Купля-продажа недвижимости при ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа недвижимости при ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Вирішивши виставити житло на продаж, позичальник повинен виконати обов’язкову умову – вказати вид обтяження нерухомості (інакше потенційний покупець, коли дізнається про невиплачену іпотеку, просто відмовиться від угоди). Після того, як клієнт на квартиру знайдений, він звертається в банк і складає заяву спеціальної форми про викуп заставного майна.

Чи можна продати квартиру, взяту в іпотеку?

Цей спосіб популярний серед тих позичальників, які переїхали в інше місто або країну, і не мають можливості бути присутнім за місцем продажу нерухомості. В такому випадку функції продавця бере на себе банк – присутність колишнього позичальника не потрібно (в такому випадку досить часто житло виставляється на аукціон).

Такий варіант часто використовується для отримання додаткової вигоди – у забудовників з позитивною репутацією купуються квартири з сучасним плануванням, а потім продаються за вищою ціною на етапі здачі будинку в експлуатацію. Покупець вносить заставну суму, що відповідає всім іпотечним виплатам, а через час (приблизно тиждень) обтяження знімається і оформляється угода купівлі-продажу.

Іпотека — один із видів застави нерухомого майна, з метою забезпечення виконання зобов’язання боржника перед кредитором за допомогою нерухомого майна, яке залишається у володінні і користуванні іпотекодавця.

Іпотечний кредит або іпотека – це дієвий фінансовий інструмент для придбання власного житла без багаторічного накопичення заощаджень. Покупець просто вносить фіксовані платежі за нерухомість, якою вже користується. І після виплати всієї прописаної в договорі суми право користування нерухомим майном від банку-кредитора переходить до покупця – майбутнього власника.

Перед оформленням угоди, необхідно вибрати житло. Банки публікують у відкритому доступі лише приблизну інформацію про процентні ставки та вартості додаткових послуг. Більш чітку картину ви зможете отримати, надавши їм конкретний бажаний об’єкт нерухомості.

Після обговорення всіх деталей, вам необхідно оформити договір іпотечного кредитування. Варто уважно прочитати всі умови, в тому числі:

• термін першого платежу;
• умови погашення (ануїтет або класична схема);
• штрафні санкції за дострокове погашення (чи вони);
• розмір страховки (її наявність);
• умови зняття арешту з житла та інші нюанси.

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

2

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права. Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств. Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

3

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе. В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации. Принудительно это сделать можно только по решению суда.

Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

• прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
• те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
• несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
• рентополучатели.

Случай из практики: В квартире, переданной в залог банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем. Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект залога — квартиру, и подал в суд. В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.

Как купить квартиру в ипотеку?

Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:

1. требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
2. при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
3. рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
4. если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
5. застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул).

Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».

И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».

Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают. Те, кто предлагает, собирают комитеты для оценки рисков выдачи полиса каждому клиенту. Причина проста: вероятность появления лица с правом пользования в разы превышает риск взрыва бытового газа или пожара. Обзвонив несколько страховщиков, вы можете найти того, кто согласится заключить с вами договор.

В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:

• аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
• продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
• аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.

Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.

Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором. При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.

Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них. С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие. Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:

• приватизация на одного супруга;
• получение в дар;
• наследование;
• брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
• покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).

Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.

Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».

Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.

Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи. Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права. На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.

Что проверить перед подписанием:

• снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
• отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
• техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).

По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.

Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).

Как продать ипотечную квартиру

Ипотека и материнский капитал

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.

Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.

Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.

Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.

Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.

Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…

И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят. Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.

После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно. Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия. Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.

Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:

• ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
• риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
• риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
• вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.

В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.

Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:

— да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;

— в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;

— лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.

В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.

Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.

Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.

Поэтому банк не требует страховать квартиру на ее реальную цену.

Достаточно, если это будет, скажем, остаток по кредиту + 10%. В первый год эти суммы почти не отличаются, но потом разница становится более заметной. Предположим, квартира стоит 10 миллионов рублей, и мы берем кредит на 9 миллионов. Банку достаточно, если сумма страховки будет 9 000 0000 руб. + 10%, то есть 9 900 000 руб. Если прошло пять лет, и мы выплатили уже половину кредита, то банк потребует страховки на 5 000 000 руб. + 10%, то есть 5 500 000 руб. Хотя большой вопрос, сколько будет стоить реально эта квартира через пять лет. При этом разница в страховой премии — это не такая экономия, чтобы об этом можно было бы серьезно разговаривать.

