Сделки с недвижимостью и нотариус

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью и нотариус». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Такой объект может быть продан, только если все собственники долей пришли к соглашению. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия дольщиков. У нотариуса должны присутствовать все собственники.

Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности.

А вот если все собственники решат продать свои доли, и сделка будет проходить по одному договору купли-продажи, то заверять договор нотариально не потребуется. Если же доли будут продавать не единовременно или не по одному договору, нотариус будет нужен.

Нотариальное удостоверение нужно, когда дольщики — продавцы недвижимости.

Если покупатель хочет купить квартиру в долевую собственность, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — когда недвижимость в долевую собственность покупают супруги.

Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.

Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение?

• Приобрести недвижимость не в долевую, а в совместную собственность

• Заключить брачный договор и предъявить его при регистрации

Например, когда он стал собственником недвижимости в результате дарения или при вступлении в наследство.

Если в сделке есть несовершеннолетний покупатель, нотариальное удостоверение не требуется.

Также напоминаем, что во всех сделках с детьми нужно получать согласие органов опеки. Подробнее

Например, договор ипотеки подписывается при оформлении в залог иного объекта недвижимости или рефинансировании.

Если залоговый объект находится в собственности у нескольких собственников в долях, то договор ипотеки тоже обязательно заверяется нотариально. То есть залогодатели и представитель банка (сотрудник центра ипотечного кредитования, у которого есть доверенность банка) подписывают его в присутствии нотариуса, и договор заверяется.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение по закону не нужно.

Нотариусы смогут регистрировать сделки с недвижимостью в режиме онлайн

Можно выделить три типа сделок, при оформлении которых покупатель рискует больше всего:

• Покупка недвижимости, которая менее 3 лет находится в собственности у продавца. В таких случаях достаточно часто оказывается, что продавец изначально не имел права распоряжаться данным имуществом, и сделка может быть признана судом ничтожной. 3 года – срок исковой давности, поэтому если объект уже 3 года в собственности продавца, подобной ситуации можно не бояться.
• Приобретение недвижимости через притворные сделки. К примеру, вместо сделки купли-продажи оформляется сделка дарения. В такой ситуации имущественные отношения не отражаются в документе как положено, а потому защита прав станет невозможной.
• Сделки с большим количеством участников. Например, если квартира в долевой собственности, и таких собственников 5 человек. Подобные ситуации часто возникают, когда распределяется наследство. Если участников много, то риск, что один из них решит оспаривать сделку через суд заметно выше, чем если вы работаете с одним собственником.

Существует три основных ситуации, когда покупатель может лишиться квартиры даже в том случае, если удостоверение сделки было выполнено правильно.

• Если купленная квартира была получена незаконно, то есть было ими добыто без добровольного согласия на это предыдущего собственника. Как пример – сделка может быть оформлена по просроченной или недействительной доверенности, украденным документам. В такой ситуации суд всегда признает следующую сделку купли-продажи ничтожной.
• Если операция оформлялась через дарение, и теперь исходный собственник решил потребовать свой подарок обратно. По закону дарение является обратимым через суд, и доказать, что на самом деле это была купля-продажа невозможно.
• Если покупатель не проверил юридическую чистоту сделки. Вот тут – самый сложный пункт, так как в законе точно не прописан перечень мероприятий, которые являются обязательными для того, чтобы считалось, что покупатель сделал всё необходимое для проверки чистоты. Например, существуют прецеденты, когда покупатель признавался недобросовестным, так как он не опросил соседей и не попытался выяснить у них, кто является реальным собственником квартиры и т.п.

Обращаться к нотариусу необходимо, когда у вас есть реальное намерение оформлять договор купли продажи. Из документов достаточно только правоустанавливающих документов на интересующую вас квартиру. Но если их нет, можно попросить специалиста проверить квартиру и без этого документа, через запрос в ЕГРН по указанному адресу.

Подобные услуги предоставляются в нотариальной конторе по адресу г. Москва, Страстной Бульвар, д.7, этаж 2 — вход между «Росбанком» и пиццерией «Бокончино» (метро «Чеховская», «Тверская», «Пушкинская»). Телефон для консультаций 8 (495) 767-12-77 и 8 (495) 609-00-08. Контора работает по будням с 11:00 до 21:00, в выходные с 10:00 до 20:00.

• Купля-продажа квартиры (дома) в долевом участии (ст.42 №218-ФЗ). Сюда относятся и случаи приобретения (отчуждения) недвижимости супругами в общую долевую собственность, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

• Продажа (приобретение) жилых объектов с долей участия несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, опекаемых лиц (ст. 54 №218-ФЗ). Кроме нотариального удостоверения в данном случае дополнительно требуется разрешение органов опеки.

