Доля в квартире это недвижимое имущество

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля в квартире это недвижимое имущество». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если говорить на примере квартиры, то наличие в собственности доли в ней редко означает то, что у владельца есть право на конкретную комнату (даже при условии, что отдельная комната может быть выделена каждому). Речь идет о доле в праве собственности, и эта доля может быть меньше, больше или равна долям остальных владельцев. То есть каждый сантиметр квартиры включает в себя долю другого владельца, именно с этим связаны трудности по определению порядка пользования жилплощадью. Если мирно решить этот вопрос не получается, то к процессу подключается суд.

Также возможен вариант, когда доля является реальной, то есть привязанной к той или иной части квартиры: к примеру, комната 14 квадратных метров в «двушке» площадью 55 «квадратов». Фактически квартира в этом случае становится коммунальной. Такая доля может представлять собой лишь изолированное жилое помещение (комнату), санузел, кухня, коридор и пр. всегда будут в общей долевой собственности.

Закон никак не ограничивает количественный и качественный составы владельцев долей. Недвижимость может быть в собственности только у физлиц/юрлиц или одновременно у физлиц и юрлиц.

Доля в недвижимости: что это и как ей распоряжаться

Иметь долю в жилой недвижимости — это значит иметь все права собственника относительно пользования, распоряжения и владения. Но для реализации этих прав нужно получать согласие остальных собственников. Из-за этого часто между ними происходят споры, а суды признают неправомочной попытку реализовать то или иное право без учета мнения других владельцев.

У владельца доли в жилой недвижимости есть обязанности: это оплата имущественного налога, услуг ЖКХ, а также оповещение других владельцев о своих планах по заключению сделок со своей долей. Например, если нужно ее продать, сдать в аренду, предоставить в качестве обеспечения по залогу и пр. Даже если по факту собственник доли помещением не пользуется, он обязан содержать собственность в надлежащем виде и устранять аварийные ситуации.

Таким образом, долевая собственность представляет собой ограниченное пользование, и если другие владельцы долей в квартире не живут, то надо помнить — право воспользоваться помещением у них есть в любое время.

Без получения согласия других собственников можно зарегистрироваться в квартире самому, а также прописать в ней своих детей — местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). А вот чтобы зарегистрировать родителей, мужа (жену), иных родственников или лицо, с которым нет родственной связи вообще, потребуется согласие от всех остальных собственников.

Это называется выделение доли в натуре, и такая возможность по закону есть. Но это можно сделать только при условии, что в выделяемой части жилья технически можно организовать отдельный санузел и вход. Без этого не получится зарегистрировать объект на кадастровом учете и право собственности.

В результате человек становится индивидуальным собственником, и долевая собственность на имущество для него прекращается. Надо понимать, что в случае с квартирой провести подобную процедуру почти нереально. Согласно СНиП 01.31.2003, минимальная общая площадь однокомнатной квартиры должна составлять 28 кв. м. Даже если площадь квартиры позволяет это сделать, и в ней можно обустроить дополнительный отдельный вход, то вступает в дело материальный фактор — изменение площади, новое оборудование, коммуникации и пр. будут стоить дорого.

Если по объективным причинам выделить долю в натуре трудно, то можно сделать это в денежном эквиваленте. В этом случае собственник доли от нее отказывается и получает от других владельцев денежные средства, после чего эта доля распределяется между ними.

Доля в квартире: кто покупает и как продать

В законе нет ограничений на минимальный размер доли, из-за чего дробить любые помещения можно бесконечно. То есть претендовать на квартиру могут владельцы микродолей (например, ¹/₄₀), требуя вселения в нее и устранения препятствий со стороны тех, кто владеет ¹/₃ или ¹/₂ квартиры. В таких случаях суд часто назначает компенсацию, то есть по факту собственники крупных долей оказываются вынуждены выкупать такие микродоли.

Также надо учитывать и возможную противоречивость интересов людей, которые оказываются объединены в рамках долевой собственности. Далеко не все из них будут добросовестно относиться к обязанности платить налоги и «коммуналку». Кто-то может попытаться втайне от других или обманным путем от своей доли избавиться. Как бы там ни было, по очень многим спорным вопросам, в том числе, оплате ЖКУ, совладельцы долей часто вынуждены обращаться в суд — а это, как минимум, потраченные время и нервы.