С точки зрения собственной безопасности, особенно при условии роста цен на недвижимость выгоднее каждый год приглашать оценщика, делать новый отчет, и страховать квартиру на полную реальную стоимость. Особенно это хорошо понятно на примере ущерба. Предположим, в результате какого-то страхового события дом оказался полностью разрушен. Если мы застраховались на сумму остатка по кредиту, то банк получает страховую выплату, а мы остаемся и без жилья и без денег. Это особенно обидно, если уже выплачено больше 50% кредита. Теперь представим другую ситуацию: мы страхуем каждый год на полную стоимость. Если мы выплатили половину кредита, то осталось всего 4,5 миллиона рублей. За это время, к примеру, квартира подорожала, и стоит уже 14 миллионов. Страховая компания выплачивает банку 4,5 миллиона, а еще 9,5 — уже нам. На эти деньги можно сразу же приобрести жилье в Подмосковье или опять взять кредит (на этот раз уже не такой большой) и купить новую в Москве. Я не агитирую и не являюсь страховым агентом, просто предлагаю задуматься…

Между тем, квартира еще не является нашей собственностью, а мы ее уже страхуем. Это еще один наш риск, если продавец откажется от сделки. Правда, здесь, в отличие от оценки, большую часть денег можно будет вернуть. Страховщик вычтет собственные издержки по оформлению полиса, а остальную сумму вернет, либо зачтет при оформлении полиса на ту квартиру, которая рано или поздно все же будет куплена.

Итак, у нас ушло 3—5 дней на оформление страховки и оценку жилья.

Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что угодно (продавать, дарить, менять и прочее).

Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость, бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора купли-продажи до получения денег. Ведь новому собственнику придется оставить в залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно. Но на самом деле, если оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.

На сегодняшний день банки предоставляют возможность продать даже жилую площадь с обременением. То есть, если продавец купил квартиру по ипотеке, и она находится в залоге у финансового учреждения. Бывают ситуации, когда собственник по определенным причинам не может или не хочет выплачивать займ.

Продать квартиру с обременением можно по одной из следующих схем:

• найти покупателя самостоятельно, получить одобрение от банка, а после погашения будущим владельцем всего остатка по кредиту получить причитающуюся часть денег;
• передать обязанности по ипотеке покупателю (то есть, кредит переоформляется на другого заемщика);
• продать через банк (схема схожа с первым вариантом, но продавцу не придется искать покупателя самостоятельно).

Даже в этом случае для продавца и покупателя отсутствуют риски, если юридически заверять все документы. Чтобы обезопасить себя от мошенничества, нужно предварительно ознакомиться с процедурой.

Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформил ипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не была сдана в эксплуатацию. Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще не достроена. Но он хочет продать свою квартиру. Что делать в сложившейся ситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость принадлежит застройщику?

Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь. То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:

• нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
• оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
• не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
• перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.

Если когда-то была совершена перепланировка, но она не внесена в техпаспорт, придется обязательно исправить это перед продажей. Иначе договор не состоится.

Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа квартиры через ипотеку не стала исключением.

Преимущества заключаются в следующем:

• сделку зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это занимает до 1 месяца;
• банк выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
• возможность быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант);
• продавец защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.

К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:

• придется собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной сделке;
• не удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в размере, установленном результатами оценки;
• более длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
• чтобы получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.

Несмотря на эти недостатки, ипотечное кредитование пользуется спросом. Продавцы недвижимости соглашаются на сделку, стараясь, как можно быстрее, продать недвижимое имущество и получить деньги.

Следующий этап – сбор документов для оформления ипотечного кредита. Наводим типовой пакет документов, который может потребовать банк:

• заявление на получение кредита (составляется в банке);
• анкета заемщика (составляется в банке);
• паспорт;
• справка о присвоении идентификационного номера;
• справка с места работы (форма №3), которая подтверждает должность заемщика и начисленную заработную плату за последние 6-12 месяцев (в зависимости от банка).

