Вид деятельности сдача в наем недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вид деятельности сдача в наем недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Сдавать недвижимость внаем предприниматель имеет право:

• как ее собственник;
• по договору или за вознаграждение (посреднические услуги);
• в субаренду.

Сдаче в аренду подлежит любая недвижимость:

• квартиры;
• комнаты;
• нежилые помещения (складские, производственные, торговые и др.);
• офисы или рабочие места;
• многоквартирные дома;
• гаражи и др.

Новый подход к ведению бизнеса аренды и субаренды – сдача внаем не офисов полностью, а отдельных рабочих мест. Можно снять:

• полностью оборудованное рабочее пространство на длительный срок;
• офисное помещение (учебную комнату, помещение для переговоров, кабинет, класс и т.п.) на короткое время для решения определенной задачи.

Сдавая недвижимость в аренду, бизнесмен может взять на себя и управление этим процессом, то есть своевременное взимание арендной платы и контроль над коммунальными платежами съемщика.

Правовая составляющая оформления договора аренды не входит в этот вид бизнеса. Также к управлению арендой не относится организация коммунальной деятельности – уборки, охраны, вывоза мусора, обслуживания лифтов и пр.

ОКВЭД для сдачи в аренду помещений (квартир и офисов)

Для осуществления своей деятельности вы должны выбрать коды ОКВЭД. Их может быть несколько, но основной только один! В классификаторе ОКВЭД есть коды, при которых ваша деятельность будет обязана иметь статус лицензированной и вы должны будете получить соответствующую лицензию. Поэтому, при регистрации своего общества выбирая основной вид деятельности, не забудьте просмотреть список лицензируемых видов деятельности.

Также читайте на сайте: Классификатор ОКВЭД

Регистрация ООО

Регистрация ИП

Ведение бухгалтерского учета

Справочник

Все услуги компании БУХпрофи Наши цены

ОКВЭД: аренда оборудования

Сдача в аренду транспортных средств: ОКВЭД

Сдача в аренду спецтехники: ОКВЭД

Оказание юридических услуг: ОКВЭД

ОКВЭД: страхование

Российские предприниматели получают неплохую прибыль от сдачи имущества в аренду. В частности, в стране хорошо развит рынок коммерческой недвижимости, транспортных средств и оборудования. Если предприниматель только планирует заняться этим видом бизнеса, при заполнении документов на регистрацию в ИФНС он должен правильно указать код ОКВЭД сдачи в аренду имущества. Этот реквизит влияет на многие аспекты хозяйственной деятельности, в частности, на выбор системы налогообложения.

Шифр ОКВЭД сдачи в аренду недвижимого имущества подбирается таким образом:

• перейти в раздел «L» классификатора «Деятельность по операциям с недвижимостью»;

• перейти в класс 68, а затем в подкласс 68.2 «Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом», именно здесь собраны нужные кодировки.

Группировка 68.20 включает аренду и управление:

• жилой недвижимостью – код 68.20.1;

• нежилой недвижимостью – 68.20.2.

Код 68.20 можно указывать в регистрационных документах, если организация будет сдавать в аренду:

• многоквартирные здания и другие жилые дома;

• квартиры;

• нежилые здания и помещения;

• земельные участки.

Сдавать в аренду можно собственное или арендованное недвижимое имущество.

В классификаторе ОКВЭД-2 для сдачи в аренду автотранспорта предусмотрены отдельные кодировки. Их подбирают в том же разделе «N»:

• в группе 77.1 собраны кодировки, которые подойдут предпринимателям, деятельность которых связана с арендой и лизингом автотранспорта.

Группировка 77.1 включает аренду:

• 77.11 – легковых автомобилей;

• 77.12 – грузового автотранспорта.

В данную группировку не входит аренда грузовиков и легковых автомобилей с водителем (см. коды 49.32, 49.39, 49.41).

У гражданина несколько квартир в собственности, которые он сдает в аренду. Нужно-ли ему регистрироваться в качестве предпринимателя?

