Встречные сделки с недвижимостью
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Встречные сделки с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
- Ипотека в Санкт-Петербурге для иногородних
- Безопасная сделка Сбербанка
- Какие квартиры подходят под ипотеку
- Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
- Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге
- Электронная регистрация сделки в Сбербанке
- Отзыв об ипотеке в банке «Открытие»
- Отзыв об ипотеке ВТБ в 2020 году
- Что делать, если отказали в ипотеке
- Налог с продажи недвижимости
- Риэлтор по ипотеке
- Дополнительные платежи по ипотеке
- Кредитный договор
Встречная покупка квартиры
Сделка по ипотеке в Сбербанке
Мошенничество в аренде
Цены на недвижимость в Спб
О мошенничестве с недвижимостью
Информационные агентства
Продать долю ребенка
База Pin7
Снять без посредников
Риэлтор по новостройкам
Снять квартиру, чтобы не обманули
Временная регистрация
Район Девяткино
Семья Петровых прожила в однокомнатной квартире 10 лет. Сыну Васе исполнилось восемь, а дочке Маше скоро годик. Родители понимают, что 30 квадратных метров для четверых — это мало.
Чтобы у Васи была своя комната, они решили купить двухкомнатную квартиру.
У них нет накоплений, но Сбербанк предварительно одобрил кредит на 1,5 млн, а знакомые сказали, что их квартиру можно продать за три.
Найти двухкомнатную квартиру за 4,5 млн реально, поэтому Петровы решили попробовать. Чтобы купить её, им нужно провернуть сделку со встречной покупкой : не только купить новую квартиру, но и продать старую.
Еще и кредит взять. И это всё — одновременно. Как продать комнату в коммунальной квартире. Как расселить коммунальную квартиру. Встречная покупка — это когда вы одновременно продаёте свою квартиру и покупаете другую.
Деньги, вырученные с продажи, идут в счёт покупки нового жилья. Вы не увидите эти деньги: они будут храниться в банковской ячейке, а затем банк передаст их собственнику квартиры, которую вы покупаете.
Юридически продажа вашей квартиры и покупка другой — это две разные сделки, но они проводятся одновременно.
У большинства сегодняшних покупателей нет свободных денег: на счёте не лежат 5 млн рублей для покупки нового жилья. Но вместо 5 миллионов у человека есть возможность их получить: продать свою квартиру, оформить ипотеку и субсидии. Продажа со встречной покупкой позволяет приобрести новую квартиру в условиях отсутствия живых денег, поэтому распространена.
Для многих это спасение и единственный шанс решить жилищный вопрос. Часто агент продавца помогает потенциальному покупателю найти деньги на покупку квартиры его клиента. Фактически, агент совершает дополнительную работу: вместо одной сделки он участвует в двух.
Дополнительная работа не оплачивается, но иначе никак: таких покупателей большинство. Определение рыночной стоимости квартиры Агент предложит Петровым цену, за которую реально продать их квартиру.
Цена исходит из ситуации на рынке недвижимости и аналогичных предложений. Предполжим, что знакомые Петровых угадали с ценой: агент тоже предлагает продавать квартиру за 3 млн.
Подбор вариантов квартиры за 4,5 млн Затем агент покажет Петровым возможные варианты двухкомнатных квартир за те деньги, которые у них есть.
Так агент формирует адекватные ожидания клиента, чтобы тот соотнёс свои возможности с реальностью. Петровы — реалисты. Поэтому предложенные варианты не повергли их в шок, но вселили уверенность в то, что они со всем справятся.
Организация продажи квартиры Агент организует продажу квартиры: готовит документы, рекламирует объект и ищет покупателя. Покупатель квартиры Петровых внесёт аванс, чтобы подтвердить готовность купить квартиру.
Семья Петровых прожила в однокомнатной квартире 10 лет. Сыну Васе исполнилось восемь, а дочке Маше скоро годик. Родители понимают, что 30 квадратных метров для четверых — это мало. Чтобы у Васи была своя комната, они решили купить двухкомнатную квартиру.
