Правовой режим недвижимого имущества шпора

26.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовой режим недвижимого имущества шпора». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Шпаргалка: Правовой режим недвижимых вещей

2. Особенности правового режима недвижимого имущества.

3. Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

4. Правовой режим недвижимого имущества

5. Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним

6. Понятие недвижимого имущества

Правовой режим объектов недвижимого имущества базируется на обеспечении определенной устойчивости прав на данное имущество и на создание специального порядка распоряжения данным имуществом. Недвижимое имущество может быть объектом различных вещных и обязательственных прав.

Особенностью правового режима недвижимого имущества является то, что появление, переход, прекращение или ограничение права собственности (или иных вещных прав, таких как сервитут, аренда), некоторых обязательственных прав (доверительное управление, аренда) происходят в порядке, требующем обязательной государственной регистрации и соблюдения письменной формы. Обязательная государственная регистрация проводится в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации…», а также иными специальными законами и соответствующими подзаконными актами. Государственная регистрация – это доказательство имеющегося зарегистрированного права, которое удостоверяется соответствующим свидетельством о проведенной государственной регистрации прав на недвижимость. Объекты недвижимости считаются не ограниченными в обороте. Ограниченно оборотоспособные объекты определяются в порядке, установленном законом. Ограничение оборота или изъятие являются исключением из общего правила оборота.

Шпаргалка: Правовой режим недвижимых вещей

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
2. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
3. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости ( ст. 219 ) либо перехода права собственности на нее к покупателю ( ст. 551 ).
4. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295).
5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью.

Особенности правового режима недвижимого имущества.

Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты:

участки недр и фонды недр;

[1]

предприятие в целом как имущественный комплекс;

все, что прочно связано с землей, и том числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения; объекты незавершенного строительства;

приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшение окружающей среды и другие параметры, более подробно рассматриваемые в следующей главе.

[2]

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.

В юридическом смысле недвижимость совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

участки недр и фонды недр;

предприятие в целом как имущественный комплекс;

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

— объекты, находящиеся в федеральной собственности;

— объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

— объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

— смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права — частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По степени воспроизводимости в натуральной форме:

1. невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

2. воспроизводимые: здания, строения, сооружения, многолетние насаждения.

В состав недвижимого имущества включается земельный участок и все, что с ним физически и прочно связано путем насаждений, построек и других объектов и не может быть отделено без нарушения назначения вещи.

Движимыми вещами называются все другие материальные объекты, способные к перемещению или самостоятельно, как например, животные, или при содействии посторонней силы, как например, мебель, произведения искусства и тому подобное.

В советском законодательстве в связи с национализацией земли сразу после Октябрьской революции и изъятием ее из гражданского оборота, деление вещей на недвижимые и движимые потеряло смысл и практическое значение. После долгого перерыва термин «недвижимое имущество» появился сначала в Законе «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года1[1], а потом и в Основах Гражданского законодательства Союза ССР и республик2[2].

Гражданский кодекс (далее — ГК) Российской Федерации, принятый Государственной Думой РФ и введенный в действие в 1995 (Часть первая) и в 1996 (Часть вторая) годах, уделяет правовому регулированию недвижимого имущества и сделок с ним много внимания.

Согласно ст.130 ГК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей , то есть объекты , перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Закон относит к недвижимому имуществу и вполне движимые вещи, как то государственные воздушные и морские суда, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространить на них специальный правовой режим, установленный для недвижимого имущества. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст.130 ГК не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим. Законодатель может расширить этот перечень и отнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости. Например, по Французскому гражданскому кодексу к недвижимому имуществу относятся земледельческие орудия, семена на участке и другие вещи, а также права (ст.594 Французского гражданского кодекса — далее ФГК).

см. Классификация объектов недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ была изменена ФЗ от 30.12.2004 N 213-ФЗ ). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи могут быть подразделены на три группы:

— объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (первая группа);

— объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (вторая группа);

— объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона. Такие объекты по своей природе — это, несомненно, движимые вещи, однако законодатель посчитал возможным распространить режим недвижимости на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда (третья группа).

Перечень объектов недвижимости (юридическая классификация) (см. схему 1).

│ Законодательство │ │ Объекты недвижимости │

ст. 130 ГК, ст. 36 ЗК, земельные участки,

ст. 1 ФЗ «О участки недр,

государственной обособленные водные

регистрации прав на объекты, леса

недвижимое имущество и

ст. 130 ГК, ст. 1 ФЗ «О здания

регистрации прав на

недвижимое имущество и

ст. 130 ГК РФ сооружения, объекты

ст. 132 ГК РФ предприятия как

п. 2 ст. 15, ст. 16 ЖК жилые помещения (жилой

РФ дом, часть жилого дома,

п. 4 ст. 218 ГК, п. 1 дачи

ст. 5 ФЗ «Об ипотеке

п. 1 ст. 5 ФЗ «Об садовые дома, гаражи,

ипотеке (залоге другие строения

В Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ даны определения объектов недвижимости в жилищной сфере.

Так, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, а комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. В отличие от индивидуального дома многоквартирный дом — это имущественный комплекс, состоящий из разнородных объектов недвижимости (квартир, гаражей, нежилых помещений и т.д.); каждый такой объект является самостоятельным объектом гражданских прав, тогда как многоквартирный дом в целом единым объектом гражданских прав не является.

Работа посвящена недвижимости и недвижимому имуществу в Российском гражданском праве. Цель исследования – рассмотреть понятие недвижимости и недвижимого имущества в Российском гражданском праве.

Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость — это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».

[3]

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе[1].

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ)[1].

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ)[1].

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) — по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско- процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи — в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, — в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ)[2].

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие признаки недвижимости:

— это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»; в дореволюционной юридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого — нельзя его скрыть подобно движимости». Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное».

— обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.

Выделяются следующие смежные признаки:

многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость;

детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами.

Недвижимые вещи — материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи — воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество[1].

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 130 ГК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ в пункт 1 статьи 130 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551).
Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295).
Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью.

его индивидуализация, заключающаяся в кадастровой оценке, выделении из общего массива земельной территории государства, что фиксируется в кадастровых книгах;
определение юридической судьбы этого участка путем фиксации прав на него в определенных реестровых книгах за определенными субъектами гражданского права (в Российской Федерации эта процедура осуществляется путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП)).

Признак недвижимости, изначально лежащий в ее законодательном определении, имеет объективный характер, поскольку предполагает неперемещаемость этих объектов гражданского оборота и, как следствие, необходимость наделения их особым правовым статусом, во всяком случае, предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению с оборотом движимых по природе вещей. «Именно специфика самого объекта (недвижимости) объективно требует специальной организации его оборота, но никак не особенности оборота определяют специфичность объекта правового регулирования».

Это же обстоятельство влечет необходимость наделения режимом недвижимости всех сопряженных с землей объектов гражданского права. Их связь с земельными участками имеет столь существенный с экономической точки зрения характер, что приводит к появлению такого юридического термина, как неразрывная связь с землей.

