Договор продажи недвижимого имущества гк

24.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор продажи недвижимого имущества гк». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание
1. Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости (действующая редакция)
2. Статья 549. Договор продажи недвижимости
3. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости
4. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
5. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости
6. Договор купли-продажи недвижимости
7. Договор купли-продажи недвижимости.

1. Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, который имеет особый предмет — недвижимое имущество. При этом субъектами такого договора могут быть любые лица (физические, юридические, органы государственной власти и органы местного самоуправления). Необходимость особого порядка регулирования данного вида договора купли-продажи обусловлена тем, что передача недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимости имеет ряд особенностей, особый порядок оформления документов, осмотра предмета договора продажи недвижимости, выявления недостатков недвижимого имущества и предъявления в связи с этим требований.

Продажа отдельных видов недвижимости, например земельных участков, водных объектов и т.п., регулируется положениями отраслевого законодательства, например ЗК РФ, ВК РФ.

По своей юридической природе договор продажи недвижимости, так же как и в общем договор купли-продажи, является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонним.

Предприятие как особый предмет договора купли-продажи недвижимости является недвижимым имуществом, поэтому его правовое регулирование осуществляется в том числе в соответствии с нормами ГК РФ о продаже недвижимости.

Для продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, необходимо согласие собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 1 ст. 298 ГК РФ, п. 2 ст. 18, п. 1 ст. 19 ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», ч. 2 ст. 3 ФЗ от 03.11.2006 N 174-ФЗ «Об автономных учреждениях»).

2. Применимое законодательство:

— ЗК РФ;

— ВК РФ;

— ВзК РФ;

— КТМ РФ;

— КВВТ РФ;

— Закон РФ от 20.08.1993 N 5663-1 «О космической деятельности»;

— ФЗ от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»;

— ФЗ от 03.11.2006 N 174-ФЗ «Об автономных учреждениях».

3. Судебная практика:

— Определение ВС РФ от 09.10.2014 N 310-ЭС14-3130;

— Определение ВС РФ от 09.10.2014 N 310-ЭС14-1916;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 N 19АП-5649/14;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 11АП-13494/14;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 19АП-5637/14;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 N 19АП-5636/14;

— Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 N 12АП-8047/14;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 15АП-17018/2014;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2014 N 01АП-5905/14;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2014 N Ф09-6602/14 по делу N А60-43603/2013;

— Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2014 N Ф09-7249/14 по делу N А50-4840/2014;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 N 19АП-5633/14;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.12.2011 N Ф02-5753/11 по делу N А74-1075/2011;

— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.11.2008 N Ф08-5489/2008;

— Определение Московского городского суда от 10.07.2014 N 33-22615;

— Определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 19.10.2012 по делу N 33-10389;

— Определение Московского городского суда от 10.10.2012 N 11-7691;

— Определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 13.09.2012 по делу N 33-10086;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 06.06.2013 N Ф06-3755/13 по делу N А55-20315/2012.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости (действующая редакция)

  • Решение Верховного суда: Определение N 303-ЭС16-16799, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Окружной суд, приняв во внимание установленные судами обстоятельства и руководствуясь статьями 305, 407, 408, 549, 551, 554, 556, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ статьями 11.2, 11.3, 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска…
  • Решение Верховного суда: Определение N 308-ЭС16-20132, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему, руководствуясь статьями 9, 41, 65 АПК РФ, статьями 309, 310, 451, 475, 486, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об обоснованности первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска…
  • Решение Верховного суда: Определение N 303-ЭС17-11803, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 431, пункта 2 статьи 455, пункта 3 статьи 487, пункта 1 статьи 549, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», и исходили из ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств…

(ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)г. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить недвижимое имущество (наименование, назначение) (далее — объект) (выбрать нужное),

— расположенное по адресу: , кадастровый номер , площадь кв. м (если продается здание, сооружение).

— расположенное по адресу: , этаж , помещение , номер комнат , кадастровый номер , площадь кв. м (если продается нежилое помещение).

1.2. Объект находится в собственности Продавца, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (приложение N к Договору).

