Процесс выделения доли в квартире при материнском капитале

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Процесс выделения доли в квартире при материнском капитале». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона № 256 от 29.12. 2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное либо построенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и всех детей с определением размера долей по соглашению.

Соответственно, выделение доли при использовании материнского капитала необходимо не только на детей, но и на второго супруга. А вот происходить это может по-разному, в зависимости от способа обзаведения семьей недвижимостью.

Условия получения материнского капитала

Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?

Когда супруги планируют купить уже построенное жилье без использования ипотеки, то самый простой вариант — это сразу заключить договор купли-продажи на всех членов семьи с указанием долей.

Если покупателями являются не все члены семьи или переход права собственности на квартиру при обращении за средствами маткапитала еще не зарегистрирован, то покупатель обязан предоставить в Пенсионный фонд письменное обязательство в течение 6 месяцев после перечисления Фондом средств государственной поддержки продавцу жилья оформить приобретенную квартиру в общую долевую собственность получателя сертификата, второго супруга и всех детей. Без этого деньги предоставлены не будут.

Наделение детей долями при использовании материнского капитала в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве также осуществляется на основании письменного обязательства. В этом случае участник долевого строительства должен оформить квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи в течение 6 месяцев после завершения строительства и передачи ему жилого помещения.

Теоретически законом не запрещено в случае приобретении жилья с использованием ипотеки оформить его сразу на всех членов семьи. Но банки, как правило, не хотят, чтобы часть недвижимости, находящейся у них в залоге, принадлежала несовершеннолетним.

Поэтому на практике в большинстве случаев супруги оформляют приобретаемое жилое помещение на себя и пишут такое же обязательство — согласие на выделение долей по материнскому капиталу детям в течение 6 месяцев после погашения ипотеки и снятия обременения.

Когда необходимо выделить доли

Чтобы выделить доли детям по материнскому капиталу, документы придется оформлять нотариально, причем к нотариусу нужно будет обращаться дважды.

Сначала оба или один родитель должны заверить у нотариуса обязательство о последующей передачи части имущества детям.

А в дальнейшем уже непосредственно исполнить взятое обязательство, наделив членов семьи частью недвижимости. Сделать это можно двумя способами:

• заключить соглашение о выделении долей по материнскому капиталу;
• заключить договор дарения части дома или квартиры.

Государственная программа поддержки семей с детьми действует с 2007 года. Сумма дотации ежегодно индексируется. Получить сертификат могут супруги и родители-одиночки, которые воспитывают родных или приемных детей. Государство строго определяет перечень вариантов, на что может быть потрачен материнский капитал. Один из них – улучшение жилищных условий семьи. Многие получатели госдотации используют средства для погашения части ипотеки.Обратите внимание! Основным заемщиком может выступать как владелец сертификата, так и его супруг.

Закон (ФЗ № 256) о господдержке семей с детьми обязывает родителей определить доли недвижимости каждому ребенку. При этом не важно, на что получатели материнского капитала решили его потратить:

• покупку квартиры или дома;
• возведение отдельной постройки;
• расширение площади уже имеющейся недвижимости.

К примеру, общая стоимость квартиры – 4,5 млн рублей. Семья потратила 450 тыс. руб. дотации на выплату первоначального взноса или части процентов по ипотеке. Таким образом, с помощью материнского капитала было погашено 10% от стоимости жилищного кредита. Если брать в расчет квартиру с той же площадью, что в первом примере, каждому члену семьи полагается 2,5% от общей площади. Если речь идет о квартире в 60 м², минимальная доля ребенка в квартире, которую могут выделить родители, составляет 1,5 м². Оставшиеся 57 м² родители могут поделить между собой.

После погашения ипотеки нужно оформить соглашение, по которому каждому члену семьи будет принадлежать часть недвижимости. Примерный образец договора есть на официальном сайте ПФР, строго установленный формы не существует. Вы можете заполнить его от руки или в печатном виде. В рамках соглашения супруги определяют размер долей для каждого ребенка. Документ содержит следующие сведения:

• дата составления и населенный пункт, где подается заявление;
• паспортные данные всех членов семьи (в случае детей – данные свидетельств о рождении);
• адрес недвижимости, ее общая площадь и другие характеристики;
• номер и дата выдачи сертификата, по которому был предоставлен материнский капитал;
• реквизиты договора купли-продажи и других документов, подтверждающих право собственности;
• размер жилплощади, которая выделяется несовершеннолетним членам семьи.

Также в договоре указывается порядок распределения недвижимости в случае последующего рождения (усыновления или удочерения) ребенка.

Соглашение может быть заверено у нотариуса, только если оба супруга согласны с условиями раздела жилья, приобретенного на средства материнского капитала. В случае разногласий вопрос решается в судебном порядке (СК РФ, ст. 38, п. 2).