КАКИЕ СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАТ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ?

\n

\n
• Есть случаи, когда нотариус должен присутствовать на сделке по закону.

\n

• Если квартира, которая участвует в сделке, разбита на доли.

\n

• Если квартире прописаны дети младше 14 лет.

\n

• Если несовершеннолетних собственников представляют опекуны.

\n

• Если квартира была в совместной собственности у супругов, которые развелись.

\n

\n

В остальных вариантах сделок договор купли продажи можно заключать в простой письменной форме. Однако присутствие нотариуса все равно желательно. Он обеспечивает безопасность обеих сторон на сделке и защищает от возможных проблем после нее.

\n

\n

Во-первых, нотариус выступает квалифицированным свидетелем на сделке. Своей подписью он удостоверяет, что она прошла по закону, и обе стороны удовлетворены. Это поможет избежать судебных тяжб, если продавец решит предъявить какие-то претензии после заключения договора купли-продажи.

\n

Во-вторых, нотариус ускорит и упростит сделку для ее участников. Он сам подаст договор купли-продажи в Росреестр через процедуру электронной регистрации. Она займет всего 1-3 дня, вместо 10 дней через МФЦ.

\n

Если для сделки понадобятся дополнительные документы, нотариус сам их запросит. Рассчитаться покупатель также может через депозит нотариуса. Это удобнее и быстрее, чем банковская ячейка.

\n

В-третьих, нотариус обговорит на сделке все спорные вопросы и разъяснит тонкости договора. В отличие от риелтора, он не представляет интересы продавца или покупателя, поэтому сохранят нейтралитет.

\n

Если стороны о чем-то не договорились, нотариус будет дипломатом. Его задача – сделать так, чтобы в договоре были учтены интересы обеих сторон. Для этого в нем прописывают дополнительные условия – сроки снятия с регистрации членов семьи, передачи ключей и так далее.

\n

В-четвертых, нотариус должен убедиться в адекватности продавца и покупателя. Он отвечает за то, чтобы в момент подписания договора обе стороны отвечали за свои слова и действия. Присутствие нотариуса на сделке не даст родственникам продавца потребовать квартиру обратно, ссылаясь на его неадекватность.

\n

\n

Если сделку вы заключаете с живыми деньгами, продавец или покупатель кажутся вам «мутными», или вы боитесь обмана, зовите нотариуса. Даже если в сделке участвует риелтор, с точки зрения закона его голос ничего не стоит. Нотариус же гарантирует государству чистоту сделки. К тому же все случится в кабинете нотариуса, на безопасной нейтральной территории.

\n

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, безопасность сделки обеспечит банк. В этом случае заключать нотариальный договор не обязательно. Вы можете попросить банк подготовить все бумаги. Это обойдется дешевле, чем услуги нотариуса.

\n

Нотариальная сделка стоит от 10 до 20 тысяч рублей. Обычно эту сумму делят между продавцом и покупателем. Однако покупатель может оплатить услуги нотариуса сам, так как больше в нем заинтересован.

\n

Попросите вашего риелтора найти надежного проверенного специалиста, которому вы сможете довериться. Он сэкономит ваши нервы и серьезно ускорит сделку.

\n

Согласно действующему законодательству, на сегодняшний день обязательными для нотариального заверения сделками являются те, что связаны с:

• долями в общей долевой собственности;
• отчуждением недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
• распоряжением недвижимостью при доверительном управлении или опеке;
• разделением имущества, нажитого супругами в период брака.

Это наиболее сложные, проблемные сегменты правовых отношений, фигурирующих на рынке недвижимости. Именно здесь возникают риски нарушить какие-либо правовые нюансы, не учесть интересы собственника, чем могут воспользоваться мошенники.

Что касается сделок по отчуждению недвижимого имущества, не связанных с обязательным нотариальным участием – дарение, продажа, купля, мена, — то здесь граждане вправе выбирать – обращаться за помощью к нотариусу либо самостоятельно осуществить сделку. Как бы то ни было, нотариально заверенная форма сделки является наиболее надежным вариантом, способствующим защите прав всех ее участников и помогающим избежать проблем в будущем.

Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя

Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!

НО!

Сохранена обязательная регистрация перехода права.

-Так нотариус нужен или нет?

-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.

-А что делает нотариус?

-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.

На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.

С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.

На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.

Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?

Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).

Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.

Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.

