Права покупателя при купли-продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права покупателя при купли-продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Нулевым пунктом в подготовке к сделке советуем считать детальный осмотр продающейся недвижимости. Осмотрите и сфотографируйте все предметы мебели, коммуникации, состояние ремонта, технику и показания счетчиков. Это поможет принять взвешенное решение о покупке, детально изучить состояние объекта, и исключить споры при передаче объекта на тему состояния и комплектации.

Права покупателя недвижимости.

Удостоверить сделку можно в местном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (в народе известно как БТИ) или у нотариуса.

Зарегистрировать переход права собственности можно только в БТИ.

Адрес: г. Минск, ул. Максима Богдановича, 153
График работы: понедельник – пятница с 8.00 до 19.00, суббота с 8.00 до 16:20

Выдача талонов начинается за 30 минут до начала приема заявлений, заканчивается за 15 минут до окончания приема — для физических лиц, за 20 минут — для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

В случае большого количества выданных и не обслуженных талонов выдача талонов может быть закончена ранее указанного времени.

По общему правилу, при оформлении через регистратора, вам необходимы следующие документы:

• Личные паспорта собственника и всех участников сделки.
• Копия лицевого счета. Берется в обслуживающей организации (Расчетно-справочные центры, товарищества, ЖЭСы). Телефон и адрес обслуживающей организации можно узнать по телефону 190 (это платная справка, телефон городской). Также адрес и телефон своего РСЦ можно узнать здесь.
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
• Документ, являющийся основанием перехода права собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
• Технический паспорт (передается покупателю).

Могут понадобиться и другие документы:

1. Согласие супруга либо бывшего супруга (если квартира приобреталась в браке).
2. Согласие совершеннолетних, зарегистрированных по месту жительства (прописанных) в квартире на момент сделки, если выписка планируется после сделки.
3. Деньги на оплату гос. пошлины и услуг (5 б.в. – гос. пошлина и услуги регистратора).
4. Личные паспорта всех участников сделки, в том числе, дающие согласия.
5. Согласие администраций районов города.
6. Справки о начислении жилищных квот.
7. Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально-опасном положении, либо нуждающиеся в государственной защите.
8. Справка из территориального налогового органа об уплате подоходного налога продавцом, не являющимся резидентом Республики Беларусь.
9. Отказ от преимущественного права на покупку сособственника недвижимости при продаже доли.
10. Другие.

При обращении к нотариусу понадобится выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, которая берется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Выдается по талонам у регистратора в момент обращения.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Это довольно щепетильный этап. Зачастую именно он вызывает много страхов и опасений для каждой из сторон.

При должной подготовке и учете всех юридических тонкостей — проводится спокойно и безопасно. Важно помнить, что расчет между физическими лицами по законодательству Республики Беларусь производится в белорусских рублях. Он может быть наличным либо безналичным, происходить до подписания договора купли-продажи либо после.

Подробно о расчете между сторонами сделки мы рассказываем в этой статье.

Этот этап нужен, если расчет производится после подписания договора купли-продажи.

В момент окончательного расчета стороны подписывают акт, который подтверждает, что стоимость объекта недвижимости оплачена в полном объеме. И только после подписания акта покупатель может быть зарегистрирован в качестве нового собственника.

Если стороны рассчитались до заключения договора купли-продажи, то в акте нет необходимости.

Существенные условия, учитывающиеся при передаче недвижимости – это данные по ст. 554 ГК РФ, позволяющие установить объект, который подлежит продаже.

К ним также относятся:

• Цена на недвижимость (п.1 ст. 555 ГК РФ).
• Перечень проживающих (зарегистрированных) лиц, которые по ст. 558 ГК РФ после сделки имеют право пользоваться помещением.

Права покупателя объекта недвижимости по договору прописаны в ст. 557 ГК РФ, по которой он вправе требовать от продавца передать ему объект сделки в надлежащем состоянии.