Дополнительно и в индивидуальном порядке банк может потребовать и другие документы, например:

• дополнительный документ, удостоверяющий личность клиента (например, удостоверение водителя, заграничный паспорт, военный билет, пр.)
• свидетельство о браке:
• копия паспорта мужа /жены;
• копия справки о присвоении идентификационного номера мужа/супруги;
• справка с места работы, мужа/жены, которая подтверждает должность заемщика и начисленную о заработную плату за последние 6-12 месяцев – особенно это будет необходимо, если Вашей заработной платы будет не достаточно для погашения кредита;
• документы, которые подтверждают другие доходы заемщика;
• копия трудовой книжки (супруги(а));
• справка с психоневрологического диспансера.

более 30 онлайн-сервисов!

Ставка — от 0.01%

Срок — до 180 дней

Сумма — до 20 000 грн.

295 грн. у місяць

Онлайн бухгалтерія

для ФОП і малого бізнесу

перші 30 днів безкоштовно!

Залог земельных участков как способ обеспечения заемщиком своих обязательств по погашению кредита, встречается еще в Древнем Египте, но впервые термин «ипотека» появился в Древней Греции в начале VI в. до н. э. Чтобы обозначать земельные участки, которые находятся в залоге по кредитам, на их границах ставили специальные столбы с соответствующими надписями. Такие столбы назывались «ипотека», от греческого слова, обозначающего «подпорка» или «подставка».

Есть две основных схемы погашения ипотечного кредита. Они отличаются способом начислением процентов и, следовательно, итоговой суммой к выплате.

• Аннуитетная — когда заемщик в течение всего периода действия договора погашает кредит равными частями — аннуитетами.
• Дифференцированная — когда равными частями погашается лишь тело кредита, а платежи по процентной ставке снижаются от максимального в начале действия кредитной программы, до минимальной — в конце периода.

У каждой есть плюсы и минусы. Рассмотрим простой пример: заемщик берет ипотечный кредит на сумму $40 тыс. по процентной ставке 10% годовых на 15 лет (180 месяцев).

Для подобных расчетов пользуются специальными кредитными калькуляторами (доступными в интернете), поскольку, в случае займа на длительный период, формулы для расчета вручную неприменимы из-за необходимости возводить числа в слишком высокие степени.

При аннуитетной системе погашения, заемщик будет платить ежемесячно одинаковую сумму — $430, но в итоге выплатит банку сверх тела кредита еще $37,4 тыс. процентов.

При дифференцированной системе погашения кредита первый платеж составит $555 ($222 — тело кредита, и $333 — проценты по кредиту), а последний — $224, из которых $222 – тело кредита, и всего $1,24 — проценты по кредиту. Суммарно, при выплате процентов по кредиту при такой системе, заемщик отдаст банку за 15 лет $30,2 тыс.

Размер процентной ставки по ипотеке очень сильно зависит от экономической ситуации в стране, — в частности, инфляционных ожиданий, — и могут существенно отличаться. Например, в Германии сейчас процентная ставка по ипотечным кредитам сроком в 10 лет составляет 0,75%, при сроках в 15 лет ставка вырастает до 1% годовых. В Польше средние ставки по ипотечным кредитам составляют около 2,5%, в Испании и США — около 3%.

В Украине ставки по ипотечному кредитованию намного выше — от 7,5 до 18,2% годовых. Это, во многом, связано с нестабильностью экономики, и также с негативным прецедентом — мораторием на изъятие банками залоговых квартир, которые украинцы покупали с привлечением валютных кредитов. После того, как гривна значительно девальвировала, многие заемщики оказались не в состоянии обслуживать взятые кредиты на жилье. Поэтому, с целью не допустить массового изъятия квартир банками и социального недовольства, парламент в 2014 году ввел мораторий на взыскание залоговых квартир по валютным кредитам. Сегодня банки называют действующий мораторий одной из причин высоких ипотечных ставок — в них финучреждения закладывают и риски невозврата залогов по ипотечным кредитам.

