Расчетного центра по сделкам с недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчетного центра по сделкам с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

«эксперт-сейфинг» надежно гарантирует покупателю

что деньги будут переданы продавцу только после того, как собственность на покупателя будет зарегистрирована

Сервис безопасных расчетов от СберБанка

Забрать средства из ячейки можно только предъявив соответствующие документы. Все детали оговариваются заранее и зависят от выбранного способа взаиморасчётов. При использовании услуг депозитария и расчётного центра в Санкт-Петербурге есть некоторые отличия. Вот примерный порядок работы расчётного центра: покупатель и продавец договариваются обо всех условиях, арендуют ячейку и фиксируют ответственность сторон. Затем происходит передача и пересчёт денег, после чего в присутствии обеих сторон и сотрудника центра, средства помещаются в ячейку.

Через какое-то время оба участника сделки представляют документы о совершении сделки. Если сделка прошла успешно, и банк подтверждает это в соответствующих органах, продавец получает доступ к ячейке. Если сторонам отказано в государственной регистрации, покупатель получает назад свои деньги. Кстати, ценные бумаги также могут использоваться для оплаты. Работа депозитария во многом схожа, однако есть и отличия:

1. При закрытии-открытии ячейки обязательно присутствуют обе стороны.
2. Не возможно проведение сложных обменов и сделок с большим количеством объектов.
3. Меньшая гибкость в доступе к ячейкам.

• 1-комнатные квартиры
• 2-комнатные квартиры
• 3-комнатные квартиры
• купить комнату

• 1-комнатные квартиры
• 2-комнатные квартиры
• 3-комнатные квартиры
• снять комнату в квартире

• купить дом
• купить коттедж
• купить участок
• снять дом

Сейфинг для взаиморасчётов: проведение сделки

Самой распространенной формой расчетов являются действия продавца и покупателя через арендованную ими совместно банковскую ячейку — сейфинг. С помощью банковской ячейки решается основная проблема — где хранить деньги в период регистрации, ведь после подписания договора купли-продажи проходит несколько недель, прежде чем произойдет регистрация прав собственности в соответствующих государственных органах.

Плюсы:

Сейф арендуют по договору, в который включено дополнительное условие открытия ячейки — обязательное присутствие представителей обеих сторон соглашения, выполнение которого контролирует представитель банка. Один из неоспоримых плюсов банковской ячейки заключается в том, что, если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель без всяких осложнений имеет возможность забрать свои деньги обратно — в соответствии с условиями договора. Банковская ячейка обладает еще одним достоинством: ее можно использовать для временного хранения не только денег, но и ценных бумаг, и других идущих в оплату ценностей.

Минусы:

Минус подобной формы расчетов — возможность шантажа и мошенничества. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает недвижимость еще кому-то, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог вернуть из сейфа свои деньги. И наоборот: приобретатель после регистрации отказывается идти в банк и вымогает деньги за то, чтобы продавец открыл сейф и взял теперь уже его деньги.

Ситуация совершенно тупиковая, особенно если учесть, что многие банки имеют в договоре пункт, согласно которому через год после прекращения оплаты сейфа его содержимое переходит в собственность банка. Иначе говоря, либо плати, сколько просят, либо потеряешь все.

К минусам также можно отнести тот факт, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа и правильность положенных в него сумм, считая это личным делом клиента. Последним не выписывают никаких документов с указанием сумм, отправленных в сейф, и, в случае конфликтных ситуаций, невозможно доказать, что именно и в каком количестве клиенты прятали в сейф и вынимали оттуда.

Существенный недостаток данной схемы — весьма проблемное обслуживание цепочек обменов. Кроме того, администрация банка далека от проблем продавца и покупателя.

Кроме того, аренда банковской ячейки — не безвозмездное мероприятие. За безопасность надо платить. И именно относительная безопасность расчетов при сделках с помощью банковской ячейки может нивелировать некоторые минусы ее использования.

Наиболее надежной системой расчетов на сегодняшний день считается банковский аккредитив. Но риелторы ее используют мало из-за повышенной «любви» участников рынка к наличности и общего недоверия к безналичным банковским операциям. Тем не менее, в недалеком прошлом она была достаточно распространена.

Суть схемы расчета через банковский аккредитив заключается в следующем. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например, свидетельства о регистрации и т. п. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца, причем банки обычно сами решают проблемы конвертации, если она необходима, и выдачи наличных.

Плюсы:

Главное достоинство аккредитива — все платежи осуществляются безналичным путем. Таким образом, продавец и покупатель избавлены от путешествия по городу с «чемоданом» банкнот, а сама процедура расчетов при совершении сделки с недвижимым имуществом становится независимой от «человеческого фактора».

Еще одним плюсом такой схемы является ее гибкость — она позволяет достаточно легко обслуживать различные варианты цепочек обмена. В отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает из одного города в другой: безналичная форма исключает все возможные проблемы, которые могли бы возникнуть при расчете.

Выдачу банковских документов, легкую доказуемость проведения расчетов, невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами также следует отнести к преимуществам данной схемы. Но тут не обойтись без эскро-службы агентства недвижимости, ведь банк не обязан контролировать подлинность предоставляемых документов.

Минусы:

Существенным недостатком банковского аккредитива при расчетах в сделках с недвижимостью считается то, что, в случае срыва сделки или возникновения конфликтной ситуации с продавцом, деньги покупателя зависают, и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд.

