Договор купли продажи в простой письменной форме на недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи в простой письменной форме на недвижимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Самые важные термины
• Как оформить договор купли-продажи квартиры
• Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
• Сколько регистрируется право собственности на квартиру
• Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
• Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
• Как восстановить договор купли-продажи квартиры
• Как переоформить договор купли-продажи квартиры
• Кто платит за договор купли-продажи квартиры
• На что обратить внимание в договоре
• Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
• В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме

Нередко случается, что договоренность между сторонами достигнута, но по каким-то причинам сделка не может быть совершена. Допустим, покупатель не успевает собрать все необходимые документы для продажи квартиры, а продавец – по своим причинам – торопится получить залог.

В подобных ситуациях участники сделки составляют предварительный договор. Он нужен для того, чтобы стороны были уверены, что между ними достигнута определенная договоренность. Составление такого договора законно – согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

Однако, по словам действующих нотариусов, если по предварительному договору предполагается впоследствии заключить основной договор с нотариальным заверением, то и предварительный необходимо составить и заверить у нотариуса.

Согласно законодательству, предварительный договор не является обязательным. Однако при растянутых во времени отношениях, связанных с куплей-продажей недвижимости, его все-таки есть смысл заключить. Разумеется, составить в двух экземплярах (во избежание разночтений на руках всех сторон сделки должны быть одинаковые документы). В частности, благодаря предварительному договору покупатель имеет возможность настоять на том, что за объект недвижимости он платит ровно ту сумму, о которой договаривались изначально. И наоборот – при наличии предварительного договора покупатель не сможет впоследствии требовать снизить цену.

ВАЖНО

Не пренебрегайте составлением предварительного договора купли-продажи. Этот документ хоть и не является обязательным, тем не менее поможет закрепить ваши договоренности со второй стороной сделки

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна быть указана ее цена. При отсутствии в тексте согласованных сторонами в письменной форме условий о цене недвижимости сделка считается незаключенной.

Цена квартиры указывается сторонами в рублях. Она может быть равной, выше или ниже оценочной стоимости недвижимости, зафиксированной в документах органов учета и инвентаризации – в кадастровом паспорте (выписке из Государственного кадастра недвижимости).

В договоре купли-продажи или мены с доплатой должны быть установлены порядок и сроки расчета по договору.

Согласно пункту 1 статьи 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилья, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

ВАЖНО

Лучше всего привлечь к составлению договора специалиста. Но если вы решитесь обойтись без его услуг, вам придется проштудировать целый ряд документов, в частности — тематические статьи ГК РФ

Если изложенная в договоре информация не уместилась на одном листе (а так чаще всего и бывает), то листы договора необходимо сшить. Казалось бы, это лишняя бюрократия, ведь листы можно просто положить в файл. Но в Росреестре их вряд ли примут, или еще хуже – примут, а через какое-то время вернут.

Сшивать документы требуется для того, чтобы исключить возможность подмены листов. При этом важно именно сшивать договор, а не скреплять его канцелярским степлером. Иначе договор будет считаться недействительным.

Другой вариант – использовать для печати договора обе стороны листа, в этом случае текст чаще всего на одном листе помещается, и нет необходимости заниматься сшивкой документа.

За несколько тысяч рублей сегодня можно получить консультацию у юриста и составить именно такой текст договора, который с большой вероятностью не вызовет проблем при регистрации. Или в суде, если сделка вдруг будет оспорена.

Конечно, при составлении договора у нотариуса процесс упрощается. Нотариус занимается этим профессионально, ему знакомы абсолютно все нюансы. К тому же он несет ответственность за качество составленного документа. Но и услуга стоит недешево. Так что составлять договор в свободной письменной форме или у нотариуса – решать вам.

ВАЖНО

Договор, составленный с ошибками и упущениями, вызовет нарекания Росреестра. Документ придется переделывать, сделка, как минимум, затянется, а возможно – сорвется вообще

ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

• фамилия, имя, отчество;
• дата рождения;
• место рождения;
• серия и номер паспорта;
• кем и когда выдан паспорт;
• адрес регистрации по месту жительства.

1. Участниками осуществляемой операции с передачей имущества от одного лица другому за определённую денежную выплату являются продавец и покупатель, которые могут быть и физическими, и юридическими лицами.
2. Если один из них – не достигший совершеннолетия гражданин, для защиты его интересов необходимо участие представителя с оформленной действительной доверенностью.