Если не заверять письменное соглашение у нотариуса, Росреестр может не выдать свидетельство о праве собственности. Чтобы избежать трудностей с регистрацией, родители составляют письменное обязательство, по которому должны выделить часть недвижимости детям.

Документ нужно заверить у нотариуса. Вместе с письменным соглашением потребуются:

• паспорта супругов;
• свидетельство о браке;
• документы о праве собственности на недвижимость;
• свидетельства о рождении детей.

Чтобы завершить процесс по выделению долей в недвижимости, родители должны направить заверенное у нотариуса соглашение в Росреестр по месту регистрации. Для этого нужно обратиться в ближайший МФЦ. Вместе с соглашением в трех экземплярах или договором (договорами) дарения потребуется предоставить:

• свидетельство о рождении каждого ребенка;
• паспорта обоих супругов;
• свидетельство о браке;
• документы о праве собственности на недвижимость;
• чек, подтверждающий уплату госпошлины.

Перечислим наиболее распространенные ситуации, когда отчуждение долей может вызвать дополнительные вопросы у заемщиков, которые используют для выплаты ипотеки материнский капитал.

1. Один из родителей отказывается от своей части недвижимости или оформляет дарственную в пользу ребенка. В этом случае размер «детской» части определяет второй супруг, в чьей собственности находится недвижимость. Если один из родителей решает отказаться от своей доли, ему нужно оформить и заверить соответствующее заявление у нотариуса.
2. Супруги решили продать квартиру, купленную в ипотеку с использованием материнского капитала. Если родители или опекуны пытаются заключить такую сделку, они могут распорядиться только своей частью недвижимости. Отчуждение доли несовершеннолетнего будет незаконным. При этом не играет роли, сколько лет прошло с момента продажи недвижимости, часть которой принадлежит детям.
3. На момент отчуждения долей ребенку исполнилось 18 лет. В этом случае родители все равно обязаны выделить ему часть в недвижимости, купленной в ипотеку. По достижении совершеннолетия ребенок остается собственником части жилья, но имеет право добровольно отказаться от своей доли в пользу родителей или брата (сестры).

Не всегда вопрос о распределении недвижимости между родителями и детьми решается по мирному соглашению. В этом случае следует обращаться в суд.

В ФЗ № 218 прописано обязательство нотариально удостоверить отчуждение долей, если на недвижимость оформляется право общей собственности. Покупка или постройка жилья с использованием материнского капитала – как раз такой случай.

Но есть исключения. Долевая собственность может быть зарегистрирована без участия нотариуса, если части жилплощади отчуждаются одновременно – когда все собственники продают части недвижимости по одной сделке (ФЗ № 218, ст. 42, ч. 1). Соотношение долей каждого супруга при этом не должно меняться. К примеру, жилплощадь изначально была поделена поровну (50 на 50). После отчуждения недвижимости детям у каждого супруга остается 50% из оставшейся части недвижимости. При этом в соглашении нужно указать, что речь не идет о разделе имущества между родителями.

Другой способ избежать лишних трат на услуги нотариуса – прописать порядок раздела ипотечной недвижимости (включая отчуждение долей детям) в брачном договоре.

Распоряжаясь ресурсами МК, выделенными из федерального бюджета, родители обязаны, следуя рекомендациям законодательства, передать часть приобретенной квартиры в собственность детей. Официальное обязательство по выделению доли следует оформить в срок, предусмотренный действующим законом (6 месяцев).

Соблюдение закона при таком подходе гарантирует право не только ребенка на долевое участие во владении домом или квартирой, но и право каждого родителя из супружеской пары на часть объекта жилой недвижимости, если по разным причинам родители развелись и расторгли брак.

Для выделения доли в жилой недвижимости, приобретенной с помощью маткапитала, необходимо собрать несколько документов (подробно об этих документах написано ниже). Заявление о распоряжении средствами маткапитала для улучшения условий проживания вместе с «Обязательством» подают в отделение Пенсионного Фонда.

Важно понимать, что это обязательство оформлять не нужно, когда купленное жилье переходит в долевое владение. В документе о собственности на жилой объект указаны все собственники, а следовательно, этот вопрос можно всегда проконтролировать.

Специалисты отмечают, что ПФ положительно отреагирует на заявление о перечислении средств маткапитала из бюджета в двух случаях:

1. При оформлении ипотеки с последующей доработкой обязательства о выделении доли дома ребенку по завершении расчетов;
2. При покупке жилья с оформлением доли каждому ребенку.

В других случаях без регистрации обязательства отделение ПФ РФ не даст согласия на вывод наличности МК.