Если этот факт игнорируется, то покупатель может потребовать:

• снизить стоимость объекта;
• оплатить ремонт;
• отремонтировать за свой счет;
• расторгнуть договор и вернуть сумму по сделке.

В отличие от сделок в магазине покупатель недвижимости не может потребовать у продавца замены предмета продажи на аналогичный товар.

Покупатель только может в договоре перечислить обнаруженные им недостатки.

При этом, если он принимает недвижимость в собственность, которая не соответствует условиям договора, с него не снимается ответственность по п.2 ст. 556 ГК РФ за ненадлежащее исполнение условий договора.

Важно! Общие положения о договоре купли-продажи прописаны в п. 5 ст. 454 ГК РФ. Иных прав у покупателя нет и в ГК РФ не предусмотрены.

Права покупателя доли в квартире определяются по ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки».

Согласно действующим положениям:

• Если продается доля в квартире, то преимущественное право выкупа имеют все остальные собственники остальных долей.

• Продавец обязан предложить часть недвижимости им, а уже потом – постороннему лицу.

Продавец обязан известить возможных участников-покупателей его доли письменно, указав свою цену и иные условия.

Если покупатели дольщики не купят продаваемую долю недвижимости в течение 30 дней, то продавец может ее продать любому.

Они же могут сразу, письменно отказаться от выкупа не дожидаясь истечения месяца, тогда продавец может передать недвижимость заинтересованному покупателю ранее установленного законом срока.

Если продавец не известил дольщиков, то они, пользуясь правом преимущества покупки, могут в течение 3 месяцев оспорить сделку купли-продажи в суде. И потребовать продать долю им.

В последнем случае сделка купли-продажи может быть признана недействительной, прошедшая с нарушениями.

Продавцу придется вернуть деньги, а покупателю освободить приобретенную жилплощадь.

Поэтому, при покупке доли в любой недвижимости сам покупатель должен поинтересоваться у дольщиков их согласием и взглянуть на письменный их отказ от преимущественных прав, а лучше – снять с документа копию.

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

• Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
• После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
• Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

• С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
• С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

• Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
• В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
• Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
• Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:

• Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
• В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
• При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.

Закон предусматривает правовой механизм, препятствующий уклонению от регистрации (основание – ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон необоснованно оттягивает проведение регистрации и искусственно продлевает «переходный» статус объекта, принять решение о государственной регистрации может суд. В таком случае переход прав осуществляется в день соответствующего судебного решения.

• Самые важные термины
• Как оформить договор купли-продажи квартиры
• Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
• Сколько регистрируется право собственности на квартиру
• Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
• Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
• Как восстановить договор купли-продажи квартиры
• Как переоформить договор купли-продажи квартиры
• Кто платит за договор купли-продажи квартиры
• На что обратить внимание в договоре
• Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
• В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

✓

Банк гарантирует сохранность денег даже в случае срыва сделки.

✓

Обе стороны защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).

✓

Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.

✘

Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.

✘

Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.

✘

У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.

2

Как оформить сделку купли-продажи квартиры

✓

Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.

✓

Продавец сможет забрать деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.

✘

Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив.

✘

Расчет через аккредитив возможен только в рублях.

3

✓

Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.

✓

Возможен расчет в любой валюте.

✓

Отсутствие процентов и комиссий.

✘

Риск использования поддельных купюр.

✘

У любого банка есть определенные лимиты на обналичивание средств в банкомате. Так что, если покупатель хранит деньги на карте, могут возникнуть проблемы со снятием крупной суммы единоразово.

✘

Опасность транспортировки крупной суммы.

✘

Вероятность неправильного расчета.

4

Составление и анализ договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:

• время фактической передачи недвижимости покупателю;
• сроки и способы взаиморасчетов;
• состояние передаваемой квартиры;
• сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
• порядок решения споров и распределения ответственности;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

• ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
• ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
• ст. 452 — порядок прекращения договора;
• ст. 453 — последствия расторжения сделки.

