Договор купли-продажи недвижимости заключен с момента
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи недвижимости заключен с момента». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Договор купли продажи недвижимости считается заключенным с момента
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.
- Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
- В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
- Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
- Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.
Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Когда договор купли-продажи недвижимости считается заключенным
Закон предусматривает правовой механизм, препятствующий уклонению от регистрации (основание – ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон необоснованно оттягивает проведение регистрации и искусственно продлевает «переходный» статус объекта, принять решение о государственной регистрации может суд. В таком случае переход прав осуществляется в день соответствующего судебного решения.
- Парковочное место
- Недвижимость
- Собственность
-
Дивиденды по наследству
79 0
- Самые важные термины
- Как оформить договор купли-продажи квартиры
- Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
- Сколько регистрируется право собственности на квартиру
- Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
- Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
- Как восстановить договор купли-продажи квартиры
- Как переоформить договор купли-продажи квартиры
- Кто платит за договор купли-продажи квартиры
- На что обратить внимание в договоре
- Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
- В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным
Переход права собственности по договору купли-продажи
Удостоверить сделку можно в местном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (в народе известно как БТИ) или у нотариуса.
Зарегистрировать переход права собственности можно только в БТИ.
Адрес: г. Минск, ул. Максима Богдановича, 153
График работы: понедельник – пятница с 8.00 до 19.00, суббота с 8.00 до 16:20Выдача талонов начинается за 30 минут до начала приема заявлений, заканчивается за 15 минут до окончания приема — для физических лиц, за 20 минут — для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
В случае большого количества выданных и не обслуженных талонов выдача талонов может быть закончена ранее указанного времени.
По общему правилу, при оформлении через регистратора, вам необходимы следующие документы:
- Личные паспорта собственника и всех участников сделки.
- Копия лицевого счета. Берется в обслуживающей организации (Расчетно-справочные центры, товарищества, ЖЭСы). Телефон и адрес обслуживающей организации можно узнать по телефону 190 (это платная справка, телефон городской). Также адрес и телефон своего РСЦ можно узнать здесь.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
- Документ, являющийся основанием перехода права собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
- Технический паспорт (передается покупателю).
Могут понадобиться и другие документы:
- Согласие супруга либо бывшего супруга (если квартира приобреталась в браке).
- Согласие совершеннолетних, зарегистрированных по месту жительства (прописанных) в квартире на момент сделки, если выписка планируется после сделки.
- Деньги на оплату гос. пошлины и услуг (5 б.в. – гос. пошлина и услуги регистратора).
- Личные паспорта всех участников сделки, в том числе, дающие согласия.
- Согласие администраций районов города.
- Справки о начислении жилищных квот.
- Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально-опасном положении, либо нуждающиеся в государственной защите.
- Справка из территориального налогового органа об уплате подоходного налога продавцом, не являющимся резидентом Республики Беларусь.
- Отказ от преимущественного права на покупку сособственника недвижимости при продаже доли.
- Другие.
При обращении к нотариусу понадобится выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, которая берется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Выдается по талонам у регистратора в момент обращения.
Между предварительным договором и договором купли-продажи может пройти от нескольких дней до нескольких недель. Срок необходим для выполнения сторонами своих обязательств, подбора встречного варианта сделки, подготовки документов, сбора необходимых справок, проверки юридической истории объекта недвижимости.
Когда подготовительный этап завершен, можно переходить непосредственно к сделке купли-продажи. Саму процедуру проведения сделки условно можно разделить на 5 этапов. Далее подробнее расскажем о каждом из них.
Если продается недвижимость с дорогим ремонтом, мебелью и техникой, имеет смысл в день совершения сделки перед поездкой в БТИ (или нотариусу) осмотреть объект. Это позволит убедиться в том, что вы будете покупать объект именно в том состоянии, в каком заранее договорились. Если же передачи недвижимости по договоренности будет происходить через какое-то время после сделки, такой осмотр может не проводится. Но и лишним он тоже не будет.
Сделка заключается у нотариуса либо регистратора.
В договоре фиксируется:
- Адрес объекта;
- Стоимость;
- Порядок и сроки расчета;
- Сохранение права владения и пользования в случае необходимости;
- Отсутствие прав на объект со стороны третьих лиц;
- Переход права собственности при подписании договора или акта приема-передачи и т.д.
