Эффективность аренды недвижимого имущества

24.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эффективность аренды недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

2. Аренда в 2020-м году: перспективы арендаторов

3. ВЫБОР ПОКАЗАТЕЛЕЙ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

4. Как оценить помещение для сдачи в аренду?

5. Подписание акта о передаче имущества

6. Государственная регистрация договора аренды

Аренда имущества, как и любая другая хозяйственная операция, осуществляется с той целью, чтобы получить прибыль или какой-нибудь другой выгодный экономический эффект. Поэтому в теории и в практике одним из актуальных вопросов остается определение экономической эффективности аренды имущества и ее повышение.

Напомним, что имуществом в системе гражданских правоотношений принято называть определенную совокупность вещей, т.е. предметов материального мира, которые представляют для человека ценность с точки зрения удовлетворения его потребностей (включая денежные средства и ценные бумаги), и имущественных прав на получение вещей.

И для арендодателя, и для арендатора экономическая эффективность аренды имущества во многом определяется размером арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, заключаемым между арендодателем и арендатором перед фактической передачей имущества.

Арендная плата может быть установлена как на всё арендуемое имущество, так и отдельно на его составные части. Кроме того, для участников договора аренды предусмотрена возможность изменить размер арендной платы (следовательно, и экономической эффективности аренды имущества), однако сделать это можно, как правило, не чаще, чем один раз в год.

Законодательством предусмотрен ряд случаев, когда арендная плата перечисляется по фиксированной ставке, установленной уполномоченным государственным органом (чаще всего, это связано с арендой государственного имущества, выполнением государственного заказа или принудительным исполнением судебных решений).

Особое значение имеет периодичность внесения арендных платежей. Она может быть ежемесячной, ежеквартальной или ежегодной. Если арендатор существенно и систематически нарушает сроки внесения арендных платежей, то у арендодателя появляется право требовать досрочного внесения арендной платы либо досрочного расторжения договора аренды.

Существуют разные сегменты коммерческой недвижимости: под офис, торговлю, производство, хранение, логистику. При исследовании процентной ставки необходимо учитывать назначение помещения. Существуют различные ценообразующие параметры:

Местоположение. Это основополагающий инструмент для развития бизнеса. Расположение объекта в конкретной точке города очень важно для компании, так как город сегментирован на районы. Например, центральный район является самым дорогим, район на окраине – самым дешевым. На цену влияет близость остановки общественного транспорта. Имеет значение конкретное расположение в микрорайоне: на первой линии находится объект или во дворе.
Общая площадь. Чем больше объект, тем больше в нем арендаторов, т.е. больше предложений услуг и товаров. Потребители охотнее выберут объект, где они за раз могут решить несколько задач: приобрести продукты, снять деньги, сходить в салон красоты и т.д.
Наличие отделки, ее качество. Клиенты выберут офис, где им приятнее, комфортнее;
Наличие отдельного входа. Этот фактор может повлиять на поведение партнеров: поставщиков, оптовиков, заказчиков.

Эти и другие параметры учитываются при выборе арендной ставки. Один и тот же фактор может повлиять на стоимость объекта в большую или меньшую сторону.

Торговый центр	Профиль арендатора	Площадь помещения, кв. м.	Базовая АС в месяц, руб./кв.м.	% оборота
“Вегас”, Москва	магазины одежды	35	49500	18
“XL”, Москва	островок подарков	6	60000	10
“Горбушкин Двор”, Москва	островок с электроникой	10	85000	10
“Авиапарк”, Москва	островок, любой профиль	10	150000	15

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

В мегаполисах образованы публичные структуры, специализирующиеся на оценке. В их компетенцию входит выдача справок о стоимости объектов, а также среднерыночных арендных ставках.

Город	Отделение единой федеральной сети АО «Ростехинвентаризация» (адрес)	Другие учреждения в населенном пункте
Москва	Гусятников переулок, 11	ГБУ города Москвы «МосгорБТИ» Малый Гнездниковский переулок, 9, строение 7
Санкт-Петербург	ул. Бухарестская, 22, корпус 2	ГУП «ГУИОН» ул. Маяковского, 19/15
Уфа	ул. Достоевского, 100/1	ГБУ республики Башкортостан «ГКО и ТИ» ул. Бессонова, 26А
Волгоград	ул. Иркутская, 25	ГБУ ВО «Центр ВКО» Ул. Козловская, 32А
Пермь	ул. Окулова, 75/1	ГБУ Пермского края «ЦТИ ПК» Ул. Куйбышева, 82
Севастополь	ул. Комсомольская, 58	ГУП г. Севастополя «БТИ» Ул. Папанина, 1А
Казань	ул. Мусина, 59Г	ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки республики Татарстан» ул. Парижской коммуны, 8

Тарифы государственных учреждений и частных объединений отличаются незначительно. Однако доверие к публичным структурам традиционно выше. Впрочем, здесь посетители могут столкнуться с длительным ожиданием, требованиями к предварительной записи и прочими формальностями.

Вопрос: «Где получить справку о ставке арендной платы в Москве?» Ответ: Справки о величине арендной платы может использоваться при заключении долгосрочных договоров аренды. В ней содержатся усредненные данные по конкретному региону — сегменту. Она позволяет избежать необоснованного завышения или занижения ставок. Расчет основан на анализе рынка объектов недвижимости со сходными техническими и эксплуатационными характеристиками.