1.3. (выбрать нужное)

Объект расположен (если продается здание, сооружение)

Объект находится в здании, которое расположено (если продается нежилое помещение)

на земельном участке, находящемся по адресу: , площадью , кадастровый номер , целевое назначение , разрешенное использование (далее — земельный участок).

1.4. Земельный участок (выбрать нужное/возможен иной вариант/если права на земельный участок не оформлены, данный пункт следует удалить)

принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

используется Продавцом по договору аренды земельного участка N от «»2021 г.

1.5. Одновременно (выбрать нужное/возможен иной вариант/если права на земельный участок не оформлены, данный пункт следует удалить)

— с передачей права собственности на объект Продавец передает Покупателю право собственности на земельный участок под ним (если Продавец является собственником Земельного участка).

— с передачей права собственности на объект Продавец передает Покупателю право аренды земельного участка под ним (если Продавец является арендатором земельного участка).

1.6. Одновременно с объектом передаются документы, относящиеся к недвижимому имуществу: (наименование и реквизиты документов).

1.7. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора (выбрать нужное/возможен иной вариант)

— объект и земельный участок в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц (если Продавец является собственником земельного участка).

— объект и право аренды земельного участка в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц (если Продавец является арендатором земельного участка).

— объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц (если права на земельный участок не оформлены).

(Условия о земельном участке не включаются, если права на него не оформлены.)

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. Подготовить объект и земельный участок к передаче, включая составление акта о приеме-передаче здания (сооружения) (акта о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)) (далее — акт приема-передачи), являющегося неотъемлемой частью Договора.

В акте приема-передачи фиксируются данные о состоянии объекта. Если при приемке будут обнаружены недостатки, то они должны быть указаны в акте приема-передачи.

2.1.2. Передать Покупателю объект и земельный участок по акту приема-передачи в срок до » » г. включительно.

Обязательство Продавца передать объект и земельный участок Покупателю считается исполненным после передачи имущества Покупателю и подписания Сторонами акта приема-передачи.

2.1.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые (выбрать нужное/возможен иной вариант)

— для государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок в ЕГРН (если Продавец является собственником земельного участка).

— для государственной регистрации перехода права собственности на объект и соглашения о замене арендатора по договору аренды земельного участка в ЕГРН (если Продавец является арендатором земельного участка).

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Уплатить сумму Договора (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.2 Договора.

2.2.2. Перед подписанием акта приема-передачи осмотреть объект и земельный участок и проверить их состояние.

2.2.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые (выбрать нужное/возможен иной вариант)

— для государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок в ЕГРН (если Продавец является собственником земельного участка).

— для государственной регистрации перехода права собственности на объект и соглашения о замене арендатора по договору аренды земельного участка в ЕГРН (если Продавец является арендатором земельного участка).

2.3. Стороны обязуются подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, документы для государственной регистрации согласно п. п. 2.1.3 и 2.2.3 Договора не позднее «»2021 г.

2.4. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода прав на объект и земельный участок (выбрать нужное)

— несет Покупатель.

— несет Продавец.

— Стороны несут поровну (возможно установление иного соотношения).

2.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта переходит к Покупателю после передачи объекта и подписания Сторонами акта приема-передачи.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

3.1. Сумма Договора включает (выбрать нужное/возможен иной вариант)

— цену объекта и цену земельного участка (если Продавец является собственником земельного участка). При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., цена земельного участка составляет ( ) руб., НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

— цену объекта и цену права аренды земельного участка (если Продавец является арендатором земельного участка). При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., цена права аренды земельного участка составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб. (или «При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., включая цену передаваемого права аренды земельного участка»).

— цену объекта и составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб. (если права на земельный участок не оформлены).

3.2. Сумма Договора вносится (выбрать нужное/возможно установление иного способа оплаты)

— единовременно, не позднее ( ) рабочих дней с момента подписания Сторонами Договора;

— единовременно, не позднее ( ) рабочих дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию согласно п. 2.3 Договора;

— в следующем порядке: ( ) процентов суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., — не позднее ( ) рабочих дней с момента подписания Сторонами Договора, ( ) процентов суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., — не позднее ( ) рабочих дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию согласно п. 2.3 Договора;

— в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (приложение N 1).