Предоставление материнского капитала относится к программам поддержки семей, воспитывающих двух и более детей. Вопросы, связанные с получением и применением дотации освещены в федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от г. №256-ФЗ.

Одним из способов использования денежных средств является улучшение жилищных условий семьи. В соответствии с отчетами ПФР, получатели семейного сертификата предпочитают использовать его именно на это направление.

Правила направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий определены Постановлением Правительства РФ №862 от года, а также статьей №10 256-ФЗ.

К способам улучшения условий проживания относятся:

1. Покупка квартиры или жилого дома.
2. Возведение индивидуальной жилой постройки.
3. Реконструкция жилого дома с увеличением площади проживания.

Упомянутые действия могут осуществляться как по прямому договору купли-продажи, так и с использованием ипотечного кредитования, по договору рассрочки платежа, по договору долевого участия.

Согласно законодательству, средства материнского капитала можно направить как на прямую покупку жилья, так и на погашение имеющихся ипотечных кредитов, а также в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Согласно ч. 4 ст. 10 256-ФЗ приобретенное жилье необходимо зарегистрировать в совместную собственность всех членов семьи. Родители и каждый из детей получают отдельную долю. Таким образом законодатель защищает права несовершеннолетних и исключает недобросовестное пользование средствами.

Однако не всегда на момент обращения в ПФР с заявлением о выдаче разрешения на использование государственных средств, недвижимость находится в собственности заявителя.

Подобные ситуации складываются при:

1. Наличии договора рассрочки платежа, если по условиям соглашения регистрация прав производится после последнего платежа.
2. Оформление ипотеки с внесением материнского капитала в счет погашения задолженности. Право собственности оформляется только после погашения кредита.
3. Оформлении договора долевого участия, при котором регистрация собственности происходит после сдачи дома.
4. Членстве в кооперативе любого типа, когда собственность регистрируется после последнего взноса.
5. Строительстве или реконструкции дома, поскольку право оформляется после выдачи кадастрового паспорта по окончании строительных работ.

Выделение долей при использовании материнского капитала невозможно, если на недвижимость наложено обременение. В частности это касается ипотеки, когда собственность оформлена на плательщика кредита, но распорядиться ею он не вправе.

Возможны также ситуации, когда в договоре купли-продажи покупателями выступают только родители (или один из них). В этом случае, доли членам семьи выделяются отдельной процедурой.

Во всех этих случаях собственник обязан гарантировать выделение долей в приобретенной недвижимости остальным членам семьи. Для этого оформляется письменное обязательство, которое заверяется нотариусом.

Выделение долей при покупке квартиры на средства материнского капитала может происходить несколькими способами, в зависимости от способа покупки жилья.

При приобретении готовой недвижимости по договору купли-продажи можно выделить доли сразу при подписании договора и регистрации права собственности. После этого необходимо предоставить в Пенсионный фонд выписку из ЕГРН, подтверждающую оформление перехода права, а также наличие залога на жилье. После перевода средств материнского капитала на счет продавца и полной оплаты договора обременение прекращается.

Если квартира покупается другим способом (в рассрочку, ипотеку или т.п.), то выделить доли сразу при покупке не представляется возможным. Соответственно, для того, чтобы воспользоваться материнским капиталом в ПФР предоставляется нотариальное обязательство, по условиям которого собственник обязуется наделить долями всех членов семьи.

Выделение средств на основании обязательства осуществляется при следующих обстоятельствах:

• участии в долевом строительстве — выделить доли можно только после сдачи дома и оформления права собственности;
• использовании капитала на строительство или реконструкцию дома — право собственности возникает после окончания строительства и постановки здания на кадастровый учет;
• оформлении ипотечного кредита — выделение долей возможно с разрешения банка или после оплаты кредита;
• участии в жилищном кооперативе — распоряжение недвижимостью возможно после оплаты всех паевых взносов;

В течение 6 месяцев после появления возможности распоряжаться имуществом собственник должен наделить долями членов семьи. Сделать это можно на основании договора дарения или соглашения об определении долей.

Выделение долей детям до погашения ипотеки

Средства материнского капитала могут быть направлены на внесение первоначального взноса по ипотеке, а также погашение основного долга или процентов. При таком способе использования средств оформить недвижимость в общую собственность всех членов семьи можно только после полной оплаты суммы кредита. До этого момента имущество находится в залоге у банка и распоряжаться им можно только после предоставления в Росреестр документов, подтверждающих внесение платежей.

В большинстве случаев банк позволяет оформить ипотеку только на одного из супругов, который и будет являться собственником квартиры. Второй родитель при этом выступает в роли созаемщика. Поскольку имущество будет находиться в собственности нескольких граждан, то реализовать его часть будет гораздо сложнее. Таким образом банк подстраховывается на случай, если основной заемщик не сможет исполнить обязательство и оплатить сумму кредита.

