Сделка продажа недвижимости по ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка продажа недвижимости по ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

2

Как продать ипотечную квартиру

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права. Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств. Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

3

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

На сегодняшний день банки предоставляют возможность продать даже жилую площадь с обременением. То есть, если продавец купил квартиру по ипотеке, и она находится в залоге у финансового учреждения. Бывают ситуации, когда собственник по определенным причинам не может или не хочет выплачивать займ.

Продать квартиру с обременением можно по одной из следующих схем:

• найти покупателя самостоятельно, получить одобрение от банка, а после погашения будущим владельцем всего остатка по кредиту получить причитающуюся часть денег;
• передать обязанности по ипотеке покупателю (то есть, кредит переоформляется на другого заемщика);
• продать через банк (схема схожа с первым вариантом, но продавцу не придется искать покупателя самостоятельно).

Даже в этом случае для продавца и покупателя отсутствуют риски, если юридически заверять все документы. Чтобы обезопасить себя от мошенничества, нужно предварительно ознакомиться с процедурой.

Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформил ипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не была сдана в эксплуатацию. Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще не достроена. Но он хочет продать свою квартиру. Что делать в сложившейся ситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость принадлежит застройщику?

Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь. То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:

• нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
• оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
• не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
• перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.

Если когда-то была совершена перепланировка, но она не внесена в техпаспорт, придется обязательно исправить это перед продажей. Иначе договор не состоится.

Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа квартиры через ипотеку не стала исключением.

Преимущества заключаются в следующем:

• сделку зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это занимает до 1 месяца;
• банк выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
• возможность быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант);
• продавец защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.

К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:

• придется собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной сделке;
• не удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в размере, установленном результатами оценки;
• более длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
• чтобы получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.

Несмотря на эти недостатки, ипотечное кредитование пользуется спросом. Продавцы недвижимости соглашаются на сделку, стараясь, как можно быстрее, продать недвижимое имущество и получить деньги.

Несмотря на «яркие» призывы от банков, обещающе «решение вопроса» в двухдневный срок, сделка покупки квартиры в ипотеку длится куда дольше. Всё это обусловлено рядом задач, которые необходимо выполнить кредитору и потенциальному заемщику для достижения выгодного, для обеих сторон, результата.

Чтобы оценить примерный срок, требуемый на прохождение всех процедур, предлагаем ознакомиться с процессом заключения сделки купли-продажи через ипотеку.

Заявка на кредит – 2 дня. Не считая того, что вам придётся потратить время на сбор необходимых документов, заявка займёт у вас не менее двух дней. Это время необходимо для оценки кредитором вашей платёжеспособности, проверки кредитной истории и подлинности всех предоставленных документов.

Выбор недвижимости – 14 дней. На то, сколько длится сделка по ипотеке влияет множество факторов: помощь агентства или её отсутствие, время года, особенности квартиры, которую вы хотите купить. В среднем, заемщики тратят на это от двух недель, до двух месяцев. Но мы включим в расчёт минимальный срок.

Как проходит сделка по ипотеке – часто задаваемые вопросы

Помимо банка, который сопровождает сделку от рассмотрения заявки, до получения документов, практически каждый этап сделки купли-продажи квартиры по ипотеке требует внимания дополнительных специалистов:

• агент по недвижимости – понадобится вам для поиска квартиры;
• оценщик и страховщик – необходимы для выполнения обязательного пункта договора – страхования недвижимости;
• нотариус – непосредственно оформляет и подтверждает «чистоту» сделки (для договоров, предусматривающих нотариальное заверение).

Иногда сами банки выступают посредниками в сопровождении сделки по ипотеке. В таком случае вместо вас или от банка будет действовать специалист по нотариальной доверенности.

Оплата госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре происходит до заключения сделки (подписания договора купли-продажи), и обычно в день сделки. Оплатить госпошлину можно в МФЦ, для этого установлены специальные платежные терминалы. В банкомате Сбербанка госпошлина оплачивается без комиссии. Это важный пункт, без которого регистратор не начнёт проверку документов.