У них нет накоплений, но Сбербанк предварительно одобрил кредит на 1,5 млн, а знакомые сказали, что их квартиру можно продать за три. Найти двухкомнатную квартиру за 4,5 млн реально, поэтому Петровы решили попробовать. Чтобы купить её, им нужно провернуть сделку со встречной покупкой : не только купить новую квартиру, но и продать старую.
Еще и кредит взять. И это всё — одновременно. Как продать комнату в коммунальной квартире.
Встречная покупка квартиры: что это такое, порядок действий
Проблема жилья для многих молодых семей стоит на первом месте, потому что не все имеют крупную сумму для покупки квартиры.
Поэтому каждый решает её для себя по-своему: кто-то арендует или живёт с родителями, а некоторые предпочитают взять кредит на покупку недвижимости, который называется ипотекой. Он отличается от других займов тем, что приобретённое жильё остаётся в залоге у банка до полной выплаты всего долга.
Конечно, сумма переплаты получается довольно большая, учтите, что цены на недвижимость всё время растут, а, значит, покупая жильё с помощью ипотеки, вы делаете инвестиции в будущее.
Первый шаг, который делает любой желающий сменить жилплощадь, – это собственное маркетинговое исследование. Оно сводится к изучению объявлений о продаже квартир и комнат: владелец недвижимости прикидывает, сколько может стоить его объект, и примеряет на себя встречные варианты.
Если это типовое жилье, в каталогах найдется немало аналогов. Еще год назад такой способ оценки возможностей работал исправно. Сегодня же в листингах представлено множество переоцененных объектов, при этом редкая сделка обходится без торга.
При этом продавцы квартир самых востребованных габаритов и в популярных районах неохотно идут на уступки, в то же время спрос на другие варианты, выставленные по «заряженным» ценам, – близок к нулю. Как в нынешних условиях оценивать свои возможности? Стоит обратиться в агентство недвижимости.
Вы ничего не потеряете: первичные консультации в риэлторских компаниях всегда бесплатны.
Покупательская активность сейчас сконцентрирована в сегменте самого доступного по ценам жилья. Стало быть, имеет смысл вначале найти покупателя на свою квартиру и только потом – встречный объект.
Если вы уже выставили квартиру на продажу, то, скорее всего, первыми и основными вашими визитерами будут «экскурсанты» – так риэлторы называют покупателей, которые только прицениваются. Как оценивать серьезность намерений визитеров? Узнайте, какой объект он продает.
Если комнату или недорогую однушку, ваши шансы получить контрагента намного выше, чем если просторную трешку в доме повышенной комфортности.
По прогнозам аналитиков и практиков квартирного рынка, в 2016 году цены на вторичном рынке продолжат снижение, но обвала ждать не следует. Какую тактику выбрать тем, кто собирается в ближайший год совершать обменные сделки.
Сегодняшний ценовой расклад на вторичном рынке благоприятен для тех, кто улучшает жилищные условия за счет встречных сделок.
По словам вице-президента Российской Гильдии Риэлторов Константина Апрелева, эксперты давно заметили, что в моменты, когда нет ни выраженного роста, ни падения цен, а их ежемесячные колебания составляют не больше 1-2 %, количество встречек на квартирном рынке заметно увеличивается.
Тем не менее, вялотекущая стагнация и ожидания еще большего снижения цен дезориентируют потенциальных продавцов и покупателей.
ОРИЕНТИРУЕМСЯ В РЕАЛИЯХ РЫНКА
На встречные покупки в агентствах недвижимости сегодня приходится три четверти. Самый востребованный вариант – расширение площадей и улучшение жилищных условий. Например, продажа «однушки» с одновременным приобретением «двушки» или «трешки».
В недавних публикациях мы показывали, что реализация однокомнатной квартиры нередко позволяет приобрести двухкомнатную (например, со смежными комнатами) с минимальной доплатой.
А если владелец квартиры готов к переезду в более демократичный район – он может рассчитывать, что денег хватит на ремонт и мебель.
Выставив квартиру на продажу, будьте готовы, что за редким исключением на просмотры будут приходить «интересанты», которые в данный момент средств для покупки не имеют, но озадачены вопросом продажи своей квартиры.