Исходя из судебной практики — нет. Однако в этой ситуации гражданину выгоднее стать предпринимателем. Ведь если он сдает имущество в аренду как физическое лицо, то платит НДФЛ в размере 13% (см. подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Если же он зарегистрируется в качестве предпринимателя и выберет упрощенную систему с объектом налогообложения доходы, то будет платить налог в размере от 2 до 6% с полученного дохода (см. п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

А как быть с нежилыми помещениями, которые гражданин также вправе сдавать в аренду?

Многое зависит от того, как такая недвижимость в собственности гражданина. Так, если человек специально купил офисные помещения и сдает их в аренду, то нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В противном случае налоговые инспекторы доначислят предпринимательские налоги, пени и штрафы, а судьи признают это решение законным и обоснованным (апелляционные определения Ульяновского областного суда от 29.04.2014 № 33-1278/2014 и Архангельского областного суда от 22.07.2013 № 33-3671).

Имеет ли значение, сколько объектов нежилых помещений сдается в аренду?

Нет. Даже если человек сдает только один склад в аренду, ему нужно пройти регистрацию и стать предпринимателем (апелляционные определения Архангельского областного суда от 29.08.2013 № 33-4388 и Волгоградского областного суда от 30.10.2013 № 33-11798/2013).

Если гражданин специально не покупал нежилое помещение, а получил его иным образом? Как быть в этом случае?

Нежилое помещение может быть получено гражданином в качестве оплаты действительной стоимости доли в уставном капитале при выходе из ООО. И в этом случае физическому лицу не нужно становиться бизнесменом. Об этом говорится в Апелляционном определении Ульяновского областного суда от 08.07.2014 № 33-2245/2014.

---

Если налоговики расценят сдачу имущества в аренду как предпринимательство, то составят протокол об административном нарушении (подп. 8 п. 2 ст. 28.3 КоАП РФ). Решение о взыскании штрафа по протоколу будет принимать суд (п. 1 ст. 23.1 КоАП РФ). Не исключается и уголовное преследование за незаконное предпринимательство, если извлеченный доход гражданина за весь период аренды недвижимости составит не менее 1,5 млн. руб. (ст. 171 УК РФ).

Арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ в бюджет в размере 13% от полученных доходов (подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Если арендаторами являются юридические лица или предприниматели, то НДФЛ удерживают и перечисляют в бюджет они, также по ставке 13% (письмо Минфина России от 27.08.2015 № 03-04-05/49369).

Если суд признал деятельность гражданина предпринимательской, ему нужно будет доплатить все предпринимательские налоги за весь период ведения своей деятельности по сдаче имущества. Ситуация усложняется тем, что задним числом вы не сможете выбрать спецрежим налогообложения и заплатить налоги придется по общей системе налогообложения. Таким образом гражданин, ставший предпринимателем, обязан будет рассчитать, уплатить и отчитаться в ИФНС за НДФЛ и НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Но на этом проблемы не заканчиваются…

• О нас
• Наши услуги
• Наши цены
• Оплата услуг
• Сервисы Росреестра
• Справочник организаций
• Полезная информация
• Правовая информация
• Вопросы и ответы
• Наши партнеры

ОКВЭД: сдача в аренду

Классификация объекта учета аренды для целей бухгалтерского учета относится к сфере профессионального суждения бухгалтера. Стандарт «Аренда» для начала предлагает бухгалтеру определить, к какому типу арендных отношений относится заключенный учреждением договор аренды. Предусмотрена следующая классификация объектов учета аренды:

• Объекты учета операционной аренды.
• Объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.

Сдаваемое в аренду помещение отнесем к операционной аренде, если:

• срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Например, сдаете в аренду здание на три года, а после окончания договора аренды срок его полезного использования — 25 лет;
• на дату подписания договора аренды общая сумма арендной платы ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды. Например, по договору аренды тира общая сумма платежей за три года составит 360 000 ₽, а справедливая, т.е. рыночная стоимость этого здания — 20 млн ₽.