Итак, когда мы чаще всего раньше посещали нотариуса? Правильно, заверить копии для чего-либо или выписать доверенность. Да и наследство всегда оформлялось (и оформляется сейчас) у нотариусов. Такими полномочиями их наделило государство. Принципы их работы закреплены в «Основах законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 года. Что означает понятие «нотариальное заверение сделки?» Во-первых, это проверка дееспособности участников сделки, экспертиза предоставленных документов и консультирование. Во-вторых, это заверение сделки: нотариус своей подписью и печатью удостоверяет законность ваших действий. За это клиент оплачивает нотариусу пошлину и стоимость технических работ.

С 29 декабря 2015 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат еще и три вида сделок с недвижимостью.

Заверить сделку у нотариуса необходимо при отчуждении имущества (продажа, мена, дарение) в следующих случаях:

• если это отчуждение долей в праве общей долевой собственности (например, квартира или дача, которую вы продаете, принадлежит вам и супругу/супруге по ½ доли в праве);

• если это отчуждение имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному (например, это квартира, в которой собственник вы и ваш несовершеннолетний ребенок);

• если это отчуждение комнат (помещений) в коммунальной квартире (например, вы проживаете в коммунальной квартире, где пять комнат, и вы — собственник одной из них).

Если вы — участник одной из таких сделок, то без нотариального удостоверения сделки недвижимость вам не продать. Кстати, это относится к любому типу недвижимости — квартира, дом, комната, дача, земельный участок.

Если вы обращаетесь в нашу компанию, то риэлтор самостоятельно заполнит заявку на нотариальную сделку, в которой указаны все документы, которые вам необходимо подготовить для нотариуса. Собрать документы может и ваш риэлтор по доверенности.

Если же вы проводите сделку самостоятельно, то вначале вам необходимо посетить нотариуса и выяснить, какой пакет документов нужно подготовить.

Сделки с недвижимостью через нотариуса

После того, как вы подготовили все документы по списку, то вам необходимо снова посетить нотариуса — теперь уже со вторым участником сделки. Нотариус установит дееспособность участников сделки и лично убедится в намерениях сторон. Он посмотрит подготовленный пакет документов, в случае необходимости скажет, какие документы необходимо еще донести.

После этого нотариус записывает вас на следующую встречу. Он готовит договор (купли-продажи, мены или дарения), а также запрашивает выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) по вашей недвижимости, проверяя тем самым юридическую чистоту объекта.

В случае, если вы обращаетесь в компанию «Этажи», возможен отличный вариант — вы просто передадите необходимые документы риэлтору, а с нотариусом договорится специалист юридического департамента. Фактически, к нотариусу вы придете только на подписание договора купли-продажи! Причем проверить договор вы сможете уже накануне, просто прочитав его у себя на электронной почте. Важный момент: в договорах клиентов «Этажей» нотариус обязательно указывает пункт о том, как будет произведен расчет за квартиру. И этот расчет — один из системы безопасных расчетов, применяемых компанией «Этажи» с октября 2015 года.

Стоит отметить, что если вы продаете комнату в коммунальной квартире, то дополнительно нотариус удостоверяет отказ ваших соседей (сособственников) в преимущественном праве покупки вашей комнаты. Для этого необходимо привести всех ваших соседей к нотариусу. Стоимость нотариального удостоверения одного отказа — 1000 рублей. Если же кто-то не проживает там (но является собственником комнаты), то ему необходимо отправить заказное письмо с уведомлением о том, что вы продаете свою комнату. В большинстве случаев это делает сам нотариус и стоимость одной такой услуги составляет 2200 рублей.

Итак, все документы подготовлены, и нотариус вас ждет в назначенное время. Все участники сделки приходят к нотариусу и подписывают заранее подготовленный им договор. Очень важно: внимательно читайте договор! Нотариус и его помощники могут допустить техническую или грамматическую ошибку! Если вы подпишете договор, содержащий ошибку, то ваша сделка может не пройти государственную регистрацию или эта ошибка «вскроется» позднее, и сделка может быть признана недействительной.

Что же делать, если в уже удостоверенном нотариусом договоре позже нашлась ошибка? Обратиться к этому нотариусу и он подготовит дополнительное соглашение к договору. И стоимость такого нотариального соглашения (внимание!) — 7500 рублей! То есть читайте внимательно, сравнивайте все данные с паспортами и другими документами! Вас никто не торопит!

Ну что ж, последний ваш шаг — государственная регистрация сделки. Это можно сделать лично в управлении Росреестра или МФЦ (многофункциональном центре госуслуг). Также подать документы на регистрацию вместо вас может ваш представитель по нотариальной доверенности (например, это может быть ваш риэлтор).