Отметим, что в Украине риски невозврата и сравнительно высокая прогнозируемая инфляция обусловливают высокие ставки по ипотечным кредитам, как и по любым другим видам займов.

Украинское правительство инициировало программу предоставления «дешевой» ипотеки, в рамках которой обещает кредиты под 7% годовых за счет того, что часть рыночной процентной ставки банкам будет компенсирована за счет бюджета. Однако, охват населения «дешевой» ипотекой будет небольшим — на этот год предусмотрено направить на погашение банкам части процентных ставок по кредитам лишь 300 млн грн. Поэтому, дешевую ипотеку от правительства сможет в этом году получить только около 5 тыс. заемщиков.

Продажа ипотечной квартиры невозможна без участия в сделке третьей стороны — банка. До момента полного погашения задолженности операции с недвижимостью можно проводить только с его одобрения. Банк уведомляют о намерении продать объект недвижимости и в течение месяца ждут ответ.

Перед продажей ипотечного жилья нужно получить одобрение банка. Для этого продавец подает заявление в ипотечный отдел. В заявлении нужно указать причину продажи квартиры. Банк определит оставшуюся сумму кредита и возьмет сделку под контроль.

Сроки, стоимость жилья и обстоятельства сделки в начале согласовывают с кредитором, а после — с покупателем.

Если кредитора устраивают условия договора, — отказа не будет, потому что банку важно вернуть свои деньги. На решение могут повлиять общее состояние жилья, процентная ставка по кредиту.

Чтобы получить разрешение на сделку, надо выбрать один из вариантов погашения долга:

1. Погасить кредит самостоятельно раньше срока.
2. Оплатить долг из вырученных за продажу средств.
3. Оформить договор купли-продажи с учетом оставшегося долга, который перейдет на нового владельца.
4. Выставить обремененное жилье на аукцион.

Банк может отказать в продаже ипотечной квартиры. Однако это не значит, что идею нужно отложить.

Можно найти покупателя, готового предоставить задаток в размере недостающих средств для погашения ипотеки. Владелец жилья вносит эти средства и закрывает кредит, снимает недвижимость с учета, а дальше идет стандартный процесс продажи.

Сложность в том, что необходимо найти покупателя, который готов приобрести жилье за наличные средства и который согласится на определенную сумму залога. Но другого выхода при отсутствии разрешения кредитора нет.

Решение банка зависит от следующих факторов:

• от варианта погашения долга: самостоятельно раньше срока, в ходе сделки купли-продажи, новым владельцем жилья или взысканием банка на объект залога);
• от срока выплаты процентов по кредиту;
• состояния и рентабельности недвижимости.

Можно выделить пять основных способов продажи ипотечной квартиры. Рассмотрим каждый способ более подробно.

При досрочной выплате займа достаточно получить подтверждение банка о том, что долг погашен. После этого обременение снимают. Далее происходит обычная сделка купли-продажи.

Если собственник не располагает нужной суммой, он может предложить покупателю оплатить долг до оформления договора. После этого нужно сообщить банку о досрочном погашении ипотеки.

Схема досрочной оплаты выглядит так:

1. Потенциальный покупатель отдает владельцу часть денег для уплаты ипотеки в качестве задатка за квартиру.
2. Между сторонами заключается предварительная сделка, которая предусматривает продажу жилья после снятия обременения. Также в договоре нужно указать сумму сделки, алгоритм передачи денег и сроки уплаты долга.
3. Когда договор задатка подписан, продавец оплачивает долг, получает в банке бумагу о полном погашении задолженности и через Росреестр снимает обременение с недвижимости.
4. Собственник жилья заключает стандартный договор купли-продажи с покупателем, учитывая задаток за ипотеку.

Уплата долга за счет покупателя связана с определенными рисками для него. После снятия обременения собственник может попытаться оставить задаток себе и передумать продавать квартиру. В этом случае покупателю придется обращаться в суд, чтобы вернуть деньги.

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

Долг по ипотеке в процессе сделки гасит покупатель, но передает деньги не продавцу, а банку. Дополнительно оформляется соглашение, согласно которому продавец после снятия обременения обязан довести сделку до конца.

Чтобы снизить риски, нужно собрать все документы, которые помогут обезопасить сделку и благополучно ее завершить.