Перечисленные признаки по отдельности или вместе являются основанием для классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды.

Продолжим пример.

Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.

Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:

1. Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа):
   Дебет 2 401 40 121 Кредит 2 401 10 121
2. Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду:
   Дебет 2 401 10 121 Кредит 2 303 04 730
3. Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу:
   Дебет 2 401 20 223 Кредит 2 302 23 730
4. Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам):
   Дебет 2 205 35 560 Кредит 2 401 10 135
5. Получены денежные средства за аренду тира:
   Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 21 660
6. Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов:
   Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 35 660

• Дайджест изменений за апрель. Новое по НДС и НДФЛ
• КОСГУ и КВР в 2021 году для бюджетных учреждений
• Главные новости марта для бухгалтера бюджетной сферы

• Как развивается современный бухучет и чего ждать от 2021 года
• Бюджетный учет: курсы повышения квалификации для бухгалтеров
• 5 главных изменений за февраль. Обзор для бухгалтера бюджетной сферы

Здесь все проще. Поскольку декларацию подавать не нужно, то и волноваться раньше времени не стоит. Даже если и есть какие-то основания рассматривать сдачу проданного имущества как предпринимательство, то шансы на то, что вас найдут и предъявят претензии, невелики.

***

Как видим, некоторые выводы из судебной практики сделать можно. Чтобы минимизировать риски, ваша активность в отношениях с арендаторами должна быть минимальна: заключили долгосрочный договор и забыли. Чем меньше действий в этой сфере вы совершаете, тем меньше подозрений, что вы предприниматель. История приобретения имущества должна свидетельствовать об отсутствии умысла на предпринимательскую деятельность — покупка для себя либо получение по наследству или в дар. Ну и конечно, количество объектов должно быть небольшим: один-два, не более.

При выборе кодов важно руководствоваться последними изменениями, так как в предыдущей и действующей редакции данные могут не совпадать. Если этого не учитывать, инспектор налоговой службы может не принять заявление. А если деятельность по неправильным кодам уже ведется, в случае очередной налоговой проверки могут возникнуть сложности. Поэтому лучше решить данный вопрос заранее, проверив реальные сведения на соответствие указанным кодам.

Таблица кодов ОКВЭД «Аренда недвижимого имущества»

Согласно подпункту 1.4 пункта 1 приложения 2 к Положению о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, (далее – Положение), утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездно пользования имуществом», понижающий коэффициент 0,4 применяется за площади, арендуемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями при осуществлении видов деятельности, предусмотренных этим подпунктом.

В соответствии с частью второй подпункта 1.4 понижающий коэффициент 0,4 применяется в отношении всех площадей, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в период фактического осуществления соответствующей деятельности, при условии, что эти юридические лица и индивидуальные предприниматели не занимаются иными видами деятельности.

В части третьей подпункта 1.4 определено, что если юридические лица и индивидуальные предприниматели наряду с деятельностью, предусмотренной в подпунктах 1.4.1-1.4.3, занимаются и другими видами деятельности, понижающий коэффициент 0,4 применяется в отношении площадей, используемых непосредственно для осуществления соответствующего вида деятельности.

Таким образом, понижающий коэффициент 0,4 применяется за все сдаваемые в аренду площади, используемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для оказания услуг в соответствии с подпунктом 1.4.1, включая площади (помещения), наличие которых является обязательным для оказания данного вида деятельности.

При сдаче в аренду мест общего пользования, используемых одновременно для видов деятельности, как в соответствии с подпунктом 1.4.1, так и иных, понижающий коэффициент 0,4 не применяется.

При сдаче в аренду площадей для размещения офиса понижающий коэффициент 0,4 в соответствии с подпунктом 1.4.1 применяется в случае, если деятельность данного офиса осуществляется исключительно по видам деятельности, указанным в подпункте 1.4.1. В иных случаях указанный коэффициент не применяется.