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, о том что кто-то из сособственников хочет продать долю в квартире, другие зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса». Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей,в уклонении от получения извещения о продаже доли в квартире и т.д. .

Многие, с целью «насолить» продавцу и затянуть время, дают на бумаге свое согласие на покупку доли в квартире, на самом деле не собираясь этого делать, постоянно срывая сделки. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы и приходится все начинать сначала.

Давайте вернемся к юридической стороне вопроса и попробуем досконально разобраться в тонкостях данного вопроса. Для начала стоит определить, что же такое доля в квартире. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей. Пример совместной собственности – квартира, приобретенная в браке супругами, на нее имеется одно свидетельство о собственности и, несмотря на то, что в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго.

При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть, определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будет, как правило, ½ доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами.

Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности – на каждую долю в квартире свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями недвижимости. На основании этих документов уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая второго, также соблюдая определенные формальности, о которых сказано ниже.

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Основным законодательным актом, регулирующим имущественные отношения, в том числе связанные с общей долевой собственностью, является . Им установлено, когда возникает и прекращается долевая собственность, а также нюансы, связанные с распоряжением таким имуществом.

Особенности регистрации можно найти в:

• ;
• .

Моменты, связанные с налогообложением, установлены .

При решении имущественных вопросов в судебном порядке важную роль играет , и.

Каждый владелец имеет права при долевой собственности квартиры. Он может самостоятельно пользоваться своим имуществом, независимо от других участников. Однако в случае продажи доли следует учитывать, что у остальных собственников есть преимущественное право на ее покупку.

Не менее, чем за месяц до продажи гражданин должен в письменном виде предупредить других совладельцев о своем намерении. Если на протяжении этого срока никто из участников не изъявит желание приобрести долю имущества, ее можно продавать иным лицам на тех же условиях.

Если другие совладельцы не собираются покупать долю, они могут сэкономить время продавца, подписав письменный отказ. Тогда для реализации своей доли не обязательно дожидаться окончания месячного срока.

Это правило касается только случаев продажи доли в общем имуществе. Подарить свою часть можно и без извещения других собственников.

Многих интересует, как сделать долевую собственность на квартиру. При существовании совместной собственности выделить доли можно путем заключения соглашения. Также такое положение нередко прописывается в сделках:

• брачном договоре,
• договоре купли-продажи;
• договоре дарения.

Стоит учитывать, что последние изменения законодательства требуют нотариального удостоверения купли-продажи.

В связи с высокими ценами на недвижимость даже нескольким собственникам сложно приобрести жилье, поэтому некоторые вынуждены брать квартиру в ипотеку.

Для банка выбирают основного заемщика (обычно лицо, зарабатывающее больше остальных) и созаемщиков. Но на практике далеко не каждый банк согласится на такую сделку. Финансовым учреждениям не выгодно, чтобы каждый вносил средства за свою долю, с чем и связано выделение основного заемщика.

Внутренние вопросы, например, распределение кредита между собой, участники решают самостоятельно.

Узнайте также можно ли взять ипотеку без согласия супруга.

Один из видов государственной поддержки семей с детьми – программа материнского капитала, средства по которой выдаются в том числе на улучшение жилищных условий семьи.

На покупку квартиры, конечно, этих денег не хватит, но их можно использовать в качестве первоначального вклада для ипотеки.

Материнский капитал можно потратить на ограниченный перечень целей, указанных в законодательстве.

При этом необходимо соблюдать определенные условия. Одним из них является обязательство оформить квартиру в долевую собственность. Это служит гарантией, что собственниками будут все члены семьи, в том числе несовершеннолетние дети.

Такой документ заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Узнайте подробнее,

Какие проблемы вас могут подстерегать, если владеете, только долей в квартире

Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:

• наличие собственного санузла;
• возможность обустройства кухни в каждой автономии квартирных площадей;
• отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.

При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.

Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах. Квартира является неделимой вещью.

Гражданский кодекс определяет два вида совместного владения жилым помещением:

• долевая собственность, когда каждому владельцу выделена конкретная доля в праве на квартиру;
• совместная собственность без выделения долей.

