Выселение из муниципального жилья с предоставлением другого

Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддер жания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.

Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).

Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан на жилище определены в Жилищном кодексе Российской Федерации, введенном в действие с 1 марта 2005 года.

Учитывая, что в связи с применением Жилищного кодекса Российской Федерации у судов возникли вопросы, требующие разрешения, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в целях обеспечения единства судебной практики и законности постановляет дать судам следующие разъяснения:

Общие положения

1. В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации или другим федеральным законом (часть 2 статьи 11 ЖК РФ). При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.

2. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.

Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46 ГПК РФ.

3. Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.

Для начала необходимо отметить, что выселение из жилого помещения представляет собой прекращение права пользования жилым помещением, при этом право пользования квартирой или иным жильем может вытекать из права собственности на данное жилье, либо исходя из заключенного договора найма (социального или коммерческого найма), либо на ином основании.

Исходя из данных положений основания для выселения из жилого помещения различаются для собственников и несобственников (нанимателей).

Оснований для выселения нанимателей значительно больше. В частности, согласно ст. 83 Жилищного кодекса РФ нанимателей можно выселить в следующих случаях:

• при наличии задолженности за жилое помещение и (или) по оплате коммунальных платежей более 6 месяцев
• в случае разрушения или повреждения жилого помещения
• в случае систематического нарушения прав соседей
• в случае использования жилого помещения не по назначению
• в случае отказа нанимателя устранить самовольную перепланировку (переустройство) помещения
• в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства
• в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
• лишение родительских прав нанимателя, если невозможно совместное проживание родителя, лишенного прав, и ребенка
• расторжение или прекращение договоров найма

Частная собственность согласно Конституции РФ неприкосновенна, поэтому оснований для выселения из собственного жилого помещения крайне мало и в основном они все связаны с серьезными нарушениями или признанием жилого помещения аварийным жильем. В случае наличия у собственника жилого помещения долгов перед третьими лицами выселение из такого жилого помещения с его изъятием невозможно, если такое жилое помещение является у должника единственным (исключение — ипотечное жилье). Выселение собственника из жилого помещения предполагает также, как правило, прекращение его права собственности на данное помещение, при этом ему предоставляется альтернативное жилье или выплачивается компенсация. Обобщим основания для выселения собственника из жилого помещения:

• в случае разрушения или повреждения жилого помещения
• в случае систематического нарушения прав соседей
• в случае использования жилого помещения не по назначению
• в случае отказа собственника устранить самовольную перепланировку (переустройство) помещения
• в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
• переход права собственности на жилое помещение
• обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом залога.

Отдельное основание для выселения из квартиры предусмотрено для бывших членов семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Остановимся на особенностях каждого из оснований для выселения из квартиры.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено указанное помещение или многоквартирный дом, в котором находится данное помещение, для государственных или муниципальных нужд.

К особенностям выселения из жилого помещения в случае признания его аварийным необходимо отнести тот факт, что в этом случае собственнику должно быть предоставлено альтернативное жилое помещение. В случае расхождения площади помещения, места расположения и иных особенностей, влияющих на стоимость помещения, собственник вправе рассчитывать на денежную компенсацию.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

В вышеуказанных случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости, который определяет размер возмещения за изымаемое помещение, сроки и другие условия изъятия. Если собственник откажется от заключения соглашения об изъятии недвижимости, возможно принудительное изъятие жилого помещения по решению суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения. По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения ему могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

Лицам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, в вышеуказанных случаях предоставляются другие жилые помещения, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования указанным помещением членами семьи прежнего собственника, которые обязаны освободить его. Если члены семьи прежнего собственника отказываются освободить жилое помещение в установленный новым собственником срок, они подлежат выселению по решению суда.

Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом. Взыскание на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину, может быть обращено только в судебном порядке, если после возникновения оснований для обращения взыскания не будет заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке. Обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением всех проживающих в нем лиц.

Выселение из квартиры: порядок, нюансы, случаи из практики

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев подряд без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Иск о выселении не будет удовлетворен, если суд придет к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными: это, например, длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т.д. (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

В этом случае договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом. Если отсутствие в жилом помещении нанимателя и членов его семьи не носит временный характер, заинтересованные лица вправе в судебном порядке потребовать признания их утратившими право на жилое помещение (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Порядок признания квартиры непригодной для проживания установлен Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47.