Посредством ОКВЭД кодируется вид деятельности, конкретного субъекта хозяйствования. Применяемая методика выделяет основной и вспомогательные виды деятельности, т. е. у одного предприятия (индивидуального предпринимателя) возможно наличие нескольких кодов.

Если возникла необходимость в корректировке либо дополнении, необходимо уведомить орган, осуществляющий государственную регистрацию.

В процессе регистрации организации (индивидуального предпринимателя) уполномоченный орган (Федеральная налоговая служба) вносит в ЕГРЮЛ или ЕГРИП значения ОКВЭД на основании информации, указанной в заявлении на регистрацию. Для получения официального подтверждения с перечнем кодов, закрепленных за хозяйствующим субъектом, есть несколько вариантов. Для получения официального подтверждения необходимо получить выписку из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) в ИФНС.

При открытии расчетного счета в банке, заполняя анкету нужно максимально подробно указать как основные коды, так и вспомогательные. Это позволит снизить количество вопросов со стороны операционистов при проведении платежей. В процессе хозяйственной деятельности при формировании пакета документов для внесения изменений в реквизиты предприятия, расширении сферы деятельности, открытия новых подразделений, изменения в составе собственников в обязательном порядке требуется значение кодов ОКВЭД.

Таблица кодов ОКВЭД «Аренда транспортных средств»

Согласно классификатору ОК 029-2014 коды ОКВЭД сдачи в аренду имущества таковы:

• 68.2 (аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Этот код имеет 2 разновидности, соответствующие жилым (68.20.1) и нежилым (68.20.2) помещениям.
• 68.3 (операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), в котором присутствует код, отвечающий деятельности агентств недвижимости (68.31), занимающихся, в частности, посреднической деятельностью по аренде недвижимости (68.31.2). Последний код делится на 2 разновидности, относящиеся к жилым (68.31.21) и нежилым (68.31.22) помещениям.
• 68.32 (управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), куда входит деятельность по сбору арендной платы.

По классификатору ОК 029-2014 деление по видам деятельности стало более конкретным по сравнению с ранее применявшимся классификатором. Но при этом сохранено деление на ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещенийи ОКВЭД по сдаче жилой недвижимости.

Особые коды ОКВЭД для сдачи в аренду помещений на условиях субаренды в классификаторе не выделены. В такой ситуации придется использовать коды, указанные для сдачи в аренду. При этом деление кодов аренды на относящиеся к жилым и нежилым помещениям в справочнике присутствует.

[3]

О том, в чем заключаются отличия аренды от лизинга, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

При ведении в 2019 году бизнеса, связанного с деятельностью по предоставлению в аренду недвижимости, необходимо использовать код ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещений или жилой недвижимости, указанный в классификаторе ОК 029-2014.

ОКВЭД: сдача в аренду нежилых помещений, подразумевает деятельность с недвижимым имуществом, закодированную цифрами 68.20 в разделе L.

В операцию включено управление строениями не только собственным, но и переданным во временное владение.

Работоспособность многих предприятий невозможно осуществить без производственных помещений, средств на это начинающий предприниматель не всегда имеет, приходится арендовать.

Процесс передачи зданий имеет свои нюансы, которые предстоит узнавать и преодолевать обеим сторонам.

Навигация по статье

68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом

68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

Сдавать недвижимость внаем предприниматель имеет право:

• как ее собственник;
• по договору или за вознаграждение (посреднические услуги);
• в субаренду.

Сдаче в аренду подлежит любая недвижимость:

• квартиры;
• комнаты;
• нежилые помещения (складские, производственные, торговые и др.);
• офисы или рабочие места;
• многоквартирные дома;
• гаражи и др.

