Документы для инвестиционного проекта строительства

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для инвестиционного проекта строительства». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.

Управление инвестиционно-строительными проектами

Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.

Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:

• инвесторов;
• заказчиков;
• подрядчиков;
• пользователей объектов капиталовложений.

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

1. Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
2. Доля упомянутой площади.
3. Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
4. Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
5. Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

Особенности инвестиционных проектов строительства многоквартирных домов.

1. Предприятия по добыче нефти мощностью 500 тыс. т/год и более.

2. Предприятия по добыче природного газа мощностью 500 млн. куб. м/год и более

3. Нефтеперерабатывающие заводы и установки для газификации и сжиганию угля или битуминозных сланцев производительностью 500 т/сутки и более.

4. Тепловые электростанции и другие установки для сжигания тепловой мощностью 300 МВт или более, а также атомные электростанции и другие сооружения с ядерными реакторами (за исключением исследовательских установок для производства и конверсии расщепляющихся и воспроизводящих материалов, максимальная мощность которых не превышает 1 кВт постоянной тепловой нагрузки).

5. Золоотвалы ТЭЦ и котельных с объемом золы 100 тыс. куб. м/год и более.

6. Установки для извлечения, переработки и преобразования асбеста и асбестосодержащих продуктов с годовой мощностью:

(1) асбестоцементных продуктов — 20 тыс. т и более;

(2) фрикционных материалов — 50 т и более;

(3) других видов применения асбеста — 200 т и более.

7. Предприятия химической промышленности всех видов.

8. Производство целлюлозы и бумаги мощностью 200 т/сутки и более.

9. Крупные склады для хранения 50 тыс. куб. м и более нефтяных, нефтехимических и химических продуктов.

10. Микробиологические производства.

11. Крупные производства строительных материалов (цемент, стекло, известь, керамика).

12. Крупные установки для доменного и мартеновского производства и предприятия цветной металлургии:

(1) спекание, обжиг прокаливание железной руды в установках мощностью 1 млн. т/год и более;

(2) все коксовые печи;

(3) установки для производства чушкового чугуна и нерафинированной стали мощностью 1 млн. т/год и более;

(4) установки для производства стали из металлолома мощностью 200 тыс. т/год и более;

(5) установки для обработки цветных тяжелых металлических руд мощностью 100 тыс. т/год и более;

(6) установки для производства, извлечения или обработки цветных металлов, их соединений или других сплавов термическими, химическими или электролитическими методами мощностью 100 тыс. т/год и более.

13. Крупные установки и предприятия черной и цветной металлургии:

(1) окомкованиеи спекание железной руды в установках мощностью 1 млн. т/год и более;

(2) все коксовые печи и коксохимические производства;

(3) установки для производства чугуна и стали мощностью 1 млн. т/год и более;

(4) установки для обработки руд тяжелых цветных металлов, производства, извлечения или обработки цветных металлов, их соединений или других сплавов термическими, химическими или электролитическими методами мощностью 100 тыс. т/год и более.

14. Установки по производству, обогащению, регенерации ядерного топлива, объекты и/или полигоны по удалению и переработке радиоактивных отходов, боеприпасов и реактивных отходов, установки по производству радиоизотопов.

15. Объекты использования ядерно-взрывной технологии.

16. Крупные ускорительные комплексы для получения интенсивных пучков элементарных частиц и высокоэнергетичных ядер.

17. Медицинские центры, осуществляющие в широких масштабах радиоизотопные диагностические и терапевтические процедуры.

18. Космодромы, аэропорты, аэродромы, объекты и/или полигоны для испытаний, утилизации, уничтожения и захоронения (затопления) химического оружия, ракетных топлив.

19. Объекты и/или полигоны термической, химической переработки, утилизации и захоронения нерадиоактивных отходов.

20. Строительство автомобильных дорог, автострад, трасс для магистральных железных дорог дальнего сообщения и аэропортов с длиной основной взлетно-посадочной полосы 1500 м и более.

21. Метрополитены.

22. Нефте- газопроводы с трубами диаметром 600 мм и более.

Последовательность работы по оценке эффективности инвестиционного проекта, независимо от его отраслевой принадлежности и степени сложности:

выполнение предварительных расчетов, выявление «узких мест» проекта;

выполнение окончательных расчетов, развернутый анализ полученной информации;

интерпретация результатов анализа и подготовка заключения о целесообразности осуществления проекта.

При подготовке раздела необходимо:

учитывать налоговую, амортизационную, кредитную и таможенную политику, проводимую государством и местными органами власти;

обеспечивать защиту интересов всех участников инвестиционного проекта, а также общенациональных интересов (интересов региона).

В настоящем Пособии рассматриваются инвестиционные проекты, связанные с капиталообразующими затратами (капитальными вложениями).

Капиталообразующие затраты определяются как сумма средств, необходимых для строительства (расширения, реконструкции, модернизации) и оснащения оборудованием инвестируемых объектов, расходов на подготовку капитального строительства и прироста оборотных средств, необходимых для нормального функционирования предприятий.

Они включают в себя: затраты на предпроектные и проектно-изыскательские работы; затраты на приобретение права пользования земельным участком и его обустройство; строительство зданий и сооружений; приобретение, доставку и монтаж машин и оборудования; приобретение прав на использование технологического процесса и технических средств, запатентованных другими предприятиями, организациями или лицами; затраты на сооружение объектов производственной и социальной инфраструктуры ; затраты по созданию начального запаса оборотных средств ; затраты на природоохранные мероприятия, стоимость компенсации причиненных окружающей среде ущербов (например, для гидроузлов стоимость компенсации затапливаемых водохранилищем земель и хозяйственных объектов); непредвиденные расходы и некоторые другие затраты.