Соответственно, оформить в собственность ипотечную квартиру на детей не представится возможным до полного погашения суммы кредита. Однако указанные обстоятельства решаются на усмотрение кредитора и в случае использования материнского капитала для оплаты ипотеки банк может позволить оформить жилье в общую собственность всех членов семьи.

В документе должны быть отображены следующие сведения:

• дата и место составления документа;
• личные данные обоих родителей, номера их паспортов;
• личные данные всех несовершеннолетних детей, участвующих в сделке;
• адрес и характеристики квартиры;
• вид собственности (совместная либо долевая);
• информация о документе, на основании которого имеется право собственности;
• размеры долей всех членов семьи;
• условия, по которым доли распределяются;
• подписи сторон;
• подпись и печать нотариуса.

Выделить доли можно двумя способами:

• указать доли в договоре купли-продажи;
• составить соглашение о передаче доли или подарить её.

Когда семья располагает достаточными средствами для приобретения жилья только с привлечением материнского капитала, то выделение детских долей не представляет сложности. Дети включаются в договор купли-продажи в качестве покупателей, и указывается размер долей, поступающих в их собственность. Количество экземпляров договора составляется по числу покупателей, чтобы у каждого ребёнка был оригинал. Государственная регистрация договора завершает процедуру выделения детских долей.

Договор в оригинале и копии предоставляются в Пенсионный фонд, являясь одновременно и основанием для выплаты денег, и подтверждением исполнения его владельцем обязанности по выделению доли детям при использовании материнского капитала.

Сложнее выделить доли в случаях приобретения имущества:

• с участием ипотеки;
• по договору долевого участия (ДУ);
• путём вступления в жилищный кооператив;
• строительством или реконструкцией объекта. Особенностью этих ситуаций является то, что нужда в материнском капитале возникает раньше, чем возможность зарегистрировать право.

Регистрацию права можно провести:

• после полного погашения ипотеки и прекращения залога;
• по договору ДУ после полного внесения взносов и принятия дома в эксплуатацию;
• в жилищном кооперативе после полной уплаты членских взносов;
• при строительстве или реконструкции после принятия объекта в эксплуатацию.

Погашение ипотеки или строительство могут длиться годами. Возникает временной разрыв между получением денег материнского капитала и возможностью отчитаться об их использовании. В таких случаях держатель сертификата распределяет доли детям в течение 6 месяцев после наступления перечисленных выше событий и завершения регистрации. Для таких ситуаций придумано обязательство о выделении долей детям, на основании которого ПФР выплачивает деньги.

При передаче долей жилья несовершеннолетним детям должны присутствовать уполномоченные представители (опекуны или родители), которые будет следить за техническим состоянием помещения, и гарантировать оплату соответствующей доли коммунальных платежей.

Несмотря на зарегистрированное имущественное право, ребенок сможет распоряжаться своей долей жилья только по достижении совершеннолетия. Контроль правильности совершения сделки возлагается на органы опеки.

Закон не исключает возможность оформления дарения с возможностью возврата предмета дарения первоначальному владельцу. Такая возможность должна быть оговорена письменно, до окончания процедуры дарения.

В случае отказа данный факт зарегистрируют в органах госрегистрации недвижимости. Если собственником является не один человек, то необходимо приложить согласие каждого собственника, заверенное нотариально.

Образец договора дарения доли квартиры представлен ниже:

Как выделить долю по материнскому капиталу 2021

На практике подобная процедура проводится либо через подписание дарственной, либо посредством соглашения. В любой из ситуаций алгоритм выделения долей по материнскому капиталу без нотариуса следующий:

1. Составляется соглашение.
2. Далее нужно оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки.
3. На следующем этапе готовится пакет документов для направления в регистрирующие органы.
4. Затем все бумаги, вместе с соглашением, подают в Росреестр (напрямую или через МФЦ).
5. Данное ведомство за 5-10 дней подготовит выписку, где будут указаны размеры частей, на которые распространяются права конкретного члена семьи.

Если составляется соглашение о выделении долей детям без нотариуса, нужно правильно рассчитать размер каждой доли, сроки подачи обращения и другие юридические нюансы. Несмотря на простую письменную форму такого документа, его написание происходит по определенным правилам.

Ипотека и материнский капитал

Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы

Налоговый вычет по процентам по ипотеке

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Если владелец сертификата обращается в Пенсионный фонд с заявлением об использовании материнского капитала на покупку жилого помещения, он представляет выписку из ЕГРН, где указаны все собственники. Если квартира или дом покупается (ребенку более трех лет), родители имеют возможность сразу при регистрации жилья в Росреестре внести в число собственников детей с выделением долей по соглашению.