Правом выдачи официальных документов о среднерыночной стоимости аренды наделены независимые оценщики, в соответствии с ФЗ № 135-ФЗ. Итоговый документ выдается в двух форматах:

Отчет об оценке. Заказчик получает мотивированный расчет стоимости аренды. Оценщик подробно описывает применяемые методы, источники информации, прикладывает свои документы. Отчет может быть использован во всех официальных инстанциях.
Заключение. В документе указывается среднерыночная ставка аренды недвижимости по состоянию на определенную дату (месяц, год). Обоснование не приводится.

Итоговый документ оценщика имеет юридическую силу. Составитель несет ответственность за достоверность и полноту своих выводов. Суды принимают такие документы в качестве доказательств.

Оценка имущества для аренды осуществляется экспертами-оценщиками, которые производят анализ ключевых характеристик помещения, влияющих на его цену: местонахождения, площади, количества комнат, типа здания, расположения помещения внутри здания, уровня инфраструктуры, состояния коммуникаций и отделки, целевого назначения.

Чтобы анализировать информацию об основных характеристиках помещения, эксперту-оценщику необходимо предоставить определенный пакет документов. Как правило, оценка помещений для аренды осуществляется на основании следующих документов:

Паспорт владельца недвижимости (для физических лиц);
Наименование, адрес, организационно-правовая форма компании, а также государственный регистрационный номер с датой его выдачи (для юридических лиц);
Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения и т.п.;
Технический паспорт с экспликацией и планом этажей здания.

Оценка стоимости аренды помещения осуществляется независимыми экспертами с позиции трех подходов:

Сравнительного

Сравнительный подход применяется в тех случаях, когда необходима оценка недвижимости для аренды типового помещения.

В рамках сравнительной концепции оценка имущества при сдаче в аренду производится в несколько этапов:

Осуществляется анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект, выбираются для сравнения сделки, заключенные на максимально схожих условиях. Проверяется достоверность полученных сведений;
Объект оценки сравнивается с аналогами, и эксперт просчитывает первоначальную стоимость оцениваемого помещения;
Осуществляется корректировка первоначальной стоимости с учетом обнаруженных отличий и определяется итоговая стоимость.

Затратного

Затратный подход целесообразно использовать при оценке помещений для сдачи в аренду, которые находятся в новостройках, а также помещений и зданий спецназначения. Методы затратного подхода одни из наиболее сложных и трудозатратных, но в определенных ситуациях, используя их, возможно определить стоимость исследуемого объекта с максимальной точностью и минимальными погрешностями.

Доходного

В условиях доходного подхода оценка имущества для сдачи в аренду, как правило, предполагает использование метода капитализации доходов. Применение данной методики подходит для тех объектов, которые способны приносить стабильную прибыль на протяжении длительного периода, либо при условии стабильных темпов роста доходности. Оценка недвижимости для сдачи в аренду методом капитализации доходов не применяется для объектов незавершенного строительства, а также помещений, требующих существенной реконструкции.

Целесообразность использования тех или иных методик для оценки стоимости помещения определяется экспертом-оценщиком в каждом конкретном случае, исходя из специфики оцениваемого объекта и ключевых условий договора аренды.

Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.

Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.

Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:

бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.

На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.

Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.

Аренда в 2020-м году: перспективы арендаторов

Классификация объекта учета аренды для целей бухгалтерского учета относится к сфере профессионального суждения бухгалтера. Стандарт «Аренда» для начала предлагает бухгалтеру определить, к какому типу арендных отношений относится заключенный учреждением договор аренды. Предусмотрена следующая классификация объектов учета аренды:

Объекты учета операционной аренды.
Объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.

Сдаваемое в аренду помещение отнесем к операционной аренде, если:

срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Например, сдаете в аренду здание на три года, а после окончания договора аренды срок его полезного использования — 25 лет;
на дату подписания договора аренды общая сумма арендной платы ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды. Например, по договору аренды тира общая сумма платежей за три года составит 360 000 ₽, а справедливая, т.е. рыночная стоимость этого здания — 20 млн ₽.

Перечисленные признаки по отдельности или вместе являются основанием для классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды.

Продолжим пример.

Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.

Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:

Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа):
Дебет 2 401 40 121 Кредит 2 401 10 121
Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду:
Дебет 2 401 10 121 Кредит 2 303 04 730
Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу:
Дебет 2 401 20 223 Кредит 2 302 23 730
Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам):
Дебет 2 205 35 560 Кредит 2 401 10 135
Получены денежные средства за аренду тира:
Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 21 660
Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов:
Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 35 660

Дайджест изменений за апрель. Новое по НДС и НДФЛ
КОСГУ и КВР в 2021 году для бюджетных учреждений
Главные новости марта для бухгалтера бюджетной сферы

Как развивается современный бухучет и чего ждать от 2021 года
Бюджетный учет: курсы повышения квалификации для бухгалтеров
5 главных изменений за февраль. Обзор для бухгалтера бюджетной сферы

Оценка аренды недвижимости обычно осуществляется по следующей схеме:

Клиент подбирает компанию по оценке аренды и обращается в нее.
Передает документы и основную информацию.
Специалисты изучают данные.
В зависимости от типа недвижимости, они определяют методику оценки аренды и перечень показателей, которые будут использовать в дальнейшем.
Выполняют анализ по параметрам.
Устанавливают справедливую стоимость аренды на основе всего перечня информации.
Формируют заключение с данными.
Документы выдаются клиенту.

Непосредственно вся процедура оценки аренды проводится быстро и не займет много времени. Важно, что клиент сможет получить объективную информацию по оценке арендной платы. Определяется оптимальное вознаграждение за пользование имуществом (арендная плата).

