Типовой инвестиционный проект по строительству

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Типовой инвестиционный проект по строительству». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Финансовый ресурс, который вкладывается в строительный объект, называют реальной инвестицией в форме капительных вложений. Именно они чаще всего оформляются как инвестиционный проект.

Согласно Федеральному закону №39-ФЗ инвестиционный проект может трактоваться как свод документов, содержащих два крупных блока:

• документальное обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков строительства;

• бизнес-план (описание практических действий);

На практике же инвестиционный проект не сводится к пакету документов, а понимается в более широком смысле. Инвестиционный проект – это последовательность действий, направленных на обоснование объемов и порядка вложений средств.

Реализация инвестиционного проекта строительства

Международная практика оценки эффективности инвестиций существенно базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах:

1. Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производится путем сопоставления денежного потока (cash flow), который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал.

2. Инвестируемый капитал равно как и денежный поток приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который как правило предшествует началу реализации проекта).

3. Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконта, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки дисконта учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала.

Суть всех методов оценки базируется на следующей простой схеме:

Исходные инвестиции при реализации какого-либо проекта генерируют денежный поток CF₁ , CF₂ ,…, CF_n . Инвестиции признаются эффективными, если этот поток достаточен для:

– возврата исходной суммы капитальных вложений;

– обеспечение требуемой отдачи на вложенный капитал.

Наиболее распространены следующие показатели эффективности капитальных вложений:

– дисконтированный срок окупаемости (DPB);

– чистое современное значение инвестиционного проекта (NPV);

– внутренняя норма прибыльности (доходности, рентабельности) (IRR).

Данные показатели равно как и соответствующие им методы, используются в двух вариантах:

– для определения эффективности независимых инвестиционных проектов (так называемая абсолютная эффективность), когда делается вывод о том принять проект или отклонить;

– для определения эффективности взаимоисключающих друг друга проектов (сравнительная эффективность), когда делается вывод о том, какой проект принять из нескольких альтернативных.

Существенным недостатком метода дисконтированного периода окупаемости является то, что он учитывает только начальные денежные потоки, именно те потоки, которые укладываются в период окупаемости. гораздо более привлекательным.

По определению, внутренняя норма прибыльности (иногда говорят доходности) (IRR) – это такое значение показателя дисконта, при котором современное значение инвестиции равно современному значению потоков денежных средств за счет инвестиций, или значение показателя дисконта, при котором обеспечивается нулевое значение чистого настоящего значения инвестиционных вложений.

Экономический смысл внутренней нормы прибыльности состоит в том, что это такая норма доходности инвестиций, при которой предприятию одинаково эффективно инвестировать свой капитал под IRR процентов в какие-либо финансовые инструменты или произвести реальные инвестиции, которые генерируют денежный поток, каждый элемент которого в свою очередь инвестируется по IRR процентов [11, с. 185].

В заключение отметим одно важное для понимания инвестиционных технологий обстоятельство: какие допущения принимаются при расчете показателей эффективности и в какой мере они соответствуют реальной практике.

При использовании всех методов существенно были использованы следующие два допущения:

1. Потоки денежных средств относятся на конец расчетного периода времени. На самом деле они могут появляться в любой момент в течение рассматриваемого года. В рамках рассмотренных выше инвестиционных технологий мы условно приводим все денежные доходы предприятия к концу соответствующего года.

2. Денежные потоки, которые генерируются инвестициями немедленно инвестируются в какой-либо другой проект, чтобы обеспечить дополнительный доход на эти инвестиции. При этом предполагается, что показатель отдачи второго проекта будет по крайней мере таким же, как показатель дисконтирования анализируемого проекта.

Используемые допущения, разумеется, не полностью соответствуют реальному положению дел, однако, учитывая большую продолжительность проектов в целом, не приводят к серьезным ошибкам в оценке эффективности [9, с. 261].

Прогноз прибыли от реализации инвестиционного проекта производится с помощью стандартного подхода, предполагающего последовательное вычитание из доходов предприятия (выручки) всех его издержек, в число которых включаются издержки на приобретение сырья и материалов, покупных изделий и полуфабрикатов, зарплата основных рабочих, издержки на энергию и топливо, амортизация, административные затраты, издержки, связанные с продажей и налоги.

Особое внимание уделим налогам, которые инвариантны по отношению к типу производства. Все налоговые платежи подразделяются на три группы, согласно следующей схеме, представленной на рисунке 1.4: налоговые издержки, включенные в себестоимость, налоговые платежи, включенные в цену и налог на прибыль. Наиболее часто меняющаяся часть – это налоги, относимые на себестоимость продукции. Прогноз прибыли необходимо производить исходя из системы налогов, действующей на момент разработки инвестиционного проекта.

Пример инвестиционного проекта с расчетами его эффективности

Данная схема имеет следующие особенности:

– в качестве показателя дисконта при оценке NPV проекта используется взвешенная средняя стоимость капитала (WACC) проекта;

– в процессе принятия решения на основе IRR-метода значение внутренней нормы доходности проекта сравнивается с WACC;

– при прогнозе денежных потоков не учитываются процентные платежи и погашение основной части кредитной инвестиции.

Амортизация добавляется к чистой прибыли, так как не является денежным видом издержек и включается в валовые издержки для целей установления налога на прибыль.

Под «высвобождением рабочего капитала» понимается объем инвестиций в оборотные средства предприятия, связанные с увеличением дебиторской задолженности и товарно-материальных запасов, которые к концу проекта ликвидируются, что приводит к дополнительному положительному денежному потоку. Понятно, что этот денежный поток появляется только в последний год таблицы.

Остаточная стоимость оборудования также квалифицируется как положительный денежный поток в последний год проекта, так как допускается, что оборудование будет продано по остаточной стоимости или будет использовано для целей другого проекта.

Дополнительные денежные потоки в связи с изменением рабочего капитала появляются в том случае, когда основные статьи оборотных средств предприятия (дебиторская задолженность и товарно-материальные запасы) и краткосрочных обязательств (кредиторская задолженность) изменяются в процессе реализации проекта. Это является, главным образом, следствием изменения объема реализации предприятия. Действительно, если объем реализации увеличивается согласно проекту на 10 процентов, то пропорционально этому увеличивается дебиторская задолженность. Такое же положение имеет место для изменения статьи «товарно-материальные запасы». Увеличение кредиторской задолженности, наоборот, соответствует увеличению денежного потока [8, с. 156].

Возникает естественный вопрос: почему при расчете денежного потока не были учтены процентные платежи и погашение основной части долга. Дело в том, что дисконтирование денежных потоков производится в соответствии с показателем дисконта, равным взвешенной средней стоимости капитала (в которую в качестве одной из компонент входит стоимость долга) и все дисконтированные денежные потоки при определении показателя NPV сравниваются с общей суммой инвестиций (в которую в качестве одной из компонент входит кредитная доля совокупности финансовых ресурсов, привлеченных для проекта). Напомним, что процесс дисконтирования и последующее сравнение с исходной инвестицией при оценке показателя NPV соответствует вычитанию из денежных потоков дохода инвесторов (прямых и кредитных) и сопоставлению современных значений денежных потоков с исходным объемом инвестиций (прямых и кредитных). Таким образом, если бы мы вычли процентные платежи и выплату основной части долга при прогнозе денежных потоков, мы тем самым учли бы долговую компоненту дважды: один раз в прямом виде в таблице прогнозов денежных потоков, а другой раз в процессе дисконтирования и вычисления NPV.

Расчетная схема для оценки эффективности инвестиций приобретает законченный вид.

1. Исходя из структуры финансирования инвестиций и стоимости отдельных компонент (при заданной ставке налога на прибыль) оцениваем взвешенную среднюю стоимость капитала WACC.