Если недвижимость была приобретена с помощью средств материнского капитала и ипотечных средств, то по закону после того, как ипотека будет погашена, родители должны выделить детям (на которых выделялся маткапитал) долю в собственности. Это тоже отчуждение недвижимости, которое подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Стоимость услуг нотариуса в данном случае — 0,5% от кадастровой стоимости объекта + 5 000 рублей за технические работы.

Как заверить договор у нотариуса

Отдельно надо затронуть вопрос, связанный с завещаниями, поскольку они относится к категории односторонних сделок. Юридические последствия такого распоряжения в полной мере наступят только после смерти завещателя, и, следовательно, что-либо изменить или отменить будет проблематично. Завещания, как правило, составляются либо в преклонном возрасте, либо в случае неизлечимой болезни, и нотариус, удостоверяя завещание, в обязательном порядке проверяет дееспособность заявителя и добровольность его действий.

---

С 2017 г. кадастровый учет, регистрация возникновения или перехода прав на недвижимость удостоверяются выпиской из ЕГРН. В предусмотренных законом или соглашением сторон случаях соответствующая сделка должна быть нотариально удостоверена.

После удостоверения договора нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, предоставить в электронной форме заявление о госрегистрации прав и прилагаемые к нему документы в уполномоченный орган, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

При невозможности подать документы в электронном виде по причинам, не зависящим от нотариуса, он обязан их направить в бумажном виде не позднее 2 рабочих дней со дня удостоверения договора, а если такой срок определен сторонами в договоре — не позднее 2 рабочих дней по истечении такого срока.

Таким образом, договор купли-продажи с отчуждением долей в праве общей собственности на недвижимость должен быть нотариально удостоверен.

С 2016 года закон за №218-ФЗ утверждает обязательность нотариального удостоверения сделок по недвижимости, совершаемых при участии несовершеннолетних (ст.54, п.2 названной нормы).

Распоряжение недвижимостью, принадлежащей детям возрастом менее 14 лет, допускается их законными представителями – родителями, опекунами, усыновителями (ст.28, п.1 Гражданского кодекса). Для детей возрастом 14-18 лет доступно самостоятельное заключение сделок по недвижимости, однако лишь при письменном одобрении законных представителей (ст.26 Гражданского кодекса). Во всех названных вариантах сделок заверение договора купли-продажи нотариусом обязательно.

Участие нотариата в сделке между рентодателем и рентополучателем обязательно, иначе (без нотариального заверения) договор ренты считается недействительным (ст.584 Гражданского кодекса). Законодательством РФ нормируется удостоверение рентной сделки с недвижимостью для правовой защиты сторон-участников от неправомерных и мошеннических действий.

Обязанности нотариуса по рентному договору заключаются в проверке адекватности намерений сторон, вменяемости участников, а также в подлинности документальной базы и ее соответствии законодательству РФ. При несоответствии сделки нормам закона нотариус вправе отказать в удостоверении рентного договора.

Написать комментарий

Зачем нужен нотариус при покупке квартиры на вторичном рынке

По сути своей деятельности нотариус – представитель государства. В его обязанности входит проверить подлинность документов, правомерность сделки, дееспособность сторон и то, добровольно ли они действуют. Нотариус выступает гарантом того, что стороны заключили именно ту сделку, о которой договорились, соблюли при этом все требования закона и совершили свои действия не под влиянием заблуждения.

В Федеральной нотариальной палате пояснили, что по своему желанию стороны могут привлекать нотариуса для удостоверения и других сделок. К примеру, при заключении договора купли-продажи в простой письменной форме граждане рискуют быть втянутыми в судебные тяжбы, поскольку при самостоятельном составлении договора могут быть упущены важные моменты, которые в последующем ведут к нарушению прав и признанию сделки недействительной. Нотариус поможет составить договор и в соответствии с законом проверить значимые сведения.

Наконец, согласно статье 61 Гражданского процессуального кодекса, при рассмотрении в суде спора, возникшего из-за нотариально удостоверенной сделки, не придется доказывать обстоятельства, которые прежде удостоверил нотариус. А если сторона, заключившая удостоверенный нотариусом договор, не исполняет своих обязательств, ее можно принудить к этому по исполнительной надписи нотариуса, обращаться в суд при этом не нужно (статья 90 Основ законодательства РФ о нотариате).

Тариф, установленный за удостоверение сделки нотариусом, состоит из госпошлины (нотариального тарифа) и платы за услуги правового и технического характера (УПТХ). Размер государственной пошлины зависит от вида сделки и определен в Налоговом кодексе и Основах законодательства РФ о нотариате.