Обязательно возьмите квитанцию об оплате, которая будет являться подтверждающим документом внесения необходимого платежа.

В случае, если материнский капитал выступает первоначальным взносом в сделке купли-продажи через ипотеку, эти средства на счёт продавца поступают уже сразу после заключения сделки, в составе кредитных денег.

Порядок сделки купли-продажи квартиры по ипотеке, где материнский капитал – первый платёж:

• собранные бумаги направляются в Росреестр для оформления;
• после изменения права собственности, основная часть стоимости квартиры вместе с первым взносом оплачивается продавцу банком, в котором заемщику одобрили кредит (например, цена квартиры 1500 000 рублей, в том числе первый взнос — 453 026, кредитные средства — 1 046 974 рублей. Продавцу банк перечислит — 1500 000);
• покупатель пишет заявление в пенсионный фонд на перечисление материнского капитала в банк;

Продажа квартиры в ипотеку через нотариуса, проводятся следующим образом:

1. Согласование нотариуса с банком. Возможно, кредитор предложит вам своих, «проверенных» нотариусов, с которыми регулярно сотрудничает банк. Если вы хотите работать только с определённым специалистом, его необходимо в обязательном порядке представить банку, иначе могут возникнуть проблемы с приёмом документов;
2. Обсуждение договора купли-продажи с нотариусом и кредитором. Необходимо прояснить все спорные ситуации;
3. Подписание кредитного договора;
4. Подписание всех необходимых документов у нотариуса;
5. Регистрация перехода права либо у самого нотариуса, либо в МФЦ.

В зависимости от особенностей ситуации, алгоритм действий нотариальной сделки по ипотеке может быть дополнен или изменён.

Помните, что покупая квартиру в ипотеку через нотариуса важно предварительно согласовывать действия с банком и нотариусом.

Сумма, которую нужно оплатить нотариусу, рассчитывается по тарифам и они могут отличаться в зависимости от региона. В нашем регионе считаем так: 0,5% * цену в договоре купли + 6000 (тех. и юр. работа). Например, цена квартиры 1500 000: 1500 000 * 0,005 + 6000 = 13500 рублей заплатим нотариусу.

Процедура заключения договора купли-продажи недвижимости по ипотеке

Сделка с недвижимостью в ипотеку – процесс достаточно сложный, требующий юридической подкованности. Не удивительно, что при регистрации в Росреестре во многих договорах находятся ошибки.

Чаще всего они связаны с самой формой договора (с нотариальным заверением и без), ошибками в числах и датах, а также фамилиях участников процесса.

В случае выявления любой ошибки, регистратор обязан приостановить процесс оформления документов сроком до 3 месяцев и сообщить вам о найденных ошибках в письменной форме.

Формально, регистратор может позвонить участникам договора и рассказать об ошибках на словах. На практике это значительно упрощает и ускоряет процесс работы над ошибками в договоре.

Вам скажут, что необходимо донести или изменить, а также укажут крайний срок приобщения новых документов, которые можно подать только через отдел приёма документов в МФЦ.

С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.

Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.

Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.

Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.

Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.

Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…

И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят. Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.

После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно. Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия. Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.

Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:

• ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
• риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
• риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
• вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.

В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.

Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:

— да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;

— в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;

— лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.

В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.

Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.

Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.

Поэтому банк не требует страховать квартиру на ее реальную цену.

Достаточно, если это будет, скажем, остаток по кредиту + 10%. В первый год эти суммы почти не отличаются, но потом разница становится более заметной. Предположим, квартира стоит 10 миллионов рублей, и мы берем кредит на 9 миллионов. Банку достаточно, если сумма страховки будет 9 000 0000 руб. + 10%, то есть 9 900 000 руб. Если прошло пять лет, и мы выплатили уже половину кредита, то банк потребует страховки на 5 000 000 руб. + 10%, то есть 5 500 000 руб. Хотя большой вопрос, сколько будет стоить реально эта квартира через пять лет. При этом разница в страховой премии — это не такая экономия, чтобы об этом можно было бы серьезно разговаривать.