При этом, в современной российской цивилистике идут споры о том, является ли понятие недвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующий объект. «Часть ученых (Е.А. Суханов, О.М. Козырь, М.В. Кротов, В.И. Сенчищев, И.Д. Кузьмина) полагает, что недвижимость, будучи юридическим понятием, появляется только в результате государственной регистрации прав на нее». Другие «юристы (Б.М. Гонгало, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, Е.С. Болтанова, С.А. Степанов) высказывают мнение, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, не зависима от процедуры государственной регистрации».

Российский законодатель при формулировании понятия недвижимого имущества использовал как экономический, так и юридический критерии. Однако следует отметить, что основой законодательной дефиницией недвижимости является все-таки характеристика, базирующаяся на его естественных признаках (т.е. экономический критерий). В этой связи сложно согласиться с мнением Е.А. Суханова о том, что «объявление имущества недвижимостью основано… на его юридических, а не естественных особенностях».

В основе законодательной дефиниции недвижимости должно быть отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как земля (земельные участки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи; принципиальная невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения с точки зрения существования человека. Именно объективные естественные свойства недвижимостей в глазах человеческого сообщества предопределяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость различного правового регулирования их оборота, их разный правовой режим в существующем правопорядке.

Это, конечно, не означает недооценки юридического критерия определения недвижимости – государственной регистрации прав на нее. Однако в этом случае следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критерия, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права.

Между тем противоположное мнение достаточно широко распространено в юридической науке. О.М. Козырь полагает, что недвижимостью является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».

Однако в юридической литературе высказываются и иные мнения. В качестве противоположной позиции можно сослаться на точку зрения, которую высказала Е.С. Болтанова применительно к объектам незавершенного строительства и которая основана на классификационном критерии «прочной связанности с землей», то есть фактически опирается на объективные признаки, характерные для недвижимого имущества.

Полагаю, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество не делает его из движимого недвижимым, не изменяет юридический статус недвижимого имущества. Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. «Государственная регистрация – явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество».

Между тем классификационная характеристика вещей имеет объективный характер, поскольку основывается на устойчивых признаках, определяемых и фиксируемых позитивным правом. Изменение статуса вещи в силу субъективного волеизъявления (государственной регистрации) по поводу частной вещи не может изменить сущностных объективных характеристик вещи, которые были выявлены законодателем и отражены в законе – того обстоятельства, что данная вещь является движимой либо недвижимой.

В противном случае складывается парадоксальная ситуация, когда изменение статуса вещи, переход ее из разряда движимых в недвижимые и обратно зависит исключительно от волеизъявления должностных лиц, которое выражается в процедуре регистрации. Однако такое волеизъявление может быть и ошибочным, что не должно сказываться на статусе недвижимой вещи, которая таковой является в силу естественных признаков, отраженных законодателем в правовых нормах. Государственная регистрация призвана не изменять статус вещи, а фиксировать права в отношении нее.

Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021

Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года

Правовой режим недвижимого имущества

Подбор материалов по теме: «Алименты и пособия», 02.09.2020
ТОП-10 популярных статей из категории «Авторское право», 10.09.2020
ТОП-10 популярных материалов из категории «Конституционное право», 07.10.2020
Подборка материала за декабрь 2020 года
Подборка материала за август 2020 года, 01.09.2020

Актуальность темы работы. Действующая Конституция РФ1 закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи. Важность этого деления подчеркивали как дореволюционные выдающиеся цивилисты – Д.И. Мейер2, Г.Ф. Шершеневич3, так и современные. В.А. Дозорцев отмечал, что «введение этих категорий является существенным шагом вперед, необходимым в условиях рыночных отношений»4. Вопросы правового режима недвижимого имущества, включения его в гражданский оборот не только неизменно привлекают внимание цивилистической доктрины, но и традиционно являются одними из самых сложных в судебно-арбитражной практике.

Недвижимость – это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

Целью настоящей работы является анализ сущности и правового режима недвижимого имущества, как самостоятельного подинститута гражданского права, а также имеющей большую важность экономической категории.

Для достижения указанной цели автор поставил перед собой следующие задачи:

дать общее понятие и раскрыть сущность недвижимого имущества как экономико-правовой категории;
провести классификацию недвижимого имущества;
проанализировать правовой режим недвижимого имущества, исходя из норм действующего законодательства России;
охарактеризовать сущность и особенности некоторых ограниченных вещных прав на недвижимое имущество;
показать особенности осуществления сделок, предметом которых является недвижимое имущество.

Объектом настоящего исследования является подинститут недвижимого имущества, его сущность и нормативно-правовое регулирование.

Предметом исследования выступили нормы действующего законодательства Российской Федерации, материалы правовой доктрины, учебной и научной монографической литературы по исследуемой проблематике, материалы периодической печати и судебной практики.

Степень изученности темы и новизна исследования. Анализ литературы по исследуемым вопросам показал, что вопросы сущности недвижимого имущества и его правового режима рассматривались многими отечественными цивилистами, однако комплексных работ, посвященных данной теме, практически не встречается. Отдельные положения, касающиеся сущности и правового режима недвижимого имущества, можно обнаружить в работах таких авторов, как: И.В. Аксюк, Е.А. Суханов, В.П. Мозолин, А.И. Масляев, К.И. Скловский, Н.А. Сыроедов, Г.Ф. Шершеневич и др.

Методологическую основу исследования составляют как общенаучные методы (диалектико-материалистический, системный, индукция, дедукция, анализ, синтез), так и собственно юридические методы исследования.

Также в работе используются такие частнонаучные методы, как формально-юридический, позволяющий выявить правовую сущность исследуемых явлений, и историко-правовой, позволяющий изучать правовое регулирование недвижимого имущества в его генезисе.

Правовую базу исследования составили нормы действующего законодательства Российской Федерации.

Эмпирической базой исследования послужили материалы правовой доктрины и судебной и следственной практики высших судебных инстанций Российской Федерации.

Приходько А. — Банковское право
Закон Украины О банках и банковской деятельности
Дудкина Л. — История государства и права России
Жулина Е. — Экономика и социология труда
История русской мафии. 1995-2003 гг. Большая крыша Карышев В.М.
История Русской мафии 1988-1994. Большая стрелка Карышев В.М
История политических и правовых учений Баталина В. В.
История военных судов России Петухов Н.А.
Мельник А.І. — Історія України
Лубський В. І., Лубська М. В. — Історія релігій
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

ИНСТИТУТ ПРАВА И ГУМАНИТАРНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Специальность__________________

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Переход России к рыночным отношениям с неизбежностью привел к революционным изменениям в отечественном законодательстве. Возрождение в гражданском законодательстве института недвижимого имущества произошло на историческом пороге возникновения класса частных собственников зданий, сооружений и земельных участков, принадлежавших ранее государству.

Цель данной работы: охарактеризовать особенности зданий и сооружений как объекты собственности.

Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.

Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» — к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.

Правовое обеспечение развития рынка недвижимости в России реализуется за счет норм гражданского законодательства РФ. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение.

«Список нормативных актов и литературы

1. Нормативные акты

1.Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием

1. декабря 1993 г// Российская газета. 1993.

