Остаточная стоимость недвижимого имущества это

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Остаточная стоимость недвижимого имущества это». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Налог
• Бухгалтерский учет
• Бухгалтерский баланс
• Оборотные активы
• Юридическое лицо
• Бухгалтерская отчетность (финансовая отчетность)
• Гражданско-правовой договор (ГПХ)

Понятие остаточной стоимости объектов

Остаточной принято называть стоимость имущества, которая рассчитывается, как разница между его первоначальной ценой и суммой начисленной амортизации. Она дает понимание реальной цены актива на дату отчета.

Данный показатель рассчитывается не только для определения налоговой базы, он также используется для принятия управленческих решений, так как характеризует степень износа основных средств. По итогам исследования руководство организации принимает решение, продолжать ли эксплуатировать объект, провести его ремонт, замену или модернизацию.

Правильный анализ играет важную роль и в бухгалтерском учете. На практике неопытные бухгалтеры часто делают ошибки, путая цену рыночную и остаточную. В итоге получают некорректный результат.

Расчет показателя осуществляется не только для того, чтобы правильно определить налоговую базу. Он используется также при осуществлении:

• сделок с имуществом;
• оформления кредитов, в которых ОС выступают в качестве залога;
• расчета суммы возмещения по страховке;
• реструктуризации или банкротства.

Рассчитывается показатель по алгоритму:

ОС=ПС-СА

где:

• ОС — остаточная себестоимость;
• ПС — начальная цена;
• СА — сумма отчислений в амортизационный фонд на дату проведения расчета.

Эта формула считается самой простой, для ее применения не нужны специальные знания, не нужно производить дополнительные расчеты.

На практике может применяться и другой алгоритм расчета, но не часто. Он обычно используется, когда необходимо определить оставшуюся цену основных фондов, срок службы которых зависит от производственных объемов:

ОС=(ПС-АП)-АОхn

где:

• ОС — остаточная себестоимость;
• ПС — начальная цена;
• АП — сумма выплат в амортизационный фонд (общая);
• АО — сумма перечислений в амортизационный фонд (месячная);
• n — число месяцев, в течение которых использовалось имущество в производственных целях.

Чтобы рассчитать показатель, необходимо определить заранее сумму отчислений в фонд амортизации. Для этого используются различный методы (нелинейный, линейный, уменьшающегося остатка, расчета по сумме числа лет; производственный).

При проведении расчетов некоторые бухгалтеры параллельно проводят расчет ликвидационной стоимости. Если все действия выполнены правильно, значение первого показателя будет выше.

Остаточная стоимость основных средств

1. движимое имущество организаций (с налогового периода 2019 года);
2. земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
3. имущество, принадлежащее на праве оперативного управления федеральным органам исполнительной власти и федеральным государственным органам, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации;
4. объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
5. ядерные установки, используемые для научных целей, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и хранилища радиоактивных отходов;
6. ледоколы, суда с ядерными энергетическими установками и суда атомно-технологического обслуживания;
7. космические объекты;
8. суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов;
9. (с 2020 года) суда, зарегистрированные в Российском открытом реестре судов лицами, получившими статус участника специального административного района в соответствии с Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 291-ФЗ «О специальных административных районах на территориях Калининградской области и Приморского края»;
10. (с 2020 года) воздушные суда, зарегистрированные в Государственном реестре гражданских воздушных судов лицами, получившими статус участника специального административного района в соответствии с Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 291-ФЗ «О специальных административных районах на территориях Калининградской области и Приморского края».

^К началу страницы

Отчетный период Квартал Полугодие 9 месяцев Налоговый период Год

Законодательный (представительный) орган субъекта Российской Федерации при установлении налога вправе не устанавливать отчетные периоды.

^К началу страницы

Федеральные льготы Региональные льготы

От исполнения обязанности уплатить налог на имущество организаций и авансовые платежи по налогу на имущество организаций за период владения объектом налогообложения с 1 апреля по 30 июня 2020 года освобождаются:

• организации, включенные в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» на основании налоговой отчетности за 2018 год в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации;
• организации, включенные в реестр социально ориентированных некоммерческих организаций, получающих меры поддержки с учетом введения ограничительных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, который ведется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
• некоммерческие организации, включенные в реестр некоммерческих организаций, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, ведение которого осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации;
• централизованные религиозные организации, религиозные организации, входящие в структуру централизованных религиозных организаций, социально ориентированные некоммерческие организации, учредителями которых являются централизованные религиозные организации или религиозные организации, входящие в структуру централизованных религиозных организаций.

От уплаты налога на имущество организаций освобождаются:

Рыночная экономика предполагает сделки между собственниками, основанные на рыночной стоимости товаров и работ. Чтобы инициировать контракт, собственнику прежде всего надо узнать реальную цену имущества. В связи с востребованностью такой процедуры множится и число компаний, занимающихся независимой экспертизой.

Но оценивать его нужно как свинарник, а не как жилое помещение!