Существует достаточно много видов инвестиционных концепций. Они классифицируются в соответствии с разными показателями. Среди основных категорий проектов можно выделить несколько примеров:

• Длительность реализации — проекты могут быть краткосрочными (менее трех лет), среднесрочными, а также продолжительными (свыше 5 лет).
• Объем финансирования – мелкие и средние, крупные и мегакрупные.
• Специализация – коммерческие, научно-технические, производственные, экологические.
• Масштаб – от глобального и крупномасштабного до локального.
• Уровень рисков, как пример – низкие и завышенные.

Ежегодно в РФ стартуют тысячи инвестиционных бизнес-планов.

Для оценки эффективности примера инвестиционной идеи, а также её значимости, необходимо разработать бизнес-план. Он должен отражать привлекательность проекта, рассматривать примеры воплощения, трудности в реализации, а также выходы из проблемных ситуаций. Заключенная в бизнес-плане информация должна подаваться максимально чётко, грамотно и достоверно.

Нежелательно перегружать текст техтерминами и подробностями. Описательные фразы стоит заменить цифрами, а также систематизировать информацию, используя для этого таблицы с графиками. Структура бизнес-плана может отличаться в зависимости от примера конкретного проекта и не регламентируется нормативами.

Можно выделить несколько важных содержательных элементов, которые желательно включить в состав описательной части:

Строительный малый бизнес, также, как и большой, является выгодным делом с точки зрения окупаемости и перспектив роста. К подобному малому бизнесу относится строительство загородный коттеджей. Учитывая возросшую популярность частных домов, компании возможно быстро окупить вложенные деньги. Период окупаемости составляет 6 мес.

Для открытия компании потребуются квалифицированные сотрудники. Численность персонала составит 29 человек. Также необходимо арендовать офисное помещение. Минимальная площадь офиса составляет 100 м2.

Средняя стоимость строительства 1 м2 коттеджа составляет 15 000 руб. Учитывая сезонность бизнеса, который приходится на летний период, компании удастся в среднем заключить 12 договоров на строительство коттеджей. Средний размер одного дома составляет 250 м2. Таким образом, за год компания построит 30 000 м2. Данный показатель, учитывая высокий спрос, возможно увеличить, наняв дополнительный персонал.

Сумма первоначальных инвестиций — 2 482 000 руб.

Средняя ежемесячная прибыль — 2 045 000 руб.

Точка безубыточности достагается на третий месяц

Срок окупаемости — 6 месяцев

8.2. Пример строительного инвестиционного проекта

Потребность в загородном доме сегодня является следствием желания людей уехать жить подальше от городской суеты, что вызывает высокий спрос. Одновременно с этим большинство компаний уходят с рынка, так как не могу предложить профессиональных услуг, адекватное ценообразование и гарантировать качество строительства. Сотрудники большинства компаний по загородной надвижимости не имеют необходимого образования, что влияет на качество.

Таким образом на рынке образуется дефицит предложений качественных строительных компаний загородной недвижимости.

Клиентами компании являются частные лица. Планируя открыть свою строительную компанию, необходимо не только привлечь клиентов, но и предложить им отличные условия сотрудничества от конкурентов. Обязательно проводите сегментацию клиентов по доходам, чтобы предложить клиенту дополнительные услуги и увеличить прибыль.

Также одним из способов увеличения прибыли от своих услуг является оказание услуг по разработке дизайна, проектированию другим строительным компаниям.

Решающее значение, определяющее успех строительной компании в настоящее время, имеет быстрота обслуживания и понимание требования клиента, качество строительства, профессионализм. Необходимо избегать непредвиденных расходов и увеличения сметной стоимости при строительстве.

Соблюдая данные требования, компания сможет увеличить долю рынка, репутацию, а также повысить лояльность со стороны клиентов.

Для того, чтобы о вашей компании узнали большее количество клиентов, необходимо тщательно продумать и определить эффективные способы продвижения, определить ресурс, где клиент может о вас прочитать или узнать.

В качестве рекламных площадок можно использовать рекламные доски объявлений, рекламу в средствах массовой информации (СМИ), деловых и профессиональных журналах. Посещайте выставки и мероприятия по вашей отрасли или те, где может быть ваш клиент.

Также результативным каналом привлечения клиентов является контекстная и таргетированная реклама в социальных сетях. (Яндекс. Директ, Facebook и др.). Обязательно обратитесь к профессионалу для настройки вашей рекламы. Это поможет сэкономить значительные средства.

Для повешения лояльности клиентов также заведите корпоративный блог, записывайте видео со строительных площадок.

План производства (открытия)

Общий план открытия строительной компании поэтапно:

• Поиск помещения под офис
• Регистрация юридического лица — ИП
• Заключение договора аренды и покупка оборудования
• Ремонт помещений
• Подбор и обучение персонала
• Привлечение клиентов и начало работы.

Открытие ИП (Код ОКВЭД 41.20 — Строительство жилых и нежилых зданий). Постановка на налоговый учет в налоговой службе. Оптимальная система налогообложения — УСН 6% (налогооблагаемая база «доходы»). Также возможна регистрация юридического лица в форме ООО (Общества с ограниченной ответственностью).

Для открытия необходимо также арендовать офис площадью 100 м2. После заключения договоры аренды следует приобрести оборудование и программное обеспечение для проектирования и разработки дизайна коттеджа.

Режим работы офиса: с 9:00 до 18:00 с понедельника по пятницу. Сезон строительства приходится на период с начала мая до конца сентября.

Капитальные затраты на открытие строительной компании

Наименование	Количество	Цена за 1 шт.	Обшая сумма
Лазерные уровни	1	5 000	5 000
Шуруповерты	4	5 000	20 000
Перфораторы	1	5 000	5 000
Молотки	10	600	6 000
Грузовой автомобиль	1	900 000	900 000
Бетоносмеситель	1	20 000	20 000
Набор инструментов	3	1 500	4 500
Дрель	1	3 500	3 500
Штроборез	1	8 000	8 000
Болгарка	2	4 500	9 000
Лопастная мешалка	1	20 000	20 000
Ленточная пила	1	20 000	20 000
Сварочный аппарат	1	5 000	5 000
Строительный пылесос	1	3 000	3 000
Конструкция «Строительные леса»	1	8 000	8 000
Вибратор глубинный для бетона	1	15 000	15 000
Прочее (вкл. Перчатки, рулетка, угольник, шпатель, лопаты, ведра)	1	50 000	50 000
Итого:			1 102 000

Инвестиции на открытие

Открытие строительной компании, как и любой другой вид деятельности, сопровождается определенными рисками. Необходимо заранее изучить все возможные риски.

Основными рисками являются:

• Неквалифицированные кадры

Необходимо, чтобы все сотрудники обладали знаниями и опытом в строительной отрасли. Большинство рабочих-строителей являются «самоучками», что сильно сказывается на качестве работы, а также повышает риск серьезных финансовых потерь. При выборе сотрудника или бригады необходимо тщательно изучить их опыт, посмотреть примеры прошлых работ, уточнить информацию о профильном образовании.

• Отсутствие работ/договоров с клиентами

Учитывая серьезную конкуренцию на рынке необходимо заранее продумать стратегию привлечения клиентов в свою компанию, максимально изучить тенденции рынка и предлагать клиентам самые совершенные и качественные услуги. Помимо этого, можно отдельно оказывать услуги по проектированию, дизайну и ремонту. Эти мероприятия позволят сократить сроки окупаемости проекта и получать стабильную прибыль.

• Отсутствие качественных поставщиков стройматериалов

Данный риск связан с тем, что большинство компаний пытаются сэкономить, используя некачественные стройматериалы или приобретая их у недобросовестных поставщиков. В качестве рекомендации, необходимо составить список заводов-изготовителей стройматериалов, а также спрашивать сертификаты соответствия на продукцию у оптовых поставщиков.

Опыт разработки инвестиционных бизнес проектов

Проектирование является необходимой подготовительной стадией строительства. Для того, чтобы построить какой-либо объект (предприятие, здание, сооружение), необходимо сначала его спроектировать. Действующее законодательство запрещает начинать строительство без проектной документации, утвержденной в установленном порядке. От качества проектов во многом зависит эффективность капитальных вложений и застройки городов и поселков. Что такое проект? Есть ряд определений проекта в зависимости от их назначения.