Общая собственность на квартиру является долевой, кроме имущества супругов, приобретенного в браке (если не составлен брачный контракт). Такая собственность совместная мужа и жены.

Законодательно права собственников на общую квартиру закреплены в статье 209 Гражданского кодекса. Перечислим их и заострим внимание на отдельных вопросах.

Каждый из владельцев квартиры в общей собственности вправе:

• владеть имуществом, принадлежащим ему по праву собственности;
• распоряжаться, в том числе совершать сделки по продаже, обмену или сдаче в аренду;
• эксплуатировать свое имущество.

Однако, полноправно и единолично без согласования распоряжаться своей недвижимостью может лишь единоличный ее собственник. Общее владение подразумевает несколько участников, права которых нарушать нельзя. Поэтому перечисленные действия можно совершать лишь с согласия остальных владельцев. Отрицательное решение одного из них приведет к тому, что действия относительно общей собственности будут признаны неправомерными.

Помимо прав у каждого собственника общего имущества есть и обязанности. Основной из них является соблюдение прав остальных владельцев. Намерение о распоряжении своей долей он должен озвучивать им, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа этой доли. К тому же, если это условие было проигнорировано, собственники могут оспорить сделку в судебном порядке и признать ее недействительной.

К обязанностям каждого из собственников квартиры можно отнести также обязательные платежи, которые рассчитываются пропорционально соответствующей доле:

• налоги на общее недвижимое имущество;
• платежи за коммунальные услуги.

Полезно! Неприятным моментом, может быть задолженность по квартплате, которая может образоваться в результате уклонения одного из совладельцев. Тогда лучше открыть лицевые счета на каждого из хозяев, но сделать это можно через суд.

Помимо этого долевой владелец обязан соблюдать санитарно-гигиенические нормы и устранять аварийные ситуации, даже если не проживает в данной квартире.

Отметим, что уклонение от обязанностей является нарушением закона, влекущим за собой административное наказание.

Каждый из долевых собственников квартиры может менять размер личной доли. К примеру, один из владельцев произвел ремонт в помещении и оборудовал новой техникой. Эти затраты могут повлиять на размер участия в собственности и увеличить долю, но вместе с тем увеличить размер платежей по налогам и коммунальным услугам.

Мы отмечали ранее, что при намерении продать свою долю в имуществе собственник должен сообщить об этом другим долевым участникам, так как в первую очередь они обладают таким правом. Процедура состоит в том, что один из дольщиков, кто намерен продать долю, письменно извещает остальных с указанием суммы, которую он планирует выручить от продажи. При этом они имеют право согласиться или отказаться от выкупа тоже в письменной форме.

Тут важно знать, если хозяин продал долю третьему лицу за сумму, которая окажется меньше той, что указана в извещении, совладельцы вправе обратиться в суд о признании сделки недействительной.

Не всегда долю в общей собственности можно запросто выделить в натуре. Обычно это касается неделимого имущества, например, однокомнатной квартиры. Проще решается вопрос, когда в общем владении у нескольких человек находится дом с раздельными входами. Тогда не придется решать вопрос о разделе общих помещений.

Продать нельзя оставить: плюсы и минусы общей долевой собственности

Этот вопрос непростой, но решаемый. Для продажи доли, принадлежащей ребенку, нужно получить согласия органов опеки и попечительства. Только при соблюдении одного из условий они дадут положительное решение:

• когда продажа и выписка ребенка из квартиры будут производиться одновременно с оформлением ему доли в квартире, которая приобретается;
• при продаже и выписке ребенка ему выделяется доля в другом жилом помещении, если другая квартира не покупается.

В итоге, органы опеки могут одобрить продажу доли несовершеннолетнего ребенка только при условии предоставления ему доли в другой квартире.

После вступления в силу закона № 172-ФЗ – с 2 июля 2016 года – все сделки с долевой жилой собственностью обязательно оформляются в присутствии нотариуса. С этого времени продажа или дарение доли любому человеку, независимо от того, является ли он или нет другим участником долевой собственности, сначала сделка оформляется в нотариальной конторе. Затем происходит регистрация в Росреестре.