После подписания договора документ удостоверяется нотариусом либо регистратором. Важно внимательно сверить личные данные продавца и покупателя, сумму, адрес объекта, номер расчетного счета в банке при безналичной форме оплаты, прочие условия.
В отдельной статье мы рассказываем, где лучше заключить договор купли-продажи: в нотариальной конторе или БТИ.
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости
Этот этап нужен, если расчет производится после подписания договора купли-продажи.
В момент окончательного расчета стороны подписывают акт, который подтверждает, что стоимость объекта недвижимости оплачена в полном объеме. И только после подписания акта покупатель может быть зарегистрирован в качестве нового собственника.
Если стороны рассчитались до заключения договора купли-продажи, то в акте нет необходимости.
- отнесение к недвижимости земельных участков;
- отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- отнесение к недвижимости движимых по природе вещей – подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
Из этого следует, что легальное понятие недвижимости определено не путём установления признаков данного явления, а путём установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.
- земельные участки;
- части земельных участков;
- участки недр;
- части участков недр;
- объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- здания;
- сооружения;
- жилые помещения;
- нежилые помещения;
- части помещений;
- воздушные суда;
- морские суда;
- суда внутреннего плавания;
- космические объекты;
- предприятия как имущественные комплексы;
- части предприятий как имущественных комплексов;
- иные имущественные комплексы;
- объекты незавершенного строительства.
Законодательство не раскрывает понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение». Данный законодательный пробел должен быть устранён. Также, в целях устранения пробелов в законодательстве и недопущения противоречащих друг другу толкований можно расширить перечень объектов недвижимости в статье 130 ГК РФ, и добавить в него такие объекты недвижимого имущества как жилые, и нежилые помещения.
Права на эти объекты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации. Следовало бы также внести объекты незавершённого строительства в качестве объектов недвижимости в статью 1 Закона о госрегистрации и в этом же Законе выделить нормы, касающиеся объектов незавершённого строительства, в отдельную статью.
Дополнить статью 134 ГК РФ указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закреплённым в ст. 130 ГК РФ. Специальной отличительной особенностью комплекса могло бы стать объединение разнородных вещей хозяйственным единым назначением.
- Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
- Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
- Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021
- Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
- Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
- За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года
Договор купли-продажи недвижимости
- Подбор материалов по теме: «Алименты и пособия», 02.09.2020
- Подборка материала по теме: «Некоммерческие организации», 21.09.2020
- Подборка материалов по теме: «Дистанционная продажа», 11.10.2020
- ТОП-10 популярных материалов из категории «ЖКХ и ЖКУ», 16.09.2020
- ТОП-10 популярных материалов из категории «Гражданский процесс», 07.09.2020
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
Единой формы образца купли-продажи не существует в принципе. Вместе с этим, согласно 30 статьи гражданского Кодекса РФ определено понятие типового договора, где указан перечень информации, которая должна быть отражена в действующем договоре.
Согласно нормативному положению, предметом договора может быть объект недвижимости:
- Объектом недвижимости может быть квартира, частный дом или небольшой дачный домик.
- Допускается возможность продажи в одном договоре нескольких квартир или прочих объектов недвижимости.
- Если здание подвергалось капитальному ремонту, указывается дата последней реконструкции.
- Если продаётся высотный объект, имеющий несколько этажей, также указывается соответствующая информация.
- Продажа отдельного помещения, должна сопровождаться информацией о площади объекта (общая и жилая), количество комнат на продажу, смежные или раздельные помещения.
- Указывается стоимость сделки.
Согласно положению о материнском капитале допускается использование средств на покупку недвижимости, это положение оговорено в действующем законе « О материнском капитале». По оформлении договора купли продажи квартиры с материнским капиталом или задатком потребуется обратиться в ПФР, где организация имеет право работать с банками-партнёрами, которые осуществляют продажу недвижимости через материнский капитал.
При оформлении договора, банк самостоятельно отправляет документы в Пенсионный фонд России, где происходит обналичивание на расчётный счёт в банке. При оформлении договора, необходимо уточнить в вашем Пенсионном фонде, какой банк может предоставить данную услугу, иных вариантов использования маткапитала на улучшение жилищных условий не предусмотрено законом.