В подобных сделках трое участников: кредитор, покупатель и продавец. Процесс включает несколько этапов:

1. Продавец получает одобрение банка на продажу с погашением в ходе сделки.
2. Продавец находит покупателя, у которого есть деньги на погашение ипотеки и покупку квартиры.
3. Покупатель подписывает соглашение с банком о том, что кредитор получает от него задаток на сумму задолженности.
4. Вторую часть суммы — за недвижимость, покупатель отдает продавцу. Обычно деньги для кредитора и для продавца кладут в две отдельные ячейки в банке. Такой алгоритм снижает риски для обеих сторон, так как банк гарантирует безопасность.
5. После уплаты долга с недвижимости снимают обременение.
6. Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи.
7. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.

Если квартира продается вместе с ипотечным долгом, то кредит переоформляется на покупателя в том же банке, где был получен. Переоформление ипотеки проходит быстрее, чем другие варианты.

Банк оставляет за собой право изменять процентную ставку. Новый владелец квартиры выплачивает остаток займа согласно графику. Основной этап сделки — поиск покупателя, согласного на такие условия.

Покупатель должен располагать суммой, равной стоимости недвижимости за минусом долга. Деньги он передает продавцу и переоформляет на себя ипотеку. Покупатель обязуется вносить ежемесячный платеж, а бывший собственник оформляет на него недвижимость.

Порядок оформления переуступки:

1. Продавец находит покупателя, желающего переоформить кредит по ипотеке на себя.
2. Сообщает банку, что хочет продать ипотечное жилье.
3. Банк рассматривает заявление и принимает решение.
4. Если банк дал согласие, он проверяет потенциального клиента. Покупатель обязан предоставить такие же документы, как и при оформлении ипотечного договора.
5. После процедуры проверки оформляют дополнительное соглашение, по которому ипотечный долг переходит к покупателю.
6. Заключают договор купли-продажи.
7. Банк регистриует переход права собственности в Росреестре.

Покупатель получает ипотеку с теми же условиями, которые были у продавца. Однако банк имеет право составить новый договор со своей процентной ставкой по ипотеке.

Ведение сделки можно полностью поручить банку. В этом случае поиском покупателя, заключением договора, снятием обременения займется банк. Этот способ можно выбрать, если нет времени заниматься продажей квартиры с обременением. Минус такой сделки — банк не станет держать цену, которую назначит продавец, поэтому можно потерять в стоимости квартиры.

Продавцу нужно обратиться к кредитору и написать заявление о том, что он планирует продать ипотечную квартиру через банк. Потом останется только поставить подпись в договоре и получить остаток денег.

Сделку по продаже ипотечной квартиры будет вести банк и в случае, если должник перестал выплачивать ипотеку.

Банк выставил жилье на торги — самое неприятное, что может случиться с владельцем недвижимости. Придется оплачивать услуги по организации торгов, судебные издержки, неустойки и штрафы.

Перед тем как обращаться в суд, банк предложит должнику варианты решения проблемы. Это может быть реструктуризация долга или досрочное погашение. Если заемщика не устроят варианты и он не сможет платить по кредиту или самостоятельно продать квартиру, кредитор обратиться в суд.

Суд рассматривает иск о взыскании задолженности и изъятии имущества в счет оплаты долга. После вынесения решения в пользу кредитора, недвижимость реализуют на торгах. Обычно ее продают дешевле рыночной стоимости.

В торгах, которые проводит служба судебных приставов, должно участвовать минимум два человека. После неудачной попытки торги проводятся повторно. При последующей неудаче торги признаются несостоявшимися, а судебные приставы предлагают банку оставить квартиру за собой для погашения долга.

Если размер долга не определен заранее, он исчисляется в судебном порядке и включает в себя: сумму займа, проценты, судебные издержки.

По действующему договору между банком и заемщиком проценты будут начисляться до момента продажи квартиры и уплаты основной задолженности. Остаток средств после продажи жилья и уплаты долга возвратят заемщику.