Оформление договора купли-продажи начинается с подготовки требующихся бумаг и проверки документов владельца жилья (это необходимо во избежание возникновения спорных ситуаций в будущем или признания сделки недействительной). Чтобы составить текст типового договора, необходимо собрать следующую документацию:

• бумаги, подтверждающие права продавца-собственника на распоряжение и владение жилым помещением;
• паспорта обоих участников сделки;
• оригинал доверенности (если стороны действуют через представителей);
• справки, подтверждающие отсутствие задолженности по жилью и прописанных по данному адресу людей;
• оформленное согласие от ООП (если у продавца имеются несовершеннолетние дети, чьи права могут быть затронуты этой сделкой);
• заверенное у нотариуса разрешение супруга и свидетельство о регистрации брачных отношений (если супруг погиб, потребуется свидетельство из органов ЗАГСа о его гибели; если же брак был расторгнут – аналогичное свидетельство, подтверждающее факт развода).

Договор купли-продажи квартиры рекомендуется представить минимум в 3 экземплярах (по одному – сторонам сделки, третий – для регистрирующего органа).

Такой вид дополнительного соглашения подписывается, если обе стороны желают обеспечить себя гарантиями перед осуществлением сделки. Подготовить предварительный договор купли-продажи квартиры возможно самостоятельно или у специалиста (к примеру, адвоката, риэлтора).

Перечень документации, необходимой для оформления сделки, не отличается от списка бумаг, который требуется для подписания основного документа.

В 2019 году оформленный самостоятельно либо с помощью риэлтора договор регистрации не требует, однако факт передачи прав на жилое помещение нужно перерегистрировать в МФЦ или Росреестре (551 статья ГК РФ). Сколько стоит госпошлина за услугу, зависит от статуса сторон:

• для граждан – 2 000 рублей;
• для юрлиц – 22 000 рублей.

Бланк оплаченной пошлины передаётся в МФЦ с прочей документацией.

Чтобы узнать, как восстановить договор купли-продажи, если он был утерян после регистрации, следует обратиться в Росреестр самостоятельно или через представителя (при наличии доверенности) с бланком заявления.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

У владельца есть право на реализацию только той части жилого имущества, которое ему принадлежит. Но при этом остальные совладельцы вправе её выкупить первыми.

Вначале потребуется направить письменное уведомление остальным претендентам. В нем изложить предложение о выкупе принадлежащей доли по конкретно установленной цене и условиях сделки. Ответ должен поступить в срок не более одного месяца. Если он не был направлен, то собственник может в законном порядке реализовать недвижимость по цене, не ниже той, что была указана в уведомлении.

Право преимущественной покупки не дает возможность остальным дольщикам запрещать продажу части квартиры, а лишь её приобретение в первоочередном порядке.

Если такое право было нарушено и доля в жилом помещении была выставлена на продажу до окончания месячного срока, то оно может быть восстановлено в судебном порядке. Суд может передать правомочия и обязанности покупателя, выкупившего эту часть квартиры незаконно, на владельцев, чьи интересы не были соблюдены.

Город:_______________________________________________

Дата (прописью):_______________________________________

Граждан__ РФ ___________________________________, пол: _________, дата рождения: _____________, место рождения: ___________________, паспорт: _________________, выдан _______________________________, дата выдачи паспорта: __________года, код подразделения: ___________, СНИЛС ___________, зарегистрирован ____ по адресу _________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Граждан__ РФ ___________________________________, пол: _________, дата рождения: _____________, место рождения: ___________________, паспорт: _________________, выдан _______________________________, дата выдачи паспорта: __________года, код подразделения: ___________, СНИЛС ___________, зарегистрирован ____ по адресу _________________________________________,

и Граждан__ РФ ___________________________________, пол: _________, дата рождения: _____________, место рождения: ___________________, паспорт: _________________, выдан _______________________________, дата выдачи паспорта: __________года, код подразделения: ___________, СНИЛС ___________, зарегистрирован ____ по адресу _________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны

далее совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем:

(ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)г. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель — принять и оплатить недвижимое имущество (наименование, назначение) (далее — объект) (выбрать нужное),

— расположенное по адресу: , кадастровый номер , площадь кв. м (если продается здание, сооружение).

— расположенное по адресу: , этаж , помещение , номер комнат , кадастровый номер , площадь кв. м (если продается нежилое помещение).