Проект — замысел, идея, образ, воплощенные в форму описания, расчетов, чертежей, раскрывающих сущность замысла и возможность его практической реализации.

Проект экономический — программа действий, мер по осуществлению конкретного социально-экономического замысла, например, по освоению добычи полезных ископаемых, обновлению производства, выпуску новых товаров.

Проект строительный, технический — образ намеченного к созданию объекта, представленный в виде комплекса чертежей, схем расчетов, обоснований, архитектурно-планировочной и сметной документации.

Как видно, проектом на объект капитального строительства называют комплекс чертежей, схем, расчетов, обоснований, архитектурно-планировочной и сметной документации и, добавим, также пояснительной записки.

Чертежи проекта — представляют собой графическое изображение зданий, сооружений и отдельных их частей, а также планировки с указанием расположения основного оборудования, схем электроснабжения и др. С помощью чертежей проекта изображаются основные параметры объекта (размер и геометрическая форма зданий, их этажность, внутренняя планировка и др.).

Смета — документ, на основе которого определяются стоимость строительства и размер финансирования стройки, а также осуществляются расчеты между заказчиком и подрядчиком, т.е. смета выражает цену за готовую строительную продукцию.

Расчеты — сопровождаются пояснительными записками, которые позволяют получить ясное представление об объекте, его отдельных частях и принятых решениях.

Проектная документация указывает стоимость строительства объекта, затраты трудовых и материальных ресурсов для осуществления намеченного строительства. С этой целью в проектах определяются потребность в металле, железобетоне, строительных материалах и оборудовании, а также затраты труда и продолжительность строительства. Таким образом, в проектах и сметах определяются общегосударственные технические требования к качеству объектов (включая прочность и долговечность конструкций, архитектурно-художественный облик), стоимость и другие технико-экономические показатели. На основе проектов организуется работа по сооружению объектов. Поэтому строительство без проектов и смет не допускается. По признаку использования проекты подразделяются на два вида: индивидуальные и типовые.

Индивидуальные проекты разрабатываются обычно для разового применения. По индивидуальным проектам возводят объекты уникальных зданий и сооружений. Повторно используются индивидуальные проекты экономически целесообразных проектных решений объектов строительства немассового назначения.

Типовые проекты — разрабатываются для многократного их использования в строительстве объектов массового назначения. При этом создается фонд проектной документации для капитального строительства. Типовое проектирование предусматривает технические решения, обеспечивающие возможность эффективного использования капитальных вложений, широкого внедрения индустриальных методов строительства и достижения высоких эксплуатационных качеств зданий, сооружений, предприятий. Типовое проектирование сокращает сроки разработки проектов и удешевляет их. Одновременно улучшается качество проектирования. Ошибки первоначального проекта обнаруживаются уже при первом его применении, что дает возможность избежать в дальнейшем этих ошибок. Типовое проектирование является важнейшим средством обеспечения единой технической политики в капитальном строительстве. Благодаря типовому проектированию можно широко использовать типовые детали, изготавливаемые при массовом производстве. Это ускоряет строительство и снижает затраты на сооружение зданий и предприятий.

Значение проектов заключается в следующем:

1. Проект является основным документом, по которому осуществляется организация строительства зданий, пред приятий, сооружений и других объектов. Проекты (типовые и индивидуальные) всегда составляются до начала строительных работ. Поэтому они являются основой организации и планирования строительства.

2. Проектирование оказывает существенное влияние на развитие технического прогресса отрасли. При разработке проектов предприятий максимально используются достижения науки и техники. Проектирование является, по существу, тем звеном технического прогресса, которое связывает науку с производством, так как через проекты реализуются научные исследования и достижения в области технического и социального прогресса, что позволяет получить высокий экономический эффект.

3. В проекте можно получить ответ на вопросы: какое нужно оборудование, сколько требуется металла, железобетона, лесоматериалов, труб и других строительных материалов, деталей, конструкций, знание о которых необходимо для обеспечения строительного производства.

4. Проект и смета являются документами, на основе которых осуществля��тся финансирование и кредитование строительства объектов на весь период их сооружения.

5. Проект предназначается для производства по нему строительных и монтажных работ.

Объекты проектирования чрезвычайно многообразны. Однако, несмотря на большое многообразие проектируемых объектов, процесс проектирования осуществляется исходя из общих принципов, соблюдение которых является важной предпосылкой обеспечения высокого технического и экономического уровня проектных решений.

Общими принципами проектирования являются: последовательность, вариантность, комплексность проектирования, а также применение единых норм проектирования.

1) Последовательность проектирования. Разработка про-ектно-сметной документации осуществляется с использованием дедуктивного метода, т.е. одним из принципов его является последовательность проектирования от общего к частному. В процессе проектирования последовательно решаются сначала общие вопросы обоснования целесообразности строительства, затем — определение основных технологических, объемно-планировочных, конструктивных, архитектурных и других решений с дальнейшей детализацией проекта. Этот принцип предопределяет порядок проектирования по этапам и стадиям с учетом задач, решаемых на каждом этапе и стадии, а также состав проектных материалов, разрабатываемых на отдельных этапах и стадиях проектирования.

2) Вариантность проектирования. В целях повышения экономической эффективности капитальных вложений проектирование ведется методом разработки нескольких вариантов. Затем из них по технико-экономическим показателям отбирается оптимальный вариант, позволяющий получить максимальный эффект при минимуме затрат общественного труда.

3) Комплексность проектирования. Этот принцип проектирования предполагает разработку во взаимосвязи всех частей проекта — технологической, архитектурно-строительной, санитарно-технической, сметной и др. Комплексность проектирования — одно из важнейших требований организации проектирования предприятий.

4) Применение единых норм проектирования. Нормы строительного проектирования являются необходимой базой для разработки проектов и имеют большое значение для повышения качества проектирования и создания экономичных проектов.

Строительное проектирование во всех отраслях народного хозяйства нашей страны осуществляется по единым государственным нормам. Госстроем России утверждена «Система нормативных документов в строительстве» (СНиП 10-01-94), а также «Система строительных норм и правил», в которых предусмотрено постепенное уточнение и обновление нормативных документов. Различают две группы норм проектирования: нормы строительного проектирования и государственные стандарты на строительные материалы и детали. Нормы строительного проектирования устанавливают основные требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям зданий и сооружений, требования к их размещению на площадке и др. К ним относятся «Строительные нормы и правила» (СНиП).

Действующие в РФ «Строительные нормы и правила» представляют собой государственный нормативный документ, в котором содержатся основные требования к проектированию и строительству (реконструкции) предприятий, зданий и сооружений. Они являются обязательными для всех проектных, строительных и монтажных организаций независимо от ведомственной подчиненности.

Строительные нормы и правила состоят из пяти частей:

1. Организация, управление и экономика.

2. Нормы проектирования.

3. Правила производства и приемки работ.

4. Сметные нормы.

5. Нормы затрат материальных и трудовых ресурсов.

Каждая часть подразделяется на отдельные главы, которые издаются самостоятельно.

В системе норм строительного проектирования наряду со «Строительными нормами и правилами» большое значение имеют также различные руководства и инструкции по различным вопросам строительства. Государственные стандарты на строительные материалы и детали устанавливают технические характеристики, в том числе объемные параметры строительных материалов и деталей, обязательные для проектных и строительных организаций. Без учета стандартов невозможно вести строительное проектирование. Стандартизация изделий позволяет ограничить число изготавливаемых типоразмеров изделий, и создаются условия специализации их производства, что имеет важное значение при применении сборных конструкций. Система единых норм проектирования включает единую модульную систему, предусмотренную СНиП и стандартами.

Применения Единой модульной системы в проектировании требуют стандарты. Единая модульная система (ЕМС) — это совокупность правил координации, назначения объемных и планировочных размеров зданий и их частей, а также размеров строительных конструкций и деталей. За единицу основного модуля согласно ЕМС принята величина в 100 мм.