Основанием служат вредные факторы среды обитания, которые угрожают безопасности жизни и здоровья граждан. К ним относят снежные лавины, оползни, техногенные аварии, высокий радиационный фон.

Решение о признании жилья непригодным доводится до нанимателя. После этого его переселяют в другую квартиру.

Выселение вполне возможно, если жилец допустил серьезные нарушения договора соцнайма. Например, регулярно нарушает права соседей, самовольно захватил квартиру либо организовал незаконную перепланировку. Все, кто проживают в квартире, не вправе также сознательно разрушать ее, либо использовать не по назначению, в противном случае их могут попросить съехать в короткие сроки (ст. 81-84 ЖК РФ).

Основания для расторжения договора найма и выселения из квартиры в федеральной или муниципальной собственности:

• признание дома аварийным жилым фондом;
• задолженность за коммунальные услуги более полугода;
• смена статуса помещения с жилого на нежилое;
• использование жилья не по назначению (как офис, магазин и пр.);
• лишение родительских прав, когда совместное проживание с детьми признано судом невозможным.

Договор социального найма прекращается в связи с разрушением жилого помещения, а также со смертью одиноко проживавшего жильца. Во всех остальных случаях прекращение соглашения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке.

Выселение из муниципальной квартиры: причины, основания

Обычно это происходит из-за неуплаты арендной платы, ухудшения жилья, регулярного шума в квартире. В суд с иском о выселении арендодатель жилья обращается, если наниматели наотрез отказываются покинуть квартиру.

Случаи выселения из квартиры с предоставлением другого жилья предусмотрены ст. 85 ЖК РФ. Они предусмотрены только для социального найма, арендаторы квартир по коммерческому найму, конечно, не вправе требовать предоставления им другой жилплощади. Альтернативное жилье предоставляется в случае:

• сноса дома;
• перевода квартиры в нежилое помещение;
• признания непригодным для проживания;
• уменьшения площади квартиры в связи с капремонтом;
• изъятие государством земли, на которой стоит дом;
• передачи жилья религиозной организации.

Жилье предоставляется той же площади и качества благоустройства, в пределах того же города. Квартира, предоставляемая жильцу, выселяемому в судебном порядке, должна быть указана в решении суда о выселении. Переселение в новые квартиры, если дом признан ветхим, осуществляется в течение года. Расселение происходит в порядке очередности.

Запрещается выселение детей-сирот, а также несовершеннолетних, не имеющих собственного жилья, детей-иждивенцев родителей-нанимателей недвижимости. Выселить людей в этом случае муниципальные власти не имеют право. Им предложат другое помещение для проживания (чаще всего комнаты в общежитии).

Если причина выселения систематическое нарушение прав других жильцов или использование квартиры не по назначению, то нанимателей всегда уведомляют о необходимости устранить нарушения. Только в том случае, если они отказываются это сделать, муниципальные власти вправе обратиться в суд с иском о выселении. Другое жилье в этом случае не предоставляется. Выселить без предоставления жилья могут также родителей, лишенных родительских прав, если их пребывание с детьми суд счел неприемлемым.

Наниматель может быть выселен добровольно или принудительно (на основании постановления суда, в присутствии приставов и понятых). В обоих случаях нанимателю направляется письменное уведомление, в котором указываются причины расторжения и сроки выселения.

ЖК РФ четко перечисляет основания для одностороннего расторжения договора по инициативе собственника (муниципальных властей). К ним относится:

• невнесение платы за коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
• разрушения или повреждения помещения;
• ущемление прав соседей (регулярный шум, антисанитария и пр.);
• признание договора соцнайма недействительным;
• использования жилого помещения не по назначению.

Возможно также расторжение по обоюдному согласию, например, если наниматели переезжают на ПМЖ в другой город или страну, а также по желанию самого квартиросъемщика. Договор расторгается и в случае сноса дома, переоборудования квартиры в нежилое помещение, признания жилья непригодным для проживания. Расторжение договора соцнайма имеет место и при приватизации квартиры, ее обмене на другую.