С одной стороны такая мера защищает права всех долевых участников, с другой добавляет расходы к сделке. Услуги нотариального оформления составляют 0,5 % от стоимости доли имущества по рыночной оценке, при этом не может быть больше 20 тыс. рублей. В эту сумму входит юридическая проверка сделки на ее чистоту, подготовка договора.

Внимание! С 01.08.2019 года, если квартира или дом продается всеми кому принадлежат доли и оформляется одним договором купли-продажи, то в этом случае нотариус не нужен.

На основании этого делаем вывод, что долю в делимом объекте реализовать проще. Но зачастую лучше обратиться к специалистам, которые произведут все расчеты правильно, чтобы не ущемить права всех собственников квартиры.

Пoиcк пoкyпaтeля мoжнo нaчaть и дo paccылки yвeдoмлeний, и пocлe. Ecли нaйти пoкyпaтeлeй дo, oни мoгyт нe coглacитьcя ждaть мecяц. Ecли пocлe, мoжнo бyдeт cpaзy oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Иcкaть пoкyпaтeлeй мoжнo paзными cпocoбaми. Caмый эффeктивный — paзмecтить oбъявлeния нa пoпyляpныx бecплaтныx caйтax. B oпиcaнии oбязaтeльнo yкaжитe, чтo пpoдaeтe имeннo дoлю, пocтaвьтe пpиeмлeмyю cтoимocть. Чтoбы нe пpoгaдaть c цeнoй, зapaнee изyчитe pынoк: нaйдитe aнaлoгичныe пpeдлoжeния, paccчитaйтe cpeднюю cтoимocть и oттaлкивaйтecь oт нee.

Нoвoввeдeния в зaкoнax oбязывaют cocтaвлять дoгoвop кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe или дpyгoй нeдвижимocти y нoтapиyca. Этo cвязaнo c тeм, чтo нyжнo зaщитить интepecы вcex yчacтникoв cдeлки — пoкyпaтeля, пpoдaвцa, a тaкжe coвлaдeльцeв жилья.

Пoceтитe нoтapиyca вмecтe c пoкyпaтeлeм. Boзьмитe c coбoй пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe, тexничecкиe бyмaги. Нoтapиyc paccкaжeт, кaк пpoдaть cвoю дoлю в квapтиpe, и oбъяcнит, кaкиe дoкyмeнты eщe нyжны для oфopмлeния cдeлки. Ecли вce в пopядкe, oфopмит дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

B дoгoвopax кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe oбычнo yкaзывaют:

👉 cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe: фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec peгиcтpaции;

👉 инфopмaцию o дoлe — ee paзмep, тoчный aдpec квapтиpы, кaдacтpoвый нoмep выдeлeннoй дoли или вceй квapтиpы;

👉 дaнныe пpaвoпoдтвepждaющиx дoкyмeнтoв — выпиcки из EГPН, пpeдыдyщeгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и тaк дaлee;

👉 пoдтвepждeниe, чтo coвлaдeльцы oткaзaлиcь oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки;

👉 тoчнyю cтoимocть дoли, пopядoк pacчeтoв пo cдeлкe мeждy пoкyпaтeлeм и пpoдaвцoм;

👉 пpaвa и oбязaннocти cтopoн, нaпpимep, чтo пpoдaвeц дoлжeн пepeдaть пoкyпaтeлю вce дoкyмeнты нa квapтиpy;

👉 дaтy пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, пoдпиcи c pacшифpoвкaми oбeиx cтopoн.

Нoтapиyc cocтaвит дoгoвop, вы дoлжны бyдeтe eгo пpoвepить. Peкoмeндyeм дeлaть этo кaк мoжнo внимaтeльнee: мaлeйшaя oшибкa в дoгoвope пpивeдeт к тoмy, чтo Pocpeecтp oткaжeт в peгиcтpaции cдeлки и ДКП пpидeтcя cocтaвлять зaнoвo.

Кoгдa вы пpoвepитe дoкyмeнт, нoтapиyc зaвepит eгo. Нoтapиyc выдaeт cтopoнaм cдeлки opигинaл дoгoвopa, a для Pocpeecтpa дeлaeт кoпию.

