Как сделать договор купли продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать договор купли продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Самые важные термины
• Как оформить договор купли-продажи квартиры
• Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
• Сколько регистрируется право собственности на квартиру
• Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
• Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
• Как восстановить договор купли-продажи квартиры
• Как переоформить договор купли-продажи квартиры
• Кто платит за договор купли-продажи квартиры
• На что обратить внимание в договоре
• Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
• В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Как и при покупке машины, приобретение или продажа недвижимости сопровождается большим количеством правонарушений среди желающих «поднять денег по-легкому» и «развести лоха». В сделке встречаются две стороны – продавец и покупатель. В большинстве случаев именно покупатель подвергается большим юридическим рискам, нежели продавец. Это происходит по той причине, что продавец, как правило, получает то, ради чего он затевает сделку сразу: наличные денежные средства или оплату за объект путем безналичного банковского перевода сразу. То есть, его требования и цель сделки удовлетворяются немедленно.

В отличие же от продавца, покупатель порою покупает кота в мешке:

• объект незавершенного строительства со сроками его сдачи в далеком будущем
• вторичное жилье со скрытыми дефектами
• жилье по соседству с наркопритоном
• квадратные метры с долгами по коммунальным платежам
• квартиру, которую за день до него приобрели еще трое покупателей
• объект, о продаже которого подлинный хозяин даже не догадывается
• недвижимость с незаконными достройками, пристройками, перепланировками
• и т.д.

Один из способов, который позволит себя обезопасить при покупке – составить правильный договор, который будет гарантированно защищать покупателя и оговаривать порядок действий в максимальном количестве спорных ситуаций.

Это наиболее популярная схема мошенничества – многократная реализация одного объекта в течение нескольких дней, недель или даже месяцев. После чего липовый собственник испаряется. Взыскивать денежные средства с такого лжепродавца бесполезно. Даже если его поиск увенчается успехом, максимум что вы получите это моральное удовлетворение от его задержания и ареста.

Если есть возможность, то лучше отказаться от приобретения жилья по такой схеме. Поскольку этот вариант слишком рискованный. А сам факт того, что квартира продается не непосредственно от реального хозяина, а его представителя уже должен настораживать.

Если все же решились, проверьте максимально всех участников продажи через открытые источники (информационные порталы, социальные сети), привлеките к операции нотариуса, которому можете доверять и поделитесь с ним своими опасениями.

Эта нельзя назвать непосредственно мошенничеством, но проблем это сильно добавляет. Для того, чтобы удостовериться, что в квартире никто не зарегистрирован следует проверить домовую книгу на предмет прописанных членов семьи и прочих родственников продавца: их там не должно быть, совсем. Если домовой книги нет, уточните зарегистрированных в паспортном столе и получите справку, подтверждающую, что в квартире никто не проживает.

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно и ничего не потерять

Выясните:

• Была ли приватизирована квартира?
• Когда это произошло?
• Кто участвовал?
• Были ли на тот момент несовершеннолетние в семье владельцев?

Тема эта слишком сложна, объемна и противоречива, но присутствие несовершеннолетних детей в момент приватизации, интересы которых были проигнорированы, может в дальнейшем добавить вам переживаний.

Этот вариант приобретения недвижимости также не относится к мошенничеству, но по степени рисков он, пожалуй, им не уступает. Покупка жилья у наследников считается одной из самых рискованных. Это объясняется сложностью наследственных споров и неограниченностью во времени предъявления прав наследования со стороны «потерянных родственников»: родственники умершего могут претендовать на свою долю наследства даже по прошествии 6-месячного срока принятия наследства. Для этого им нужно убедить суд в том, что они не знали о смерти родственника и поэтому не могли заявить свои права своевременно.

Наследование может происходить по двум схемам:

1. По закону
2. По завещанию

Не вдаваясь в юридические дебри поясню, что жилище, полученное по завещанию, является самым неблагоприятным и непредсказуемым вариантом приобретения, от которого лучше отказаться, чтобы спать спокойно.

Если же вам очень приглянулась квартира и вы располагаете железными нервами, то можете рассматривать объекты, которые были унаследованы по закону (Глава 63 ГК РФ). Однако, и в этом случае надо обратить пристальное внимание на очередность и перечень наследников. Лучше, если наследник будет один и будет относиться к 1-й очереди: дети, супруги либо родители. В этом случае риски договора действительно можно свести к нулю, если картина будет очевидной и простой: в семье был один ребенок, который и унаследовал объект. Его права приоритетны, появление сторонних претендентов маловероятно.