3.3. Проценты на сумму оплаты по Договору не начисляются и не уплачиваются.

3.4. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

3.5. Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца.

4.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 Договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплатить неустойку (пени) в размере ( ) процентов от неуплаченной суммы Договора (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

4.2. За нарушение Продавцом срока передачи объекта Покупатель вправе потребовать от Продавца уплатить неустойку (пени) в размере ( ) процентов от суммы Договора (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

4.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на объект (п. 2.3 Договора) Сторона, нарушившая Договор, обязана уплатить другой Стороне штраф в размере ( ) руб.

4.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные такими нарушениями убытки.

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

5.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение ( ) рабочих дней уведомить об этом другую Сторону.

5.3. Документ, выданный (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более , то каждая сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке.

6.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.

6.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом.

Претензия направляется любым из следующих способов:

— заказным письмом с уведомлением о вручении;

— курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии подтверждается распиской, которая должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

Претензия влечет гражданско-правовые последствия для Стороны, которой направлена, с момента ее доставки указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда претензия не была вручена адресату по зависящим от него обстоятельствам.

Претензия считается доставленной, если она:

— поступила адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не была вручена или адресат не ознакомился с ней;

— доставлена по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или названному самим адресатом, даже если последний не находится по такому адресу.

6.3. К претензии должны прилагаться документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования (в случае их отсутствия у другой Стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию. Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Претензия, направленная без документов, подтверждающих полномочия лица, ее подписавшего, считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.

6.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение ( ) рабочих дней со дня получения претензии.

6.5. В случае неурегулирования разногласий в претензионном порядке, а также в случае неполучения ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 6.4 Договора, спор передается в арбитражный суд в соответствии с законодательством.

  • Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
  • Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
  • Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

  • Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
  • Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
  • За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года
  • Подборка материала за ноябрь 2020 года, 05.12.2020
  • Подборка материала по теме: «Ребёнок и семья», 23.09.2020
  • Подбор материала по теме: «Судебный пристав-исполнитель», 30.08.2020
  • Подборка материала по теме: «Увольнение с работы или пошли начальника к чёрту», 18.09.2020
  • ТОП-10 популярных статей из категории «Исполнительное производство», 08.09.2020

Договор продажи недвижимости заключается только в письменном виде. Без этого он считается недействительным. Составленное соглашение подписывается обоими участниками.

Заверять нотариально не обязательно, этот момент остается на усмотрение подписантов. Однако факт правопередачи от продающего к покупающему требует обязательной госрегистрации.

Свидетельство о госрегистрации — единственное законное подтверждение права собственности на недвижимость.

Если один из подписантов уклоняется от госрегистрации сделки, то другой вправе добиться фиксации факта правопередачи собственности в судебном порядке.

Важно! Государство регистрирует не договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно факт правопередачи на него.

  1. Предмет соглашения.
  2. Если речь идет о постройке, жилом помещении, то обязательное указывается: адрес, назначение, площадь, дата постройки и так далее. Отсутствие такой информации делает сделку недействительной.
  3. Цена. Причем в нее надо включить и стоимость земли, на котором располагается объект продажи. Отсутствие этих сведений также делают сделку недействительной.

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Передача недвижимости фиксируется путем подписания акта передачи продающей и покупающей сторонами.

Если кто-то из участников сделки отказывается от подписания такого акта, этот факт считается отказом от выполнения оговоренных в соглашении условий.

Важно! Если объект, принятый покупающей стороной, не соответствует оговоренным в соглашении условиям, даже если эти несоответствия указаны в акте передачи, то ответственность за них все равно возлагается на продающую сторону.

Как и любой важный документ, договор купли-продажи собственности требует ответственного отношения. Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам. Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.

Так, обратившись в компанию «РосКо», которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленный при нашем профессиональном участии договор будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей.

Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости

1. Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, служит его объект — недвижимое имущество (ст. 130 ГК). В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила § 7 гл. 30, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, — общие положения о купле-продаже.