При покупке недвижимости на вторичном рынке заключение договора купли-продажи новостройки и вторички предусматривает следующее:
- Процесс передачи денежных средств разрабатывается до мелочей, в том числе, если предусмотрен задаток.
- Недостатки жилья, протечки, повреждения указываются подробно в договоре.
- Если продажа осуществляется по доверенности, обращаем внимание на срок доверенности (не старше 12 месяцев), а также, кто является продавцом (особое внимание престарелым людям).
- Если квартира была приобретена за маткапитал, обращаем внимание на наличие несовершеннолетних детей.
В любом случае, вы можете указать ответственность продавца, в том числе за неполноту предоставляемых данных.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской ФедерацииВ.Ф.Яковлев Написать комментарий
С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.
Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.
Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.
Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.
Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.
Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…
И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят. Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.
После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно. Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия. Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.
Договор купли-продажи недвижимости.
Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:
- ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
- риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
- риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
- вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.
В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.
Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:
— да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;
— в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;
— лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.
В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.
Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.
Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.
Поэтому банк не требует страховать квартиру на ее реальную цену.
Достаточно, если это будет, скажем, остаток по кредиту + 10%. В первый год эти суммы почти не отличаются, но потом разница становится более заметной. Предположим, квартира стоит 10 миллионов рублей, и мы берем кредит на 9 миллионов. Банку достаточно, если сумма страховки будет 9 000 0000 руб. + 10%, то есть 9 900 000 руб. Если прошло пять лет, и мы выплатили уже половину кредита, то банк потребует страховки на 5 000 000 руб. + 10%, то есть 5 500 000 руб. Хотя большой вопрос, сколько будет стоить реально эта квартира через пять лет. При этом разница в страховой премии — это не такая экономия, чтобы об этом можно было бы серьезно разговаривать.
С точки зрения собственной безопасности, особенно при условии роста цен на недвижимость выгоднее каждый год приглашать оценщика, делать новый отчет, и страховать квартиру на полную реальную стоимость. Особенно это хорошо понятно на примере ущерба. Предположим, в результате какого-то страхового события дом оказался полностью разрушен. Если мы застраховались на сумму остатка по кредиту, то банк получает страховую выплату, а мы остаемся и без жилья и без денег. Это особенно обидно, если уже выплачено больше 50% кредита. Теперь представим другую ситуацию: мы страхуем каждый год на полную стоимость. Если мы выплатили половину кредита, то осталось всего 4,5 миллиона рублей. За это время, к примеру, квартира подорожала, и стоит уже 14 миллионов. Страховая компания выплачивает банку 4,5 миллиона, а еще 9,5 — уже нам. На эти деньги можно сразу же приобрести жилье в Подмосковье или опять взять кредит (на этот раз уже не такой большой) и купить новую в Москве. Я не агитирую и не являюсь страховым агентом, просто предлагаю задуматься…
Между тем, квартира еще не является нашей собственностью, а мы ее уже страхуем. Это еще один наш риск, если продавец откажется от сделки. Правда, здесь, в отличие от оценки, большую часть денег можно будет вернуть. Страховщик вычтет собственные издержки по оформлению полиса, а остальную сумму вернет, либо зачтет при оформлении полиса на ту квартиру, которая рано или поздно все же будет куплена.
Итак, у нас ушло 3—5 дней на оформление страховки и оценку жилья.
жилого помещения с условием о проживании в нем продавца после регистрации перехода права собственности в течение определенного договором срокаг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее именуемое «Помещение»): жилое помещение общей площадью – кв. м, состоящее из комнат жилой площадью кв. м, расположенное по адресу: .
1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности на основании от «»2021 г., № , выдан .
1.3. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.1.1 Помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
1.4. Право собственности на Помещение возникает у Покупателя с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на Помещение к Покупателю в . Все расходы по государственной регистрации, включая стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет Покупатель в следующем порядке: .
1.5. Стороны в дееспособности не ограничены, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для них условиях.