С точки зрения собственной безопасности, особенно при условии роста цен на недвижимость выгоднее каждый год приглашать оценщика, делать новый отчет, и страховать квартиру на полную реальную стоимость. Особенно это хорошо понятно на примере ущерба. Предположим, в результате какого-то страхового события дом оказался полностью разрушен. Если мы застраховались на сумму остатка по кредиту, то банк получает страховую выплату, а мы остаемся и без жилья и без денег. Это особенно обидно, если уже выплачено больше 50% кредита. Теперь представим другую ситуацию: мы страхуем каждый год на полную стоимость. Если мы выплатили половину кредита, то осталось всего 4,5 миллиона рублей. За это время, к примеру, квартира подорожала, и стоит уже 14 миллионов. Страховая компания выплачивает банку 4,5 миллиона, а еще 9,5 — уже нам. На эти деньги можно сразу же приобрести жилье в Подмосковье или опять взять кредит (на этот раз уже не такой большой) и купить новую в Москве. Я не агитирую и не являюсь страховым агентом, просто предлагаю задуматься…

Между тем, квартира еще не является нашей собственностью, а мы ее уже страхуем. Это еще один наш риск, если продавец откажется от сделки. Правда, здесь, в отличие от оценки, большую часть денег можно будет вернуть. Страховщик вычтет собственные издержки по оформлению полиса, а остальную сумму вернет, либо зачтет при оформлении полиса на ту квартиру, которая рано или поздно все же будет куплена.

Итак, у нас ушло 3—5 дней на оформление страховки и оценку жилья.

Если нет желания тратиться на услуги оценщиков, а банк не требует отчет в обязательном порядке, то можно самостоятельно оценить квартиру. Это не так сложно, как может показаться. Для оценки необходимо открыть любой сайт, на котором продаются квартиры. Нужно отсортировать все предложения так, чтобы оставшиеся варианты максимально были похожи на продаваемое жилье. Если таких аналогов нет, можно несколько расширить поиск.

Далее, уже на основании существующих предложений, нужно выделить среднюю цену за квадратный метр жилья. При необходимости, эту цену можно скорректировать в большую или меньшую сторону для того, чтобы более точно определить реальную стоимость квадратного метра именно целевой квартиры, однако зачастую бывает достаточно получить просто усредненные данные.

Полученная цифра умножается на площадь собственности продавца и появляется понимание, сколько может стоить такая квартира.

Пример: Предположим, что в том же районе, в котором находится жилье продавца, предлагают купить 3 квартиры, площадью 35, 40 и 45 кв.м. Их стоимость 3, 4 и 5 миллионов рублей соответственно. Квадратный метр первой стоит примерно: 3000000/35=85 тысяч рублей. Второй: 100 тысяч рублей. Третьей: 111 тысяч рублей. Средняя стоимость метра: (111+100+85)/3=98 тысяч рублей. Площадь целевого жилья составляет 43 кв.м. Значит, примерная цена такой квартиры будет равна 98*43=4 миллиона 214 тысяч рублей. Можно самостоятельно подкорректировать цену в диапазоне примерно 4-4,5 миллионов рублей. Больше – не стоит, банк может не понять, а вот меньше – можно.

Этот вариант значительно проще, и он более приоритетный для Сбербанка, ведь доверия к официальному отчету лицензированной оценочной компании значительно больше, чем к самостоятельным расчетам продавца. Для того, чтобы получить такой документ нужно:

1. Выбрать оценочную компанию. Рекомендуется подбирать такую, которая аккредитована в Сбербанке. Так финансовой организации будет проще «согласиться» с указанными в отчете цифрами.
2. Обсудить с представителями компании условия сделки. Очень важно дать понять, для чего конкретно будет использован отчет. Также не лишним будет прочитать все условия договора на обслуживание.
3. Подписать договор на обслуживание, и оплатить услуги компании. Оплата может производиться наличным или безналичным образом, в зависимости от того, какие были достигнуты договоренности.
4. Получить готовый отчет. Обычно его готовят около недели. Нужно ожидать, что представитель компании будет осматривать жилье и делать фотографии. Это необходимо для отчета. Более того, этот документ может быть признан недействительным, если представитель компании лично не посещал объект оценки.
5. Предоставить отчет покупателю и/или банку. Рекомендуется уточнить, что отчет необходим в трех экземплярах. Один забирает продавец, на всякий случай, один передается в Сбербанк, а еще один – покупателю.

Оценщики, которые аккредитованы в банке могут самостоятельно передать этот документ в финансовую организацию. Рекомендуется проконтролировать этот процесс.

Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция

Сейчас существует огромное количество всевозможных ресурсов, на которых можно разместить объявление о продаже квартиры. Например, всем известный Avito, но помимо него есть множество местных газет объявлений и других аналогичных сайтов. Если разместить свое предложение везде, где только возможно, вероятность того, что покупатель найдется в рекордный срок очень велика.

Нужно учитывать тот факт, что некоторые объявления платные, а также, чтобы «поднять» объявление в ленте нужно будет отдельно доплатить. Однако это сравнительно небольшие расходы. Вся подобная «реклама» вряд ли обойдется дороже 500 рублей (многое зависит от региона проживания).

На подобных сайтах очень много мошенников и представителей агентств недвижимости. Первые будут пытаться получить от продавца деньги тем или иным образом, а вторые будут предлагать свои услуги по поиску покупателя (разумеется за отдельную плату).

Если самостоятельно заниматься поиском потенциального покупателя нет времени или желания, всегда можно заключить договор с агентством недвижимости или частным риэлтором. Они будут выполнять эту работу самостоятельно, однако эта услуга достаточно дорогостоящая. Примерные расценки варьируется от 2 до 5% от стоимости квартиры.

Пример: Если квартира оценена в 5 миллионов рублей, то за поиск покупателя агентство недвижимости потребует себе около 200-250 тысяч рублей.

Этот шаг больше зависит от покупателя, чем от продавца, но последнему можно порекомендовать контролировать всю процедуру и отслеживать, на каком этапе на данный момент находится покупатель.

Покупатель рассматривает все доступные в Сбербанке программы ипотечного кредитования и выбирает максимально подходящую. Программ у финансовой организации множество, но не все они подходят для большинства людей. Если планируется именно приобретение квартиры, то особое внимание стоить уделить программе «Покупка готового жилья».

В рамках такого предложения можно получить кредит в сумме от 300 тысяч рублей, на срок до 30 лет. Ставка варьируется в широких пределах. На момент написания этой статьи минимальный ее уровень был 10,2% годовых. Потребуется первоначальный взнос в размере 10-20% от суммы кредита.

Когда покупатель определится с программой, ему нужно будет заполнить заявку на кредит и направить ее в Сбербанк. Выделяют три основных варианта:

• На сайте банка. Самый доступный и простой вариант. Придется заполнить достаточно большое количество полей, однако после этого заявка будет рассматриваться сравнительно недолго.
• В личном кабинете. Этот вариант актуален только для уже действующих клиентов Сбербанка, у которых есть доступ к личному кабинету «Сбербанк Онлайн». Общий принцип тот же, что и при заполнении заявки на сайте, однако значительная часть информации в этом документе уже будет (подтянется из данных клиента банка).
• В отделении. Распространенный вариант для тех лиц, у которых нет желания или возможности заполнять и отправлять заявку в онлайн режиме. От остальных отличается тем, что придется лично ехать в отделение, стоять в очереди и после этого еще достаточно долгое время заполнять заявку с анкетой клиента.

Как продать квартиру через ипотеку?

Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк. Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке). Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса. Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика.

Для сделки продавец должен подготовить:

• паспорт;
• выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
• техпаспорт;
• документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.

Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.

Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца:

Плюсы	Минусы
Низкие риски. В сделке участвует банк, который будет ее контролировать	На этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям
Гарантированное получение денег после окончательного одобрения сделки	Увеличение срока проведения сделки. В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

• Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
• Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
• Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
• Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
• Подписание договора и регистрация нового права собственности;
• Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

• Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
• Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
• Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
• Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
• Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
• Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Собственники квартир, находящихся в залоге у банка, зачастую хотят избавиться от проблемного имущества, когда понимают, что погасить кредит или ипотеку не посильно для их кармана. До тех пор, пока жилье находится в залоге, на нем висит обременение.

Обременение – это запрет на отчуждение имущества. Это означает, что полноправно распоряжаться квартирой собственник не может. Для продажи должно быть снято обременение.

Банк снимает ограничения с имущества тогда, когда в полном объеме будет погашен заём. Следовательно, чтобы погасить долги перед банком собственник должен достать нужную сумму денег и оплатить кредит. На практике продажа квартиры в залоге выглядит следующим образом: покупатель вносит задаток, эту сумму владелец отдает банку и таким способом закрывает все долги.

Далее снимается обременение и оформляется стандартный договор купли-продажи. В результате такой сделки продавец быстро выполняет обязательства перед кредиторами.

Далеко не каждый покупатель согласится участвовать в такой авантюрной сделке. Собственник может очень долго подыскивать покупателей: не один месяц, и возможно и не один год. В итоге, если у продавца нет средств выплатить кредит, сумма долга будет только увеличиваться, а шансов продать квартиру будет все меньше и меньше.

Для покупателя выгода приобретения квартиры в залоге может заключаться в том, что можно недорого приобрести такое жилье. Собственники заинтересованы в том, чтобы побыстрее продать залоговое имущество, многие идут на то, чтобы существенно снизить цену, если есть реальный покупатель.

Покупка залоговой квартиры для покупателя – крайне рискованная сделка. По сути покупатель должен решить финансовые проблемы продавца. Нет гарантий, что после погашения займа за счет средств покупателя в последствие продавец не откажется от сделки. Риск лишиться денег – очень велик.

Кроме того, процедура оформления сделки занимает большое количество времени. После подписания договора покупателю предстоит снимать обременение, что также потребует дополнительных затрат.

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, не прочь некоторые категории заемщиков, причин этому несколько:

1. Сложности с выплатой займа. Из-за сокращения, увольнения, потери трудоспособности или иных непредвиденных обстоятельств должник не может в полной мере рассчитаться по кредитным обязательствам.
2. Покупка новой квартиры. С появлением второго/третьего малыша семья нуждается в более просторной жилплощади или финансовые возможности позволяют приобрести недвижимость в другом районе города.
3. Обстоятельства внутрисемейного или бытового характера (свадьба, развод, конфликты с соседями, иные причины — могут вынудить людей продать квартиру).

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую

В соответствии с Федеральным Законом № 102 и ГК РФ заемщик вправе перепродать ипотечную квартиру Сбербанка, но только при его согласии. По договору, залогодержателем является кредитор, а так как он заинтересован в ликвидности объекта, то обязан быть в курсе любых сделок с недвижимостью.

Оформить согласие можно после объяснения причин, приведших к необходимости продажи объекта залога. Если банк примет указанные обстоятельства, официальное ходатайство будет одобрено.

Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя. При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования.

Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.

Получить разрешение на продажу квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, может каждый заемщик, если иное не прописано в кредитном договоре. Заявление необходимо подать в отделение учреждения, указав объективные причины. Ответ кредитора будет зависеть от способа реализации недвижимости, срока выплаты процентов.

Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.

Продажа ипотечной квартиры невозможна без участия в сделке третьей стороны — банка. До момента полного погашения задолженности операции с недвижимостью можно проводить только с его одобрения. Банк уведомляют о намерении продать объект недвижимости и в течение месяца ждут ответ.

Перед продажей ипотечного жилья нужно получить одобрение банка. Для этого продавец подает заявление в ипотечный отдел. В заявлении нужно указать причину продажи квартиры. Банк определит оставшуюся сумму кредита и возьмет сделку под контроль.

Сроки, стоимость жилья и обстоятельства сделки в начале согласовывают с кредитором, а после — с покупателем.

Если кредитора устраивают условия договора, — отказа не будет, потому что банку важно вернуть свои деньги. На решение могут повлиять общее состояние жилья, процентная ставка по кредиту.

Чтобы получить разрешение на сделку, надо выбрать один из вариантов погашения долга:

1. Погасить кредит самостоятельно раньше срока.
2. Оплатить долг из вырученных за продажу средств.
3. Оформить договор купли-продажи с учетом оставшегося долга, который перейдет на нового владельца.
4. Выставить обремененное жилье на аукцион.