2. Статья 130 ГК к объектам недвижимости относит земельные участки. Определение земельного участка как недвижимой вещи дается в п. 2 ст. 6 Земельного кодекса и в ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (СЗ РФ, 2000, N 2, ст. 149): земельный участок — это часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Поскольку одним из решающих признаков земельного участка становится описание границ и удостоверение их в органах, осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного кадастра, купля-продажа земельного участка, не имеющего удостоверенного кадастрового плана, может повлечь отказ в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (см.: Судебная практика по земельным спорам. Ч. 2 / Сост. П.В. Крашенинников. М., 2004. С. 509). Соответствующие изменения внесены теперь и в Закон о регистрации прав на недвижимость. Согласно п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Закона кадастровый план земельного участка является обязательным приложением к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, и должен быть удостоверен в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению с ними сделок регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, специальными федеральными законами.

Это означает, что купля-продажа земельного участка также регулируется положениями § 7 гл. 30, но с учетом специальных правил, предусмотренных Земельным кодексом, Лесным кодексом, Водным кодексом и иными законами. Так, в п. 2 ст. 37 Земельного кодекса перечислены условия договоров купли-продажи, которые признаются законом недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 260 ГК лицо, имеющее в собственности земельный участок, распоряжается им по своему усмотрению, если на основании закона соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Поэтому для купли-продажи земельных участков большое значение имеет ст. 27 Земельного кодекса, содержащая перечень земель, изъятых из оборота (п. 4), а также ограниченных в обороте пределами государственной или муниципальной собственности (п. 5).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется отдельным федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 27 Земельного кодекса, п. 2 ст. 260 ГК). Таким законом в настоящее время является Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (СЗ РФ, 2002, N 30, ст. 3018).

3. В соответствии со ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права. Следовательно, продавец, прежде чем продать здание или сооружение, обязан зарегистрировать свое право собственности. Согласно п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих его создание (землеотвод, проектно-сметная документация, разрешение на строительство, акт ввода объекта в эксплуатацию).

4. Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК внесены изменения. С учетом последних объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью непосредственно ГК.

Порядок государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства установлен в п. п. 2 — 4 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость. В частности, если земельный участок принадлежит продавцу (заявителю) на праве собственности, его право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Долгое время «судебной практикой возможность государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, как и его продажа, были ограничены условием. Они были возможны, если объект прекратил свое существование в качестве предмета действующего договора строительного подряда» (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Вестник ВАС РФ, 1998, N 10), далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 8). В период действия договора передача прав на объект, согласно судебной практике, должна была производиться в рамках гл. 24 ГК.

Поскольку в настоящее время ГК признание объекта незавершенного строительства недвижимой вещью с действием договора строительного подряда не связывает, судебная практика нуждается в уточнении. Право собственности на такой объект может быть зарегистрировано вне зависимости от факта существования договора.

Если у вас возникли вопросы по статье 549 ГК РФ вы можете задать вопрос на сайте или по телефону.
Комментарии и консультации юристов даются бесплатно ежедневно с 9:00 по 21:00 по Московскому времени.
Ответы на вопросы, полученные с 21:00 по 9:00, будут даны на следующий день.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным. В качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

К существенным условиям договора продажи недвижимости можно отнести условия о предмете договора и о цене самого недвижимого имущества. Особое внимание при заключении договора необходимо уделять идентификации объекта посредством определения расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Следует отметить, что если продавец строения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу.

Исходя из особенностей различных категорий недвижимости, закон определяет для их купли-продажи специальные правила:

1. Если купли-продажи подлежат земельные участки, то они должны прежде пройти государственный кадастровый учет, а также не быть изъятыми или ограниченными в обороте (ст. 27 Земельного кодекса). Более того, продавец обязан предоставлять покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Существуют особенности продажи жилых помещений, которые заключаются в том, что, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК), существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК), и что продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Также, если речь идет о приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме, то к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.).

В соответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним, возмездным, реальным.

Существенные условия договора: предмет, цена договора и в договорах продажи жилых помещений перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Предметом договора купли-продажи недвижимости являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

Предметом договора купли-продажи недвижимости являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК, при купле-продаже недвижимости не применяются.

Договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

Сам договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит. Исключение установлено для договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК).

Договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны, — продавец и покупатель — исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Положение п. 2 ст. 551 ГК свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

[2]

Гражданский кодекс РФ определяет договор купли-продажи (далее — ДКП) как консенсуальное, двусторонне обязывающее, возмездное соглашение, в силу которого товар (продукт) переходит от продавца в собственность к приобретателю (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Для возникновения договорных отношенийучастникам сделки необходимо достичь согласия по всем обязательным или существенным условиям договора купли-продажи. Если этого не произошло, то договор считается незаключенным и фактически отсутствующим (п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Важно! Если один из участников сделки совершает действия по исполнению обязательства, а другой принимает их полностью или частично, то положения договора считаются согласованными, а сам договор — заключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ, постановление АС МО от 25.05.2016 по делу № А40-139332/2015).

В ст. 432 ГК РФ перечислены условия, отнесенные законодателем к существенным:

  1. Предмет договора — обязательное положение для любой торговой сделки.
  2. Условия, выделенные законодателем как обязательные для конкретного вида соглашения. Например, стоимость имущества — в ДКП недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
  3. Условия, выделенные одним из участников в качестве значимых для данной сделки. Строго говоря, эта группа условий имеет значение только на стадии преддоговорных контактов сторон.

Предмет договора — основной элемент ДКП. Он состоит:

  • Из описания действий, которые обязаны совершить участники сделки. Передать товар — с одной стороны, принять и уплатить за него соответствующую цену — с другой стороны. В некоторых ДКП требуется более подробное описание действий участников. Так, в договоре контрактации дополнительно указывается обязанность производителя сельхозпродукции вырастить или произвести продукцию.
  • Определения объекта договора — товара (продукции), с которым совершаются вышеназванные действия.

Предмет соглашения считается определенным, если участники урегулировали вопросы, связанные с товаром. Для этого в тексте должны быть указаны (ч. 3 ст. 455 ГК РФ):

  • наименование товара и подробные характеристики (степень подробности последних зависит от специфики товара);
  • его количество (п. 2 ст. 465 ГК РФ).

Объектом ДКП обычно являются объекты материального мира (ст. 128–141 ГК РФ). Но в этой роли, если это не противоречит их природе и не запрещено специальными нормативными актами, могут выступать:

  • имущественные права;
  • ценные бумаги;
  • валютные ценности.

Важно! Вещи, оборот которых ограничен, могут быть объектом ДКП, если это не нарушает принципы их оборота.

У участников ДКП есть возможность заключить соглашение в отношении объекта, как находящегося у продавца в момент совершения сделки, так и подлежащего приобретению (изготовлению) им в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Одним из оснований выделения некоторых видов торговых операций является необходимость согласования участниками дополнительных параметров, указанных законодателем в качестве существенных условий договора купли-продажи. Например:

  • в ДКП недвижимости дополнительным обязательным условием будет стоимость отчуждаемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
  • ДКП жилого помещения — стоимость объекта, а также список лиц, имеющих право им пользоваться (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • ДКП товара в кредит (с рассрочкой платежа) обязательно следует определить стоимость товара, график и размер платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Некоторые виды ДКП требуют урегулирования более широкого круга условий. Это, например, ДКП электроэнергии (ст. 539 ГК РФ) и предприятий (ст. 559 ГК РФ).

Законодатель дает участникам возможность включить в соглашение любые условия, которые они сочтут важными для конкретной сделки. К ним могут быть отнесены условия:

  • о порядке совершения уведомлений;
  • порядке обмена электронными документами;
  • арбитражной и/или третейские оговорке;
  • определении территориальной подсудности путем заключения соглашения о договорной подсудности и т. д.

Обратите внимание! Остальные положения ДКП определяются на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться участниками. Так, законодатель достаточно подробно урегулировал положения об ассортименте, качестве объекта продажи, требования к таре и упаковке. Урегулированы также общие положения, позволяющие установить сроки доставки товара, его цену и порядок расчетов. Если такие положения не отнесены законодателем или сторонами к существенным, то их отсутствие в конкретном соглашении не может служить основанием для признания последнего незаключенным.

Договор купли-продажи недвижимости

Сторонами договора являютсяпродавец ипокупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).