2. декабря.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой

2. декабря 1995 г. Часть вторая // СЗ РФ.— 1996.— № 5.— Ст. 410.

3.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от

2. октября 2002 г. // СЗ РФ.— 2002.— № 46.— Ст. 4532; Российская газ.— 2003.— 1 июля.

4.Жилищный кодекс Российской Федерации от

2. декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изм. от

2. июля 2007г.) //Российская газета. 2001. —

2. декабря.

5. Земельный кодекс Российской Федерации от

2. октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп.

2. июля 2007г.) // СЗ РФ 2001. —

2. октября.

6. Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // СЗ РФ.- 2006.-№.35.

7.Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ // СЗ РФ. — 2006.- №. 24.

8.Уголовный кодекс Российской Федерации от

1. июня 1996 г. № 63-ФЗ // СЗ РФ. — 1996 г.- № 25.

9.Кодекс РФ об административных правонарушениях от

3. декабря 2001 № 195-ФЗ // Российская газета. 2001. —№ 119.

10.Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. —

1. марта 2001 г. — № 11. — Ст. 1001.

11.Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от

3. апреля 1999 г. № 81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 3 мая 1999 г. —№ 18. — Ст. 2207.

12. Федеральный закон от

2. июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ.- 2007.- № 31.- Ст. 4017.

13.Федеральный закон от

2. декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»//Российская газета. 2001. —

2. декабря.

14.Федеральный закон от

2. июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от

2. июня 2004 г.)//Российская газета. 1997. —№ 298.

15.Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изменениями от

1. июня 2004 г.) // Российская газета. 2003. —№ 311.

16. Федеральный закон от

1. июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. — 1998. — № 29.

17.Федеральный закон от

3. июня 2006 г. N 93-ФЗ «»О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»» // СПС Гарант, 2008.

18.Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от

2. июля 2002 г. // СЗ РФ. –– 2002. –– Ст. 41.

19. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I // Российская газета. –– №

4. от 13.03.93.

20. Федеральный закон от

1. апреля 1998 г. N 66-ФЗ «»О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»» // СЗ РФ. – 1998. — №. 21.

3. декабря 2004 г. N 213-ФЗ «»О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»» // СЗ РФ. – 2005. — № 1.

22.Указ Президента РФ от

1. мая 1997 г. №

48. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» // СЗ РФ. – 1997.- №. 21.

23.Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N

21. «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Российская газета. 1998. — № 61.

18. «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ.- 2002 г. — № 213.

26.Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста РФ от

2. декабря 2001 г. N 343) (с изменениями от

1. ноября 2003 г.) // Российская газета. 2001. —№ 343.

2. Материалы практики

27.Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П

«»По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации №О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипан» // СЗ РФ. — 1998. -№ 45.

28.Определение Конституционного Суда РФ от 8 июня 1999 г. № 103-О

«»Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного суда Московской области о проверке конституционности отдельных положений Федерального закона «»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» // Вестник Конституционного Суда РФ.- 1999.- №. 24.

29. Определение Конституционного Суда РФ от

1. июля 2007 г. № 586-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Шалдина Виктора Михайловича на нарушение его конституционных прав абзацами третьим — пятым части 2 статьи

15. Федерального закона от

2. августа 2004 года № 122-ФЗ и абзацем первым пункта 3 статьи

1. Федерального закона «»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Конституционного Суда РФ.- 2007.-№ .9.

30.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №

6. «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // СЗ РФ. – 2001. – №. 16.

31.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №

5. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сборник Постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации.- М.: Теис., -380с.

32. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 №

8 »О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»// Вестника ВАС РФ. – 1998. — № 10.

33.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от

1. ноября 1997 г. № 21 «»Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. –– 1997. – № 11 .

34.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. №

5. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. –– 2001. –– № 9.

35.Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. «»Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора»» (извлечение) // Бюллетень ВС РФ.- 2002.-№ 11.

36.Судебно-арбитражная практика применения Гражданского кодекса РФ. Часть первая. По материалам Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа за 2000-2006 годы / Под ред. Ю.В. Романца. –М.: Норма, 2007 г.

37.Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 о некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных // Вестник ВАС РФ. – 1998.-№ 2.

38. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от

2. марта 2005 г. №

1. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // СЗ РФ. – 2005. – №. 12.

39. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от

1. ноября 2002 г. № 4713/02

40. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от

1. декабря 2004 г. № 11992/04.

41.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. «

5. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сборник Постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации.- С. 109.

42.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №

5. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сборник Постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации.- М.: Теис. – С. 126.

43.Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от

2. декабря 2004 г. № 11359/04

44.Постановление Пленума Верховного Суда РФ от

2. августа 1993 г. № 8 «»О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «»О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» (в редакции от 6 февраля 2007 г.) // СПС, Гарант, 2008г.

45.Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 г. (утв. на заседании Президиума Верховного Суда РФ от

2. ноября 2005 г.) // Бюллетень ВС РФ.- 2005.- №. 4.

46.Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2005 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от

1. августа 2005 г.) // Бюллетень ВС РФ. – 2005.- №. 3.

Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним

В результате появления в России объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объект недвижимости. Все большее число российских граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью — она строится, продается, покупается, арендуется, закладывается, обменивается и т.п. в предпринимательских целях. Однако отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения с недвижимостью в предпринимательском обороте, первоначально направило развитие рынка недвижимости по стихийному пути.

Сделки с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте являются достаточно новым институтом в современном Российском праве. Несмотря на это, если посмотреть на этот вопрос с исторической точки зрения, то мы увидим, что в дореволюционном российском праве договоры купли-продажи недвижимости в предпринимательском (торговом) обороте рассматривались как весьма сложные сделки, поскольку требовали крепостной формы. Процедура отчуждения недвижимого имущества предусматривала составление договора купли-продажи (купчей крепости) младшим нотариусом. В дальнейшем купчая крепость утверждалась старшим нотариусом, который состоял при губернском суде110.

Согласно точке зрения, господствовавшей в доктрине и судебной практике, переход права собственности на отчуждаемую недвижимость осуществлялся в момент утверждения крепости старшим нотариусом. Так, в некоторых решениях кассационного департамента Правительствующего Сената указывалось, что «купля-продажа считается окончательно совершившейся со времени утверждения акта старшим нотариусом, то есть когда акт внесен в книгу и об этом отмечено в крепостном реестре»111.

Дореволюционное российское законодательство предусматривало такую форму отчуждения недвижимости, как запродажа. Запродажа представляла собой предварительный договор купли-продажи. В качестве «существенных принадлежностей» запродажи рассматривались: 1) соглашение о запродаже; 2) цена отчуждаемой недвижимости; 3) предмет будущей купли-продажи .

Запродажу от договора купли-продажи отличало то, что ее предметом могла выступать не только вещь, принадлежащая продавцу, но и чужая вещь. Точно также, в отличие от купли-продажи недвижимости, допускалась и запродажа несуществующей вещи, т.е. вещи, которая должна возникнуть в будущем. Требования к форме договора запродажи были более мягкими — такая сделка должна была совершаться в письменной форме (запродажная запись), с засвидетельствованием (у нотариуса) или обычным «домашним порядком».