2.1. Продавец продает помещение Покупателю за согласованную сторонами цену в размере рублей. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Сумма, указанная в п.2.1, подлежит помещению в банковскую ячейку . Выбор банка для аренды ячейки принадлежит Продавцу. После осуществления регистрации договора и перехода права собственности к Покупателю Продавец получает доступ к ячейке при предъявлении в банк экземпляра договора с отметкой о произведенной регистрации на условиях, оговоренных в договоре аренды банковского сейфа между банком и Покупателем, а также в дополнительном соглашении к договору аренды банковского сейфа между Продавцом и Покупателем.
4.1.Продавец обязан:
4.1.1. Производить все платежи за коммунальные услуги до момента государственной регистрации перехода права собственности на Помещение к Покупателю.
4.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках Помещения.
4.1.3. Передать Покупателю в собственность Помещение, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1 настоящего договора, по передаточному акту.
4.1.4. Совершить все необходимые действия для государственной регистрации договора и перехода права собственности на Помещение к Покупателю, а также подписать передаточный акт после государственной регистрации договора и перехода права собственности.
4.1.5. Передать Покупателю документы, подтверждающие государственную регистрацию договора и перехода права собственности, после регистрации в в течение с момента государственной регистрации.
4.2.Покупатель обязан:
4.2.1. Оплатить Помещение, указанное в п.1.1 настоящего договора, в полном объеме и в установленные настоящим договором сроки.
4.2.2. Предоставить Продавцу право на проживание в Помещении после регистрации перехода права собственности к Покупателю на срок .
4.2.3. Принять Помещение на условиях, предусмотренных настоящим договором.
5.1. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из сторон обязательств по настоящему договору виновная сторона возмещает другой стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений к договору.
6.2. При недостижении согласия стороны вправе передать спор для разрешения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.
7.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями сторон и прошли государственную регистрацию в .
7.3. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и один экземпляр для хранения в регистрирующем органе.
Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.
- Расторжение договора по соглашению сторон
- Расторжение договора в одностороннем порядке
От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.
✅ Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
📌 Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Начиная с 1 марта 2013 года Федеральным Законом были внесены изменения в ГК РФ, касающиеся отмены регистрации ряда договоров, по которым совершались сделки с квартирами и с иной жилой недвижимостью. Так, в частности, согласно ст. 558 ГК РФ была упразднена регистрация договора по купле-продаже жилой недвижимости. Теперь любые договора считаются заключенными не с момента их официальной регистрации, что подтверждалось проставлением специального штампа на договоре, а с момента подписания таких договоров сторонами (продавцом и покупателем).
Теперь участники сделки освобождаются от платы за ее регистрацию. Таким образом, кроме платы за внесения изменений, если таковые были, в территориальном регистрирующем органе оплата происходит только за регистрацию права покупателя.
При регистрации такой сделки
> > > Купля продажа недвижимости является довольно распространенным видом гражданско -правовых сделок. Кто-то продает или , кто-то хочет купить дачу.
А как должен быть заключен данный договор?
Законодательство предусматривает определенные требования к . Многих интересует вопрос о том нужна ли государственная регистрация договора купли продажи недвижимости и какие последствия могут возникнуть, если договор купли продажи не зарегистрирован? В частности, должен быть:
- предъявлен соответствующему государственному органу для осуществления регистрации.
- заверен у нотариуса;
- заключен в письменной форме;
[2]
А где регистрируется договор купли продажи недвижимости?
Каждый договор, чтобы он в себе не содержал и для чего бы ни предназначался, имеет свой срок давности.
То же самое относится и к договору купли-продажи. И если купля-продажа какого-либо небольшого товара не требует документального оформления такой сделки, то покупка, предположим, объекта недвижимости нуждается в юридическом подтверждении факта покупки в виде составления определенного документа.
После окончания срока действия документа, он считается аннулированным и не имеет никакой юридической силы.
Воспользоваться им после того, как его давность истекла, нельзя.
Как правило, срок действия договоров купли-продажи распространяется до момента выполнения обязательств сторон, если не указано иначе. Как и в случае с любыми другими документами такого типа, сутью соглашения является тот факт, что стороны должны выполнить определенные действия — в частности, передать право собственности на недвижимость в обмен на деньги. Каковы сроки договора купли продажи недвижимости Это условие, как правило, охватывает время выполнения сторонами обязательств, если в самом документе не указано иначе.