На стороне продавца могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость либо полное вещное право (право собственности), либо ограниченное вещное право (право хозяйственного ведения или оперативного управления). Положение продавцов, имеющих недвижимое имущество на ограниченном праве, осложняется тем, что они не могут самостоятельно решить вопрос о его продаже, не заручившись согласием собственника (это относится к государственным и муниципальным предприятиям, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения), либо могут продать самостоятельно лишь часть из имущества, которым они владеют, т. е. то, которое ими было куплено на полученные доходы и учтено на отдельном балансе (это относится к учреждениям, имущество которых находится на праве оперативного управления) (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 298 ГК).

Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности, т. е. нажитое ими во время брака. При продаже одним из супругов такого имущества необходимо согласие, удостоверенное нотариусом, другого супруга (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. Так, при продаже акционерным обществом недвижимого имущества стоимостью от 25 до 50 % общей балансовой стоимости имущества предприятия необходимо соответствующее решение совета директоров этого акционерного общества, а при стоимости недвижимости свыше 50 % балансовой стоимости необходимо решение общего собрания акционеров (ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах»).

Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (напр., договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560 ГК).

ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия, но не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация же перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.

Незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом содержатся в ФЗ от 21 июля 1997 г «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если сделка по продаже недвижимости совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Регистрация судов производится в Судовом реестре. Правила ее предусмотрены транспортными кодексами, а также ведомственными приказами и правилами. В результате регистрации судна новый судовладелец получает свидетельство о собственности на судно.

По общему правилу действующее законодательство (Нормы параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ, являющиеся специальными нормами, регулирующими порядок заключения договора продажи недвижимости) не предусматривают возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, с возвращением полученного сторонами по договору.

Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества (в частности по основанию неоплаты ее Покупателем), возможно только в следующих случаях:
— когда договором прямо предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества с возвращением, полученного сторонами по договору, с указанием оснований его расторжения (например: при нарушении сроков об оплате).
— только в этом случае Продавец вправе потребовать возвращения недвижимого имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).

При этом регистрация перехода права собственности к Покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).
Расторжение договора возможно только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №122-ФЗ).

По договору продажи недвижимостипродавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является:
1) консенсуальным – считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме;
2) возмездным;
3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи недвижимости.

Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:
1) целевой характер использования жилища;
2) невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон;
3) жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником;
4) в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении;
5) необходимость государственной регистрации договора.

Продавец
– любой субъект права:
1) собственник недвижимости;
2) государственное или муниципальное предприятие;
3) юридическое лицо.

Покупатель– любой субъект права.

Предмет договора– недвижимое имущество.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.
При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

Права и обязанности продавца:
1) передача недвижимости покупателю;
2) передача покупателю права собственности на проданное имущество и ввод его во владение имуществом;
3) передача имущества в собственность свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением.

Права и обязанности покупателя:
1) обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество;
2) зарегистрировать переход права собственности на имущество;
3) обязанность оплатить купленное имущество;
4) известить продавца о ненадлежащем исполнении договора;
5) обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).

Договор купли-продажи недвижимости.

  1. Чашин А. Н. Квалификационный экзамен на адвоката; Дело и сервис — М., 2010. — 544 c.
  2. Марченко, М.Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, Велби; Издание 2-е, 2003. — 637 c.
  3. Дворянкин, О. Защита авторских и смежных прав. Ответственность за их нарушение / О. Дворянкин. — М.: Весь Мир, 2015. — 464 c.
  4. Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Новый Юрист, 1998. — 624 c.
  5. Десницкий, С. Е. Слово о прямом и ближайшем способе к научению юриспруденции. Юридическое рассуждение о вещах священных, святых и принятых в благочестие, с показанием прав, какими оные у разных народов защищаются… и др. / С.Е. Десницкий. — Москва: Гостехиздат, 2016. — 193 c.

1. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора продажи недвижимости. Единственным квалифицирующим признаком данной разновидности договора купли-продажи является недвижимое имущество как особый его предмет.