Сложности, связанные с отчуждением недвижимости по договору купли-продажи, привели к формированию концепции, согласно которой купля-продажа рассматривалась не как договор, а как способ перехода (перенесения) прав на недвижимое имущество. Сторонником этой доктрины был выдающийся государственный деятель и юрист К.П. Победоносцев. Он писал: «во всех законодательствах купля-продажа отнесена к договорам. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности»113.

В конечном итоге эта концепция привела к точке зрения, согласно которой купля-продажа признавалась в качестве одностороннего (односторонне обязывающего) договора, в соответствии с которым одно лицо обязывалось уплатить другому лицу определенную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность114.

К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая система регулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту систему можно было охарактеризовать как весьма своеобразную. Так, Л.А. Кассо отмечал, что в вопросах оглашения сделок о недвижимостях российское законодательство «стремилось проводить благотворные начала, тогда еще не везде признанные на Западе»115.

Особенно ощутимыми были различия в регулировании способов приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество. Процедура приобретения права собственности на недвижимость по русскому праву требовала их укрепления. Под укреплением прав подразумевалось «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом»116.

Следует отметить, что в XIX в. практика, как гражданского оборота, так и судебная не рассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих (торговых). «Хотя Устав судопроизводства торгового прямо и не касается вопроса о недвижимых имуществах, тем не менее практикой он решается в том смысле, что сделки с недвижимым имуществом не относятся к сделкам торговым, какова бы ни была цель, которую при этом преследуют стороны» . Из этого же исходила и судебная практика, формируемая решениями Правительствующего сената118.

Принимая во внимание то обстоятельство, что предпринимательские сделки с недвижимостью необходимо рассматривать как составную часть гражданско-правового оборота недвижимого имущества, отметим, что эти сделки обладают определенной спецификой. Эта специфика вызвана как объективными, так и субъективными обстоятельствами их совершения. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Объективно-торговыми являются те сделки, которым закон придает торговый характер даже тогда, когда они совершаются единолично лицами, вообще торговлей не занимающимися. Субъективно-торговыми являются те сделки, которым закон придает торговый характер только тогда, когда они совершаются лицами, занимающимися торговлей, как промыслом»119.

Недвижимым имуществом, на которое необходимо обратить особое внимание являются также морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Очень часто в научной литературе к ним применяется особое понятие — «условная недвижимость» или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона. Данное понятие характерно и для законодательства различных зарубежных стран.

Необходимость отнесения к недвижимому имуществу морских, воздушных судов, судов внутреннего плавания, космических объектов в отечественном праве анализировалась как современными , так и дореволюционными юристами. Так, еще А.С. Звоницкий отмечал особенность морских и речных судов как объектов недвижимости: «В особом положении при закладе находятся речные и морские суда. Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются. юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых»205.

Остановимся более подробно на сущности понятия «условная недвижимость» или недвижимость в силу закона. Как отмечал А.В. Черных, необходим более гибкий подход к определению понятия «недвижимость по закону», что во многом предопределено постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота206. Нельзя не согласиться, что во многом признание по своим физическим свойствам «движимых вещей» недвижимостью имеет лишь одну основную цель — распространить на эти объекты правовой режим, установленный для недвижимого имущества. В данном случае законодатель использует особое правовое средство — юридическую фикцию. Это означает, что факт действительности как бы подводится под определенное понятие, которое прямо противоречит данному факту.

Тем не менее, как было отмечено выше, эти объекты фактически являются движимыми и не отвечают основному требованию, которое предъявляет законодатель к объектам недвижимого имущества. Отсутствует основной признак, присущий для других видов недвижимости, — нет прочной связи с землей. Также возможность нанесения несоразмерного ущерба при перемещении невозможна, так как прямой задачей этих объектов недвижимости является перемещение в пространстве.

Существует мнение, что они отнесены к разряду недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации или особой социальной и экономической значимости этих объектов в гражданском и предпринимательском обороте. Понятие данных транспортных средств (а все выше указанные объекты по своему назначению являются именно транспортными средствами) раскрывается в присущих для каждого вида транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания РФ207 раскрывает понятие «морское судно», в международных конвенциях дается понятие «космический объект». Признание отечественным законодателем указанного имущества в качестве недвижимого объясняется несколькими причинами. Так, некоторые ученые называют в качестве основной причины того, что данный вид имущества причислен к недвижимости, их большую цену и экономическую значимость. Наличие данных факторов требует установление для них специфического правового режима, выраженного в особом порядке регистрации, который предусмотрен для недвижимого имущества. Также, отличительной чертой такого имущества является его индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией объектов (воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов) и прав на них. Тем не менее, несмотря на все вышеизложенное, данные объекты являются движимостями по своей природе, причем движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве.

Также высказывалось мнение, что на указанные объекты распространен правовой режим недвижимого имущества лишь в связи с необходимостью в их государственной регистрации, цель которой должна состоять не только в подтверждении прав на них, а в большей степени в государственном подтверждении их соответствия техническим требованиям, предъявляемым к данным объектам. Выполнение данных требований напрямую связано с безопасным использованием указанных объектов .

Органы, осуществляющие регистрацию названных объектов, не только регистрируют права, но и осуществляют контроль над данным видом имущества. Так, например, регистрация морских судов осуществляется капитанами морских торговых портов, которые также осуществляют выдачу документов, подтверждающих данную регистрацию. Работу по приему, регистрации и проверке входящих документов, подготовке к оформлению свидетельств и других исходящих документов выполняют работники соответствующей службы капитана торгового порта.

Исторически юридическое разделение вещей на движимые и недвижимые возникло в период установления государственной власти и формирования правовых систем.

Сущностными признаками недвижимого имущества являются:

— недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом;

— недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью;

— для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей.

Cогласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Нормативно – правовое регулирование недвижимого имущества осуществляется, Конституцией РФ, Гражданским, Земельным, Лесным, Водным, Воздушным и иными видами кодексов РФ, а также рядом Федеральных законов РФ.

Важнейшим объектом недвижимости, имеющим ряд особенностей правового регулирования является земельный участок.