После высылки уведомления о расторжении договора соцнайма, муниципальные власти ждут до указанного в нем срока. Если наниматель не устранит нарушения и не съедет, то подается иск в суд. Документ составляется самостоятельно или у юристов. Образец можно взять в канцелярии суда или скачать в интернете. Для выселения жильцов из муниципальной квартиры необходимо:

1. Подготовить и выслать жильцам уведомление о расторжении договора найма либо о планируемом сносе дома.
2. Если квартиросъемщики не съезжают с квартиры, то подать иск в суд о принудительном выселении.
3. После получения постановления суда готовится исполнительный лист, и судебные приставы в течение нескольких месяцев производят принудительное выселение жильцов.

После получения судебного вердикта квартиросъемщикам вновь будет дан срок на добровольное выселение. Если он будет вновь проигнорирован, то приходят приставы, составляется опись имущества, и производится выселение и опечатывание квартиры.

При выселении могут возникнуть проблемы, если в квартире живут дети или инвалиды, либо причина расторжения договора соцнайма может быть легко устранена.

Решение о выселении из квартиры из-за неоплаты услуг ЖКХ производится только в том случае, если жилец является злостным неплательщиком (то есть не оплачивает счета уже более полугода). Управляющая организация подает в суд, но жильцы в любое время могут погасить задолженность и дело будет закрыто. Естественно, выгодно найти деньги, а не терять из-за мизерного долга квартиру.

Можно также договориться о реструктуризации задолженности с коммунальными службами, что также поможет решить проблему. Если же дело дошло до выселения, то муниципальные власти обязаны в этом случае предоставить альтернативное жилье, размер которого соответствует размеру помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Проживание и регистрация в муниципальной квартире не является гарантией того, что в один, не очень прекрасный момент, можно остаться на улице без жилья.

Законодательство РФ предполагает возможность выселения из муниципальной квартиры как по инициативе ее собственника — органа муниципального самоуправления, так и по инициативе других жильцов — нанимателей.

Каждый форум судебной практики по выселению из муниципальной квартиры показывает — более чем половина эпизодов о выселении не минует судебные органы. И это, уже последняя инстанция.

Нарушителю предоставляется возможность исправить ситуацию: оплатить счета по рассрочке, привести жилище в нормальное состояние и устранение причин, приведших к этому. Но в случае пренебрежения оформляется исковое прошение.

Ведь именно судебные представители, согласно статье 84 ЖК России, может вынести постановление о выселении из муниципальной квартиры, опираясь на Конституцию и существующие законы, учитывая интересы всех лиц причастных к спору.

Право каждого человека на жилище и защита от необоснованных посягательств оставить человека без оного четко прописаны в ст. 40 Конституции Российской Федерации. Поэтому каждый спор о выселении и праве на проживание в обязательном порядке рассматривается в суде с участием прокурора.

Cуд, в свою очередь, во исполнение Основного Закона обязан до предоставления полного комплекта доказательств со стороны истца защищать право ответчика на проживание. Согласно статистике, более 80% таких дел заканчиваются проигрышем. Однако, если истец твердо уверен в своей правоте и собрал мощную доказательную базу, не стоит бояться плохой статистики.

Выдача прав на поселение и проживание в квартирах и на иной жилой площади семейного использования, находящейся во владении муниципалитета, производится согласно договорам социального найма.

Выданный в СССР ордер на жилое помещение является, за редкими исключениями, основанием для заключения такого договора, считаясь его заочным аналогом, не имеющим прямой юридической силы при оформлении других документов в РФ. Порядок выдачи жилья, выселения и проживания по договору социального найма регламентируется статьями 49-91 ЖК РФ.

По ст. 84 данного кодекса предусматривается 3 сценария выселения из муниципальной квартиры:

1. Переселение в более благоустроенное муниципальное помещение или как минимум равное, применяется при выселении вследствие форс-мажорных обстоятельств – планирования дома под снос, изъятия под реконструкцию, появление в квартире количества жильцов, больше допустимого для её площади и так далее.
2. Выселение в менее благоустроенное муниципальное помещение – применяется по отношению к злостным неплательщикам коммунальных платежей, истцом по таким делам выступает муниципалитет.
3. Окончательное выселение без права на получение жилья по договору социального найма – наиболее тяжелый вариант, предусматривающий сложное судебное разбирательство, истцами обычно выступают сожители и соседи ответчика, часто совместно с муниципалитетом.