1.2. Объект находится в собственности Продавца, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (приложение N к Договору).

1.3. (выбрать нужное)

Объект расположен (если продается здание, сооружение)

Объект находится в здании, которое расположено (если продается нежилое помещение)

на земельном участке, находящемся по адресу: , площадью , кадастровый номер , целевое назначение , разрешенное использование (далее — земельный участок).

1.4. Земельный участок (выбрать нужное/возможен иной вариант/если права на земельный участок не оформлены, данный пункт следует удалить)

принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

используется Продавцом по договору аренды земельного участка N от «»2021 г.

1.5. Одновременно (выбрать нужное/возможен иной вариант/если права на земельный участок не оформлены, данный пункт следует удалить)

— с передачей права собственности на объект Продавец передает Покупателю право собственности на земельный участок под ним (если Продавец является собственником Земельного участка).

— с передачей права собственности на объект Продавец передает Покупателю право аренды земельного участка под ним (если Продавец является арендатором земельного участка).

1.6. Одновременно с объектом передаются документы, относящиеся к недвижимому имуществу: (наименование и реквизиты документов).

1.7. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора (выбрать нужное/возможен иной вариант)

— объект и земельный участок в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц (если Продавец является собственником земельного участка).

— объект и право аренды земельного участка в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц (если Продавец является арендатором земельного участка).

— объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц (если права на земельный участок не оформлены).

3.1. Сумма Договора включает (выбрать нужное/возможен иной вариант)

— цену объекта и цену земельного участка (если Продавец является собственником земельного участка). При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., цена земельного участка составляет ( ) руб., НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

— цену объекта и цену права аренды земельного участка (если Продавец является арендатором земельного участка). При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., цена права аренды земельного участка составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб. (или «При этом цена объекта составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., включая цену передаваемого права аренды земельного участка»).

— цену объекта и составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб. (если права на земельный участок не оформлены).

3.2. Сумма Договора вносится (выбрать нужное/возможно установление иного способа оплаты)

— единовременно, не позднее ( ) рабочих дней с момента подписания Сторонами Договора;

— единовременно, не позднее ( ) рабочих дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию согласно п. 2.3 Договора;

— в следующем порядке: ( ) процентов суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., — не позднее ( ) рабочих дней с момента подписания Сторонами Договора, ( ) процентов суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ( ) руб., в том числе НДС ( ) руб., — не позднее ( ) рабочих дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию согласно п. 2.3 Договора;

— в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (приложение N 1).

3.3. Проценты на сумму оплаты по Договору не начисляются и не уплачиваются.

3.4. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

3.5. Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Продавца.

4.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 Договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплатить неустойку (пени) в размере ( ) процентов от неуплаченной суммы Договора (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

4.2. За нарушение Продавцом срока передачи объекта Покупатель вправе потребовать от Продавца уплатить неустойку (пени) в размере ( ) процентов от суммы Договора (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

4.3. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на объект (п. 2.3 Договора) Сторона, нарушившая Договор, обязана уплатить другой Стороне штраф в размере ( ) руб.

4.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные такими нарушениями убытки.

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

5.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение ( ) рабочих дней уведомить об этом другую Сторону.

5.3. Документ, выданный (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более , то каждая сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке.

6.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.

6.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом.

Претензия направляется любым из следующих способов:

— заказным письмом с уведомлением о вручении;

— курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии подтверждается распиской, которая должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

Претензия влечет гражданско-правовые последствия для Стороны, которой направлена, с момента ее доставки указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда претензия не была вручена адресату по зависящим от него обстоятельствам.

Претензия считается доставленной, если она:

— поступила адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не была вручена или адресат не ознакомился с ней;

— доставлена по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или названному самим адресатом, даже если последний не находится по такому адресу.

6.3. К претензии должны прилагаться документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования (в случае их отсутствия у другой Стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию. Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Претензия, направленная без документов, подтверждающих полномочия лица, ее подписавшего, считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.

6.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение ( ) рабочих дней со дня получения претензии.

6.5. В случае неурегулирования разногласий в претензионном порядке, а также в случае неполучения ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 6.4 Договора, спор передается в арбитражный суд в соответствии с законодательством.