Банк может отказать в продаже ипотечной квартиры. Однако это не значит, что идею нужно отложить.

Можно найти покупателя, готового предоставить задаток в размере недостающих средств для погашения ипотеки. Владелец жилья вносит эти средства и закрывает кредит, снимает недвижимость с учета, а дальше идет стандартный процесс продажи.

Сложность в том, что необходимо найти покупателя, который готов приобрести жилье за наличные средства и который согласится на определенную сумму залога. Но другого выхода при отсутствии разрешения кредитора нет.

Решение банка зависит от следующих факторов:

• от варианта погашения долга: самостоятельно раньше срока, в ходе сделки купли-продажи, новым владельцем жилья или взысканием банка на объект залога);
• от срока выплаты процентов по кредиту;
• состояния и рентабельности недвижимости.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Можно выделить пять основных способов продажи ипотечной квартиры. Рассмотрим каждый способ более подробно.

При досрочной выплате займа достаточно получить подтверждение банка о том, что долг погашен. После этого обременение снимают. Далее происходит обычная сделка купли-продажи.

Если собственник не располагает нужной суммой, он может предложить покупателю оплатить долг до оформления договора. После этого нужно сообщить банку о досрочном погашении ипотеки.

Схема досрочной оплаты выглядит так:

1. Потенциальный покупатель отдает владельцу часть денег для уплаты ипотеки в качестве задатка за квартиру.
2. Между сторонами заключается предварительная сделка, которая предусматривает продажу жилья после снятия обременения. Также в договоре нужно указать сумму сделки, алгоритм передачи денег и сроки уплаты долга.
3. Когда договор задатка подписан, продавец оплачивает долг, получает в банке бумагу о полном погашении задолженности и через Росреестр снимает обременение с недвижимости.
4. Собственник жилья заключает стандартный договор купли-продажи с покупателем, учитывая задаток за ипотеку.

Уплата долга за счет покупателя связана с определенными рисками для него. После снятия обременения собственник может попытаться оставить задаток себе и передумать продавать квартиру. В этом случае покупателю придется обращаться в суд, чтобы вернуть деньги.

Долг по ипотеке в процессе сделки гасит покупатель, но передает деньги не продавцу, а банку. Дополнительно оформляется соглашение, согласно которому продавец после снятия обременения обязан довести сделку до конца.

Чтобы снизить риски, нужно собрать все документы, которые помогут обезопасить сделку и благополучно ее завершить.

В подобных сделках трое участников: кредитор, покупатель и продавец. Процесс включает несколько этапов:

1. Продавец получает одобрение банка на продажу с погашением в ходе сделки.
2. Продавец находит покупателя, у которого есть деньги на погашение ипотеки и покупку квартиры.
3. Покупатель подписывает соглашение с банком о том, что кредитор получает от него задаток на сумму задолженности.
4. Вторую часть суммы — за недвижимость, покупатель отдает продавцу. Обычно деньги для кредитора и для продавца кладут в две отдельные ячейки в банке. Такой алгоритм снижает риски для обеих сторон, так как банк гарантирует безопасность.
5. После уплаты долга с недвижимости снимают обременение.
6. Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи.
7. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.

Если квартира продается вместе с ипотечным долгом, то кредит переоформляется на покупателя в том же банке, где был получен. Переоформление ипотеки проходит быстрее, чем другие варианты.

Банк оставляет за собой право изменять процентную ставку. Новый владелец квартиры выплачивает остаток займа согласно графику. Основной этап сделки — поиск покупателя, согласного на такие условия.

Покупатель должен располагать суммой, равной стоимости недвижимости за минусом долга. Деньги он передает продавцу и переоформляет на себя ипотеку. Покупатель обязуется вносить ежемесячный платеж, а бывший собственник оформляет на него недвижимость.

Порядок оформления переуступки:

1. Продавец находит покупателя, желающего переоформить кредит по ипотеке на себя.
2. Сообщает банку, что хочет продать ипотечное жилье.
3. Банк рассматривает заявление и принимает решение.
4. Если банк дал согласие, он проверяет потенциального клиента. Покупатель обязан предоставить такие же документы, как и при оформлении ипотечного договора.
5. После процедуры проверки оформляют дополнительное соглашение, по которому ипотечный долг переходит к покупателю.
6. Заключают договор купли-продажи.
7. Банк регистриует переход права собственности в Росреестре.

Покупатель получает ипотеку с теми же условиями, которые были у продавца. Однако банк имеет право составить новый договор со своей процентной ставкой по ипотеке.

Ведение сделки можно полностью поручить банку. В этом случае поиском покупателя, заключением договора, снятием обременения займется банк. Этот способ можно выбрать, если нет времени заниматься продажей квартиры с обременением. Минус такой сделки — банк не станет держать цену, которую назначит продавец, поэтому можно потерять в стоимости квартиры.

Продавцу нужно обратиться к кредитору и написать заявление о том, что он планирует продать ипотечную квартиру через банк. Потом останется только поставить подпись в договоре и получить остаток денег.

Сделку по продаже ипотечной квартиры будет вести банк и в случае, если должник перестал выплачивать ипотеку.

Банк выставил жилье на торги — самое неприятное, что может случиться с владельцем недвижимости. Придется оплачивать услуги по организации торгов, судебные издержки, неустойки и штрафы.

Перед тем как обращаться в суд, банк предложит должнику варианты решения проблемы. Это может быть реструктуризация долга или досрочное погашение. Если заемщика не устроят варианты и он не сможет платить по кредиту или самостоятельно продать квартиру, кредитор обратиться в суд.

Суд рассматривает иск о взыскании задолженности и изъятии имущества в счет оплаты долга. После вынесения решения в пользу кредитора, недвижимость реализуют на торгах. Обычно ее продают дешевле рыночной стоимости.

В торгах, которые проводит служба судебных приставов, должно участвовать минимум два человека. После неудачной попытки торги проводятся повторно. При последующей неудаче торги признаются несостоявшимися, а судебные приставы предлагают банку оставить квартиру за собой для погашения долга.

Если размер долга не определен заранее, он исчисляется в судебном порядке и включает в себя: сумму займа, проценты, судебные издержки.

По действующему договору между банком и заемщиком проценты будут начисляться до момента продажи квартиры и уплаты основной задолженности. Остаток средств после продажи жилья и уплаты долга возвратят заемщику.

Низкие цены на обремененное жилье привлекают внимание агентств недвижимости. Такие организации предлагают выкупить квартиру максимально быстро. Прежде чем согласиться на подобное предложение, стоит учитывать:

1. Агентства берут комиссию за оформление документов. Необходимо заранее узнать ее размер.
2. Перепродавая квартиру раньше чем через пять лет после покупки, агентство недвижимости обязано заплатить налог на доход. Размер налога высчитывается из общей стоимости жилья.

Как продать квартиру в ипотеке

Покупатель может понять это, посмотрев следующие документы:

• свидетельство о праве собственности (если квартира была приобретена до 2014 г.), в котором есть пункт «ограничения, обременения». В этом пункте должно быть указано «Ипотека в силу закона»;
• выписка ЕГРН (попросить у продавца или заказать самостоятельно) в которой указаны свежие данные, какие ограничения есть на объекте.

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:

• свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
• договор купли-продажи;
• техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
• справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
• паспорт собственника.

Переход права собственности на объект регистрируется в Росреестре в период от трех до семи рабочих дней. Обременение снимается банком за три рабочих дня.

Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки. Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога.

После этого можно выходить на сделку. Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.

В сложной финансовой ситуации или при желании улучшить жилищные условия, заемщик может продать свою квартиру, находящуюся в залоге у банка. Для проведения официальной сделки необходимо получить согласие кредитора, а после погашения задолженности, снять обременение с недвижимости и передать права собственности покупателю.

Существует 5 основных способов, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, каждый из которых, имеет свои преимущества и недостатки.

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры. Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.

Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ). Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее.

А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк. В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Похожие записи:

• Штраф за пленку на номерах 2021
• Оплата командировочных дней в 2021 году
• Как изменить налоговую базу недвижимого имущества