Необходимо помнить, что сделка купли-продажи жилого помещения с долевым участием требует нотариального удостоверения (ст. 42 № 218-ФЗ).

Однако договор купли-продажи квартиры с использованием МСК обычно содержит условие о рассрочке — ведь материнский капитал перечисляется продавцу не сразу, а после принятия положительного решения Пенсионным фондом. Поэтому законом установлен срок: родители могут оформить выделение долей по материнскому капиталу в течение 6 месяцев после перечисления денег на счет продавца.

В случае, когда жилое помещение покупается с обременением, владелец сертификата должен выполнить свое обязательство также не позднее, чем через полгода после наступления следующих обстоятельств:

• при самостоятельном строительстве дома — после получения уведомления о его завершении (акта ввода);

• при оформлении ипотечного кредита — после его выплаты и снятия обременения с жилого объекта;

• при участии в кооперативе — после полного внесения паевых платежей;

• при долевом строительстве — после получения акта передачи объекта.

Таким образом, при улучшении жилищных условий с использованием материнского капитала, выделение доли детям обязательно по закону, так же, как и всем членам семьи (матери, отцу). Поскольку ипотечный кредит обычно оформляется на одного человека, после снятия обременения возникает необходимость в распределении долей и оформлении долевого права собственности на всех членов семьи. Кроме того, в их число входят и дети, которые родятся в последующем, им также будет необходимо выделить долю.

Закон не устанавливает конкретных требований к размеру долей, которые могут быть выделены детям. Как правило, в стоимость приобретенного жилья входит не только МСК, но собственные средства семьи. На практике распределение долей происходит самым разным образом: от равных частей на каждого члена семьи до выделения детям 1/100 части жилого помещения.

В законе сказано, что выделение долей в жилом помещении производится по соглашению. Поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются родители, очевидно, что они сами решают этот вопрос. Проблемы возникают при продаже такого жилья или разводе с разделом имущества, особенно когда дети остаются проживать с одним из супругов.

Исходя из сложившейся правоприменительной практики, самым правильным представляется следующее решение. Родители выделяют детям доли, пропорциональные сумме полученного материнского капитала с учетом всех членов семьи. Если они будут несоразмерно маленькими, суд по просьбе истца может пересмотреть их размеры.

Пример. Квартира куплена за 3 млн рублей, в том числе сумма МСК составляет в ней около 15 % (466 617 руб.). В семье 2 детей, мать и отец. Исходя из ее размера, каждому ребенку должна быть выделена 1/25 доли в праве на жилое помещение.

Выделение долей детям по материнскому капиталу

Доля ребенку выделяется в следующих случаях:

• взамен проданной доли (например, при продаже жилья, купленного под МК и покупке другого);
  по доброй воле в любом имеющемся или покупаемом жилье;
• при покупке жилища за средства материнского семейного капитала;
• при оформлении ипотеки на покупку жилья (добровольно или при использовании МК), при участии в долевом строительстве.

Рассмотрим более подробно каждый случай и нюансы выделения долей.

В марте 2020 года произошло принятие Федерального закона № 35, который в свою очередь внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.

В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.

При продаже имущества в которой собственником или долевым собственником является ребенок, необходимо заручиться разрешением органов опеки. Чаще всего (и это не всегда связано с продажей имущества, купленного за МК) опека разрешает сделку при условии, что в новом жилище детям будут выделены доли.

Условия последующей покупки жилья и выделения доли в квартире детям прописываются в разрешении органов опеки и попечительства. На других условиях совершить сделку не удастся.

При покупке квартиры в ипотеку, несовершеннолетние могут быть сразу включены в число собственников. Однако не каждый банк пойдет на это условие. В таком случае доли должны быть выделены детям уже после снятия обременения.

Когда ипотечное жилье еще строится, дети могут быть включены в договор долевого участия в строительстве в качестве дольщиков. До сдачи дома в эксплуатацию дети и родители будут лишь дольщиками, а после подписания акта приема-передачи уже будет возможно оформить право собственности на жилье.

Традиционные два способа: непосредственное участие детей в сделке, при которой они становятся покупателями и долевыми собственниками или – оформление обязательства.

Хотя сейчас обязательство, оформленное нотариально, требуется не всегда, именно этот документ – самый надежный способ выделить доли детям. Сколько бы в Интернете не было образцов подобного обязательства, а именно юристы могут составить правильный вариант, подходящий конкретно к вашей ситуации. Но, можно оформить обязательство и не нотариального характера, в простой письменной форме. Однако, такого рода документы юридической силы не имеют в большинстве случаев.