Размеры объемных, планировочных и конструктивных решений зданий проектируются кратными основному или производному модулю. Производный модуль образуется умножением или делением основного модуля на целое число и называется соответственно укрупненным или дробным модулем.

Укрупненный модуль используется при определении объемно-планировочных размеров зданий. Как правило, сетка несущих стен жилых зданий всегда кратна укрупненному модулю 12 М, т.е. 1200 мм, а производственных зданий — 30 М и 60 М, т.е. 3000 мм и 6000 мм. Применение модульной системы упрощает дальнейшую разработку проектов и способствует повышению уровня индустриализации строительства. Она дает возможность унификации и стандартизации изготовления строительных элементов. Модульные размеры изделия, необходимые для строительства, включают в каталоги строительных изделий. Каталоги позво��яют организовать производство строительных деталей и элементов заводским способом.

Проектирование для целей строительства предприятий, зданий, сооружений представляет собой сложный творческий процесс. В нем участвуют изыскатели, архитекторы, конструкторы, проектировщики, экономисты-финансисты и др. Процесс проектирования объектов подразделяется, как правило, на 3 этапа. Проектирование предприятий осуществляется поэтапно. Примерная схема организации проектирования показана в табл. 12.1.

В первый этап — предпроектные работы — входят: разработка технико-экономического обоснования (ТЭО) необходимости, целесообразности и эффективности проектирования и строительства предприятий (зданий) или подготовка технико-экономического расчета (ТЭР). Для этих целей проводится предварительно работа по сбору и подготовке исходных данных. Этап включает также заключение договора на проектирование.

Основным документом, регулирующим финансовые и правовые отношения между заказчиком и разработчиком проектной документации, является договор, заключаемый заказчиком с проектной организацией или другим подрядчиком, получившим в установленном порядке право (лицензию) на выполнение проектных работ. К договору должно быть приложено задание на проектирование (см. ниже).

Решения о проектировании объектов строительства принимаются:

– по крупным и сложным предприятиям и сооружениям — на основании ТЭО строительства;

– по другим несложным предприятиям, зданиям и сооружениям и зданиям массового строительства (магазины, школы, кинотеатры и др.) на основании ТЭР.

ТЭО — это документ, который обосновывает хозяйственную необходимость и экономическую целесообразность проектирования и строительства крупных и сложных объектов, а также объектов с импортным оборудованием.

Обоснование — подкрепление технико-экономическими расчетами решений, принятых в проекте. При проектировании крупных предприятий технико-экономическое обоснование является документом, подкрепляющим доказательства целесообразности проектирования строительства предприятий определенной мощности в конкретном районе. Расчеты — результаты исчисления для проектирования. Расчеты (экономические и технические) выполняют для обоснования принятых проектных решений.

Основным методическим документом по разработке ТЭО проектирования и строительства объектов являются: «Указания о порядке разработки и утверждения технико-экономических обоснований строительства крупных и сложных предприятияй и сооружений». ТЭО должно состоять из следующих разделов (применительно к обоснованию строительства нового предприятия):

1) основания для разработки ТЭО и исходные данные, принятые при разработке ТЭО: ссылка на постановления, решения и другие документы, являющиеся основанием для разработки ТЭО;

2) мощность (объем производства продукции), номенклатура продукции, специализация и кооперирование предприятия;

3) обеспечение предприятия сырьем, материалами и полуфабрикатами, энергией, топливом, водой и трудовыми ресурсами;

4) основные технологические решения, состав предприятия, организация производства и управления; обоснование рекомендуемой технологии производства (технологической схемы), обоснование выбора основного технологического оборудования;

5) выбор района, пункта, площадки (трассы) для строительства и их характеристика;

6) основные строительные решения, организация строительства; объемно-планировочные и конструктивные решения и их основные параметры;

7) охрана окружающей среды: характеристика и объем сточных вод и вредных выбросов; мероприятия по предупреждению загрязнения окру[indent]жающей среды;

[/indent]8) расчетная стоимость строительства;

9) основные технико-экономические показатели экономической эффективности и сроков окупаемости капитальных вложений, удельных капитальных вложений;

10) выводы и предложения.

11) приложения: схема ситуационного плана; схема генерального плана; сводный расчет стоимости строительства.

Таким образом, по крупным и сложным предприятиям и сооружениям на импортном оборудовании разрабатываются ТЭО, по другим объектам составляются ТЭР.

Установлено, что решения о строительстве предприятий розничной торговли, предприятий питания, жилых домов, школ и других предприятий и учреждений по обслуживанию населения принимаются на основе технико-экономических расчетов (ТЭР), которые составляются исходя из схем районной планировки, развития и размещения предприятий соответствующей отрасли в административном районе. ТЭО по этим предприятиям не составляются. Общая потребность в предприятиях розничной торговли определяется по нормам торговой площади на 1000 жителей. Под торговой площадью понимается сумма площадей всех торговых помещений магазинов (торговые залы, зал приема и выдачи заказов, зал кафетерия и другие помещения, предназначенные для торгового обслуживания населения).

В СНиП П-60-75 «Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов» даны нормы расчета предприятий торговли и общественного питания для городов и поселков и для сельских населенных пунктов.

Задание на проектирование объектов производственного назначения разрабатывает заказчик (застройщик) и предъявляет его проектной организации. В соответствии с Инструкцией о порядке разработки, составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП П-01-95 рекомендуются следующие формы заданий на проектирование объектов. Задание на проектирование составляется с учетом отраслевой специфики и вида строительства.

В целях сокращения времени и затрат на изыскания вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации исходные материалы:

– обоснование инвестиций строительства данного объекта;

– решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта;

– акт выбора земельного участка для строительства и прилагаемые к акту материалы;

– архитектурно-планировочное задание;

– технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения водой, электричеством, теплом, инженерным сетям и коммуникациям;

– сведения о проведенных с общественностью обсуждениях решений о строительстве объекта;

– исходные данные по оборудованию, в том числе индивидуального изготовления;

– необходимые данные по выполненным научно-исследовательским и опытно-конструкторским работам, связанным с созданием технологических процессов и оборудования;

– материалы инвентаризации, оценочные акты и решения органов власти местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые здания и сооружения;

– имеющиеся материалы инженерных изысканий и обследований, обмерочные чертежи существующих на участке строительства зданий и сооружений, подземных и наземных сетей и коммуникаций;

– условия на размещение временных зданий и сооружений, подъемно-транспортных машин и механизмов, мест складирования строительных материалов.

Вместе с заданием на проектирование заказчик передает проектной организации следующие документы и материалы (согласно рекомендациям СниП):

– обоснование инвестиций в строительство данного объекта;

– решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта;

– имеющиеся материалы утвержденного проекта детальной планировки участка строительства;

– имеющиеся материалы топографической съемки участка строительства и данные геологических и гидрогеологических изысканий;

– материалы по существующей и сохраняемой застройке и зеленым насаждениям;

– сведения о надземных и подземных инженерных сооружениях и коммуникациях;

– решения местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые сооружения;

– данные по виду топлива;

– технические условия на присоединение к внешним инженерным сетям и коммуникациям;

– другие материалы, предусмотренные договором на выполнение проектных работ.

Бизнес план строительной компании

В целях повышения качества проекта и достижения наилучших проектных решений и технико-экономических показателей проектируемых предприятий осуществляется согласование и экспертиза проектов. В инвестиционном процессе установлен единый порядок согласования, экспертизы и утверждения проектов. Согласование разработанного проекта лежит на обязанности проектной организации. Она обязана согласовать технический проект с соответствующими организациями в части энергоснабжения, противопожарной безопасности, защиты окружающей среды и др. Затем проект направляется заказчику для согласования с ним принятых проектных решений. После согласования проект подвергается экспертизе.