Нормативно – правовые акты и материалы судебной практики
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Российская газета. 25 декабря 1993 г. N 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301 (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410 (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ // Российская газета», N 233, 28.11.2001 (часть четвертая) от 18.12.2006 N 230-ФЗ // Собрание законодательства РФ», 25.12.2006, N 52 (1 ч.), ст. 5496.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 14.03.2009) // РГ. 2001. 30 окт.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ(принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 23.07.2008) // Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
5. Воздушный кодекс Российской Федерации» от 19.03.1997 N 60-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.02.1997) (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ», 24.03.1997, N 12, ст. 1383.
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.
7. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (принят ГД ФС РФ 31.03.1999) (ред. от 30.12.2008) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2009) // Собрание законодательства РФ», 03.05.1999, N 18, ст. 2207.
8. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 N 24-ФЗ (принят ГД ФС РФ 07.02.2001) (ред. от 28.04.2009) // Собрание законодательства РФ», 12.03.2001, N 11, ст. 1001.
9. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (принят ГД ФС РФ 23.10.2002) (ред. от 05.04.2009) // Собрание законодательства РФ», 18.11.2002, N 46, ст. 4532.
10. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (принят ГД ФС РФ 14.06.2002) (ред. от 03.12.2008) // Собрание законодательства РФ», 29.07.2002, N 30, ст. 3012.
11. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ (принят ГД ФС РФ 12.04.2006) (ред. от 23.07.2008) // Собрание законодательства РФ», 05.06.2006, N 23, ст. 2381.
12. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (принят ГД ФС РФ 08.11.2006) (ред. от 14.03.2009) // Собрание законодательства РФ», 11.12.2006, N 50, ст. 5278.
13. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) (с изм. и доп., вступающими в силу с 26.01.2009) // Собрание законодательства РФ», 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
14. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 .
15. Федеральный закон РФ от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ «О связи // СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 76.
16. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1(ред. от 30.12.2008) «О недрах» //Собрание законодательства РФ», 06.03.1995, N 10, ст. 823.
17. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 о государственной регистрации договоров аренды и сделок с ним//Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
Специальная литература
1. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало ХХ века и современность//Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. 1996. N 6.
2. Беляев И.Д. История русского законодательства. СПб.: Лань, 1999.
3. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., 1999.
4. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. Ростов н/Д., 1995.
5. Гаджиев Г.А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации: (Опыт сравнительного исследования). М.: Манускрипт, 2007.
6. Гражданское право: Учебник: В 2 т./Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. М.: БЕК, 2002. Т. 1.
7. Законодательство Петра I. М.: Юрид. лит., 1997.
8. Кассо Л.А. Источники русского гражданского права (Вступительная лекция, читанная в Московском университете 17-го января 1900 года). М., 1900.
9. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906
10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный)/Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005.
11. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство и практика. М., 1996.
12. Маковский А.Л. Code Civil Франции и кодификация гражданского права в России: Связи в прошлом, проблемы влияния и совершенствования//Вестник ВАС РФ. 2005. N 2.
13. Новицкая Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века. М.: Зерцало, 2005.
14. Общая теория государства и права: Академический курс: В 2 т./Под ред. М.Н. Марченко. М.: Зерцало, 1998. Т. 2.
15. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999
16. Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб., 2004.
17. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). — «Волтерс Клувер», 2006 г.
18. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004.
19. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права//Ученые-юристы МГУ о современном праве/Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005.
20. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995 (по изд. 1907 г.).
Земельное право – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу использования и охраны земель как природного объекта и как объекта недвижимого имущества. Земельное право – самостоятельная отрасль российского права.

Земельное право – отрасль российского права, представляет собой систему норм права, регулирующих на основе многообразия форм собственности на землю и равной правовой защиты всех объектов отношений по использованию и охране земель.

Земельное право как наука – это система научных знаний о земельном праве как отрасли права, его предмете, методе, принципах правового регулирования земельных отношений, истории развития, его основных институтах, сравнительно-правовой анализ его и родственных отраслей зарубежных стран.

Земельное право как учебная дисциплина – это система знаний о земельном праве, обязательном к изучению в соответствующих учебных заведениях.

Системы земельного права как отрасли права, как науки и учебной дисциплины совпадают не полностью. Земельное право как отрасль права имеет двучленное деление: Общая и Особенная части. Земельное право как наука и учебная дисциплина имеет трехчленное деление: Общая, Особенная и Специальная части.

В общей части земельного права как отрасли права содержатся нормы права, имеющие значение для всех ее институтов. К общей части относятся такие институты, как право собственности и иные права на землю, государственное регулирование использования и охраны земель, экономико-правовой механизм использования и охраны земель, юридическая ответственность за нарушения земельного законодательства.

В Особенной части содержатся нормы, посвященные ее отдельным институтам и категориям земель. К Особенной части относится правовой режим использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов; промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, обороны; особо охраняемых территорий; лесного фонда; водного фонда; запаса.

В систему земельного права как науки, учебной дисциплины, помимо указанных институтов земельного права, входят также предмет, методы, принципы и источники земельного права, развитие земельного законодательства, сравнительно-правовой анализ отечественного и зарубежного земельного права. Система права как учебной дисциплины определяется учебными программами.

Таким образом, под земельным правом понимается отрасль российского права, которая представляет собой систему норм права, регулирующих отношения по поводу использования и охраны земель как природного объекта и как объекта недвижимого имущества.

Под земельным правом как наукой понимается система научных знаний о земельном праве как отрасли права, его предмете, методе, принципах правового регулирования земельных отношений, истории развития, его правовых институтах, сравнительно-правовой анализ отечественного земельного права и родственного права зарубежных стран.

Под земельным правом как учебной дисциплиной понимается система знаний о земельном праве, обязательном к изучению в соответствующих учебных заведениях.

Предметом земельного права как отрасли российского права являются общественные отношения по поводу земли как основы жизни и деятельности на соответствующей территории (земельные отношения).

Специфика этих отношений как самостоятельного предмета правового регулирования обусловливается их объектом – землей. Земля является природным объектом, природным ресурсом, основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве и базисом для иной деятельности. Земля как природный объект находится в органической связи с иными природными объектами: недрами, водами, лесами, животным и растительным миром. Это обусловливает связь земельных правоотношений с иными правоотношениями по поводу пользования и охраны иных природных объектов и ресурсов в целом и каждого в отдельности, чем, в свою очередь, определяется наличие такой связи земельного права с другими природоресурсными отраслями законодательства.

Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

Земля как природный объект и природный ресурс может выступать в качестве объекта земельных отношений в целом. Выделение земли как природного объекта связано с отношениями по охране земель и контролю за соблюдением требований по охране и рациональному использованию земли. Земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное понятие земельного участка следует считать основным для включения земельного участка в земельно-правовые отношения.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Особенности земли порождают специфику как земельных правоотношений, так и предмета земельного права.

Таким образом, предметом земельного права являются общественные отношения по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяются законодательство о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране и использовании других природных ресурсов, об охране окружающей среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых природных территориях и иные специальные федеральные законы.

К земельным отношениям нормы указанных отраслей применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды.

Под методом правового регулирования понимается способ воздействия правовых норм на участников общественных отношений. Правовое регулирование, в сущности, заключается в официальном издании правовых норм (нормативных актов), устанавливающих правила поведения субъектов правоотношений.

Выделяют следующие методы правового регулирования:

1) императивный метод (метод власти-подчинения) – это способ регулирования общественных отношений, заключающийся в установлении для субъектов правоотношений обязанностей, вариантов должного поведения и соответствующих запретов. Для императивного регулирования характерны запреты, предписания и отношения власти и подчинения;

2) диспозитивный метод – это способ регулирования общественных отношений, заключающийся в предоставлении участникам общественных отношений свободы выбора своих действий. Для дис-позитивного регулирования характерны согласования и рекомендации.

Метод земельного права – это способ регулирования общественных отношений по использованию и охране земель в РФ как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Земельное право не имеет собственного, лишь ему присущего метода правового регулирования. При регулировании земельных отношений применяется как императивный, так и диспозитивный методы регулирования.