В обязательстве на выделение долей необходимо указать следующие данные:

1. Число, месяц, год и место подписания документа.
2. ФИО, паспортные данные, адрес регистрации обоих родителей (или одного, если второй не упоминается в обязательстве).
3. Описание направления использования капитала: например, на погашение основного долга и процентов по ипотеке или улучшение жилищных условий путем покупки объекта жилого имущества.
4. Описание объекта (адрес, реквизиты документов).
5. Обязательство о выделении с подробностями: кому и сколько.
6. Дата, подпись, фамилия, инициалы.
7. Отметка об удостоверении бумаги нотариусом: дата, подпись, фамилия, инициалы, печать.
8. Обязательно уточнить в документе срок исполнения обязательства. Например, в случае покупки жилья за МК – это шестимесячный срок.

Два способа исполнить обязательство: выделить доли по соглашению или же по договору дарения. Законом не регламентирован конкретный способ, поэтому родители могут выбрать более удобный, быстрый или дешевый для них.

Соглашение о выделении долей оформляется у нотариуса, поскольку любые операции с частями недвижимого объекта, в том числе выделение долей детям, можно совершать только с участием нотариуса.
Закон не содержит конкретных требований об определении долей, поэтому размер можно указать по своему усмотрению. Наиболее распространенные варианты:

• В равных количествах для всех человек – например, по ¼ для 4 членов семьи.
• Пропорционально вложенным средствам МК, например, они составили половину цены, значит можно оформить ½ в общую собственность родителей, а ½ — поделить на четверых. Точные доли высчитает сам нотариус, исходя из ваших пожеланий.
• Доли по санитарным нормам – по регионам это разные показатели: например, в Москве 18 м2.

В соглашении также прописываются различные нюансы, например, возможность перераспределения долей при рождении последующих детей и т.д. На основании этого документа производится регистрация прав собственности в Росреестре.

Процедура сходна с оформлением соглашения. Дарственные оформляются на детей и заверяются у нотариуса. Стоимость его услуг находится в промежутке от 10 до 20 тысяч рублей в разных регионах.

Преимущества соглашения перед дарением

При подписании соглашения доли могут перераспределяться по договорённости. Например, при рождении ещё одного ребёнка производится новый раздел. А в случае дарения новую долю получится выделить лишь из родительской части.

Для оформления и регистрации раздела долей нужно представить:

• заявление;
• паспорта, документы о рождении (усыновлении) детей;
• свидетельство заключения брака;
• подтверждающий проведение сделки документ (удостоверение дарения, купли-продажи, оформленное соглашение с информацией о распределённых долях);
• подтверждение права на собственность;
• нотариальное обязательство (если есть);
• квитанция об уплаченной госпошлине.

Переход прав регистрируется в Росреестре. Сделать это можно через Госуслуги или посетив офис МФЦ.

При покупке объекта недвижимости с использованием МК каждый член семьи гарантированно становится полноправным собственником доли, выделяемой владельцем сертификата. Распределение осуществляется по дарственной либо соглашению. Размер долей не регламентирован строго, но производится с учётом санитарных норм (не менее 6 м на ребёнка). Обязательство следует обязательно исполнить в течение 6 мес. после погашения ипотечного кредита либо перечисления МК продавцу.

Использование материнского (семейного) капитала, на первый взгляд, не таит в себе ничего сомнительного, это ведь специальная программа, разработанная государством для повышения рождаемости и помощи молодым семьям, а выдачей средств заведует весьма серьезный орган — Пенсионный фонд России. Поэтому покупатели квартир, приобретенных ранее с помощью МСК, не обращают на это никакого внимания. А зря… На самом деле материнский капитал часто используется с нарушением установленных правил, и это может создать новому владельцу весьма серьезные проблемы.

Как выделить доли детям по материнскому капиталу

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: «Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем», — рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки — через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления «материнских» денег.

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому «данное условие чаще не выполняется, чем выполняется», уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем — в случае перепродажи жилья — столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

«Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной», — уверяет Павел Лепиш («Домус финанс»). Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. «Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала. А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства», — сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, — предупредить такую ситуацию. «Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения», — советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала», — объясняет Павел Лепиш («Домус финанс»). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.

[3]

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить: «Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям», — говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

«Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016 года («Бюллетень Верховного Суда РФ», N 12, декабрь, 2016):

Споры, связанные с определением долей в праве
собственности на жилое помещение, приобретенное
(построенное, реконструированное) с использованием
средств материнского (семейного) капитала

10. Если жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, не было оформлено в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суду следует поставить указанный вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на данное жилое помещение.

Пример. К. обратилась с иском к бывшему супругу В. о разделе квартиры, которая была приобретена ею и В. в период брака за счет их общих доходов, кредитных средств, а также средств материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность В. (2/3 доли) и их совершеннолетнего сына Д. (1/3 доли).

