прекращении договора аренды обеспечительный платеж обычно возвращается арендатору, но арендатор и арендодатель могут в договоре предусмотреть условие, согласно которому гарантийный взнос не возвращается арендатору при прекращении договора, а удерживается арендодателем и засчитывается в счет уплаты арендных платежей. Такое удержание происходит не в связи с нарушением арендатором условий договора, а предусматривается в целях экономии времени сторон при осуществлении расчетов.»41

В договоре стороны вправе установить, что обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты последних периодов аренды

В силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что договор продлевается на определенный срок каждый раз после его окончания. Такое условие будет означать, что договор продлевается многократно. Однако не следует указывать, что договор продлевается неограниченное количество раз. Такое условие означает фактическую передачу имущества в бессрочное пользование, а это противоречит существу договора аренды, по которому имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Данное условие на основании ст. 168 ГК РФ может быть признано недействительным как нарушающее требование закона. Так, «ФАС Московского округа в Постановлении № А40-19014/12-64-175 от 13.02.201342 пояснил, что согласованное условие о пролонгации договора аренды не означает, что стороны будут обязаны продлевать договор на Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора// Консультант Плюс [Электронный ресурс]: Справочная правовая система, сетевая. – Электрон.дан.– М.: АО Консультант Плюс, 2016 . – Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос. ун-та, свободный. Постановление ФАС Московского округа № А40-19014/12-64-175 от 13.02.2013// Консультант Плюс [Электронный ресурс]: Справочная правовая система, сетевая. – Электрон.дан.– М.: АО Консультант Плюс, 2016 . – Режим доступа: Компьютер. Сеть Науч. б-ки Том.гос. ун-та, свободный. новый срок. ФАС указал, что пролонгация договора аренды означает продление его условий на определенный или неопределенный период времени. Стороны могут предусмотреть условие о продлении договора на новый срок в самом тексте договора».

В случае, если условия договора аренды содержат положение о том, что договор аренды считается продленным на тот же срок, то по окончании первоначального срока правоотношения сторон регулируются новым договором аренды.

Между тем, спорный договор аренды не содержит положений, определяющих порядок оформления между арендатором и арендодателем отношений по аренде на новый пятилетний срок при реaлизации арендатором права на продление договора.

Следовательно, поскольку в указанном договоре не предусмотрено иное, право арендатора на продление договора аренды могло быть реализовано им только в общем порядке — посредством заключения договора на новый срок.

• похожие работы
• все работы по предмету
• задать вопрос

ВВЕДЕНИЕ

Предметом исследования в настоящей работе является правовое регулирование отношений аренды нежилых помещений в Российской Федерации. При этом ввиду сложности и многоаспектности данных отношений в реальной жизни, недостаточности их правовой базы, различия в практике применения и судебных решениях, в работе рассматриваются лишь некоторые проблемы договора аренды что и обусловило наименование данного дипломного сочинения.

Актуальность данной темы обусловлена рядом обстоятельств. Вопервых, договор аренды нежилых помещений сравнительно недавно получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. По своей «популярности» в настоящее время он занимает, пожалуй, одно из первых мест в хозяйственной деятельности предпринимателей. Сегодня работа коммерческих и иных организаций немыслима без соответствующего помещения, где располагаются офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т. д. Своеобразие проблемы аренды нежилых помещений, в данном случае, заключается в том, что длительное время в СССР все пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке. После 1991 года в России начался настоящий бум на помещения, каждая организация старалась получить от государства «свою долю пирога» в виде пригодного для работы объекта недвижимости, что вызвало необходимость создания соответствующей правовой базы. Здесь, однако, имелись и сохранились до сего времени немалые проблемы. На начальном этапе становления российской государственности, в силу отсутствия нормативно-правовой системы законодательства России об аренде, правовой вакуум по этим вопросам заполнило союзное законодательство. Основополагающую роль при этом играли Основы законодательства Союза ССР и союзных республйк 1989г. [1]. Со временем, этот вакуум заполнило российское законодательство, в основном, указы Президента РФ и постановления Правительства РФ.

В период 1993-1995гг. на региональном уровне субъектами РФ принято большое количество нормативных актов, подчас идущих вразрез с федеральным законодательством об аренде.

Лишь 1995-1996 годах с принятием частей первой и второй Гражданского кодекса Российской Федерации[2] процесс правового регулирования арендных отношений получил свое логическое завершение на законодательном уровне.