Специалисты делают заключения, учитывая многообразие аспектов рода деятельности. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся виды проведения оценки.

Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Особая статья работ. Требует высококвалифицированных специалистов, поэтому не рекомендуется к оценке у коммерческих организаций.

Превращенные в товар ваши разработки становятся основополагающим активом компании и нуждаются в специализированной оценке. Зачастую идея (интеллектуальная собственность) превосходит стоимость всего предприятия! К интеллектуальной собственности относятся франшизы и товарные знаки.

Пример
Высокотехнологические коммерческие разработки составляют значительную долю рынка межконтинентальных корпораций. Оценка их активов и определяет рыночную стоимость акций этих предприятий.

Перманентно меняющийся рынок акций таких компаний существенно затрудняет оценочные заключения, поэтому чаще всего клиенты прибегают к услугам независимых международных агентств.

Первоначально определимся, что и с какой целью мы хотим оценить.

Объектами могут быть любые материальные блага, совокупность или любые составляющие имущества, услуги, информация, а также права собственности и требования. Все достаточно просто! Можно узнать стоимость любой формы собственности.

С целью все немного сложнее. Здесь нужно как можно точнее сформулировать задачи оценки, от этого будет зависеть стоимость услуг оценщика.

Цели оценки делятся на обязательные (обусловленные законодательством) и инициативные (проводимые заинтересованной стороной).

Обязательные касаются:

• государственного имущества;
• страхования государственной собственности;
• судебных исков;
• налогообложения;
• раздела собственности.

Инициативные связаны с:

• оформлением сделок;
• реорганизацией предприятий;
• кредитованием;
• арендой;
• страхованием частной собственности.

Правильно сформулированная цель дает преимущество в выборе метода и подхода к оценочной деятельности, что способствует снижению цены за проведенные работы.

Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.

Дорогие для вас вещи могут не соответствовать их рыночной стоимости и наоборот! Опытные оценщики заявят о своей репутации и сразу дадут предварительную консультацию в отношении дальнейшей работы.

Если вы решили обратиться в частную фирму, обязательно запросите страховой полис в компании и убедитесь, что сотрудников в фирме, производящей оценку, не менее двух (обязательное условие закона РФ).

Определившись с оценочной компанией, вы подаете заявку на проведение работ. Это может быть как устное заявление (телефонные переговоры), так и электронная форма. Условия в обоих случаях одинаковые. Необходимо сообщить ваши паспортные данные, указать объект и цель оценки и назначить удобное время для проведения работ.

При следующей встрече заключается договор — с этого момента вы вступаете в правовое соглашение с фирмой-оценщиком. Для подписания сделки вам необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность, а также идентификаторы объекта и ваших прав на него.

После подписания договора вы должны оплатить услуги оценочной компании, что даст дальнейший ход заключенному соглашению. Это можно сделать в любом банковском отделении либо в офисе оценщика при условии выдачи вам кассового чека, подтверждающего законность сделки.

Далее вы должны предоставить доступ к оцениваемому имуществу. Обязательная форма договора означает, что вы должны позволить специалисту осмотреть и изучить объект .

В дальнейшем в вашем присутствии надобности нет. Эту задачу может выполнить доверенное лицо. Составить доверенность можно бесплатно в офисе оценщика. В ходе осмотра, возможно, придется ответить на какие-либо вопросы, которые могут повлиять на стоимость объекта, поэтому доверенное лицо должно быть близким вам человеком!

Оценщик составит лист осмотра, заберет у вас копии удостоверяющих документов и назначит дату окончательного оформления заключения оценки имущества.

5.1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ИХ ЦЕНУ

Средняя стоимость отличается от среднегодовой стоимости тем, что используется только при расчете авансовых платежей по налогу на имущество.

Пример формулы расчета средней стоимости за полгода:

СС = (А1 + А2 + А3 + А4 + А5 + А6 + В1) / 7, где

СС — средняя стоимость;

А1 — остаточная стоимость на 1 января;

А2–А6 — остаточная стоимость имущества на 1-е число каждого месяца, где цифра — порядковый номер месяца (например, А3 — остаточная стоимость на 1 марта);

В1 — остаточная стоимость на 1 июля.

В отличие от формулы расчета среднегодовой стоимости, в приведенной формуле все показатели берутся по состоянию на 1-е число месяца, данные на конец месяца не используются.

Обратите внимание! В расчетах не используется остаточная стоимость объектов, не облагаемых налогом на имущество или учитываемых по кадастровой стоимости.

Пример. ООО «Авто-джаз» занимается ремонтом автомобилей премиум-класса. На балансе «Авто-джаза» числится ремонтное оборудование.

Остаточная стоимость основных фондов в рублях:

на 01.01.2018 — 589 000;

на 01.02.2018 — 492 000;

на 01.03.2018 — 689 000;

на 01.04.2018 — 635 000.

В феврале было закуплено новое оборудование, в результате чего остаточная стоимость на начало марта стала выше.