По информации Федеральной нотариальной палаты, сегодня в России действуют следующие тарифы на оплату услуг нотариуса, которые требуют обязательной нотариальной формы:

• договор ренты – 0,5% от стоимости, но минимальный размер составляет 300 рублей, максимальный – 20 тысяч рублей;
• соглашение о разделе совместно нажитого супругами имущества – 0,5% от суммы, но в пределах от 300 рублей до 20 тысяч рублей;
• соглашение об уплате алиментов – 250 рублей;
• брачные договоры – 500 рублей.

Тарифы на услуги по удостоверению сделок по отчуждению недвижимости, которые не требуют обязательной нотариальной формы, отличаются в зависимости от родства.

Если недвижимость отчуждается супругам, родителям, детям, внукам:

• при оценке не более чем в 10 миллионов рублей – 0,2% от суммы сделки плюс 3 тысячи рублей;
• если оценка превышает 10 миллионов рублей – 0,1% от суммы сделки плюс 23 тысячи рублей, но не более чем 50 тысяч рублей;

Если второй стороной сделки являются другие лица:

• при оценке не более чем в 1 миллион рублей – 0,4% от суммы плюс 3 тысячи рублей;
• при оценке от 1 миллиона до 10 миллионов рублей – 0,2% от суммы сделки плюс 7 тысяч рублей;
• при оценке более чем в 10 миллионов рублей – 0,1% от суммы сделки плюс 25 тысяч рублей, но не более чем 100 тысяч рублей.

Стоимость услуг состоит из двух частей: установленного государством тарифа за нотариальное заверение и платы за УПТХ. Стоимость последних услуг в каждом регионе отдельно устанавливает местная нотариальная палата. Плата за УПТХ указана на сайте Федеральной нотариальной палаты или на сайте нотариальной палаты конкретного региона.

Какие функции выполняет нотариус при совершении сделок купли-продажи?

Удостоверяя договор купли-продажи недвижимого имущества, нотариус должен разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, удостовериться, что стороны действуют по своей воле и их действия не противоречат закону. Также нотариус проверяет, действительно ли лицо, отчуждающее имущество, является его собственником. Нотариус устанавливает, есть ли юридически значимые обстоятельства и факты.

По сути, нотариальное заверение – это проверка законности сделки, включая право каждой из сторон ее совершать. Так, удостоверяя договор, нотариус проверяет, кому принадлежит имущество, наложены ли на него какие-либо обременения и аресты (запреты), имеют ли на него права третьи лица, является ли оно совместной собственностью супругов или предметом брачного договора. Также нотариус ищет сведения о сторонах сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, устанавливает, признавался ли правообладатель недееспособным или ограничено дееспособным.

У нотариуса, ведущего дело о наследстве, много функций. В частности, он принимает заявление о принятии наследства или об отказе от него, разъясняет гражданам последствия таких шагов, уведомляет об открытии наследства наследников, чье место жительства или работы известно, принимает претензии от кредиторов наследодателя, при необходимости предпринимает действия по охране наследуемого имущества, действуя в интересах государства, наследников или кредиторов.

Нотариус фиксирует факт, место и время открытия наследства, основания для наследования по завещанию и есть ли основания, чтобы наследование происходило по закону. Также нотариус выясняет, имеет ли право заявитель на обязательную долю в наследстве, в каком составе и где находится наследуемое имущество, сколько оно стоит, наложены ли на него обременения или аресты и т.д. Наконец, свидетельства о праве на наследство выдает именно нотариус.

Роль нотариуса в сделках с недвижимостью

Данные обо всех действиях, совершенных нотариусом, хранятся в Единой информационной системе нотариата. В Федеральной нотариальной палате отмечают, что ряд сведений из системы могут получить все граждане. Это:

• данные о доверенности (об удостоверившем доверенность лице, дате, когда она была удостоверена, регистрационном номере в реестре нотариальных действий, времени и дате, когда в реестр были внесены данные об отмене доверенности, если это имело место быть);
• данные о залоге движимого имущества;
• данные об открытых наследственных делах и имя нотариуса, ведущего дело.

Эти сведения можно бесплатно получить в любой день и время.

Информация о других видах нотариальных действий доступна лишь ограниченному кругу лиц, который определен на законодательном уровне.

31 июля 2019 года вступили в силу поправки к ФЗ-218, согласно которым отменили обязательное удостоверение купли-продажи недвижимости у нотариуса. Ранее необходимо было обращаться к нему в следующих случаях:

• недвижимость находится в долевой собственности;
• одна из сторон – несовершеннолетний до 14 лет;
• жилье делится между супругами в результате развода;
• собственность находится в доверительном управлении или им распоряжаются опекуны.