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

• продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
• сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
• сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
• если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

• совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
• при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
• продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

• сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
• продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
• незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК);
• сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
• фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
• сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

• для оспариваемых один календарный год;
• для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

Что должно быть прописано в договоре купли-продажи

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

• продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
• покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

• сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

• условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
• условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
• условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
• условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

• государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
• продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
• при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.

При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.

А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.

11 подводных камней договора купли продажи квартиры в 2021

По итогу покупки недвижимости на вторичном рынке у покупателя остаются оригиналы следующих бумаг:

• Договор купли-продажи квартиры. Главный правоустанавливающий документ, на основании которого возникает право собственности на недвижимость. Это должен быть экземпляр с подписями сторон и регистратора, штампом Росреестра с отметкой о дате совершения сделки.
• Акт приема-передачи (если таковой подавался на регистрацию). Подписанный сторонами акт является одним из дополнений к договору купли-продажи, которое подтверждает фактическую передачу жилья от продавца к покупателю и фиксирует его состояние в этот момент. После его подписания любые претензии стороны могут предъявлять только в судебном порядке.
• Расписка о получении денег. Оригинальный экземпляр, составленный и подписанный продавцом (продавцами), как доказательство передачи денег от покупателя. Расписка также понадобится при оформлении налогового вычета в налоговой инспекции как подтверждение факта траты средств на покупку недвижимости.
• Удостоверяющая выписка из ЕГРН (заменяет выдаваемое ранее Свидетельство о праве собственности). Правоудостоверяющая бумага с круглой гербовой печатью, которая подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю и внесение соответствующей информации в государственный реестр.

После покупки недвижимости желательно оставить для себя ряд дополнительных бумаг, касающихся совершенной сделки. Они обычно также подаются для регистрации перехода права собственности вместе с основным набором бумаг или просто предъявляются продавцом в качестве подтверждения юридической чистоты объекта недвижимости. К таким относятся:

• Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие в квартире прописанных лиц на момент продажи.
• Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных платежей. Может пригодиться, если Управляющая компания будет пытаться «повесить» на покупателя долги предыдущего собственника.
• Копия старого правоустанавливающего документа продавца, на основании которого он являлся собственником. Это может быть заключенный договор купли-продажи, договор о приватизации или дарения жилья, свидетельство о праве наследования, решение суда и пр.

В зависимости от особенностей конкретной сделки желательно также иметь на руках бумаги, которые помогут подтвердить законность сделки в случае претензий на недвижимость со стороны третьих лиц:

• Нотариальное согласие супруга продавца на продажу недвижимости (если продаваемая квартира покупалась в браке).

Если продаваемая квартира не относится к совместно нажитому в браке имуществу продавца и его супруга (супруги), вместо согласия пригодится брачный контракт, договор дарения или другие документальные доказательства единоличного владения недвижимостью.

• Справка ПНД (психоневрологического диспансера) на имя продавца (особенно актуальна для лиц преклонного возраста, а также подозреваемых во вредных пристрастиях или психических расстройствах). В идеале должна быть выдана на дату совершения сделки, как дополнительное подтверждение дееспособности.
• Согласие органов опеки и попечительства на продажу. Если сделка проходит с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц.
• Отказ от преимущественного права покупки (если продается доля в квартире или комната в коммуналке). Он будет доказательством, что продавец известил других совладельцев о сделке, соблюдая их преимущественное право покупки.
• Доверенность на совершение сделки. Подтверждает, что представитель от имени продавца имел законное право продавать квартиру, получать деньги и пр.

Факт наличия у покупателя технического и кадастрового паспорта не имеет принципиального значения. Если возникнет необходимость, за ними можно обратиться в любое время в Кадастровую палату или БТИ.

Продавец не обязан передавать покупателю любые дополнительные документы. Но ему они уже тоже фактически не нужны, поскольку после регистрации перехода права собственности большинство из них утратит юридическую силу. Идеальный вариант – договориться о передаче оригинальных образцов. Если продавец отказывается – можно сделать копии и заверить наиболее важные из них у нотариуса.