Как перевести общение с контрагентами по обменным сделкам в конструктивное русло? Сначала вам самим необходимо сориентироваться в сегодняшних рыночных реалиях и трезво оценить собственные возможности.
НАМЕЧАЕМ ЦЕЛЬ
В первую очередь наметьте стратегию и тактику решения квартирного вопроса на семейном совете. Сперва определитесь с выбором района, в который желаете переехать. Почему это следует сделать до начала «экскурсий»? Да ровным счетом по той причине, что когда дело дойдет до просмотров объектов – сегодня в Купчино, а завтра в Веселом Поселке, – потеряете много времени.
Не нужно ограничиваться только просмотром объявлений о продаже квартир. Изучайте городские территории по обзорным публикациям, заглядывайте на форумы и в сообщества жителей в социальных сетях.
Разумеется, не повредят и прогулки по интересующим вас районам с целью примерки на себя жилфонда, окрестных объектов социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры.
Словом, жилой район вашей мечты нужно обойти вдоль и поперек.
Если вы по натуре не исследователь, найдите риэлтора, который готов работать в ваших интересах на всех этапах: от поиска до сделки
ПРОВОДИМ ПРЕДПРОДАЖНУЮ ПОДГОТОВКУ
Следующая наша задача – привести планируемую к продаже квартиру в товарный вид. Что это означает? Масштабный ремонт затевать не нужно – он не окупится. Но от любых признаков убитости квартиры желательно избавиться.
Помните, что обои покупатель в любом случае сменит. Но его всегда раздражают полумрак, неприятные запахи, неисправная электрика, навязчивая капель в санузлах, заваленные скарбом углы. Поэтому все, что не планируете брать с собой при переезде – без сожаления выбрасываем, моем окна, чиним выключатели и сантехнику, вкручиваем яркие лампочки, меняем протекающие краны.
Важная составляющая предпродажной подготовки – сбор документов. К моменту появления покупателя они должны быть под рукой и в той кондиции, чтобы хоть завтра подписывать договор купли-продажи.
Поэтому если ваша квартира находится в долевой собственности, оформите нотариальные доверенности на сбор документов, отчуждение и проведение расчетов на того члена семьи, которому вы доверите все хлопоты.
Сделайте генеральную уборку и обязательно проведите фотосессии всех объектов, которые планируете выставлять на продажу
ИЩЕМ ВСТРЕЧНЫЙ ВАРИАНТ
Ключевой вопрос: что нужно начинать делать раньше – подбирать встречку или сосредоточиться на реализации? Разумеется, сегодня ни один владелец присмотренной вами квартиры не будет ждать, пока вы реализуете свою.
Но стандартные сроки экспозиции объектов в каталогах – значительно больше месяца. Поэтому выставляя на продажу недвижимость, имеет смысл одновременно смотреть встречные варианты. Их желательно подобрать несколько.
Когда найдется покупатель на вашу квартиру, будет самое время выбрать из них самый подходящий объект: какие-то могли уйти с продажи, другие – подешеветь.
Движемся дальше. Может оказаться, что вы или привлеченный вами риэлтор начали размещать объявления о продаже квартиры, но телефон молчит, а визитов нет.
«Конечно, в первую очередь, это первый признак нерыночной» цены, — говорит Екатерина Романенко, – но в период публикации объявления надо внимательно следить, не истек ли срок экспозиции объекта в каталогах и как ваше объявление смотрится на фоне других».
ПОКУПАТЕЛИ БЕЗ ДЕНЕГ: ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ
Итак, вы все сделали правильно. На просмотр приходит человек с той же ситуацией, что и у вас: денег нет, но квартира на продажу выставлена. Поинтересуйтесь, что именно и по какой цене он продает. Так вы сможете оценить адекватность его запросов и перспективы на удачный для вас результат сделки.
Переговорам о цене можно посвятить отдельную публикацию. Пока ограничимся универсальным советом для продавцов и покупателей, которые в обменных сделках едины в двух лицах.