Порядок проведения государственной градостроительной документации и проектов строительства в РФ установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2000 г. № 4008. Экспертиза является важным и действенным средством контроля за качеством проектирования, внедрением в производство новейших научно-технических достижений и эффективностью капитальных вложений. Экспертизу проектов строительства осуществляют:

– Госэкспертиза Минэкономразвития России;

– организации вневедомственной экспертизы республик, краев и областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга;

– экспертные подразделения Министерств и ведомств. Госэкспертиза Минэкономразвития РФ осуществляет эк спертизу:

1) генеральных планов городов с численностью населения 500 тыс. человек и более и курортных городов; схем решения;

2) проектов строительства, осуществляемых за счет государственных капитальных вложений и государственного кредита;

3) объектов, осуществляемых за границей при техническом содействии Российской Федерации;

4) объектов совместного с другими государствами пользования и с привлечением иностранных фирм при финансировании строительства этих объектов из республиканского бюджета или внебюджетных фондов РФ;

5) экспериментальных проектов и проектов массового применения, разрабатываемых по планам бюджетных работ;

6) потенциально опасных и технически особо сложных объектов по установленному перечню.

Организации вневедомственной экспертизы республик, краев и областей, Москвы и Санкт-Петербурга осуществляют экспертизу проектов строительства:

– объектов, осуществляемых за счет капитальных вложений, финансируемых из бюджетов республик, областей, краев, Москвы и Санкт-Петербурга;

– объектов, независимо от источников финансирования капитальных вложений, в части вопросов, относящихся к компетенции республиканских и местных органов управления.

Экспертные подразделения министерств и ведомств проводят экспертизу проектов строительства по вопросам, отнесенным к их компетенции, в соответствии с положениями о разграничении функций по экспертизе между министерствами и ведомствами. ТЭО строительства объектов, имеющих важное народнохозяйственное значение (в том числе с привлечением иностранных инвесторов), подлежат экспертизе в Государственной экспертной комиссии Минэкономразвития РФ.

При экспертизе проектов и смет на строительство (реконструкцию) предприятий, зданий и сооружений проверяется:

– соответствие проектов и смет задачам научно-технического прогресса;

– экономическая целесообразность строительства нового предприятия в сопоставлении с экономической целесообразностью реконструкции или увеличения мощностей действующих предприятий;

– прогрессивность технико-экономических показателей запроектированных предприятий по сравнению с показателями лучших предприятий, а также с утвержденными технико-экономическими показателями для предприятий данной отрасли;

– наличие мероприятий по охране природы, исключающих загрязнение атмосферы, водоемов и почвы вредными выбросами и стоками и т.п.;

– соответствие технологических процессов, основного и вспомогательного оборудования новейшим достижениям науки и техники и научной организации труда;

– наличие решений, обеспечивающих создание наиболее благоприятных условий труда;

– эффективность принятых систем управления предприятием;

– обеспечение безопасности эксплуатации предприятий, зданий, сооружений и соблюдение в проектах норм и правил пожарной безопасности и соблюдение норм и правил по охране труда, технике безопасности и санитарно-гигиеническим условиям труда;

– правильность решений генерального плана предприятия;

– соответствие архитектурно-строительных решений технологическим требованиям;

– соблюдение требований строительных норм и правил, государственных стандартов;

– оптимальность принятых решений по энергоснабжению, водоснабжению, теплоснабжению, канализации, отоплению, вентиляции;

– правильность определения сметной стоимости строительства (реконструкции) предприятий, зданий и сооружений.

В результате экспертизы проектов и смет на строительство (реконструкцию) предприятий, зданий и сооружений составляется заключение по проекту в целом.

Заключение экспертизы по проекту и смете на строительство (реконструкцию) предприятия, здания, сооружения должно содержать следующие разделы:

1) краткую характеристику проекта предприятия, здания и сооружения, описание основных проектных решений и таблицу технико-экономических показателей;

2) замечания и предложения по проектным решениям, технико-экономическим показателям и сметам. Дается обоснование рекомендуемых изменений проектных решений, показателей и сметной стоимости строительства, а также ожидаемый эффект от их реализации;

3) общие выводы с оценкой качества проекта (включая сметную документацию), позволяющие рекомендовать проект к утверждению или принять решение о возвращении его для доработки, а по экспертизе проектов в порядке выборочного контроля позволяющие одобрить проект или установить необходимость его переутверждения.