Необходимость учета затрат в объекты инфраструктуры определяется их высоким удельным весом в общей сумме капиталовложений. Нередко эти затраты превышают в 1,5 — 2 раза капиталовложения в основное производство.

В ряде отраслей (например, в гидроэнергетике) при проведении экономических расчетов могут не учитываться затраты по созданию начального запаса оборотных средств в случае их небольшой величины.

Более подробный состав капитальных затрат устанавливается в соответствующих отраслевых методиках.

Порядок определения стоимости строительства зданий и сооружений на стадии предпроектных разработок изложен в СП 81-01-94, а также в четвертом разделе Порядка определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, введенного в действие письмом Госстроя России от 29.12.93 г. N 12-349.

Общие инвестиционные издержки определяются путем суммирования стоимости всех компонентов инвестиций (статей затрат), рассматриваемых в разделах 3-9 Пособия, и сводятся в таблицу 10.1. В этой таблице по каждой статье затрат указываются:

величина инвестиционных затрат (в денежных единицах);

начало (год) инвестирования средств;

период амортизации (количество лет, в течение которых амортизируется данная статья затрат);

норма амортизации.

При определении в таблице 10.1 стоимости прочих работ и затрат, не учтенных в соответствующих разделах настоящего Пособия, следует использовать рекомендации, приведенные в приложении 9 Порядка [57], а также в соответствующих отраслевых нормативных и методических документах.

Основная задача анализа инвестиционных издержек — выявление имущественной и финансовой структуры и разработка предложений по ее улучшению.

При анализе имущественной структуры инвестиционного капитала важно выявить удельный вес реального основного капитала (т.е. отношение стоимости оборудования, производственных зданий и сооружений к суммарной величине основного и оборотного капитала) и сопоставить его с показателями эффективно работающих аналогичных предприятий и производств. Результаты анализа оформляются в виде таблицы 10.4.

Анализ финансовой структуры инвестиций, который осуществляется при рассмотрении возможных вариантов организации финансирования, сводится к определению доли собственных и заемных средств в общем объеме инвестируемого капитала по каждому из альтернативных вариантов схемы финансирования проекта, а также к определению финансовых последствий их использования для предприятия — объекта инвестиций. Его результаты учитываются при формировании рациональной схемы финансирования и анализе финансовой состоятельности проекта.

Эффективность инвестиционных проектов характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к интересам его участников.

Согласно Методическим рекомендациям [37] различаются следующие показатели эффективности инвестиционного проекта:

показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающие финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;

показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета;

показатели экономической эффективности, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы финансовых интересов участников инвестиционного проекта и допускающие стоимостное измерение. Для крупномасштабных (существенно затрагивающих интересы города, региона или всей России) проектов рекомендуется обязательно оценивать экономическую эффективность.

В процессе разработки проекта производится оценка его социальных и экологических последствий, а также затрат, связанных с социальными мероприятиями и охраной окружающей среды.

Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности инвестиционного проекта осуществляется в пределах расчетного периода, продолжительность которого (горизонт расчета) принимается с учетом:

продолжительности создания, эксплуатации и (при необходимости) ликвидации объекта;

средневзвешенного нормативного срока службы основного технологического оборудования;

достижения заданных характеристик прибыли (массы и/или нормы прибыли и т.д.);

требований инвестора.

Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Затраты, осуществляемые участниками, подразделяются на первоначальные (капиталообразующие инвестиции), текущие и ликвидационные, которые осуществляются соответственно на стадиях строительства, функционирования (производственной или операционной) и ликвидационной.

Для стоимостной оценки результатов и затрат могут использоваться базисные, мировые, прогнозные и расчетные цены, которые могут выражаться в рублях или устойчивой валюте (доллары США, ЭКЮ и т.п.). При этом обязательным является расчет экономической эффективности в прогнозных и расчетных ценах.

При оценке эффективности инвестиционного проекта соизмерение разновременных показателей осуществляется путем приведения (дисконтирования) их к ценности в начальном периоде. Для приведения разновременных затрат, результатов и эффектов используется норма дисконта (Е), равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.

Технически приведение к базисному моменту времени затрат, результатов и эффектов, имеющих место на t-ом шаге расчета реализации проекта, производится путем их умножения на коэффициент дисконтирования (at). Для постоянной нормы дисконта он определяется как:

Инвестиционный проект – суть, виды, этапы и сроки окупаемости

На начальной стадии инвестиционно-строительного проект заказчик определяет его цели, заказывает расчеты рисков и сроков окупаемости, основные технико-экономические показатели. На этой стадии принимается принципиальное решение о том, какой объект можно построить на участке, исходя из его видов разрешенного использования, каковы коммерческие перспективы при эксплуатации или возможной перепродаже зданий и сооружений.

Управление инвестиционно-строительным проектом начинается непосредственно после разработки бизнес-плана и других базовых документов. Получение разрешений, проведение проектно-изыскательских и других работ, контроль за осуществлением строительства требует не только времени, но и специальных познаний. Поэтому разграничение функций управления ИСП возможно по следующим направлениям:

• заключение договора с инвестиционной или управляющей компанией, которая будет заниматься финансовыми вопросами, привлечением инвесторов;
• заключение договора с техническим заказчиком, который возьмет на себя все полномочий на предпроектной стадии, изысканиях и проектировании, строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
• заключение договора с генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком, которые будут отвечать за результат проектирования и строительства.

Такое распределение полномочий и ответственности не означает, что заказчик будет только ждать результатов реализации проекта. Он может координировать общую деятельность, вносить корректировки в цели и задачи проекта, участвовать в согласовании концепции и основных решений объекта. Так как управление ИСП будет передано профессиональным специалистам, заказчик сэкономит вое время и деньги. оптимизирует расходы, которые пришлось бы нести при самостоятельной реализации проекта.