Уcлyги нoтapиyca cтoят дeнeг. Нo oн cpaзy пpoвepит, гoтoвы ли вce дoкyмeнты для пpoдaжи, cooбщит o пpoблeмax, пoмoжeт coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв. Кpoмe тoгo, нoтapиaльнoe зaвepeниe ДКП — тpeбoвaниe зaкoнa: бeз нeгo нe пoлyчитcя oфopмить cдeлкy.

Bмecтe c дoгoвopoм кyпли-пpoдaжи cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи дeнeг или pacпиcкy. Дoкyмeнты пoдтвepдят, чтo пoкyпaтeль выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa и paccчитaлcя зa дoлю в квapтиpe. Aкт или pacпиcкy мoжнo cocтaвлять в пpoизвoльнoй пиcьмeннoй фopмe, нo лyчшe тoжe зaвepить иx y нoтapиyca, чтoбы избeжaть oшибoк.

Каковы права и обязанности собственников квартиры в долевой собственности?

Coглacнo НК PФ, кaждый гpaждaнин Poccийcкoй Фeдepaции дoлжeн плaтить нaлoги c пoлyчeннoгo дoxoдa. Пpoдaжa дoли в квapтиpe — нe иcключeниe. Ecли нe плaтить нaлoги вoвpeмя, вaм мoгyт нaчиcлить пeни и штpaф.

Ecть тpи cлyчaя, в кoтopыx нaлoг плaтить нe нyжнo:

❌ Cтoимocть дoли мeньшe 1 000 000 ₽ для дoли в нaтype. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaжa дoлeвoй coбcтвeннocти нa cyммy мeнee 1 000 000 ₽ нe oблaгaeтcя нaлoгoм. A ecли cтoимocть вышe, пpимeняeтcя нaлoгoвый вычeт. Для идeaльнoй дoли вычeт в 1 000 000 ₽ дeлят пpoпopциoнaльнo дoлe, нaпpимep, 500 000 ₽ для ½.

❌ Bы влaдeли имyщecтвoм дoлгo. C 1 янвapя 2016 гoдa дeйcтвyeт cлeдyющee пpaвилo. Нaлoг плaтить нe нyжнo, ecли вы:

▪ кyпили дoлю пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи и влaдeли eю бoлee 5 лeт;

▪ пoлyчили дoлю пo нacлeдcтвy, дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв или в peзyльтaтe пpивaтизaции и влaдeли eю бoлee 3 лeт гoдa.

❌ Bы пoкyпaли дoлю, и paзницы мeждy cyммoй пoкyпки и cyммoй пpoдaжи нeт. Ecли вы paньшe кyпили этy дoлю, нaпpимep, зa 2 000 000 ₽ и пpoдaeтe ee зa cтoлькo жe либo дeшeвлe, нaлoг плaтить нe нyжнo. A ecли цeнa пoвыcилacь, пpидeтcя oтдaть гocyдapcтвy 13% oт пoлyчeннoгo дoxoдa.

Paccмoтpим пpимep.

Aндpeй влaдeл дoлeй 2,5 гoдa и пpoдaл ee зa 1 700 000 ₽. Пpи cocтaвлeнии нaлoгoвoй дeклapaции Aндpeю нyжнo зaявить вычeт. Toгдa oн cмoжeт зaплaтить нaлoг нe c 1 700 000 ₽, a c 700 000 ₽. Bмecтo 221 000 ₽ пoлyчитcя вceгo 91 000 ₽.

Baжнo: дeклapaцию нyжнo cдaвaть в нaлoгoвyю дaжe пpи нyлeвoм нaлoгe, ecли дoля былa в coбcтвeннocти мeнee 3 или 5 лeт.

Дoлю мeньшe минимaльнoй пpoдaть нeльзя

3aкoнoдaтeльcтвoм ycтaнoвлeны минимaльныe дoли. Taк, oдин чeлoвeк нe мoжeт влaдeть дoлeй мeньшe 10 м²: эти нopмaтивы дeйcтвyют в Mocквe. Ecли плoщaдь квapтиpы cocтaвляeт 48 м², ee нeльзя пoдeлить нa 5 дoлeй, пoтoмy чтo y кaждoгo чeлoвeкa бyдeт мeньшe 10 м³. B дpyгиx peгиoнax нopмa cocтaвляeт 12 м² нa oднoгo чeлoвeкa.