С каждым днем количество организаций в данной сфере увеличивается. Определиться среди них становится все сложнее. Но так важно привлечь профессионалов к этому процессу, которые смогут справиться со всеми задачами.

«Независимая оценочная компания» — лучший выбор для вас! Позвоните нам, сотрудники ответят на ваши вопросы и назначат удобное время для встречи. У нас вся процедура отлажена, вы сможете быстро получить результаты.

Процесс организован на высшем уровне, учтены все нюансы.
Вам не нужно будет долго ждать результатов.
В компании работают только квалифицированные специалисты с большим опытом. Уделяется особенное внимание подбору сотрудников.
Сформирован штат. Все поступающие заявки оперативно обрабатываются и распределяются между профессионалами.
Предлагаются оптимальные цены.
Вы получите максимально точные данные.

ВЫБОР ПОКАЗАТЕЛЕЙ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ собственник (или иной законный правообладатель) вправе сдать свое имущество в аренду, заключив с арендатором договор аренды.

Объектом аренды могут быть любые «непотребляемые» вещи и предметы. К «непотребляемым» вещам закон относит:

«. земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования».

Сразу следует отметить, что свойство «непотребляемости» не учитывает постепенную утрату потребительских качеств объекта аренды из-за физического износа (потери стоимости объекта в результате действия времени и факторов внешней среды). Действительно, у зданий и сооружений физический износ происходит в течение очень длительного времени (иногда более 50-100 лет) и этот процесс в корне отличается от использования (потребления) бензина, электроэнергии, продуктов питания и т.п.

Сдача в аренду недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования объектов недвижимого имущества. Аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимость, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в полезных площадях.

Заключая договор аренды объекта недвижимости, арендатор приобретает права пользования и владения объектом, а иногда арендатор получает только право пользования (в зависимости от условий конкретного договора аренды).

Право аренды, точнее совокупность прав, полученных арендатором по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота. В частности, право аренды может быть продано. Но для продажи (или иных форм отчуждения) права аренды необходимо установить стоимость этого права. Это предусмотрено «Законом об оценочной деятельности в РФ» 135ФЗ, который прямо разрешает проводить оценку стоимости не только вещей, но и отдельных прав.

На чем строится оценка права аренды недвижимости? В первую очередь, такая оценка строится на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Действительно, нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает?

Как оценить помещение для сдачи в аренду?

Объем платы за аренду помещения нежилого типа (арендный платеж), формируется с использование указанной далее формулы:

Пд. = Аим. + Азем.

Пд. – плата, вносимая по условиям договора за пользование объектом;

Аим. – оплата за аренду имущества;

[1]

Азем. – аренда земельного участка, в пределах которого размещено арендуемое имущество (устанавливается, исходя из Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории города).

Аим. = Бап. x Киз. x Км. x Кт. x Кд. x Кз. x Кнж. x Кс. x S

обозначения в формуле:

Бап. – базовая ставка за аренду нежилого помещения (за год, в рублях, за один квадратный метр);

S – величина площади конкретного помещения с обозначением его характеристик. Объем платы за аренду помещения в течение годового периода определяется как суммарная величина оплат по аренде каждого помещения, исчисляемая по обозначенной выше формуле;

Кз – это коэффициент, который учитывает определенную территорию, зону, район размещения арендуемого нежилого помещения (отдельного здания). Обычно утверждается Советом депутатов в виде отдельного решения;
Кт – отдельный коэффициент, обозначаемый, исходя из типа арендуемого строения:

по складским и производственным (отапливаемым) – это 0,5;
по складским/производственным (неотапливаемым) – берется 0,3;
по прочим – используется 1.0.

Кнж – следующий коэффициент, учитывающий качество арендуемой недвижимости.

Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4

Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
Бесплатные консультации;
Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
Оперативное выполнение работы.

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и обычно используются вспомогательный объект извлечения прибыли. К их числу относятся:

Офисные помещения
Производственные помещения
Склады
Торговые помещения
Помещения общепита и т.д.

Приобрести собственные помещения может далеко не каждый предприниматель. Поэтому такие объекты сдаются в аренду.

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения).

Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.

2. Характеристики объекта недвижимости.
Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:

тип объекта недвижимости и его назначение;
общая площадь;
местоположение;
транспортная доступность — удаленность от центра и станций метро;
техническое состояние объекта;
качество и состояние отделки;
функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
этаж;
наличие и состав средств связи;
состав коммунальных услуг;
наличие парковки и охраны.

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.

Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?

1. Описание объекта оценки.
Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).

2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником — этот пункт содержится в статье 10 «Закона об оценочной деятельности в РФ». Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение (разрешение) арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован — либо ссылками на опубликованные источники информации, либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.

При применении качественных корректировок корректируется не само значение цены аналога, а только фиксируется наличие качественного преимущества (недостатка), объекта-аналога перед объектом оценки. Такие качественные отличия по выбранным параметрам сравнения обычно обозначаются символами ↑ и ↓.

То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую — ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима, а при каких — нет. Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.

Согласно подпункту 1.4 пункта 1 приложения 2 к Положению о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, (далее – Положение), утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездно пользования имуществом», понижающий коэффициент 0,4 применяется за площади, арендуемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями при осуществлении видов деятельности, предусмотренных этим подпунктом.

В соответствии с частью второй подпункта 1.4 понижающий коэффициент 0,4 применяется в отношении всех площадей, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в период фактического осуществления соответствующей деятельности, при условии, что эти юридические лица и индивидуальные предприниматели не занимаются иными видами деятельности.