Возможны и иные варианты — так, покупатель и продавец могут прописать точное время окончания действия документа и в том случае, если действия не были завершены, то обязательства окажутся прекращены.
Что должно быть в договоре Данные о сторонах — имена и фамилии, паспортные данные, другая личная информация. Информация о предмете— четко прописывается, о
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
» Договоры купли-продажи совершаются обычно при покупке значимых объектов: недвижимости, транспортных средств, крупных партий товаров.
Договор дает гарантию правомерности сделки и защищает стороны от нарушений условий, заложенных в документальной форме. Продавец по условиям имеет право получить денежные средства, в указанных в договоре валюте и способе оплаты. Покупатель может в полной мере распоряжаться объектом как своим собственным.
ДКП заключаются в письменном виде, по желанию сторон сделка может быть подтверждена нотариально. Срок действия договора купли продажи чаще всего не ограничен, то есть договор считается бессрочным.
Однако в некоторых случаях сроки могут быть указаны.
Временное ограничение имеют лишь соглашения:о найме
Это условие, как правило, охватывает время выполнения сторонами обязательств, если в самом документе не указано иначе. Возможны и иные варианты — так, покупатель и продавец могут прописать точное время окончания действия документа и в том случае, если действия не были завершены, то обязательства окажутся прекращены.
- Данные о сторонах — имена и фамилии, паспортные данные, другая личная информация.
- Информация о предмете— четко прописывается, о какой недвижимости идет речь, указывается адрес, площадь и другие характеристики.
- Права и обязательности сторон. Они могут быть как типовыми, так и составляться в индивидуальном порядке.
- Порядок расчетов. Указывается, в какой период должен быть передан объект, как и когда оплачена его стоимость.
- Срок действия и срок давности договора купли продажи.
Расторгнуть соглашение и признать сделку недействительной можно в течение 1-3 лет с момента заключения. При этом процедура проводится через суд и причина должна быть достаточно веской. В некоторых случаях, подавать исковое заявление можно и позже.
По обоюдному соглашению сторон можно отказаться от процедуры только до момента регистрации прав на жилье. После уже потребуется повторно проводить процедуру купли-продажи.
Предварительный договор купли-продажи заключать не обязательно. Он нужен, чтобы закрепить серьезность намерений участников сделки. Если стороны предусмотрели задаток или аванс в ПДКП, то передаются первые деньги и составляется расписка об их передаче.
На этом этапе продавец собирает документы на квартиру, а покупатель готовит оплату:
Продавец Покупатель · свидетельство о собственности ИЛИ выписка из ЕГРН на квартиру; - · технический план квартиры со сведениями о перепланировке;
- · справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- · справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- · согласие супруга на продажу квартиры;
- · разрешение органа опеки и попечительства (если продавец несовершеннолетний);
- · доказательства уведомления сособственников о преимущественном праве покупки доли ИЛИ письменные отказы сособственников от покупки.
· Если оплата производится из собственных средств, нужно подготовить наличные деньги или уточнить условия банковского перевода в своем банке.
· Если используется ипотека – нужно заключить кредитный договор.
· Если оплата из средств потребительского кредита – стороны заключают кредитный договор, заемщику выдаются деньги.
· Если используется ГСЖ, то сертификат уже должен быть подан в банк. Материнский капитал тоже требует соблюдения конкретных правил.
· В случае использования ячейки, аккредитива, эскроу, депозита нотариуса нужно предварительно уточнить условия в банке или нотариальной конторе.Если от сторон действует представитель, необходима нотариальная доверенность на сделку. Где лучше составить документы: оформлением всех документом и поиском подходящих вариантов оплаты могут заниматься как стороны самостоятельно, так и риелтор. Стоимость услуг риелтора зависит от суммы сделки, начиная от 1% и выше.
Дополнительно для ознакомления у продавца нужно попросить документы, на основании которых он владеет квартирой:
- договор купли-продажи;
- договор долевого участия;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство.
Данные документы не нужны, как правило, для регистрации. Но при возникновении у регистратора вопросов, они могут понадобиться.
Похожие записи: