Помощь в оформлении сделок с недвижимостью и ипотекой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Помощь в оформлении сделок с недвижимостью и ипотекой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.

Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.

Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.

Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.

Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.

Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…

И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят. Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.

После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно. Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия. Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.

Сделка под ключ для квартир без ипотеки

Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:

• ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
• риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
• риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
• вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.

В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.

Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:

— да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;

— в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;

— лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.

В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.

Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.

Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.

Поэтому банк не требует страховать квартиру на ее реальную цену.

Достаточно, если это будет, скажем, остаток по кредиту + 10%. В первый год эти суммы почти не отличаются, но потом разница становится более заметной. Предположим, квартира стоит 10 миллионов рублей, и мы берем кредит на 9 миллионов. Банку достаточно, если сумма страховки будет 9 000 0000 руб. + 10%, то есть 9 900 000 руб. Если прошло пять лет, и мы выплатили уже половину кредита, то банк потребует страховки на 5 000 000 руб. + 10%, то есть 5 500 000 руб. Хотя большой вопрос, сколько будет стоить реально эта квартира через пять лет. При этом разница в страховой премии — это не такая экономия, чтобы об этом можно было бы серьезно разговаривать.

С точки зрения собственной безопасности, особенно при условии роста цен на недвижимость выгоднее каждый год приглашать оценщика, делать новый отчет, и страховать квартиру на полную реальную стоимость. Особенно это хорошо понятно на примере ущерба. Предположим, в результате какого-то страхового события дом оказался полностью разрушен. Если мы застраховались на сумму остатка по кредиту, то банк получает страховую выплату, а мы остаемся и без жилья и без денег. Это особенно обидно, если уже выплачено больше 50% кредита. Теперь представим другую ситуацию: мы страхуем каждый год на полную стоимость. Если мы выплатили половину кредита, то осталось всего 4,5 миллиона рублей. За это время, к примеру, квартира подорожала, и стоит уже 14 миллионов. Страховая компания выплачивает банку 4,5 миллиона, а еще 9,5 — уже нам. На эти деньги можно сразу же приобрести жилье в Подмосковье или опять взять кредит (на этот раз уже не такой большой) и купить новую в Москве. Я не агитирую и не являюсь страховым агентом, просто предлагаю задуматься…

Между тем, квартира еще не является нашей собственностью, а мы ее уже страхуем. Это еще один наш риск, если продавец откажется от сделки. Правда, здесь, в отличие от оценки, большую часть денег можно будет вернуть. Страховщик вычтет собственные издержки по оформлению полиса, а остальную сумму вернет, либо зачтет при оформлении полиса на ту квартиру, которая рано или поздно все же будет куплена.

Итак, у нас ушло 3—5 дней на оформление страховки и оценку жилья.

Несмотря на «яркие» призывы от банков, обещающе «решение вопроса» в двухдневный срок, сделка покупки квартиры в ипотеку длится куда дольше. Всё это обусловлено рядом задач, которые необходимо выполнить кредитору и потенциальному заемщику для достижения выгодного, для обеих сторон, результата.

Чтобы оценить примерный срок, требуемый на прохождение всех процедур, предлагаем ознакомиться с процессом заключения сделки купли-продажи через ипотеку.

Заявка на кредит – 2 дня. Не считая того, что вам придётся потратить время на сбор необходимых документов, заявка займёт у вас не менее двух дней. Это время необходимо для оценки кредитором вашей платёжеспособности, проверки кредитной истории и подлинности всех предоставленных документов.

Выбор недвижимости – 14 дней. На то, сколько длится сделка по ипотеке влияет множество факторов: помощь агентства или её отсутствие, время года, особенности квартиры, которую вы хотите купить. В среднем, заемщики тратят на это от двух недель, до двух месяцев. Но мы включим в расчёт минимальный срок.

Оплата госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре происходит до заключения сделки (подписания договора купли-продажи), и обычно в день сделки. Оплатить госпошлину можно в МФЦ, для этого установлены специальные платежные терминалы. В банкомате Сбербанка госпошлина оплачивается без комиссии. Это важный пункт, без которого регистратор не начнёт проверку документов.

Обязательно возьмите квитанцию об оплате, которая будет являться подтверждающим документом внесения необходимого платежа.

В случае, если материнский капитал выступает первоначальным взносом в сделке купли-продажи через ипотеку, эти средства на счёт продавца поступают уже сразу после заключения сделки, в составе кредитных денег.