«Квартирный вопрос» испортил не только москвичей. С некоторых пор граждане активно стали покупать, продавать и другими способами передавать друг другу квартиры и прочую недвижимость. Поэтому все стороны, участвующие в сделках с недвижимостью, часто хотят знать:

• — какие документы на квартиру должны быть у собственника?
• — как правильно они оформляются?

Если у вас нет возможности посоветоваться с грамотным юристом, постараемся вам помочь.

При покупке на первичном рынке нет необходимости проверять «историю» выбранного объекта, поэтому пакет документов по итогам сделки будет не таким обширным по сравнению со вторичкой. На руках у покупателя остаются:

• Договор долевого участия/Договор уступки прав требования (в зависимости от того, покупается квартира у застройщика или другого дольщика, уступающего свои права). Оригинал с подписями продавца и покупателя, заверенный печатью и подписью сотрудника Росреестра.
• Платежный документ об оплате ДДУ или уступки прав. В первом случае это будет справка от застройщика, во втором – расписка, аналогичная сделкам на вторичном рынке.
• Акт приема-передачи (если дом сдан в эксплуатацию).
• Выписка из ЕГРН.

Наличие кадастрового паспорта не имеет принципиального значения. Квартира в любом случае уже должна стоять на кадастровом учете, иначе зарегистрировать на нее право собственности невозможно. Получить выписку из кадастра с необходимыми данными можно в любой момент.

Перейдем к практическому рассмотрению алгоритма оформления сделок с недвижимостью в соответствии с последними изменениями в законодательстве.

Я постараюсь упомянуть здесь все нюансы, чтобы вам было предельно ясно, куда идти и что делать.

Договор купли-продажи недвижимости.

Получив устную информацию, договаривайтесь с продавцом о встрече и просите, чтобы он принес подлинники всех документов. Это обязательное условие, так как мошенники часто под различными предлогами используют ксерокопии. Внимательно изучите все имеющиеся документы.

Убедитесь, что перед вами — действительно собственник недвижимости. Проверьте его паспорт и сверьте данные с теми, которые написаны в документе на право собственности. Учтите, что с начала 2020 года свидетельство не выдается. Вместо него собственнику на руки предоставляется выписка из ЕГРН.

Если владельцев несколько, обратитесь к нотариусу. Присутствие всех собственников обязательно. Единственное исключение — действие одного из собственников от имени другого на основании доверенности от нотариуса установленного образца.

Проверьте наличие технической документации на объект. Особенно это важно при оформлении квартиры в собственность в новостройке. Почему? Об этом вы узнаете из нашей тематической статьи.

Если ваша сделка простая и не требует участия нотариуса, то договор составляйте самостоятельно. Нотариус сам готовит текст договора, распечатывает его на специальном бланке и сшивает, как того требует Росреестр. При самостоятельном составлении учитывайте все нюансы, которые могут возникнуть.

Подписывайте простой договор непосредственно в Росреестре или в МФЦ. При обращении в последний, сшивать его нет необходимости. Это сделают сотрудники центра. Заявление на оформление сделок с недвижимостью тоже пишите прямо в офисе Росреестра или МФЦ. В последнем случае делать это не придется, так как заявление распечатают на принтере и дадут подписать.

Если разбить все возможные расходы Покупателя (кроме стоимости квартиры и процентов по кредиту) на отдельные категории затрат, то получится примерно следующее:

• Услуги риэлторов (можно обойтись и без них, но некоторые предпочитают работать через посредников);
• Услуги юристов (юридический контроль сделки желательно иметь каждому Покупателю в целях безопасности и защиты от оспаривания прав на квартиру);
• Услуги нотариуса (обязательны для некоторых видов сделок, в остальных случаях – по желанию);
• Сбор сведений о квартире, её собственниках и лицах, которые могут иметь на неё какие-либо права (в т.ч. права пользования);
• Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре;
• Расходы на безопасную передачу денег (аренда ячейки в банке или комиссия за безналичный расчёт);
• Страхование титула (если нужна дополнительная гарантия от утери прав собственности);
• Оплата задолженности по коммунальным платежам (если за прежним собственником остался долг);
• Услуги по приёмке квартиры в новостройке (если речь идет о первичном рынке);
• Дополнительные платежи Застройщику (после передачи квартиры Покупателю).

