Купля-продажа недвижимого имущества практика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа недвижимого имущества практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

В.Ф.Яковлев

Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

• при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
• если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

Исковое заявление должно содержать:

1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
2. Основания, по которым аннулируется сделка.
3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Законодательством установлены следующие сроки давности:

• 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
• 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
• 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

• Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
• Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
• Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.

От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

• стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
• супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
• орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
• опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
• родители несовершеннолетнего участника договора.

Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

К доказательствам относятся:

• выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
• договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
• акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
• если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
• если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
• для супругов – свидетельство о заключении брака;
• любые другие документы, подкрепляющие позицию;
• имеющиеся видео и фотоматериалы;
• показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

• Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
• Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
• При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
• Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
• Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
• По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

• решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
• копия учредительных документов организации;
• свидетельства ОГРН и ИНН;
• выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
• доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
• паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
• документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
• справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
• при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

• приложения к договору;
• акт приема-передачи;
• свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
• справка из БТИ;
• кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
• квитанция об уплате госпошлины.

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

1. Подтверждение решения о продаже

   Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

2. Составление договора

   После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

3. Заключение сделки

   После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

4. Переход права собственности на имущество

   Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

• категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
• имеет ли компания статус резидента РФ;
• Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

• величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
• является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

• отнесение к недвижимости земельных участков;
• отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
• отнесение к недвижимости движимых по природе вещей – подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Из этого следует, что легальное понятие недвижимости определено не путём установления признаков данного явления, а путём установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей.

• земельные участки;
• части земельных участков;
• участки недр;
• части участков недр;
• объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
• здания;
• сооружения;
• жилые помещения;
• нежилые помещения;
• части помещений;
• воздушные суда;
• морские суда;
• суда внутреннего плавания;
• космические объекты;
• предприятия как имущественные комплексы;
• части предприятий как имущественных комплексов;
• иные имущественные комплексы;
• объекты незавершенного строительства.

Законодательство не раскрывает понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение». Данный законодательный пробел должен быть устранён. Также, в целях устранения пробелов в законодательстве и недопущения противоречащих друг другу толкований можно расширить перечень объектов недвижимости в статье 130 ГК РФ, и добавить в него такие объекты недвижимого имущества как жилые, и нежилые помещения.

Права на эти объекты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации. Следовало бы также внести объекты незавершённого строительства в качестве объектов недвижимости в статью 1 Закона о госрегистрации и в этом же Законе выделить нормы, касающиеся объектов незавершённого строительства, в отдельную статью.

Дополнить статью 134 ГК РФ указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества. Оборотоспособность такого рода вещей (комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т.п.) не вызывает сомнений. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закреплённым в ст. 130 ГК РФ. Специальной отличительной особенностью комплекса могло бы стать объединение разнородных вещей хозяйственным единым назначением.

• Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
• Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
• Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021

Подводные камни сделок с недвижимостью

• Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
• За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года
• Страхование карты Сбербанка: стоимость и условия

• Опубликованные материалы за апрель 2021 года, 01.05.2021
• Подборка материала по теме: «Ребёнок и семья», 23.09.2020
• Подборка материала за ноябрь 2020 года, 05.12.2020
• Подборка материала по теме: «Некоммерческие организации», 21.09.2020
• Подборка материала за сентябрь 2020 года, 01.10.2020

Договора купли продажи недвижимости подразумевает возмездную передачу права собственности на какое-либо недвижимое имущество (дом, квартиру, землю, офис, производственное здание и т.д.). Его особенностью является обязательная регистрация в органах ФРС – покупатель становится собственником объекта только после ее прохождения. Нотариальное удостоверение производится по желанию сторон. Эта мера является дополнительной гарантией юридической чистоты договора продажи недвижимости. Порядок заключения договора четкий и понятный, но всё же легче обратиться для его составления к специалистам.

Структура договора купли продажи:

Преамбула:

1. название договора продажи недвижимости;
2. место где производилось заключение договора;
3. дата оформления договора;
4. сведения о сторонах сделки (паспортные данные физ. лиц, наименование юр. лиц);
5. сведения о представителях (ФИО директора организации; ФИО лица, действующего по доверенности).

Основная часть содержит в себе ключевые разделы, определяющие условия сделки:

1. предмет договора;
2. сроки исполнения сделки;
3. стоимость имущества;
4. порядок расчетов;
5. порядок передачи имущества;
6. права и обязанности сторон;
7. ответственность за нарушение условий;
8. реквизиты сторон.

Сделки с землей имеет свою, особенную, специфику. Согласно закону, купли продажи недвижимости подлежат только участки, прошедшие кадастровый учет. Продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях и ограничениях земли, если таковые имеются. В случае сообщения ложных сведений, которые значительно влияют на принятие решения о покупке, приобретатель вправе требовать снижения стоимости объекта либо расторжения сделки.

В марте 2015 г. ООО «Фармстронг» продало Олегу Хуртину два нежилых здания и земельный участок. Цена договоров купли-продажи составила свыше 124 млн руб., которую покупатель обязан был уплатить в срок не позднее 30 дней со дня заключения сделок. Стороны согласились отступить от правил ст. 488 ГК РФ о залоге товара, проданного в кредит: с момента госрегистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты и до момента завершения расчетов имущество не считалось находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. Госрегистрация перехода права собственности на одно здание состоялась в апреле 2015 г., а на остальную недвижимость – 10 июня.

В середине июля того же года в арбитражный суд поступило заявление о признании ООО «Фармстронг» банкротом, которое было оставлено без движения. Сразу после этого новый владелец недвижимости продал ее ООО «МВС Груп» за 124,8 млн руб. Соответствующий договор купли-продажи также предусматривал условие об отсрочке платежа и невозникновении права залога у продавца в силу закона.

В конце июля суд возбудил банкротную процедуру в отношении общества «Фармстронг». В дальнейшем указанные объекты недвижимости за непродолжительное время сменили еще ряд собственников, некоторые из объектов были раздроблены.

Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества

Далее конкурсный управляющий оспорил в судебном порядке сделки купли-продажи активов должника в виде недвижимости. Арбитражный суд признал договоры купли-продажи недействительными и взыскал с покупателя 124 млн руб.

Впоследствии апелляция рассмотрела обособленный спор по правилам судопроизводства в суде первой инстанции и привлекла к участию в деле в качестве третьих лиц новых собственников недвижимости. В ходе дальнейшего рассмотрения спора конкурсный управляющий уточнил заявленные требования и просил признать недействительными не только первоначальные договоры купли-продажи спорных активов, но и все последующие сделки с ними как единую сделку, направленную на безвозмездный вывод активов должника. В связи с этим он просил суд применить последствия недействительности прикрываемой сделки, восстановив право собственности должника на отчужденное имущество.

В итоге апелляция отменила определение первой инстанции, признав договоры купли-продажи недвижимости Олегу Хуртину недействительными и отказав в применении последствий их недействительности. В остальной части заявление конкурсного управляющего было оставлено без рассмотрения. Вторая инстанция сочла, что по указанным договорам за несколько месяцев до возбуждения дела о банкротстве должника было отчуждено все его недвижимое имущество, которое не было оплачено покупателем. Сами договоры содержали условия, существенно отличающиеся от обычно применяемых независимыми участниками гражданского оборота (отсрочка платежа с одновременным отказом от права залога), при этом доходы покупателя заведомо не позволяли ему оплатить приобретенные объекты. Таким образом, указал суд, в момент заключения сделок стороны осознавали, что встречное предоставление со стороны покупателя не будет осуществлено.

Апелляция добавила, что конкурсный управляющий не доказал осведомленность конечных собственников о противоправной цели заключения первоначальных договоров купли-продажи спорного имущества, а также то, что все сделки были объединены стремлением достичь единого результата – передачи права собственности на имущество должника конечным приобретателям. В связи с этим суд счел, что право собственности должника на спорное имущество подлежит защите посредством предъявления виндикационных исков вне рамок дела о банкротстве с соблюдением общих правил подсудности.

Окружной суд согласился с выводами апелляции и взыскал с Олега Хуртина действительную стоимость перепроданного им имущества. В кассационной жалобе в ВС конкурсный управляющий должника оспорил судебные акты нижестоящих инстанций.

Изучив материалы дела № А11-7472/2015, Верховный Суд напомнил, что при отчуждении имущества должника в преддверии его банкротства и последующем оформлении передачи права собственности на такое имущество от первого приобретателя к иным лицам по цепочке сделок следует различать две ситуации.

Во-первых, когда волеизъявление первого приобретателя отчужденного имущества должника соответствовало его воле – т.е. приобретатель вступил в реальные договорные отношения с должником. В этом случае при отчуждении таким приобретателем спорного имущества на основании последующих сделок права должника (его кредиторов) защищаются путем предъявления заявления об оспаривании первой сделки по правилам ст. 61.8 Закона о банкротстве к первому приобретателю и виндикационного иска по правилам ст. 301 и 302 ГК к последнему приобретателю, а не с использованием правового механизма, установленного ст. 167 Кодекса.

Во-вторых, возможна ситуация, когда первый приобретатель, формально выражая волю на получение права собственности на имущество должника путем подписания договора об отчуждении, не намеревался нести отраженные в этом договоре правовые последствия. Имущество после отчуждения его должником все время находится под контролем бенефициара, который принимает решения относительно распоряжения им.

Как пояснил Верховный Суд, во втором случае госрегистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к промежуточным покупателям не препятствует квалификации данных сделок как ничтожных на основании п. 2 ст. 170 РФ ГК. При этом наличие доверительных отношений между формальными участниками притворных сделок позволяет отсрочить юридическое закрепление прав на имущество в реестре и объясняет временной разрыв между такими сделками, поэтому не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее ничтожность сделок.

В связи с этим, указал ВС, цепочкой последовательных сделок купли-продажи с разным субъектным составом может прикрываться одна сделка, направленная на прямое отчуждение должником своего имущества в пользу бенефициара. Такая сделка может быть признана недействительной как подозрительная согласно ст. 61.2 Закона о банкротстве. «Поскольку бенефициар является стороной прикрываемой (единственно реально совершенной) сделки, по которой имущество выбывает из владения должника, право кредиторов требовать возврата имущества в конкурсную массу подлежит защите с использованием правового механизма, установленного ст. 167 ГК, а не путем удовлетворения виндикационного иска», – подчеркивается в определении.

Согласно разъяснениям ВС существенное значение для правильного рассмотрения такого обособленного спора имеют обстоятельства, касающиеся перехода фактического контроля над имуществом, а также реальности передачи прав на него по последовательным сделкам.

Верховный Суд пояснил, что апелляция фактически уклонилась от проверки доводов заявителя о реальности сделок по выводу имущества в пользу бенефициаров, связанных с должником. Вторая инстанция также не стала оценивать показания Олега Хуртина – в частности, о том, что он не собирался приобретать указанное имущество, поскольку его доходы заведомо не позволяют оплатить данное приобретение.

«При этом суд апелляционной инстанции не учел, что в отношении прикрывающих сделок документы, как правило, изготавливаются так, что у внешнего лица создается впечатление будто бы стороны действительно следуют условиям притворных договоров. Бенефициар, не имеющий формальных полномочий собственника, не заинтересован в раскрытии своего статуса перед третьими лицами, поэтому он обычно не составляет документы, в которых содержатся явные и однозначные указания, адресованные должнику и участникам притворных сделок, относительно их деятельности. В такой ситуации суду апелляционной инстанции следовало проанализировать поведение лиц, которые, по мнению конкурсного управляющего, участвовали в оформлении притворных договоров. О наличии их подконтрольности бенефициару как единому центру, чья воля определяла судьбу имущества должника, в частности, могли свидетельствовать следующие обстоятельства: действия названных субъектов скоординированы в отсутствие к тому объективных экономических причин; по отдельности эти действия противоречат экономическим интересам и возможностям каждого из лиц; данные действия не могли иметь место ни при каких иных обстоятельствах, кроме как при наличии подчиненности одному и тому же лицу и т.д.», – отмечается в определении.

ВС добавил, что, если заинтересованные лица привели достаточно серьезные доводы и представили существенные косвенные свидетельства, которые во взаимосвязи позволяют признать убедительными их аргументы о совершении лишь одной прикрываемой сделки по прямому отчуждению должником своего имущества бенефициару, бремя доказывания обратного переходит на стороны цепочки последовательных договоров купли-продажи, ссылающихся на самостоятельный характер отношений по каждой из сделок.

Как пояснил Суд, в ситуации неправомерного завладения чужим имуществом по недействительной прикрываемой сделке с использованием ничтожных притворных сделок купли-продажи у утратившей имущество стороны возникает реституционное требование к другой стороне прикрываемой сделки – бенефициару, исходя из требований ст. 167 ГК. Однако это не является препятствием для признания за потерпевшим права требовать возмещения имущественного вреда, возникшего вследствие противоправного вывода активов, от лиц, участвующих в заведомо незаконной схеме, в результате умышленных противоправных действий которых был утрачен контроль над имуществом.

В определении подчеркивается, что хотя основания этих требований различны, они преследуют единую цель – возместить в полном объеме убытки продавца, поэтому обязательства приобретателя (бенефициара – стороны недействительной прикрываемой сделки) и причинителя вреда (лица, участвующего в выводе активов через подписание притворных договоров) являются солидарными, что также позволяет исключить возникновение неосновательного обогащения у пострадавшего.

Таким образом, Верховный Суд отменил постановления апелляции и кассации и вернул в отмененной части обособленный спор на новое рассмотрение во вторую инстанцию. Апелляции рекомендовано предложить уточнить заявления конкурсному управляющему с учетом разъяснений ВС, определить круг лиц, подлежащих привлечению к участию в обособленном споре, и их процессуальный статус. Кроме того, суд должен определить, являлись ли спорные договоры притворными, и исходя из этого, дать правовую квалификацию избранному конкурсным управляющим способу защиты нарушенного права компании-должника.

• Свободная или чистая продажа квартиры. Она бывает еще прямой;
• Цепочка сделок, когда несколько сделок объединяются договором в единую;
• Альтернативная купля-продажа жилья.

---

Все сделки между собой различаются только количеством и сложностью этапов, которые предусмотрены в них.

---

В случае с прямой сделкой все достаточно просто. Продавец реализует жилье и за этим ничего не следует. То есть продавец взамен не приобретает себе ничего и за ним не тянется вереница продаваемых жилых помещений.

---

Такой вид сделки означает то, что гражданин продает свое жилье и покупает себе другое. Делает он это за денежные средства от продажи первой квартиры. Важная особенность сделки кроется в том, что происходит процесс продажи и купли жилых помещений одновременным образом. Оба договора сторонами обязаны подписываться одновременным образом. Также одновременно происходит государственная регистрация объектов жилой недвижимости. Это неплохой метод, позволяющий как бы обменять жилое помещение на ту квартиру, которая больше всего нравится продавцу.

---

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

В данной сделке участвует не одно альтернативное жилое помещение, а несколько квартир. Также, как и при альтернативной сделке договор купли-продажи и регистрация права собственности заключаются одновременно. Покупать таким образом можно альтернативно три и более жилых помещения. Это самая сложная сделка, так как в ней прослеживается многоэтапность.

---

Вместе с типичными рисками, такими как та же неблагонадежность продавца есть и специфические риски, которые характерны для данного вида гражданско-правовых сделок. В первую очередь если сделка проходит в виде цепочки, то тогда в ней участие принимают одновременно несколько лиц, которые владеют объектом жилой недвижимости.

Тут риск кроется в том, что незаконные или неправильные действия одного из участников сделки могут привести к тому, что она по закону попросту будет признана незаконной и легко оспариваемой в судебном процессе. И это не только незаконные действия, но и банальное недопонимание из-за чего сделка просто развалится. Если вы все же хотите принять участие в альтернативной сделке, то в таком случае обязательно следует заручиться поддержкой опытного и профессионального юриста, который поможет провести сделку максимально грамотно.

Следующая проблема связана с государственной регистрацией. Тут уже дело касается того, что если органы Росреестра приостанавливают регистрацию по одному из договоров, то тогда остальные участники также сталкиваются с этим. О приостановке регистрации все участники гражданско-правовой сделки уведомляются из Россреестра специальным уведомлением. Все лица, принимающие участие в купле-продажи должны по закону написать заявление в простом письменном виде о приостановке второго договора, после чего можно разобраться с причинами произошедшего. Чаще всего причиной приостановки государственной регистрации могут быть сомнения представителя регистрационных органов, касающиеся правильности либо достоверности представленных сведений и документов. В некоторых случаях может быть вынесен отказ в государственной регистрации. Тут уже придется отстаивать свои интересы скорее всего в судебном порядке.

Иной способ разрешения проблемы заключается в том, что стороны нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Им может быть профессиональный юрист. Так можно существенно обезопасить будущую сделку от всех возможных рисков. Еще один альтернативный метод решения возможных проблем кроется в том, что весь пакет документов сторон по сделке регистрируется при участии представителя нотариальной палаты. Плюс услуг нотариуса заключается в том, что при удостоверении гражданско-правовой сделки не требуется участие юриста.

---

• Можно решить сложный правовой вопрос слаженными действиями участников сделки. Например, можно отказаться от регистрации или завершить ее по договору тому, где произошел отказ от нее;
• Решить вопрос можно также посредством обращения в судебные органы. Это актуально в те моменты, когда участники гражданско-правовой сделки отказываются решать его добровольным образом.

---

Конечно лучше же попробовать устранить возникшую проблему при помощи договора между участниками сделки и участии юриста.

---

Рассматривать, вновь, будем: ИП, физ. лицо, ООО, юр. лица.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Неотъемлемой его частью является передаточный акт, который подписывается сторонами в момент, когда покупатель получает право владеть и пользоваться нежилым объектом.

Продажа собственности юридическим лицом

С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:

• согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
• отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.

Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).

Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?

Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).

Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.

Сделки с объектами, относящимися к нежилому фонду, заключаются в купле/продаже промышленных и коммерческих площадей, зданий и помещений под офисы, культурно-спортивные и оздоровительные комплексы. Кроме непосредственного участия в бизнесе, такие объекты используются для выгодных инвестиций и наращивания прибыли от их приобретения.

При подготовке к сделке недвижимость, принадлежащая компаниям и организациям, требует дополнительных шагов от продавца. Имущество юридического лица принадлежит учредителю, и используется соответственно видам разрешённого использования, что может требовать:

1. Подготовки дополнительной технической или разрешительной документации для оформления купли-продажи.
2. Подключения к коммуникациям, необходимости перепланировок.
3. Фактического раздела нежилого строения или его помещений на отдельные доли, принадлежащие учредителям.
4. Представления учредительной документации.
5. Согласования купли-продажи с учредителями или советом директоров, на основании открытого голосования, с представлением протокола голосования.

При заключении сделок на базе нежилого помещения вы рискуете столкнуться с большим числом трудностей, чем при аналогичных операциях с жилым помещением.

Одно дело – совершить сделку купли-продажи нежилого помещения, но совсем другое – стать правовладельцем приобретенной площади. Следует учитывать, что сам факт заключения такого договора может не сходиться с моментом перехода нежилой площади в объект владения.

Как быть, если у покупателя нет возможности выплатить сразу всю денежную сумму за нежилое помещение? Для таких случаев предусмотрено оформление рассрочки. Однако факт продажи помещения в рассрочку отражается в тексте договора.

Делается первоначальный взнос в определенном процентном размере, который также указан в договоре. Также предусмотрены ежеквартальные выплаты в размере 10,5% годовых.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Актуальность темы. При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Становление и развитие рыночных отношений в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Принимая во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим.

Основным видом сделок с недвижимостью является купля-продажа. Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробелы. Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и (или) законодательстве, а на примерах материалов практики, которых на наш взгляд, недостаточно. Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы, даже самые современные юридические исследования, не могут охватить все вопросы института продажи недвижимости. Исходя из этих предпосылок, данная тема является актуальной.

Говоря о степени научной разработанности темы, следует охарактеризовать ее как недостаточную. Несмотря на то, что институт недвижимости и сделки с недвижимостью (в частности, купля-продажа) достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается не актуальным, т.к. теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой.

Теоретическая база исследования. При подготовке работы использовались труды следующих отечественных ученых-правоведов: Т.Д. Аппак, В.А.Бегичева, Е.С. Болтановой, Д.И. Ильина, Е.Б. Козловой, С. Крылова, О.М. Оглоблиной, Г.Д. Макаровой, М.А. Салиховой, Е.А. Сухановой, М.Ю. Тихомирова.

Нормативная основа исследования. Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и другие источники.

Практическая основа исследования. При выполнении исследования использованы Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ по вопросам судебной практики, а так же практика Новосибирских судов.

Цель исследования заключается в комплексном анализе института купли-продажи недвижимости, выявлении проблем правового регулирования данного института и формулировании способов их устранения.

Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи:

— дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права;

— раскрыть историю становления и развития института продажи недвижимости; дать понятие, выделить особенности правового регулирования института продажи недвижимости в современной России;

— определить недвижимость как особый объект правового регулирования;

— изучить порядок заключения договора купли-продажи недвижимости;

— проанализировать права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости;

— отразить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— обобщить исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости;

— выявить особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

Предметом исследования выступает институт купли-продажи недвижимости.

Объектом исследования являются общественные отношения, проявляющиеся при осуществлении купли-продажи недвижимости.

Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Расторжение договора — это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания [38, c. 62].

Расторжение договора может происходить, когда:

а) договор был заключен;

б) когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

Сложнее решается вопрос о возможности осуществления государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может служить основанием для государственной регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора — это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор [38, c. 63].

Однако на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.

Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности.

В течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина «нежилые помещения» не выработано.

Рассмотрим, что подразумевается под нежилым помещением в нормативных актах разного уровня.

Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» помещение определялось как единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В то же время в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиПах) употребляется формулировка «здания, сооружения и помещения в них».

Согласно трактовке распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения», «нежилые помещения» включают в себя «здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные».

Согласно закону «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Проведенный в работе анализ показывает, что понятия «нежилые здания», «сооружения», «помещения» в качестве видов входят в более общее понятие «объект».

Нежилые помещения, это, прежде всего, здания и сооружения.

Понятия «здание», «сооружение», «нежилое помещение» в литературе и нормативных актах трактуются по-разному [43, с. 224]. Так, по мнению В.Н. Литовкина, «они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением». При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования.

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Т.К. Богачева, относительно различий между понятиями «здание» и «сооружение) – пишет следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».

Думается, попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением – всякая значительная постройка (различного вида, назначения). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».

С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества.

В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку.

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 11.

2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 59 от 16.02.2001г. // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 4.

3. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – №4.

4. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. // Бюллетень ВС РФ. – 2002. – №11.

5. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. – 2008. – № 12. – С. 6 – 7.

6. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2008 г. №88 – В 04 – 04 // Бюллетень ВС РФ. – 2009. – №3.

7. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – №10.

8. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IIквартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – № 5.

9. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. – 2008. – № 12. – С. 6 – 7.

10. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2009 г. 3 А05-10601/2009-22 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Северо-Западный Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].

11. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 № А69-787/05-8-Ф02-942/07 по делу № А69-787/05-8 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Восточно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].

12. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2009 N Ф04-1508/2009 по делу № 2294-А27-47 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Западно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].

13. Дело № 2-118/07 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2007 год.

14. Дело № 2 -11/ 2008 // Архив мирового судьи 1-ого судебного участка Железнодорожного г. Новосибирска за 2008 год.

15. Дело № 2 – 118 / 2008 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2008 год.

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Д.В. Жимирова, бакалавр

Санкт-Петербургский государственный университет (Россия, г. Санкт-Петербург)

DOI: 10.24411/2500-1000-2020-10756

Аннотация. Договор купли-продажи является уникальным в своем роде и требует детального изучения всех нюансов и особенностей перед тем, как применять на практике. Договор купли-продажи недвижимости в последние годы начал быть все более и более актуальным на российском рынке продаж, именно поэтому каждый гражданин, вступающий в договорные отношения, должен понимать всю специфику и особенности данного договора. Настоящая статья посвящена договору купли-продажи недвижимости, раскрывает, исследует и доступно объясняет те особенности, которые полезны к изучению не только юристам, занимающимся гражданским правом, но и обычному гражданину, желающему купить или продать свое недвижимое имущество.

Ключевые слова: гражданское право, недвижимость, оборот недвижимости, купля-продажа недвижимости, специфика купли-продажи недвижимости, недвижимое имущество, особенности договора купли-продажи.

Гражданское право — это целая система, институты которой находятся во взаимосвязи и в определенной логической последовательности. В качестве основных институтов гражданское право включает в себя право собственности, обязательственное право, наследственное право и право интеллектуальной собственности. Договорное право, будучи частью обязательственного права, имеет большое влияние на теоретическое и практическое изучение гражданского права. Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц в Российской Федерации.

Теоретическое значение системного изучения договорного права заключается в том, что системе договоров присущи родовые признаки обязательственного и гражданского права [9]. Наличие данных признаков позволяет применять к договорным отношениям те нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), на которые не влияет договорная специфика. Более того, договорное право имеет ряд специфических признаков, которые относятся только к договорным отношениям. Эти признаки служат основой для формирования унифициро-

ванных норм, применяемых ко всем гражданским договорам. Другими словами, системное изучение договорного права позволяет выявить принципы его построения, что оказывает важное влияние на правотворчество и кодификацию.

Практическое значение изучения договорного права в сфере недвижимости не менее актуально. Права на недвижимое имущество и сделки с ним довольно часто становятся предметом судебных споров. При разрешении этих споров возникают вопросы, связанные с применением норм ГК РФ и федеральных законов с сфере гражданского права. Рассмотрение и изучение такого договора, как договор купли-продажи недвижимости позволит не только правильно оформить законные права на недвижимость, но и сэкономить время, силы и средства.

Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, что ведет к необходимости понимания и анализа договора купли-продажи в целом.

Договор купли-продажи — это важнейший и традиционнейший институт гражданского права. Его значение является значительным для современного договорного права; не только для российского права, но и практически для всех правовых

систем [9]. Нормы римского права, которые на сегодняшний день воспринимаются и имплементированы в гражданское законодательство подавляющего большинства европейский государств в качестве общего учения об обязательствах и о договорах, сформировались на базе анализа предписаний именно договора купли-продажи. Более того конструкция договора купли-продажи также является важнейшим договорным типом и в системе англоамериканского права, которое оказалось не под столь сильным влиянием положений римского права. Об этом свидетельствует такой памятник статутного права, как Торговый Кодекс США. До определенного времени он не знал очень многих договорных типов — например, договора мены или договора аренды. Но это не обозначало то, что эти договоры не подвергались правовой регламентации. Они регламентировались за счет тщательного рассмотрения и переосмысления соответствующих положений о купле-продажи в римском праве. Мена рассматривалась как встречная купля-продажа, а аренда — как купля-продажа «на время». Собственно, именно с помощью института купли-продажи осуществлялось регулирование соответствующих отношений, что в достаточной степени наглядности демонстрирует ключевое значение данного договора.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет. Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Гражданского кодекса РФ. Условие о предмете договора продажи нежилого помещения считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например: предметом договора является нежилое помещение, общей площадью 189,1 кв. м. (согласно тех. паспорту 261,1 кв. м.), расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Г. Тукая, д. 84, литер 1. В случае, если в договоре отсутствуют необходимые данные, — договор не считается заключенным.

Может ли быть предметом договора незавершенный объект строительства (в том числе здание (сооружение))? Ответ на этот вопрос можно найти в арбитражной практике. В информационном письме ВАС РФ говорится, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. И приводится такой пример: [58, c. 354]

«Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 года «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о праве на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора».

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи нежилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее. В-третьих, в случаях когда цена недвижимости в договоре продажи здания (сооружения) установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена здания (сооружения) определя��тся исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.131 ГК РФ, ст.8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ»).

Введение такой системы преследовало несколько целей:

а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);

в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Анализ данного понятия позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:

а) это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос — возникло право или нет — необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.ст. 164, 219, 223, 433, 551, 558 и др.) и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.ст 2, 13 14, 17 и др.);

б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации. С одной стороны, государство в лице соответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой — государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав;

в) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения по договору купли-продажи осуществляется по общим правилам, закрепленным в законе.

Регистрационные действия начинаются только с момента приема документов на государственную регистрацию прав.

Представление документов на государственную регистрацию прав, осуществляется в соответствии со ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Требования же к документам, предоставляемым к регистрации, определены в ст. 18 названного Закона.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Заявление о государственной регистрации перехода прав на нежилое помещение по договору купли-продажи, должна подать каждая из сторон участниц договора.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

«По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира — наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

В силу п.5.ст.454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл.39 ГК РФ, а в части не нашедшей регулирования в этом параграфе,- общие положения о купле-продаже.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет — жилые помещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ)

Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой «вторичной» купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Поэтому судебная практика по вопросам приватизации жилых помещений не является предметом анализа и прямо в дипломной работе не раскрывается, а лишь используется в некоторых примерах как законный способ возникновения права собственности на жилые помещения с последующим отчуждением их по договору купли-продажи жилых помещений.