Легальное определение договора продажи недвижимости содержит перечень его возможных предметов: земельный участок, здание, сооружение, квартира. Данный перечень является открытым. Соответственно, предметом договора может быть любое имущество, признаваемое недвижимым в силу его естественных свойств (неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению) или отнесенное к недвижимости прямым указанием закона — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и др. (см. п. 1 ст. 130 ГК, абз. 3 ст. 1 Закона о государственной регистрации).

Правила § 7 гл. 30 ГК о продаже недвижимости подлежат применению и к продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (подробнее см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 146 (автор комментария — Е.Ю. Валявина); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 5-е изд., испр. и доп. с использованием судебно-арбитражной практики / Под ред. О.Н. Садикова (автор комментария — В.В. Чубаров)). При этом должны соблюдаться правила о преимущественной покупке (ст. 250 ГК, ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

2. Предметом договора не может быть недвижимое имущество, изъятое из оборота (см., например, п. 4 ст. 27 ЗК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте (см., например, п. 5 ст. 27 ЗК), может быть предметом договора только при соблюдении установленного порядка его отчуждения (см., например, абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК).

В качестве предмета договора в принципе могут выступать «будущие» недвижимые вещи, т.е. такие, которые либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу (см. п. 2 ст. 455 ГК и коммент. к нему). Исключения из данного правила могут устанавливаться законом. В частности, в договорах, подлежащих государственной регистрации (продажа жилых помещений — п. 2 ст. 558 ГК), предметом может выступать лишь недвижимое имущество, принадлежащее продавцу. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК не могут быть предметом договора купли-продажи земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет.

3. Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества могут устанавливаться законом — см., например, ст. 558 ГК (жилые помещения), ст. 37 ЗК (земельные участки), п. 3 ст. 1, ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (земли сельскохозяйственного назначения).

С учетом того, что предприятие как имущественный комплекс также признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК), правила § 7 гл. 30 подлежат применению в качестве lex generalis по отношению к продаже предприятия, если иное не предусмотрено положениями § 8 гл. 30 (п. 2 коммент. ст.).

4. Условие о предмете является существенным условием договора продажи недвижимости (см. п. 3 ст. 455 ГК). При этом законодатель устанавливает особые требования к степени детализации предмета данного договора (см. ст. 554 ГК и коммент. к ней).

5. По общему правилу в качестве сторон могут выступать любые субъекты гражданского права. Вместе с тем возможность участия субъекта в договоре может быть ограничена законом (см. коммент. к ст. 454 ГК; см. также п. 3 ст. 15 ЗК, ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, пп. 7 и 9 Постановления ВАС N 8).

Если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов (ст. 256 ГК, ст. 34 СК), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК). Кроме этого, при приобретении в совместную собственность жилой недвижимости требуется также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (абз. 1 п. 3 ст. 35 СК). При отсутствии согласия сделка может быть оспорена (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК).

Особенности продажи недвижимого имущества, принадлежащего недееспособному или не полностью дееспособному лицу, установлены ст. 20 — 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. «Об опеке и попечительстве» (СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1755).

Определение Верховного Суда РФ от 18.01.2019 N 309-КГ18-22914 по делу N А76-37562/2017

Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и оставляя в силе решение суда, суд кассационной инстанции руководствовался статьями 209, 210, 420, 421, 431, 432, 549, 550, 551, 555 ГК РФ, положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
Учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, в том числе, показания свидетелей о работе магазина в спорном периоде, в их совокупности и взаимосвязи, доказанность инспекцией, что в спорный период предприниматель являлся собственником магазина, который использовался предпринимателем в предпринимательской деятельности, а также отсутствие доказательств того, что магазин эксплуатировался иным лицом, характер взаимоотношений с которым не предполагал осуществление налогоплательщиком предпринимательской деятельности, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что инспекцией проверка проведена в установленном порядке, оспариваемое решение соответствует требованиям налогового законодательства.