Отдельный список можно составить из дополнительных расходов при покупке квартиры в ипотеку:

• Комиссия банка;
• Страхование (имущества, жизни и трудоспособности);
• Оценка стоимости залогового объекта (квартиры);
• Услуги ипотечного брокера.

Теперь рассмотрим эти затраты Покупателя подробнее.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

На некоторых этапах подготовки сделки полезно прибегнуть к помощи профильных юристов. Затраты на них Покупателю всегда надо иметь в виду, так как сама суть сделки покупки квартиры – это исключительно правовой вопрос.

На вторичном рынке юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, оказывают отдельные услуги (проверка юридической чистоты квартиры, проверка личности Продавца, подготовка договора и т.п.

), а также предлагают полный пакет услуг, который может включать регистрацию сделки и организацию передачи денег.

Стоимость – от нескольких тысяч рублей за отдельную услугу (например, подготовку договора) до нескольких десятков тысяч рублей за полное юридическое сопровождение сделки.

На первичном рынке подготовку договора на покупку квартиры в новостройке берут на себя юристы Застройщика. Но разумному Покупателю имеет смысл проверить все условия сделки с помощью своего (нанятого) профильного юриста, особенно, если новостройка продается не по Договору долевого участия.

Даже в Договор долевого участия (ДДУ), призванный максимально защитить права дольщика, Застройщик может добавить пункты, которые повлекут дополнительные расходы (не предусмотренные нашим списком).

Например, Застройщик иногда обязывает дольщика оплатить собственные услуги по регистрации права собственности.

В то время как дольщик по закону не обязан это делать, и может самостоятельно зарегистрировать ДДУ, оплатив лишь госпошлину.

Также в договоре «от Застройщика» может быть прописана доплата за «лишние» квадратные метры, если они появятся в результате ошибки строителей. Такой пункт в некоторых случаях нарушает права Покупателя. Опытный юрист подскажет, когда доплату можно исключить или уменьшить, и поможет оспорить договор на основании закона.

Вообще, юридические расходы по сделке купли-продажи квартиры, обычно, несет Покупатель, т.к. именно в его интересах обеспечить себе снижение риска и гарантию «юридической чистоты» приобретенного права на недвижимость.

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал. Ловушка для Покупателя.

Платить за подготовку текста соглашения не обязательно. Любой пользователь может скачать типовой образец договора купли-продажи квартиры с нашего сайта по следующим ссылкам:

• предварительный договор;
• основной договор купли-продажи;
• передаточный акт.

Обратиться к юристу за помощью нужно, если речь идет о продаже:

• недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку;
• долевой собственности;
• квартиры, полученной по наследству (рентному договору).

Стоимость юридических услуг определяется:

• сложностью сделки;
• статусом и коммерческой политикой исполнителя;
• региональным уровнем цен в соответствующем сегменте рынка.

Альтернативное решение – изучение тематической информации в соответствующем разделе нашего сайта. Эти публикации своевременно обновляются. Консультацию опытного юриста для корректного составления договора купли-продажи квартиры можно получить у нас в режиме онлайн.

Оплатить изготовление договора можно пополам. Если же одна из сторон настаивает на определенном юристе, то и расходы понесет именно она в полном объеме.

Похожие записи:

• Купля-продажа нежилой недвижимости между физ лицами
• Пособие матери одиночке за первого ребенка 2021
• Как расчитать часавую тарифную ставку 2021 казакстан