Преимущественное значение имеет императивный метод, что объясняется спецификой земельных отношений, необходимостью регулирования использования и охраны земель, а также социальной значимостью регулируемых отношений. Императивность правовых норм земельного права заключается, например, в установлении обязанности для собственников земельных участков сообщать сведения об изменениях в составе имеющихся у них земель в соответствующие органы (в целях ведения земельного кадастра). Императивный метод также применяется при осуществлении государственного земельного контроля за использованием и охраной земель.

Следует отметить широкое применение диспозитив-ного регулирования земельных отношений. Так, собственнику земельного участка предоставляется право осуществлять свои правомочия в отношении участка как объекта права собственности. В определенных пределах участники земельных отношений вправе самостоятельно регулировать взаимоотношения друг с другом. Так, при установлении частного сервитута применяются диспозитивный метод регулирования, участники земельных отношений могут установить свои права и обязанности своим соглашением об ограниченном использовании участка (сервитуте).

Широкое применение получает также применение экономического стимулирования участников земельных отношений рационально использовать земельные участки. Стимулирование осуществляется в основном путем дифференцированного подхода при определении размера платы за землю, установлении ставок земельного налога, размера арендной платы за участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлении коэффициентов и т. д.

Таким образом, под методом земельного права понимается способ регулирования отношений по использованию и охране земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование земельных отношений осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей части природы, используемом в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности, и одновременно как о недвижимости, об объекте права собственности и иных прав на землю.

2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимости, согласно которому собственники земельных участков осуществляют свои правомочия свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

3. Приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни или предотвратить негативное воздействие на здоровье человека.

4. Участие граждан, общественных организаций и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому они вправе принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель, а органы государственной власти, местного самоуправления, субъекты хозяйственной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия.

5. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков.

6. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий РФ, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель с/х назначения, земель, занятых защитными лесами, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается.

7. Платность использования земли, согласно которому использование земли осуществляется за плату, если иное не установлено законом.

8. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями закона.

9. Разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, согласно которому правовые основы разграничения устанавливаются федеральными законами.

10. Дифференцированный подход к установлению правового режима земель, согласно которому при определении их режима должны учитываться природные, социальные и другие факторы.

11. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование земельных отношений осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий граждан на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащими им участками.

12. Разграничения действия норм гражданского законодательства и земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

13. Государственное регулирование приватизации земли.

Под источниками земельного права понимается особая форма выражения правил поведения, делающая их обязательными. Источники земельного права – это юридические формы, действующие с разной эффективностью и выражающие признаки правоотношений.

Видами источников права могут являться следующие:

1) Конституция РФ;

2) правовой обычай;

3) нормативный акт;

4) руководящие решения пленумов Верховного Суда РФ, Президиума Высшего Арбитражного Суда рФ, Конституционного Суда РФ, которые учитываются нижестоящими судами;

5) религиозныетексты;

6) идеи и доктрины;

7) общие принципы;

8) договоры.

Наиболее характерным для России способом правового регулирования всегда являлся нормативный акт, что обусловливалось масштабами, централизацией и многонациональностью государства, желанием обеспечить единообразие правоприменения. Под нормой права понимается общее (не персонифицированное) правило поведения, обязательное для исполнения гражданами и должностными лицами, установленное уполномоченным на это органом. Норма права – не констатация факта, не рекомендация, не пожелание, не призыв, а повеление, имеющее категорический характер, предписание, за которым стоит авторитет закона, государства. Нормативный акт не должен исчерпываться исполнением, действует непрерывно и, как правило, рассчитан на неопределенное количество случаев. Нормативные акты составляют иерархическую систему или пирамиду соподчиненных звеньев, где их юридическая сила зависит от места и компетенции органа, принимающего акт. Среди нормативных актов различаются законы и подчиняющиеся им подзаконные акты. К последним относятся как акты государственных органов, так и акты органов местного самоуправления.

Руководящие решения высших судов обязательны для нижестоящих судов. Постановления Конституционного Суда РФ являются обязательными и окончательными для исполнения. Решения пленумов Верховного Суда РФ, Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ обязательно учитываются при принятии решения по делу нижестоящими судами общей юрисдикции и арбитражными судами.

Идеи и доктрины, т. е. мнения ведущих ученых-юристов, принимают в ряде государств участие в формировании права, получая отражение в законодательстве. В романо-германской правовой семье основные положения права были сформулированы в университетских стенах. Основанное на принципах ислама мусульманское право во многом зависит от заключений древних и современных толкователей религиозных текстов Корана – священной книги, собравшей поучения, речи и заповеди Аллаха, и Сунны – сборника жизнеописания пророка Мухаммеда, от мнений видных юристов. С учетом распространения мусульманской религии в ряде субъектов Российской Федерации эту сторону не следует игнорировать, тем более в области справедливой организации землепользования.

Общие принципы права – это основополагающие начала, которые могут применяться и непосредственно в случаях пробелов в законодательстве, а также являются отправными при формировании правовых норм.

Договоры – это соглашения между участниками земельных отношений, которые могут устанавливать права и обязанности, правила поведения, обязательные для исполнения субъектами земельных правоотношений.

Большое значение среди источников земельного права имеют нормативные акты высшей юридической силы – законы. Земельное законодательство представляет собой систему нормативных актов РФ, субъектов РФ, регулирующих земельные отношения. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса РФ, иных федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Основные нормы земельного права содержатся в Земельном кодексе РФ, который основывается на нормах Конституции РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить ЗК РФ, федеральным законам. Правительство РФ принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов субъектов РФ органы исполнительной власти субъектов РФ в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

На основании и во исполнение ЗК РФ, федеральных законов, иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

Конституцией РФ устанавливается взаимоотношение нормативных актов. По предметам совместного ведения РФ и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным субъектом РФ, действует федеральный закон. Конституцией РФ и ЗК рФ установлено, какие вопросы должны быть урегулированы федеральными законами. В соответствии со ст. 36 Конституции РФ условия пользования землей определяются на основе федерального закона. Согласно ЗК РФ значительное число вопросов подлежит регулированию только федеральными законами.

Регулирование земельных отношений соприкасается с регулированием использования природных ресурсов, строений, сооружений и иной недвижимости. ЗК РФ определяет условия взаимодействия его норм и норм иных правовых актов. К отношениям по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды, охране особо охраняемых природных территорий и объектов, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов применяется специальное законодательство. К земельным отношениям нормы иных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Имущественные отношения с земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Вещь может быть движимостью, а также недвижимостью. Ее так подразделяют в гражданском праве, но причиной такого разграничения является не связь имущества с землей либо каким-то другим подобным признаком. У недвижимого имущества чаще всего высокая цена, поэтому оно значимо для какого-то конкретного человека, общества и целого государства. Получается что, владение, распоряжение и пользование такими вещами, государства всегда держит под особым контролем. РФ установила для предупреждения нелегальных сделок с недвижимостью особый правовой режим. В этом и состоит смысл выделения такой категории вещей. Вот оно логическое объяснение тому, в этой категории причислены воздушный и морские средства передвижения, а также космические корабли и многое другое.