Низкие цены на обремененное жилье привлекают внимание агентств недвижимости. Такие организации предлагают выкупить квартиру максимально быстро. Прежде чем согласиться на подобное предложение, стоит учитывать:

1. Агентства берут комиссию за оформление документов. Необходимо заранее узнать ее размер.
2. Перепродавая квартиру раньше чем через пять лет после покупки, агентство недвижимости обязано заплатить налог на доход. Размер налога высчитывается из общей стоимости жилья.

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Как купить квартиру в кредит: советы юристов

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

• Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
• Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
• Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:

• Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
• Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
• Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.

Все ипотечные заемщики, да и простые обыватели, знают, что если человек решил взять ипотеку, недвижимость будет находиться в залоге у банка, пока он не вернет все деньги. Такое правило действует у всех кредиторов, поскольку позволяет им подстраховаться: когда должник прекращает по каким-то причинам выполнять свои долговые обязательства, объект выставляют на продажу, а средства с его реализации забирают себе.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель может пользоваться предметом залога в соответствии с договором, но отчуждать его без ведома и согласия залогодержателя (банка) – нет, если иное не предусмотрено договором. Т.е. в результате ипотечного кредитования квартира заемщика становится его собственностью. Однако при невыплаченной ипотеке юридических прав ее владелец не имеет.

Поскольку на недвижимость, заложенную по ипотечному договору, устанавливается обременение, отчуждение ее (продажа, обмен, повторный залог или внесение в качестве вклада, дарение) невозможно, если кредитор не даст на это добро. Разрешаются: завещать заложенное имущество, регистрировать в нем того, кого нужно. И даже условия соглашения по ипотеке не могут это запретить.

Что касается сдачи квартиры, дома в аренду и вообще передачи другим лицам на временное пользование/владение, то здесь законодательство дает такое право, если опять-таки иное не предусмотрено договором залога либо законом. К тому же, заемщика это не освобождает от выплат по ипотеке. Вывод: обменять, продать квартиру, взятую в ипотеку, можно либо с согласия кредитора, либо после снятия с нее обременения, полностью погасив кредит.

Заветная квартира. Что такое ипотека, и как ее выплачивать

Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:

1. Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
2. Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
3. Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
4. Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.

Ocтaвьтe cвoй нoмep тeлeфoнa, мы пepeзвoним и пpeдлoжим, кaк выгoднee вceгo пpoдaть квapтиpy.

Ecли y вac ecть дeньги, чтoбы дocpoчнo выплaтить ипoтeкy – oтличнo, пpoблeмa peшeнa. Bы мoжeтe пoпpoбoвaть зaнять дeньги y дpyзeй или poдcтвeнникoв, либo взять дpyгoй кpeдит нa пoгaшeниe этoгo. Нo yчтитe – y вac дoлжeн быть oчeнь xopoший дoxoд, чтoбы вaм выдaли втopoй кpeдит, пoкa нe пoгaшeн пepвый.

Бaнки выдaют тaкиe кpeдиты нeoxoтнo, пoтoмy чтo cильнo pиcкyют. Boт peaльнaя cитyaция. Пpoдaвeц квapтиpы пoлyчил зaeм для пoгaшeния ипoтeки – 2 млн pyблeй. Дeньги пocтyпили нa eгo cчeт и нe ycпeли cпиcaтьcя в cчeт пoгaшeния. Пpoдaвeц cнял эти дeньги caм и пpoигpaл иx. Пpoдaжa oкaзaлacь пoд yгpoзoй cpывa. Пoвeзлo, чтo квapтиpa былa дopoгocтoящeй, и кoмпaния oдoбpилa нa нee втopoй зaйм eщe нa 2 млн. C пoмoщью нeгo yдaлocь пoгacить кpeдит, пpoдaть квapтиpy и из пoлyчeнныx oт пpoдaжи дeнeг вepнyть дoлг yжe в 4 млн.

Кoмпaния Этaжи пoмoжeт вaм пoгacить ипoтeкy пepeд пpoдaжeй нeдвижимocти. Ocтaвьтe нoмep тeлeфoнa, мы пepeзвoним и пoдбepeм caмyю выгoднyю cxeмy.

Похожие записи:

• Порядок пользования жилым помещением соц найма
• Пособие По Потере Кормильца На Жену Инвалида Размер 2021
• Автобус 889 балашиха расписание 2021