Комментарий специалиста. От компаний и специалистов, привлеченных к управлению проектом, зависит успех и сроки его реализации. Случаи, когда даже самый перспективный и экономически обоснованный проект завершился провалом по причине ненадлежащего управления, встречаются постоянно. При выборе компании для управления ИСП нужно обращаться внимание на множество факторов – личные качества и деловую репутацию руководителей, финансовая надежность, опыт работы, иные показатели.

Полномочия по управлению инвестиционно-строительным проектом могут разграничиваться на финансовую и непосредственно строительную часть:

• финансовыми вопросами обычно занимаются венчурные фонды, управляющие и консалтинговые компании, банковские структуры;
• техническим заказчиком может быть юридическое лицо, состоящее в профильной СРО;
• генеральным проектировщик может быть проектная организация, входящая в профильное СРО;
• генеральным подрядчиком может являться строительная компания, отвечающая требованиям по опыту работы на рынке, по наличию собственных средств и техники, по объему выполненных контрактов.

Частный заказчик сам выбирает компании и специалистов для управления проектом. Если ИСП реализуется за счет бюджетных средств, проводятся государственные и муниципальные конкурсы. В договорах на управление прописываются не только полномочия, но и меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, допущенные нарушения.

Управление разными видами проектов существенно отличается по целям и задачам, перечню необходимой документации, вариантам согласований и экспертиз, нормам безопасности к объектам. Ниже рассмотрим нюансы управления инвестиционно-строительным проектом на наиболее распространенные типы объектов – многоквартирные дома, общественные и производственные здания.

Под категорию общественных зданий подпадают объекты государственных и муниципальных учреждений, школ, детских садов, торговых и медицинских центров. Поэтому заказчиком проекта может быть не только коммерческая структура, но и бюджетные организации, госорганы. Это влияет на процесс управления ИСП:

• при бюджетном финансировании выбор технического заказчика, генерального проектировщика и генподрядчика происходит на основе тендеров;
• при реализации проекта коммерческих объектов можно заранее определить основных арендаторов, спроектировать здание под их цели, заключить предварительные договоры с привлечением средств;
• при выборе архитектурных и иных решений нужно уделять повышенное внимание транспортной доступности объекта, организации парковок, схем привлечения потребителей.

Коммерческие общественные здания имеют максимально высокий срок окупаемости, относительно быстро проектируются и возводятся. Проект таких объектов может предусматривать помещения с разным функциональным назначением, от кинотеатров и заведений общепита до детских развлекательных площадок. Это будет учитываться при изысканиях, проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию.

• Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
• Узнать подробнее

Отдельные вопросы инвестиционного строительства

• Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
• Узнать подробнее

• Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.
• Узнать подробнее

11 июля 2014

В соответствии с подпунктом «б» пункта 11 Правил проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 августа 2008 г. № 590 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, № 34, ст. 3916; 2009, № 2, ст. 247; № 21, ст. 2576; 2010, № 14 ст. 1673; 2011, № 40, ст. 5553; 2013, № 20, ст. 2478; 2014, № 3, ст. 285), и в целях исполнения пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 9 января 2014 г. № 16 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, № 3, ст. 285), приказываю:

1. Утвердить:

форму паспорта инвестиционного проекта, представляемого для проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения (приложение № 1);

изменения, которые вносятся в отдельные акты Минэкономразвития России (приложение № 2).

2. Признать утратившим силу приказ Минэкономразвития России от 13 октября 2008 г. № 328 «Об утверждении формы паспорта инвестиционного проекта, представляемого для проведения проверки инвестиционных проектов на предмет эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения» (зарегистрирован в Минюсте России 31 октября 2008 г., регистрационный № 12567).

Министр

А.В. Улюкаев

Зарегистрировано в Минюсте РФ 9 июня 2014 г.

1. Наименование инвестиционного проекта__________________________________

2. Цель инвестиционного проекта__________________________________________

3. Срок реализации инвестиционного проекта_______________________________

4. Форма реализации инвестиционного проекта (строительство,

реконструкция, в том числе с элементами реставрации, техническое

перевооружение объекта капитального строительства, приобретение объекта

недвижимого имущества и (или) иные инвестиции в основной капитал)

_________________________________________________________________________

5. Предполагаемые главный распорядитель средств федерального бюджета и

государственный заказчик (в случае заключения государственного контракта)

_________________________________________________________________________

6. Сведения о предполагаемом застройщике или заказчике (нужное

подчеркнуть):

полное и сокращенное наименование юридического лица______________________

организационно-правовая форма юридического лица__________________________

место нахождения юридического лица_______________________________________

должность, Ф.И.О. руководителя юридического лица_________________________

7. Наличие проектной документации по инвестиционному проекту

_________________________________________________________________________

(ссылка на документ об утверждении проектной документации, копия

документа прилагается)

Наличие отчета об оценке объекта (при приобретении объекта недвижимого

имущества)

_________________________________________________________________________

(ссылка на документ, копия отчета прилагается)

8. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной

документации и результатов инженерных изысканий

_________________________________________________________________________

(ссылка на документ, копия заключения прилагается или номер подпункта и

пункта статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации,

в соответствии с которым государственная экспертиза проектной

документации не проводится.)

9. Сметная стоимость объекта капитального строительства по заключению

государственной экспертизы в ценах года, указанного в заключении, либо

предполагаемая (предельная) стоимость объекта капитального строительства

(стоимость приобретения объекта недвижимого имущества) в ценах года

представления паспорта инвестиционного проекта (далее — стоимость

инвестиционного проекта) (нужное подчеркнуть) с указанием года ее

определения — ______ г., __________млн рублей (включая НДС / без НДС —

нужное подчеркнуть), а также рассчитанная в ценах соответствующих лет____

млн рублей, в том числе затраты на подготовку проектной документации

(указываются в ценах года представления паспорта инвестиционного проекта,

а также рассчитанные в ценах соответствующих лет), _____млн. рублей *(1);

10. Технологическая структура капитальных вложений:

	Стоимость, включая НДС, в текущих ценах *(2)/ в ценах соответствующих лет (млн. рублей)
Стоимость инвестиционного проекта
в том числе:
строительно-монтажные работы, из них дорогостоящие материалы, художественные изделия для отделки интерьеров и фасада
приобретение машин и оборудования, из них дорогостоящие и (или) импортные машины и оборудование
приобретение объекта недвижимого имущества
прочие затраты

Как принимать решения о запуске инвестиционных проектов

№ п\п	Критерий	Допустимые баллы оценки	Балл оценки	Весовой коэффициент критерия Pi,%	Средневзвешенный балл *, %	Ссылки на документальные подтверждения
1	Значения количественных показателей (показателя) результатов реализации инвестиционного проекта	1; 0				Значения количественных показателей, результатов реализации проекта в соответствии с паспортом проекта
2	Отношение сметной стоимости или предполагаемой (предельной) стоимости объекта капитального строительства либо стоимости приобретения объекта недвижимого имущества, входящих в состав инвестиционного проекта к значениям количественных показателей (показателя) результатов реализации инвестиционного проекта	1; 0,5; 0				1. Основные сведения и технико-экономические показатели проекта-аналога, реализуемого (или реализованного) в Российской Федерации или за рубежом (при отсутствии аналогов на территории России). 2. Рыночная стоимость приобретаемого объекта недвижимого имущества, указанная в отчете об оценке данного объекта, составленном в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в случае приобретения объекта недвижимого имущества). 3. Сметная норма, определяющая потребность в финансовых ресурсах, необходимых для создания единицы мощности строительной продукции (укрупненный норматив цены строительства), включенной в установленном порядке в федеральный реестр сметных нормативов
3	Наличие потребителей продукции (услуг), создаваемой в результате реализации инвестиционного проекта, в количестве, достаточном для обеспечения проектируемого (нормативного) уровня использования проектной мощности объекта капитального строительства (мощности приобретаемого объекта недвижимого имущества)	1; 0,5; 0				Обоснование спроса (потребности) на услуги (продукцию), создаваемые в результате реализации инвестиционного проекта, для обеспечения проектируемого (нормативного) уровня использования проектной мощности объекта (мощности приобретаемого объекта недвижимого имущества)
4	Отношение проектной мощности создаваемого (реконструируемого) объекта капитального строительства (мощности приобретаемого объекта недвижимого имущества) к мощности, необходимой для производства продукции (услуг) в объеме, предусмотренном для обеспечения федеральных нужд	1; 0				Приводятся документально подтвержденные данные о мощности, необходимой для производства продукции (услуг) в объеме, предусмотренном для обеспечения федеральных нужд.
5	Обеспечение планируемого объекта капитального строительства (объекта недвижимого имущества) инженерной и транспортной инфраструктурой в объемах, достаточных для реализации инвестиционного проекта	1; 0,5; 0				Обоснование планируемого обеспечения создаваемого (реконструируемого) объекта капитального строительства (приобретаемого объекта недвижимого имущества) инженерной и транспортной инфраструктурой в объемах, достаточных для реализации инвестиционного проекта
	Оценка эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения, на основе количественных критериев, *				*

Показатель	Оценка эффективности	Весовой коэффициент
Оценка эффективности на основе качественных критериев, *		0,2
Оценка эффективности на основе количественных критериев, *		0,8
Интегральная оценка эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения, *	*	1,0

Руководитель

главного распорядителя

средств федерального бюджета

(или уполномоченное им

на подписание должностное лицо) Фамилия, имя, отчество

(должность, подпись)

» » 20 г.

м.п.

в процентах
№ п\п	Критерий	Строительство, реконструкция, в том числе с элементами реставрации, объекта капитального строительства или приобретение объекта недвижимого имущества:
		здравоохранения, образования, культуры и спорта; коммунальной инфраструктуры, административных и иных зданий, охраны окружающей среды	производственного назначения, транспортной инфраструктуры, инфраструктуры национальной инновационной системы и другие
2.1	Значения количественных показателей (показателя) результатов реализации инвестиционного проекта	5	5
2.2	Отношение сметной стоимости или предполагаемой (предельной) стоимости объекта капитального строительства либо стоимости приобретения объекта недвижимого имущества, входящих в состав инвестиционного проекта к значениям количественных показателей (показателя) результатов реализации инвестиционного проекта	40	40
2.3	Наличие потребителей услуг (продукции), создаваемых в результате реализации инвестиционного проекта, в количестве, достаточном для обеспечения проектируемого (нормативного) уровня использования проектной мощности объекта (мощности приобретаемого объекта недвижимого имущества)	20	18
2.4	Отношение проектной мощности создаваемого (реконструируемого) объекта капитального строительства (мощности приобретаемого объекта недвижимого имущества) к мощности, необходимой для производства необходимой для производства продукции (услуг) в объеме, предусмотренном для обеспечения федеральных нужд	15	19
2.5	Возможность обеспечения планируемого объекта капитального строительства (объекта недвижимого имущества) инженерной и транспортной инфраструктурами в объемах, достаточных для реализации проекта	20	18
	Итого	100	100

Наименование инвестиционного проекта_____________________________________

Срок реализации__________________________________________________________

Месторасположение объекта -______________________________________________

Форма реализации инвестиционного проекта (строительство, реконструкция, в

том числе с элементами реставрации, объекта капитального строительства,

приобретение объекта недвижимого имущества, иные инвестиции в основной

капитал)_________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

В данном разделе поговорим о видах объектов для размещения средств. Это и экономические инвестиционные проекты, и прочие направления для вложения финансов.

Итак, виды инвестиционных проектов имеют 5 критериев отбора. Первоначально они делятся по инвестиционным целям:

• Наращивание объема производства определенного продукта;
• Увеличение линейки продуктового изделия;
• Повышение качественных характеристик выбранного продукта;
• Оптимизация затрат на изготовление требуемых изделий;
• Социальная направленность.

Далее инвестиционные проекты, если говорить кратко, разделяют по количеству времени, затраченному на инвестирование:

• Долговременное размещение финансов — от 3 лет.
• Среднесрочное вложение средств — до 3 лет.
• Кратковременное размещение капитала — до 1 года.

Понимание понятия «инвестиционного проекта» также имеет отношение и к объему вложенных средств. Так, виды инвестиционных проектов имеют следующее разделение по количеству вложений:

• Большой инвестиционный объем от $1 млн. В качестве направления для инвестирования выступают огромные предприятия для насыщения спроса на локальном и внешнем рынках.
• Средний объем инвестиционных средств — до $1 млн. Обычно это локальные проекты, направленные на модернизацию производства определенных продуктов.
• Малочисленные инвестиции — до $100 тыс. Чаще всего предназначаются для увеличения объемов выпускаемой продукции. Обычно размещаются на небольшой срок.

Далее инвест-проекты делятся по своей направленности:

• Проекты коммерческого характера, направленные на извлечение дохода. То есть экономические инвестиционные проекты.
• Социальная направленность, предназначающаяся для улучшения жизни населения.
• Проекты, имеющие отношение к экологии.
• Иные проекты.

Если брать за основу позицию инвестора, то дальнейшее разделение выглядит следующим образом:

• Гос. производственные организации.
• Коалиционное производство.
• Иностранные вкладчики.

Содержание управления инвестиционными проектами в организации

Роль	За что отвечает
Руководитель рабочей группы	Соответствие инвестпроекта внутренним регламентам и процедурам Сроки разработки и принятия решений по проекту Необходимость и достаточность запрашиваемых ресурсов
Отраслевой специалист	Достоверность общей информации об отрасли и продукте Достоверность анализов и прогнозов развития отрасли Экспертная оценка данных, специфичных для отрасли, продукта, ниши и т. д. Определение циклов разработки, производства, внедрения, обслуживания, эксплуатации (продукта, сооружения и т. п.)
Специалист по инвестициям	Достоверность расчета инвестиционных показателей Организация оценки рисков, предложения по управлению рисками Разработка инвестиционной модели
Специалист по финансам	Достоверность данных об обеспечении проекта финансовыми ресурсами, выбор оптимальной формы финансирования Согласование финансирования с юридическими аспектами проекта Оптимизация налогообложения, минимизация налоговых рисков
Юрист	Соответствие проекта действующему законодательству Оптимизация налогообложения, минимизация налоговых рисков
HR-, PR-, GR-, IR-менеджеры	HR-менеджер — достоверность данных о наличии, стоимости, качестве и количестве кадровых ресурсов, необходимых для исполнения проекта PR-менеджер — необходимость и достаточность PR-обеспечения, оценка влияния проекта на стоимость бренда компании GR-менеджер — достоверность данных о наличии, стоимости, качестве и количестве GR-ресурсов, необходимых для исполнения проекта IR-менеджер — влияние нового проекта на существующие, при наличии публичных соинвесторов проекта — планирование мероприятий по управлению отношениями с соинвесторами
Специалист по маркетингу	Совместно с отраслевым специалистом — достоверность цен на материалы и комплектующие, готовые изделия, анализ (включая динамику развития) отрасли (включая объем рынка), конкурентов, поставщиков, клиентов

Чтобы Генеральному Директору было легче анализировать инвестиционные проекты, нужно разработать следующие документы:

1. Методология оценки инвестиционного проекта. Этот документ должен содержать ответы на такие вопросы:

• Что в процессе подготовки проекта должно изучаться особенно внимательно?
• Какие показатели требуются руководству компании для принятия решения и как они должны быть рассчитаны? (В финансовом анализе смысл терминов и коэффициентов может пониматься по-разному, однако сотрудники одной компании должны работать в единой системе координат.)

2. Регламент подготовки и принятия инвестиционного проекта. Этот документ содержит следующую информацию:

• распределение ответственности между участниками проекта;
• последовательность визирования документов;
• сроки выполнения проекта;
• другие требования к организационной части работ.

Поручите составление документов ведомству финансового директора; последний должен взять эту работу под личный контроль. Непосредственными разработчиками пусть выступят сотрудники планово-экономического или инвестиционного отдела (в зависимости от структуры компании).

Инвестиционные проекты можно разбить на три категории:

• Масштабные инвестиционные проекты. Уровень инвестиций составляет от 50 до 300 тыс. долл. США. Такие проекты требуют составления подробного бизнес-плана вне зависимости от того, будет ли привлекаться финансирование со стороны.
• Небольшие инвестиционные проекты. Обосновываются упрощенными документами, не выносятся на рассмотрение руководства компании как отдельные проекты (обсуждаются в составе пакетов проектов). К таким проектам можно отнести, например, запуск новых продуктов, выход на новые рынки, изменения в логистических схемах.
• Инвестиционные мероприятия. Проекты, у которых нет доходной части, хотя косвенно они влияют на доходы компании. Их экономический анализ не может выполняться в отрыве от общей деятельности компании. Например, внедрение ERP-системы, скорее всего, не принесет прямой выгоды, но обеспечит возможности для роста и реализации множества других проектов, приносящих доходы.

Рассказывает практик

Дмитрий Калаев
Заместитель Генерального Директора компании Naumen, Москва

Вам стоит формализовать процедуру отбора проектов. Для этого разработайте регламент подготовки инвестиционного проекта и шаблон бизнес-плана: инвестиционные проекты должны описываться одинаково и оцениваться по единой методике. Например, Вы можете отбирать проекты по следующим критериям:

• Соответствие стратегическим планам компании. Если суть проекта совпадает с планами стратегического развития, следует реализовывать его в первую очередь, даже если он менее рентабелен, чем другие предложенные проекты.
• Прогнозируемая рентабельность проекта с учетом рисков. В бизнесе высокая рентабельность всегда связана с высокими рисками, поэтому любой инвестиционный проект должен содержать их оценку.
• Необходимые для реализации ресурсы. Имеются в виду не только инвестиции, но и необходимые производственные мощности, административные усилия. Некоторые проекты могут отнять столько усилий Генерального Директора, что времени на основной бизнес у него не останется.

Бизнес-план состоит, как правило, из следующих разделов:

1. Резюме проекта: краткое, на одну-две страницы, изложение основных тезисов и ключевых показателей проекта.

2. Информация о компании: должна демонстрировать способность компании реализовывать проекты, подобные описанному в бизнес-плане.

3. Проект (описание) продукта: информация о сути проекта и характеристиках продуктов или услуг, предлагаемых к осуществлению.

4. Стратегический план: конкурентные преимущества продукта, программа развития, долгосрочные цели компании в рамках данного проекта.

5. Маркетинговый план: анализ рынка, деятельности конкурентов, план продвижения продукта, прогнозы продаж.

6. Инвестиции и операционная деятельность: описание этапов реализации проекта, а также состав инвестиционных затрат, организация деятельности после запуска проекта.

7. Финансовый план: прогнозный бюджет и расчет всех необходимых показателей.

8. Анализ рисков: оценка возможных угроз и их влияния на результаты проекта, описание мер, направленных на снижение рисков.

Рассказывает практик

Виталий Конотоп
Руководитель департамента бюджетирования и контроллинга компании «Мир», Москва

В нашей компании приказом Генерального Директора утвержден документ «Процесс формирования и анализа выполнения ТЭО по открытию розничного магазина». Собранные по объекту данные поступают в управление финансов, где рассчитываются основные показатели проекта. Решение (берем мы этот объект или нет) принимает управляющий орган — комитет по недвижимости. В заседаниях участвуют члены совета директоров, Генеральный Директор и другие топ-менеджеры. При положительном заключении ТЭО еще раз согласовывают с отделами и издают приказ по компании о начале реализации проекта. Далее сотрудники управлений формируют бюджет инвестиционного проекта, который консолидируется и анализируется управлением финансов.

Определение затрат на выполнение предпроектных разработок

Можно обозначить примерную структуру инвестиционного проекта — он должен включать в себя следующие основные моменты (разделы):

1. Краткое описание проекта. Здесь коротко должна быть обозначена суть инвестиционного проекта: сколько, куда и зачем вложить.
2. Подробное описание проекта. После краткого анонса инвестиционный проект расписывается более подробно, с указанием всех тонкостей и нюансов. Сюда следует включить анализ рынка, описание продукции или услуг, на которых планируется зарабатывать, технологии их создания и продвижения, маркетинг-план, предполагаемую структуру управления проектом и другие моменты, касающиеся предмета описания.
3. Финансово-экономическое обоснование проекта. Отдельным разделом в структуре инвестиционного проекта всегда должны присутствовать математические расчеты, подтверждающие окупаемость и прибыльность вложения инвестиций. Причем, они должны быть максимально подробными и реалистичными.
4. Заключение (резюме) проекта. В конце — краткий вывод о целесообразности вложения средств в данный инвестиционный проект.

Это лишь примерная, общая структура инвестиционного проекта. Для разных видов проектов можно использовать разные шаблоны написания, самое главное, чтобы документ не был формальным, а действительно выполнял свою поставленную цель — доказывал целесообразность инвестирования.

Теперь рассмотрим основные виды инвестиционных проектов. Их можно классифицировать по разным признакам.

Например, по срокам реализации инвестиционные проекты могут быть:

• Краткосрочные (реализуемые в срок до 1 года);
• Среднесрочные (реализуемые в срок от 1 года до 3-5 лет);
• Долгосрочные (реализуемые в срок от 3-5 лет и более).

По объемам финансовых вложений, это деление весьма условное, для каждого инвестора оно может быть разным:

• Малые (инвестиции до 10000 долларов);
• Средние (инвестиции от 10 до 500 тыс. долларов);
• Крупные (инвестиции от 500 тыс. до 10 млн. долларов);
• Грандиозные (инвестиции от 10-100 млн. долларов и выше).

По составу и масштабам можно выделить такие виды инвестиционных проектов:

• Монопроекты (инвестпроекты, направленные на создание/развитие какого-то одного конкретного актива, например, бизнеса);
• Мультипроекты (инвестпроекты, объединяющие в себе несколько монопроектов, направленные на создание небольшой группы активов);
• Мегапроекты (комплексные инвестиционные проекты, объединяющие в себе несколько моно- и мультипроектов, например, проекты развития города, региона, области).

Также можно выделить виды инвестиционных проектов по сферам деятельности:

• Промышленные (направленные на создание/модернизацию промышленного объекта, производство определенного товара/услуги);
• Финансово-экономические (направленные на создание финансового актива, приносящего доход, приватизацию, реформирование финансовой системы и т.д.);
• Научно-исследовательские (направленные на финансирование научно-технических исследований с целью создания высокотехнологичной продукции);
• Социальные (инвестиционные проекты, направленные на реформирование социальной сферы, позволяющее, к примеру, сократить расходы в каком-то направлении, что позволило бы инвестиции окупиться).

И напоследок я хотел бы заострить внимание на видах инвестиционных проектов по форме реализации, на мой взгляд, это самая важная классификация:

• Строительство (проекты, ведущую долю в которых занимают затраты на строительство неких объектов);
• Покупка недвижимости и ЦИК (инвестиционные проекты, направленные на приобретение недвижимости или целостных имущественных комплексов с коммерческими целями);
• Производство (проекты, предполагающие создание производства некого товара или услуги);
• Перепрофилирование (проекты, предполагающие переориентацию работы какого-либо объекта на новый вид деятельности);
• Модернизация (инвестиционные проекты, направленные на усовершенствование применяемых технологий);
• Разработка (проекты, направленные на создание новых продуктов/услуг);
• Интернет-проекты (отдельно хочу выделить этот относительно новый вид инвестиционных проектов — сюда относится создание сайтов в интернете с целью заработка).

Продолжим тему рассмотрением основных стадий реализации инвестиционного проекта. Прежде всего, можно выделить 4 стадии инвестиционного проекта.

1. Идея (проект только задумывается);
2. Разработка (проект составляется, просчитывается, подготавливается для потенциального инвестора или для себя, если вы — и есть инвестор);
3. Согласование (инвестор одобряет проект, либо не одобряет, возвращает на доработку и т.д.);
4. Реализация (начинаются реальные инвестиции в проект).

При этом время от появления идеи до окончания его реализации называют жизненным циклом проекта или проектным циклом. На стадии реализации проектный цикл включает в себя 3 фазы:

1. Доинвестиционная фаза (производится подготовка к началу инвестиционного процесса);
2. Инвестиционная фаза (осуществляются непосредственные инвестиции, за счет которых оплачивается все, что необходимо для реализации проекта);
3. Эксплуатационная фаза (уже запущенный проект эксплуатируется, выходит на окупаемость и начинает приносить прибыль инвестору).

Инвестиционный бюджет – часть Сводного бюджета Компании, плановый документ Компании, определяющий источники образования и цели расходования денежных средств, предназначенных, в том числе, для финансового обеспечения планирования, рассмотрения и реализации проектов строительства (капитального строительства) и проектов стратегических финансовых вложений Компании.

Инвестиционный проект — комплекс взаимосвязанных мероприятий, реализация которых связана с затратами капитального характера и направлена на достижение стратегических целей Компании.

Проект капитального строительства – инвестиционный проект, включающий новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений.

Валютой планирования капитальных вложений является российский рубль. Для планирования строительно-монтажных работ могут применяться базисные цены (масштаб цен 1991 года). Формы заполняются в тысячах рублей.

Планирование расходов по строительству объектов ОС осуществляется по проектам. Планирование расходов по приобретению нематериальных активов осуществляется по группам нематериальных активов.

При планировании инвестиционной программы Компании используется проектный подход. Определяются следующие типы проектов:

• Капитальное строительство;
• Оборудование вне смет на строительство;
• Геологоразведочные работы;
• Научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки;
• Мероприятия по автоматизации;
• Долгосрочные финансовые вложения .

Проекты включают:

• Прединвестиционную фазу – фаза жизненного цикла проекта, в течение которой осуществляются мероприятия по идентификации проекта, анализу инвестиционных возможностей, обоснованию осуществимости и планированию проекта.
• Инвестиционную фазу – фаза жизненного цикла проекта, в течение которого осуществляются мероприятия по реализации проекта.
• Постинвестиционную фазу – фаза жизненного цикла проекта, в течение которой осуществляется анализ показателей, характеризующих результаты реализации проекта.

Инвестиционный бюджет включает:

• Бюджет планирования проектов — часть Инвестиционного бюджета Компании, плановый документ Компании, определяющий источники образования и цели расходования денежных средств, предназначенных для финансового обеспечения прединвестиционной фазы проектов.
• Бюджет реализации проектов — часть Инвестиционного бюджета Компании, плановый документ Компании, определяющий источники образования и цели расходования денежных средств, предназначенных для финансового обеспечения инвестиционной фазы проектов.

Не все проекты, входящие в инвестиционную программу, капитализируются и приводят к увеличению стоимости ОС или нематериальных активов. По счету «Капитальные вложения» отражаются только бюджеты реализации проектов по следующим видам:

• Капитальное строительство;
• Оборудование вне смет на строительство;
• Мероприятия по автоматизации.

Бюджеты планирования проектов отражаются как расходы текущего периода по счету «Расходы на проектно-изыскательские работы» (общезаводские и управленческие расходы). В рамках бюджета планирования проектов выделяются следующие статьи:

• Расходы на подготовку Информационного меморандума;
• Расходы на обоснование инвестиций и разработку проектно-сметной документации;
• Расходы на подготовку бизнес-плана;
• Расходы на экспертные заключения.

В зависимости от инициатора проекта, данные затраты могут планироваться как на уровне Структурного подразделения, так и на уровне головной компании в целом.

На величину понесенных затрат увеличивается сумма кредиторской задолженности.

Расходы на НИОКР не всегда приводят к увеличению стоимости внеоборотных активов. В связи с этим, данные расходы не могут отражаться на счете «Капитальные вложения» и подлежат отражению по счету «Расходы будущих периодов» с аналитикой по проектам, в рамках которых выполняются данные работы.

В соответствии с управленческим планом счетов для планирования капитальных вложений используются следующие счета:

• Строительство объектов основных средств (ОС)
• Оборудование на складах
• Оборудование переданное структурным подразделениям
• Приобретение нематериальных активов
• Прочие капитальные вложения

Амортизация по объектам капитальных вложений не начисляется.