В части третьей подпункта 1.4 определено, что если юридические лица и индивидуальные предприниматели наряду с деятельностью, предусмотренной в подпунктах 1.4.1-1.4.3, занимаются и другими видами деятельности, понижающий коэффициент 0,4 применяется в отношении площадей, используемых непосредственно для осуществления соответствующего вида деятельности.

Таким образом, понижающий коэффициент 0,4 применяется за все сдаваемые в аренду площади, используемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для оказания услуг в соответствии с подпунктом 1.4.1, включая площади (помещения), наличие которых является обязательным для оказания данного вида деятельности.

При сдаче в аренду мест общего пользования, используемых одновременно для видов деятельности, как в соответствии с подпунктом 1.4.1, так и иных, понижающий коэффициент 0,4 не применяется.

При сдаче в аренду площадей для размещения офиса понижающий коэффициент 0,4 в соответствии с подпунктом 1.4.1 применяется в случае, если деятельность данного офиса осуществляется исключительно по видам деятельности, указанным в подпункте 1.4.1. В иных случаях указанный коэффициент не применяется.

Изменение в Методику расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон, утвержденную приказом Минэкономразвития Изменения в Методику расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий ОЭЗ Изменения в приказ Минэкономразвития от 14 июля 2006 г. N 190

Зарегистрирован в Минюсте РФ 21 августа 2006 г.

Регистрационный N 8156

В целях реализации статей 12, 22, 31.1, 33 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 30, ст. 3127; 2006, N 23, ст. 2383) приказываю:

Утвердить:

Методику расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов, согласно приложению N 1;

Методику расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон, согласно приложению N 2.

Врио Министра
А. Шаронов

Приложение N 1

Методика расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов

1. Согласно настоящей методике расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества, находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов (далее — договоры аренды), заключаемым с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными в качестве резидентов технико-внедренческой или туристско-рекреационной особой экономической зоны, величина арендной платы по договору аренды для каждого объекта недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений) определяется индивидуально.

2. Арендная плата по заключаемым договорам аренды изменяется не чаще одного раза в год в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, в том числе с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год и при изменении коэффициентов, применяемых для расчета величины арендной платы.

3. Расчет арендной платы за объект недвижимого имущества (здания (его части), сооружения) в год по договору аренды осуществляется по формуле:

АП = S * Ср * Ni, где:

АП — величина арендной платы за объект недвижимого имущества (здания (его части), сооружения) в год по договору аренды;

S — площадь объекта недвижимого имущества;

Ср — ставка арендной платы за 1 кв.м в год, устанавливаемая на основании независимой оценки при определении в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093, N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167, N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172) рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду;

Ni — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента особой экономической зоны, а именно —

3.1. Nit — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего технико-внедренческую деятельность, составляет:

в течение первого года действия соглашения о ведении технико-внедренческой деятельности (далее — соглашение) — 0,5;

в течение второго года действия соглашения — 0,55;

начиная с третьего года действия соглашения — 0,6;

в течение первых двух лет действия соглашения о ведении технико-внедренческой деятельности на территории бизнес-инкубаторов — 0,4;

начиная с третьего года действия соглашения на территории бизнес-инкубаторов — 0,55.

3.2. Nir — коэффициент, влияющий на величину арендной платы для резидента, осуществляющего туристско-рекреационную деятельность, составляет 0,5.

Приложение N 2

Методика расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон

Пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98 -ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендаторам предоставлено право требовать отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.

Кому предоставляется отсрочка

Потребовать отсрочку может арендатор — организация или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность в сферах, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции. Перечень таких сфер установлен в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434. Подтвердить, что организация или ИП осуществляет деятельность в указанных в Перечне отраслях, можно сведениями из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (в Перечне указан код ОКВЭД для каждой из отраслей). Органами государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления могут быть предоставлены меры поддержки и иным, не вошедшим в Перечень, организациям.

Договор аренды недвижимости, по которому предоставляется отсрочка арендных платежей, должен быть заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации

По каким договорам предоставляется отсрочка

Отсрочка предоставляется в отношении договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной и частной собственности (за исключением жилых помещений).

Когда предоставляется отсрочка

Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки в течение 30 дней со дня обращения арендатора. При этом условия отсрочки будут применяться с даты введения режима повышенной готовности независимо от даты заключения дополнительного соглашения.

Порядок предоставления отсрочки

Для получения отсрочки необходимо в адрес арендодателя направить письмо, в котором потребовать от арендодателя со ссылкой на вышеуказанные нормативные акты заключить дополнительное соглашение к договору арены о предоставлении отсрочки по арендной плате.

На какой срок предоставляется отсрочка

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. При этом дата заключения дополнительного соглашения к договору аренды об отсрочке не влияет на период отсрочки.

Порядок уплаты арендной платы

Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации-в размере 100% арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы со дня прекращения действия данного режима до 1 октября 2020 года. При этом размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.

Сроки уплаты задолженности

Освобождение для пострадавших СМСП

Освобождение от уплаты арендных платежей за апрель-июнь 2020 года предусмотрено в отношении договоров аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ, для субъектов МСП, входящих в Единый реестр МСП и осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19 (пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 10.04.2020 № 968-р и п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 28.04.2020 № 1155-р).

Освобождение осуществляется в течение 7 рабочих дней со дня соответствующего обращения арендатора.