Следует также отметить, что при использовании описанной схемы необходимо указывать в нотариальном договоре только полную стоимость сделки. А банк, соответственно, обязан уведомить налоговую инспекцию обо всех открытых счетах.

Дмитрий Кирюшкин, заместитель директора Центрального агентства недвижимости:

Расчетов через банковский аккредитив мне проводить не приходилось, но знаю точно: участники сделок с недвижимостью предпочитают не «светить» свои доходы, и поэтому подобная форма расчетов их вряд ли пока заинтересует. Безналичные расчеты удобны в сделках с недвижимостью за рубежом. Поэтому иностранным клиентам трудно приспособиться к российской привычке доверять исключительно наличным деньгам.

Для взаиморасчетов между клиентами специалисты агентства, помимо простого сейфинга, часто пользуются услугами расчетных центров, которые организованы при некоторых банках.

Плюсы:

В отличии от независимой ячейки, этот вариант удобен тем, что поэтапную выдачу денег продавцу (50% — после регистрации, 40% — после снятия с регистрационного учета, 10% — после освобождения недвижимости и подписания акта приема-передачи) можно прописать в договоре, и работники центра будут контролировать эту процедуру и выдавать положенную сумму после каждого этапа. При этом присутствие всех других сторон необязательно. Условия расчетного центра предоставляют возможность предусмотреть в договоре все нюансы даже при проведении сложных цепочек. Услуги такого центра обходятся немногим дороже аренды ячейки в банке, но они того стоят.

Минусы:

Но и при этом виде взаиморасчетов присутствует «человеческий фактор». Сегодняшний рынок недвижимости — это, прежде всего, рынок продавцов. Они все чаще диктуют свои условия при закладке денег, а покупатели, часто в ущерб своим интересам, вынуждены идти на уступки.

Случается, что конфликты разгораются прямо в банке, и судьба предстоящей сделки оказывается «на волоске». Поэтому риелтор должен минимизировать возможные риски, а для этого накануне визита в банк обязательно обсудить с коллегами, представляющими интересы всех участников сделки, все нюансы и составить соглашение о порядке расчетов, регламентирующее действия участников в сейфовом хранилище.

Самый экономичный в финансовом плане и достаточно безопасный способ расчетов — через эскро-службу агентства с использованием поверенного агентства. Англо-русский словарь по экономике и финансам гласит: «Escrou (эскро) — условное депонирование денежной суммы у третьего лица на чье-либо имя».

В практике риэлтерского бизнеса США понятие «эскро» трактуется шире — это сопровождаемая инструкциями сторон передача документов и средств в ведение третьей стороны для исполнения положений их соглашения или контракта. В адаптированном же к российским условиям варианте в риелтор фирме эскро-служба — независимое подразделение, сотрудники которого сами не совершают сделок с недвижимостью, но контролируют документооборот и организуют взаиморасчеты клиентов по сделкам, проводимым агентами.

В данном случае деньги покупателя передаются поверенному, а он, согласно договору-поручению, производит выплаты продавцу. В эскро-службе самым тщательным образом проверяются денежные купюры, выбраковываются не только фальшивые, но и «неудобные» в обороте банкноты. При этом со стороны агентства эти услуги бесплатны. И, что очень важно, при расчетах через агентство можно избежать влияния «человеческого фактора»: например, если сделка не состоялась, поверенный без проволочек вернет все деньги покупателю, а в случае ее успешного завершения продавец получит все причитающиеся ему денежные средства точно в срок.

Сотрудники эскро-службы строго контролируют выполнение всех условий договоров и отслеживают сроки исполнения различных этапов — в постоянной связи с агентом и менеджером, курирующим сделку. Главный принцип в организации расчетов: продавец не может получить средства до наступления определенного этапа, подтвержденного документально. Поскольку эскро-служба самостоятельно подает договоры о купле-продаже на регистрацию в ГУФРС, первые 50% продавцу выплачивают сразу по факту получения свидетельства о регистрации. Остальные средства клиент получает поэтапно, также после выполнения определенных условий.

При необходимости, в сложных сделках с участием нескольких продавцов и покупателей, эскро-служба отслеживает и «свои», и «чужие» документы, а также денежные потоки всей «конструкции» в целом. Четкое соблюдение правил делового оборота, за чем и следит служба эскро, обеспечивает безопасность интересов всех участвующих в сделке сторон.

Вы можете выбрать договор аренды сейфовой ячейки в банке или в Едином депозитарном центре в зависимости от Ваших целей (депозитарий для ценных бумаг, денег, драгоценностей и т.д.):

• Индивидуальный договор мы рекомендуем для долгосрочного хранения ценностей, ювелирных украшений и финансовых документов, а также для временного хранения денежных средств (например, перед тем как осуществить сделку купли-продажи недвижимости или после нее).
  Скачать текст Индивидуального договора можно здесь.
• Коллективный договор используется как для хранения семейных ценностей, документов и денежных средств, так и для проведения простых расчетов по сделкам с недвижимостью.
  Скачать текст Коллективного договора можно здесь.
• «Эксперт-сейфинг». Один из самых надежных типов договора для проведения сделок купли-продажи недвижимости, а также для проведения сложных инвестиционных сделок (2 и более объекта, несколько продавцов и покупателей). При проведении эксперт-сейфинга квалифицированный сотрудник Расчетного центра контролирует закладку и получение сейф-пакетов арендаторами в соответствии с условиями договора.
  Скачать текст договора Эксперт-сейфинга можно здесь.
• «Переуступка (цессия)». Данный вид договора применяется при сделках переуступки (цессии) прав требований на объект недвижимости в новостройках (еще до постройки и сдачи дома) от одного дольщика к другому.
  Скачать текст договора можно здесь.