Основной опасностью для жильцов неприватизированных квартир является задолженность по коммунальным платежам.

• Во-первых, при наличии задолженности свыше 6 месяцев муниципальные власти имеют право подать иск в суд и выселить несознательного жильца в общежитие. От такого шага их может удержать только отсутствие свободного места и нежелание лишний раз связываться с судом.
• Во-вторых, если есть судебный иск от соседей или сожителей и дополнительные отягчающие факторы, сам факт нежелания платить коммунальным службам за услуги может стать решающим для полного выселения ответчика.

Самым сложным в судебной практике является решение выселить человека, не имеющего альтернативного жилья и перспектив его получить по договору социального найма, буквально на улицу.

Обстоятельства, в которых судья может пойти на такую крайнюю меру, оговорены в статье 91 ЖК РФ:

1. Лишение родительских прав, и признание опасности проживания детей вместе с бывшими родителями.
2. Использование жилой площади не по прямому назначению, превращение помещений в нежилые.
3. Разрушение предоставленного помещения и его внутренних структур, порча общего домового имущества, в сочетании с нежеланием оплатить или произвести ремонт в назначенный судом срок.
4. Регулярное нарушение прав и законных интересов соседей, подтвержденное милицейскими протоколами и показаниями свидетелей.

Выселение из муниципальной квартиры — судебная практика по выселению

1. Доказанный факт незаконного вселения.
2. Завершение срока договора аренды.
3. Получение более благоустроенной жилой площади по договору социального найма.
4. Признание аварийного состояния дома, необходимость снести здание или изъять под нужды муниципального фонда. Проводится переселение жильцов в равноценное помещение.
5. Задолженность по коммунальным платежам в муниципальном жилье сроком более 6 месяцев – судом выдается срок на погашение, при невыполнении судебных предписаний проводится выселение должника в менее благоустроенное жилище.
6. Отсутствие ответчика в месте регистрации более 6 месяцев, сопровождающееся неуплатой коммунальных платежей.

   Снятие с регистрации в таком случае проводится без замены жилища.

7. Использование квартиры ненадлежащим образом, превращение жилой площади в нежилую, коммерческую, складскую и так далее.
8. Разрушение жилого помещения, общего имущества. Выселение проводится после отказа ответчика в восстановлении собственности.
9. Систематическое нарушение законодательства в отношении соседей, зафиксированное органами правопорядка.
10. Грубое нарушение санитарно-гигиенических норм.

Жилой фонд социального использования был создан как последний шанс для малоимущих и выселенных из более благоустроенных квартир реализовать свое конституционное право на жилье. Выдворение за провинности из жилых помещений социального использования фактически придает человеку статус лица без определенного места жительства.

Основаниями для выселения могут стать:

• завершение срока найма без возможности повторного заключения договора, обусловленное ст. 91.9 пункт 2 ЖК РФ;
• задолженность по оплате за 3 месяца или несвоевременная/неполная оплата за 6 месяцев в течение года;
• передача жилья посторонним лицам с целью получения выгоды, в том числе и на арендных основаниях;
• наличие у жильца либо проживающих совместно с ним членов семьи второго жилья любой формы собственности, имеющего достаточную площадь в расчете на 1 человека для проживания согласно государственным стандартам;
• повреждение государственной или общественной жилищной собственности с отказом возместить ущерб;
• нарушение гражданского порядка в здании фонда социального использования;
• использование жилой площади не по назначению.

За что могут выселить из муниципальной квартиры? В статье 83 ЖК РФ предусмотрены случаи, когда договор социального найма жилья разрывается в одностороннем порядке по инициативе муниципальных властей. Процесс легитимен по судебному решению — государство собственник жилого помещения, имеет право выселять нанимателя и членов его семьи. При выселении нанимателя ему предоставляют другое помещение, меньшее по площади, либо отказывают в этом праве на законных основаниях. Выселение применяется как строгая мера пресечения нарушения гражданином правил пользования жилплощадью и прав соседей.