Тем не менее, белые пятна арендного законодательства все же остались, что требует для правоприменителя вдумчивого, взвешенного применения различных по своей природе, характеру, времени принятия, предмету регулирования норм права в области арендных отношений. Это обстоятельство является вторым аргументом в пользу актуальности выбора темы данной дипломной работы.

В-третьих, к сожалению, судебная практика в данном вопросе не всегда однородна. Подчас, арбитражные суды различных регионов и уровней не-одинаково разрешают споры, вытекающие из арендных отношений.

Задача данной работы состоит в изучении проблемы в целом и выявлении. и разрешении спорных вопросов, связанных с арендой нежилых помещений.

В работе широко используются нормативные акты, журнальные статьи, монография и судебно-арбитражная практика.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Первая глава посвящена основным понятиям аренды нежилых помещений. В ней раскрываются понятие, особый объект договора аренды и его стороны. Вторая глава включает в себя вопросы условий и порядка возникновения и прекращения подобного рода арендных отношений. В третьей главе анализируются правовой статус арендатора и арендодателя и ответственность сторон по договору аренды нежилых помещений.

Напомню, что автор не ставила целью раскрыть все вопросы правового регулирования арендных отношений, а затронула лишь «болевые точки» данной проблемы.

Глава I. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Договор аренды относится к группе обязательств по передаче имущества во временное пользование, наряду с договорами найма жилого помещения, безвозмездного пользования и др. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Таким образом, отличительными признаками данного договора являются:

а) представление арендодателем арендатору индивидуально определенного имущества;

б) предоставление имущества во временное владение и пользование или во временное пользование; в) предоставление имущества за плату.

Развитие научно-технического прогресса привело к тому, что появились сферы, где полезными свойствами имущества можно пользоваться не вступая во владение им, например, каналами связи, услугами ЭВМ через кабельную сеть и т. п. В значительной степени это и привело к закреплению в законе различения пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового.

Аренда имеет традиционно широкое распространение в коммерческом обороте и по сфере использования уступает лишь договору купли-продажи. Объектом аренды может выступать различное имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

Как купля-продажа и иные акты возмездной реализации имущества, аренда является товарной сделкой. Товаром в ней выступает часть потребительной стоимости вещи, сдаваемой в аренду. Эта часть потребительной стоимости соответствует отрезку времени, в течение которого арендатор имеет право извлекать полезные свойства этой вещи.

При аренде происходит экономическое расщепление потребительной стоимости вещи на часть, отчуждаемую в виде товара и другую, таковым не являющуюся. Следствие этого — принадлежность арендованного имущества на различных юридических титулах одновременно двум субъектам. На срок договора у арендатора возникает ограниченное вещное право на объект аренды с одновременным сужением правомочий собственника (арендодателя) в отношении имущества.

Важная черта этого договора — то, что он является основанием для перехода имущества в пользование, а не в собственность, не в право хозяйственного ведения или право оперативного управления. В большинстве случаев осуществление права пользования арендованным имуществом связано с необходимостью им владеть, то есть, второе правомочие арендатора состоит в праве владения нанятым имуществом. «В ряде случаев наниматель может и должен осуществлять, хотя и в очень узких пределах, и право распоряжения нанятой вещью (например, ремонт вещи своими силами или передача ее третьему лицу для ремонта; передача части имущества в пользование другому лицу и т. п.). Можно сделать вывод, что у нанимателя возникает особое вещное право, включающее право пользования, в ряде случаев право владения, в определенных границах и право распоряжения нанятым имуществом»[2]. Это означает, что права арендатора на арендованное имущество подлежат защите наряду с правом собственности.

Договор аренды является консенсуальным, т. к. у сторон возникают права и обязанности сразу после заключения соглашения. Договор аренды является возмездным, поскольку арендованное имущество предоставляется за плату. Также из законодательного определения (ст. 606 ГК РФ) видно, что договор у обеих сторон порождает и права, и обязанности, то есть он является двусторонне обязывающим.

В. В. Витрянский[3] в своем комментарии второй части Гражданского кодекса Российской Федерации, принятой 22 декабря 1995 года, отмечает, что давая понятие договора аренды. Гражданский кодекс исходит из того, что договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договоры куплипродажи, подряда и т. п. Гражданский кодекс РФ исключает возможность использования данного договора как организационно-правовой формы предпринимательства либо как одно из средств разгосударствления экономики. В таком качестве договор аренды более не рассматривается, а Основы законодательства СССР об аренде 1989 года, допускавшие использование аренды для разгосударствления и приватизации имущества государственной и муниципальной собственности не подлежат применению с момента вступления части второй Гражданского кодекса РФ в силу. По мнению В. В. Витрянского, «о возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и использованная в Гражданском кодексе терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор — нанимателем, а сам договор — договором имущественного найма». Нужно, однако, отметить, что и сегодня арендные отношения регулируются нормами действующего законодательства о приватизации.

На основании выше рассмотренных положений можно выделить некоторые особенности, присущие договору аренды:

1) аренда — это одно из законных оснований владения и пользования имуществом, находящегося в собственности другого лица, а арендатор является законным владельцем соответствующего имущества;

2) арендные отношения возникают только из договора, заключенного собственником арендуемого имущества либо с уполномоченным им органом и прекращаются с истечением срока действия договора или его расторжением в установленном порядке. ^ также в случае досрочного выкупа арендованного имущества;

3) аренда — досрочное и возмездное владение имуществом и другими объектами.

Если проанализировать действующие в настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети из них — это договоры на аренду нежилых помещений. При этом, по одним договорам арендуются целые здания и сооружения, по другим — всего лишь одна или несколько комнат, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда.

Понять причины такого небывалого спроса на нежилые помещения несложно. Они в значительной степени обусловлены конкретными изменениями законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и организаций на территории Российской Федерации. Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности. Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.

Указанные обстоятельства повсеместно привели к резкому повышению спроса на нежилые помещения и возникновению конкуренции между потенциальными арендаторами. В этой связи можно утверждать, что нежилые помещения являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес. Что же представляют собой нежилые помещения?

Для более точного ответа на данный вопрос следует сравнить понятие «нежилые помещения» с понятием «жилые помещения».

Ст. 2 88 Гражданского кодекса РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РФ[4] жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Проект Жилищного кодекса, составленный и опубликованный в 1994 году[5], дает понятие жилого помещения как помещения, отвечающего установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан (ст. 4)» Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.

В соответствии с п. З ст. 288 ГК РФ не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры аренды жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными в судебном порядке.

ПРИМЕР. Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил два иска Департамента муниципального жилья г. Москвы к СП «Арбат — Интернэшнл» о признании недействительными договоров аренды на помещения по адресу ул. Арбат, д. 6/2 и выселении его из этих помещений. В январе 1992г. СП «Арбат — Интернэшнл» и муниципальное управление «Арбат» заключили договор аренды на квартиру № 24 по адресу ул. Арбат, д. 6/2. Квартира должна была использоваться как контора до начала реконструкции здания. Аналогичный договор в октябре 1992 года это СП заключило с Киевским райсоветом на квартиры 7 и 8 в этом же доме. Однако, Департамент муниципального жилья г. Москвы, выявив этого арендатора, счел, что он занимает жилые помещения, которые могут использоваться только для проживания граждан, незаконно и обратился в суд. В суде истец сослался на ст. 7 Жилищного кодекса, которую нарушил арендатор и арендодатели, сдавшие помещение. Истец также отметил, что как муниципальное управление «Арбат», так и Киевский райсовет превысили свои полномочия, выступив арендодателями жилых помещений. Если бы помещения были нежилыми, указанные организации также не обладали бы правом распоряжаться ими, так как с 1992 года только Москомимущество может быть стороной по договору аренды нежилых помещений. Суд счел доводы истца законными и обоснованными и полностью удовлетворил их[6].

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, организации, учреждения допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Порядок данного перевода определяется жилищным законодательством и местной администрацией.

Ст. 9 действующего Жилищного кодекса, а также ст. 9 проекта Жилищного кодекса не допускает перевод пригодных для проживания помещений в домах государственного и общественного фондов в нежилые. Такое возможно только в исключительных случаях и осуществляется по решению органов местной администрации.

В г. Москве перевод жилого помещения в нежилое осуществляется в соответствии с Порядком перевода жилых помещений в нежилой фонд, утвержденным распоряжением мэра г. Москвы «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах» от II ноября 1994 года. [7]

Похожие записи:

• Налог на имущество по кадастровой или остаточной стоимости в 2021
• Пособия На 3 Ребенка В 2021 В Ростовской Области
• Сведения о приватизации квартиры