Закон о купли-продаже объектов недвижимости

24.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закон о купли-продаже объектов недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

2. Глава 30. Купля-продажа (ст. 454 — 566)

3. Закон купли продажи недвижимости 2021

3.1. Компенсации по оплате ЖКУ

4. Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении

Пример договора долевого участия в строительстве
Перечень документов для оформления сделки купли-продажи квартиры
Проверка юридической «чистоты» квартиры
Расходы при заключении сделки купли-продажи недвижимости
Образец договора купле-продажи квартиры
Этапы продажи квартиры
Схемы обмана при покупке и продажи квартир

Договор посуточной аренды жилого помещения. Образец
Договор аренды жилого помещения . Образец
Договор на аренду помещений под офис. Образец
Примерный договор аренды имущественного найма нежилого помещения
Договор на аренду зданий. Образец
Договор на аренду здания, находящегося в собственности арендодателя. Образец
Договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя. Образец
Договор на сдачу госкомимуществом России в Аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью
Договор на аренду недвижимости (Нежилого помещения), находящегося в собственности Москвы
Договор на аренду (наем) нежилых помещений (строений) в домах местных советов, государственных, акционерных, кооперативных и иных организаций

Закон РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации
Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц»
Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Закон РФ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ»
Об ипотеке (залоге недвижимости) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (с изменениями на 30 декабря 2004 года)
О жилищных накопительных кооперативах Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ
Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
Закон РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации № 1541-1 от 04 июля 1991 года (с изменениями от 29.12.2004 года)
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ
Постановление Правительства РФ Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья
Постановление Правительства РФ О порядке предоставления субсидий гражданам, проживающим в сельской местности
Закон Российской Федерации О защите прав потребителей N 2-ФЗ от 09.01.1996 г.
Федеральный закон О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества

ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Согласно нашему законодательству, для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц нет ограничений по приобретению недвижимости с земельным участком. Таким образом, у этой категории людей есть возможность приобретать в собственность в том числе и таунхаусы.

Однако в данной ситуации существует ограничение иного рода. По указу Президента N 26 от 9 января 2011 года, в ряде приграничных территорий полностью исключается возможность приобретения земельных участков иностранцами.

Перечень принят в поддержку федерального закона о Государственной границе Российской Федерации и включает в себя 380 муниципальных образований. Это, например, Кронштадтский район в Санкт-Петербурге, 19 муниципальных районов и образований в Калининградской области и другие.

То же правило касается земель, расположенных на границах морских портов, и земель сельскохозяйственного назначения. Подробный список территорий, где иностранцам запрещено приобретать недвижимость с земельными участками, можно найти в официальных источниках.

Наш закон не запрещает продавать недвижимость иностранцам. И, действительно, граждане других государств проявляют интерес к российской недвижимости, особенно в курортных зонах Юга России. Во-первых, потому что благодаря высокому спросу курортная недвижимость имеет стабильную репутацию.

А во-вторых, приезжающих в южные регионы России иностранцев привлекает климат — привычный для жизни и подходящий для бизнеса. В данных условиях нерезиденты чаще всего не рассматривают покупку готового дома, квартиры или таунхауса. Как правило, это те люди, которые приезжают с намерением открыть в России свой малый или средний бизнес.

Они интересуются участками под строительство и зачастую приобретаемая здесь недвижимость становится частью бизнес-активов. Иностранцы привозят свои наработки, которые так или иначе связаны с едой, особенно такая тенденция наблюдается у французов и итальянцев.

Иностранные покупатели занимаются сельхозработами, то есть покупают участки для освоения, выращивания какой-либо продукции, в том числе под виноградники, иногда скотоводство; налаживают работу небольшого производства, например сыродельни; управляют ресторанным бизнесом.

То есть на Юге России иностранцы из дальнего зарубежья и, что интересно, из Казахстана чаще покупают землю и строят на ней то, что нужно им для работы и жизни (ту же гостиницу, ресторан, зону отдыха). Среди же покупателей квартир много приезжих из соседних стран: Украины и Белоруссии.