№ пп	Наиме­нование произ­водства и вида продукции	Единица изме­рения	Расход энергоносителей на единицу продукции						Объем произ­водства в натураль­ном выражении (при полной проектной мощности) Vi	Расход энергоносителей						Приме­чание
			Электро­энергия	Газ	Нефтепро­дукты (мазут, дизельное топливо, бензин)	Твердое топливо	Тепловая энергия	……..		Электроэ­нергия, тыс. кВт.час	Газ, тыс. куб. м	Нефтепро­дукты (мазут, дизельное топливо, бензин), тыс. тонн	Твердое топливо, тыс. усл. тонн	Тепловая энергия, кВт	…..
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16	17
									№ пп Адрес района (участка) Расчетная наружная темпе­ратура для отопления Вес снегового покрова Норма­тивный скорост­ной напор ветра Наивыс­ший уровень грунтовых вод Норма­тивная глубина промер­зания грунта Значения параметров механических свойств грунтов Основные условия Приме­чание Угол внутрен­него трения Плот­ность Удельное сцеп­ление Модуль дефор­мации Специфи­ческие грунты Опасные геологи­ческие процессы Сейсми­чность Опасные гидроме­теороло­гические процессы 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 №№ пп Наименование показателя Единица измерения Значение показателей Стоимость строительно-монтажных работ Примечание Всего Сущест­вующие Проек­тируемые Единицы Всего 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1. Площадь территории промплощадки в ограде га 2. Площадь территории площадки сооружений очистки стоков га 3. Площадь территории площадки сооружений водоподготовки га Основные категории работников Единица измерения Численность по годам (периодам) производства 1 2 3 ………. n-ый год 1 2 3 4 5 6 7 1. Производственные рабочие и ИТР, непосредственно занятые производством продукции 2. Рабочие и служащие, не занятые непосредственно производством продукции Инвестиционное строительное проектирование № пп Основные выплаты по отдельным категориям работников Единица измерения Затраты в стоимостном выражении по периодам производства 1 2 3 п-ый год MB ИВ MB ив MB ИВ MB ИВ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1. Расходы на оплату труда производственных рабочих и ИТР, непосредственно занятых изготовлением продукции — всего в том числе: № пп Основные виды затрат Единица измерения Затраты в стоимостном выражении по периодам производства 1 2 3 n-ый год MB ИВ MB ив MB ИВ MB ИВ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1. Заработная плата основная и дополнительная с отчислениями на социальные нужды рабочих и служащих, не занятых непосредственно производством 2. Заработная плата с отчислениями на социальные нужды персонала неуправленческого характера Инвестиции — это все виды средств, вкладываемых в хозяйственную деятельность в целях получения дохода. Различают: 1) реальные инвестиции; 2) финансовые инвестиции; 3) инвестиции в нематериальные активы. В данном разделе поговорим о видах объектов для размещения средств. Это и экономические инвестиционные проекты, и прочие направления для вложения финансов. Итак, виды инвестиционных проектов имеют 5 критериев отбора. Первоначально они делятся по инвестиционным целям: Наращивание объема производства определенного продукта; Увеличение линейки продуктового изделия; Повышение качественных характеристик выбранного продукта; Оптимизация затрат на изготовление требуемых изделий; Социальная направленность. Далее инвестиционные проекты, если говорить кратко, разделяют по количеству времени, затраченному на инвестирование: Долговременное размещение финансов — от 3 лет. Среднесрочное вложение средств — до 3 лет. Кратковременное размещение капитала — до 1 года. Понимание понятия «инвестиционного проекта» также имеет отношение и к объему вложенных средств. Так, виды инвестиционных проектов имеют следующее разделение по количеству вложений: Большой инвестиционный объем от $1 млн. В качестве направления для инвестирования выступают огромные предприятия для насыщения спроса на локальном и внешнем рынках. Средний объем инвестиционных средств — до $1 млн. Обычно это локальные проекты, направленные на модернизацию производства определенных продуктов. Малочисленные инвестиции — до $100 тыс. Чаще всего предназначаются для увеличения объемов выпускаемой продукции. Обычно размещаются на небольшой срок. Далее инвест-проекты делятся по своей направленности: Проекты коммерческого характера, направленные на извлечение дохода. То есть экономические инвестиционные проекты. Социальная направленность, предназначающаяся для улучшения жизни населения. Проекты, имеющие отношение к экологии. Иные проекты. Если брать за основу позицию инвестора, то дальнейшее разделение выглядит следующим образом: Гос. производственные организации. Коалиционное производство. Иностранные вкладчики. 1. Ограниченность земельного участка. В советские годы выделялись гектары земля, на которых разрабатывался генплан с применением типовых серий домов. Сейчас же застройщик чаще имеет небольшой участок, на котором есть возможность построить 1-3 дома. В таких ограниченных условиях подобрать готовый типовой проект становится значительно сложнее. Но возможно! В условиях городской плотной застройки, типовой проект применить не возможно по причине того, что необходимо использовать для строительства каждый метр земли. 2. Часто меняющиеся правила в нормативной документации. Это не объяснимо, но факт. Каждый год в нормативной документации появляются изменения. Меняются требования к технологическому оборудованию, к конструктивным особенностям зданий и т.п. Таким образом, прошедший экспертизу проект в 2015 году не может быть использован повторно, без соответствующей корректировки, уже в 2016 году. В предыдущей главе было упомянуто, что типовые проекты массово применяются при строительстве частных жилых домом. Из этого можно сделать простой вывод, который в целом охарактеризует перспективы развития типового проектирования. А именно, свободная экономика всегда сделает выбор в пользу наиболее рационального решения. Не смотря на то, что современные типовые проекты многоквартирных и общественных зданий, в первую очередь разрабатываются как индивидуальные, развитие и применение готовых типовых проектов, так же будет завесить от желания и возможностей застройщика в поиске наиболее рационального и экономичного решения. Так же продолжают работать домостроительные комбинаты, производящие серии изделий, как для строительства панельных зданий, так и отдельную номенклатуру и типовых изделий применяемы в зданиях, сделанных по индивидуальным проектам. Перспектива и необходимость развития типового проектирования будет актуальна и в будущем, так как позволяет решить главную задачу – экономию строительства. Строительство частных жилых домов – бизнес прибыльный, но связанный с некоторыми экономическими рисками. На этапе разработки бизнес-плана строительства домов на продажу их нужно обязательно учитывать. Итак, возможные риски: Высокая конкуренция на рынке застройщиков Сезонность бизнеса Бизнес-план должен выработать стратегию, как избежать возможных экономических ловушек и превратить строительство малоэтажных домов в доходное предприятие. При условии, что строительство частного дома предполагает экономическую выгоду, то есть вы строите не для себя, а на продажу, важно понимать не только технологию строительства, но и рыночные детали дела. Любой бизнес – это сочетание нескольких направлений деятельности и строительство частных домов на продажу не исключение, поэтому в бизнес-плане нужно проанализировать каждую из них: Проектирование строительства (концепция, составление проектно-сметной документации и другие юридические вопросы) Поиск предполагаемых покупателей и анализ целевой аудитории в целом Собственно строительство и подключение к сетям Юридическое и бухгалтерское сопровождение дела Исходя из объема подготовительных, строительных работ и работ собственно экономического характера, можно сделать вывод о необходимости проведения в бизнес-плане серьезных расчетов, так как строительство частных жилых домов – дело, связанное в серьезными инвестиционными рисками, которые следует избежать еще на стадии планирования бизнеса. 1 – Резюме 1.1. Суть проекта 1.2. Объем инвестиций для запуска строительства частных малоэтажных жилых загородных домов на продажу с расчетами 1.3. Результаты работы 2 – Концепция 2.1. Концепция проекта 2.2. Описание/Свойства/Характеристики 2.3. Цели на 5 лет 3 – Рынок 3.1. Объем рынка 3.2. Динамика рынка 3.3. Цены 4 – Персонал 4.1. Штатное расписание 4.2. Процессы 4.3. Заработная плата 5 – Финансовый план 5.1. Инвестиционный план 5.2. План финансирования 5.3. План продаж разработки строительства частных малоэтажных жилых загородных домов на продажу с расчетами 5.4. План расходов 5.5. План налоговых выплат 5.6. Отчеты 5.7. Доход инвестора 6 – Анализ 6.1. Инвестиционный анализ 6.2. Финансовый анализ 6.3. Риски строительства частных малоэтажных жилых загородных домов на продажу с расчетами 7 – Выводы Бизнес-план строительства частных малоэтажных жилых загородных домов на продажу с расчетами предоставляется в формате MS Word – в нем уже есть все таблицы, графики, диаграммы и описания. Вы можете их использовать «как есть», потому что он уже готов к использованию. Либо можете скорректировать любой раздел под себя. Например: если вам нужно изменить название проекта или регион расположения бизнеса, то это легко сделать в разделе «Концепция проекта» Финансовые расчеты предоставляются в формате MS Excel – в финансовой модели выделены параметры – это значит, что вы можете изменить любой параметр, и модель все автоматически рассчитает: построит все таблицы, графики и диаграммы. Например: если вам нужно увеличить план продаж, то достаточно изменить объем продаж по заданному продукту (услуге) – модель пересчитает все автоматически, и сразу же будут готовые все таблицы и диаграммы: помесячный план продаж, структура продаж, динамика продаж – все это будет готово. Особенностью финансовой модели является то, что все формулы, параметры и переменные доступны для изменения, значит, корректировать модель под себя сможет любой специалист, который умеет работать в MS Excel. Строительство жилого малоэтажного комплекса частных домов – дело затратное и на этапе планирования своего бизнеса мы столкнулись с проблемой нехватки средств. Для оформления кредита в банке или заключения договоров с инвестиционными партнерами потребовалась финансовая модель проекта со всеми расчетами. За решением данной задачи мы обратились к специалистам и приобрели готовый бизнес-план строительства частных жилых домов со всеми расчетами в компании План Про. Понятные и прозрачные схемы рентабельности дела, сроков окупаемости позволили нам без особого труда оформить кредит в «Сбербанке» на сумму 90 млн. руб. А предложенная в бизнес-плане модель развития помогла нам не только быстро окупить затраты, но и получить достойный доход. Вишневский М.