Для освобождения от уплаты арендных платежей необходимо наличие следующих условий:

Если договором аренды предусмотрено предоставление в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков), в целях его использования для осуществления одного из указанных видов деятельности (т.е. имущество должно быть предоставлено для соответствующего вида деятельности); и
При наличии документов, подтверждающих использование соответствующего имущества для осуществления указанного вида деятельности (т.е. имущество должно фактически использоваться по целевому назначению).

Отдельные категории арендаторов решением органа государственной власти субъекта РФ могут быть освобождены от уплаты арендных платежей за аренду земельных участков и объектов нежилого фонда, находящихся в собственности этого субъекта РФ.

Так, в г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 15.04.2020 № 405-ПП, в соответствии с которым организации и ИП, осуществляющие определенные виды деятельности по их обращению освобождаются от уплаты арендных платежей (пункты 3.1.-3.3.).

По каким договорам предоставляется освобождение

Освобождение предоставляется по договорам аренды:

земельных участков, находящихся в собственности города Москвы
земельных участков на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена
объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы

Кому предоставляется освобождение

Перечень 1: организации, осуществляющие деятельность в сфере:

культуры
физической культуры и спорта
выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности
организации досуга и социально-воспитательной работы с населением

Перечень 2: организации, осуществляющие деятельность в сфере:

общественного питания
торговли и предоставления бытовых услуг населению
туризма
предоставления гостиничных услуг

На какой период предоставляется освобождение

С 1-го числа месяца приостановления деятельности (для Перечня 1)

С 1 марта 2020 года (для Перечня 2)

И до последнего календарного дня месяца, в котором завершилось приостановление деятельности, но не ранее 1 июля 2020 года

Подписание акта о передаче имущества

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

Строительство и инвестирование;
Пользование и владение;
Обмен, передача в залог;
Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

Здания различного назначения;
Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

Собственники;
Арендаторы;
Инвесторы;
Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
Гос. органы и структуры.

Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
Организация брокериджа;
Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
Разработка маркетинг-плана;
Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

В широком понимании, под объектами подразумевается имущество, а также его системы (муниципальные жилищные фонды, товарищества и т. п.), по поводу которых возникают отношения по управлению.

К ним, в частности, относят:

постройки и здания разнообразного назначения – жилищные, складские, офисные, производственные;
имущественные массивы предприятий, вне зависимости от форм собственности;
системы вышеназванных объектов – фонды: все разновидности и составляющие жилищного фонда, лесной и земельный фонды и т.д.

Касательно субъектов, таковыми считаются все виды участников правоотношений в области недвижимого имущества – физ. и юр. лица:

собственники, пользователи и владельцы имущества;
инвесторы;
арендаторы;
агенты недвижимости;
учреждения, имеющие соответствующие полномочия;
госучреждения;

Внимание! Основы управления недвижимостью указаны в соответствующей главе Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), с детальным описанием в комментариях статей и специализированных нормативно-правовых актах национального законодательства.

Научно определено и составлено целый ряд основных типов деятельности уполномоченных субъектов по непосредственному воздействию на объекты недвижимости.

Процессом управления недвижимостью называют совокупность действий руководителя и ответственных лиц, направленных на достижение результата (получение прибыли).

Можно выделить следующие методы управления имуществом:

Правовые

Обеспечивают ранжирование прав. В рамках этих методов осуществляется контроль за деятельностью объекта управления, взаимодействие с госструктурами, принятие внутренних документов и выполнение законодательных норм.

Организационные

Заключаются в организации процесса управления в целом, разработке и реализации бизнес-программы.

Таким образом, к организационным методам относится установление полномочий руководителей, распределение функционала персонала, применение системы поощрений и санкций.

Экономические

К экономическим методам можно отнести расчет и оптимизацию затрат, возникающих при управлении недвижимостью.

Технические

Заключаются в своевременном принятии мер, направленных на поддержание объектов в пригодном для использования состоянии.

Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.

Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.

Для системы управления характерны:

Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
Подчинение законодательной базе;
Наличие структуры управления;
Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.

В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:

Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.

Государственная регистрация договора аренды

Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.

Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.

Плюсы:

рост в сфере рынка недвижимости обуславливает престиж профессии и востребованность специалистов в этой области;
стабильный и высокий доход;
возможность постоянного карьерного роста.

Минусы:

огромная ответственность;
широчайший круг обязанностей, который в больших компаниях делегируются нескольким сотрудникам;
возможные конфликтные ситуации и недовольства со стороны собственников и арендаторов;
необходимость общения с представителями различных структур на высоком уровне.

Общая информация
Руководство
Направления деятельности
Площадки
Преподаватели
Менеджмент качества
Международная работа
Вакансии
Сведения об организации
Закупки
Партнеры
Часто задаваемые вопросы

График обучения
Повышение квалификации
Профессиональная переподготовка
Целевое обучение
Производственная медицина
Иностранные языки
Цифровая образовательная среда

Аренда (лизинг) является одним из существенных элементов организационно — экономического механизма реализации проекта, требующих специфических способов учет а в расчетах эффективности.

Понятия «лизинг» и «аренда» тождественны (термин«лизинг» произошел от английского глагола to lease – «арендовать», «брать в аренду»).

Определения понятия «лизинг», особенно в законодательстве разных стран, различаются. Например, Европейская ассоциация национальных ассоциаций по лизинг у оборудования (Евролиз) дает следующее общее определение: «Лизинг — это договор аренды завода, промышленных товаров, оборудования, недвижимости для использования их в производственных целях арендатором, в то время как товары покупаются арендодателем и он сохраняет за собой право собственности».

Различают оперативный и финансовый лизинг.