Рассчитаем среднюю стоимость за январь — март:

СС = (589 000 + 492 000 + 689 000 + 635 000) / 4 = 601 250.

Как мы уже писали выше, среднегодовая стоимость нужна для расчета годового имущественного налога.

Рассмотрим пример расчета СГС. ООО «Авто-джаз» занимается ремонтом автомобилей премиум-класса. На балансе «Авто-джаза» числится ремонтное оборудование. В течение года оборудование не приобреталось и не списывалось. Ежемесячная амортизация составила 37 000 рублей.

Остаточная стоимость в рублях:

на 01.01.2018 — 989 000;

на 01.02.2018 — 952 000;

на 01.03.2018 — 915 000;

на 01.04.2018 — 878 000.

на 01.05.2018 — 841 000;

на 01.06.2018 — 804 000;

на 01.07.2018 — 767 000;

на 01.08.2018 — 730 000;

на 01.09.2018 — 693 000;

на 01.10.2018 — 656 000;

на 01.11.2018 — 619 000;

на 01.12.2018 — 582 000;

на 01.01.2019 — 545 000.

СГС = (989 000 + 952 000 + 915 000 + 878 000 + 841 000 + 804 000 + 767 000 + 730 000 + 693 000 + 656 000 + 619 000 + 582 000 + 545 000) / 13 = 767 000 рублей.

Баланс — отличный источник для определения и анализа рентабельности активов.

Для анализа нередко используют среднегодовую стоимость имущества. Для этого нужно взять цифры, зафиксированные в разделе I бухгалтерского баланса по строке «Основные средства». Для сравнения берут два года, например отчетный и предыдущий.

СГС = (Готч + Гпред) / 2, где

Готч — стоимость ОС на конец текущего года;

Гпред — стоимость ОС на конец предыдущего года.

Рассмотрим пример расчета СГС по балансу. ООО «Авто-джаз» занимается ремонтом автомобилей премиум класса. На балансе «Авто-джаза» числится ремонтное оборудование. Стоимость ОС по балансу на 31.12.2017 составляет 983 000 рублей, а на 31.12.2018 — 852 000 рублей.

Чтобы получить СГС, воспользуемся приведенной выше формулой:

СГС = (983 000 + 852 000) / 2 = 917 500 рублей.

Балансовая стоимость здания – это стоимость, отображаемая в бухгалтерском балансе. В момент приобретения (строительства) балансовая стоимость будет равна первоначальной стоимости. В дальнейшем, чтобы определить остаточную балансовую стоимость здания, необходимо из первоначальной стоимости объекта на дату ввода в эксплуатацию (приобретения, строительства) вычесть размер накопленного износа. За счет постоянного увеличения суммы такого износа остаточная балансовая стоимость здания будет постепенно уменьшаться.

Подробно о том, что входит в балансовую стоимость здания, читайте в нашей статье.

Балансовая стоимость здания может быть скорректирована в результате проведения переоценки. Необходимость в переоценке возникает в ситуации, когда текущая балансовая стоимость существенно отличается от реальной (рыночной) цены здания. Для определения текущей рыночной стоимости производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Кадастровая стоимость зданий и сооружений – это рыночная стоимость, определенная путем государственной кадастровой оценки с применением методов массовой оценки. Кадастровая стоимость здания является основанием для расчета налога на недвижимость.

При этом в отдельных случаях (при невозможности использования методов массового оценивания) кадастровая стоимость нежилого здания определяется индивидуально для конкретного объекта. Подобный подход возможен в ситуации, когда для определения кадастровой стоимости здания и построения оценочной модели недостаточно рыночной информации.

5.1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости

Рыночная стоимость здания – это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости в условиях конкурентно открытого рынка и разумного действия сторон сделки. При этом оценка рыночной стоимости здания осуществляется, исходя из максимально эффективного варианта его использования.

Определение рыночной стоимости здания производится в условиях, при которых никакие чрезвычайные обстоятельства не оказывают влияния на цену сделки. Таким образом, покупка совершается, основываясь на том, что:

• владелец здания не обязан продавать его, а покупатель не вынужден принимать его в собственность;
• обе стороны сделки купли-продажи в полной мере осведомлены о предмете сделки и действуют в собственных интересах;
• недвижимость продается в условиях открытого рынка в форме публичной оферты;
• цена сделки является разумным вознаграждением за объект недвижимости;
• плата за здание (сооружение) имеет выражение в денежной форме.

Определение рыночной стоимости нежилого здания или другой коммерческой недвижимости осуществляется на основании следующих критериев:

• Ключевых характеристик здания (сооружения): местоположения, типа объекта, этажности, площади (общей, полезной), целевого назначения и прочих параметров, оказывающих влияние на цену;
• Целей и задач оценки;
• Наиболее эффективного варианта использования оцениваемого здания (сооружения).

При осуществлении сделок купли-продажи также может определяться инвестиционная стоимость здания, которая представляет собой стоимость оцениваемого объекта для конкретного инвестора или группы инвесторов в определённых инвестиционных целях.