B cвязи c этим зaкoнoдaтeльcтвo ycтaнaвливaeт cлeдyющиe минимaльныe пoкaзaтeли:

🔹 в квapтиpax плoщaдью 30–60 м² мoгyт быть пpoдaны дoли нe мeньшe ¼;

🔹 в квapтиpax плoщaдью 60–120 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/10 дoли;

🔹 в квapтиpax плoщaдью oт 132 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/15 дoли.

Ecли нe coблюcти эти ycлoвия, Pocpeecтp oткaжeт в cдeлкe. Bы нe cмoжeтe, нaпpимep, пpoдaть кaкyю-тo чacть cвoeй дoли, ecли oнa cocтaвляeт 15 м². B тaкoм cлyчae y вac или y пpoдaвцa oкaжeтcя мeньшe 10 м².

Кaк пpoдaть дoлю peбeнкa в квapтиpe? Ecли oднoй из дoлeй влaдeeт нecoвepшeннoлeтний, для oфopмлeния cдeлки дoпoлнитeльнo пoнaдoбитcя paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки, a тaкжe oткaз нecoвepшeннoлeтнeгo — eгo мoгyт нaпиcaть poдитeли или oпeкyны. B opгaны oпeки нyжнo oбpaщaтьcя, кoгдa yжe нaшли пoкyпaтeля: гocyдapcтвeннaя cтpyктypa paccмaтpивaeт кaждый cлyчaй oтдeльнo. Ecли oпeкa нe дacт paзpeшeниe, пpoдaть дoлю нe пoлyчитcя.

Ecли вы peшaeтe пpoдaть дoлю нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить eмy жильe нe xyжe пpeдыдyщeгo пo ycлoвиям. Нaпpимep, кyпить дoлю в дpyгoй квapтиpe.

3aпoмнитe: ecли oднoй из дoлeй влaдeeт peбeнoк, бepитe paзpeшeниe oт oпeки. Ecли плaниpyeтe пpoдaть eгo дoлю, тoжe пoнaдoбитcя paзpeшeниe. Дoпoлнитeльнo вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить peбeнкy coбcтвeннocть нe xyжe.

Moжнo ли кyпить дoлю в квapтиpe или пpoдaть ee, ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм co cтopoны бaнкa? Texничecки этo вoзмoжнo, нo cдeлкa бyдeт длитьcя нaмнoгo дoльшe.

Пoнaдoбитcя пoлyчить paзpeшeниe oт бaнкa. Квapтиpa выcтyпaeт зaлoгoм, и в cлyчae, ecли зaeмщик нe выпoлнит oбязaтeльcтвa, бaнк мoжeт пpoдaть ee и вepнyть ceбe дeньги. Кoнкpeтныe пyти peшeния cитyaции зaвиcят oт бaнкa. Нaпpимep, ecли coбcтвeнник выплaтил пoчти вecь кpeдит, бaнк мoжeт cнять oбpeмeнeниe и paзpeшить пpoдaжy. Ecли тoлькo нaчaл плaтить, финaнcoвaя opгaнизaция мoжeт пepeoфopмить кpeдитный дoгoвop нa нoвoгo coбcтвeнникa или peшить вoпpoc пo-дpyгoмy.

Общедолевая собственность на квартиру: особенности оформления

Многих интересует, как сделать долевую собственность на квартиру. При существовании совместной собственности выделить доли можно путем заключения соглашения. Также такое положение нередко прописывается в сделках:

• брачном договоре,
• договоре купли-продажи;
• договоре дарения.

Стоит учитывать, что последние изменения законодательства требуют нотариального удостоверения купли-продажи.

Один из видов государственной поддержки семей с детьми – программа материнского капитала, средства по которой выдаются в том числе на улучшение жилищных условий семьи.

На покупку квартиры, конечно, этих денег не хватит, но их можно использовать в качестве первоначального вклада для ипотеки.

Материнский капитал можно потратить на ограниченный перечень целей, указанных в законодательстве.

При этом необходимо соблюдать определенные условия. Одним из них является обязательство оформить квартиру в долевую собственность. Это служит гарантией, что собственниками будут все члены семьи, в том числе несовершеннолетние дети.