То есть, сегодня обращение к нотариусу происходит добровольно, чтобы уберечь себя от возможных рисков.

Многие недооценивают наличие подписи нотариуса на договоре. Вот основные достоинства нотариальных сделок в России:

• нотариус несет солидарную ответственность, поэтому он будет возмещать убытки в случае мошенничества одной из сторон;
• возможность проверить все документы и полностью их подготовить к регистрации права собственности;
• полный контроль за всеми этапами сделки без помощи агентства недвижимости;
• экономия на риелторе.

Из недостатков можно отметить необходимость оплачивать услуги нотариуса. Но в большинстве случаев они меньше, чем при обращении в специализированные агентства.

Таким образом, сегодня необязательно обращаться к нотариусу, чтобы продать недвижимость. Но многие по-прежнему регистрируют сделки данным способом, чтобы снизить потенциальные риски. Если одна из сторон попыталась совершить мошеннические действия, можно потребовать у нотариуса всю стоимость объекта в качестве компенсации. Но вопрос о сумме неустойки решается в каждом отдельном случае, учитывая все обстоятельства дела.

О том, как можно быстро продать квартиру советы риэлтора, читайте Как можно быстро продать квартиру советы риэлтора?

• Земельный участок
• Ипотека
• Купить
• Материнский капитал
• Наследство
• Новостройка
• Обменять
• Продать
• Советы и рекомендации
• Частный дом

Могут требоваться следующие документы для оформления договора купли продажи квартиры у нотариуса:

• предварительный договор, содержащий основные условия сделки;
• документы на квартиру (документ, на основании которого продавец приобрел право собственности на квартиру, свидетельство, выписку из ЕГРН);
• согласие супруга на продажу;
• согласие супруга на покупку;
• разрешение от органов опеки, если владельцем квартиры является несовершеннолетний;
• документы, подтверждающие получение сособственниками предложений о продаже доли, если речь идет о долевой собственности;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах и поквартирная карточка;
• документ, подтверждающий отсутствие долга за коммунальные услуги;
• материнский сертификат и выписка с лицевого счета его обладателя – для случаев, когда используются средства семейного капитала;
• кредитный и ипотечный договоры в случае использования заемных средств;
• сертификаты и договоры – при использовании бюджетных средств.

Документы предоставляются в копиях и оригиналах для удостоверения подлинности.

Зная, сколько стоит договор купли продажи квартиры у нотариуса, можно подготовить бюджет к расходам, а они будут существенные.

Таблица 1. Примерная стоимость услуг нотариуса

Действие	Между родственниками	Между посторонними лицами
Удостоверение договоров ценой меньше или равной 1 млн руб.	3 тыс. руб. + 0,2% от суммы	3 тыс. руб. + 0,4% от суммы
Удостоверение договоров ценой от 1 млн до 10 млн руб.	7 тыс. руб. + 0,2% от суммы
Удостоверение договоров ценой свыше 10 млн руб.	23 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб.	25 тыс. руб. + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн руб.

Данные тарифы не окончательны. Они лишь рекомендованы Федеральной нотариальной палатой. Конечный тариф каждый нотариус устанавливает сам. Не стоит забывать и о технической работе, то есть наборе договора на компьютере, распечатке и других аналогичных услугах. Стоимость этих услуг колеблется в пределах 5-8 тыс. руб.

Таким образом, если квартира стоит 5,6 млн руб. и соглашение заключается между посторонними лицами, то стоимость услуг нотариуса примерно составит: 7000 + 0,2%×5600000 +7000 = 25200 руб.

Если помимо нотариуса в сделке участвуют риелторы, они тоже получают свой процент от стоимости недвижимости. Приблизительно он равен 5% от стоимости жилья.

Регистрация перехода права собственности оплачивается отдельно. Пошлина при оформлении составляет 2000 рублей.

Если говорить простым языком, то нотариальная сделка купли-продажи недвижимости – это сделка, которая оформляется (не обязательно) и удостоверяется (обязательно) нотариусом.

То есть, продавец и покупатель обращаются в нотариальную контору, где им оказывают следующие услуги:

1. подготовка текста договора, его удостоверение;
2. удостоверение документа.

Нужен ли нотариус при покупке жилья, зависит от конкретной ситуации. ГК РФ устанавливает случаи, когда сделка может или должна иметь нотариальную форму:

• Если того требует законодательство.
• Если об этом договорились стороны.

Что касается требований законодательства к форме сделки купли-продажи квартиры, то здесь необходимо обратиться к положениям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в котором, в частности, сказано, что квартиру нельзя купить и продать без нотариуса, если:

• жилье находится в долевой собственности;
• одним или единственным собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный человек.