Белорусский оперативный лизинг, или аренда, прокат, подразумевает передачу в пользование имущества многоразового использования нас рок, меньший экономически целесообразного срока службы.

Белорусский (финансовый) лизинг — это вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору финансовой аренды (лизинг а) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Необходимость специального отражения лизинговыхопераций в расчетах эффективности возникает, если проект предусматривает:

реализацию производимой продукции на условиях лизинг а;
использование имущества на условиях аренды (лизинг а, в том числе международного);
оценку эффективности создания или развития лизинговой компании или организациилизинговой деятельности на действующем предприятии.

Целесообразность рассмотрения схемы лизинг а при разработке организационно-экономического механизма реализации проектаобусловлена рядом обстоятельств:

Наименование проекта: приобретение импортного оборудования модели AGIECUT CLASSIC 2(представительство фирмы AGIE в г. Минске«Тали ка АГ») для изготовления шестеренгероторных механизмов (гидрорулей) на ОАО«ОЗРСС».

Рассматриваем три возможных варианта лизинговой схемы проекта приобретения необходимого для станкостроительного предприятия оборудования стоимостью 150 тыс. долл. США. Используем методику сопоставительного анализа приобретения оборудования на условиях лизинг а и кредита, предложенную фирмой «Гарантинвест».

Срок поставки оборудования, его монтаж а и пуска по условиям проведенных специалистами ОАО «ОЗРСС» в Германии (сентябрь, 1997 г.) переговоров составляет восемь месяцев. Немецкий партнер требует от нашего предприятия100%-ой предо платы. ОАО «ОЗРСС» в едет переговоры с Нацбанком, чтобы тот выступил перед немецким партнеромгарантом сделки, и не платить сразу все 100%. Определен но, что банк будет осуществлять данную услугу за комиссионное вознаграждение.

Первый вариант. Лизингодателем выступает Нацбанк (или его лизинговаякомпания) за счет собственных валютных средств под 28% годовых с поквартальнымпогашением основного долга и процентов.

Второй вариант. Лизингодателем выступает тот же Нацбанк или другой отечественный банк, получивший под свои гарантии необходимые ресурсы для кредитования проекта от западного финансового источника, например, от ЕБРР или “Дойче — банка”. Стоимость западных финансовых ресурсов берется из рас чета 19% годовых. Отечественный банк получает маржу в размере 4%. Итак, для ОАО “ОЗРСС” этот кредит обойдется в 23% годовых. Погашение кредита — раз в полгода.

Третий вариант. Лизингодатель — непосредственно западный инвестор. Стоимость кредитных ресурсов — 12% годовых. Погашение — раз в полугодие.

Срок лизинг а для всех вариантов составляет 4 года. Лизинговые платежи выплачиваются по первому варианту раз в год, т. е. всего 8 платежей; по второму и третьему вариантам — раз в полугодие, т. е. всего 4 плат ежа. Остаточная стоимость, по которой оборудование будет выкупаться предприятием в собственность или, как указывается в лизинговых соглашениях, по “цене возможной покупки”, рассчитана по двум вариантам: в размере 1% и 3% от балансовой стоимости. Предусмотрены также два варианта сроков платежей: в конце периода (квартала, полугодия); в начале периода.

В состав лизингового плат ежа (лизингового процента) входят следующие основные элементы: амортизация, плата за ресурсы, привлекаемые лизингодателем для осуществления сделки, лизинговая маржа, включающая доход лизингодателя за оказываемые услуги.

По первому варианту стоимость привлекаемых кредитных ресурсов составляет 28% годовых, лизинговая маржа — 4% годовых.

По второму варианту привлекаемых кредитных ресурсов — 19%, лизинговая маржа — 4%.

По третьему варианту стоимость привлекаемых средств кредитных ресурсов — 10%, лизинговая маржа — 2%.

1. Расчёт затрат по первому варианту.

В соответствии с рассматриваемыми нами условиями рассчитываем расходы предприятия по финансовому лизинг у по формуле:

R/t

? L = Ф * ;

1 – 1/(1 + R/t) t*T

где

L – сумма лизинговых платежей;

Ф –стоимость лизингового имущества;
T – срок договора;
R – ставка лизингового процента;
T — периодичность лизинговых платежей; [10, 35 c.].

0,3214 0,08

??L = 150000 * 1 – 1/(1 + 0,3214)10 =150 000 * 1 – 0,29189 = 16946,52 тыс. долл. США

Для опркделения суммы плат ежа, скоректированного на величину выбранной клиентом остаточной стоимости, применяется формула дисконтного множителя:

? d = ;

1 + O * 1/(1 + R/t)t*T

d – дисконтный множитель;

где О –остаточная стоимость;

? d = = 0,99708 .

1 + 0,01 * 1/(1 + 0,32/4)16

С учет ом корректировки на d (коэффициент остаточной стоимости) L будет равна 16897,036 тыс. долл. США

При 3%-ной остаточной стоимости d равняется 0,991319. Тогда L будет равна 16799,41 тыс. долл. США

Сумма лизинговых платежей при 3%-ной остаточной стоимости составит:

(16799,41*16)+ 4500 = 27320,56 тыс. долл. США

Если первый арендный платеж осуществляется авансом в момент подписания лизингополучателем протокола о приемке оборудования, т. е. не в конце, а в начале процентного периода при квартальной периодичности уплаты процента, то в расчет суммы плат ежа вносится еще одна корректировка по формуле:

?a =

1 + R / t

Данный поправочный коэффициент равняется 0,9259. Это означает, что расходы предприятия снижаются почти на 8% за счет срока выплат лизинговых платежей.