Такой документ заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Раздел имущества — это переход части жилого объекта в собственность каждого из владельцев пропорционально их долям в праве общей собственности. Неудивительно, что граждан интересует, если квартира в долевой собственности, как перевести в собственность одного из них принадлежащие всем квадратные метры.

Стороны, обсудив детали между собой, могут оформить договор купли-продажи или договор дарения.

Если решить вопрос в добровольном порядке не удается, придется инициировать судебную процедуру. Для этого нужно собрать полный пакет документов на делимое имущество, а также предоставить доказательства, почему его стоит поделить указанным образом.

Для этого стоит предварительно ознакомиться, как выглядит образец заявления на разделение долей квартиры.

При выделении доли из совместного имущества происходит переход части объекта в собственность лица пропорционально его доли в праве общей собственности. В результате этой процедуры для данного гражданина прекращается право на долю в общем имуществе.

Существует два способа выделения доли:

• договорной,
• судебный.

На основании соглашения сторон можно составить соглашение о порядке и условиях раздела общего имущества. Для примера посмотрите, как выглядит образец соглашения о выделении супружеской доли.

При наличии разногласий придется обращаться в суд. В результате принимается решение о выделении доли в натуре, а при невозможности этого назначается денежная компенсация собственнику.

Долевая собственность на однокомнатную квартиру часто приводит к тому, что ее невозможно разделить. Однако, согласно гражданскому законодательству, невозможность раздела имущества не исключает права лица ходатайствовать об установлении порядка пользования общим имуществом.

В Гражданском кодексе РФ сказано, что владение и пользование недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности, происходит по согласию всех участников, а при невозможности достичь компромисса такой порядок определяется судом.

Дарение доли квартиры без нотариуса

Как было отмечено выше, продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, имеет свои особенности. В первую очередь лицо должно предложить совершить покупку остальным владельцам объекта.

Предупреждение о намерении продать свою долю должно быть сделано в письменном виде.

Другие собственники могут написать письменный отказ или согласиться купить часть жилья. При отсутствии ответа на протяжении месяца, лицо имеет право продать свою долю любому другому гражданину.

При этом должны сохраняться первоначальные условия продажи. Нельзя делать их более выгодными чем те, которые устанавливались для остальных участников.

Узнайте, как проходит продажа квартиры в долевой собственности в 2021 году.

Услуги нотариуса недёшевы.

Однако стороны сделки имеют права обратиться за нотариальной услугой не только, когда этого требует закон, но и добровольно, если придут к согласию по расходам на нее.

Давайте разберемся в каком случае можно сэкономить на оформлении дарения доли в квартире.

Форма сделки — простая письменная или обязательная нотариальная письменная, зависит от вида зарегистрированного права, режима собственности (если дарители законные супруги), дееспособности сторон и участия в сделке третьих лиц.
Вот так все непросто!

---

Ни при каких условиях невозможно в 2021 году оформить без нотариуса сделку по дарению доли в квартире( или иной недвижимости), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному.

Такую сделку регламентирует ст.54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»:

п .2. статьи 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Без нотариуса можно отчуждать доли из:

1. единоличной собственности

2. долевой собственности при одновременном участии в сделке по дарению доли, всех «дольщиков»

3. совместной собственности супругов. при условии сохранения законного режима собственности (совместной собственности) на оставшуюся долю в праве

4. совместной собственности( которая не является совместно нажитым имуществом супругов, потому что получена в результате безвозмездной сделки)

Для лучшего понимания ситуации при разных условиях сделок по дарению доли в праве собственности, я сделала таблицу.