Необоснованный торг с перечислением недостатков объекта (покупателем) и достоинств (продавцом) – не лучшая тактика.
Гораздо разумнее сразу открыть карты, а именно – озвучить суммы, которые обе стороны рассчитывают выручить от продажи своих объектов.
Какие сложности таит в себе встречная покупка?
При заполнении ДКП с покупателем-физлицом и застройщиком важно указать существенные условия сделки, информацию о ее предмете и участниках:
- Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации покупателя и продавца.
- Наименование, адрес, ИНН, ОГРН строительной компании.
- Сведения о квартире: адрес, количество комнат, площадь, этаж, кадастровый номер.
- Стоимость жилья, порядок и сроки расчетов.
- Ответственность сторон за нарушение обязательств.
- Права и обязанности участников сделки.
- Дата составления и подписи.
Для продажи недвижимости собственнику понадобится:
- паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающий документ;
- техпаспорт.
Также покупатель может затребовать справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги.
Выступая в качестве покупателя после реализации жилья, достаточно только паспорта.
Для оформления договора мены обе стороны обязаны представить полный пакет документов на свои квартиры и паспорта. Понадобятся технические паспорта, выписки из ЕГРН, правоустанавливающие документы. Также предоставляются справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам и выписки из домовых книг, чтобы подтвердить, что на жилплощади никто не зарегистрирован.
При одновременной покупке недвижимости документы подаются на регистрацию перехода права собственности только после подписания ДКП или договора мены.
Что нужно сделать:
- Записаться на прием в Росреестр или МФЦ.
- Прийти в назначенный день для подачи документов. Обязательно присутствие всех участников сделки.
- Подписать заявления и подать документы.
- Дождаться окончания регистрации перехода права собственности.
В итоге должны выдать новую выписку из ЕГРН и договор с пометкой о регистрации.
Встречная покупка квартиры – что это?
Как платить налоги при встречной покупке квартиры?
Если продавец владел проданной квартирой более 5 лет, от уплаты НДФЛ он освобождается. НДФЛ 13% платится от доходов, рассчитанных от разницы между покупной ценой и вырученной суммой. Расходы на покупку проданного жилья придется подтверждать документами.
Если подтверждающих документов нет, можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. для уменьшения налогооблагаемой базы. Эта сумма вычитается от вырученной суммы.
Договорилась с человеком о встречной продаже недвижимости в мою пользу, в последний момент он все отменил. Что делать?
Если договоренность устная, ничего сделать не получится – никто не вправе принуждать человека к заключению договора. Если же составлялся предварительный договор с задатком или без такового, можно потребовать заключения основного через суд.
Возможна ли легкая встречная покупка жилья ребенку, если продается другая его квартира?
Да. Встречные сделки чаще всего и используются при продаже недвижимости несовершеннолетних. По законы им должно предоставляться равноценное жилье, без этого орган опеки не даст разрешение на продажу.
В 2015 году муж по договору дарения получил квартиру, через год продали ее и купили другую за равноценную стоимость. Собираемся сейчас разводиться. Могу ли я претендовать на купленную квартиру, если она приобретена за деньги, вырученные с продажи подаренной?
В теории это возможно, но на практике супруг может доказать в суде, что недвижимость приобретена за счет средств от продажи дарственной квартиры, и поделить ее не получится.
Собираемся купить двухкомнатную квартиру, они у нас приобретают однокомнатную с нашей доплатой. Что лучше: оформить два ДКП по каждой сделке, или один договор мены?
Проще оформить два ДКП, это привычнее и для риэлторов, и для участников сделки. Но при оспаривании договора мены все стороны получат свою недвижимость обратно, ничего особо не потеряв. Если же оспаривается ДКП, есть шанс, что жилье вернется обратно продавцу, а покупатель будет получать компенсацию его стоимости еще несколько лет.
- Встречная покупка производится одновременно с продажей другой недвижимости, но между сделками может быть и небольшой промежуток времени.
- Покупка квартиры со встречной покупкой старого жилья возможна между физическими лицами, или физлицом и застройщиком.
- Одновременная покупка и продажа недвижимости регистрируется в Росреестре сразу, но потребуется присутствие всех участников сделок.
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить коттедж
- купить участок
- снять дом
Как я купила квартиру по альтернативной сделке
Как показывает практика, встречная покупка не является самым простым вариантом улучшить жилищные условия. Есть и другие решения: можно получить ипотеку или оформить рассрочку. После продажи старой квартиры деньги могут быть направлены в счет погашения займа.
Чтобы понять, подходит вам встречная покупка или нет, воспользуйтесь следующими рекомендациями:
Рынок недвижимости в 2021 году сосредоточен на секторе доступных категорий жилья. Это следует учитывать при выставлении на продажу жилья большой площади. Чем дороже стоимость квартиры, тем дольше придется ждать покупателей. Поэтому вначале нужно выставить жилье на продажу, а потом начинать подыскивать подходящую квартиру.
Как только вы выставите квартиру на продажу, первыми визитерами будут «туристы». Так риелторы называют тех, кто только приценивается, присматривается или вообще представляет интересы агентств недвижимости.
Причем из последней категории «визитеров» будет намного больше. В ходе телефонных переговоров постарайтесь выяснить намерения заинтересованного лица: так вы сэкономите свое время.
Приценивайтесь тоже — станьте «туристом», присмотритесь к вариантам. Так можно быстрее найти подходящего партнера.
Экономьте свои время и силы — нанимайте агентов. В целом, процесс покупки встречного жилья обусловлен некоторыми сложностями. Какие-то этапы вы сможете провести самостоятельно, какие-то требуют определенных знаний и опыта.
Эта процедура проводится для того, чтобы лучше понять уровень цен, подобрать варианты встречной покупки или обмена с учетом стоимости своего жилья. Этот этап можно доверить профессиональным специалистам из оценочной компании.
Их задачей является получение объективных сведений о рыночной цене квартире. К тому же, у покупателя не будет повода усомниться в установленной сумме.
Условия будущей сделки предварительно оговариваются со всеми участниками процесса и закрепляются документально. Это делается для того, чтобы собственник понравившегося вам жилья не стал вести переговоры с другими соискателями.
Не исключено появление разногласий по окончательной сумме сделки, стоимости оформления и другим важным деталям. В этом случае нужно будут опять искать желающих купить или продать квартиру.
Форма и место проведения мероприятия, способы взаиморасчетов также согласовываются на этапе предварительных переговоров.
Составляется 2 или более соглашения по купле-продажи одного или нескольких жилых помещений. Соответственно, подготавливается 2 и более пакета бумаг. Договора могут быть не связанными друг с другом и наоборот.
Еще один важный момент учитывается при подписании договора — время, отведенное предыдущему владельцу для освобождения объекта. После указанного срока начинается полноценное владение жилым помещением.
При оформлении встречной покупки квартиры участники сделки собираются вместе в обозначенный день, подписывают документы и производят взаиморасчет. Это последний и самый важный этап.
Если одна из сторон откажется от обязательств, утратят силу все предварительные договоренности. Так случается, если участники организуют сделки без привлечения профессиональной помощи. Для чистоты процедуры все действия должны координироваться юристами.
В соответствии с частью 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ после подписания документов необходимо переоформить права собственности на только что приобретенный объект. После того, как будет проведена регистрация, должен быть подписан акт приема-передачи, произведены окончательные расчеты.
Особенностью большинства встречных сделок является невозможность передачи денежных средств ни одному из участников. В договоре прописывается пункт о том, что сумма будет учтена в счет стоимости жилья. Если покупка производится с доплатой, она выплачивается продавцу.
Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:
+
Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.
+
Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.
–
Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.
–
Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.
Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.
В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:
- Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
- Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
- Участник 3. Только продает свою квартиру
Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.
Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.
Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.
Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.
Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.
Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.
Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.
А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:
+
Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.
+
Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.
–
«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.
–
Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.
Практикум: о встречных сделках для «чайников»
Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.
К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.
Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.
Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.
Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?
Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:
- условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
- условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
- условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
- условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).
Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:
- государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
- продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
- при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).
Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.
Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.
Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.
Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.
Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.
При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.
Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.
А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.