Процедура выселения проводится в добровольном или принудительном порядке. Процесс выселения из жилья и перехода в другое регламентирован в Постановлении Верховного Суда РФ. Как проходит процесс:

• Административный орган, в чьем ведении квартира, направляет заявление на выселение жильца, в суд;
• Оплачивается госпошлина;
• На суде озвучиваются основания иска;
• Приставы приводят его в исполнение;
• Наниматель аннулирует регистрацию;
• Бывший жилец переселяется в альтернативное жилое помещение от муниципалитета.

Прописан человек или нет, не имеет значения при выселении из государственной жилплощади. Если человек не соблюдает порядок проживания в квартире, муниципалитет выселяет его через суд на законных основаниях. Прописка важна при выписке бывших членов семьи нанимателя, недееспособных или частично недееспособных граждан, при выселении жильцов из аварийного дома, непригодного для проживания. Наниматель и прописанные жильцы, при выселении из непригодного для проживания здания, получают альтернативную благоустроенную квартиру.

Для проведения дела по выселению из муниципальной квартиры и решения спорных вопросов, обращаются к юристу. Специалист решит проблему в кратчайшие сроки. У нас на сайте есть такая возможность. Вашу ситуацию юрист рассмотрит индивидуально и бесплатно.

Как выселить из муниципальной квартиры без предоставления жилья? В каких случаях государство имеет право на это:

• Использование не по цели назначения. Для коммерческих целей, религиозных или производственных. В этом случае, администрация разрывает контракт с нанимателем;
• Жалобы от соседей. Из-за несоблюдения правил порядка, шума по ночам, регулярных скандалов, домашних животных и т.п;
• Разрушение жилья. Порча мебели, несущих перегородок и коммуникационных линий, перепланировка, несущая урон соседям;
• Лишение родителей прав на ребенка Если родитель лишен прав, и его проживание с ребенком угрожает его жизни или невыносимо для него, родителя суд может выселить из жилплощади.

Случаи, когда гражданина выселить из муниципальной жилплощади нельзя:

• Если она перешла по наследству. Наследник заключает с муниципальными властями новый договор соцнайма;
• Гражданин — бывший участник жилищного-кооператива, уплативший одну из частей за жилье, то выдворение невозможно. Жильцу нужно сохранить акт об уплате доли;
• Супруги подписали брачный договор, по которому при разводе супруг имеет право проживания на жилплощади, выдворить не представляется возможным;
• В квартире живут несовершеннолетние сироты, которым право на проживание предоставлено органами опеки и попечительства, то выселить их из квартиры соцнайма нельзя.

Есть категории граждан, которых нельзя выселить из муниципальной квартиры даже через суд. Кто к ним относится:

• Малолетние дети, имеющие прописку на жилплощади;
• Несовершеннолетние сироты;
• Иждивенцы нанимателя;
• Квартиранты, не имеющие альтернативного жилья;
• Не участвовавшие в разгосударствлении жилья по добровольному отказу;

Выселить таких граждан трудно. Эти вопросы решает юрист. Обратиться к специалисту по вопросам выселения можно через наш сайт в специальной форме.

Граждане могут быть выселены из жилья во внесудебном порядке в случае, когда возникает опасность для жизни и здоровья жильцов, например, при обрушении части здания либо угрозы такового. При таких ситуациях ждать судебного решения не представляется возможным.

Если инициатором расторжения договора найма выступает арендатор, то ему необходимо своевременно уведомить владельца жилья о своем желании покинуть жилое помещение за три месяца и обязательно в письменной форме. По истечении трех месяцев договор будет считаться расторгнутым автоматически. Если инициатором выступает собственник жилья, он также должен направить уведомление нанимателю в тот же срок. Если наниматель проживает в жилом помещении не один, ему потребуется получение письменного согласия на расторжение договора найма всех тех лиц, кто проживает вместе с ним.