Все возможные условия сделки по дарению доли в праве собственности на квартиру без нотариуса размещены в таблицу:

Вид зарегистрированного права Дарителя/ей	Дарение доли	Условия сделки
единоличная собственность	без нотариуса	без условий
общая долевая собственность (дарение третьему лицу)	1. без нотариуса 2. обязательная нотариальная сделка	1. при одновременном отчуждении (дарении)части своих долей всеми участниками долевой собственности в пользу одного или нескольких одаряемых по одному Договору дарения 2. при дарении по отдельным Договорами дарения или дарении доли не всеми участниками долевой собственности
Общая долевая собственность (дарение между собственниками)	обязательная нотариальная сделка	без условий
общая совместная ( совместно нажитое имущество супругов)	1. без нотариуса 2. обязательная нотариальная сделка	1. с обязательным сохранением общей супружеской доли 2. с раздельными супружескими долями, оставшимися после дарения
общая совместная (по приватизации)	без нотариуса	с отдельными долями на всех участников долевой собственности

Покупка доли в квартире: риски сделки, советы юристов

Договор дарения доли в квартире без нотариуса с одной стороны — документ не сложный, сделка-то безвозмездная.
С другой стороны — он имеет 16 разных вариантов, в зависимости от исходных данных.

История из практики:
Сегодня проверяла соглашение о выделении долей (документ схожий с договором дарения, тоже безвозмездная сделка) по которому отказали в регистрации
— ОХ! чего только они там не нагородили)))
Видимо из разных шаблонов составили документ — и вот результат!

Если у вас нет навыка составления подобных документов — закажите специалисту или воспользуйтесь консультациями, только выбирайте консультацию исходя из ваших условий сделки.
Пообщайтесь с нашими юристами через чат в рабочее время.
Если вы зашли на сайт в не рабочее время, вы можете оставить вопрос в чате, но указать свою электронную почту.
Ответ вам придет туда.

В этом разделе размещены ссылки на консультации по самостоятельному составлению договора и регистрации прав без нотариуса.
Если вы внимательно прочли статью, то понимаете, что невозможно без нотариуса оформить дарение доли внутри участников долевой собственности. Да, такой несовершенный закон! (Для вас будет размещена консультация по перераспределению долей без нотариуса.)
Наши консультации по оформлению сделки по дарению долей без нотариуса учитывают иные условия, при которых сделку можно оформить договором дарения в простой письменной форме.

Имущество, у которого два и более владельцев, является общей собственностью. Однако, в этом случае совместный режим владения не показывает напрямую, кто и каким объемом собственности владеет. Как следствие, продать свою долю собственник не может: сначала ее необходимо обозначить и выделить, лишь потом будут доступны сделки с ней.
Пример такого явления — совместная собственность супругов. Дом или квартира, купленные в браке, имеют именно статус совместной (общей) собственности. При этом сделки с таким имуществом возможны только с согласия супруга, и жилье продается целиком. Продать только свою часть квартиры супруг не может, даже с согласия второго.

Процесс продажи в этом случае таков:

1. Имущество сначала делят (по соглашению или в судебном порядке),
2. Причитающуюся доля каждый оформляет на себя;
3. После этого появляется возможность продать долю, подарить, завещать и т. д.

Долевая собственность — это имущество, у которого сразу несколько владельцев. При этом часть, причитающаяся каждому, определена законом. Доли — могут быть неравные. Здесь опять же все зависит от правоустанавливающих документов, но основании которых доли были выделены и зарегистрированы.
Как правило, при долевой собственности, за каждым владельцем закреплена доля, а не конкретные квадратные метры жилища. Пользование имуществом — по договоренности между владельцами.
Получается, при сделке с долями, вы покупаете часть, при этом не совсем понятно — какую именно. В соглашении этот момент прописать невозможно. Если о режиме пользования договориться не удается — придется обращаться в суд.

Этот вариант долевой собственности самый адекватный для продажи или покупки. Но, на рынке он встречается реже всего. Натуральная доля — это не просто выделенная доля имущества, но и закрепление за владельцем определенных квадратных метров. То есть: в документах прописывается определенная часть жилища, относящаяся к конкретной доле.
Такой поход возможен при разделении дома на земле: одно из условий выделения доли в натуре — обустройство отдельного входа, отдельные коммуникации и санузел. То есть, в квартире такое выделение сделать практически невозможно.
Покупая выделенную долю, вы покупаете не просто часть дома, а его конкретную часть. В этом случае с остальными владельцами о правилах пользования имуществом — договариваться не придется.

Похожие записи:

• Какие льготы инвалидам 3 группы в 2021 году
• Участники купли продажи недвижимости дееспособность
• Взнос учредителя на расчетный счет проводки 2021