Согласно действующему законодательству, иностранный гражданин вправе приобретать недвижимость в России, в том числе недвижимость с прилегающим земельным участком.

Однако у нерезидента РФ нет возможности прописаться в свой таунхаус или дом, так как право на прописку имеют исключительно граждане России.

Граждане других государств могут только зарегистрироваться по месту пребывания, даже несмотря на наличие жилого помещения в собственности.

Покупая нежилое здание, дом или другой объект недвижимости, необходимо помнить, что в соответствии со статьей 552 ГК РФ при продаже здания, дома или другого объекта недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Следует учитывать, что земельное законодательство запрещает продажу земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Продажа здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком.

Договоры купли-продажи объектов недвижимости, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

То есть договор купли-продажи объекта недвижимости в обязательном порядке должен содержать в себе условия о приобретении прав на земельный участок, если продается здание, сооружение, иной объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке. Если речь идет о продаже земельного участка, договор купли-продажи должен содержать условие о покупке объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

При правовом аудите недвижимости (земельного участка, здания, помещения, дома и т.п.

) до заключения договора купли-продажи необходимо осмотреть визуально земельный участок на предмет наличия на нем каких-либо объектов недвижимости, кроме того необходимо ознакомиться с кадастровыми паспортами в отношении объектов недвижимости, выписками из ЕГРП в отношении земельного участка и объектов недвижимости, при возможности – с архивными документами.

Если продавец недвижимости является собственником земельного участка
Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Из указанного правила есть исключения:

Продажа части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре, производится вместе с частью земельного участка, а не со всем земельным участком;
Продажа здания, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота;
Продажа сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута. На условиях сервитута на земельном участке размещаются линейные объекты, сооружения связи, специальные информационные знаки и защитные сооружения, не препятствующие разрешенному использованию земельного участка.

Если продавец производит продажу доли в праве собственности на нежилое здание, дом, иной объект недвижимости, то вместе с продажей этой доли должно производиться отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены такое нежилое здание, дом, иной объект недвижимости.
Если продавцу принадлежит часть нежилого здания, строения или помещения, то продажа такой части нежилого здания, строения или помещения в них производится с одновременной продажей доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположены соответствующие объекты недвижимости.
Если продавец недвижимости является арендатором земельного участка
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором аренды земельного участка.

Проводя правовой аудит недвижимости до заключения сделки купли-продажи в обязательном порядке необходимо знакомиться с условиями договора аренды земельного участка.

Из условий договора аренды можно понять, требуется ли согласие собственника земельного участка на продажу недвижимости, а кроме того, многие суды считают, что к отношениям между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка применяются условия ранее заключенного договора аренды с прежним арендатором земельного участка.

Соответственно, правовая экспертиза договора аренды позволит выявить возможные риски, которые могут возникнуть из такого договора аренды.

Желая приобрести недвижимость на территории РФ, многих иностранцев интересует вопрос о том, получат ли они какие-либо льготы или скидки при покупке недвижимого объекта в одном из регионов Российской Федерации.

Но найдя ответ, многих из них постигает разочарование, поскольку государство ничего подобного для иностранных домовладельцев не предусматривает. А это значит, что получить ВНЖ или российское подданство в упрощенном порядке на основании желания приобрести недвижимость у иностранных граждан не выйдет.

Т.е. покупая, к примеру, квартиру, иностранный собственник всего лишь приобретает недвижимый объект, становясь владельцем российской недвижимости. Данный статус:

не дает никаких льгот;
не отменяет необходимости получения документов для легального временного или постоянного проживания в стране;
не облегчает процедуру приобретения трудового патента;
не спасает от необходимости уплачивать налоги на имущество.

Инфо

Приобретя квартиру в России, иностранец получает всего ли место, где он может временно прописаться для постановки на миграционный учет и получения РВП. Оформить постоянную прописку даже в собственном жилье иностранному гражданину не получится, поскольку таким правом обладают только законные представитель РФ, у которых имеется соответствующее российское гражданство.

Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021

Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года

ТОП-10 популярных материалов из категории «Гражданский процесс», 07.09.2020
Подборка материалов по теме: «Ценные бумаги», 18.10.2020
Юридические статьи за февраль 2021 года, 05.03.2021
Подборка статей за январь 2021 года, 01.02.2021
ТОП-10 популярных материалов из категории «Конституционное право», 07.10.2020

С 2021 года величина налога будет зависеть от того, в какую сумму был оценен конкретный объект недвижимости. Эта оценочная величина и называется кадастровой стоимостью. Данная величина устанавливается государством и является фиксированной.

С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.

Кадастровая стоимость определенных объектов в несколько раз превысила инвентаризационную. Поэтому для того, чтобы владельцы частных и коммерческих строений могли свободно перестроиться на новую систему налогообложения, было принято решение о постепенном увеличении налога. Первые три года при расчете налога на недвижимое имущество будет учитываться понижающий коэффициент, далее расчеты будут производиться в соответствии с утвержденными нормами.

Глава 30. Купля-продажа (ст. 454 — 566)

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2021 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2020 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2021 года.

В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2021 года).

Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.

От уплаты налога освобождаются близкие родственники дарителя, к числу которых относятся (в соответствии со ст. 14 СК РФ):

родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные);
дедушки/бабушки;
внуки;
братья и сестры (в том числе неполнородные).

Кроме вышеперечисленных лиц, от налога на подаренную недвижимость освобождаются родственники, которые ведут с дарителем совместное хозяйство и проживают с ним на одной территории.

Если возникла необходимость продать жилье до того, как истечет минимальный срок пользования, владельцу придется уплатить налог. Однако и в данной ситуации государство стоит на стороне гражданина. На законодательном уровне предусмотрены налоговые льготы, которые существенно снижают налог от продажи квартиры или дома.

Уменьшить налог можно следующими способами:

Применение имущественного вычета.
Покупка и продажа одного объекта в течение календарного года.
Продажа имущественных долей отдельными договорами.

Все вышеперечисленные способами затрагивают применение имущественного вычета.

Имущественный вычет — это сумма, на которую уменьшается налогооблагаемый доход. То есть НДФЛ уплачивается не со всей суммы дохода, а с разницы между доходом и суммой вычета.

Подводя итоги, хочется выделить основные изменения в отношении сделок с недвижимостью, которые вступят в законную силу с 1 января 2021 года.

Во-первых, в России вводится прогрессивная налоговая шкала. Теперь к лицам, которые имеют годовой доход выше 5 млн руб, будет применяться повышенная налоговая ставка — 15%. При этом данное изменения касается не только обеспеченных слоев населения. Если лицо продает недвижимое имущество, стоимость которого равна или выше 5 млн руб, к нему также применяется повышенный налоговый коэффициент (15%).
Во-вторых, обязанность по уплате налога появляется у владельца недвижимого объекта в случае, если между приобретением право собственности и продажей прошло менее 3 лет.
Третье изменение коснулось нерезидентов РФ. Данная категория граждан освобождается от уплаты НДФЛ уже после 5 лет владения недвижимым имуществом.

Получить юридическую помощь по вопросам коронавируса можно на нашем сайте.

Написать комментарий

Согласно нововведенному Федеральному закону приостановится выдача свидетельств о государственной регистрации прав на имущество. Вместо этого вводится новый документ – выписка из ЕГРН. Ее выдача также закреплена в ином нормативном акте, который является сопутствующим для Федерального закона. Им является Приказ Минэкономразвития №378.

В нем отражены четыре вида выписки:

Выписка, которая отражает все характеристики и права жилья, которое было зарегистрировано в Росреестре или МФЦ;
Выписка, подтверждающая факт перехода права от собственника к покупателю;
Выписка, в которой указана дата момента получения Росреестром или МФЦ заявления или иных документов, отправленных для последующего оформления кадастрового учета или проведения процедуры регистрации;
Выписка, в которой указываются права конкретных лиц на то имущество, которое имеется или было у них в собственности.

Для получения этих документов необходимо направить электронный запрос или лично посетить одно из отделений Росреестра. За полученный документ придется внести денежные средства, размер которых увеличился в сравнении с выпиской из ЕГРП. Так для того, чтобы получить бумажную версию документа гражданам придется заплатить 750 рублей, а юридическому лицу 2200 рублей. В случае оформления электронной выписки граждане оплачивают 300 рублей, а организации 600 рублей.

При необходимости существует возможность дополнительной услуги, согласно которой документ будет доставлен курьеров в назначенное место. За эту услугу также придется внести дополнительную оплату.

В соответствии с законом выписка предоставляется в сроки, указанные в законе. Они не должны превышать более трех рабочих дней.

ВНИМАНИЕ !!! Для того чтобы проверить готовность документов необходимо перейти на официальный сайт Росреестра. Там перейдя по соответствующей вкладке, откроется страница проверки. На ней необходимо указать номер заявки (его выдают после передачи заявления в регистрирующий орган), пройти спам проверку произведя введение указанных на картинке символов в специальное поле и нажать кнопку проверить.

Процедура занимает всего несколько секунд. После чего гражданину открывается возможность просмотреть статус готовности документов.

Земельные вопросы

Семейное право
Наследственное право
Земельное право
Трудовое право
Автомобильное право
Уголовное право
Недвижимость
Финансы
Налоги
Льготы
Ипотека

До принятия упомянутого закона, люди попавшие в такую ситуацию, оставались один на один со своими проблемами. В особенно тяжелом положении оказались люди, купившие квартиру по ипотечным программам. Они были обязаны выплачивать средства за отторгнутую по судебному решению недвижимость.

До сегодняшнего дня этим людям — добросовестным приобретателям, никто не мог помочь. Недвижимость у них, как правило, по решению суда отнимали.

Налицо были признаки мошеннических действий со стороны продавца, но с юридической стороны, добросовестный покупатель квартиры не мог себя защитить. Ряд ключевых моментов, оговоренных в вышеупомянутом законе, исключает повторение подобных казусов в будущем:

Ипотека и материнский капитал

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.

Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.

Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.

Недействительные прецеденты делят на виды:

Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.

Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).

Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:

По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.

Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.

Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.

Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.

Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.

Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.

Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:

купля-продажа;
мена или обмен;
дарение или пожертвование;
завещание;
аренда;
безвозмездное пользование (ссуда);
рента.

В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.

Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.

Закон купли продажи недвижимости 2021

Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).

Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.

Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.

Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.

Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.

Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.

Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.

Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.

Нередки случаи, когда через некоторое время после заключения сделки она признается судом недействительной и договор расторгается. В этом случае придется возвращать деньги, а что делать, если они уже потрачены? Учтите, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет от 1 года до 10 лет, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Чаще всего, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной, срок оспаривания составляет 3 года с момента обнаружения обстоятельств, послуживших причиной для иска. Поэтому нужно заранее знать, какие условия позволяют обращаться в суд.

Любая сделка заключается на добровольной основе. Если какой-либо из сторон удастся доказать, что она приняла решение по причине давления из вне, то суд расторгнет такую сделку. Поэтому любое принуждение — потенциальная причина неприятностей в дальнейшем. Если же вас принуждают к совершению сделки, постарайтесь это зафиксировать.

Начиная с 2021 г., во всех регионах России (кроме Севастополя), налог на недвижимость рассчитывается от кадастровой стоимости объекта, которая максимально приближена к рыночной.

«Переход на новый механизм расчета начался еще в 2015 г. На сегодняшний день правила таковы: 3 года налогоплательщики могут пользоваться понижающим коэффициентом; затем будут платить по полному тарифу», — рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

При этом, если кадастровая стоимость выше рыночной, ее можно пересмотреть, обратившись в бюджетное учреждение, в том числе через МФЦ, либо оспорить в судебном порядке.

«Любой гражданин, зайдя в раздел \»Фонд данных государственной кадастровой оценки\» на сайте Росреестра, может узнать из промежуточного отчета, какая кадастровая стоимость будет установлена в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости, и подать возражения. Важно вовремя проконтролировать появления отчета, ведь на подачу замечаний всего 30 дней (п. 13 ст. 14 Закона № 237-ФЗ)», — советует управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин.

С 1 января 2021 г. сокращены сроки государственной регистрации ДДУ. Теперь время ожидания составляет 5 рабочих дней (ранее было 7), а при подаче документов в электронном виде — до 3 дней, рассказывает юрист компании OXE CAPITAL Александр Цыганков. Это позволит существенно ускорить порядок оформления недвижимости.

Компенсации по оплате ЖКУ

Начиная с 1 июля 2021 г., будет устранена одна из проблем, связанных с получением компенсации по оплате услуг ЖКХ. Сегодня невозможно применить льготу при наличии любой задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Новая редакция ч. 3 ст. 160 ЖК РФ предусматривает, что компенсацию смогут оформить лица, в отношении которых отсутствует решение суда о взыскании долга за период не более чем 3 последних года, отмечает управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков.

Закон о федеральном бюджете на 2021 год предусмотрел увеличение материнского (семейного) капитала, который, если говорить о недвижимости, по-прежнему возможно потратить на покупку или строительство жилья.

«На первого ребенка его размер составит 483 881,83 руб., на второго — 639 431,83 руб. (когда оба родились после 2020 г.). Доплата за рождение второго ребенка будет равна 155 550 руб., если ранее уже был получен маткапитал на первого (ст. 8 Закон № 385-ФЗ)», — приводит цифры Иван Иутин.

По новым правилам, чердаки, технические, подвальные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения многоквартирного дома нельзя использовать для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов.

«Еще вводится запрет на размещение центров детского досуга (залы для спортивных, торжественных мероприятий) в тех домах, где это не предусмотрено их проектной документацией», — рассказывает Иван Иутин.

Претерпели изменения и противопожарные правила. По словам Елены Федоровой, теперь запрещено:

устанавливать наружные кондиционеры в коридорах и на лестничных клетках;
оставлять без присмотра на балконе незатушенные сигареты и свечи;
использовать газовое оборудование, если оно не проходило регулярное обслуживание.

Административным правонарушением стало и разведение на землях общего пользования костров, использование огня для приготовления пищи вне оборудованных для этого мест. Другими словами, россияне больше не могут жарить мясо на углях даже на своем дачном участке, если там нет зоны для барбекю, указывает Надежда Коррка.

«Любой гражданин, зайдя в раздел «Фонд данных государственной кадастровой оценки» на сайте Росреестра, может узнать из промежуточного отчета, какая кадастровая стоимость будет установлена в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости, и подать возражения. Важно вовремя проконтролировать появления отчета, ведь на подачу замечаний всего 30 дней (п. 13 ст. 14 Закона № 237-ФЗ)», — советует управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин.

Все участники сделки должны обратиться в МФЦ, регистрация купли-продажи недвижимости допускается и по доверенности. Прийти можно в ближайший офис. Особенности получения следующие:

Забрать бумаги можно не раньше даты, названной регистратором.

Получить экземпляры готовых документов может отдельно каждая из сторон сделки.
По истечению месяца со дня назначенной выдачи, если документы не забраны владельцем, они отправляются в архив. Чтобы их получить, необходимо подать запрос.

Только при полном пакете документов государственная регистрация купли-продажи недвижимости может быть завершена. Перечень бумаг вносится в опись.

Опись документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре представляет собой достаточно простой процесс. Но учитывайте, что вы можете получить отказ, даже если с правоустанавливающими бумагами все в порядке. Причина – отсутствие у заявителя паспорта или других бумаг, удостоверяющих личность.

Также возможна остановка регистрации купли-продажи недвижимости в 2021 году, по причине отсутствия каких-либо документов. Срок может составлять до трех месяцев. Чтобы оформление прошло в штатном режиме, необходимо предоставить:

Регистрация сделки купли-продажи недвижимости возможна при наличии:

Договора КП или акта приема-передачи.
Договора мены, выделения долей и пр.

Число копий должно соответствовать количеству участников сделки. Дополнительный экземпляр делается для архива Росреестра.

Если договор был удостоверен нотариально, его копия изготавливается в конторе. Сделка, по которой были судебные споры, должна иметь дубликат, заверенный судом

Внесение данных в реестр может быть выполнено только при наличии:

Свидетельства о госрегистрации права (если было выдано БТИ).
Правоустанавливающих документов.

К пакету документов в обязательном порядке прилагаются и квитанции об уплате пошлины.

Оплатить госпошлину можно в МФЦ, используя терминал

Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. Ст. 557 ГК устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст.477 ГК).

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли — продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

Так, Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре предусмотрены обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего Комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении этого договора другой стороной.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться основанием для расторжения договора купли — продажи приватизированного объекта.

Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусматривает право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли — продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации (ст. 29 Закона).

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд вынес решение о его расторжении.

Следует также указать, что в том случае, когда продавец по договору купли-продажи недвижимости не прибегает к расторжению договора вследствие несвоевременной оплаты переданного объекта, за ним остается право требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК.

Сторонами договора являютсяпродавец ипокупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).

На стороне продавца могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость либо полное вещное право (право собственности), либо ограниченное вещное право (право хозяйственного ведения или оперативного управления). Положение продавцов, имеющих недвижимое имущество на ограниченном праве, осложняется тем, что они не могут самостоятельно решить вопрос о его продаже, не заручившись согласием собственника (это относится к государственным и муниципальным предприятиям, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения), либо могут продать самостоятельно лишь часть из имущества, которым они владеют, т. е. то, которое ими было куплено на полученные доходы и учтено на отдельном балансе (это относится к учреждениям, имущество которых находится на праве оперативного управления) (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 298 ГК).

Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности, т. е. нажитое ими во время брака. При продаже одним из супругов такого имущества необходимо согласие, удостоверенное нотариусом, другого супруга (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. Так, при продаже акционерным обществом недвижимого имущества стоимостью от 25 до 50 % общей балансовой стоимости имущества предприятия необходимо соответствующее решение совета директоров этого акционерного общества, а при стоимости недвижимости свыше 50 % балансовой стоимости необходимо решение общего собрания акционеров (ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах»).

Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (напр., договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560 ГК).

ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия, но не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация же перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.

Незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом содержатся в ФЗ от 21 июля 1997 г «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если сделка по продаже недвижимости совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Регистрация судов производится в Судовом реестре. Правила ее предусмотрены транспортными кодексами, а также ведомственными приказами и правилами. В результате регистрации судна новый судовладелец получает свидетельство о собственности на судно.

По общему правилу действующее законодательство (Нормы параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ, являющиеся специальными нормами, регулирующими порядок заключения договора продажи недвижимости) не предусматривают возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, с возвращением полученного сторонами по договору.

Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества (в частности по основанию неоплаты ее Покупателем), возможно только в следующих случаях:
— когда договором прямо предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества с возвращением, полученного сторонами по договору, с указанием оснований его расторжения (например: при нарушении сроков об оплате).
— только в этом случае Продавец вправе потребовать возвращения недвижимого имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).

При этом регистрация перехода права собственности к Покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).
Расторжение договора возможно только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №122-ФЗ).

По договору продажи недвижимостипродавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является:
1) консенсуальным – считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме;
2) возмездным;
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи недвижимости.

Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:
1) целевой характер использования жилища;
2) невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон;
3) жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником;
4) в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении;
5) необходимость государственной регистрации договора.

Продавец
– любой субъект права:
1) собственник недвижимости;
2) государственное или муниципальное предприятие;
3) юридическое лицо.

Покупатель– любой субъект права.

Предмет договора– недвижимое имущество.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.
При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

Права и обязанности продавца:
1) передача недвижимости покупателю;
2) передача покупателю права собственности на проданное имущество и ввод его во владение имуществом;
3) передача имущества в собственность свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением.

Права и обязанности покупателя:
1) обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество;
2) зарегистрировать переход права собственности на имущество;
3) обязанность оплатить купленное имущество;
4) известить продавца о ненадлежащем исполнении договора;
5) обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).