Истец просила признать жилое помещение совместно нажитым имуществом и определить ей и ответчику по 1/3 доли каждому в праве общей собственности на квартиру.

Учитывая, что у К. и В. помимо совершеннолетнего сына Д. имеется также несовершеннолетняя дочь Н., обязательство о переоформлении квартиры в общую долевую собственность на всех членов семьи после снятия залогового обременения с жилого помещения В. не исполнил, суд поставил на обсуждение сторон вопрос о выполнении обязательства по оформлению права собственности детей на квартиру, после чего К. изменила исковые требования и, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Н., просила произвести раздел квартиры с учетом права на данное жилое помещение и несовершеннолетней Н.

Данные требования К. судом были удовлетворены.

[1]

Ставя на обсуждение сторон указанный выше вопрос, суд руководствовался следующим.

Средства материнского капитала могут быть использованы для участия в долевом строительстве при соблюдении определенных условий. В частности, строительство жилого дома должно быть завершено более чем на 70 процентов. Нужно чтобы в уставной документации строительной компании имелся пункт о том, что она может использовать средства, выделяемые по сертификату.

В тот момент, когда будет заключаться договор, у вас на руках должна быть полностью стоимость недвижимости, за исключением денег, которые будут выделены за счет средств мат. капитала.

В рассматриваемом случае для заключения сделки нужно пройти несколько этапов. Изначально вам нужно забронировать понравившуюся квартиру. При этом вы должны изначально уведомить застройщика о том, что будете использовать средства материнского капитала для производства расчетов. Кроме этого, в тексте соглашения нужно сделать оговорку, что оплата производится с применением отсрочки платежа.

В действующем законодательстве не указан размер доли при оформлении ипотеки по материнскому капиталу. Владелец недвижимости может самостоятельно определить показатель. Сегодня существует много вариантов расчета величины долей:

1. Равномерное распределение имущества между всеми членами семьи. Детям и родителям выделяют по 1/4 от собственности.
2. Неравномерное распределение. Владелец имущества меняет стандартную величину долей. Так, родители могут выделить детям 2/3 от недвижимости, а 1/3 распределить между собой.
3. Отказ от доли в пользу детей.

Выделение долей по материнскому капиталу без нотариуса

Если получена ипотека с использованием материнского капитала, для распределения долей детям потребуется выполнить следующие действия:

1. Оформить обязательство. В момент получения средств материнского капитала родитель, выступающий заемщиком по ипотеке, оформляет нотариально заверенное обязательство. В документе фиксируется, что выделение долей детям произойдёт в течении 6 месяцев после закрытия обязательств.
2. Полностью погасить ипотечный кредит и забрать закладную. Дополнительно рекомендуется взять справку, подтверждающую отсутствие задолженности перед финансовой организацией.
3. Обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения. При себе нужно иметь полный пакет документации на недвижимость и справку, подтверждающую отсутствие обязательств по ипотеке.
4. Посетить нотариуса и выбрать вариант распределения долей. Для осуществления действия можно оформить дарственную или составить соглашение.
5. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Для этого оформляется заявление от имени каждого из владельцев недвижимости, предоставляется пакет документации и вносится госпошлина в размере 2000 руб.

Когда кредит погашен, необходимо снять обременение с ипотеки. Для этого потребуется обратиться в банк с заявлением с просьбой о выдаче закладной и предоставлении справки об отсутствии задолженности. Когда бумага получена, нужно посетить Росреестр. Его специалисты выполнят снятие обременения. Если личное посещение Росреестра невозможно, можно обратиться в многофункциональный центр. При себе необходимо иметь закладную с соответствующей отметкой и справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Услуга предоставляется бесплатно. Пошлина за выполнение действия не взимается.

Если для покупки недвижимости в ипотеку были использованы средства материнского капитала, возникает ряд нюансов. Так, для реализации такого жилья в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Если детям предоставляются доли в новом жилье, размер части собственности должен быть идентичен предыдущему. Когда правило нарушено, получить разрешение органов опеки на реализацию объекта не удастся. Исключение составляют ситуации, когда несовершеннолетним предоставляют большую долю.

• Что такое доля ребенка по материнскому капиталу
• Когда нужно выделить долю: до или после выплаты ипотеки
• Отмена нотариального обязательства в 2021 году
• Какая доля квартиры полагается ребенку по маткапиталу
• Как выделить долю ребенку в жилье по маткапиталу: инструкция

Выделение долей по материнскому капиталу с нотариусом и без в 2020 году

В течение шести месяцев после погашения ипотеки или регистрации прав собственности. Если не выделить долю ребенку, семья попадёт в поле зрения прокуратуры. Родителям грозит суд, отмена сделки покупки квартиры и возврат материнского капитала государству.