А. ООО «Мой дом», Нижегородская область Организация инвестиционно-строительных процессов Важно понимать, что конкуренция на строительном рынке очень велика, поэтому на стадии планирования вам прежде всего стоит определиться с общей концепцией вашего проекта и целевой направленностью. При составлении бизнес-плана необходимо четко понимать, какие жилые дома вы строите (загородные или это городская застройка), на какого покупателя они рассчитаны (типовое или элитное строительство). В связи с выбором формата своей строительной деятельности следует планировать маркетинг и рекламную компанию. Это особенно важно для начинающего предпринимателя. Для полноценного разбора предполагаемого дела бизнес-план строительства частных жилых домов должен рассматривать следующие вопросы: Анализ рынка и маркетинговая стратегия Юридическое оформление бизнеса Анализ инвестиций Процесс строительства Подбор работников Расчет бюджета Сроки окупаемости Так как уровень конкуренции в выбранном строительном бизнесе крайне высок, начинающему предпринимателю специалисты советуют внимательно проанализировать местный соответствующий рынок и выбрать для начала одну узкую направленность дела, например, строительство элитного жилья. Исходя из выбранного формата в бизнес-плане по строительству частных жилых домов следует определить свои рыночные преимущества, например: Логистически удобное расположение офиса Индивидуальный подход к клиенту и высокий сервис (у небольшой компании больше шансов это успешно практиковать, чем у крупной) Уникальные, современные технологии строительства Экологически чистые материалы Надежность и выполнение работ в срок В бизнес-плане строительства жилых домов на продажу должна быть разработана и рекламная компания. Выбор каналов рекламы также будет зависеть от выбранной вами строительной ниши, например при строительстве загородного элитного жилья нецелесообразно раскладывать рекламные листовки в салонах красоты бюджетного уровня. В целом, конечно, лучше всего задействовать разные виды рекламы, начиная от обычной формы объявлений в СМИ и заканчивая продвижением сайта и контекстной рекламой. При составлении бизнес-плана постройки частных жилых домов важно сразу определиться с формой организационно-правовой деятельности (например, ИП или ООО). И выбрать систему налогообложения, например, УСН. Если вы планируете постоянный штат работников, то необходимо зарегистрировать компанию в ФСС, ПФ и службе занятости. Важным юридическим вопросом является проектно-сметной документации. Условно этот процесс будет состоять из следующих этапов: Подготовка проектной документации на строительство частных домов Получение разрешений и допусков от контролирующих органов и администрации Процесс проектирования, строительства и сдачи жилого дома сопровождается большим количеством разрешительных документов (например, от службы пожарной охраны). Данный вид бизнеса лицензированию не подлежит. Юридическое оформление данного вида бизнеса потребует от вас достаточно не только много времени и сил, но и финансовых затрат (оплата государственных пошлин, налогов). Поэтому все соответствующие затраты обязательно необходимо включить в бизнес-план строительства частных жилых домов. Международная практика оценки эффективности инвестиций существенно базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах: 1. Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производится путем сопоставления денежного потока (cash flow), который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал. 2. Инвестируемый капитал равно как и денежный поток приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который как правило предшествует началу реализации проекта). 3. Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконта, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки дисконта учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала. Суть всех методов оценки базируется на следующей простой схеме: Исходные инвестиции при реализации какого-либо проекта генерируют денежный поток CF1, CF2,…, CFn. Инвестиции признаются эффективными, если этот поток достаточен для: — возврата исходной суммы капитальных вложений; — обеспечение требуемой отдачи на вложенный капитал. Наиболее распространены следующие показатели эффективности капитальных вложений: — дисконтированный срок окупаемости (DPB); — чистое современное значение инвестиционного проекта (NPV); — внутренняя норма прибыльности (доходности, рентабельности) (IRR). Данные показатели равно как и соответствующие им методы, используются в двух вариантах: — для определения эффективности независимых инвестиционных проектов (так называемая абсолютная эффективность), когда делается вывод о том принять проект или отклонить; — для определения эффективности взаимоисключающих друг друга проектов (сравнительная эффективность), когда делается вывод о том, какой проект принять из нескольких альтернативных. Существенным недостатком метода дисконтированного периода окупаемости является то, что он учитывает только начальные денежные потоки, именно те потоки, которые укладываются в период окупаемости. гораздо более привлекательным. Этот метод основан на использовании понятия чистого современного значения (Net Present Value) , (2) где CFi — чистый денежный поток; r — стоимость капитала, привлеченного для инвестиционного проекта. В соответствии с сущностью метода современное значение всех входных денежных потоков сравнивается с современным значением выходных потоков, обусловленных капитальными вложениями для реализации проекта. Разница между первым и вторым есть чистое современное значение, величина которого определяет правило принятия решения. Процедура метода. Шаг 1. Определяется современное значение каждого денежного потока, входного и выходного. Шаг 2. Суммируются все дисконтированные значения элементов денежных потоков и определяется критерий NPV. Шаг 3. Производится принятие решения: Общий вывод таков: при увеличении нормы доходности инвестиций (стоимости капитала инвестиционного проекта) значение критерия NPV уменьшается [15, с. 254]. Для полноты представления информации, необходимой для расчета NPV, приведем типичные денежные потоки. Типичные входные денежные потоки: — дополнительный объем продаж и увеличение цены товара; — уменьшение валовых издержек (снижение себестоимости товаров); — остаточное значение стоимости оборудования в конце последнего года инвестиционного проекта (так как оборудование может быть продано или использовано для другого проекта); — высвобождение оборотных средств в конце последнего года инвестиционного проекта (закрытие счетов дебиторов, продажа остатков товарно-материальных запасов, продажа акций и облигаций других предприятий). Типичные выходные потоки: — начальные инвестиции в первый год(ы) инвестиционного проекта; — увеличение потребностей в оборотных средствах в первый год(ы) инвестиционного проекта (увеличение счетов дебиторов для привлечения новых клиентов, приобретение сырья и комплектующих для начала производства); — ремонт и техническое обслуживание оборудования; — дополнительные непроизводственные издержки (социальные, экологические и т.п.). Ранее было отмечено, что результирующие чистые денежные потоки, призваны обеспечить возврат инвестированной суммы денег и доход для инвесторов. Рассмотрим, как происходит разделение каждой денежной суммы на эти две части с помощью следующего иллюстрирующего примера. Влияние инфляции на оценку эффективности инвестиций. Анализ влияния инфляции может быть произведен для двух вариантов: — темп инфляции различный по отдельным составляющим ресурсов (входных и выходных); — темп инфляции одинаковый для различных составляющих затрат и издержек. В рамках первого подхода, который в большей степени отвечает реальной ситуации, особенно в странах с нестабильной экономикой, метод чистого современного значения используется в своей стандартной форме, но все составляющие расходов и доходов, а также показатели дисконта корректируются в соответствии с ожидаемым темпом инфляции по годам. Важно отметить, что произвести состоятельный прогноз различных темпов инфляции для различных типов ресурсов представляется чрезвычайно трудной и практически неосуществимой задачей. В рамках второго подхода влияние инфляции носит своеобразный характер: инфляция влияет на числа (промежуточные значения), получаемые в расчетах, но не влияет на конечный результат и вывод относительно судьбы проекта. Рассмотрим это явление на конкретном примере. По определению, внутренняя норма прибыльности (иногда говорят доходности) (IRR) — это такое значение показателя дисконта, при котором современное значение инвестиции равно современному значению потоков денежных средств за счет инвестиций, или значение показателя дисконта, при котором обеспечивается нулевое значение чистого настоящего значения инвестиционных вложений. Экономический смысл внутренней нормы прибыльности состоит в том, что это такая норма доходности инвестиций, при которой предприятию одинаково эффективно инвестировать свой капитал под IRR процентов в какие-либо финансовые инструменты или произвести реальные инвестиции, которые генерируют денежный поток, каждый элемент которого в свою очередь инвестируется по IRR процентов [11, с. 185]. Математическое определение внутренней нормы прибыльности предполагает решение следующего уравнения , (4) где, CFj — входной денежный поток в j-й период; INV — значение инвестиции. Решая это уравнение, находим значение IRR. Схема принятия решения на основе метода внутренней нормы прибыльности имеет вид: — если значение IRR выше или равно стоимости капитала, то проект принимается; — если значение IRR меньше стоимости капитала, то проект отклоняется. Таким образом, IRR является как бы «барьерным показателем»: если стоимость капитала выше значения IRR, то «мощности» проекта недостаточно, чтобы обеспечить необходимый возврат и отдачу денег, и следовательно проект следует отклонить. В общем случае уравнение для определения IRR не может быть решено в конечном виде, хотя существуют ряд частных