В силу ст. 35 Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Собственник может быть выселен из жилого помещения в следующих случаях:

• Использование жилья не по назначению, нарушение интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее разрушение при наличии предупреждения о возможном выселении (ст. 293 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ»), 29 ЖК РФ)
• Выселение с выкупом жилья из-за изъятия земли под домом для муниципальных или государственных целей, его аварийного состояния (статья 32 ЖК РФ).
• Обращение взыскания кредиторов на имущество в виде жилья (статьи 237, 256 ГК РФ) с учетом положенийст. 446 ГПК РФ, а также ипотека.
• В порядке, предусмотренном «Законом о реновации» (актуально для города Москвы).

Выселение из квартиры: в каких случаях это возможно

В законодательстве РФ отсутствует прямая норма, которая не допускала бы выселение собственника при наличии несовершеннолетних детей. Судебная практика также указывает, что наличие несовершеннолетних детей, которые совместно не проживают с нанимателем, не является основанием для отказа в выселении нанимателя.

В соответствии с ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Выселение из квартиры бывшего члена семьи может произойти только по решению суда, или при изъявлении на то его собственного желания. Закон понимает под термином «бывшие члены семьи» супругов после расторжения брака, когда на руки получены свидетельства о его расторжении. При этом закон не считает бывшими членами семьи несовершеннолетних детей.

Процедура выселения из квартиры бывших членов семьи сильно зависит от того, в каком порядке собственник приобрел эту квартиру.

• Когда собственник приобрел права на квартиру в процессе получения им наследства, либо по договору дарения, либо путем покупки квартиры до заключения брака, тогда после прекращения брачных отношений бывший супруг-несобственник теряет право пользования жилым помещением, то есть подлежит выселению из квартиры. Иной порядок может быть определен только путем заключения соглашения между бывшими супругами (ч. 4. Ст. 31 ЖК РФ). И все же есть некоторые оговорки в законодательстве, дающие иные основания для выселения из квартиры. Так, суд при рассмотрении конкретного дела имеет право принять во внимание финансовое положение бывшего супруга и ряд иных обстоятельств, не позволяющих ему самостоятельно обеспечить себя иным жильем. В силу этих причин, суд дает право бывшему члену семьи на протяжении определенного срока пользоваться данной квартирой. Обычно такой срок равен 1 году, но в отдельных случаях он может быть продлен и до 3 лет. В судебном заседании собственник может получить предписание суда обеспечить бывшего супруга и иных членов его семьи иным жильем, если в их отношении собственник имеет ранее закрепленные алиментные обязательства. Обычно в таких случаях собственник и бывший супруг стремятся найти компромисс, например, разменять квартиру на две или осуществить выселение из квартиры с выплатой денежной компенсации.
• Когда собственник приобрел право на жилплощадь по приватизации на собственное имя, хотя супруг имел равные права на момент регистрации права, или же если жилье было приобретено во время брака, тогда собственник не имеет права провести выселение из квартиры по своему желанию бывшего супруга (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Если супруги не заключали брачного договора, в котором оговорен иной порядок раздела собственности при разводе, то в соответствии со ст. 34 СК РФ приобретенное за время брака жилье является совместной собственностью.

Отношения между бывшими супругами после завершения бракоразводного процесса могут являться предметом для дальнейших судебных разбирательств. Так порой после развода, бывший супруг собственник жилья может продать свою собственность и не озадачиться выселением из квартиры второго супруга. В такой ситуации новый собственник производит выселение из квартиры самостоятельно.

Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ, смена собственника является основанием для выселения из квартиры всех членов семьи бывшего собственника, включая несовершеннолетних и недееспособных. Однако, в каждом конкретном случае судом могут быть приняты во внимание и иные обстоятельства дела.

Положения ст. 91 ЖК РФ определяют порядок выселения из квартиры и снятия с регистрационного учета проживающих в ней по договорам соцнайма. Основаниями для выселения из квартиры без предоставления иного жилья могут служить:

• Небрежное обращение с жилым помещением;
• Использование жилого помещения не по назначению;
• Нарушение прав и законных интересов соседей.

Вне зависимости от того, необходимо ли Вам выселить кого-либо из квартиры, либо Вам требуется защиты от выселения из квартиры, для получения помощи юриста, желательно, уже в ходе первичной консультации, необходимо предоставить следующие документы:

• Справка по форме Ф7 (характеристика квартиры);
• Справка по форме Ф9 (о регистрации лиц в данной квартире);
• Копия ордера;

• Документы в подтверждение родственных или иных отношений;
• Договоры, соглашения, иные документальные обязательства.