Иные, более сложные ситуации распределения наследства чреваты последующими спорами и претензиями, поэтому разумнее от них отказаться. Как одна из мер по снижению риска используется нотариально заверенное обязательство продавца об удовлетворении всех материальных требований неожиданно возникших наследников и страхование титула. Но эти меры также не способны полностью оградить нового владельца от будущих сюрпризов. Если же идея покупка жилого помещения у наследника вас не оставляет, воспользуйтесь консультацией или сопровождением юриста специализирующегося на вопросах наследования.

Эта тема слишком обширна и многогранна, чтобы можно было ее коснуться мимоходом в двух абзацах. Этому вопросу будет посвящен отдельный материал. Однако, для покупателя в новостройке важным пока будет запомнить несколько правил:

• Приобретать квартиру только на основании зарегистрированного право собственности или договора долевого участия или, в крайнем случае, договора уступки прав требования. На прочие схемы – взаимного инвестирования, совместного финансирования, паенакопления – не в коем случае не соглашайтесь
• Возводимый объект должен строиться в соответствии с Федеральным законом № 214
• Не стоит связываться с застройщиком, который является «дебютантом» на этом рынке. То есть выступает в качестве застройщика впервые, даже несмотря на то, что возможно раньше был подрядчиком. Риск его банкротства максимален.

Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях. Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю.

ДКП по недвижимости заключается на «вторичку», то есть на готовый объект недвижимости, на который ранее было зарегистрировано право собственности. Продавец при этом обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи — широкое понятие, он может быть устным (когда вы покупаете продукты на рынке) и письменным (например, покупка машины или дома).

В сделках с недвижимостью ДКП должен быть письменным в любом случае, даже если он заключается между друзьями или родственниками. На основании этого договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.

Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.

В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:

✓

Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости

✓

Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора

При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.

ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.

Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.

✓

Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.

✓

Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.

✓

Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.

✓

Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.

✓

Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:

• время фактической передачи недвижимости покупателю;
• сроки и способы взаиморасчетов;
• состояние передаваемой квартиры;
• сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
• порядок решения споров и распределения ответственности;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Это документ, в котором определены основные условия, правила, принципы и предмет сделки для покупателя и продавца. В нем фиксируют последствия сделки и штрафные санкции за неисполнение обязательств.

Договор купли-продажи действителен с момента его подписания. После этого необходимые документы регистрируются в Росреестре и покупатель становится владельцем недвижимости. Деньги принято передавать до этого момента или после него. Стороны это заранее оговаривают.

После завершения регистрации участникам сделки выдают по экземпляру документа со штампом.

Чтобы сделка состоялась, необходимо учесть нормы действующего законодательства. Типовой договор купли-продажи квартиры должен:

1. Соответствовать форме. В Гражданском кодексе указано, что документ составляется исключительно в письменном виде.
2. Требуется четкое описание предмета сделки и участвующих лиц.
3. Содержать точную стоимость объекта.
4. Иметь подписи обеих сторон, чтобы сделка вступила в силу.

Все это проверяет нотариус и в случае полного соответствия заверяет договор подписью и печатью.

Важно предусмотреть и условия расторжения сделки. Если стороны не выполняют обязательств, договор теряет законную силу.

В Гражданском кодексе регламентируется юридическое обоснование сделки. В статьях ГК РФ отображены принципы операций с недвижимостью. Если же вопрос касается детей или супругов, во внимание принимают Семейный кодекс.

Документ должен соответствовать структуре:

1. Вводная часть. Заполняется по форме. Содержит данные участников сделки.
2. Предмет. Описывается объект продажи: его тип, расположение, размеры и другие подробности.
3. Цена. Прописывается цифрами и буквами. Учитывается эквивалент в международной валюте.
4. Проживающие лица.
5. Наличие ограничений.

В соглашении необходимо упомянуть дополнительные обязательства. Без этих пунктов в суде будет трудно что-либо доказать.

К обязательным условиям относятся:

• данные о покупателе;
• точная стоимость недвижимости;
• условия передачи права собственности;
• информация о продавце, составе его семьи. Если во время регистрации сделки выяснится, что были скрыты супруг или дети с правом собственности, то она будет приостановлена.