случаев, когда это возможно. Рассмотрим пример, объясняющий сущность решения. Сравнение NPV и IRR методов. К сожалению NPV и IRR методы могут конфликтовать друг с другом. Существуют инвестиционные проекты, в которых трудно или невозможно вычислить денежный доход. Подобного рода проекты возникают на предприятии, когда оно собирается модифицировать технологическое или транспортное оборудование, которое принимает участие во многих разноплановых технологических циклах и невозможно оценить результирующий денежный поток. В этом случае в качестве критерия для принятия решения о целесообразности инвестиций выступает стоимость эксплуатации. В заключение отметим одно важное для понимания инвестиционных технологий обстоятельство: какие допущения принимаются при расчете показателей эффективности и в какой мере они соответствуют реальной практике. При использовании всех методов существенно были использованы следующие два допущения: 1. Потоки денежных средств относятся на конец расчетного периода времени. На самом деле они могут появляться в любой момент в течение рассматриваемого года. В рамках рассмотренных выше инвестиционных технологий мы условно приводим все денежные доходы предприятия к концу соответствующего года. 2. Денежные потоки, которые генерируются инвестициями немедленно инвестируются в какой-либо другой проект, чтобы обеспечить дополнительный доход на эти инвестиции. При этом предполагается, что показатель отдачи второго проекта будет по крайней мере таким же, как показатель дисконтирования анализируемого проекта. Используемые допущения, разумеется, не полностью соответствуют реальному положению дел, однако, учитывая большую продолжительность проектов в целом, не приводят к серьезным ошибкам в оценке эффективности [9, с. 261]. Пример строительного инвестиционного проекта Данная схема имеет следующие особенности: — в качестве показателя дисконта при оценке NPV проекта используется взвешенная средняя стоимость капитала (WACC) проекта; — в процессе принятия решения на основе IRR-метода значение внутренней нормы доходности проекта сравнивается с WACC; — при прогнозе денежных потоков не учитываются процентные платежи и погашение основной части кредитной инвестиции. Амортизация добавляется к чистой прибыли, так как не является денежным видом издержек и включается в валовые издержки для целей установления налога на прибыль. Под «высвобождением рабочего капитала» понимается объем инвестиций в оборотные средства предприятия, связанные с увеличением дебиторской задолженности и товарно-материальных запасов, которые к концу проекта ликвидируются, что приводит к дополнительному положительному денежному потоку. Понятно, что этот денежный поток появляется только в последний год таблицы. Остаточная стоимость оборудования также квалифицируется как положительный денежный поток в последний год проекта, так как допускается, что оборудование будет продано по остаточной стоимости или будет использовано для целей другого проекта. Дополнительные денежные потоки в связи с изменением рабочего капитала появляются в том случае, когда основные статьи оборотных средств предприятия (дебиторская задолженность и товарно-материальные запасы) и краткосрочных обязательств (кредиторская задолженность) изменяются в процессе реализации проекта. Это является, главным образом, следствием изменения объема реализации предприятия. Действительно, если объем реализации увеличивается согласно проекту на 10 процентов, то пропорционально этому увеличивается дебиторская задолженность. Такое же положение имеет место для изменения статьи «товарно-материальные запасы». Увеличение кредиторской задолженности, наоборот, соответствует увеличению денежного потока [8, с. 156]. Возникает естественный вопрос: почему при расчете денежного потока не были учтены процентные платежи и погашение основной части долга. Дело в том, что дисконтирование денежных потоков производится в соответствии с показателем дисконта, равным взвешенной средней стоимости капитала (в которую в качестве одной из компонент входит стоимость долга) и все дисконтированные денежные потоки при определении показателя NPV сравниваются с общей суммой инвестиций (в которую в качестве одной из компонент входит кредитная доля совокупности финансовых ресурсов, привлеченных для проекта). Напомним, что процесс дисконтирования и последующее сравнение с исходной инвестицией при оценке показателя NPV соответствует вычитанию из денежных потоков дохода инвесторов (прямых и кредитных) и сопоставлению современных значений денежных потоков с исходным объемом инвестиций (прямых и кредитных). Таким образом, если бы мы вычли процентные платежи и выплату основной части долга при прогнозе денежных потоков, мы тем самым учли бы долговую компоненту дважды: один раз в прямом виде в таблице прогнозов денежных потоков, а другой раз в процессе дисконтирования и вычисления NPV. Расчетная схема для оценки эффективности инвестиций приобретает законченный вид. 1. Исходя из структуры финансирования инвестиций и стоимости отдельных компонент (при заданной ставке налога на прибыль) оцениваем взвешенную среднюю стоимость капитала WACC. 2. Производим расчет показателя NPV по следующей формуле: , (5) где INV — суммарный объем инвестиций; r = WACC. 3. Если используется IRR-метод, то значение показателя IRR определяется с помощью решения уравнения , (6) Полученное значение внутренней нормы прибыльности затем сравнивается с взвешенной средней стоимостью капитала, и проект принимается с точки зрения финансовой эффективности, если IRR > WACC. Согласно схеме собственного капитала расчет показателей эффективности инвестиционного проекта производится при следующих допущениях: — в качестве показателя дисконта при оценке NPV проекта используется стоимость собственного капитала проекта, причем в каче качестве расчетного объема инвестиций принимаются только собственные инвестиции, — в процессе принятия решения на основе IRR-метода значение внутренней нормы доходности проекта сравнивается со стоимостью собственного капитала, — при прогнозе денежных потоков учитываются процентные платежи и погашение основной части кредитной инвестиции. Расчет показателей эффективности производится с помощью следующей процедуры. 1. Оцениваем стоимость собственного капитала компании rE. 2. Производим расчет показателя NPV по следующей формуле: , (7) где INVЕ — объем собственных инвестиций; r = rE. 3. Если используется IRR-метод, то значение показателя IRR определяется с помощью решения уравнения Полученное значение внутренней нормы доходности затем сравнивается со стоимостью собственного капитала, и проект принимается, если IRR > rE. По существу, в соответствии со второй схемой оценивается эффективность применения собственного капитала предприятия. Все кредитные элементы инвестиционной схемы «изымаются» из расчета. Приведенные расчетные схемы приводят обычно к одинаковому результату. Тем не менее, второй подход, предполагающий оценку эффективности применения собственного капитала, является более наглядным для кредитного инвестора и более гибким. Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта. Узнать подробнее г. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Инвестор», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик-Застройщик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем: 1.1. Инвестиции – собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором с целью получения прибыли.В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 10 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). 1.2. Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и реализации проекта. 1.3. Проект – необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием инвестиций в форме проведения работ. 1.4. Результат инвестиционной деятельности (объект) – культурный центр, создаваемый по адресу: __________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с Проектом. 1.5. Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют проектные и строительные работы по договорам строительного подряда, заключаемым с Заказчиком-Застройщиком. 1.6. Работы – весь объем практических работ по строительству результата инвестиционной деятельности, подлежащий выполнению Заказчиком-Застройщиком в соответствии с условиями настоящего Договора. 1.7. Земельный участок – участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый №____, находящийся по адресу: ________________, предоставленный Заказчику-Застройщику в аренду для создания результата инвестиционной деятельности на основании ______________ на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности. 1.8. Проектная документация – исходно-разрешительная, техническая документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета, а также иная документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения работ и технической эксплуатации результата инвестиционной деятельности. 1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности – сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений. 2.1. По настоящему Договору Заказчик-Застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке, а Инвестор обязуется передать Заказчику-Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим Договором, для реализации проекта и выплатить Заказчику-Застройщику вознаграждение. По завершении инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности. 2.2. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание результата инвестиционной деятельности, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта, и контроль за выполнением работ. 2.3. В настоящем Договоре содержатся элементы различных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (смешанный договор). К отношениям Сторон по выполнению Заказчиком-Застройщиком работ по настоящему Договору применяются правила Гражданского кодекса РФ о договоре строительного подряда, если настоящим Договором не предусмотрено иное. К отношениям Сторон по совершению Заказчиком-Застройщиком юридических и иных действий по поручению, данному Инвестором в настоящем Договоре, применяются правила Гражданского кодекса РФ об агентском договоре и договоре комиссии, если настоящим Договором не предусмотрено иное. При этом Заказчик-Застройщик действует от своего имени, но за счет Инвестора. Похожие записи: Мрот На Территории Кемеровской Области С 01012021 Выморочное имущество порядок оформления права собственности Выдел земельного участка из общей долевой собственности 2021