Новый подход к ведению бизнеса аренды и субаренды – сдача внаем не офисов полностью, а отдельных рабочих мест. Можно снять:

• полностью оборудованное рабочее пространство на длительный срок;
• офисное помещение (учебную комнату, помещение для переговоров, кабинет, класс и т.п.) на короткое время для решения определенной задачи.

Сдавая недвижимость в аренду, бизнесмен может взять на себя и управление этим процессом, то есть своевременное взимание арендной платы и контроль над коммунальными платежами съемщика.

Правовая составляющая оформления договора аренды не входит в этот вид бизнеса. Также к управлению арендой не относится организация коммунальной деятельности – уборки, охраны, вывоза мусора, обслуживания лифтов и пр.

Если предприниматель хочет иметь дело с недвижимостью, ему следует открыть бизнес по непосредственным операциям в этой сфере либо предоставлять посреднические услуги – как по собственной, так и по арендованной недвижимости.

Какая бизнес-деятельность законна в сфере недвижимости?

• агентская;
• брокерская;
• арендодательская;
• посредническая.

Осуществлять эту деятельность бизнесмен вправе при одной или нескольких из возможных операций с недвижимостью:

• покупке;
• продаже;
• сдаче внаем;
• оценивании;
• страховании;
• работе с базой данных о владельцах недвижимости;
• подборе доверенных лиц.

Вы – хозяин недвижимости

Предприниматель, планирующий деятельность с недвижимостью, которая находится в его собственности или переходит в нее в рамках бизнеса, может осуществлять те или иные операции с такими формами недвижимости:

• жилые и нежилые дома, квартиры, комнаты;
• нежилые здания и помещения;
• многоквартирные дома;
• земельные участки.

В рамках данного вида бизнеса предприниматель волен производить со своей собственностью различные операции, не противоречащие группировке ОКВЭД и действующему законодательству.

1. Покупка и продажа.
2. Разделение земельных участков на части с благоустройством или без.
3. Предпродажная подготовка недвижимости.
4. Сдача в аренду.
5. Управление.
6. Строительство для себя.
7. Использование стоянок для мобильных домов.

Операции с чужой недвижимостью

По договору или за особое вознаграждение предприниматель вправе выполнять различные операции с недвижимостью, принадлежащей другим людям.

1. В первую очередь, это деятельность агентств недвижимости, которые предоставляют своим клиентам посреднические и/или консультационные услуги при покупке, продаже и аренде. В эту группу бизнеса не входят правовые услуги.
2. Управление арендованной недвижимостью по договору (за вознаграждение).
3. Техническая инвентаризация жилого и нежилого фонда.

ВАЖНО! В понятие «управление» входит сбор арендной платы, но не включается коммунальная (уборка, вывоз мусора, охрана и пр.) и правовая деятельность. Нельзя также управлять недвижимостью, которая представляет собой военную базу, тюрьму или подобный объект.

В процессе регистрации организации (индивидуального предпринимателя) уполномоченный орган (Федеральная налоговая служба) вносит в ЕГРЮЛ или ЕГРИП значения ОКВЭД на основании информации, указанной в заявлении на регистрацию. Для получения официального подтверждения с перечнем кодов, закрепленных за хозяйствующим субъектом, есть несколько вариантов. Для получения официального подтверждения необходимо получить выписку из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) в ИФНС.

Получить выписку можно в онлайн режиме через официальный сайт налоговой службы. Услуга предоставляется бесплатно. В случае необходимости получения документа, заверенного печатью и подписью ответственного лица нужно предоставить работнику налоговой службы квитанцию об оплате госпошлины за выдачу официальной выписки и заполненное заявление. Ответ будет предоставлен в течение 5 рабочих дней, получить информационное письмо Росстата.

Для получения официального подтверждения нужно обратиться в отделение Росстата, предварительно собрав необходимый пакет документов:

Предлагаем Вам воспользоваться готовым набором кодов ОКВЭД, составленного под вид деятельности – Аренда недвижимости. Набор кодов подходит как при регистрации ООО, так и при регистрации ИП. Коды обновлены согласно нового классификатора!