Самой простой вариант избавиться от неугодного жильца – выселить его без суда. Но такой вариант выселения возможен лишь в редких и исключительных случаях. Например, выселение из квартира арендатора. У вас был заключен договор аренды (найма), но срок его истек, а жильцы не торопятся покидать жилое помещение. В этом случае судебного спора не требуется. Достаточно письменно попросить арендаторов покинуть квартиру в связи с истечение срока действия арендного соглашения. Если после такого уведомления они не захотят съехать, то вы можете смело вызвать полицию.

Выселение квартирантов без договора также не требует судебного разбирательства. Достаточно устной просьбы покинуть жилье. Если квартиранты отказываются это сделать, то вариант с помощью сотрудников полиции подойдет и в этой ситуации.

В большинстве случаев все же избавиться от неугодного жильца возможно только благодаря судебному вмешательству.

Иногда жилец сам своими действиями приводит к тому, что собственник подает исковое заявление о выселении. А в некоторых случаях вины гражданина в судебном выселении нет. Рассмотрим варианты случаев, когда жильца выписывают по решению суда.

Выселение из муниципального жилья

Выселить бывшего мужа или бывшую жену можно на основании ст. 31 Жилищного кодекса РФ. Согласно указанной норме закона при разводе бывший супруг, который не является собственником жилого помещения, теряет основания проживания в нём.

Пример из судебной практики 1. Брат и сестра с семьёй зарегистрированы в одном доме и проживали ранее вместе со своими родителями в нём. Жилье в собственности у сестры, которое ей достался от матери по завещанию. А брат был вселен в дом по заявлению матери. Сестра подала в суд исковое заявление о признании утратившим право пользования жильём. Судом было установлено, что брат не является членом семьи собственника дома (сестры) и между ними не было соглашения по вопросу пользования домом. В связи с учетом данных обстоятельств суд признал законным выселение гражданина из дома (Апелляционное определение Приморского краевого суда от 17.07.2017 года по делу №33-7031).

Обратите внимание! К бывшим членам семьи нельзя отнести ребенка, даже если родитель лишен в отношении него родительских прав или при разводе родителей (Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14).

Пример из судебной практики. Бабушка хотела выселить несовершеннолетнюю (дочь своего сына) внучку из комнаты в коммунальной квартире после развода её родителей. Суд отказал бабушке в данном требовании и отметил, что внучка не является бывшим членом семьи бабушки и не утратила родственной связи со своим отцом. Также судом было отмечено, что право пользования жильём у несовершеннолетнего ребенка может возникнуть независимо о того, вселялся ли он в данное жилое помещение или нет, так как у него отсутствует возможность самостоятельно определять место своего жительства (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.08.2017 года по делу №33-31730).

По статье 31 Жилищного кодекса РФ бывший член семьи выселяется без предоставления другого жилого помещения. Но из этого правила есть исключения.

Исключение 1. Суд может указать на возможность пользования жильем, в котором проживает бывший супруг на определенное время. При вынесении подобного решения суд учитывает следующие обстоятельства:

• у бывшего супруга отсутствуют основания для приобретения или пользования другим жильем (то есть нет жилья в собственности, в соответствии с договором найма или отсутствует заключенный договор долевого участия или иное соглашение на приобретение жилья);
• его финансовое состояние не позволяет ему обеспечить себя другим жильем
• также суд учитывает иные уважительные причины, по которым бывший супруг не может приобрести себе жилье — состояние здоровья, отсутствие возможности трудиться в силу возраста или по состоянию здоровья, нахождение на иждивение нетрудоспособных лиц, утрата работы, прохождение обучения и т.п. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исключение 2. Суд может обязать бывшего супруга-собственника жилого помещения обеспечить жильем другого супруга. Для этого необходимо, чтобы гражданин, желающий выселить бывшего члена семьи, нес в отношении него алиментные обязательства, например, бывший муж должен выплачивать алименты бывшей жене в течение 3 лет после рождения их общего ребенка.