Предлагаемый обзор образцов заключённых договоров поможет вам понять, как правильно разрабатывается документ, вносятся соответствующие записи. Все образцы прошли правовую проверку и рекомендованы как варианты правильного заполнения документов на куплю-продажу жилья. Обратите внимание, что ряд пунктов договора, требует подкрепления документами, в том числе кадастровые документы, свидетельство и регистрации права и т.д. Особое место занимает участие сторон в сделке – дееспособных и недееспособных лиц, несовершеннолетних детей и т.д. Не все типы помещений и зданий могут быть объектами сделки.

Согласно положению о материнском капитале допускается использование средств на покупку недвижимости, это положение оговорено в действующем законе « О материнском капитале». По оформлении договора купли продажи квартиры с материнским капиталом или задатком потребуется обратиться в ПФР, где организация имеет право работать с банками-партнёрами, которые осуществляют продажу недвижимости через материнский капитал.

При оформлении договора, банк самостоятельно отправляет документы в Пенсионный фонд России, где происходит обналичивание на расчётный счёт в банке. При оформлении договора, необходимо уточнить в вашем Пенсионном фонде, какой банк может предоставить данную услугу, иных вариантов использования маткапитала на улучшение жилищных условий не предусмотрено законом.

При покупке недвижимости на вторичном рынке заключение договора купли-продажи новостройки и вторички предусматривает следующее:

• Процесс передачи денежных средств разрабатывается до мелочей, в том числе, если предусмотрен задаток.
• Недостатки жилья, протечки, повреждения указываются подробно в договоре.
• Если продажа осуществляется по доверенности, обращаем внимание на срок доверенности (не старше 12 месяцев), а также, кто является продавцом (особое внимание престарелым людям).
• Если квартира была приобретена за маткапитал, обращаем внимание на наличие несовершеннолетних детей.

В любом случае, вы можете указать ответственность продавца, в том числе за неполноту предоставляемых данных.

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Договор купли-продажи квартиры в 2020 году

Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность. Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.

• «В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
• При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».

Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:

• Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).
• Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
• Этаж расположения.
• Назначение (жилое помещение).
• Кадастровый номер.

В договоре важно указать:

• Итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью).
• Порядок оплаты (наличным или безналичным путем).
• Обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии).
• Срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год).

Если покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.

Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это ДКП. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.

Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:

• Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.
• Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
• Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.

Если в роли продавца выступает не собственник помещения, а его представитель, необходимо проявить особую внимательность при заключении сделки. В первую очередь важно проверить доверенность представителя на предмет:

• Полномочий, которыми он наделен (входит ли в них сделки с недвижимостью).
• Определения круга покупателей (нет ли ограничений, кому может быть продана квартира).
• Условий продажи, определенных собственником (стоимость, порядок расчетов и т.д.) или права доверителя действовать самостоятельно.
• Срока действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента госрегистрации перехода права собственности).

Также в преамбуле договора нужно дополнительно указать помимо реквизитов сторон, также и сведения о доверенном лице.

Важно учитывать, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. После получения денег за квартиру собственник может просто прекратить его действие, что влечет за собой недействительность заключенной сделки.

Покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ:

• Возможность перепланировки.
• Отсутствие необходимости делать приватизацию самостоятельно, что экономит как время, так и силы.
• Облегчает последующие сделки с недвижимостью (приватизированную квартиру легче и продать и сдать в аренду).

Приобретение приватизированной недвижимости происходит в том же порядке, что и стандартный договор. Здесь нужно проверить:

• Правоустанавливающие документы продавца.
• Справку об отсутствии задолженности по платежам.

Как и при покупке машины, приобретение или продажа недвижимости сопровождается большим количеством правонарушений среди желающих «поднять денег по-легкому» и «развести лоха». В сделке встречаются две стороны – продавец и покупатель. В большинстве случаев именно покупатель подвергается большим юридическим рискам, нежели продавец. Это происходит по той причине, что продавец, как правило, получает то, ради чего он затевает сделку сразу: наличные денежные средства или оплату за объект путем безналичного банковского перевода сразу. То есть, его требования и цель сделки удовлетворяются немедленно.

В отличие же от продавца, покупатель порою покупает кота в мешке:

• объект незавершенного строительства со сроками его сдачи в далеком будущем
• вторичное жилье со скрытыми дефектами
• жилье по соседству с наркопритоном
• квадратные метры с долгами по коммунальным платежам
• квартиру, которую за день до него приобрели еще трое покупателей
• объект, о продаже которого подлинный хозяин даже не догадывается
• недвижимость с незаконными достройками, пристройками, перепланировками
• и т.д.

Один из способов, который позволит себя обезопасить при покупке – составить правильный договор, который будет гарантированно защищать покупателя и оговаривать порядок действий в максимальном количестве спорных ситуаций.

Это наиболее популярная схема мошенничества – многократная реализация одного объекта в течение нескольких дней, недель или даже месяцев. После чего липовый собственник испаряется. Взыскивать денежные средства с такого лжепродавца бесполезно. Даже если его поиск увенчается успехом, максимум что вы получите это моральное удовлетворение от его задержания и ареста.

Если есть возможность, то лучше отказаться от приобретения жилья по такой схеме. Поскольку этот вариант слишком рискованный. А сам факт того, что квартира продается не непосредственно от реального хозяина, а его представителя уже должен настораживать.

Если все же решились, проверьте максимально всех участников продажи через открытые источники (информационные порталы, социальные сети), привлеките к операции нотариуса, которому можете доверять и поделитесь с ним своими опасениями.

Эта нельзя назвать непосредственно мошенничеством, но проблем это сильно добавляет. Для того, чтобы удостовериться, что в квартире никто не зарегистрирован следует проверить домовую книгу на предмет прописанных членов семьи и прочих родственников продавца: их там не должно быть, совсем. Если домовой книги нет, уточните зарегистрированных в паспортном столе и получите справку, подтверждающую, что в квартире никто не проживает.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Выясните:

• Была ли приватизирована квартира?
• Когда это произошло?
• Кто участвовал?
• Были ли на тот момент несовершеннолетние в семье владельцев?

Тема эта слишком сложна, объемна и противоречива, но присутствие несовершеннолетних детей в момент приватизации, интересы которых были проигнорированы, может в дальнейшем добавить вам переживаний.

Этот вариант приобретения недвижимости также не относится к мошенничеству, но по степени рисков он, пожалуй, им не уступает. Покупка жилья у наследников считается одной из самых рискованных. Это объясняется сложностью наследственных споров и неограниченностью во времени предъявления прав наследования со стороны «потерянных родственников»: родственники умершего могут претендовать на свою долю наследства даже по прошествии 6-месячного срока принятия наследства. Для этого им нужно убедить суд в том, что они не знали о смерти родственника и поэтому не могли заявить свои права своевременно.

Наследование может происходить по двум схемам:

1. По закону
2. По завещанию

Не вдаваясь в юридические дебри поясню, что жилище, полученное по завещанию, является самым неблагоприятным и непредсказуемым вариантом приобретения, от которого лучше отказаться, чтобы спать спокойно.

Если же вам очень приглянулась квартира и вы располагаете железными нервами, то можете рассматривать объекты, которые были унаследованы по закону (Глава 63 ГК РФ). Однако, и в этом случае надо обратить пристальное внимание на очередность и перечень наследников. Лучше, если наследник будет один и будет относиться к 1-й очереди: дети, супруги либо родители. В этом случае риски договора действительно можно свести к нулю, если картина будет очевидной и простой: в семье был один ребенок, который и унаследовал объект. Его права приоритетны, появление сторонних претендентов маловероятно.

Иные, более сложные ситуации распределения наследства чреваты последующими спорами и претензиями, поэтому разумнее от них отказаться. Как одна из мер по снижению риска используется нотариально заверенное обязательство продавца об удовлетворении всех материальных требований неожиданно возникших наследников и страхование титула. Но эти меры также не способны полностью оградить нового владельца от будущих сюрпризов. Если же идея покупка жилого помещения у наследника вас не оставляет, воспользуйтесь консультацией или сопровождением юриста специализирующегося на вопросах наследования.

Эта тема слишком обширна и многогранна, чтобы можно было ее коснуться мимоходом в двух абзацах. Этому вопросу будет посвящен отдельный материал. Однако, для покупателя в новостройке важным пока будет запомнить несколько правил:

• Приобретать квартиру только на основании зарегистрированного право собственности или договора долевого участия или, в крайнем случае, договора уступки прав требования. На прочие схемы – взаимного инвестирования, совместного финансирования, паенакопления – не в коем случае не соглашайтесь
• Возводимый объект должен строиться в соответствии с Федеральным законом № 214
• Не стоит связываться с застройщиком, который является «дебютантом» на этом рынке. То есть выступает в качестве застройщика впервые, даже несмотря на то, что возможно раньше был подрядчиком. Риск его банкротства максимален.

1. Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизации и т.д.);
2. паспортные данные сторон договора (страница с фотографией и страница с местом регистрации);
3. технический и кадастровый паспорта на объект;
4. разрешение органов опеки и попечительства (в случае необходимости);
5. Ф-7, Ф-9 (по необходимости);
6. сопроводительная записка схемы взаиморасчетов между сторонами договора.

Указанные документы могут быть представлены в электронном виде (можно ксерокопии по факсу).

Цена услуги зависит от сложности составляемого договора.

• предметом правоотношений является возмездное отчуждение (продажа) недвижимого имущества, т.е. имущества, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно (например, складское помещение, комната в общежитии и т.п.);

• недвижимое имущество является помещением в составе объекта кондоминиума (например, в многоквартирном доме), т.е. помещение принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Переход права собственности на помещение к другому лицу влечет переход к приобретателю помещения соответствующей доли в праве на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре купли-продажи недвижимого имущества объектом продажи является только помещение.

• согласно п. 2. ст. 558 Гражданского кодекса РФ, договор продажи жилого помещения, а именно: дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

• Приобретение жилого объекта незавершенного строительства помимо Гражданского кодекса РФ регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

• Продавец – физическое или юридическое лицо, которому на праве индивидуальной (раздельной) собственности принадлежит недвижимое имущество, и которое он обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю).

• Покупатель – лицо (физическое или юридическое лицо), которое обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную договором цену. При этом в отношении иностранцев (физических лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации и имеющих доказательства своей принадлежности к гражданству иного государства) законом установлено, что:

• иметь в Российской Федерации на праве собственности недвижимое имущество иностранцы могут без ограничений, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством: иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

• если супруг (а) Покупателя является иностранным(-ой) гражданином(-кой), то Покупатель может приобрести недвижимое имущество только в случае:

• наличия Покупателя нотариально заверенного согласия супруга(-и) на покупку недвижимого имущества;

или

• если брачным договором между супругами установлен режим раздельной собственности.

(условия, без которых в силу требований закона, Договор купли-продажи недвижимого имущества считается не заключенным):

• условие о предмете договора, т.е. о том, какое недвижимое имущество подлежит передаче с указанием его идентификационных характеристик (сведения о недвижимом имуществе, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, вид пользования земельным участком, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная);

• цена, порядок, сроки и размеры платежей при продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа.

• при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, необходимо указать перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. ­ ­

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Договоре купли-продажи недвижимого имущества):

• соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и , как правило, если сделка совершается юридическими лицами, если данное лицо в соответствии с законодательством Российской Федерации должно иметь печать, также скрепление печатями.

• условия, подробно определяющие характеристики и описание как недвижимого имущества, так и движимого имущества, если передается помещение, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту отчуждаемого имущества;

• информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на недвижимое имущество (обременения и (или) ограничения) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий, согласно представленным формам;

• для физических лиц — гарантии сторон об отсутствии брачных отношений или оформление необходимых согласий супруга (и) по распоряжению общим имуществом супругов в нотариально удостоверенной форме;

• цель приобретения недвижимого имущества, т.е. для использования в каких целях Покупатель приобретает недвижимое имущество;

• порядок приема-передачи недвижимого имущества, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче недвижимого имущества;

• ответственность сторон;

• порядок разрешения споров;

• порядок изменения, расторжения договора;

При этом если в Договоре прямо не предусмотрено, что расторжение, отказ от исполнения договора возможны во внесудебном порядке, то договор расторгается только в судебном порядке. ­ ­

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускаются между юридическими лицами.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь физическому лицу.

Основаниями для одностороннего отказа могут быть следующие действия или отсутствие действий определенной стороны: неподача документов на регистрацию в срок, предусмотренный договором, отказ в регистрации права и т.д. ­ ­

• условия, позволяющие заключить договор или в простой письменной форме, или решение сторон нотариально удостоверить договор, и в зависимости от этого различный порядок государственной регистрации права собственности:

• одной из сторон, если стороны нотариально удостоверят договор;

• обеими сторонами, если стороны заключат договор в простой письменной форме.

• иные условия, которые стороны в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.