С учет ом этого поправочного коэффициента общая сумма лизинговых платежей составляет по:

1% — ной остаточний стоимости — 271852,576 * 0,9259 = 251708,3 тыс. долл.

США

3% — ной остаточний стоимости — 273290,56 * 0,9259 = 253039,73 тыс. долл.

США

Здесь следует сделать следующее замечание. В предлагаемом рас чете считаем, что арендные платежи выплачиваются авансом. Если же выплата происходит в конце, то следует учитывать инфляцию, характерную для нынешней экономики Беларуси. В общем виде это будет иметь вид:

L1 = L0 * (1 + i) t ;
Т.

е. предлагаемый арендный платеж L0 по прошествии t-периода приобретает новую стоимость (наращение) Lt, где i – уровень инфляции.

Согласно существующим в настоящее время правила (пока не принимаем во внимание прецеденты, по которым предоставлялись льготы по операциям лизинг а) в расходы предприятия по получению оборудования также должны войти затраты, идентичные по направленности и суммам кредитной схемы покупки оборудования.

Расходы предприятия по таможенным пошлинам, сборам и НДС учитываем в режиме наличия договоренности с лизинговой компанией о том, что эти платежи вносятся в лизинговые соглашения. Лизингодатель (лизинговая компания) оплачивает их на границе, а затем они дополнительно учитываются в лизинговых платежах в течение трех кварталов и уплачиваются предприятием-лизингополучателем сверх расчетной величины лизинговых процентов на условиях привлечения для данной сделки кредитных ресурсов и получения лизингодателем соответствующей лизинговой маржи. Как видно, лизингодатель заинтересован в данной схеме.

2. Расчёт затрат по второму варианту

В соответствии рассматриваемыми условиями рассчитываем расходы предприятия по лизинг у по второму варианту.

0,2312 0, 115

??L = 150000 * = 150 000 *

1 – 1/(1 + 0,2312)8 1 – 1/2,3889

= 29669,76 тыс. долл. США

При выкупке оборудования в конце лизингового периода по остаточной стоимости в 1% d составит:

? d = = 0,99583 .

1 + 0,01 * 1/(1 + 0,2312)16

В этом случае разовый лизинговый платеж предприятия лизингодателю равняется:

29669,76 * 0,99583 =29546,037 тыс. долл. США

При выкупке оборудования по остаточной стоимости в 3% d составит0,98759.

В этом случае разовый лизинговый платеж равняется:

29669,76 * 0,98759 =29301,558 тыс. долл. США

Сумма лизинговых платежей составит ( в долл. США) по :

1%- ной остаточной стоимости – (29669,76 * 8) + 1500 = 238858,08

3%- ной остаточной стоимости – (29301,558 * 8) + 4500 =238912,46

Если предприятие будет осуществлять лизинговые платежи лизингодателю в начале каждого полугодия, поправочный коэффициент составит:

1 1

?? = = 0, 89686.

1 + 0,23/2 1 + 0,115

Эта корректировка позволяет сократить лизинговые платежи более чем на 10 %.

С учётом корректировок на величину остаточной стоимости оборудования и на сроки выплат общая величина лизинговых платежей по второму варианту будет составлять:

29669,76 * 0,99583 * 0,89686 =26498,65 тыс. долл. США

( 26498,66 * 8) + 1500 = 213489,27 тыс. долл. США

29669,76 * 0,98759 * 0,89686 =26279,395 тыс. долл. США

(26279,395 * 8) + 4500 = 214735,16 тыс. долл. США

Как и в первом варианте, расходы по таможенным пошлинам и НДС по договоренности с лизинговой компанией могут быть внесены в лизинговое соглашение и дополнительно учитываться в лизинговых платежах на условиях оговоренной сторонами стоимости привлечения кредитных ресурсов и размера лизинговой маржи.

3. Расчёт затрат по третьему варианту

В соответствии с рассматриваемыми условиями рассчитываем расходы предприятия при органнизации финансового лизинг а необходимого оборудования по третьему варианту:

?? 0,1212 0, 06

L =150 000* 1 –1/(1 + 0,12/2)8 =150 000 * 1 – 1/1,59385 = 24155,237 тыс. долл. США

При выкупке оборудования в конце лизингового периода по остаточной стоимости в 1% d составит:

Приоритетными направлениями совершенствования арендных отношений будут являться:

увеличение длительности аренды на срок не менее чем 25 лет с постепенным переходом на более длительные сроки аренд;
повышение роли и ответственности арендаторов в вопросах улучшения состояния арендного имуществ, переданных в аренду;
снижение арендных ставок.

Министерство экономики разработало проект указа Президента «О внесении дополнения и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 21 август а 1996г. N 302», касающегося порядка определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности. В чем же суть предполагаемых изменений?

Прежде всего, коррективы вносятся в само название указа: после слова «административных» следует читать «и общественных». Таким образом, расширяется круг категорий зданий и сооружений, на которые распространяется указ.

Далее документом предполагается установить не минимальные ставки арендной платы, а их размеры. Данное нововведение в какой-тосте пени ограничит произвол арендодателей при установлении ставок арендной платы при сдаче в аренду помещений. Нынешний порядок позволяет арендодателю диктовать арендатору свои условия, ведь Указом Президента от 21.08.96г. N 302 установленыминимальные ставки. В связи с этим проектом предусмотрен а новая редакция определения минимальных ставок, утв. Указом N 302. Основная цель нового Порядка определения размеров арендной платы за помещения в административных и общественных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности(таково название документа в новой редакции) — недопущение необоснованного роста размеров арендной платы, совершенствование арендных отношений и установление максимального исчисления размеров арендной платы за помещения, находящиеся в государственной собственности.