Кстати, следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры» или «договор купли-продажи жилого дома» применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика.

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).

Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин “недвижимое имущество” был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов.

Заключение договора купли-продажи недвижимости

Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче вещи в собственность, иногда называемые договорами с реальным (вещным) действием (от res — вещь). Прежде всего, это договоры купли-продажи. Их сопровождает передача самой вещи, выступающая как самостоятельный акт, определяющий переход собственности (ст.223 ГК РФ). Таким образом, налицо усложненный механизм возникновения вещного права: требуется не только достижение соглашения, но и передача вещи.

Соответственно, договор порождает лишь обязательство — право требования к должнику, а собственность передается вместе с вещью.

Основная обязанность продавца по договор купли-продажи жилого помещения — передача жилого помещения покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле — продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя жилого помещения по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу жилого помещения по акту передачи.

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности и договора, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора жилого помещения, как известно, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершенна в надлежащей форме (ст.165 ГК РФ)

Судебная практика подтверждает данное положение законодательства. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» упоминает о следующем деле.

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома.

Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.

Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки.

Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Актуальность данной работы состоит в том, что договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта — недвижимого имущества. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без ущерба, соразмерного их назначению, невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Особый вид недвижимости представляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства. К последним действующее законодательство относит недра и леса. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) и небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, т.е. такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Объектом исследования настоящего исследования выступают отношения возникающие договора купли-продажи недвижимости. Предметом данной работы является действующее законодательство, судебная практика, а также общая и специальная литература, раскрывающая положения договора купли-продажи недвижимости.

Цель исследования состоит в рассмотрении договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии с целью выполнения данной работы основные задачи комплексной разработки темы сводятся к тому, чтобы:

— показать понятие договора купли-продажи недвижимости;

— раскрыть форму договора и порядок его заключения;

— показать государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость;

— рассмотреть предмет договора купли-продажи недвижимости;

— показать стороны договора, их права и обязанности.

Нормативной базой данного исследования являются нормы действующего гражданского законодательства, в частности Гражданский кодекс, а также Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. В работе также использовались постановления Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, материалы судебной практике по данной теме.

Теоретической основой исследования указанных правовых явлений выступают изыскания на этот счет таких ученых-юристов как А.П. Сергеева, Ю.К Толстого, Е.А. Суханова, И.А. Покровского, Д.И. Мейера, Г.Ф. Шершеневича, А.В. Коновалова, П.В. Крашенинникова, Л.Э. Лимонова, К. Судакова, Е.А. Васильева, О.М. Козырь, Д. Григорьева и многих других.

В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию, касающуюся обременений земельного участка и ограничений его использования; разрешений на застройку данного земельного участка; использования соседних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка. Речь может идти также об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Если указанная информация будет заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК).

Земельное законодательство под страхом недействительности договора купли-продажи земельного участка запрещает включать в него условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК). Отмеченный запрет логичен и соответствует принципам новейшего земельного законодательства. Прежде всего этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, если покупатель возведет на приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК допускает только совместное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу.

Согласно ст. 38 ЗК покупка земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах). В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает публично-правовое образование в лице исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. ст. 1, 3, 4, 8) установлены особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.

Во-первых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Во-вторых, не допускается совершение сделок купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и о максимальных размерах новых земельных участков, образуемых в результате их купли-продажи. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве. Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых эти лица имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ. Установленный законом субъекта РФ максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В-третьих, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При продаже земельного участка с нарушением этого права покупки субъект РФ или муниципальное образование имеют право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК). По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета — недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным, общенациональным значением.

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. Предмет договора и сфера его действия определяются понятием недвижимости. К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК). Однако не все объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимому имуществу, могут отчуждаться по договору продажи недвижимости. Например, продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется прежде всего специальными нормами § 8 гл. 30 ГК. Вместе с тем по правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не завершенного строительством объекта.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Похожие записи:

• Штраф без страховки осаго 2021
• Как выглядит выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним
• Как получит разрешение на строительство дома в деревнеесли он уже построен 2021