Выявление инвестиционной стоимости здания для инвестора осуществляется с учетом определенных инвестиционных требований и предпочтений. При этом стоимость рассчитывается на основании оценки дисконтированных расходов и прогноза будущих доходов инвестора от использования недвижимости.

Инвестиционная стоимость может использоваться в целях:

• Оценки эффективности финансовых вложений. При этом сравнивая инвестиционную и рыночную стоимость объекта можно сделать вывод о целесообразности инвестиционного проекта;
• Распределения долей в инвестиционном проекте и справедливого раздела доходов от инвестиций;
• Урегулирования отношений владельца объекта и инвестора.

При определении инвестиционной стоимости здания ключевыми критериями оценки выступают:

1. Период окупаемости;
2. Стоимость прогнозируемых доходов, скорректированная на текущую дату;
3. Ставка доходности;
4. Возможные факторы риска (изменение политической или экономической ситуации в стране, колебания валютного курса, недостаточно развитая законодательная база или внутренние риски, связанные с низкой эффективностью управления, техническими нарушениями, ошибками в документации и т.д.).

Ликвидационная стоимость здания – сумма денег, полученная в результате ликвидации здания и определяемая как разница между полученным доходом и понесенными расходами на осуществление ликвидации. Данная стоимость возникает в результате вынужденной продажи здания (строения) в условиях ограниченного времени и без возможности ознакомить с условиями продажи большее количество возможных покупателей.

В отличие от рыночной цены ликвидационная стоимость определяется с учетом влияния чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих владельца продавать недвижимость на условиях, не соответствующих рыночным. Так расчет ликвидационной стоимости осуществляется в тех случаях, когда использовать стандартные сроки экспозиции невозможно в связи со сложившимися юридическими или физическими обстоятельствами.

Определение стоимости имущества проводится согласно целям заказчика.

Физические лица чаще всего делают оценку материальных объектов в следующих ситуациях:

• в ходе сделок с недвижимостью, землей или автотранспортом;
• при страховании объектов. Смотрите дополнительно тут, что делать при отказе страховой выплачивать компенсации;
• для обеспечения залога по кредиту;
• при определении суммы ущерба из-за действий сторонних лиц или стихийных бедствий;
• в ходе подготовки брачного договора;
• при вступлении в наследство.

Цели оценки имущества, заказываемой юридическими лицами, это:

• передача объектов в уставной капитал;
• операции с бизнесом (привлечение инвестиций, заемных средств, подготовка компании реструктуризации или к продаже);
• операции с оборудованием и транспортом (лизинг, продажа).

Результатом процедуры оценки является официальный документ, который предоставляется в банки, страховые компании, суды.

Кроме того, отчет может использоваться в целях бухгалтерского и налогового учета.

Оценка стоимости недвижимости представляет собой процесс определения стоимости объекта. Процедура включает в себя определение стоимости права собственности (права аренды, пользования) в отношении разных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости как вынесение суждения о размере стоимости недвижимого имущества структурно связана со знанием рынка, сфокусированном на конкретном объекте, и является одним из его логических продолжений.

Цель оценки — определить ценность объекта в изменяющихся условиях рынка для принятия экономически обоснованных решений при операциях с недвижимостью.

Для решения дилеммы, какую цену назначить, чтоб не продешевить, как оценить вклад в коммерческое предприятие, на какую сумму кредита рассчитывать, — все это разновидности одного и того же вопроса: сколько стоит недвижимость? Ответ на него вы получите, проведя оценку недвижимости. Чем точнее она будет, тем рациональнее используются средства покупателя.

5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Институт оценки регулируется Федеральным законом № 135 от 29 июля 1998 года, вместе с внесенными в него изменениями. Этот документ является основанием для проведения процедуры уполномоченными лицами.

В статьях закона оговорены все нюансы такой деятельности в РФ, определен круг лиц, проводящих оценку, установлены требования и правила к оценке помещений, описаны случаи, предусматривающие установку оценочной стоимости.

Проводить денежную оценку недвижимости могут юридические лица или организации, имеющие лицензию на выполнение оценочных работ.

Это документ, в котором содержатся сведения относительно объекта оценки — права собственников, цели, дата проведения, примененные методики, пояснения.

Виды оценки имущества

Выделяют несколько классификаций процедур по определению стоимости объектов. Приведем наиболее распространенные виды оценки имущества.

По подходу к определению стоимости:

• массовая, при которой оценивается большое число объектов по статистическим данным;
• индивидуальная, когда различными методами определяется стоимость конкретного объекта.

По типу имущества различают оценку:

• недвижимости (здания, земли);
• движимых объектов (оборудование, транспорт);
• бизнеса (доли, ценные бумаги).