Оформить долю ребенку можно сразу при покупке квартиры за свои деньги или при строительстве частного дома. В случае с ипотекой собственником жилья становится заёмщик, а распределение долей на членов семьи возможно после выплаты кредита и снятия обременения.

В законе о маткапитале нет конкретики. Можно выделить ребенку 50% собственности или 1%, если доля соответствует сумме маткапитала. Но чтобы у государства не было вопросов, мы рекомендуем выделить ребенку долю пропорционально размеру материнского капитала.

Например, квартира площадью 65 м2 стоит 3,5 млн рублей. Маткапитал на первого ребенка в 2021 году 483 882 рубля. В семье один ребенок, на которого и получен маткапитал, родители в законном браке. На сумму маткапитала вы фактически купили 9 м2 в квартире. Важно! Площадь 9 м2 принадлежит матери, отцу и ребенку, поэтому фактически вы можете выделить ребенку долю в 3 м2, и это будет законно. А можете передать ему 50% квартиры, 25% себе, 25% супругу.

На практике детям выделяют минимальные доли. И вот почему. Если вы продаёте квартиру, которая куплена с помощью маткапитала, сделку будут проверять и одобрять органы опеки. Родители обязаны выделить такую же долю ребенку в другой недвижимости: в доме бабушки или новой квартире. И если ребенок владел долей 20%, то должен получить такую же часть недвижимости. Эта процедура нужна для защиты прав ребенка, чтобы он не остался без права собственности. Если удалось продать квартиру без выделения доли ребенку в другой недвижимости, суд может признать сделку незаконной.

Чacтo мaткaпитaл иcпoльзyют для yлyчшeния жилищныx ycлoвий. Пpи этoм пo зaкoнy poдитeли дoлжны выдeлить дoли дeтям в жильe, в кoтopoe влoжили мaткaпитaл.

Ecли квapтиpy кyпили в ипoтeкy, тoгдa дoли мoжнo выдeлять c coглacия бaнкa — или пocлe тoгo, кaк ипoтeкy зaкpыли, a бaнк cнял oбpeмeнeниe. Ecли квapтиpy кyпили нe в ипoтeкy, тoгдa дoли выдeляют cpaзy.

Oфициaльнo выдeлeнныe дoли гapaнтиpyют, чтo дeньги мaткaпитaлa пoтpaтили нe тoлькo нa poдитeлeй. Для дeтeй этo гapaнтия, чтo oни нe ocтaнyтcя бeз жилья.

Ecли нe выдeлить дoли, пpoкypaтypa пpи плaнoвoй пpoвepкe мoжeт пoдaть в cyд и oбязaть pacпpeдeлить дoли. Жильe c нeвыдeлeнными дoлями мoжнo пpoдaть, нo пoтoм oпeкa oпpoтecтyeт cдeлкy и oтмeнит ee чepeз cyд. Пoкyпaтeлю вepнyт дeньги, a poдитeлeй oбяжyт вepнyть мaткaпитaл.

Пpи выдeлeнии дoлeй дeтям нoтapиyc пpoвepяeт пpaвильнocть pacчeтa или caм дeлaeт этoт pacчeт.

Ecли в ceмьe нecкoлькo дeтeй, нoтapиyc кoнтpoлиpyeт, чтoбы кaждый peбeнoк пoлyчил paвнyю дoлю. Eщe oн пpoвepяeт, чтoбы paзмepы дoлeй cooтвeтcтвoвaли cyммe cepтификaтa нa мaткaпитaл.

Taкжe нoтapиyc дoлжeн пpoвepить пoдлиннocть дoкyмeнтoв. Cвoeй пoдпиcью и пeчaтью oн пoдтвepждaeт, чтo в cдeлкe нeт мoшeнничecтвa: бpaк нe фиктивный, cyпpyги нe пытaютcя oбнaличить мaткaпитaл или ocтaвить peбeнкa бeз жилья.

B этoм cлyчae нyжнo cocтaвить тoлькo oднo coглaшeниe: o выдeлeнии дoлeй дeтeй. Ocтaвшaяcя чacть квapтиpы бyдeт в coвмecтнoй coбcтвeннocти poдитeлeй.

Taкoe coглaшeниe пoдoйдeт тoлькo в cлyчae, ecли нeдвижимocть нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти. Ecли oнa в дoлeвoй — пoнaдoбитcя нoтapиyc, пoтoмy чтo в тaкoм coглaшeнии бyдyт пpизнaки paздeлa имyщecтвa.

Похожие записи:

• Как получить единовременную выплату маткапитала в 2021 году
• Миллион За Рождение Ребенка В 2021
• Документы для фсс по возмещению по листкам нетрудоспособности 2021