При этом в суде будут учитываться следующие обстоятельства:

• сколько лет продлился брак;
• сколько времени жил бывший член семьи с собственником в данном жилом помещении;
• такие объективные факторы как — возраст, состояние здоровья, финансовое состояние собственника и бывшего члена семьи;
• сколько времени собственник уже исполнял и сколько будет еще исполнять алиментные обязательства в отношении бывшего члена семьи;
• достаточно ли финансовых средств у собственника для приобретения жилья;
• имеется ли у собственника иное жилье на праве собственности, которое может быть передано бывшему члену семьи.

Исключение 3. Выселение отказавшегося от приватизации бывшего члена семьи вряд ли возможно, так как на данные случаи не распространяет свое действие статья 31 ЖК РФ (хотя есть и подобное судебные прецеденты). Более того, нельзя будет выселить жильца, который отказался от приватизации в пользу других членов семьи, если право собственности на жилое помещение перейдет к другим лицам. Например, бывший супруг решил продать квартиру, где прописана его бывшая жена, отказавшаяся в свое время от приватизации в пользу мужа. Даже в случае продажи квартиры бывшая жена не утратит право проживания в данной квартире.

Пример из судебной практики. Супруги развелись, и бывший муж покинул квартиру, право собственности на которую было получено супругой в порядке приватизации. Бывший супруг от участия в приватизации отказался. Супруга обратилась в суд с исковым заявлением о выселении бывшего мужа. Суд отказал ей в данном иске, указав, что бывший супруг не проживает в спорной квартире в связи с тем, что их семейные отношения прекратились и в целях во избежание конфликтов. Суд также отметил, что выезд бывшего мужа из квартиры был вынужденным, в деле отсутствуют бесспорные и достаточные доказательства, которые бы свидетельствовали о том, что бывший супруг отказался от своих прав на жильё (Апелляционное определение Ленинградског�� областного суда от 29.06.2017 года №33-3622/2017).

Приобретая жильё в ипотеку, всегда рискуешь его потерять, если вовремя не будешь платить долг. Согласно закону об ипотеке кредитная организация или другая компания, которая выдала ипотеку на покупку жилого помещения, может обратить взыскание на это жильё. В этом случае после реализации такого жилья лица, проживающие в нём теряют право пользования и подлежат выселению из ипотечной квартиры, дома.

Пример из судебной практики. Граждане взяли кредит у ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» под залог земельного участка и квартиры. Впоследствии рассчитаться они не смогли и в судебном порядке с них взыскали денежные средства и обратили взыскание на заложенное имущество. Имущество не удалось продать на торгах, и кредитор заявил об оставлении квартиры и земли у себя в собственности.

После этого ОАО обратилось к бывшим заёмщикам с требованием о выселении из жилого помещение, но последние этого не сделали. Тогда компания обратилась в суд с иском о выселении. Суд поддержал требования истца и постановил выселить бывших заемщиков из ипотечной квартиры (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 21.06.2017 года по делу №33-6351/2017).

Как может повлиять неоплата коммунальных платежей в срок на вопрос проживания гражданина в квартире? Если это ваша собственность, то выселить вас из квартиры не получиться только на основании неуплаты коммуналки. В этой ситуации ТСЖ или управляющая компания может взыскать долг через суд.

А вот, когда речь идет о жилье по социальному найму, то для неплательщиков предусмотрена такая мера, как выселение. Наймодатель может подать в суд на жильцов, которые не вносят коммунальные платежи более 6 месяцев подряд. Причем суд может удовлетворить требования наймодателя о выселении из муниципальной квартиры, только если отсутствие платежей не было обосновано уважительными причинами.

К уважительным причинам неоплаты коммунальных услуг можно назвать следующие обстоятельства:

• жильцу длительно задерживают выплату заработной платы или пенсии;
• тяжёлое финансовое положение по причине потери работы и невозможности, несмотря на все предпринимаемые попытки найти новую;
• болезнь;
• в составе семьи присутствуют инвалиды, несовершеннолетние дети (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

В этой ситуации возможно выселение жильцов с предоставлением им другого жилья по договору социального найма согласно ст. 90 Жилищного кодекса РФ.

Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, д.11, Литер А, помещение 5-Н

Время работы:
пн — пт с 10 до 20 часов,
сб — вc по записи

Телефон: +7 (812) 409-49-30