Оценка различается также в зависимости от способа расчета стоимости имущества:

• рыночная (представляет собой справедливую и обоснованную цену на объект);
• инвестиционная (расчет стоимости исходя из ожидаемой доходности);
• ликвидационная (когда объект необходимо реализовать вне зависимости от характера спроса или рыночных условий). Читайте здесь о порядке ликвидации предприятий;
• для целей налогообложения (оценка проводится для определения налоговой базы);
• утилизационная (для расчета стоимости учитываются затраты на материалы и комплектующие объекта, а также стоимость его утилизации).

Полезно знать: в отношении недвижимости выделяют также инвентаризационную и кадастровую стоимости. В первом случае на расчет влияют только технические характеристики объекта, во втором варианте дополнительно учитываются и рыночные факторы.

В оценочной практике проводятся различные виды стоимости.

В соответствии с федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (п. 5 ФСО № 2), статьей 20 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» стоимость недвижимости классифицируется на следующие виды:

• рыночная;
• ликвидационная;
• кадастровая;
• инвестиционная.

Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств. Определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку.

5.1.3. Риски при операциях с недвижимостью

Для большинства населения России наиболее известной и привычной является инвентаризационная стоимость жилья.Она применяется с советского периода и по настоящее время, хотя ее значение в условиях современной экономики постепенно снижается.

На данный момент инвентаризационная стоимость применяется в отдельных случаях наследования и для формирования налоговой базы для расчета налога на имущество в некоторых регионах страны.

С 2015 по 2020 год по налогу на имущество действует переходный период. За эти 5 лет все субъекты РФ должны перейти на формирование налоговой базы налога на имущество исходя из кадастровой стоимости.

Рассчитывается инвентаризационная стоимость путем вычисления восстановительной стоимости квартиры на основе данных о ценах на строительные материалы и сопутствующие работы и уменьшения этой величины на коэффициент износа.

Поскольку для расчетов применяются показатели, утвержденные около полувека назад и перевод в современные цены происходит в несколько этапов, инвентаризационная стоимость получается значительно ниже рыночной. Это приводит к снижению базы для расчета налога.

Формированием инвентаризационной стоимости, а также предоставлением сведений занимаются бюро технической инвентаризации (БТИ).

БТИ действуют как на местном уровне, так и на федеральном (терорганы ФГУП Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ).

За оформлением справки об инвентаризационной стоимости квартиры, владельцу, его доверенному лицу или наследнику следует обратиться в БТИ согласно месту расположения квартиры, предоставив:

1. Заявление;
2. Документ, подтверждающий право собственности;
3. Паспорт гражданина;
4. Доверенность (если за справкой обращается представитель).

Справка выдается о размере инвентаризационной стоимости квартиры, установленной не позднее, чем на 31.12.2012г.

Срок выдачи справки обычно не превышает 10 дней.

Плата за справку зависит от ценовой политики органа и субъекта РФ и в среднем составляет порядка 500 рублей.

Сведения об инвентаризационной стоимости также отображаются в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте Федеральной налоговой службы.

С учетом изменений в законодательстве и снижения востребованности в технической инвентаризации жилищного фонда органы БТИ помимо прежних полномочий по технической инвентаризации, экспертизе, выдаче справок и дубликатов документов выполняют на коммерческой основе:

• Кадастровые работы (составление техпланов, актов обследования);
• Оценку имущества (в том числе рыночную и кадастровую);
• Услуги по проектированию и перепланировке;
• Сопутствующие услуги.

Если вы хотите узнать, как рассчитать налог на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Кадастровая стоимость должна к 2020 году полностью заменить инвентаризационную для:

1. Исчисления имущественных налогов;
2. Нотариальных действий;
3. Определения размера платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в госсобственности;
4. Начисления компенсационных выплат;
5. Определения начальной цены реализации недвижимости государством.

Кадастровая стоимость рассчитывается путем массовой оценки, которая должна проводиться каждые 5 лет. Решение о проведении оценки принимается региональными органами власти, которые выбирают исполнителя таких работ путем проведения аукциона.

Список объектов недвижимости, подлежащих оценке, формируется органами Росреестра.

Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной поскольку при оценке максимально учитываются факторы, реально влияющие на ценность квартиры:

• Территориальное расположение;
• Площадь;
• Экономические факторы региона (города);
• Год постройки;
• Тип здания и иные.

Документы предоставляются территориальными кадастровыми палатами на основании запроса, оформленного по установленной форме и поданного:

• Непосредственно в учетный орган;
• Почтовым отправлением;
• Через центр предоставления государственных услуг;
• Через сайт Росреестра в электронном виде.

Также специалисты кадастровой палаты осуществляют выездное платное обслуживание (прием одного пакета документов обойдется заявителю от 0,5 до 1,5 тысяч рублей в зависимости от региона).

Эти виды документов может запросить любое заинтересованное лицо, предъявив удостоверение личности. Срок исполнения запроса составляет не более 5 рабочих дней.

Справка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно, а размер платы за кадастровый паспорт для физических лиц составляет 200 рублей за бумажный документ и 150 – за электронный.

На сайте Росреестра представлены сервисы, позволяющие узнать размер кадастровой стоимости любой квартиры.

5.2. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Остаточная стоимость выводится для внеоборотного типа активов. Она представляет собой первоначальную цену закупки, скорректированную на стоимостное выражение степени изношенности имущественного объекта. Уровень изношенности регулируется через амортизационные отчисления, которые определяются накопительно за период эксплуатации основного средства.

СПРАВОЧНО! Остаточной стоимостью называют сумму, которая будет отнесена на затраты при списании актива с баланса.

Показатель остаточной стоимости является базой для определения обязательств по налогу на имущество. В управленческом учете стоимостное выражение текущей цены актива требуется для расчета уровня эффективности эксплуатации имеющихся в распоряжении компании основных фондов. Значение остаточной стоимости необходимо:

• при заключении сделок по обменным операциям, если предметом соглашения являются имущественные активы;
• при продаже оборудования и других видов основных средств;
• при оформлении займа, по которому залогом выступает имущество предприятия;
• в случае использования основных средств в виде вклада в уставный капитал;
• для определения размера страховой суммы при необходимости застраховать имущество организации;
• для предоставления судебным органам в виде справочной информации при разбирательстве по имущественному спору;
• при начале мероприятий по банкротству учреждения.

При характеристике внеоборотных фондов используется несколько видов стоимостных оценок. В их числе первоначальная и остаточная. Первый тип представляет собой сумму, которую предприятие уплачивает за актив при его покупке. В состав этого показателя включаются фактически понесенные затраты, обусловленные сделкой:

• оплата стоимости объекта договора;
• издержки по транспортировке до пункта назначения;
• погашение таможенных сборов, пошлин, регистрационных платежей;
• оценочная стоимость полученных услуг по монтажу, сборке, наладке, доработке купленного оборудования.

Для первоначальной стоимости характерно постоянство ее денежного измерения. Из года в год этот показатель остается неизменным в учетных данных. Корректировки возможны в случаях дооценки или уценки актива, модернизации оборудования, частичного разрушения и ликвидации.

Остаточная стоимость не обладает признаками постоянства. Ее значение систематически меняется. Базой для ее расчета является первоначальная оценка. Ежемесячно остаточная величина цены становится меньше. По остаточной стоимости владельцы имущества определяют момент, когда необходимо выводить из эксплуатации внеоборотное средство. Первоначальная оценка формируется на момент принятия актива к учету, а остаточная – в процессе эксплуатации.

По среднегодовой стоимости облагается недвижимость, которая:

• не облагается по кадастровой стоимости в соответствии с региональным законодательством;
• принадлежит организации на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления;
• принята к учету в составе основных средств и отражена на счетах 01 или 03.

Недвижимость, которая получена по концессионному соглашению и отражена на забалансовых счетах тоже облагается налогом по среднегодовой стоимости.

Авансовые платежи по налогу уплачиваются ежеквартально. Расчет за квартал ведется согласно следующей формуле:

Налог на имущество по среднегодовой стоимости = Средняя за отчетный период стоимость ОС × Ставка налога / 4

Например, для расчета авансового платежа за первый квартал нужно сложить остаточную стоимость недвижимости на 1 января, 1 февраля, 1 марта и 1 апреля. Полученный результат делится на 4. Для расчета по итогам года порядок аналогичный.

Обособленные подразделения платят налог по ставке того региона, где зарегистрировано подразделение. Если недвижимость расположена не по месту регистрации головной организации или подразделения, то налог рассчитывают по ставке того региона, где недвижимость находится.

Налоговая база вычисляется сложением показателей остаточной стоимости каждого объекта на первое число каждого месяца и на последний день расчетного периода. Налоговая база амортизированных объектов — нулевая, но объекты включают в отчет.

Остаточная стоимость объекта ОС:

• 1 января — 150 000 рублей
• 1 февраля — 145 000 рублей
• 1 марта — 140 000 рублей
• 1 апреля — 135 000 рублей
• 1 мая — 130 000 рублей
• 1 июня — 125 000 рублей
• 1 июля — 120 000 рублей
• 1 августа — 115 000 рублей
• 1 сентября — 110 000 рублей
• 1 октября — 105 000 рублей
• 1 ноября — 100 000 рублей
• 1 декабря — 95 000 рублей
• 31 декабря — 90 000 рублей

Авансовый платеж за 1 квартал

Налоговая база = (150 000 + 145 000 + 140 000 + 135 000) / 4 = 142 500 рублей
Платеж = 142 500 × 2,2% / 4 = 783,75 рублей

Авансовый платеж за полугодие

Налоговая база = (150 000 + … +125 000 + 120 000) / 7 = 135 000 рублей
Платеж = 135 000 × 2,2% / 4 = 742,5 рублей

Авансовый платеж за 9 месяцев

Налоговая база = (150 000 + … + 105 000) / 10 = 127 500 рублей
Платеж = 127 500 × 2,2% / 4 = 701,25 рублей

Доплата налога за год

Налоговая база = (150 000 + … + 90 000) / 13 = 120 000 рублей
Платеж = 120 000 × 2,2% – (783,75 + 742,5 + 701,25) = 412,5 рублей

Многие компании рассчитывают налог по кадастровой стоимости. Власти должны предупредить организации и опубликовать список имущества для уплаты налога по кадастровой стоимости до 1 января на официальном сайте региона. Закрытый перечень объектов недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, дан в статье 378.2 НК РФ.

Всего есть четыре обязательных условия для налогообложения недвижимости по кадастровой стоимости:

• недвижимость находится на территории РФ;
• недвижимость принадлежит организации на праве собственности, хозяйственного ведения или получена по концессионному соглашению;
• кадастровая стоимость недвижимости определена регионом;
• в регионе утвержден порядок налогообложения недвижимости и прописаны конкретные виды имущества из статьи 378.2 НК РФ, на которые он распространяется.

Если объект в законе не прописан, то он облагается налогом по среднегодовой стоимости. Если же вид объектов указан в законе, но по нему не определена кадастровая стоимость, то налог тоже платится со среднегодовой стоимости.

Порядок бухучета недвижимости для кадастрового налога не имеет значения. Она может числиться как в составе ОС, так и в составе оборотных активов или за балансом.

Налоговая база в данном случае — кадастровая стоимость недвижимости, указанная в ЕГРН на 1 января года, за который рассчитывается платеж. По каждому объекту база определяется отдельно.

Отчетными периодами для налога на имущество, исчисленного по кадастровой стоимости, являются 1 квартал, 2 квартал и 3 квартал. Налог считайте по формуле:

Налог на имущество по кадастровой стоимости = Кадастровая стоимость имущества на 1 января × Ставка налога

Если в вашем регионе предусмотрены авансовые платежи, то квартальный платеж равен четверти суммы налога. При расчете итогового платежа за год просто отнимите перечисленные авансовые платежи от полученной суммы.

5.3. ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В некоторых случаях формула для расчета налога меняется. Особенности могут быть при получении льгот, наличии данных о кадастровой стоимости только по всему зданию, покупке или продаже недвижимости в середине года или изменении кадастровой стоимости. Рассмотрим их все:

1. На недвижимость распространяется льгота. Льгота может быть предоставлена в виде необлагаемой части кадастровой стоимости или уменьшения налога. В первом случае нужно вычесть из кадастровой стоимости, утвержденной на 1 января в ЕГРН, необлагаемую часть кадастровой стоимости и рассчитать налог с остатка. Во втором случае — отнять сумму льготы от рассчитанного по стандартной формуле налога.

2. Кадастровая стоимость определена только для здания, а вы владеете помещением. Считайте налог за год и авансовые платежи в обычном порядке. Чтобы определить налоговую базу, найдите кадастровую стоимость своего помещения пропорционально его площади в здании целиком.

3. Недвижимость купили или продали в середине года. Воспользуйтесь коэффициентом владения (п. 5 ст. 382 НК РФ). Он показывает соотношение количества месяцев, в которых вы владели недвижимостью, к общему числу месяцев в году или квартале.

4. Кадастровую стоимость пересмотрели в середине года. Если характеристики объекта изменились и его стоимость была пересмотрена, скорректируйте налог и авансовые платежи (п. 5.1 ст. 382 НК РФ). Корректировочный коэффициент показывает соотношение числа месяцев, в которых действовала старая стоимость, к общему числу месяцев.

5. Власти в середине года исключили объект из перечня имущества для уплаты налога по кадастровой стоимости. Пересчитайте налог с начала года по среднегодовой стоимости.

18 декабря 2012

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 9 октября 2012 г. N 03-03-06/1/527 Об определении в целях налогообложения прибыли остаточной стоимости реализуемых объектов основных средств, в отношении которых применялась амортизационная премия

Остаточная стоимость основных средств определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой амортизации, начисленной за период эксплуатации.

Налогоплательщики могут включать в расходы затраты на капвложения в размере не более 10% (не более 30% — в отношении основных средств 3-7 амортизационных групп) первоначальной стоимости основных средств (кроме тех, которые получены безвозмездно). Также можно учесть не более 10% (не более 30% — в отношении основных средств 3-7 амортизационных групп) расходов на их достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение, частичную ликвидацию. Указанные затраты называются амортизационной премией.

Если организация применяет амортизационную премию, то основные средства после их ввода в эксплуатацию включаются в амортизационные группы (подгруппы) по своей первоначальной стоимости за вычетом не более 10% (30%) от нее, отнесенных к расходам отчетного (налогового) периода.

Если основные средства реализуются до истечения 5 лет после ввода в эксплуатацию, то амортизационная премия восстанавливается и включается в налоговую базу.

Амортизационная премия признается в косвенных расходах того отчетного (налогового) периода, на который приходится дата начала амортизации (изменения первоначальной стоимости) основных средств.

Таким образом, остаточная стоимость амортизируемого имущества рассчитывается как разница между первоначальной стоимостью объекта за минусом амортизационной премии (10% или 30%) и суммой амортизации, начисленной за период эксплуатации.

Источник: ИА «ГАРАНТ»

Балансовая стоимость — это стоимость, по которой элемент активов учитывается в балансе.

Балансовая стоимость актива равна его первоначальной стоимости за минусом накопленной амортизации.

Первоначальная стоимость определяется как сумма всех затрат на приобретение или изготовление (сооружение) объекта, включая расходы на доставку и установку и исключая величину возмещаемых налогов.

В бухгалтерском учете балансовой стоимостью основного средства считается остаточная стоимость основного средства, которая определяется как разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации.

При учете ОС по переоцененной стоимости (переоценке) балансовая стоимость ОС равна разнице между его текущей (восстановительной) стоимостью и суммой начисленной амортизации.

5.4. ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Прежде всего, в целях финансового анализа, который является важнейшим инструментом оценки финансового состояния предприятия.

Балансовая стоимость активов —это важный показатель, используемый для анализа эффективности работы предприятия.

В частности, балансовую стоимость активов используют при расчете:

рентабельности активов, которая показывает, сколько прибыли получает предприятие с каждого рубля, вложенного в имущество;

коэффициента оборачиваемости активов, который определяет эффективность их использования.

Если коэффициенты рентабельности и оборачиваемости активов предприятие рассчитывает для собственного финансового анализа, то показатель балансовой стоимости активов в некоторых случаях должен рассчитываться по закону.

Так, балансовая стоимость активов — это важнейший показатель, определяющий крупность совершаемой предприятием сделки.

Так, некоторые сделки организации по реализации активов признаются крупными, с случае если стоимость реализуемого имущества составляет более 25% от балансовой стоимости активов организации.

Поэтому для определения крупности сделки необходимо рассчитать балансовую стоимость активов и затем определить стоимость реализуемого имущества.

В этом случае для осуществления сделки требуется решение собрания акционеров или учредителей.

Любое имущество, принадлежащее организации, может быть как материальным, то есть в натуральной форме, в виде недвижимости, машин, инструментов, различного оборудования, так и в нематериальной форме: вложения в научные разработки, ноу-хау, официально оформленные патенты. Стоимость такого имущества при постановке на учет в компании складывается из:

• расходов на его создание или покупку;
• расходов на погрузку-разгрузку, доставку;
• пуско-наладочные работы;
• затрат на консультационные услуги, необходимые для использования;
• регистрационные, таможенные сборы;
• за минусом косвенных налогов.

Сформированная таким образом денежная оценка имущества компании является первоначальной стоимостью. В балансе внеоборотные активы отражаются по остаточной стоимости, то есть первоначальной за вычетом начисленной амортизации за все время эксплуатации. Отвечая на вопрос, балансовая стоимость – это остаточная или первоначальная, можно сказать, что балансовая стоимость равна остаточной.

Следует различать также амортизируемое имущество, стоимость которого списывается не сразу, а в течение периода полезного использования. Этот срок должен превышать 1 год, и оборотные активы, чья стоимость погашается единовременно. К числу оборотных ресурсов относятся:

• материалы, различные запасы;
• дебиторская задолженность и оставшийся незачтенным НДС;
• предоставленные займы и краткосрочные финансовые вложения;
• наличные и безналичные денежные средства.

Оборотные активы не относятся к амортизируемому имуществу и отражаются в балансе по их фактической стоимости приобретения.

Разница между этими двумя понятиями в сумме начисленной амортизации, так как согласно п. 49 Положению о бухгалтерском учете и отчетности основные фонды отражаются в балансе по остаточной стоимости. То же самое касается и нематериальных активов согласно п. 57 того же Положения. Поэтому у понятий балансовая и остаточная стоимость разница отсутствует, они абсолютно идентичны в российском законодательстве. Того же мнения придерживается налоговое законодательство.

Существует также понятие восстановительной стоимости имущества в виде основных фондов и нематериальных активов. Под этим понимается стоимость имущества по рыночным ценам на текущую дату или рассчитанная при помощи заданных коэффициентов инфляции. Восстановительной может быть также стоимость основных средств, которые были переоценены по решению Правительства РФ. Если амортизируемое имущество подвергалось переоценке, то в балансе оно отражается по восстановительной стоимости за минусом начисленных сумм амортизации.

Балансовая стоимость — это цена активов, по которой они учитываются в балансе компании. Соответственно, балансовая стоимость основных средств — это их остаточная стоимость, по которой они числятся в бухучете.

Узнать о порядке расчета остаточной стоимости активов вы сможете из нашей статьи «Как определить остаточную стоимость основных средств».

Похожие записи:

• Оформление сделки купли продажи недвижимости в 2021
• Признание права собственности на дом в порядке приобретательной давности
• Купля продажи недвижимости и предприятий