Рассмотрим основные моменты проекта. В отличие от действующего Порядка в проекте назван уполномоченный главой государства орган— Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности, — который вправе устанавливать иные размеры арендной платы, нежели предусмотренные проектом нового документа.

Определен перечень зданий и сооружений, помещения в которых сдаются согласно этому документу. За основу перечня была принята классификация зданий и сооружений для определения ставок арендной платы, введенная Республиканской комиссией протоколом от 26.03.99г. N 5.

В отличие от действующих норм проектом предусмотреноисполнение денежного обязательства в белорусских рублях по курсу Национального банка, установленному не к доллару США, а к евро на день оплаты. НерезидентамиРеспублики Беларусь арендная плата вносится как в евро, так и белорусских рублях по курсу Нацбанка, установленному к евро на день оплаты, за исключением случаев, когда международными договорами предусмотрен иной порядок расчетов.

Установление арендной платы только в денежном выражении не стыкуется с нормами ст.585 Гражданского кодекса, согласно которой арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей не только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но и в виде: 1) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 2) предоставление арендатором определенных услуг; 3) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 4) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Проект ограничивает предоставленную ГК РБ возможность сторон договора аренды сочетать указанные выше формы арендной платы, а также предусматривать иные формы оплаты аренды.

Согласно проекту размер арендной платы уже рассчитывается исходя из общей площади арендуемых помещений, базовой ставки арендной платы за1 к в. м общей площади в месяц, понижающих и повышающих коэффициентов. Причем базовая ставка устанавливается Минским городским и областным исполнительными комитетами по согласованию с Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности.

При рас чете размера арендной платы применяются коэффициенты место расположения, комфортности, целевого использования, социальной значимости. Необходимо отметить, что коэффициенты месторасположенияи комфортности практически остались прежними, и их применение снижает размер арендной платы. Что касается коэффициента целевого использования, то за производственные помещения установлен коэффициент — 1, за непроизводственные— 2, за смешанные — 1,5.

Классификация помещений по их целевому использованию на практике вызывает ряд вопросов ввиду отсутствия четко го их разграничения. Кроме того, немало случаев, когда арендаторы с целью занижения ставок арендной платы размещают (условно) в кабинетах руководителей простых сотрудников, что позволяет им вместо 10 USD в г. Минске за непроизводственные помещения платить 7USD — как за смешанные. Коэффициент социальной значимости деятельности, осуществляемой арендатором, устанавливается решением Минского городского и областных исполнительных комитетов для отдельных категорий арендаторов враз мере от 1,0 до 20. Применение данного коэффициента, согласно проекту, увеличивает арендную плату, что фактически не соответствует своему назначению. Необходимо вводить коэффициент от 1 до 0,2, что позволит оценить значимость деятельности арендатора.

При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов, применяются все соответствующие.

1. Банки и банковские операции: Учебник для вузов/Под ред. проф. Е. Ф. Жуков а.-М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.- с.243-248.

2. Батищев В. Финансовый лизинг — особенности учет а и налогообложения//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-1998.-№40(299).

— с.91-94. Внукова Н. Ни по понятиям, ни по закону//Бизнес.-1998.-№11(270).

— с.34.

3. Волченко А. Горький привкус лизинг а//Бизнес.-1998.-№38 (297).

— с.29,31.

4. Денисов О. Налоговое планирование возврата лизинг а//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-1998.-№39(298).

— с.77-79.

5. Джангиров Д. С нашим лизинг ом да в калачный ряд! // Бизнес.-1997.-№41(248).-с.10.

6. Киселе в. А. П. Теория и практика современного бизнес а.-К.: Издательство ЛИБРА, 1995. — с.142-144.

7. Львов Д. Шестьдесят процентов лошади//Бизнес.-1998.-№24(283).

— с.13-14.

8. Малышкин А. Финансовый лизинг: налогообложение и учет//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-1997.-№ 11(218).

— с.27-28.

9. Масло в С. О некоторых особенностях лизинговых операций//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-1998.-№38(297).

— с.44-47.

10. Миргородский. Вопросы правового регулирования лизингав Украине//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации. Часть 1.-1998.-№ 12(271).- с.34-35.

11. Огородников И. Лизинговые (арендные) отношения в новом, в том числе налоговом, законодательстве: правовые аспекты, налогообложение и бухгалтерский учет//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации. Часть2.-1998. №13 (272).

— с.5-10.

12. Словарь терминов современного рынка/Под ред. ВанчукЛ. Б.-Пермь.-”Всякая всячина”.-1991. — с.36-37.

13. Твердомед А. Два вопроса на тему финансового лизинг а//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-Часть 1.-1998.-№47(306).

— с.66-69.

14. Указ Президента от 13 ноября 1997 г. № 587 «О лизинге».

15. Постановление Совета Министров от 29 сентября 1997 г. № 1280 «Об освобождении временно ввозимых товаров от обложения таможенными пошлинами и налогами».

16. Закона «О налоге на добавленную стоимость» (в редакции от 16 ноября 1999 г.)

17. Закон от 23декабря 1991 г. «О налоге на недвижимость».

18. Указ Президента от 22 декабря 2000 г. № 706 «О внесении дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 13 ноября 1997 г. № 587».

19. Закон от 22декабря 1991 г. «О налогах на доходы и прибыль».