Именно в таких случаях без нотариуса – никуда. Законодатель посчитал, что именно в перечисленных ситуациях наиболее часто имеют место нарушения закона и ущемление прав определенных лиц, поэтому и было принято решение, что в таких случаях процесс должен контролировать нотариус.

Начнем с преимуществ:

1. Полный контроль за соблюдением законности.

   Как было указано выше, задача нотариуса – следить, чтобы все требования законодательства были соблюдены. Но это еще не все. Указанное должностное лицо должно следить и затем, чтобы не происходило ущемление интересов сторон, особенно тех участников сделки, которые каким-то образом ограничены в правах: детей, инвалидов и так далее.

2. Комплекс необходимых услуг.

   Мало того, что нотариусы консультируют своих клиентов, помогают им разобраться в тонкостях законодательства, так еще и другие сопутствующие услуги могут быть оказаны сторонам сделки сотрудниками нотариальной конторы. Самые популярные из них: сдача документов на регистрацию в МФЦ или в органы Росреестра, помощь в осуществлении оплаты покупки через депозит нотариуса.

   Отметим следующее: ранее, когда очереди в МФЦ были огромные, услуга по сдаче документов была очень актуальна. Сейчас же, можно спокойно справиться с задачей самостоятельно, сэкономив значительное количество финансовых средств.

Минусы:

1. Высокая стоимость услуг.

   Это сложилось исторически. И к 2018 году ничего в этом плане не изменилось. Договор в простой письменной форме можно изготовить бесплатно, скачав его из интернета и немного отредактировав – если знаний хватает. Нотариальный договор – это всегда существенные траты.

2. Нотариус, как правило, требует большее число документов, чем просят, например, юристы, работающие в МФЦ. С чем это связано? Все довольно просто: нотариус, если можно так выразиться, «отвечает головой» за качество подготовленных бумаг. У тех лиц, которые предлагают услуги по подготовке простой письменной формы документа, никакой ответственности нет. То есть, формально есть, конечно же, но привлечь их к ней практически невозможно.

Таким образом, у оформления сделки в нотариальной конторе есть свои плюсы и минусы. Но, если закон требует соблюдения именно такой формы договора, то выбирать не приходится.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

В первую очередь, необходимо собрать перечень бумаг, которые будут необходимы для осуществления сделки.

Потребуются следующие документы:

• паспорта участников сделки;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• справка о лицах, зарегистрированных в квартире и сохраняющих право проживания в ней;
• согласие супруга на отчуждение;
• документ, свидетельствующий о том, что сособственники недвижимости не планируют приобретать долю;
• копию кредитного договора;
• справка о согласии органов опеки на сделку (если участвуют несовершеннолетние);
• копию сертификата на предоставление материнского капитала и т. д.

По поводу данного перечня нужно пояснить следующее:

1. Первые три документа потребуются в любом случае. Остальные – в зависимости от нюансов конкретной ситуации.
2. Большую часть информации, важной для сделки, согласно Регламенту, начавшему действовать с января 2018 года, нотариус должен запрашивать самостоятельно, используя имеющиеся у него инструменты.

   Так, например, ранее, собственник недвижимости должен был самостоятельно доказать, что квартира не находится в залоге (о том, как купить и продать квартиру, если она в залоге, читайте здесь). Нотариус получает подобную информацию от органов Росреестра очень быстро, в электронном виде.

Сделка может заключаться в стандартной или нотариальной форме. Последнее – по желанию сторон, в противном случае ответственность за риски возлагается на участников сделки. Сделка, связанная с долей недвижимости и собственностью несовершеннолетних, подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке.

Если участники все же решат обратиться к нотариусу, должностное лицо совершит ряд действий:

• разъяснит сторонам юридическое значение проекта договора, их права и последствия;
• удостоверится в том, что договор соответствует интересам сторон и не нарушает закон;
• проверит принадлежность имущества одной из сторон в случае с отчуждением недвижимой доли;
• удостоверит сделку, если соблюдены все правовые нормы и предоставлены все необходимые документы.

Лицо, совершающее нотариальное действие, ручается за правомерность сделки и наличие прав участников на ее заключение, руководствуется законодательством о нотариате.

В каких случаях необходимо подтверждать принадлежность имущества одной из сторон договора? Если речь идет об отчуждении или имущественном залоге. Действия нотариуса подчиняются «Основам законодательства РФ о нотариате».

Возведение жилого дома на участке земли подлежит удостоверению по адресу объекта. Проверка и заверение сделки об отчуждении дома, квартиры, летнего домика, гаража или земельного участка без построек так же производится по месту расположения объекта.