«Этапы сделки с недвижимостью»

Ключ от сейфовой ячейки может быть передан на ответственное хранение в Депозитарий, либо может храниться у Арендаторов, которые в любой момент могут распорядиться содержимым ячейки. В случае передачи ключа от ячейки на ответственное хранение он запечатывается в одноразовый сейф-пакет с уникальным номером, что исключает возможность использования ключа посторонними лицами во время хранения.

Сейфовое хранилище. По всем вопросам, связанным с оформлением сделки, а также для предварительной записи, пожалуйста, обращайтесь к нашим сотрудникам. Узнать подробнее, как арендовать сейфовые ячейки и чем условия Единого депозитарного центра отличаются от банковского депозитария, наши будущие клиенты могут по телефону: (812) 318-05-05.

когда наличные денежные средства в объеме всей сделки передаются покупателем агентству на хранение, а продавцу даются соответствующие гарантийные обязательства по выплате. Основным недостатком этой схемы является возможность для агентства неконтролируемого доступа к деньгам клиентов. Эта схема была дискредитирована после краха ряда агентств недвижимости в 1996-1997 г.г., приведшего к значительным потерям денег клиентами, поэтому сейчас она практически не используется несмотря на ряд ее достоинств, а именно: удобство проведения расчетов в одном месте и отсутствие необходимости перемещения клиентов с деньгами по городу, контроль за сделкой и расчетами между сторонами Эскро-службы агентства.

В Санкт-Петербурге эта схема практически не применяется в связи с неприспособленностью нотариальных контор для хранения денег и технической сложностью организации контроля нотариуса за выполнения условий по сделке.

По этой схеме денежные средства вносятся покупателем в банк на аккредитив( или несколько аккредитивов по числу выплат продавцу). Используется «безотзывная» форма аккредитива. При выполнении условий сделки и предъявлении банку необходимых документов, деньги с аккредитива переводятся продавцу. Минусом этой схемы является сложность проведения расчетов для «цепочек» и расселений, и необходимость указания в договорах купли-продажи по сделке полную стоимость объектов (что может не устраивать многих участников сделки ).На практике данная схема используется крайне редко.

При данной схеме необходимо открытие пункта банка на территории агентства, что позволяет банку покупать и продавать векселя в агентстве, и все действия по взаиморасчетам происходят с разрешения и под контролем ЭСКРО-службы агентства. Эта схема была разработана и активно использовалась агентствами недвижимости в последние годы до дефолта 1998-го года, когда пошатнулись многие банки, и возникло глобальное недоверие ко всей банковской системе. Сейчас вексельная схема в расчетах практически не используется, хотя она является одной из наиболее цивилизованных схем взаиморасчетов, удобна и безопасна для участников сделки.

При этом денежные средства по сделке хранятся в специальных сейфах «Росинкаса» — государственной организации, специализирующейся на инкассации и хранении денег. Ценные пакеты с денежными средствами комплектуются в соответствии со схемой сделки в агентстве в присутствии сторон сделки и под контролем ЭСКРО-службы агентства, далее доставляются сотрудниками «Росинкаса» в спецмашинах в хранилище, с обеспечением необходимого уровня безопасности. Недостатком схемы является относительно высокая стоимость и сложность ее реализации. Как результат, несмотря на достаточно высокую надежность данной схемы , в настоящее время она используется очень редко.

Банковская ячейка по сделкам купли-продажи

В настоящее время эта схема является доминирующей на рынке недвижимости. Для проведения расчетов в банковском хранилище на период сделки арендуется банковская ячейка с возможностью одновременного доступа к ней нескольких лиц, в которую закладываются наличные денежные средства по сделке — уже проверенные, пересчитанные и разложенные по опечатанным пакетам. Закладке денег в ячейку должно предшествовать составление и подписание всеми участниками «Соглашения о проведении взаиморасчетов», в котором прописываются условия и порядок внесения и получения денежных средств.

В практике проведения таких расчетов сложились два способа аренды банковской ячейки. Первый способ получил название, неконтролируемой ячейки, при этом договор аренды с банком заключают только покупатели и продавцы. Второй способ — «контролируемая ячейка». В этом случае в число арендаторов входит третье лицо, не являющееся получателем или вносителем денежных средств, но выполняющим контролирующую и функцию. Такой стороной могут быть: сотрудник Эскро-службы агентства, работник расчетного центра, сотрудник банка.

В Санкт-Петербурге многие банки предоставляют такую услугу как аренда банковской ячейки для проведения взаиморасчетов по сделке. Раньше банки просто сдавали ячейки и не занимались контролем за проведением взаиморасчетов, но в настоящий момент существует вариант услуги банка, оказавшийся очень востребованым и получившим название «Эксперт-сейфинг», при котором сотрудник банка осуществляет контроль за выполнением условий выдачи ценных пакетов. заложенных в ячейку банка, в соответствии с условиями письменных соглашений с банком. Данная схема расчетов наиболее востребована по причине возможности учесть все нюансы взаиморасчетов сторон, обеспечить непосредственное участие сторон сделок в расчетах, доступности и не высокой стоимости накладных расходов клиентов.

Однако, следует знать, что ответственность банка ограничивается только сохранностью сейфа в целом и организации допуска к нему в соответствии с условиями аренды. Соответственно никаких документов от банка с указанием хранящихся сумм клиентам не выдается.

Они стали применяться все чаще в связи с развитием ипотечного кредитования, реализацией жилищных программ, когда расчет между участниками сделки производится перечислением денежных средств со счета покупателя на счет продавца. Такая схема является цивилизованной и безопасной, но осложняется нежеланием участников сделки показывать реальную стоимость объекта, а так же трудностью в организации выплат продавца в «цепочке» сделок.

Наибольшей популярностью у населения пользуются по прежнему банковские ячейки в связи с доступностью и понятностью такой схемы, а так же возможностью не показывать реальную сумму сделки. Однако, участники сделок все больше пользуются безналичными расчетами в связи с увеличением количества участников различных жилищных программ, в которых расчеты производятся только в безналичной форме (социальные выплаты, субсидии, ипотечные кредиты).

Сервис позволяет совершать безналичные расчеты по сделкам купли-продажи готового жилья.

— Что это значит?

— Вы можете не использовать банковскую ячейку для передачи наличных за квартиру, банк гарантирует получение денег на специальный — номинальный счет и последующую передачу их продавцу по окончанию сделки.

В процедуре работы по «безопасной» технологии принимают участие 4 стороны и она состоит из 4 шагов:

1. Покупатель — должен пополнить номинальный счет Центра Недвижимости Сбербанка со своего личного счета.
2. Банк — отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника.
3. Росреестр — выполняет проверки и регистрационные действия, направляет электронную выписку ЕГРН в банк.
4. Продавец — получает деньги от банка на свой личный счет в Сбербанке.

Комиссия отсутствует для обоих сторон сделки — если личные счета покупателя и продавца открыты в Сбербанке.

Комиссия есть для покупателя — если он переводит деньги из другого банка, тарифы на такие перечисления необходимо уточнять в конкретном банке.

Комиссия есть для продавца — если он получает денежные средства с номинального на свой личный счет, открытый в другом банке.

Важно: Для продавца, желающего получить деньги на свой счет не в Сбербанке, платеж за квартиру будет от ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Имейте это ввиду при выяснении размера комиссионных за данную транзакцию.

Можно совершить сделку, если покупается/продается:

• квартира в новостройке,
• квартира на вторичке, комната/доля,
• первичная продажа машино-мест, коммерческой недвижимости.

Все эти объекты могут быть куплены с учетом ипотечного кредитования.

Нельзя совершить сделку, если:

• Покупатель использует доверенность.
• По договору более двух получателей денежных средств.
• Объектом является земельный участок или дом с землей.
• Участники не граждане России.
• Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

Не используются наличные, а значит сняты все риски с ними связанные: фальшивые деньги, воровство и т.д. Безналичность снимает вопросы работы с кассами, подсчетами купюр, составления расписок.

Сумма прозрачна и известна всем сторонам.

Денежные средства находятся на номинальном счете в наиболее надежном банке РФ.

Для продавца — получение денег на свой счет без дополнительного посещения банка. Гарантия выполнения регистрационных действий и получение денег продавцом только после отмашки Росреестра.

Для покупателя — быстрое оформление, безналичные переводы.

Минимум посещений банка — фактически нужно только одно посещение для подписания ДКП.

Нет необходимости самостоятельно выполнять регистрационные действия в Росреестре и заниматься переносом «бумажек».

Если сравнить с аккредитивом, то с СБР меньше бумажной работы и стоимость оформления ниже.

При отмене сделки — возврат денег происходит автоматически.

Скептическое отношение к надежности банковской системы в целом у многих продавцов/покупателей и риелторов.

Услуга сравнительно новая и требует от участников, в первую очередь сопровождающих сделку риелторов, изучения нового механизма. По этой же причине не все нюансы проанализированы и могут возникать дополнительные вопросы на всех этапах сделки.

Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка.

Ограниченность вариантов сделок, которые могут быть проведены по данной технологии (см. пункт «Кто может воспользоваться»).

Расчётный центр Банковский-6, Невский-8

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».

Основные сервисы реализованные ЦНС, которые используют клиенты при покупке квартиры:

• Домклик — портал для комплексного решения вопросов по недвижимости.
• Оценка стоимости недвижимости — актуальна для ипотечных клиентов.
• Электронная регистрация сделки — удаленное взаимодействие с Росреестром.
• Сервис безопасных расчетов (СБР) — процедура безналичного взаиморасчета между продавцом и покупателем, пришедшая на смену наличному обмену через банковскую ячейку.

• Сервис позволяет совершать безналичные расчеты по сделкам купли-продажи готового жилья.
• — Что это значит?
• — Вы можете не использовать банковскую ячейку для передачи наличных за квартиру, банк гарантирует получение денег на специальный — номинальный счет и последующую передачу их продавцу по окончанию сделки.
• В процедуре работы по «безопасной» технологии принимают участие 4 стороны и она состоит из 4 шагов:

1. Покупатель — должен пополнить номинальный счет Центра Недвижимости Сбербанка со своего личного счета.
2. Банк — отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника.
3. Росреестр — выполняет проверки и регистрационные действия, направляет электронную выписку ЕГРН в банк.
4. Продавец — получает деньги от банка на свой личный счет в Сбербанке.

Схема выглядит прозрачно, но тут нет информации о том откуда появился номинальный счет, как и кем он открывается и есть ли тут подводные камни.

• А вот как видоизменилась классическая схема для клиентов центра:
• Бенефициар — продавец недвижимости.
• Владелец счета — ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».
• Номинальный счет ЦНС — открывается в Сбербанке.
• Покупатель — связывается договорными отношениями с ЦНС и продавцом.

Как выглядит сервис безопасных расчетов при продаже квартиры с использованием номинального счете Сбербанка, перечислим все основные шаги:

1. У покупателя должен быть счет в Сбербанке, на котором лежит сумма за квартиру или первый взнос, при покупке в ипотеку.
2. Если счета нет, а есть наличные — то необходимо открыть любой удобный, например сберегательный, и внести наличку. На сомам деле, не обязательно открывать его в Сбербанке, но тогда будут комиссии за межбанк при переводе на номинальный счет ЦНС(см. далее).
3. Продавец, покупатель и ЦНС заключают договор на проведение безопасных расчетов через СБР Сбербанк. Здесь оплачиваются услуги ЦНС в размере 2000₽.
4. ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» открывает в банке номинальный счет для продажи квартиры (за собственные средства покупателя или по ипотеке).
5. Деньги покупателя недвижимости переводятся на этот номинальный счет и замораживаются до выполнения условий по договору, а именно до смены собственника по информации из Росреестра.
6. Если все проходит в штатном режиме (зеленый кружок с цифрой 1) — деньги переводятся продавцу, счет которого открыт тоже в Сбербанке, или в любом другом банке (но нельзя получить наличными).
7. Если по каким-то причинам сделка должна быть отменена (красный кружок с цифрой 2) — денежные средства в полном объеме переводятся с номинального счета ЦНС обратно покупателю.

Сбербанк — не играет никакой роли, кроме как открытие счетов и осуществления обычной банковской деятельности. За всё отвечает ЦНС.

РЦ «ЭНЕРГИЯ»: весь спектр услуг по сделкам с недвижимостью

Счет открывает ЦНС в Сбербанке, покупатель и продавец лишь следуют руководствам специалистов центра. Открытие происходит в день сделки, соответственно заранее номер номинального счета не известен.

Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры через ЦНС может оказаться удобной альтернативой ячейке и аккредитиву, но у него есть и свои негативные стороны.

Не используются наличные, а значит сняты все риски с ними связанные: фальшивые деньги, воровство и т.д. Безналичность снимает вопросы работы с кассами, подсчетами купюр, составления расписок.

Сумма прозрачна и известна всем сторонам.

Денежные средства находятся на номинальном счете в наиболее надежном банке РФ.

Для продавца — получение денег на свой счет без дополнительного посещения банка. Гарантия выполнения регистрационных действий и получение денег продавцом только после отмашки Росреестра.

1. Для покупателя — быстрое оформление, безналичные переводы.
2. Минимум посещений банка — фактически нужно только одно посещение для подписания ДКП.
3. Нет необходимости самостоятельно выполнять регистрационные действия в Росреестре и заниматься переносом «бумажек».
4. Если сравнить с аккредитивом, то с СБР меньше бумажной работы и стоимость оформления ниже.
5. При отмене сделки — возврат денег происходит автоматически.

Как не попасть на крупный штраф в сделках с не резидентами

Внимательно относиться к расчетам за недвижимость в России должны не только иностранцы, но и граждане России, длительно проживающие за границей, возможно, к последним это относится даже в большей степени.

Налоговая служба России начинает усиленно искать нарушения закона РФ «О валютном регулировании и валютном контроле» № 173-ФЗ.

На консультациях по недвижимости или на налоговых консультациях с иностранцами регулярно задают вопросы о налоговых последствиях сделок с расположенной в России недвижимостью. При этом и продавцы российской недвижимости, и покупатели совершенно не обращают внимание на опасность, которую содержит элементарный на первый взгляд этап сделки с недвижимостью – расчеты за недвижимость.

Между тем, ответственность за нарушения валютного законодательства России составляет от 75 до 100% суммы сделки. При этом в зависимости от конкретных обстоятельств, «попасть» на этот штраф могут обе стороны сделки – и продавец и покупатель.

Валютный резидент России — физические лица граждане России, за исключением граждан РФ, постоянно проживающих в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеющих выданный уполномоченным государственным органом соответствующего иностранного государства вид на жительство, либо временно пребывающих в иностранном государстве не менее одного года на основании рабочей визы или учебной визы со сроком действия не менее одного года или на основании совокупности таких виз с общим сроком действия не менее одного года.

Валютными резидентами могут быть и иностранцы, если они постоянно проживают в РФ на основании вида на жительство оформленному в соответствии с законодательством РФ.

Валютный не резидент — физические лица, не соответствующие вышеизложенным правилам:

Граждане РФ постоянно проживающие в иностранном государстве не менее одного года на основании вида на жительство, или по рабочей или учебной визе со сроком не менее одного года или по совокупному сроку;

Иностранцы – не проживающие в РФ на основании вида на жительство.

За совершение запрещенных валютных операций или за совершение валютных операций с нарушением закона установлена ответственность в виде штрафов от 4 000 рублей до 100% валютной операции.

Контролируют совершение валютных операций банки и Федеральная налоговая служба РФ (ФНС РФ) в лице территориальных налоговых инспекций. Поскольку 100% сделок с недвижимостью контролирует ФНС РФ в онлайн режиме, и часть сделок идут через банки «попасть» в сложную ситуацию не сложно.

Валютное законодательство России запутано, тяжело воспринимается, по многим вопросам носит запретительный характер.

Законодательство значительно изменилось в последние несколько лет, что в совокупности привело к массовым нарушениям валютных операций.

По российскому законодательству валютные операции между резидентами Российской Федерации и не резидентами осуществляются без ограничений. Эта фраза в законе «О валютном регулировании и валютном контроле» легко читается, запоминается, и создает ложное впечатление.

Одновременно в законе действует и другая статья, согласно которой расчеты при осуществлении валютных операций производятся физическими лицами — резидентами через банковские счета в уполномоченных банках. Это означает, что фактически расчеты между резидентом РФ и нерезидентом РФ в наличной иностранной валюте запрещены. За нарушение такого запрета установлен штраф (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ) от 75-100 % суммы валютной операции.

Содержит закон о валютном регулировании и другие сюрпризы.

Существует заблуждение, что валютные операции – это купля-продажа иностранной валюты, и по этому, в сделке с недвижимостью с оплатой в рублях валютных операций нет, валютное законодательство можно не учитывать.

Согласно российскому валютному законодательству валютная операция – это установленные в законе сделки с валютными ценностями и валютой РФ (с российскими рублями), с ценными бумагами, и самое главное, валютные операции — это использование валютных ценностей и валюты РФ в качестве средства платежа!

— использование между резидентами России в качестве средства платежа иностранной валюты и валюты РФ (российских рублей);

— ввоз в РФ и вывоз из РФ валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг;

— перевод иностранной валюты, валюты РФ со счета, открытого за пределами территории РФ, на счет того же лица, открытый на территории РФ, и со счета, открытого на территории РФ, на счет того же лица, открытый за пределами территории РФ;

— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый на территории РФ, и со счета резидента, открытого на территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;

— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет другого резидента, открытый за пределами территории РФ;

— перевод валюты РФ со счета резидента, открытого за пределами территории РФ, на счет того же резидента, открытый за пределами территории РФ.

Если в сделке с российской недвижимостью участвует не резидент России, одна валютная операция уже будет точно – использование иностранной валюты или российской валюты в качестве средства платежа. В реальных сделках будут присутствовать несколько валютных операций. Нарушения можно совершить в каждой. Сумма штрафа может значительно превысить сумму сделки с недвижимостью.

Согласно валютному закону валютные ценности — иностранная валюта и внешние ценные бумаги. Причем, валютные ценности это и наличная иностранная валюта и средства в иностранной валюте на банковских счетах.

Таким образом, расчеты в сделках с недвижимостью между резидентами и нерезидентами, а иногда и расчеты между резидентами России могут оказаться валютными операциями. По этому, валютные операции при расчетах за недвижимость нужно заранее выявлять и заранее планировать проведение расчетов с соблюдением валютного законодательства.

Иностранец-покупатель недвижимости, в большинстве случаев, валютный не резидент России, продавец недвижимости в России, как правило, валютный резидент.

Оплата за расположенную в России недвижимость по сделкам проводят в наличной или безналичной форме. Россияне, не доверяют банкам, и предпочитают наличные расчеты и в рублях а не в иностранной валюте.

Готовясь к покупке недвижимости в России иностранцу нужно учесть. Оплата недвижимости наличной иностранной валютой резиденту России запрещена, а безналичная иностранная валюта может быть перечислена россиянину только на счет в уполномоченном банке. (Уполномоченный банк – банк, имеющий лицензию Центрального банка РФ на операции с иностранной валютой). Такие уполномоченные банки – практически все банки в России. Очевидно, удобно и безопасно оплатить через банковский счет. Но и здесь не все просто.

Теперь нужно учесть особенности российского законодательства: Покупатель станет собственником недвижимости только после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о правах на купленную недвижимость и записи о прекращении права собственности продавца. Срок совершения записи в ЕГРН – 7 рабочих дней. Платить даже при подписании договора — опасно, а вдруг собственность не зарегистрируют?

Безопасные расчеты по сделкам с недвижимостью в России проводят через банк — через ячейку или аккредитив, с условиями доступа (раскрытия аккредитива). В одном случае иностранцу нужно легально получить наличные и внести их в банковскую ячейку, в другом — разместить деньги на счете в уполномоченном российском банке в России (аккредитив). В любом из этих вариантов, для соблюдения валютного законодательства, иностранцу необходимо легально завести деньги в Россию – ввезти наличные или перевести их на счет, открытый на его имя в России.

Внимание: Иностранец должен открыть счет в России на свое имя и внести на него деньги.

Только затем, денежные средства могут быть использованы в сделке для оплаты.

Иной порядок проведения платежей приведет к нарушению валютного законодательства или к потере безопасности сделки для одной из сторон.

Регулярно предлагают провести расчеты через зарубежные счета россиян продавцов– резидентов РФ. Не стоит этого делать — это прямо запрещено законом.

На сегодняшний день чаще всего используются следующие способы передачи денег:

• наличными из рук в руки;
• через банковскую ячейку;
• безналичным расчётом с помощью аккредитива или перевода на расчетный счет/банковскую карту продавца.

Передача «живых» денег – самый ненадежный и небезопасный способ. Его часто выбирают люди с консервативными взглядами или те, кто хотел бы, к примеру, уйти от уплаты налогов. Еще это излюбленный вид расчета людей, совершающих притворную сделку, а также тех, кто планирует обмануть продавца. Именно при таком способе передачи чаще всего используют фальшивые деньги. Поэтому от наличного расчета из рук в руки рекомендуем отказаться сразу. Конечно, на продавца можно подать в суд и выиграть дело, но в каком размере и как долго он будет выплачивать долг – неизвестно. Расчёт наличными в такой форме не удовлетворяет элементарным требованиям безопасности и поэтому постепенно уходит в прошлое. То же самое можно сказать о безналичном расчёте, когда покупатель перечисляет деньги на карту или счёт продавца до регистрации перехода права собственности. Намного надёжнее другие способы расчёта:

• помещение денег в банковскую ячейку с последующей выдачей продавцу в случае удачного завершения сделки;
• открытие аккредитива для перечисления денег безналичным способом;
• депозит нотариуса;
• расчеты с использованием банковского счета эскроу.

В столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок.

Аренда ячейки – это помещение денег покупателя в сейф банковской организации в присутствии участников сделки и представителя банка. Процедура сопровождается подписанием трехстороннего соглашения с указанием всех нюансов хранения и выдачи денег. Соглашение регламентирует такие вопросы, как срок нахождения денег в банке и условия доступа к ячейке в зависимости от разных обстоятельств. Заранее оговариваются нюансы передачи прав на недвижимость и оплаты услуг банка. После этого деньги проверяют и пересчитывают, а затем помещают в ячейку вплоть до выполнения условий соглашения (как правило, до регистрации права собственности на объект купли-продажи). Если сделка по каким—либо причинам не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

Открытие аккредитива отличается от аренды ячейки тем, что расчет проводится безналичным способом. Покупатель открывает счет и перечисляет на него необходимую для покупки сумму. В свою очередь банковская организация берёт на себя обязательства передать деньги продавцу после регистрации сделки в Росреестре. При этом банк гарантирует сохранность денег и несет ответственность перед участниками сделки в случае необоснованной выдачи денежных средств. Этот способ расчёта потребует расходов на банковские комиссии, однако ради своей безопасности можно пойти на дополнительные затраты.

Передавать деньги при покупке жилья можно через депозит нотариуса. Изначально депозит нотариуса – это принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Однако с 1 января 2015 года появилась возможность использования депозита нотариуса не только как способа расчетов между кредитором и должником, но и при сделках с недвижимостью. Работает схема расчетов через депозит так: покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Затем нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только ее условия будут исполнены, то есть, как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. Как мы видим, механизм цивилизованный, предельно простой и надежный.

На данный момент открытых вакансий нет. Возможно вас заинтересуют вакансии в других компаниях:

Оператор домашнего колл-центра Помощник бухгалтера по первичному документообороту в Рязани Распространитель листовок по почтовым ящикам Менеджер по работе с клиентами Контролер торгового зала (охранник) Менеджер по работе с ключевыми клиентами Электрогазосварщик на полуавтоматах Слесарь мср Официант в ресторан Токарь-фрезеровщик Инженер отдела выплат Кассир

Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры

Сразу хотел бы предупредить, что данный расчет считаю небезопасным, особенно, если не соблюдается ряд условий. Хотя так рассчитываются по сделкам с недвижимостью в городах с населением до 500 тыс. человек.

В крупных городах сделки за расчет наличными (из рук в руки) проходит крайне редко, так как существуют более безопасные и спокойные виды оплаты.

Самый главный минус данного способа заключается в том, что он не может застраховать от рисков обе стороны сделки. Если, например, стороны договорились провести оплату наличными до регистрации перехода права на недвижимость, то в этом случае появляются риски для Покупателя (так как существует вероятность получить приостановку регистрации, отказ в регистрации, арест на объект. Тогда при расторжении договора купли-продажи вероятнее всего с Продавца придется «вытрясать» эти деньги, даже возможно после решения суда).

Если же выбрать моментом оплаты расчет после проведения регистрации перехода права на недвижимость на Покупателя, то в этом случае уже рискует Продавец. Где гарантии, что Покупатель вовремя и в полном объеме оплатит покупку? В этом случае в суд придется обращаться Продавцу и требовать оплату по договору или расторжение договора купли-продажи.

Именно поэтому и появился вид расчета – через аренду банковской (сейфовой) ячейки.

Это один из самых популярных способов расчета по всей стране.

В разных городах и регионах есть различные разновидности, но в целом я бы выделил такие виды ячеек:

А) ячейка с одновременным доступом.
То есть для закладки в сейф денег в день сделки приходят и Продавец, и Покупатель. Как только проходит гос. регистрация перехода права собственности – для раскрытия ячейки приходит либо только Продавец, либо снова вместе.

Б) ячейка с условиями исключения по предоставлению определенных документов.
Здесь вложение в сейф денег Покупатель и Продавец делают вместе. Но как только проходит регистрация перехода прав или передача квартиры, снятие с учета предыдущих пользователей – Продавец приносит в банк/депозитарий/расчетный центр документы, подтверждающие наступившие события (переход права, акт приема-передачи, справку об отсутствии зарегистрированных лиц) и он получает право на доступ к сейфу с целью забрать деньги, без личного присутствия Покупателя.