При необходимости, в случае более расширенной сферы деятельности вашей компании, Вы можете самостоятельно дополнить его другими кодами, соответствующими виду деятельности Вашей будущей компании.

Для осуществления своей деятельности вы должны выбрать коды ОКВЭД. Их может быть несколько, но основной только один! В классификаторе ОКВЭД есть коды, при которых ваша деятельность будет обязана иметь статус лицензированной и вы должны будете получить соответствующую лицензию. Поэтому, при регистрации своего общества выбирая основной вид деятельности, не забудьте просмотреть список лицензируемых видов деятельности .

До 2021 года в отношении кодов ОКВЭД аренды помещений нужно было ориентироваться на классификатор ОК 029-2001, несмотря на существование еще 2 более поздних классификаторов: ОК 029-2007 и ОК 029-2014.

С 2021 года применение классификаторов ОК 029-2001 и ОК 029-2007 прекращено. И единственным применяемым для определения ОКВЭД документом стал перечень видов деятельности, содержащийся в справочнике ОК 029-2014, в соответствии с которым уже с 11.07.2016 при регистрации юрлиц и ИП начали заноситься коды в ЕГРЮЛ и ЕГРИП (письмо ФНС России от 24.06.2016 № ГД-4-14/).

Таким образом, в 2021 году определение ОКВЭД, относящегося к аренде помещений, возможно только по классификатору ОК 029-2014.

Согласно классификатору ОК 029-2014 коды ОКВЭД сдачи в аренду имущества таковы:

• 68.2 (аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Этот код имеет 2 разновидности, соответствующие жилым (68.20.1) и нежилым (68.20.2) помещениям.
• 68.3 (операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), в котором присутствует код, отвечающий деятельности агентств недвижимости (68.31), занимающихся, в частности, посреднической деятельностью по аренде недвижимости (68.31.2). Последний код делится на 2 разновидности, относящиеся к жилым (68.31.21) и нежилым (68.31.22) помещениям.
• 68.32 (управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), куда входит деятельность по сбору арендной платы.

По классификатору ОК 029-2014 деление по видам деятельности стало более конкретным по сравнению с ранее применявшимся классификатором. Но при этом сохранено деление на ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещенийи ОКВЭД по сдаче жилой недвижимости.

Как быть с налогами и ОКВЭДами, когда ИП сдает квартиру?

При ведении в 2021 году бизнеса, связанного с деятельностью по предоставлению в аренду недвижимости, необходимо использовать код ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещений или жилой недвижимости, указанный в классификаторе ОК 029-2014.

Такой вид бизнеса, как посреднические услуги, имеет множество направлений. Самыми распространенными из них являются оказание помощи в продаже недвижимости, оформлении различных страховок. Также это другая деятельность, которая направлена на поиск и предоставление различной информации, которая используется физическими и юридическими лицами, для собственных нужд. Несмотря на такую специфику, все посреднические услуги по кодам ОКВЭД не расписаны, а их классификация сводится к некоторой персонализации отдельных видов деятельности.

ОКВЭД представляет собой справочник кодов, каждый из которых соответствует определенному виду деятельности. Этот справочник разработан Министерством экономического развития и входит в систему стандартизации РФ (приказ Росстандарта «О принятии и введении в действие Общероссийского классификатора видов экономической деятельности [ОКВЭД2] ОК 029-2014 [КДЕС ред. 2]» от 31.01.2014 № 14-ст [ред. от 10.07.2018]).

Каждое предприятие или индивидуальный предприниматель обязан при постановке на налоговый учет правильно закодировать свою деятельность. Данные коды помогают налоговым органам систематизировать вашу деятельность. А ФСС на основании основного ОКВЭД присваивает тариф взносов на травматизм.

Также по коду ОКВЭД можно определить, является или нет ваша деятельность лицензируемой.

Услуги посредников в сфере недвижимого имущества широко распространены. Закон разрешает деятельность риэлторов, брокеров, комиссионных агентов или агентств в одном или нескольких видах бизнеса, связанного с недвижимостью:

• покупке;
• продаже;
• аренде;
• предпродажной подготовке;
• консультировании;
• оценивании;
• информационных услугах.

Юридические услуги в их компетенцию не входят.

В оптовой торговле деятельность агентов, торгующих от имени и по поручению других лиц, широко распространена, она разделяется по отдельным видам продукции. Это возможно не только непосредственно, но и через сеть Интернет.

В сфере розничной торговли услуги посредников могут предоставляться через комиссионных торговых агентов, осуществляющих продажу разрешенными для данного вида товаров способами.

Услуги посредников в сфере страхования предусматривают услуги агентов по регулярному страхованию и перестрахованию, кроме обязательных социальных фондов, связанных с государственным пенсионным обеспечением.

Страховые агенты могут оформлять полисы на страхование:

• жизни и дееспособности;
• от разрыва отношений;
• от несчастных случаев;
• пожаров;
• добровольное медицинское;
• туристическое;
• на случай гражданской ответственности;
• имущественное;
• рисков.

Особенности деятельности посреднических фирм зависят от той сферы, в которой они востребованы. Агент выступает представителем заказчика на основании заключения договора комиссии, поручения или особого агентского договора. Различие видов агентской деятельности зависит от того, какой документ выступает основанием:

• комиссионер обязан совершить сделки (одну или несколько) от лица своего клиента за оговоренное вознаграждение, зависящее от суммы этих сделок;
• поверенный на основании поручения работает на своего доверителя: выполняет те или иные юридические действия;
• при заключении агентского договора другая сторона (принципал) поручает агенту совершить любые, не только юридические действия за счет заказчика.

Услуги посредников могут предоставляться в различных сферах бизнеса:

• в торговле, оптовой и розничной;
• в отрасли недвижимого имущества и управления им;
• при осуществлении негосударственного и добровольного страхования;
• прочие услуги, предусмотренные различными группами видов деятельности по ОКВЭД.

Аренда нежилых помещений: видимые сложности и подводные камни

Как самостоятельно сдать в аренду свое нежилое помещение? Этим вопросом задаются многие люди, которые получили в наследство, в дар или просто приобрели недвижимость. Если использовать для своих целей имущество не получается, его можно отдать в пользование другим людям за вознаграждение. Тем не менее нужно учитывать нюансы, которые позволят сдавать помещение в аренду и получать доход.

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

1. Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

• заявление установленного образца;
• договор аренды со всеми приложениями;
• кадастровый паспорт;
• российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
• доверенность, если документы подает представитель;
• нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
• разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
• письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
• квитанция об оплате госпошлины.

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

• УСН 6 % — с общего дохода;
• УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное. Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.

Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.

При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.

При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!

Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.

Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.

Впрочем, в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.

Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.

До 2017 года в отношении кодов ОКВЭД аренды помещений нужно было ориентироваться на классификатор ОК 029-2001, несмотря на существование еще 2 более поздних классификаторов: ОК 029-2007 и ОК 029-2014.

С 2017 года применение классификаторов ОК 029-2001 и ОК 029-2007 прекращено. И единственным применяемым для определения ОКВЭД документом стал перечень видов деятельности, содержащийся в справочнике ОК 029-2014, в соответствии с которым уже с 11.07.2016 при регистрации юрлиц и ИП начали заноситься коды в ЕГРЮЛ и ЕГРИП (письмо ФНС России от 24.06.2016 № ГД-4-14/11306@).

Таким образом, в 2019 году определение ОКВЭД, относящегося к аренде помещений, возможно только по классификатору ОК 029-2014.

О последствиях, которые может иметь для налогоплательщика наличие недостоверных данных в ЕГРЮЛ, читайте в материале «ФНС России борется за достоверность ЕГРЮЛ».

Согласно классификатору ОК 029-2014 коды ОКВЭД сдачи в аренду имущества таковы:

• 68.2 (аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). Этот код имеет 2 разновидности, соответствующие жилым (68.20.1) и нежилым (68.20.2) помещениям.
• 68.3 (операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), в котором присутствует код, отвечающий деятельности агентств недвижимости (68.31), занимающихся, в частности, посреднической деятельностью по аренде недвижимости (68.31.2). Последний код делится на 2 разновидности, относящиеся к жилым (68.31.21) и нежилым (68.31.22) помещениям.
• 68.32 (управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе), куда входит деятельность по сбору арендной платы.

По классификатору ОК 029-2014 деление по видам деятельности стало более конкретным по сравнению с ранее применявшимся классификатором. Но при этом сохранено деление на ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещенийи ОКВЭД по сдаче жилой недвижимости.

Особые коды ОКВЭД для сдачи в аренду помещений на условиях субаренды в классификаторе не выделены. В такой ситуации придется использовать коды, указанные для сдачи в аренду. При этом деление кодов аренды на относящиеся к жилым и нежилым помещениям в справочнике присутствует.

О том, в чем заключаются отличия аренды от лизинга, читайте в статье «Чем отличается аренда от лизинга?».

Для корректного отображения сайта обновите Ваш браузер!

При ведении в 2019 году бизнеса, связанного с деятельностью по предоставлению в аренду недвижимости, необходимо использовать код ОКВЭД сдачи в аренду нежилых помещений или жилой недвижимости, указанный в классификаторе ОК 029-2014.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.

Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

При выборе кодов важно руководствоваться последними изменениями, так как в предыдущей и действующей редакции данные могут не совпадать. Если этого не учитывать, инспектор налоговой службы может не принять заявление. А если деятельность по неправильным кодам уже ведется, в случае очередной налоговой проверки могут возникнуть сложности. Поэтому лучше решить данный вопрос заранее, проверив реальные сведения на соответствие указанным кодам.

Начиная с 11 июля 2016 года, при государственной регистрации индивидуальных предпринимателей и организаций используются коды ОКВЭД 2. Если налогоплательщик зарегистрировался ранее этой даты, коды приводятся в соответствие в автоматическом режиме.

Если физическое лицо сдает в аренду помещение, то это юридический акт. Благодаря нему устанавливают факт того, что владелец помещения имеет законное право распоряжаться имуществом, это означает, что нет элементов, которые подразумевают финансово-экономическую деятельность.

Есть еще такое понятие, как аренда нежилых помещений собственником которых является муниципалитет.

Чтобы обеспечить у города жизнедеятельность и для его роста, у муниципальных организаций существует экономическая основа, которая состоит из различного имущества, которое принадлежит муниципалитету и стоит на балансе города.

Если вы забыли включить сведения о каких-либо работниках в СЗВ-М, Пенсионный фонд выпишет штраф из расчета 500 руб. за каждого. Но это еще не все. В случае когда «потерянный» работник — пенсионер, с вас могут потребовать и излишне выплаченную ему из-за вашей ошибки часть пенсии.

Только после проведения этой процедуры он вступит в силу, и только тогда субарендатор сможет начать использовать данный объект.

Для госрегистрации нужны такие документы, как:

• договор субаренды (подлинник) и его копия, заверенная нотариально;
• документ от собственника, в котором тот выражает свое согласие на субаренду;
• решение предприятий-юрлиц, которые участвуют в сделке, если это предусмотрено законом или уставом данной организации;
• доверенность, дающая право заключить соглашение уполномоченным представителем одной или нескольких сторон.

Нужны не только подлинники этих документов, но и копии. Их можно заверить нотариально или поставить подписи всех сторон, участвующих в этом процессе.

Похожие записи:

• Как оформить детскую карту спб 2021 в мфц
• Приватизация квартиры в Москве в судебном порядке
• Договор залога недвижимого имущества в обеспечение договора поставки товара