• Документ должен содержать подтверждение того, что объект имущества принадлежит одной из сторон, и данные, конкретизирующие местоположение недвижимости (отдельно на участке или как часть другого объекта).
• При отсутствии корректной информации нотариус не удостоверяет сделку.
• Обязательно указание стоимости недвижимого имущества. Если согласованная участниками цена отсутствует, договор признается не заключенным. Правила формирования цены на основе стоимости объектов при сравнимых обстоятельствах согласно п.3 ст. 424 ГК РФ в таком случае не применяются.
• Договор предусматривает, что цена сооружения включает стоимость земельного участка и переход прав на пользование им (если иное не прописано в договоре).
• В некоторых случаях стороны определяют цену недвижимости по ее фактическому размеру, отталкиваясь от стоимости за единицу площади.
• Инструментом передачи объекта является акт, подписанный всеми участниками.
• Если один из субъектов сделки уклоняется от подписания документа, это расценивается как отказ от продажи со стороны продавца и отказ от принятия со стороны покупателя. В случае, когда покупатель принял имущество, несоответствующее по каким-то критериям условиям договора, продавец не освобождается от ответственности от неисполнения.
• Согласно ст. 475 ГК РФ, при несоответствии объекта недвижимости договоренности покупатель может потребовать снижения цены, безвозмездного устранения дефектов или возмещения расходов от продавца имущества.
• Продать объект недвижимости на участке, который не находится в собственности продавца, можно без согласия владельца, если это не противоречит закону. Принимающая сторона после покупки пользуется участком на тех же условиях, что и предыдущий владелец сооружения.

При заключении сделки и нотариальном ее удостоверении нужно учесть наличие жильцов объекта недвижимости, которые сохраняют право на пользование комнатой или домом согласно закону. В договоре перечисляются все лица и их права. Договор подлежит государственной регистрации.

Купля-продажа предприятий регулируется ст. 559 ГК РФ. Нотариус проверяет правомерность сделки, наличие лицензии продавца и его кредитную историю, регулирует переход исключительных прав к покупателю.

НОТАРИАЛЬНЫЕ ДЕЙСТВИЯ И ИХ СТОИМОСТЬ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОШЛИНА (НОТАРИАЛЬНЫЙ ТАРИФ)	СТОИМОСТЬ ПРАВОВОЙ И ТЕХНИЧЕСКОЙ РАБОТЫ
Договоры купли-продажи, мены, дарения недвижимого имущества (квартир, нежилых помещений) смотреть список необходимых документов
3.000 руб. + 0,2% оценки (суммы договора), но не более 50.000 руб. (супругу, родителям, детям, внукам)	8 000 руб.
3.000 руб. + 0,4% суммы договора (при сумме договора до 1.000.000 руб.)	8 000 руб.
7.000 руб. + 0,2% суммы договора, превышающей 1.000.000 руб. (при сумме договора от 1.000.000 руб. до 10.000.000 руб.)	8 000 руб.
25.000 руб. + 0,1% суммы договора, превышающей 10.000.000 руб. (при сумме договора свыше 10.000.000 руб.), но не более 100.000 руб.	8 000 руб.
Договоры купли-продажи или залога доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью смотреть список необходимых документов
0,5% но не менее 1 500 руб. (при сумме договора до 1 000 000 руб.)	10 000 руб. (стороны договора физ. лица) 15 000 руб. (сторона договора юр. лицо) 25 000 руб. (сторона договора иностранное юр. лицо)
5.000 руб. + 0,3% превышающей 1.000.000 руб. (при сумме договора от 1.000.001 руб. до 10.000.000 руб.)	Смотрите выше
32 000 руб. + 0,15% превышающей 10 000 000 руб., но не более 150 000 руб. (при сумме договора свыше 10 000 001 руб.)	Смотрите выше
Договоры об ипотеке смотреть список необходимых документов
200 руб. (в отношении жилого помещения)	10 000 руб.
0,3% суммы договора, но не более 3.000 руб. (в отношении другого недвижимого имущества, за исключением морских и воздушных судов)
0,3% суммы договора, но не более 30.000 руб. (в отношении морских и воздушных судов, судов внутреннего плавания)
Договор ренты смотреть список необходимых документов
0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20.000 руб.	7000 руб.

Похожие записи:

• Норматив потребления воды на 1 человека без счетчика с 2021 в спб
• Документы для приватизации квартиры Саратов
• Бланк Декларации 3 Ндфл За 2021 Год Скачать Бесплатно В Excel