В) эксперт-сейфинг.
Этот вариант есть не везде. Это услуга расчетного центра/банка. При этом способе все проходит также, как и в варианте Б, но с одной особенностью.
В договоре аренды ячейки по эксперт-сейфингу можно указать несколько пакетов и условия, порядок их получения Сторонами по сделке. Этот вариант зачастую используется, если сделка является цепочкой (где участвует несколько объектов недвижимости). Это позволяет не арендовать несколько ячеек, а заложить все деньги и расписки в соответствующие пакеты в одну ячейку, при этом специалист расчетного центра будет лично контролировать, кто и при каких условиях получает доступ к своему пакету (с деньгами или распиской).

Способ расчета через ячейку намного лучше расчета наличными (из рук в руки), так как подстраховывает обе стороны. Но даже тут не все прозрачно. Надо обязательно разобраться в условиях раскрытия ячейки, условиях продления ячейки (если сделка затянется). Нужно четко понимать, есть ли вероятность, что, к примеру одна из сторон проигнорирует договоренности и не захочет ехать в банк, чтобы отметить документы (а без отметки документов возникает сложность в получении денег из ячейки). Также важно осознавать Покупателю, в какой момент он получит расписку, будет ли она заложена в ячейку, или эту расписку Покупателю отдаст Продавец из рук после получения денег. Это важно, так как единственным платежным документом, подтверждающим расчет наличными между гражданами по сделке купли-продажи недвижимости, является расписка. Я часто наблюдаю на сделках (когда представляю сторону Продавца), что Покупатель (особенно, если он без риэлтора), может несерьезно отнестись к условиям получения расписки. И складывается такая ситуация, при которой Продавец после регистрации перехода права может принести в банк документы, подтверждающие переход права на объект и забрать деньги по сделке, а потом Покупателю приходится «бегать» и упрашивать Продавца написать и передать ему расписку, в которой будет указано, что расчет произведен.

Когда сделка проходит через нотариуса, стороны могут договориться провести расчет через депозит нотариуса. Депозит нотариуса – это личный расчетный счет нотариуса в любом банке.

При этой схеме Покупатель в день сделки вносит все деньги на счет нотариуса, и нотариус берет на себя обязанность произвести перевод денег на счет Продавца, как только пройдет регистрация перехода права на объект и будут выполнены иные условия договора купли-продажи.

Этот способ у нас почти не пользуется популярностью, так как видимо это связано с неполным доверием граждан к нотариусам. Одно дело – доверить свои деньги известному банку или расчетному центру, другое дело – гражданину, наделенному полномочиями нотариуса. Хотя, если вы прекрасно знаете конкретного нотариуса уже лет 10-20 и доверяете ему, то это вполне рабочая система расчета по сделке с недвижимостью.

Этот способ раньше часто использовался в основном компаниями и застройщиками.

В день сделки или после сделки (смотря что указано в договоре купли-продажи) Покупатель совершал обычный банковский перевод со своего счета на счет Продавца.

По степени безопасности данный расчет, на мой взгляд, ничем не отличается от расчета наличными (из рук в руки). Видимо поэтому он уже почти не используется.

В том числе сейчас он не используется, так как появились аккредитивы и эскроу-счета.

Современная и удобная система расчетов. Сейчас используется все чаще и чаще (в особенности банками при ипотечных сделках и застройщиками при сделках с новостройками).

Если объяснять очень примитивным языком, то это, по сути, электронная сейфовая ячейка. В день сделки стороны открывают аккредитивный счет или эскроу-счет. Покупатель вносит/или переводит туда денежные средства. На этом счету деньги блокируются на 90 или 120 дней (можно и дольше). В течение этого срока Продавцу нужно предоставить бумажные или электронные документы, что сделка прошла и зарегистрирована. После этого банк в срок от 1 до 5 дней раскрывает аккредитив и переводит деньги Продавцу на счет.

Плюсов у этого вида много:

Обычно аккредитив (2000 рублей) стоит дешевле, чем аренда ячейки (3000-7000 рублей).

Покупателю не нужно на сделку нести с собой деньги наличными (достаточно иметь их на счету)

Так как в сделке не участвуют наличные – их не нужно проверять кассиром (или самостоятельно). При расчете наличными – проверка на подлинность купюр проводится обязательно.

Документы для раскрытия аккредитива в банке можно отметить в электронном скан-образе (при наличии ЭЦП). Это очень удобно в последнее время. Так как за период самоизоляции отделы МФЦ где-то были закрыты, оставалась только возможность проведения электронной регистрации перехода прав. А значит и отметку документов в банке можно было бы произвести в основном в электронном виде.

В случае проведения расчета через аккредитив – доказательством получения денег Продавцом после сделки является платежное поручение о раскрытии аккредитива, которое Покупатель может попросить распечатать в банке. Это значит, что писать рукописную расписку уже не обязательно.

Наши риэлторы и юристы в основном используют расчеты через аккредитив или банковские ячейки, так как только при этих видах можно обеспечить почти 100% гарантии безопасных сделок Сторонам. Но окончательный выбор всегда за клиентом.

Об авторе

Алексей Лякин
Эксперт по недвижимости с 11-летним опытом (582 успешных сделки), руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость», управляющий партнер франшизы АН «НФЦ», коммерческий директор юридической компании «ТЛ-Консалтинг», управляющий коворкинга Edeniza, основатель и преподаватель онлайн Школы Недвижимости.

Похожие записи:

• Чему равен мрот в 2021
• Скачать программу для ндфл 3 за 2021 год скачать бесплатно
• 2021 нужен ли технический паспорт при продаже дом сейчас