В ГК РФ рассмотрены различные варианты вещей относящихся к категории недвижимого имущества, все они обладают отличительными признаками:
- к категории недвижимого имущества может относится все то, что прочно связано с землей;
- перемещение такого рода объектов не представляет быть возможным без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.
Если происходит отделение таких объектов от земли, то происходит потеря их предусмотренного назначения, следствием такого действия становится уменьшение их стоимости. Например, во время того, когда сносят жилой дом, продается уже не совсем сам дом, а строительный материал этого дома. Это подтверждает мысль о том, что перемещение такого рода объектов не представляет быть возможным без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Замечание 1
Для воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов предусмотрена госрегистрация, а также их относят к категории недвижимого имущества.

Деньги, ценные бумаги и другие вещи, которые не относят к недвижимости, являются движимым имуществом.

Определение 1
Правом собственности на движимое имущество является комплекс правовых норм регламентирующих особенность владения, пользования, распоряжения имуществом подлежащем к категории движимости.

Сделка с движимым имуществом чаще всего происходит без особого контроля. Присутствует также небольшое количество отличительных особенностей владения и пользования движимым имуществом. Установлены категории движимого имущества, что позволяет выделить и установить особый правовой режим для недвижимости.

Такие вещи имеют специфический характерно разделение на индивидуально-определенные вещи и вещи родового характера. Последние имеют признаки, которые называются родовыми (число, вес, мера), из аналогичных (зерно, мука, ситец, деньги и прочее) их не выделяю.

Замечание 2
Вещи, названные индивидуально-определенными, имеют отличия от остальных в виде конкретности, особенности, индивидуальности, присущей только им характеристики (антиквариат, машина имеющая конкретный индивидуальный номер, это может быть и зерно, но находящееся на конкретном складе и опечатанное).

Разным категориям имущества присущи разного рода условия перехода права собственности в то время, когда объект передается из одних рук в другие.

Пример 1
Например, если одно лицо одалживает у другого конкретное количество сахара при условии возврата (вещь, определена родовым признаком), то право собственности переходит к тому, кто в данный момент им обладает, т. е. к фактическому обладателю и он должен будет вернуть такое же количество такого же сахара. Если бы владельцем оставался предыдущий хозяин, то нужно было бы вернуть тот же конкретный сахар, соответственно занявшее его лицо не смогло бы распоряжаться им как ему захочется, из-за этого был бы потерян смысл сделки.

Если происходит передача во временное пользование индивидуально-определенных вещей, то право собственности остается у первоначального собственника и в случаях порчи либо утраты собственник может получить лишь компенсацию, Что касается родовых вещей, в этой же ситуации есть возможность их замены такими же вещами. Предмет одних договоров – это только вещи, имеющие родовые признаки (заняв сумму денег, возвращают не те же купюры, а ту же сумму), а предмет вторых – это индивидуально-определенные вещи (аренда не может распространяться на колбасу).

Только движимое имущество можно приобрести при помощи таких способов, как находка и клад. Оборот ценных бумаг и денег ограничен особыми правилами.

Правовой режим валютных ценностей обладает своеобразными отличиями. Валютные ценности, драгоценные металлы, природные драгоценные камни, в том числе жемчуг, за исключением ювелирных, бытовых изделий из этих камней и лома таких изделий имеют более сложную оборотоспособность.

Законодательство для избежания злоупотребления с недвижимостью определило осложненную оборотоспособность этой группы собственности.

Ограничение, возникновение, переход и прекращение прав собственности на недвижимость подлежит регистрации в едином государственном реестре органами государственной регистрации.

Основываясь на ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней – это юридический акт, который подтверждает признание и подтверждение государством совершенной сделки с имуществом. Только в тех случаях, когда право собственности зарегистрировано в государственном реестре, можно доказать это право. Следовательно, именно после госрегистрации договор можно считать действительным, оспорить зарегистрированное право на недвижимость можно лишь в судебном порядке.

Государственную регистрацию прав в отношении недвижимости можно произвести на всей территории России в ЕГРН и ее осуществление возможно по месту регистрации недвижимого имущества.
- Минуя нотариальную регистрацию договора, обе стороны лично подают заявление о регистрации сделки.
- Лицо, которому переходит право на недвижимый объект, может самостоятельно зарегистрировать сделку, но для этого ему необходимо иметь на руках договор зарегистрированный нотариально.
Сделка в отношении недвижимости может считаться заключенной, переход права свершившимся после внесения записей в ЕГРН, совершения надписей на правоустанавливающих документах, выдачи удостоверения о госрегистрации прав. Для осуществления такой процедуры проводится: приемка документов, затем осуществляется их правовая экспертиза, проверка законности сделки, установка отсутствия противоречий между заявленными правами на имущество и уже зарегистрированными.

Те сведения, которые содержатся в ЕГРН, являются доступными любому заинтересованному лицу для получения необходимой информации об объекте недвижимости перед покупкой.

Замечание 3
Появление этого реестра заключается в том, что обладая такой информацией покупатель становится более защищенным в своих правах и сможет узнать о скрытых продавцом сведениях (например, право собственности может принадлежать третьим лицам, имущество может быть в залоге, отдано в аренду, кто-то имеет право проживания в квартире). Теперь покупатель может избежать положений, обремененных такими проблемами.

Государством установлен особый правовой режим в отношении основных видов недвижимого имущества (земли и других природных ресурсов), ведь их значимость для РФ очень велика.

Его сутью является то, что земля, недра, воды и другие являются основой для жизнедеятельности общества. Эти ресурсы являются исчерпаемыми, бездумное использование может привести к полному исчезновению их источников. И чаще всего собственников не интересует экологическая обстановка, а получение прибыли здесь и сейчас.

Государством эта ситуация осознается и именно поэтому им вводятся жесткие рамки для свободы в сфере применения земли и природных ресурсов и рассматривает вероятность коммерческого обладания землей с точки зрения рационального ее использования. То что считается рациональным государство определяет самостоятельно.

Нормы, которые регулируют режим эксплуатации различных природных ресурсов, уникальны, поэтому образуют отдельные отрасли (земельна отрасль, природоресурсная отрасль, экологическая отрасль). Экологическая отрасль держит под контролем момент касающийся использования ресурсов природы.

Определение 2
Предмет регулирования земельного права – это отношения, возникающие в отношении земли, которая находится в экологической связи с окружающей природной средой, т. е. не изъятой из природы.

Некоторое количество земли в кузове самосвала не является имуществом и не подходит под описанное ранее. Правовой режим для такого объекта определяется общими нормами о праве собственности.

Исходя из законодательства РФ, право собственности на землю может иметь как само государство либо муниципальный орган, так и юридические либо физические лица. Те участки земли, которые не принадлежат ни муниципальным образованиям, ни физическим лицам, ни гражданам государства признаются собственностью РФ (ГК РФ презумпция нахождения земли в собственности государства), что позволяет исключить наличие земли, не принадлежащей никому, следовательно, третьи лица не могут использовать ее для каких-либо собственных нужд.
65946. Научная статья Цена: функции; факторы, влияющие на ее величину 48.5 KB Цена — экономическое понятие. Цена – результат оценки. Цена есть денежная оценка. В основе оценки могут лежать как объективные, так и субъективные критерии. Цена – денежная характеристика блага. 65949. Научная статья Ресурсы: структура; проблема выбора и замещения. Кривая производственных возможностей 45.5 KB Без наличия всех трех видов ресурсов процесс производства невозможен. Тот факт что отдельная вещь встречается редко или малодоступна для экономиста не определяется как ограниченность ресурсов. Последнее характеризует ситуацию когда ресурсов не хватает для того чтобы полностью удовлетворить потребности каждого человека. 65953. Научная статья Возникновение рыночной экономики и ее инфраструктуры. Функции рынка. Позитивные и негативные стороны 42 KB Рынок это система экономических отношений в сфере обмена товаров и услуг между продавцами производителями и покупателями потребителями опосредуемых через спрос и предложение. Рынок выполняет многообразные функции в которых раскрываются его сущность и роль в экономической системе… 65954. Научная статья ПРОБЛЕМА НАЦИОНАЛЬНОЙ ИДЕНТИЧНОСТИ В УСЛОВИЯХ ГЛОБАЛИЗАЦИИ: СОЦИАЛЬНО-ФИЛОСОФСКИЙ АСПЕКТ 38.5 KB При всем многообразии национального и мирового кризиса главный кризис который переживает сегодня Россия это кризис национальной идентичности т. Довольно туманная деятельность государства в сфере миграции и в целом национальной политике содействовала тому что национальный вопрос…
Владение – общественное отношение, при котором определенное лицо считает ту или иную вещь в составе своего хозяйства, то есть считает ее своей. Владение представляет собой реальное господство лица над вещью.

Понятие владения состоит из 2 элементов:
- Объективный – представляет собой фактическое обладание вещью;
- Субъективный – наличие желания иметь вещь у себя.
Виды владения:

I. Исходя из законности владения:
- Законное владение – вещью владеет ее собственник;
- Незаконное владение – вещью владеет лицо, не имеющее на это права;а) Добросовестное владение – владелец не знает, что вещь принадлежит не ему;б) Недобросовестное владение – владелец знает, что вещь принадлежит не ему.
II. Также различают следующие виды владения:
- Цивильное владение – владение в соответствии с цивильным правом;
- Преторское владение – владение, признанное претором и защищаемое на основе интердикта (специальное правовое средство для защиты вещных прав).
Понятие недвижимого имущества
- Приобретение и установление вещных правВещные права приобретаются по основаниям, предусмотренным ГК в соответствии с правилами приобретения об отдельных видах вещных прав. При этом вещные права на недвижимые вещи подлежат обязательной государственной регистрации и возникают соответственно с момента такой регистрации.
- Осуществление вещных прав – осуществление обладателем правомочий определенных действий в отношении конкретной вещи (см. выше – владение, польз и распор).
[reklama]

Категория вещных прав включает в себя:

I. Право собственности – комплексный институт права, представляющий собой совокупность правовых норм (основная часть которых имеет гражданско-правовую природу), регулирующих общественные отношения по поводу закрепления, регулирования и защиты принадлежности вещей конкретным лицам.

В зависимости от субъектов право собственности подразделяется на:
- Право частной собственности:а) Право собственности граждан;б) Право собственности юридических лиц;
- Право публичной собственности:в) Право государственной собственности;г) Право муниципальной собственности
II. Ограниченные вещные права – права на чужие вещи, то есть вещные права лиц, не являющихся собственниками.
- Права по использования чужих земельных участков, например, сервитуты, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного бессрочного пользования земельным участком;
- Права по использования чужих жилых помещений;
- Обеспечительные права, например залог и удержание. Но вещная природа залога оспаривается в современной литературе;
- Права на хозяйствование с имуществом собственника, например, хозяйственно ведение и оперативное управление.
Право собственности в объективном смысле – комплексный институт права, представляющий собой совокупность правовых норм (основная часть которых имеет гражданско-правовую природу), регулирующих общественные отношения по поводу закрепления, регулирования и защиты принадлежности вещей конкретным лицам.

То есть в данном случае речь идет об юридическом институте. Причем данный институт охватывает не только нормы гражданского права, но и нормы других отраслей регулирующих отношения, возникающие по поводу закрепления, регулирования и защиты принадлежности вещей конкретным лицам.

Первоначальные способы приобретения права собственности – основания приобретения, не зависящие от предшествующего собственника (включая те случаи, когда собственника раньше и не имелось)

Выделяют следующие виды первоначальных способов приобретения права собственности:
- Создание (изготовление) новой вещи. Такая вещь может создаваться для себя или по договору для другого лица. При этом необходимо четко выделять момент, когда вещь признается созданной;
- Переработка, сбор или добыча общедоступных вещей. В случае переработки право собственности на новую вещь приобретается собственником материалов, из которых она была изготовлена. Право собственности на собранные или добытые продукцию, плоды и доходы как правило возникает у лица, использующего данное имущество на законном основании;
- Самовольная постройка (при определенных условиях). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом с соблюдением некоторых условий, в частности такая постройка должна соответствовать определенным параметрам и требованиям, сохранение постройки не должно нарушать прав других лиц и др.;
- Приобретение права собственности на бесхозяйное вещи. Бесхозяйные вещи – это собирательное понятие, которое охватывает брошенные собственником вещи, находки, клады, безнадзорные животные. Бесхозяйные движимости становятся объектами собственности новых собственников в силу правил приобретательской давности, а бесхозяйные недвижимости должны быть приняты на учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
Способы прекращения права собственности против воли собственника (в принудительном порядке)
- На возмездных основаниях:а) Прекращение права на имущество, которое не может принадлежать данному лицу – речь здесь идет о видах имущества, которые по прямому указанию закона либо изъяты из оборота, то есть могут находиться только в государственной собственности, либо ограничены в обороте, то есть подлежат приобретению только по разрешению государственных органов. При этом такое имущество должно находиться у собственника на законных основаниях. В случае, если такое имущество появилось у лица незаконно, то о праве собственности не может быть и речи;б) Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей и животных – в случае выкупа культурных ценностей обязательным условием должно являться то, что собственник бесхозяйно содержит такие ценности. В случае с животными то выкуп возможен только в том случае, когда собственник обращается с животными п противоречии с законодательством и принятыми в обществе нормами гуманного обращения с животными;в) Реквизиция – принудительное изъятие у собственника имущества по решению государственных органов в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер;г) Национализация -отличается от реквизиции тем, что осуществляется не только в чрезвычайны ситуациях и касается прежде всего определенных сфер экономикии др.
- На безвозмездных основанияха) Обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам;б) Конфискация – изъятие имущества у собственника в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.
Похожие записи:

РубрикаСоциальное обеспечение

Правовой режим недвижимого имущества шпора

Шпаргалка: Правовой режим недвижимых вещей

Особенности правового режима недвижимого имущества.

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

Информация об изменениях:

Правовой режим недвижимого имущества

Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним

Понятие недвижимого имущества

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