В случае, если стороной по договору является физическое лицо, то в силу Федерального закона РФ от 27 июля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных» необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных».

При этом в силу пп 5) п. 1 ст. 6 ФЗ «О персональных данных», обработка персональных данных осуществляется без согласия субъекта, в случае если обработка персональных данных необходима для исполнения договора, стороной которого либо выгодоприобретателем или поручителем по которому является субъект персональных данных, а также для заключения договора по инициативе субъекта персональных данных или договора, по которому субъект персональных данных будет являться выгодоприобретателем или поручителем ­ ­

• статьи 454-491 (Общие положения о купле-продаже), статьи 549-558 (Продажа недвижимости) Гражданского кодекса РФ;

• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ;
• иные нормативные правовые акты, регламентирующие, а также, связанные с данными правоотношениями.

Сделка – действие, проявление свободной воли физического или юридического лица, направленное на возникновение, изменение или прекращение определенных прав. В основе осуществления сделок лежит принцип свободной воли, правоспособности и равенства граждан.

Сделки могут быть заключены в разных формах. Письменная форма заключения сделки является наиболее распространенной при заключении односторонних, двусторонних и многосторонних соглашений.

Письменная сделка – форма заключения соглашения, которая предусматривает необходимость изложения сути сделки и ее положений в письменной форме.

Особенности заключения договоренности могут быть основаны на соглашении сторон договора и на нормах гражданского законодательства.

Письменные сделки требуется дополнительно заверять подписями сторон, печатями. В некоторых случаях требуется нотариальное подтверждение. Подписи на соглашении ставят участники данной сделки. Если нет возможности лично поставить подпись участника соглашения, это может сделать лицо, которое является представителем участника. Право заверить подписью соглашение может быть возложено на администрацию клиники, если один из участников соглашения находится на лечении в момент подписания сделки.

Согласно положениям права, письменно заключаются сделки в случаях, предусмотренных законом. Простая письменная форма требуется в таких случаях:

• Осуществляется подписание договора – одностороннего, двустороннего, многостороннего.
• Сделки между физическими лицами, если сумма соглашения превышает 10 минимальных окладов.
• Подписание соглашения осуществлено по соглашению сторон договора.
• В ряде случаев такая форма необходима, согласно нормам закона, независимо от того, какая сумма договора. Если необходимость заключения письменной сделки закреплена нормами закона, иной способ заключения сделки делает ее недействительной.

Письменная форма заключения договора требуется, если сделка заключается между юридическими лицами или между юридическими и физическими лицами. Соглашение подписывается по форме, составленной законодательно для конкретного вида сделок.

Нотариальная форма требуется, если это указано в положениях закона. Главное отличие нотариальной сделки – наличие подписи нотариуса, которая подтверждает сделку.

Письменного соглашения требуют сделки, если данное требование указано в нормах права как обязательное. Если не указано на необходимость подписания соглашения в письменной форме, такая сделка может быть заключена устно. Иное может быть предусмотрено по соглашению сторон договора.

Если устное заключение сделки не противоречит нормам гражданского законодательства, сделка, по решению участников, заключается в устной форме. Сделка, которая по нормам закона, должна быть заключена письменно, в устной форме не может считаться действительной.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Договор продажи недвижимости заключается только в письменном виде. Без этого он считается недействительным. Составленное соглашение подписывается обоими участниками.

Заверять нотариально не обязательно, этот момент остается на усмотрение подписантов. Однако факт правопередачи от продающего к покупающему требует обязательной госрегистрации.

Свидетельство о госрегистрации — единственное законное подтверждение права собственности на недвижимость.

Если один из подписантов уклоняется от госрегистрации сделки, то другой вправе добиться фиксации факта правопередачи собственности в судебном порядке.

Важно! Государство регистрирует не договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно факт правопередачи на него.

1. Предмет соглашения.
2. Если речь идет о постройке, жилом помещении, то обязательное указывается: адрес, назначение, площадь, дата постройки и так далее. Отсутствие такой информации делает сделку недействительной.
3. Цена. Причем в нее надо включить и стоимость земли, на котором располагается объект продажи. Отсутствие этих сведений также делают сделку недействительной.

Похожие записи:

• Больничный лист после декретного отпуска 2021
• Исковое заявление о незаконной приватизации квартиры
• Аренда недвижимого имущества для розничной торговли