Порядок сделки купли-продажи квартиры по ипотеке, где материнский капитал – первый платёж:

• собранные бумаги направляются в Росреестр для оформления;
• после изменения права собственности, основная часть стоимости квартиры вместе с первым взносом оплачивается продавцу банком, в котором заемщику одобрили кредит (например, цена квартиры 1500 000 рублей, в том числе первый взнос — 453 026, кредитные средства — 1 046 974 рублей. Продавцу банк перечислит — 1500 000);
• покупатель пишет заявление в пенсионный фонд на перечисление материнского капитала в банк;

Продажа квартиры в ипотеку через нотариуса, проводятся следующим образом:

1. Согласование нотариуса с банком. Возможно, кредитор предложит вам своих, «проверенных» нотариусов, с которыми регулярно сотрудничает банк. Если вы хотите работать только с определённым специалистом, его необходимо в обязательном порядке представить банку, иначе могут возникнуть проблемы с приёмом документов;
2. Обсуждение договора купли-продажи с нотариусом и кредитором. Необходимо прояснить все спорные ситуации;
3. Подписание кредитного договора;
4. Подписание всех необходимых документов у нотариуса;
5. Регистрация перехода права либо у самого нотариуса, либо в МФЦ.

В зависимости от особенностей ситуации, алгоритм действий нотариальной сделки по ипотеке может быть дополнен или изменён.

Помните, что покупая квартиру в ипотеку через нотариуса важно предварительно согласовывать действия с банком и нотариусом.

Сумма, которую нужно оплатить нотариусу, рассчитывается по тарифам и они могут отличаться в зависимости от региона. В нашем регионе считаем так: 0,5% * цену в договоре купли + 6000 (тех. и юр. работа). Например, цена квартиры 1500 000: 1500 000 * 0,005 + 6000 = 13500 рублей заплатим нотариусу.

Регистрация сделки в Росреестре по ипотеке происходит в течение одной рабочей недели, если в процессе регистрации не обнаруживаются ошибки в заполнении документов.

Важно понимать, что такой срок выполняется не всегда. Документы могут рассматривать и дольше, всё зависит от загруженности учреждения в этот период.

Рекомендуем ориентироваться на 9 рабочих дней, если подаете документы через МФЦ. За это время Росреестр вынесет решение и либо зарегистрирует недвижимость, либо приостановит регистрацию.

Сделка с недвижимостью в ипотеку – процесс достаточно сложный, требующий юридической подкованности. Не удивительно, что при регистрации в Росреестре во многих договорах находятся ошибки.

Чаще всего они связаны с самой формой договора (с нотариальным заверением и без), ошибками в числах и датах, а также фамилиях участников процесса.

В случае выявления любой ошибки, регистратор обязан приостановить процесс оформления документов сроком до 3 месяцев и сообщить вам о найденных ошибках в письменной форме.

Формально, регистратор может позвонить участникам договора и рассказать об ошибках на словах. На практике это значительно упрощает и ускоряет процесс работы над ошибками в договоре.

Вам скажут, что необходимо донести или изменить, а также укажут крайний срок приобщения новых документов, которые можно подать только через отдел приёма документов в МФЦ.

Подобные услуги включают в себя следующее:

• Предоставление клиенту консультаций по вопросам, которые связаны с ипотекой.
• Исследование документов. В первую очередь юристы тщательно изучают кредитный договор. При этом проверяется его соответствие нормам гражданского законодательства.
• Помощь в сборе документов, которые требуются для оформления ипотечного кредита. Речь идет о справках о доходах, документах о недвижимости и так далее (точный список документации у различных банковских организаций может быть неодинаков).
• Переговоры с банковскими организациями. Юристы могут договориться с банком об исключении каких-либо положений из договора для обеспечения клиенту наиболее выгодных условий.
• Сопровождение при заключении сделки. Специалист может присутствовать при оформлении кредитного договора и проконтролировать законность проведения данной юридической процедуры.
• Помощь в государственной регистрации прав.

Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Услуга	Средняя стоимость
Консультация в офисе у юриста или адвоката по ипотечному кредитованию	1 000 р.
Анализ перспектив спора	Бесплатно
Подготовка процессуальных документов (исковое заявление, ходатайство, претензия, др.)	от 5 000 р.
Подготовка жалоб (апелляционная, надзорная, кассационная)	5 500 р.
Подготовка соглашений	6 000 р.
Досудебное урегулирование спора	от 10 000 р.
Ведение простого дела в суде	30 000 р.
Сложная судебная защита	от 50 000 р.
Особо сложное дело в суде	от 100 000 р.
Выезд на предварительное или судебное заседание в Москве	от 9 000 р.
Выезд на предварительное или судебное заседание в Московской области	от 12 000 р.
Выезд на заседание на территории РФ	от 16 000 р.

Услуги	Средняя стоимость
Консультация по защите прав обладателя ипотечного кредита	1 000 р.
Подготовка документов по сделкам с недвижимостью	от 5 000 р.
Изменение условий ипотеки	15 000 р.
Анализ учредительных документов банка, страховой компании, застройщика	от 12 000 р.
Сопровождение ипотечной сделки	от 20 000 р.
Судебное разбирательство с застройщиком	от 22 000 р.
Признание ипотечного договора полностью или в части недействительным	от 20 000 р.
Рассрочка, отсрочка исполнения решения суда	от 25 000 р.

Обратите внимание, что в соответствии со статьей 6 вышеуказанного федерального закона, нельзя отдавать изъятое из оборота имущество, а также собственность, которая по закону подлежит обязательной приватизации. Этот пункт также рассматривается нашими юристами для обеспечения законности сделки.

В соответствии с законодательством, в договоре необходимо указать предмет ипотеки, его стоимость после проведенной оценки, а также срок, в которой необходимо выполнить обязательство. Само соглашение заключается в письменной форме, при этом его государственная регистрация является обязательной. Юридическая сила соглашения начинается именно с момента регистрации. Если договор не прошел такую процедуру, он считается недействительным.

Для регистрации такой сделке сторонам необходимо обратиться в Росреестр и предоставить такую документацию, как заявление, договор ипотеки, квитанцию, которая подтверждает уплату госпошлины.

Таким образом, юридическое сопровождение при оформлении ипотечного кредита – это полезная услуга, которая позволит вам оформить залог недвижимости с выгодными процентными ставками и избежать неправомерных действий со стороны кредитной организации. Обращаясь к нам, вы можете рассчитывать на следующее:

• профессионализм;
• знание действующих законов и последних изменений в законодательстве;
• сопровождение клиента на всех этапах заключения сделки;
• доступная стоимость услуг.

1. На кого оформляются права собственника квартиры при ипотечном займе?

По Закону №102 ФЗ от 16 июля 1998 года (статья 1) ипотека – это вид залога, при котором требования кредитора удовлетворяются вне очереди из заложенного имущества. Это означает, что собственником при покупке квартиры становится покупатель, а не банк, который получает только дополнительную гарантию возврата кредита в случае, если заемщик не возвратит долг.

Юрист окажет помощь в оформлении ипотеки, что позволит разобраться в нюансах займа с залогом купленной недвижимости, защитить себя от злоупотреблений со стороны кредитной организации.

2. Можно ли взять ипотеку на двух человек?

Российское законодательство (ГК России, статья 308) разрешает оформление кредитного соглашения с двумя или тремя должниками. При этом собственником признается одно лицо, которое называется титульным заемщиком, но в таких случаях закон не запрещает и оформление долевого владения. Подобные условия указываются в договоре о выдаче займа под залог квартиры. Правовая помощь при оформлении ипотеки – это способ узнать о дополнительных аспектах залогового займа на стадии сбора справок для банка.

3. Можно ли оформить заем без дополнительного страхования?

Закон №102 ФЗ от 16 июля 1998 года (статья 31) говорит об обязанностях залогодателя страховать заложенное имущество на его стоимость или сумму долга от риска утраты и потери этой недвижимости.

Помимо этого должник вправе застраховать риск невыплаты долга или воспользоваться добровольным страхованием жизни и здоровья. Разъяснения юриста по ипотеке помогут защитить себя при навязывании покупки страховых полисов, если конкретный вид страхования необязателен при оформлении кредита.

4. Можно ли продать недвижимость с обременениями?

Согласно Закону №102 ФЗ от 16 июля 1998 года (статья 37) продать недвижимость, когда она выступает предметом залога, можно только при согласии кредитора, и если договор ипотеки не запрещает передачу права владения квартирой третьим лицам.

Консультация юриста по вопросам ипотечного кредитования позволит определить насколько возможно отчуждение заложенной жилплощади, как правильно оформить сделку по распоряжению заложенным имуществом.

5. Можно ли досрочно выплатить долг, изменить сумму платежа?

Как устанавливает закон (ГК России, статья 810) досрочный возврат кредита возможен при уведомлении об этом кредитора за тридцать дней до внесения суммы платежа. В договоре займа указывается индивидуальное время, за которое уведомляется банк о погашении долга. Таким же образом происходит изменение периодических выплат ипотечного кредитования. Юридическая помощь по получению ипотеки поможет узнать о порядке изменения срока договора или размера ежемесячной выплаты и ускорить процесс возврата займа, когда это позволяет финансовое положение.

Юридическое сопровождение при ипотечном кредитовании

Владимир Владимирович 2021-05-07

Благодарю за сотрудничество. Спасибо нашему менеджеру Максиму за пунктуальность и ответственность.

Оксана Ивановна 2021-05-07

Выражаю благодарность Егору за профессионально выполненную работу. Все прошло бысто и гладко, спасибо за решение проблемы!

Елена Сергеевна 2021-05-05

Спасибо Алексею за проделанную работу, все обещанное и сказанное было сделано. Приятно было работать!

Олег Михайлович 2021-04-29

Оцениваю на «отлично» работу своего персонального менеджера Егора и в целом.

Если у вас есть вопросы касающиеся вашего случая кредитования или услуг нашей компании, мы всегда рады помочь и предоставить вам необходимую информацию. Наши сотрудники — специалисты в своей сфере, помогут вам решить даже самые сложные задачи.

Мы обладаем безупречной репутацией и сотрудничаем с лучшими банками столицы.
Наши сотрудники регулярно проходят аттестацию на знание продуктов партнеров, изучают рынок и изменения законодательства.

Проблема	Чем мы можем помочь?
Плохая кредитная история	Наша компания тесно сотрудничает со многими столичными банками. Мы индивидуально анализируем ситуацию по кредитной истории и оказываем помощь в одобрении ипотеки при любых проблемах клиента, будь то просрочки по кредитам или кредитным картам.
Нет первоначального взноса	В большинстве случаев нам удается договориться с банком-партнером и уменьшить первоначальный взнос от 15–20 %, обычно запрашиваемых банком.
Работодатель не отвечает требованиям банка	Мы подбираем банк согласно финансовому положению заемщика. Мы имеем возможность согласовывать заявки клиентов при наличии негативной информации в отношении компании-работодателя (задолженности перед ПФР, ФНС, ФССП).
Нет подтвержденного официального дохода	При оказании помощи в получении ипотеки наши специалисты проводят анализ банковских программ и выбирают то финансовое учреждение, которое выдвигает минимальные требования.
Некорректный сбор персональных данных	Если в процессе заполнения анкеты менеджер банка неверно записал ваши персональные данные, это может стать поводом к отказу в кредите. Сотрудники «ЛионКредит» правильно соберут информацию, подадут заявку и предоставят официальное разрешение банка с согласованием даты выхода на сделку.

Если самостоятельное оформление и получение ипотечного кредита представляется сложным, имеет смысл обратиться за помощью к брокеру. Последний играет посредническую роль (между банком и его потенциальным клиентом), сопровождая всю сделку кредитования – от этапа выбора банка и объекта недвижимости до выдачи ипотеки на приобретаемое жилье. Услуга брокера является платной, и фирмы, оказывающие помощь населению, предлагают индивидуальные программы. Отвечая на вопрос о том, сколько стоит помощь брокера, можно сделать отсылку к конкретным компаниям, занимающимся оказанием подобных услуг. На их сайтах, как правило, отражена вся необходимая информация. В России есть и независимые брокеры, оказывающие услуги в индивидуальном порядке, есть и целые отделы в агентствах недвижимости, занимающиеся вопросом ипотечного кредитования. При обращении к недобросовестным ипотечным брокерам граждане рискуют быть обманутыми. В итоге они теряют деньги на оплате услуг «специалиста», а обещанную ипотеку так и не получают. 100-процентную помощь в ипотеке можно получить в надежных компаниях, в которых всегда есть вся необходимая документация, реквизиты и т.д. Любой клиент может увидеть их, сделав соответствующий запрос. Кроме того, услуга по оказанию помощи оплачивается только после факта получения ипотеки, о чем говорится в заключенном между клиентом и компанией договоре.

Вопрос о том, как с помощью государства частично погасить ипотеку, является весьма актуальным. Тему госпомощи ипотечным заемщикам, организуемой в 2018 году, нужно разобрать детальнее. Взятие большой суммы в долг, с процентами и на долгий срок – рискованное предприятие. Ведь гарантировать постоянное финансовое благополучие семьи сможет далеко не каждый. Помощь государства в выплате ипотеки в 2018 году имеет свою предысторию. Первые шаги в направлении поддержки ипотечных заемщиков начались в условиях кризиса в апреле 2015 года. Сама программа поддержки не раз менялась и продлевалась, была и приостановка ее действия. С выделением дополнительных средств она была возобновлена, а в августе 2017 года появились новые условия:

• За счет государства можно произвести снижение долга перед банком в размере 20-30% от оставшейся к уплате суммы (но не более 1,5 миллионов рублей);
• Характер помощи может быть установлен только по предварительному согласованию с банком – либо вся сумма идет на частичное погашение долга, либо снижается вполовину (или больше) ежемесячный платеж. Срок действия подобного варианта – не более полутора лет.
• Для валютных ипотечников есть возможность замены на рублевую ипотеку со ставкой 11,5% годовых. Процент может оказаться выше, например, если будут нарушены правила обязательного страхования.
• Наибольшую помощь по ипотеке могут получить семьи с 2 детьми, инвалиды или родители детей с инвалидностью, а также ветераны боевых действий (30% от оставшегося долга, но не более 1,5 миллионов рублей). Если в семье только один ребенок, можно рассчитывать только на 20-процентное снижение оставшегося долга.
• Получить неплохую помощь от государства (20-30% от суммы долга) по погашению ипотеки могут те семьи, в которых ребенок является студентом-очником (если ему меньше 24 лет). Также семья со студентом может рассчитывать на пониженный процент по ипотеки.

Таким образом, становится понятно, как может происходить погашение ипотеки за счет государства. Следует отметить также финансовую помощь государства молодым семьям с двумя или тремя детьми, которые могут переоформить ипотеку под 6% годовых.

Стандартный вариант – некоторые банки предоставляют ипотеку без первого взноса. Например, Металлинвестбанк, процентная ставка в котором равна 14%. Главные условия – заемщик должен иметь официальное трудоустройство, предельная сумма кредита составляет 3 миллиона рублей, срок равен 25 годам. Ипотеку без первоначального взноса предоставляют также Промсвязьбанк и Банк Возрождение. Условия кредиторов разные, нужно консультироваться по этому вопросу у сотрудников.

Еще одна программа, которая носит название «Переезд» (может быть иное название в зависимости от банка), предполагает получение небольшого кредита под залог имеющейся недвижимости. Денежные средства идут в качестве первоначального взноса за ипотеку, а делать ежемесячные платежи по кредиту не нужно. Через год, за который имеющаяся квартира может быть продана с разрешения банка, по условиям договора нужно вернуть долг с процентами. Квартиру можно и не продавать, если необходимую сумму удастся скопить за это время.

Помощь в ипотеке

Прежде чем решиться на покупку жилья в ипотеку, нужно тщательно взвесить все «за» и «против», получить представление о нюансах ипотечного кредитования. Хотя каждая сделка таит в себе множество подводных камней, основных моментов не так много. Во-первых, сумма займа практически всегда велика – больше 300 тысяч рублей, что отличает ипотеку от обычного потребительского кредита. Во-вторых, выгодно отличает ее и процентная ставка, которая оказывается ниже обычной. Но большой размер ипотеки и длительный срок делают переплату по кредиту весьма существенной. В-третьих, на получение ипотеки в России может рассчитывать и иностранный гражданин, но требования к нему будут немного отличаться. Обязательное страхование имущества и дополнительное страхование (жизни, здоровья и т.д.) увеличивают размер расходов. Наконец, обременение на объект недвижимости – тоже немаловажный нюанс. Любые сделки с квартирой, за которую выплачивается ипотека, могут совершаться только с согласия банка, а последний не всегда идет навстречу.

Предъявляются требования и к самому объекту недвижимости:

• Жилье должно покупаться на территории РФ;
• Сама недвижимость должна относиться к первичному рынку;
• Площадь квартиры не должна превышать 45 кв. м. для однокомнатной, 65 кв. м. для двухкомнатной и 85 для трехкомнатной (исключением являются семьи с тремя и более детьми).
• Стоимость квадратного метра не должна превышать среднюю стоимость по региону более чем 60%;
• Объект недвижимости должен быть единственным для заемщика (возможен вариант, когда есть доля членов семьи в другой собственности – не более 50%).

В первую очередь оцените свое финансовое состояние — банк, конечно, проверит Вас, позвонит на работу для подтверждения данных из справки с места работы в свободной форме или запросит у Вас 3-НДФЛ, но если Вы схитрите и завысите финансовые показатели, то в конечном итоге платить придется заемщику. Посмотрите на возможность досрочного погашения кредита и возникающие в связи с этим последствия и Ваши права. Посмотрите на право банка потребовать в любое время вернуть сумму кредита. Посмотрите, какие платежи были бы Вам выгоднее: аннуитентные или дифференцированные — это зависит от того, намерены ли Вы погасить ипотеку досрочно или нет.

---

Работа юриста, сопровождающего сделку по получению ипотеки в банке в большинстве случаев сводится к указанию рисков и трактованию основных моментов договора об ипотеке, предлагаемого конкретным банком. Мы сразу информируем наших клиентов, что банки крайне неохотно идут на внесение в их договоры каких-либо правок или изменений под клиентов и повлиять на банк бывает иногда довольно затруднительно. Именно поэтому изучение имеющихся редакций договора об ипотеке и выявление его «слабых» или невыгодных моментов сэкономит Ваше время в большей степени, чем доказывание банку своей правоты с просьбой изменить договор.

Наша миссия — помочь нашим клиентам максимально быстро выявить риски подписываемого ипотечного договора и вселить в клиентов уверенность!

Наша компания оказывает полное правовое сопровождение сделок по покупке квартиры в ипотеку. Мы накопили большой опыт в данной области, что позволяет нам уверенно чувствовать себя при взаимодействии с банками. С нами Вы можете быть спокойны за безопасность совершаемой сделки и Ваших денежных средств.

Описание услуги	Стоимость, руб.
СОПРОВОЖДЕНИЕ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ В ИПОТЕКУ «ПОД КЛЮЧ»	от 15 000
Устные предварительные консультации	бесплатно
Правовой анализ проекта договора об ипотеке (шаблона на сайте банка) с обсуждением рисков в офисе компании	5 100
Представительство интересов Клиента на выездной встрече в банке при подписании договора об ипотеке	6 100/час

---

Твой спасательный круг! Все о программах помощи при ипотеке

По итогу покупки недвижимости на вторичном рынке у покупателя остаются оригиналы следующих бумаг:

• Договор купли-продажи квартиры. Главный правоустанавливающий документ, на основании которого возникает право собственности на недвижимость. Это должен быть экземпляр с подписями сторон и регистратора, штампом Росреестра с отметкой о дате совершения сделки.
• Акт приема-передачи (если таковой подавался на регистрацию). Подписанный сторонами акт является одним из дополнений к договору купли-продажи, которое подтверждает фактическую передачу жилья от продавца к покупателю и фиксирует его состояние в этот момент. После его подписания любые претензии стороны могут предъявлять только в судебном порядке.
• Расписка о получении денег. Оригинальный экземпляр, составленный и подписанный продавцом (продавцами), как доказательство передачи денег от покупателя. Расписка также понадобится при оформлении налогового вычета в налоговой инспекции как подтверждение факта траты средств на покупку недвижимости.
• Удостоверяющая выписка из ЕГРН (заменяет выдаваемое ранее Свидетельство о праве собственности). Правоудостоверяющая бумага с круглой гербовой печатью, которая подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю и внесение соответствующей информации в государственный реестр.

После покупки недвижимости желательно оставить для себя ряд дополнительных бумаг, касающихся совершенной сделки. Они обычно также подаются для регистрации перехода права собственности вместе с основным набором бумаг или просто предъявляются продавцом в качестве подтверждения юридической чистоты объекта недвижимости. К таким относятся:

• Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие в квартире прописанных лиц на момент продажи.
• Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных платежей. Может пригодиться, если Управляющая компания будет пытаться «повесить» на покупателя долги предыдущего собственника.
• Копия старого правоустанавливающего документа продавца, на основании которого он являлся собственником. Это может быть заключенный договор купли-продажи, договор о приватизации или дарения жилья, свидетельство о праве наследования, решение суда и пр.

В зависимости от особенностей конкретной сделки желательно также иметь на руках бумаги, которые помогут подтвердить законность сделки в случае претензий на недвижимость со стороны третьих лиц:

• Нотариальное согласие супруга продавца на продажу недвижимости (если продаваемая квартира покупалась в браке).

Если продаваемая квартира не относится к совместно нажитому в браке имуществу продавца и его супруга (супруги), вместо согласия пригодится брачный контракт, договор дарения или другие документальные доказательства единоличного владения недвижимостью.

• Справка ПНД (психоневрологического диспансера) на имя продавца (особенно актуальна для лиц преклонного возраста, а также подозреваемых во вредных пристрастиях или психических расстройствах). В идеале должна быть выдана на дату совершения сделки, как дополнительное подтверждение дееспособности.
• Согласие органов опеки и попечительства на продажу. Если сделка проходит с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц.
• Отказ от преимущественного права покупки (если продается доля в квартире или комната в коммуналке). Он будет доказательством, что продавец известил других совладельцев о сделке, соблюдая их преимущественное право покупки.
• Доверенность на совершение сделки. Подтверждает, что представитель от имени продавца имел законное право продавать квартиру, получать деньги и пр.

Факт наличия у покупателя технического и кадастрового паспорта не имеет принципиального значения. Если возникнет необходимость, за ними можно обратиться в любое время в Кадастровую палату или БТИ.

Продавец не обязан передавать покупателю любые дополнительные документы. Но ему они уже тоже фактически не нужны, поскольку после регистрации перехода права собственности большинство из них утратит юридическую силу. Идеальный вариант – договориться о передаче оригинальных образцов. Если продавец отказывается – можно сделать копии и заверить наиболее важные из них у нотариуса.

«Квартирный вопрос» испортил не только москвичей. С некоторых пор граждане активно стали покупать, продавать и другими способами передавать друг другу квартиры и прочую недвижимость. Поэтому все стороны, участвующие в сделках с недвижимостью, часто хотят знать:

• — какие документы на квартиру должны быть у собственника?
• — как правильно они оформляются?

Если у вас нет возможности посоветоваться с грамотным юристом, постараемся вам помочь.

При покупке на первичном рынке нет необходимости проверять «историю» выбранного объекта, поэтому пакет документов по итогам сделки будет не таким обширным по сравнению со вторичкой. На руках у покупателя остаются:

• Договор долевого участия/Договор уступки прав требования (в зависимости от того, покупается квартира у застройщика или другого дольщика, уступающего свои права). Оригинал с подписями продавца и покупателя, заверенный печатью и подписью сотрудника Росреестра.
• Платежный документ об оплате ДДУ или уступки прав. В первом случае это будет справка от застройщика, во втором – расписка, аналогичная сделкам на вторичном рынке.
• Акт приема-передачи (если дом сдан в эксплуатацию).
• Выписка из ЕГРН.

Наличие кадастрового паспорта не имеет принципиального значения. Квартира в любом случае уже должна стоять на кадастровом учете, иначе зарегистрировать на нее право собственности невозможно. Получить выписку из кадастра с необходимыми данными можно в любой момент.

Пошаговая инструкция «Продаем квартиру без риэлтора»

Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.

Убедитесь, что перед вами — действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2020 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.

Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение — действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.

Проверьте наличие технической документации на объект. Особенно это важно при оформлении квартиры в собственность в новостройке. Почему? Об этом вы узнаете из нашей тематической статьи.

При первой встрече с продавцом согласуйте итоговую сумму сделки, ведь торг еще никто не отменял. Обсудите также условия взаиморасчетов. Когда и каким образом вы будете передавать деньги за объект, нужно решить уже на этом этапе.

А также:

• согласуйте, какая мебель остается в квартире, а лучше отразите это в передаточном акте;
• в какой срок продавец обязуется освободить жилье;
• когда он отдаст вам ключи.

В законодательстве такая должность, как ипотечный брокер, не указана. Однако специалистов, занимающихся подобной деятельностью, очень много. За годы работы у брокеров выработался определенный перечень услуг, предоставлением которых занимаются специалисты. В список входят:

• проверка документов на жильё;
• всесторонняя поддержка клиента на всех этапах оформления кредита;
• помощь в сборе и оформлении документов;
• помощь в поиске жилья, соответствующего заявленным требованиям;
• детальное изучение понравившегося предложения банка, сравнение условий, процентных ставок, выявление всех тонкостей кредита;
• заключение сделки от лица клиента;
• помощь в разрешении споров при их возникновении;
• содействие в выдаче кредита вне зависимости от КИ;
• предоставление предварительных консультаций, ознакомление клиента с правовыми тонкостями ипотечного кредитования.

Брокеры самостоятельно устанавливают тарифы на свои услуги. Поэтому цены могут существенно различаться в зависимости от организации. В среднем компания запрашивает от 1 до 5% от общей суммы сделки. В некоторых случаях первичные консультации предоставляются бесплатно.

Эксперты советуют проанализировать стоимость услуг сразу нескольких компаний, а затем выбрать наиболее выгодное предложение. Однако экономить лучше не всегда. Если возникла сложная ситуация, требующая кропотливой работы со стороны ипотечного брокера, лучше привлечь к процедуре профессионала и заплатить больше.

Получив заявку от клиента с просьбой оказать содействие в оформлении ипотеки, брокер начнет работу с соблюдением определенной схемы. В первую очередь специалист задаст заказчику следующие вопросы:

• какое жильё планирует приобрести клиент;
• желаемые условия сотрудничества с банком;
• сумма, которую хочет получить заемщик;
• финансовое положение клиентов;
• стоимость недвижимости.

Полученные данные фиксируют. После этого брокер подбирает среди предложений банков наиболее подходящую ипотечную программу. Список будет предоставлен клиенту. Специалист подробно разъясняет все нюансы сотрудничества с каждой финансовой организацией.

Полный перечень документов которые выдают при покупке квартиры

Использование предложения связано с целым перечнем преимуществ и недостатков. Плюсами обращения к посреднику считаются:

1. Экономия денежных средств. Брокеры связаны с финансовыми организациями партнерскими отношениями. Если заявку на ипотеку одобрят, клиент получит жилищный кредит по сниженной ставке.
2. Экономия времени. Вместо посещения нескольких инстанций, лицу предстоит работать с одним человеком. Специалист самостоятельно урегулирует все возникающие вопросы с банком, риэлтором, страховой компанией, оценочной фирмой, нотариусом и налоговой.
3. Подбор жилищного кредита с учетом требований заказчика. Ипотечный брокер учтет пожелания клиента, касающиеся величины первоначального платежа, общей стоимости кредита, схемы расчёта. Специалист может помочь подготовить индивидуальный график погашения для минимизации возможных переплат. Дополнительно специалист может выяснить, удастся ли заказчику получить налоговый вычет с внесённых процентов.
4. Помощь в нестандартных ситуациях. Брокеры помогают оформить кредиты фрилансерам, людям, успевшим испортить кредитную историю или не имеющим первоначальный взнос. Банки придерживаться определенного шаблона, с которым сравнивают надежность того или иного заемщика. Брокер минимизирует риск возникновения ошибок, выгодно преподносит клиента финансовой организации.
5. Помощь в оформлении документации. Ипотечный брокер самостоятельно выполняет все необходимые действия по подготовке бумаг.

Однако возможных недостатков также много:

1. Специалист не гарантирует стопроцентную вероятность получения одобрения. Работа брокера повышает шанс вынесения положительного решения, однако итоговый вердикт по ипотеке зависит только от банка.
2. Некоторые брокеры заключают сделки с банками-партнерами и продвигают услуги финансовой организации вне зависимости от выгодности предложения для конкретного клиента.
3. Существует риск столкновения с мошенниками. Известны случаи, когда компании брали предоплату, а затем переставали выходить на связь с клиентом.

В России подобное направление начало появляться не очень давно. С сопровождением брокера оформляют чуть больше 5% жилищных кредитов. В западноевропейских странах и США этот показатель значительно выше и составляет от 40 до 60%.

В России специалисты осуществляют всестороннее сопровождение клиента с момента сбора документов до подписания договора с банком. Брокерские услуги в РФ могут предоставлять:

• застройщик;
• дочернее представительство банка кредитора;
• брокерские агентства;
• частные специалисты.

Если обратиться в первые три организации, лицо столкнется с определёнными ограничениями при покупке недвижимости в кредит. Независимые специалисты подбирают ипотечную программу более объективно.

Как уже говорилось, специализированный орган, регламентирующий деятельность ипотечных брокеров в РФ, отсутствует. Это не значит, что отстоять свои права не получится. Если компания нарушает положения договора, в первую очередь необходимо подать жалобу. Претензию направляют в адрес лица, возглавляющего организацию. В документе необходимо указать, что именно не устраивает гражданина, и потребовать исправить сложившуюся ситуацию.

Найти отзывы о брокерах можно на различных форумах. Граждане дают здесь оценку работе организаций. Люди редко оставляют хвалебные посты на сайтах. Подразумевается, что человек изначально платит деньги за хорошую работу и добросовестный труд. Поэтому отсутствие отрицательных отзывов о специалисте уже является поводом для того, чтобы внимательно рассмотреть ипотечного брокера.

Клиенты часто ругают компании за введение в заблуждение. В частности, речь идет о кредитах по сниженным ставкам. Авторы отзывов уверенны, что брокер не способен снизить ставку, поскольку установка показателя находится в компетенции банка. Однако специалисты помогают представить клиента в выгодном свете перед финансовой организацией. В результате повышается вероятность того, что по предложению установят минимальную переплату.

Ипотека на новостройки — условия и порядок оформления

Зачем нужна оценка квартиры? Независимый эксперт рыночной стоимости жилья, которое передается в залог банку, — это обязательное условие оформления ипотеки. По этой стоимости банк сможет продать квартиру, если задолженность не будет погашена.

Также если заемщик не сможет оплатить квартиру, он должен будет продать ее по рыночной цене, чтобы расплатиться с банком. Расходы на услуги оценочной фирмы выплачивает заемщик сам.

Заемщик заказывает оценку, как только определяется с выбором квартиры. Если повременить с этим, может получиться так, что оценочная стоимость недвижимости окажется ниже той, что предлагает застройщик, тогда покупатель не сможет купить квартиру – банк выдаст ипотеку в пределах суммы, которую установил оценщик.

Без первоначального взноса ипотеку выдают только тем, кто работает по найму (не ИП), сумма от 250 000 до 3 миллионов рублей до 25 лет. Также ипотеку без взноса могут дать под залог имеющейся недвижимости.

Если у заемщика будет первоначальный взнос, который превысит 70% от стоимости жилья, ипотеку можно заменить более выгодным потребительским кредитом.

Будущий заемщик выбрал недвижимость, которую собирается купить по ипотечному договору. Далее нужно определиться с застройщиком.

Чем ближе объект к сроку сдачи, тем выше стоимость квартиры. Поэтому многие покупают квартиры, которых на деле еще нет. Как уже было указано выше, самая опасная сделка – вырыт только котлован.

По мнению многих риэлторов, самое выгодное вложение – приобретение недвижимости в объекте, который готов уже на 70%. Это означает, что дом построен, но пока не совсем готов к сдаче, и в нем ведутся отделочные работы.

Риск заморозки строительства снижается. Также на данном этапе стоимость квартир еще не вырастает до своего максимума.

У застройщика нужно забронировать понравившийся вариант, заключив соглашение. В документе прописываются характеристики жилья, наличие или отсутствие определенных проблем, условия покупки, размер первоначального взноса. При обращении в банк за ипотекой нужно показать это соглашение.

Ипотечный кредит на квартиру в новостройке оформляется по определенному условию — допускается купить жилье у застройщика, аккредитованного в текущем банке. Первоначальные действия согласовываются с данным условиям и имеют два варианта развития:

• при выборе определенной квартиры в новостройке обратиться к застройщику и узнать о сотрудничающих с ним банках, выбрать из их предложений наиболее выгодное;
• выбрать банк и ознакомиться с его предложениями по новостройкам.

Второй вариант предполагает, что заемщик не определился еще с районом проживания и готов рассматривать доступные варианты.

Важным условием становится и этап строительства дома — ипотеку на готовое жилье оформляют быстрее. Если же строительство находится только на начальном этапе, то будет сложно убедить банк выдать ипотеку под еще несуществующий фактически залог.

Похожие записи:

• Минимальный Кбм По Осаго В 2021 Году
• Освобождение от налога на имущество пенсионеров в 2021 году
• Сумма по молодой семье 2021 тюмень