Условия могут меняться в зависимости от требований и ситуации.

ДКП должен быть составлен в письменной форме. Его можно заверить у нотариуса. Нотариальное заверение обязательно для нескольких видов сделки:

• купли-продажи доли в квартире;
• купли-продажи квартиры несовершенного;
• купли-продажи недвижимости с пожизненной рентой.

Важно учесть, что если имущество разделяют супруги или родственники, нужно юридически заверить документы на право собственности.

Если на момент заключения сделки квартира принадлежала владельцу менее пяти лет — нужно заплатить налог на недвижимость в размере 13%.

Зная законодательные нормы, оформить договор купли-продажи можно самостоятельно. Для этого обе стороны изучают договор, дополняют его важными пунктами и приходят к единому решению. После этого создается действующий документ, который и подписывают стороны.

Документ составляется в свободной форме, но обязательно письменно. Можно написать его от руки или распечатать, главное условие — все пункты должны хорошо читаться.

У каждого участника процесса должен быть один экземпляр документа. И один для хранения у нотариуса.

Для оформления купли-продажи необходимо собрать пакет документов. Для каждой из сторон свой перечень.

Покупатель предоставляет:

1. Паспорт.
2. Свидетельство о браке, если в процедуре принимает участие супруг.
3. Чек с оплатой государственной пошлины — платит одна из сторон по договоренности.

Список для продавца:

1. Паспорт.
2. Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
3. Документ об отсутствии долговых обязанностей на имущество.
4. Выписка из домовой книги.
5. Согласие супруга на совершение операции.
6. Разрешение родителей или органов опеки, если долей владеет несовершеннолетний.

Каждая сторона заранее собирает и готовит документы — снимает копии, проверяет актуальность. Пакет документов заверяет нотариус. Далее его передают вместе с договором через МФЦ в Росреестр.

Чтобы оформление сделки купли-продажи квартиры прошло без ошибок нужно знать основные этапы всей процедуры. Их можно обозначить в виде следующих пунктов

Вариантов подобрать подходящее жилье сейчас множество. Можно ознакомиться с объявлениями по продаже недвижимости, размещенными на многочисленных Интернет-ресурсах.

Кроме того, найти для себя квартиру можно с помощью агентства недвижимости. Риелтор всегда предложит для выбора сразу несколько вариантов. Наконец, возможна и помощь знакомых, которые также могут предложить подходящий вариант.

Вслед за тем, как подходящая квартира выбрана, приходит время для её осмотра и переговоров с хозяином. В ходе них обсуждаются все детали предстоящего соглашения. В частности, отдельное внимание уделяется продажной цене объекта.

За подписанием соглашения следует узаконить переход прав от собственника к покупателю. С этой целью следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ и спустя некоторое время получить выписку относительно зарегистрированных прав на имущество.

Мы расписали основные пункты совершения сделки в отношении квартиры. Вместе с тем, всегда могут появиться отдельные детали, связанные непосредственно с конкретным объектом недвижимости. Их легко уточнить у юриста.

Чтобы официально узаконить полноправное владение полученным жильём, необходимы определённые документы для договора купли-продажи квартиры. В первую очередь понадобится заявление от обеих сторон.

Дальше необходим оригинальный текст договора купли-продажи, который остаётся в Росреестре, а также акт приёма-передачи. Поэтому понадобятся три оригинальных экземпляра договора купли-продажи.

Понадобится также копии правоустанавливающих документов, на основании которых недвижимость ранее принадлежала продавцу. Это могут быть договоры: по купле – продаже, приватизации (безвозмездной передачи), дарения, а также свидетельство на наследство.

В некоторых случаях на передачу собственности потребуется согласие от третьих лиц (супруга, кредитора, залогодержателя). Обращайте внимание на эти моменты! В случае отсутствия согласия заинтересованных лиц, есть вероятность признания сделки недействительной.

Нужно будет внести госпошлину за оформление недвижимого имущества. Ее величина составляет 2 тыс. рублей. Реквизиты можно уточнить в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.

Наконец, понадобятся личные паспорта от сторон. Если всем процессом занимается представитель, то нужна нотариальная доверенность.

Чтобы весь процесс по приобретению недвижимости был понятен рядовому посетителю ресурса, приведём достаточно подробный алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов

Вначале следуют поиск и осмотр возможного будущего жилья. Обращается внимание на все недостатки в квартире. Возможно, благодаря им удастся снизить цену, предлагаемую продавцом.

После того, как недвижимость проверена, в сделке наступает главный момент. Стороны составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Заверять его нотариально нет необходимости. Однако помощь нотариуса будет выступать дополнительной гарантией законности совершения сделки.

Помимо договора следует оформить акт приёма-передачи квартиры. Обычно он подшивается к тексту основного договора.

Любой договор начинается с информации о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, дата выдачи, орган выдачи, код подразделения, адрес по прописке. Дополнительно можно указать место рождения и номер СНИЛС.

Если продавцов или покупателей несколько, приводятся паспортные данные всех участников процесса, включая доверенных лиц. Обязательно следует внести сведения о реквизитах доверенности последних (дата, номер в реестре нотариуса, ФИО нотариуса).

В договоре сначала указывается полная стоимость квартиры, а потом подробно расписывается порядок передачи средств.

Рассмотрим несколько вариантов оплаты.

1. Если сделка происходит с привлечением кредитных средств, в договоре прописывается, какую часть оплачивает Покупатель, а какую – вносит банк. Необходимо сослаться на кредитный договор, обозначив его реквизиты, и обязательно определить срок, в течение которого Продавец получит всю сумму по сделке.

В договоре обязательно нужно обозначить, когда состоится фактическая передача квартиры. Она подтверждается актом приема-передачи. Акт может быть подготовлен как до регистрации перехода права, так и после него – по договоренности сторон.

• Если деньги и ключи передаются в момент подписания договора, акт приемки квартиры подается на регистрацию одновременно с договором.
• Если заполнять акт отдельным документом не входит в планы сторон сделки, можно назвать договор актом, сделав в нем соответствующую запись – «Данный договор имеет силу передаточного акта». Этот вариант подходит, когда ключи передаются в день подачи документов на регистрацию.
• Если акт будет заполняться через некоторое время, указать, когда и при каких обстоятельствах он будет подписан.

Подтверждение сторонами добровольности своих действий – один из типовых пунктов, но очень важных.

По желанию сторон в договор включаются дополнительные условия и подробности сделки: например, описание состояния квартиры (отделка, мебель).

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами:

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в формате docx

Передаточный акт:

Скачать передаточный акт в формате docx

Помощь юриста в подготовке договора >>

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи

Документ подготавливается в нескольких экземплярах: по одному для каждой стороны, и один – для архива Росреестра. Число передаточных актов равно числу договоров.

С 1 августа 2019 года не требуется нотариальное участие при сделках с долями, если они отчуждаются одновременно одним договором (то есть продается целая квартира, хотя право принадлежит разным лицам на праве общей долевой собственности). Договор по таким сделкам также теперь можно оформлять самостоятельно.

Договор нужно составить таким образом, чтобы обезопасить стороны от возможных рисков. Например, указать реальную цену квартиры без занижения (тогда при признании сделки недействительной суд обяжет продавца вернуть полную стоимость), гарантировать оплату долгов, описать действительное состояние квартиры (чтобы покупатель не заявил в дальнейшем, что квартира передана в ненадлежащем состоянии и не оспорил сделку). Даже при не идеальных условиях купли-продажи существует возможность договором защитить свои права.

Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:

• Продавец — лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
• Покупатель — лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.

Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.

Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица.

В первом случае к нему предъявляются определенные требования:

• Достижение возраста 18 лет.
• Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).

Если продавцу еще не исполнилось 18 лет или он недееспособен, за него действует законный опекун или представитель.

Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:

• Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
• Дополнительную информацию при необходимости.

Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность. Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.

• «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
• При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».

Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:

• Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).
• Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
• Этаж расположения.
• Назначение (жилое помещение).
• Кадастровый номер.

В договоре важно указать:

• Итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью).
• Порядок оплаты (наличным или безналичным путем).
• Обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии).
• Срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год).

Если покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.

11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021

Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это ДКП. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.

Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:

• Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.
• Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
• Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.

Если в роли продавца выступает не собственник помещения, а его представитель, необходимо проявить особую внимательность при заключении сделки. В первую очередь важно проверить доверенность представителя на предмет:

• Полномочий, которыми он наделен (входит ли в них сделки с недвижимостью).
• Определения круга покупателей (нет ли ограничений, кому может быть продана квартира).
• Условий продажи, определенных собственником (стоимость, порядок расчетов и т.д.) или права доверителя действовать самостоятельно.
• Срока действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента госрегистрации перехода права собственности).

Также в преамбуле договора нужно дополнительно указать помимо реквизитов сторон, также и сведения о доверенном лице.

Важно учитывать, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. После получения денег за квартиру собственник может просто прекратить его действие, что влечет за собой недействительность заключенной сделки.

Если продаваемая квартира получена собственником по наследству, размер рисков такой сделки существенно выше:

• На недвижимость могут предъявить права лица, являющиеся наследниками первой очереди, несмотря на то, что они не указаны в завещании.
• Если приобретенная по наследству квартира находится у собственника менее 3 лет, покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от любых неприятностей, нужно полностью изучить историю жилья на наличие:

• Завещательных отказов.
• Арестов имущества.

Также необходимо проверить документ, служащий правом на получение наследства.

Независимо от проведенного анализа, нет абсолютной гарантии того, что в будущем не объявятся родственники, имеющие право претендовать на жилье. Поэтому не стоит покупать квартиру, полученную по наследству, не разобравшись в деле как следует.

Покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ:

• Возможность перепланировки.
• Отсутствие необходимости делать приватизацию самостоятельно, что экономит как время, так и силы.
• Облегчает последующие сделки с недвижимостью (приватизированную квартиру легче и продать и сдать в аренду).

Приобретение приватизированной недвижимости происходит в том же порядке, что и стандартный договор. Здесь нужно проверить:

• Правоустанавливающие документы продавца.
• Справку об отсутствии задолженности по платежам.

Процедура оформления покупки квартиры

Перед тем, как заключить договор купли-продажи недвижимости, проверьте владельцев. Сверьте, соответствует ли информация в правоустанавливающих документах паспортным данным продавца. Убедитесь, что описание в технической документации отвечает фактическим характеристикам объекта:

• этаж;
• планировка;
• количество комнат;
• площадь.

За оформление купли-продажи квартиры платят риелтору и нотариусу. Риелтор возьмет 2-5% от стоимости квартиры, а услуги нотариуса обойдутся от 1000 грн.

Услуги риелтора может оплачивать как продавец, так и покупатель. Если в сделке участвуют два риелтора: со стороны покупателя, и продавца, а работают они по системе партнерских продаж, услуги оплачиваются из доли посредника продавца. В таком случае за услуги агента платит продавец.

Сделку заверяет нотариус. После этого она набирает юридическую силу. Специалист проверяет документы и разрешает продавать объект. Для этого ему нужно убедиться в законности процедуры.

Соблюсти порядок оформления квартиры поможет юрист. За его услугами обращаются для:

• проверки и подготовки документов;
• сбора пакета бумаг;
• консультации по проведению сделки, особенно при нестандартной ситуации.

Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:

«После того, как убрали справку по форме Ф3, собственники часто обращаются с вопросом оформления заявления и за выдачей справки о зарегистрированных жильцах. Это необходимо, чтобы показать покупателю, кто зарегистрирован в квартире, нет ли среди жильцов несовершеннолетних лиц.

Второй вопрос, с которым часто обращаются перед заключением договором купли-продажи – проверка жилья на отсутствие обременений, не находится ли оно в ипотеке или под арестом, просят проверить долги. Популярной также остается услуга по составлению договора купли-продажи, вычитке, проверке безопасности сделки».

Юридическое сопровождение снижает риски попасть на мошенников или неправильно оформить квартиру, из-за чего договор признают недействительным.

При встрече с продавцом для заключения предварительного договора, попросите его взять с собой правоустанавливающие документы на квартиру. Из них вы убедитесь, что именно он законный владелец объекта. Далее обсудите:

• сумму и условия расчета за объект;
• какие документы для покупки квартиры готовы, а какие пока нет;
• в какие сроки будут готовы бумаги;
• как и когда будут сняты с регистрации жильцы.

Похожие записи:

• Замена водительского удостоверения в связи с окончанием срока 2021 спб какие документы
• Договор поставки товара под залог недвижимого имущества
• Налог на недвижимое имущество физических лиц пенсионеров