Определение Верховного Суда РФ от 07.02.2019 N 301-ЭС18-18888(2) по делу N А43-27419/2015

Удовлетворяя требования, апелляционный суд, основываясь на оценке представленных в дело доказательств в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключении специалиста от 17.10.2012 N 2012-1071-ЗС, обстоятельствах, установленных при рассмотрении дела N А40-91932/2008 Арбитражного суда города Москвы, руководствуясь положениями статей 1, 10, 166, 168, 170, 454, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 3, 6, 19, 61.1 61.3, 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», позицией, изложенной в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», пунктах 4 — 8, 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.I Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», исходил из мнимости спорных сделок, установив факт их совершения заинтересованными лицами без намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей вследствие совершения данных сделок, но с противоправной целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должника в виде вывода активов последнего и недопущения обращения взыскания на указанное имущество; применил последствия недействительности сделок.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 4-КГ18-93

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого кодекса).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее – Имущество):

  • , общей площадью кв. м, -этажное (далее – объект 1), кадастровый номер ;
  • , общей площадью кв. м, — этажное (далее – объект 2), кадастровый номер .

Площадь каждого объекта недвижимости определена согласно данным кадастрового паспорта, изготовленного . Указанное недвижимое Имущество расположено:

  • объект 1 — по адресу: ;
  • объект 2 — по адресу: .

Организация-проектировщик (исполнитель строительных работ) .Характеристики объектов: .

1.2. Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании .

1.3. Схема расположения указанных в п.1.1 настоящего договора объектов недвижимого Имущества на земельном участке приведена в Приложении №1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.4. Продавец гарантирует, что он является единственным собственником отчуждаемого Имущества, что передаваемое по настоящему договору Имущество никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

2.1. Указанное в п.1.1 договора Имущество расположено на земельном участке площадью кв. м, кадастровый номер , принадлежащем Продавцу на праве .

2.2. Согласно ст. 552 ГК РФ к Покупателю одновременно с правом собственности на Имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора, переходит право пользования земельным участком площадью кв. м, который занят этим недвижимым Имуществом и необходим для его использования, на тех же условиях, что существовали для Продавца.

2.3. Права Покупателя на земельный участок подлежат оформлению и государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

2.4. Продавец обязуется предоставить все необходимые документы для оформления прав Покупателя на земельный участок, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны, для оформления прав Покупателя.

3.1. Общая цена договора составляет рублей и включает в себя стоимость объекта 1 и объекта 2. Указанная цена установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Стоимость объекта 1 составляет рублей, в том числе налог на добавленную стоимость % — рублей. Стоимость объекта 2 составляет рублей, в том числе налог на добавленную стоимость % — рублей.

3.2. Цена договора включает цену права на передаваемый земельный участок, занимаемый Имуществом. Продавец не вправе требовать дополнительной оплаты за передачу права на земельный участок.

3.3. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое Имущество и по оформлению прав на земельный участок несет Покупатель. Настоящие расходы не включаются в сумму, указанную в п.3.1 настоящего договора, и уплачиваются по мере необходимости и своевременно.

4.1. Покупатель обязуется оплатить часть стоимости Имущества, указанной в п.3.1 настоящего договора, в размере рублей в течение дней с момента подписания Сторонами настоящего договора.

4.2. Вторую оплату стоимости Имущества в размере рублей Покупатель осуществляет в течение дней после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого Имущества, указанные в п.1.1 настоящего договора.

4.3. Оставшуюся часть стоимости Имущества в размере рублей Покупатель перечисляет Продавцу в течение дней после получения Свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок, на котором расположены передаваемые по настоящему договору объекты недвижимости.

4.4. Все расчеты по настоящему договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

4.5. Обязательства Покупателя по оплате соответствующей части стоимости Имущества считаются выполненными с момента списания денежных средств с расчетного счета Покупателя.

5.1. Имущество передается Продавцом Покупателю по передаточному акту, подписанному уполномоченными представителями Сторон, в течение дней после подписания Сторонами настоящего договора. Одновременно передается вся имеющаяся техническая документация на Имущество, технические паспорта БТИ, договор купли-продажи недвижимого Имущества № от «»2021 г., свидетельства о праве собственности на Имущество и документы на земельный участок.

5.2. Со дня подписания передаточного акта Покупателем ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск его случайной порчи или гибели несет Покупатель.

5.3. Обязательство Продавца передать Имущество считается исполненным после подписания Сторонами передаточного акта и государственной регистрации перехода права собственности на Имущество в .


Похожие записи:

РубрикаСоциальное обеспечение

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *