Рыночные цены на недвижимое имущество

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рыночные цены на недвижимое имущество». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Рыночная стоимость квартиры — цена, за которую ее продают и покупают. Ее указывают в объявлениях о продаже недвижимости и договорах купли-продажи.

На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, возраст дома, качество отделки, этаж, вид из окон и даже соседи. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости. Даже у двух одинаковых по планировке квартир в одном доме рыночная стоимость может быть разной.

Рыночную стоимость квартиры обычно определяет продавец или риелтор. Иногда рыночную цену недвижимости определяет оценщик. Его привлекают, если нужно заключение — например, для банка, который выдает покупателю ипотеку.

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и некоторые другие виды платежей.

✅ Налог на имущество платят ежегодно. Его ставка зависит от региона и иногда — от стоимости квартиры. Она составляет до 0,3%. Сумму налога рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости на 1 января того года, за который платят налог.

✅ Налог на дарение тоже считают по кадастровой стоимости, если в договоре не прописана рыночная. Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13%. Платить налог не нужно, если квартиру подарили близкие родственники: муж или жена, родители, бабушка или дедушка, ребенок, брат или сестра.

✅ Налог на доход от продажи квартиры рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, если рыночная ниже этой суммы, и от стоимости по договору, если она больше 70% кадастровой. Ставка налога — 13%. Его считают, исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи. От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.

Также кадастровая стоимость влияет на некоторые другие расходы — например, на нотариальные пошлины при сделках с недвижимостью.

Coглacнo ФCO 1, oцeнщики мoгyт иcпoльзoвaть тpи мeтoдa pacчeтa — cpaвнитeльный, дoxoдный и зaтpaтный.

Cpaвнитeльный мeтoд

Ocнoвнoй тeзиc мeтoдa в тoм, чтo пoкyпaтeль нe зaплaтит зa нeдвижимocть цeнy бoльшe, чeм тa, пo кoтopoй мoжнo пpиoбpecти тoчнo тaкoй жe oбъeкт. Пpи пpимeнeнии этoгo мeтoдa oцeнщик дoлжeн:

🔺 Bыбpaть eдиницы cpaвнeния и cpaвнить oбъeкт oцeнки c aнaлoгичными.

🔺 Cкoppeктиpoвaть знaчeниe eдиниц oцeнки, в зaвиcимocти oт xapaктepиcтик oбъeктa cpaвнeния и aнaлoгoв.

🔺 Coглacoвaть peзyльтaты кoppeктиpoвaния.

B зaвиcимocти oт цeлeй aнaлизa, мoжeт быть иcпoльзoвaн paзный пepиoд вpeмeни, в тeчeниe кoтopoгo пpoдaвaлиcь oбъeкты. B любoм cлyчae oцeнщик oтбиpaeт пpaктичecки aнaлoгичнyю нeдвижимocть. Нaпpимep, ecли eмy пpeдcтoить oцeнить тpexкoмнaтнyю квapтиpy в цeнтpe бeз бaлкoнa — тpeшки в цeнтpe. 3aтeм пpoвoдит cpaвнитeльный aнaлиз oтoбpaнныx и oцeнивaeмoгo oбъeктa нeдвижимocти, кoppeктиpyeт цeны и нaxoдит cpeдний пoкaзaтeль.

Этoт мeтoд тpeбyeт изyчeния бoльшoгo oбъeмa инфopмaции и pacчeтoв, нo пoзвoляeт oпpeдeлить cтoимocть кaк мoжнo тoчнee. Нaпpимep, пpи pacчeтe pынoчнoй cтoимocти oбъeктa в цeнтpe гopoдa oцeнщик изyчaeт мнoгoчиcлeнныe aнaлoги в цeнтpe.

Cyть дoxoднoгo мeтoдa зaключaeтcя в cлeдyющeм. Cтoимocть нeдвижимocти нa мoмeнт oцeнки oпpeдeляют кaк иcтoчник бyдyщиx дoxoдoв. To ecть oцeнщик oпpeдeляeт пoтeнциaльнyю пpибыль oбъeктa c мoмeнтa oцeнки дo зaвepшeния экcплyaтaции.

Пpи пpимeнeнии мeтoдa yчитывaют pиcки, xapaктepныe для имyщecтвa peгиoнa. Нaпpимep, этo мoгyт быть пoвpeждeния в peзyльтaтe зeмлeтpяceний нa Дaльнeм Bocтoкe.

Дoxoдный мeтoд иcпoльзyют пpи oцeнкe pынoчнoй цeннocти, a тaкжe в инвecтициoннoй дeятeльнocти. Oн cooтвeтcтвyeт ключeвoй идee инвecтиций: нeт cмыcлa плaтить зa нeдвижимocть бoльшe, чeм oнa мoжeт пpинecти пpибыли.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

Caмый oчeвидный и глaвный фaктop, кoтopый влияeт нa цeнy — ceбecтoимocть нeдвижимocти. Пoд ceбecтoимocтью нeдвижимocти oбычнo пoнимaют цeнy нa cтpoитeльныe мaтepиaлы и pacxoды нa cтpoитeльcтвo — oплaтy тpyдa paбoчим, зaтpaты нa пpoeктнyю дoкyмeнтaцию, тpaнcпopтиpoвкy мaтepиaлoв и дpyгиe. Нaпpимep, чacтный дoм из киpпичa выcoтoй в 3 этaжa бyдeт cтoить дopoжe кoттeджa мeньшeй плoщaди выcoтoй 2 этaжa из пeнoблoкoв.

Taкжe нa cтoимocть влияют мнoжecтвo дpyгиx пapaмeтpoв, нe зaвиcящиx oт pacxoдoв нa cтpoитeльcтвo:

💎 cитyaция нa pынкe, нaпpимep, ecли в пocлeдниe 2–3 мecяцa квapтиpы в вaшeм гopoдe пoдeшeвeли нa 20–30%, cкopee вceгo, вы нe cмoжeтe пpoдaть cвoю пo пpeжнeй пoлнoй cтoимocти: тoжe пpидeтcя дeлaть cкидкy;

💎 ceзoннocть — нeкoтopыe oбъeкты зaвиcят oт ceзoнa пpoдaжи: нaпpимep, дaчи лeтoм имeют мaкcимaльнyю cтoимocть, a зимoй oнa cнижaeтcя нa 15–25% в зaвиcимocти oт peгиoнa;

💎 мecтoпoлoжeниe — жильe в цeнтpe вceгдa цeнитcя дopoжe aнaлoгичнoгo нa oкpaинe, пoтoмy чтo цeнтp гopoдa oтличaeтcя бoлee paзвитoй инфpacтpyктypoй;

💎 инфpacтpyктypa paйoнa или нaceлeннoгo пyнктa — жильe в нeбoльшиx пoceлкax c 1–2 мaгaзинaми cтoит нaмнoгo дeшeвлe дoмoв в гopoдe, нeпoдaлeкy oт кoтopыx pacпoлoжeны дeтcкиe caды, шкoлы, мaгaзины, пoликлиники и дpyгиe вaжныe oбъeкты;

💎 cтeпeнь изнoca — чeм cтapшe дoм, тeм бoльшe дeнeг пpидeтcя влoжить в peмoнт, пoэтoмy cтapыe oбъeкты цeнятcя мeньшe;

💎 мaтepиaл cтeн — oт нeгo зaвиcит, тeплo ли бyдeт в пoмeщeнии, пoэтoмy жильe из киpпичa или дpeвecины цeнитcя вышe, чeм дoм из шлaкoблoкa, пeнoблoкa — пocлeдниe пpoпycкaют бoльшe xoлoдa;

💎 экoлoгичecкaя oбcтaнoвкa — нeдвижимocть pядoм c oзepaми, лecaми, пapкaми цeнитcя бoльшe, чeм жильe нeпoдaлeкy oт кpyпныx зaвoдoв, пepepaбaтывaющиx пpeдпpиятий;

💎 нaличиe бaлкoнa — oн coздaeт дoпoлнитeльнoe cвoбoднoe пpocтpaнcтвo, пoэтoмy пoвышaeт цeннocть нeдвижимocти;

💎 xapaктepиcтики двopa, нaпpимep, ecли peчь идeт o мнoгoквapтиpныx дoмax, тo квapтиpы c зaкpытым двopoм c видeoнaблюдeниeм бyдyт cтoить дopoжe, чeм aнaлoгичнoe жильe c oткpытым двopoм;

💎 мнoгиe дpyгиe пapaмeтpы.

Bce эти пapaмeтpы oцeнщик yчитывaeт и oбязaтeльнo oтpaжaeт в итoгoвoм дoкyмeнтe — oтчeтe oб oцeнкe.

3aдaниeм нa oцeнкy включaeт cлeдyющиe пapaмeтpы:

🔍 цeль oцeнки;

🔍 вид cтoимocти, кoтopyю нyжнo oпpeдeлить;

🔍 ycтaнoвлeниe имyщecтвeнныx пpaв, кoтopыe oцeнивaют;

🔍 дaтy пpoвeдeния oцeнки.

Нa этoм этaпe вы oбpaщaeтecь к зacтpoйщикy и oбъяcняeтe, зaчeм вaм нyжнa oцeнкa. Кaк пpaвилo, oцeнкy зaкaзывaют пepeд oфopмлeниeм ипoтeки. B тaкoм cлyчae cнaчaлa oбpaтитecь к зacтpoйщикy зa пepeчнeм дoкyмeнтoв. Пepeдaйтe иx oцeнщикy, кoтopый paccчитaeт pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть.

Ecли oцeнкa нyжнa для cтpaxoвoй кoмпaнии, тaкжe cчитaют pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть.

Ужe нa этoм этaпe cпeциaлиcт пpeдвapитeльнo знaкoмитcя c oбъeктoм: cпpaшивaeт o eгo мecтoпoлoжeнии, плoщaди, нaличии нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. Taкжe нaзнaчaeт и coглacyeт c вaми дaтy ocмoтpa нeдвижимocти и пpoвeдeния дpyгиx paбoт.

Нa пepвoм этaпe зaкaзчик дoлжeн пpeдocтaвить oцeнщикy вce имeющиecя дoкyмeнты нa нeдвижимocть:

🖋 пoэтaжный плaн, тexничecкиx плaн;

🖋 тexничecкyю дoкyмeнтaцию;

🖋 кaдacтpoвый пacпopт;

🖋 выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм coбcтвeнникa, нaличия oбpeмeнeний, зaпpeтoв, apecтoв;

🖋 тexничecкий пacпopт, ecли ecть.

Ecли нyжнa oцeнкa cтpoящeгocя oбъeктa, пoнaдoбятcя дpyгиe дoкyмeнты. Утoчнитe пoлный пepeчeнь нyжныx бyмaг y oцeнщикa: cпиcoк мoжeт мeнятьcя, в зaвиcимocти oт cитyaции.

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи, выявлeния нyжнoй cтoимocти и пoлyчeния дoкyмeнтoв oцeнщик пpeдлoжит вaм пoдпиcaть дoгoвop. B нeм бyдyт yкaзaны cpoки выпoлнeния paбoты, вaши пpaвa и oбязaннocти, пopядoк oплaты ycлyг. Чaщe вceгo cпeциaлиcты бepyт пoлнyю пpeдoплaтy. Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, в cpeднeм cocтaвляeт 2000–5000 ₽.

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию, c пoмoщью кoтopoй дaльшe бyдeт oбocнoвывaть cвoи вывoды o cтoимocти нeдвижимocти. Пpиeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Taкжe зaдaeт вaм дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

Балансовая стоимость здания – это стоимость, отображаемая в бухгалтерском балансе. В момент приобретения (строительства) балансовая стоимость будет равна первоначальной стоимости. В дальнейшем, чтобы определить остаточную балансовую стоимость здания, необходимо из первоначальной стоимости объекта на дату ввода в эксплуатацию (приобретения, строительства) вычесть размер накопленного износа. За счет постоянного увеличения суммы такого износа остаточная балансовая стоимость здания будет постепенно уменьшаться.

Подробно о том, что входит в балансовую стоимость здания, читайте в нашей статье.

Балансовая стоимость здания может быть скорректирована в результате проведения переоценки. Необходимость в переоценке возникает в ситуации, когда текущая балансовая стоимость существенно отличается от реальной (рыночной) цены здания. Для определения текущей рыночной стоимости производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Кадастровая стоимость зданий и сооружений – это рыночная стоимость, определенная путем государственной кадастровой оценки с применением методов массовой оценки. Кадастровая стоимость здания является основанием для расчета налога на недвижимость.

При этом в отдельных случаях (при невозможности использования методов массового оценивания) кадастровая стоимость нежилого здания определяется индивидуально для конкретного объекта. Подобный подход возможен в ситуации, когда для определения кадастровой стоимости здания и построения оценочной модели недостаточно рыночной информации.

Рыночная стоимость здания – это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости в условиях конкурентно открытого рынка и разумного действия сторон сделки. При этом оценка рыночной стоимости здания осуществляется, исходя из максимально эффективного варианта его использования.

Определение рыночной стоимости здания производится в условиях, при которых никакие чрезвычайные обстоятельства не оказывают влияния на цену сделки. Таким образом, покупка совершается, основываясь на том, что:

• владелец здания не обязан продавать его, а покупатель не вынужден принимать его в собственность;
• обе стороны сделки купли-продажи в полной мере осведомлены о предмете сделки и действуют в собственных интересах;
• недвижимость продается в условиях открытого рынка в форме публичной оферты;
• цена сделки является разумным вознаграждением за объект недвижимости;
• плата за здание (сооружение) имеет выражение в денежной форме.

Определение рыночной стоимости нежилого здания или другой коммерческой недвижимости осуществляется на основании следующих критериев:

• Ключевых характеристик здания (сооружения): местоположения, типа объекта, этажности, площади (общей, полезной), целевого назначения и прочих параметров, оказывающих влияние на цену;
• Целей и задач оценки;
• Наиболее эффективного варианта использования оцениваемого здания (сооружения).

При осуществлении сделок купли-продажи также может определяться инвестиционная стоимость здания, которая представляет собой стоимость оцениваемого объекта для конкретного инвестора или группы инвесторов в определённых инвестиционных целях.

Выявление инвестиционной стоимости здания для инвестора осуществляется с учетом определенных инвестиционных требований и предпочтений. При этом стоимость рассчитывается на основании оценки дисконтированных расходов и прогноза будущих доходов инвестора от использования недвижимости.

Инвестиционная стоимость может использоваться в целях:

• Оценки эффективности финансовых вложений. При этом сравнивая инвестиционную и рыночную стоимость объекта можно сделать вывод о целесообразности инвестиционного проекта;
• Распределения долей в инвестиционном проекте и справедливого раздела доходов от инвестиций;
• Урегулирования отношений владельца объекта и инвестора.

При определении инвестиционной стоимости здания ключевыми критериями оценки выступают:

1. Период окупаемости;
2. Стоимость прогнозируемых доходов, скорректированная на текущую дату;
3. Ставка доходности;
4. Возможные факторы риска (изменение политической или экономической ситуации в стране, колебания валютного курса, недостаточно развитая законодательная база или внутренние риски, связанные с низкой эффективностью управления, техническими нарушениями, ошибками в документации и т.д.).

Ликвидационная стоимость здания – сумма денег, полученная в результате ликвидации здания и определяемая как разница между полученным доходом и понесенными расходами на осуществление ликвидации. Данная стоимость возникает в результате вынужденной продажи здания (строения) в условиях ограниченного времени и без возможности ознакомить с условиями продажи большее количество возможных покупателей.

В отличие от рыночной цены ликвидационная стоимость определяется с учетом влияния чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих владельца продавать недвижимость на условиях, не соответствующих рыночным. Так расчет ликвидационной стоимости осуществляется в тех случаях, когда использовать стандартные сроки экспозиции невозможно в связи со сложившимися юридическими или физическими обстоятельствами.

Назначение оценки рыночной стоимости недвижимости

Причинами для заказа оценочных услуг у профессиональных оценщиков может стать:

• Определение стоимости объекта как залогового имущества;
• Сделка купли-продажи с объектом;
• Имущественные споры;
• Постановка объекта на баланс предприятия;
• Вклад объекта в уставной капитал;
• Определение рыночной арендной ставки объекта;
• Переоценка балансовой стоимости активов, в т.ч. объектов недвижимости, предприятия;
• Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества;
• Страхование объекта

Процесс установления рыночной стоимости объекта недвижимости, включает следующие последовательные этапы:

1. Заключение договора на оценку с Заказчиком;
2. Запрос, получение и анализ документов по оцениваемому объекту;
3. Выезд Оценщика на осмотр объекта и ознакомление с объектом;
4. Анализ рынка недвижимости и сегмента данного рынка, к которому принадлежит объект оценки, анализ основных ценообразующих факторов объекта;
5. Выполнение расчетов стоимости объекта оценки различными подходами и методами с использованием рыночной информации по продажам аналогичных объектов и прогнозной доходности объекта;
6. Согласование полученного результата с Заказчиком, ответы на вопросы Заказчика;
7. Написание Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
8. Предоставление Заказчику готового Отчета об оценки.

Стоимость работ по оценке объекта недвижимого имущества зависит от уникальных характеристик оцениваемого объекта и назначения самой оценки, как-то:

• Оценка для залога, суда, для оспаривания кадастровой стоимости и пр. назначений (отчеты об оценке для различных назначений имеют свои особенности);
• Тип объекта недвижимости: земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, квартиры;
• Оцениваемые имущественные права (право собственности/ право аренды);
• Местоположение объекта (регион РФ);
• Площадь объекта;
• Функциональное назначение объекта (одно функциональное назначение или многофункциональный объект).

Точная стоимость оценки определяется на базе прогнозной трудоёмкости оценки, определяемой при проведении переговоров с Заказчиком.

Ориентировочная стоимость оценки представлена в прайс-листе, сформированном на базе типичных объемов трудоемкости работ оценщика по тому или иному виду оценки.

При необходимости, в задание на оценку может входить экспертиза оставленного отчета об оценке в СРО (саморегулируемой организации оценщиков).

Обычно, отчеты с экспертным заключением СРО, необходимы для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости или для предоставления отчета об оценке в суд в рамках имущественных споров.

Наша компания имеет огромный опыт сотрудничества со СРО в данном вопросе.

Получение положительного экспертного заключение на отчет об оценке гарантируется договором на оценку и является неотъемлемым условием окончания работ по оценке.

Чтобы разобраться с этим вопросом, можно обратиться к другому термину – рыночной стоимости (цена, которую готовы платить за квартиру покупатели). По сути это одно и то же, только первая рассчитывается на основании данных, имеющих значение для конкретной жилплощади в конкретном строении и на конкретной территории. А в рыночной плюс ко всему учитываются условия рынка недвижимости в данный момент времени.

Для наглядности обратимся к таблице.

Стоимость

Кадастровая

Рыночная

Из чего складывается

Расходы на строительство

Минус износ (с перерасчётом на актуальные в данный период времени цены) Минус износ плюс территориальное расположение, планировка, ремонт, общий комфорт, условия рынка (курс валют, отношение спрос-предложение) и т.д.

5.1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ИХ ЦЕНУ

Этот показатель имеет большое значение для государства – на его основании рассчитываются налоги и другие индивидуальные платежи собственника объекта недвижимости.

Государству наличие соответствующей информации даёт возможность определять размеры:

• налоговых сборов на имущество;
• платежей за пользование недвижимостью по договору соцнайма;
• отчислений при совершении сделок;
• пошлин за оплату действий за отчуждение жилья (дарение, наследование, оформление ипотеки).

Кроме того, эти сведения может запрашивать и банк, когда рассматривает заявку клиента на выдачу крупной суммы в виде кредита под залог имущества. В данном случае КС выступает в качестве достоверной информации о реальной ценности (не стоимости!) объекта.

Оценки стоимости в России могут быть выполнены только государством, а именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Она производит расчёты, а затем записывает получаемые данные в реестр. И только эти результаты служат основанием для последующих расчётов.

Недвижимость оценивается в соответствии с шаблонными методиками. Однако в некоторых случаях, когда они не позволяют определить цену объекта, производится индивидуальный расчёт.

Рыночная и кадастровая стоимости квартиры не связаны между собой, это два показателя, использующиеся для разных целей

Государство рассматривает квартиры как объекты, которые должны приносить доход в бюджет. Поэтому, выполняя расчёты, они делают упор на факторы, наиболее выгодные для казны.

Расчёт основан на:

• экономическом состоянии региона;
• местоположении объекта в черте определенной местности;
• общей площади помещения;
• возрасте постройки, в которой находится квартира.

Можно выделить основные факторы, от которых зависит цена на недвижимость в кадастре.

Площадь помещений объекта

Первый и один из наиважнейших факторов. То есть, 5-7 комнатная квартира, размер которой составляет 200 квадратных метров, значительно дороже, чем двухкомнатная малогабаритная в этом же районе.

Год постройки

Если недвижимость располагается в старом доме, то она будет продаваться по значительно более низкой цене, нежели в здании, которое воздвигнуто недавно. Исключения составляют только объекты, имеющие историческую ценность.

Этот фактор очень индивидуальный. В общем случае, квартира на первом и последнем этажах по стоимости ниже. Однако, если на последнем этаже расположен пентхауз, совершенно очевидно, что его кадастровая стоимость будет выше, чем у квартиры той же площадью, но этажом ниже.

Квартира на первом этаже, с окнами, выходящими на подсобное помещение для дворника, будет отличаться по стоимости от квартиры на более высоких этажах.

Цена квадратного метра в регионе

В качестве этого параметра берётся средняя цена по населенному пункту. Чтобы стало понятнее, можно привести пример. В Тюмени двухкомнатную квартиру возможно приобрести за 2,8 миллиона рублей. Аналогичная недвижимость в Кургане, который находится примерно в 200 километрах от указанного города, обходится уже в 2,3 миллиона. Что же касается Москвы, то здесь за схожий объект могут потребовать 8 миллионов и больше.

Зная, из чего складывается кадастровая стоимость квартиры и что она в себя включает, можно приблизительно оценить результат оценки, чтобы при несогласии с официальными результатами оспорить решение Кадастровой службы

Выполнить соответствующие расчёты самостоятельно возможно, и даже очень рекомендуется. В процессе работы государственные органы могут допустить ошибку, из-за чего в реестр будет записано меньшее или большее значение.

При проведении оценки самостоятельно приходится оперировать примерными данными, так как на получение определенной информации может уходить достаточно большое количество времени.

Более того, самостоятельно произведенные расчёты нельзя будет использовать в качестве аргумента перед комиссией Росреестра.

5.1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости

Самостоятельно определить, какую кадастровую стоимость имеет недвижимость, довольно трудно. Это связано с тем, что приходится обрабатывать большое количество данных, и в них легко запутаться, если отсутствует надлежащий опыт.

При подозрениях, что при расчётах госорганами была допущена ошибка, проще и разумнее обратиться к профессиональным оценщикам. Они отлично разбираются, из чего может исчисляться показатель, могут произвести правильные расчёты максимально быстро. Но главное – их результаты будут приняты на рассмотрение Росреестром.

По закону кадастровая стоимость не может быть выше рыночной. В противном случае собственник вправе оспорить кадастровую стоимость, указанную в реестре недвижимости. На практике кадастровая стоимость очень часто превышает сумму, за которую объект можно реально продать. Оспаривать кадастровую стоимость в приведенном примере экономически нецелесообразно.

Кадастровая стоимость доли пропорциональна размеру этой доли. Например, при условии кадастровой стоимости всей квартиры 5 млн рублей, кадастровая стоимость ½ доли равна 2,5 млн рублей.

Оценка кадастровой стоимости квартиры производится на основании закона «Об оценочной деятельности» независимыми оценщиками. В основе методологии лежит определение рыночной стоимости объекта на основании открытых источников информации по продаже объектов недвижимости. Проще говоря, оценщик изучает предложения продавцов и исходя из цены продажи определяет среднюю рыночную стоимость объекта недвижимости. Делается такая оценка не чаще одного раза в два года. С учетом того, что при оценке определяется «средняя температура по больнице», то есть устанавливаются усредненные значения без учета специфики района, дома, то кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть иногда значительно выше рыночной. Законодатель предусмотрел возможность такой ситуации, поэтому Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» установлен порядок обжалования и пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость доли в квартире определяется простым арифметическим методом: общая кадастровая стоимость делится на размер доли.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой квартира может быть отчуждена на рынке недвижимости. Фактически это цена сделки купли-продажи.

Рыночная оценка зависит от следующих факторов: экономическая и политическая ситуация в стране, удаленность от центра города, наличие инфраструктуры, состояние многоквартирного дома, подъезда, материал стен здания, внутренняя отделка квартиры, дата последнего ремонта, планировка, изношенность инженерных систем, состояние полов, окон, сантехники и т. п.

Кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения. По ней рассчитывают ежегодный налог на имущество. Она является массовой, при ее определении не изучается детальное состояние каждой квартиры.

Факторы, оказывающие влияние на кадастровую стоимость жилья: материал стен здания, год постройки здания, целевое назначение помещения и др. Дизайнерский ремонт, обилие техники, закрытая парковка и прочие индивидуальные особенности жилья никак не влияют на кадастровую оценку.

В основе кадастровой стоимости лежит сравнительный подход. При ее определении тоже учитывается состояние рынка недвижимости. Рынок жилья насыщен информацией о квартирах, имеющих идентичные характеристики. Благодаря наличию исходных данных для расчетов кадастровая стоимость квартиры не сильно отличается от ее рыночной цены.

5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Этот вид стоимости используется в основном для целей налогообложения. Определяется она в процессе государственной кадастровой оценки и в последствии вносится в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость почти никогда не соответствует действительности и часто значительно отличается от действительной рыночной (которая будет рассмотрена ниже).

Узнать кадастровую стоимость интересующего вас (или принадлежащего вам) объекта недвижимости можно на сайте Росреестра или на сайте Госуслуги по кадастровому номеру или адресу.

Более подробно все что связано с кадастровой стоимостью, определяет Федеральный стандарт оценки ФСО №4 “Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости”.

Как раз определение рыночной стоимости недвижимости чаще всего и заказывают оценочным компаниям.

Рыночная стоимость недвижимости – это ее действительная справедливая стоимость. Иными словами – это стоимость за которую на данный момент на рынке при обычных условиях можно продать объект недвижимости в стандартные сроки.

Именно рыночная стоимость важна при покупке или продаже недвижимости. Именно этот вид стоимости оценщик должен указать в отчете при оценке недвижимости для банка.

Этот вид стоимости отражает цену, за которую можно реализовать объект недвижимости, если его нужно продать в сжатые сроки. Ликвидационная стоимость естественно всегда ниже рыночной.

Оценка ликвидационной стоимости недвижимости производится например в процессе банкротства предприятия или физического лица при реализации имущества. Также ликвидационная стоимость указывается наряду с рыночной в отчете об оценке для банка при оформлении ипотеки. Делается это для того, чтобы банк понимал за какую цену он сможет реализовать объект недвижимости в случае, если клиент перестанет платить и банк заберет квартиру через суд.

Понятие ликвидационной стоимости, требования к ее определению подробно раскрыты в Федеральном стандарте оценки №12 “Определение ликвидационной стоимости”.

Конечно, в данной статье раскрыты далеко не все аспекты рыночной, ликвидационной и кадастровой стоимости недвижимости. А то, что все же описано – изложено в весьма упрощенной форме. Но все же надеемся, что по крайней мере вы уже не перепутаете между собой эти три вида стоимости.

Однако, если у вас остались вопросы по теме статьи или конкретно по вашей ситуации, то можете связаться с нами и получить бесплатную консультацию или заказать оценку.

На практике встречаются случаи, когда кадастровая цена определяется гораздо выше показателей рынка. Подобное происходит потому, что все исследования проводятся поверхностно и недостаточно подробно. Необходимо оценивать каждое помещение, чего органами власти не осуществляется. Это не позволяет правильно установить данную цену. В результате, рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, а это может существенно повлиять на ход планируемой сделки.

Для того чтобы понять последствия превышения кадастровой стоимости, необходимо рассмотреть причины данного явления:

• размер стоимости по кадастру влияет на денежные средства, поступающие в бюджет, так как именно этот показатель определяет налоги на имущество;
• ставки по кадастровой стоимости неактуальны, так как были разработаны в период, когда цены на квартиры и земельные участки сильно выросли в связи реформами, а далее никаких изменений не проводилось;
• не учитываются некоторые факторы, а именно работоспособность и платежные возможности населения, трудоустройство по региону и прочие подобные критерии, которые бы отражали возможность установления конкретных цен.

Также в зависимости от субъекта РФ могут выделяться и другие причины, оказывающие существенное влияние на размер кадастровой стоимости, так как каждый отдельный регион имеет свои особенности строительства и обеспечения жилых домов.

Может ли расценка недвижимости по кадастру превышать рыночную? Да, такой вариант вполне реален.

Кадастровая оценка производится несколько огульно, «до порога», а то, что внутри, в расчет не попадает по причине нереальности подобного обследования для каждой квартиры, каждого офиса.

Почему расценка недвижимого имущества по кадастру выше расценки по рынку? Если в жилье отсутствуют:

• дорогостоящий ремонт;
• хорошая импортная сантехника;
• инновационные средства климат — контроля, охранной и пожарной сигнализаций и др.,

Зато имеется отвратительная планировка и полная разруха. Тогда рыночная привлекательность такого объекта сильно пострадает, и в этих случаях кадастровая оценка обгоняет ее. Также имеет значение временной разрыв в оценках.

Что делать, если расценка недвижимости по кадастру превышает рыночную?

Владелец недвижимости в нынешних условия находится в выигрыше, если по данным ГКН оценка ниже, чем по рынку, это дает возможность платить меньшую сумму налога.

Если же наоборот, зафиксированный в ГКН итог расценки собственника не устраивает своей явно завышенной величиной, то следует:

1. Заказать расчет стоимости объекта по рынку.
2. Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
3. Если время упущено, то оспаривание расценки реально произвести только посредством суда.

О том, как оспорить кадастровую стоимость недвижимого имущества, вы можете узнать на нашем сайте.

5.1.3. Риски при операциях с недвижимостью

Сбербанк	Уралсиб
Ак-Барс	Центр-инвест
Райффайзен банк	Промсвязьбанк
Совкомбанк	ДельтаКредит
Банк ВБРР	ВТБ

Компания «Инвест Консалтинг» выполняет оценку рыночной стоимости жилой недвижимости в Москве и области, а так же офисов, земельных участков и т.п. Мы соблюдаем требования российского законодательства и стандартов оценочной деятельности. Независимая экспертиза проводится в сжатые сроки, точно и объективно. Эксперты «Инвест Консалтинг» проведут оценку коммерческой недвижимости, рыночной стоимости жилой недвижимости, объекта либо стоимость имущественных прав.

При оформлении ипотеки. Экспертизу проводят по требованию банка для ипотеки. При оформлении ипотечного кредита банковской организации нужно оценить залоговое имущество (квартиру), чтобы гарантировать возврат займа.

При продаже или покупке недвижимого имущества для определения его реальной стоимости.

При оформлении страхового полиса для расчета сумм вознаграждения и цены страховки.

Для решения имущественных споров при разделе имущества, наследовании и т.п.

При наследовании. Экспертизу выполняют по запросу нотариуса.

При совершении различных операций с недвижимостью возникает вопрос о ее стоимости. От оценки зависит цена, которую может выдвинуть собственник при продаже. Кроме того, многие банки на основании оценочных документов формируют суммы для жилищной ипотеки, а суды решают спорные моменты о разделе имущества. Наиважнейшим моментом, зависящим от оценочного листа, является начисление налогов в казну государства.

Рыночная стоимость – это конкурентоспособная цена, которая выставляется собственником исходя из спроса на рынке. Она зависит от множества факторов, основные из которых:

• месторасположение земли;
• наличие построек непосредственно на наделе и рядом с ним;
• коммуникационные сообщения;
• сложившаяся экономическая ситуация региона;
• транспортная проходимость и др.

Другими словами, это проанализированная стоимость конкретного объекта рынка недвижимости. Ее выставляет владелец без ущерба для своих интересов, и клиент соглашается без излишних затрат для себя.

Рыночная стоимость земли является выражением денежного вознаграждения, которое можно получить при продаже участка в условиях существования открытого и конкурентного рынка.

Неотъемлемым условием при этом является осведомленность сторон операции купли-продажи обо всех деталях сделки, принятие решения без принуждения, разумно и в личных интересах.

Кроме того, предполагается, что:

• не существует условий, оказывающих влияние на сокращение обычного срока экспозиции;
• никакие чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену;
• владелец не вынужден отчуждать землю, а покупатель не обязан становиться ее собственником;
• цена является разумным вознаграждением за реализуемый земельный участок;
• плата выражается в денежной форме.

Рыночная оценка земельного участка производится, исходя параметров ниже.

1. Наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.
2. Основных характеристик участка:
   местонахождения;
3. площади;
4. текущего целевого назначения;
5. качества, плодородность и специфической полезности, обусловленной территориальным положением;
6. категории;
7. наличие существующих улучшений (инженерных сетей и сооружений, дорожной и транспортной инфраструктуры)
8. Задач и целей, для которых производится оценка стоимости:
   для покупки (продажи);
9. для нотариуса;
10. для страхования;
11. для кредитования;
12. для раздела имущества при разводе;
13. для внесения земли в учредительный капитал компании или в связи с возможной реорганизацией предприятия.

В прошлом при отчуждении или совершении сделок с залоговым имуществом также использовалась нормативная цена земли.

Определение нормативной цены земли осуществлялось исходя из месторасположения и возможного (прогнозируемого) будущего дохода, который планировалось получить за расчетный срок окупаемости.

5.2. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Для совершения сделок купли, продажи, дарения, переоформления, вступления в наследство и других правовых действий в отношении жилого и хозяйственного фонда необходимо не только оперировать знанием оценочной стоимости, но и иметь ее документальное подтверждение.

Профессиональная деятельность ценовиков санкционирована Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с ним оценкой рыночной стоимости земельного участка имеют право заниматься следующие категории специалистов:

1. Бюро по оценке. Обращаясь в оценочную контору, необходимо убедиться, что она числится в реестре саморегулируемых организаций и не оказывает сопутствующие услуги юридического характера.
2. Юридическая компания. Большинство юрфирм помимо выполнения основной деятельности по оказанию правовой защиты клиенту, осуществляют экспертизу и оценку субъектов хозяйствования. Кроме предоставления документов, подтверждающих стоимость участка, дополнительно можно получить профессиональную юридическую консультацию для решения конкретных вопросов.
3. Автономный частный оценщик. На основании лицензии, позволяющей оказывать индивидуальные услуги по оценке, и на нормативно-правовой базе РФ составить калькуляцию и подтвердить ее в соответствии с законодательными требованиями может частное лицо. Обязательное условие – наличие специализированного профессионального образования.
4. Агентство недвижимости. В целях оптимизации производственного процесса в штатном коллективе больших агентств есть собственный оценщик. Обращаясь непосредственно в компанию с целью продажи имущества можно получить ценовое заключение эксперта.

ВАЖНО! Проверяйте правомочие оказания экспертных услуг по оценке.

Ликвидационная стоимость – это денежное выражение цены участка, которую возможно извлечь при его вынужденной быстрой продаже (ликвидации). Оценка стоимости земельного участка в подобном случае происходит с учетом условий вынужденной продажи недвижимости, при этом данный вид стоимости устанавливается путем вычитания из полученной стоимости суммы издержек, связанных с ликвидацией объекта.

Отличительными чертами определения ликвидационной стоимости выступают:

• вынужденное отчуждение прав собственности;
• ограниченное время экспозиции;
• отсутствие возможности ознакомить с предложением купли-продажи достаточное количество потенциальных покупателей;
• учет влияния чрезвычайных юридических либо физических обстоятельств.

Похожие статьи:

• Кадастровая и рыночная оценка земли – найдите отличия
• Основные методы оценки стоимости земли
• Как производится оценка земельного участка?
• Цели оценки земли
• Основные особенности оценки земельных участков

На основании действующего Федерального стандарта оценки, существует ограничение по времени для функционирования оценочных документов. Так, если гражданин в течение полугода не воспользовался предоставленной документацией, актуальность ее признается утраченной. В таком случае для получения новой рыночной стоимости необходимо снова заказывать и проводить экспертизу.

Следует иметь в виду, что одной определенной стоимости по оказанию оценочных услуг не существует. Она формируется из трудозатрат эксперта, количества и сложности выполняемой работы, наличия документов, предоставляемых нанимателем (при отсутствии положенной документации она может запрашиваться из компетентных органов, что приводит к удорожанию оказанных услуг).

Методология расчетов рыночной стоимости санкционирована на законодательном уровне и базируется на определенном перечне. Каждый вариант рассчитан на определенную точку зрения. Исходя из этого различают методы сравнительного, доходного или затратного подходов.

Выбор подходящей методики обуславливается преследуемыми планами, имеющейся исходной информацией и типом субъекта оценки.

Методы:

1. Метод сравнения продаж. Проводится на основании имеющейся информации о расценках операций по аналогичным участкам, домам, помещениям. При недоступности таковых для вычисления берется цена спроса и предложения. Сравнивается похожая недвижимость, анализируется уровень схожести, делается вывод. Далее цена корректируется по позициям, которые различаются.
2. Затратный метод. Используется для уникальных по своим характеристикам объектов, аналогов которым не существует или для определения стоимости доли участка. При расчете цены учитываются будущие затраты на оптимизацию.
3. Распределительный метод. Подразумевает использование в расчетах соотношения стоимости земли и находящихся на ней построек.
4. Нормативный метод. Базируется на утвержденных нормативах при покупке надела в ипотеку либо отчуждении его в пользу государства.
5. Метод предполагаемого использования. Калькулятором тарифов становится будущая выручка, которую способна обеспечить эта земля в зависимости от специфики ее использования. Основополагающим фактором при этом являются расходы, которые обязаны максимизировать эффективность использования надела.
6. Метод капитализации земельной ренты. Прогнозируется потенциальная выручка, ориентированная на сложившуюся экономическую ситуацию, при условии передачи объекта по арендному соглашению.
7. Метод разбивки на доли. Методика применяется при последующем разделении участка на целевые доли.

ВАЖНО! Компетентная и полная оценка рыночной стоимости производится при сочетании нескольких методов.

Таким образом, определяется рыночная расценка строго индивидуально для каждой объекта, характеризующегося наличием особенностей надела.

Факторы	Характеристика земельного участка
Местоположение и окружение	участок входит в состав поселка индивидуальной жилой застройки
Транспортная доступность	юго-западная окраина
Площадь, м2
Физические характеристики	рельеф участка спокойный, имеет правильную прямоугольную форму со сторонами 37,5 * 40 * 37,5 * 40 (м)
Инженерно-геологические условия	без ограничений
Инженерная инфраструктура	возможность подключения к электроснабжению
Улучшения на участке	отсутствуют
Состояние окружающей среды	загрязнение воздушного бассейна в норме, загрязнение территории отсутствует
Особые условия	полностью отсутствует почвенный плодородный слой

Сравнительный подход
Метод сравнения продаж

5.3. ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость	Стоимость
Помещения	от 7000 руб.
Здания	от 10000 руб.
Квартиры	от 4000 руб.
Незавершенного строительства	от 6500 руб.
Земельного участка	от 5000 руб.
Дома	от 4000 руб.
Установление арендной платы	от 6000 руб.

Иногда необходима техническая оценка недвижимости. Для чего она осуществляется:

• Проверка завершенных строительных работ.
• Изучение текущего состояния.
• Определение наиболее проблемных зон.
• Дальнейшая разработка проекта ремонта и модернизации.
• Контроль и предупреждение постепенного разрушения.
• Получение разрешений на различные работы.

Проведение кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости – обязательная процедура, которая осуществляется через определенные промежутки времени. Оценка необходима для сбора информации относительно текущей стоимости данного объекта.

Для чего потребуется данный параметр?

1. По нему начисляются налоги.
2. Происходит раздел имущества.
3. Он понадобится и при осуществлении других операций.

Процедура оценки проводится в несколько этапов:

1. Владелец обращается в Кадастровую палату или Рос реестр.
2. Подает установленный пакет документов.
3. Сотрудники принимают обращение.
4. Проводят массовую оценку недвижимости для определения средней цены.
5. Подготавливают документы.
6. Данные вносятся в базу.

В последние годы очень часто наблюдаются серьезные отличия в оценке рыночной стоимости недвижимости и кадастровой стоимости недвижимости. Причиной может стать ошибка специалистов, которые неправильно рассчитали параметры, или указали неверные данные в базе.

Как оспорить результат оценки? Сделать это можно в течение шести месяцев. Поэтому при получении параметров ознакомьтесь с ними, сравните с рыночной стоимостью схожих объектов недвижимости. Если показатели существенно отличаются, то нужно начинать процедуру оспаривания результатов.

Вы можете подать запрос в специальную комиссию. В ней происходит рассмотрение обращения и перепроверяются данные. Если найдены ошибки в оценке, то будет принято решение о внесении изменений.

Часто не удается выполнить корректировку в комиссии. Тогда приходится обращаться в суд, чтобы добиться внесения изменений. Потребуется провести проверку рыночной цены, для этого лучше обратиться к специалистам надежной компании по оценке.

Экспертиза по оценке может осуществляться как до суда, так и во время процесса. Если она выполнена до его начала, то все равно имеет законную силу и может использоваться в качестве основного доказательства.

Если суд установит, что указанные параметры в кадастре существенно отличаются от реальных, то он вынесет решение в пользу собственника. Организация будет обязана внести изменения в базу, и они начнут использоваться в дальнейшем.

Основной принцип данной процедуры – полная независимость специалистов по оценке стоимости. Обеспечить ее можно за счет нескольких факторов:

1. Заказчик не должен быть связан с исполнителями.
2. Основой для исследования становятся полученные данные в процессе оценки.
3. Важно обеспечить полную объективность.
4. Не допускается искажений, которые направлены на получение конкретного результата.

За счет независимости можно обеспечить достоверность данных и полноценно пользоваться ими в дальнейшем. Поэтому важно обращаться в крупную компанию, которая соблюдает все принципы по оценке стоимости объектов недвижимости.

Один из основных этапов по оценке – выбор организации, которой будет доверена процедура. Определиться с фирмой не так просто, количество компаний по оценке стоимости объектов недвижимости увеличивается со временем. Идеальным вариантом для нас станет наша независимая оценочная компания.

Фирма работает на рынке давно, хорошо зарекомендовала себя среди клиентов. Осуществляется рыночная стоимость оценки объектов недвижимости, специалисты используют и другие методики. Профессионалы смогут справиться с задачами любой сложности и получить все необходимые данные.

Похожие записи:

• Льготы Малоимущим Семьям В 2021 Сочи
• Тарифы жкх королев 2021 с 1 июля
• Льготы для отцов одиночек 2021