Данный счет предназначен для отражения затрат на возведение зданий и сооружений, монтаж оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).

Для планирования капитального строительства в Компании применяется проектный подход. Перечень проектов строительства приводится в «Едином реестре проектов, связанных с расходами капитального характера». На основании данного реестра разработан справочник проектов, используемый для целей бюджетирования. Бюджет по каждому из проектов включает:

• Расходы на строительно-монтажные работы;
• Расходы на оборудование;
• Расходы на материалы;
• Проектно-изыскательские работы;
• Прочие расходы (без проектно-изыскательских работ).

Увеличение остатка по счету «Строительство объектов основных средств» происходит при списании материальных ценностей на строительные и монтажные работы, подписании актов на выполненные этапы работ, передаче в монтаж оборудования, относящегося к проектам строительства и требующего монтажа.

Уменьшение остатка по счету «Строительство объектов основных средств» происходит при сдаче в эксплуатацию соответствующих объектов с отражением на счетах основных средств.

Остаток по счету показывает затраты на незавершенное строительство по каждому из объектов.

Планирование и учет затрат на объекты капитального строительства осуществляется в разрезе проектов и Структурных подразделений.

По данному счету планируются операции по передаче оборудования вне смет на строительство с централизованных складов Структурным подразделениям. Планирование оборудования ведется по группам Единого номенклатурного справочника в разрезе ФЦО.

Увеличение остатка по счету происходит при поступлении оборудования со складов, подписании актов на выполнение работ по монтажу.

Уменьшение остатка по счету происходит при подписании акта сдачи оборудования в эксплуатацию.

Остаток по счету показывает стоимость переданного Структурному подразделению, но не введенного в эксплуатацию оборудования.

Планирование поступления и ввода оборудования в эксплуатацию осуществляется Структурными подразделениями по согласованию с соответствующими ФЦО. Контроль ввода оборудования по каждому Структурному подразделению осуществляется куратором в головной компании.

По данному счету планируются операции по приобретению и вводу в эксплуатацию нематериальных активов. Планирование осуществляется по видам нематериальных активов, предусмотренных управленческим планом счетов (за исключением положительной деловой репутации). Данный счет может использоваться как при приобретении нематериальных активов на стороне, так и при их создании собственными силами.

Увеличение остатка по счету происходит при приобретении объектов нематериальных активов, подписании актов выполненных работ.

Уменьшение остатка по счету происходит по мере ввода новых нематериальных активов в эксплуатацию.

Остаток по счету показывает величину вложений в незаконченные операции приобретения (создания) объектов нематериальных активов.

Планирование приобретения нематериальных активов может осуществляться как Структурными подразделениями (по согласованию с ФЦО), так и самими ФЦО для нужд Головной компании в целом.

По счету «Прочие капитальные вложения» планируется приобретение отдельных объектов основных средств, не относящихся к категории машин и оборудования. Кроме того, данный счет применяется для планирования выкупа объектов ОС у дочерних компаний. Принципы планирования прочих капитальных вложений аналогичны принципам планирования оборудования, переданного Структурным подразделениям.

Переоценка капитальных вложений не производится.

5.1. Основные цели и задачи, сущность управления инвестиционными проектами.

5.2. Определение и основные элементы инвестиционного проекта.

5.3. Подходы к обоснованию инвестиционного проекта.

5.1. Основные цели и задачи, сущность управления инвестиционными проектами

Управление инвестиционными проектами в организации включает в себя подходы к руководству командами, работу над идеями, организацию работы над проектами, контроль выполнения рабочего графика для достижения намеченных результатов. Это предполагает разделение предстоящей работы на несколько этапов и поиска оптимального набора методов управления по их реализацией. При этом прослеживаются общие этапы и закономерности решения стоящих задач. Для повышения эффективности инвестиционного процесса, расширения круга задач, решаемых при этом, требуется не только выбор из нескольких существующих вариантов инвестирования, но и поиск путей (организационных, финансовых и др.) с целью разработки и реализации на рынок принципиально новых технических и технологических задач.

В общем виде процесс управления предполагает последовательное решение следующих задач – анализ и оценка складывающейся ситуации (закономерностей и тенденций развития -фаза анализа), попытку переноса выявленных закономерностей на будущее ( фаза планирования), и, наконец, фаза контроля и оперативного управления.

Применительно управлению инвестиционными проектами принято выделять фазу постановки целей, выбор методов их достижения и фазу реализации. Под управлением проектами принято понимать работу по управлению командой в части планирования, выработки требований по уточнению деталей проекта, проведению проекта через последовательно-паралельные этапы проектирования и разработки, и, наконец, доведение проекта до завершения.

Разработка методов повышения эффективности управления инвестиционными проектами в организации определяется зависимостью от: изменения внешней и внутренней среды, степенью неопределенности и риска при реализации конкретного проекта с учетом непредвиденных изменений его осуществления; сложностью определения конечных продуктов и технологии их производства; повышением требований заказчиков и уровня их компетентности; необходимостью учета организационных перестроек и изменений технологий при их осуществлении; ошибками при разработке, планировании и оценки стоимости предстоящих работ. Особенность управления инвестиционными проектами заключается в предоставлении возможности и средств кардинально увеличить вероятность завершения проекта в срок и в пределах его бюджета, а также с результатами, соответствующими его цели.

Важнейшей составляющей является обязательность обоснования принимаемых решений по проекту на всех этапах его жизненного цикла. Такое обоснование базируется на результатах технико- экономических исследований, проведение которых стало неотъемлемой частью управления проектами в организации.

Методы и средства управления проектами позволяют обеспечить: 1) разработку и обоснование концепции изменения соответствующей системы (организации, предприятия, имеющих портфель конкретных проектов); 2) оценку эффективности проекта с учетом факторов риска и неопределенности до принятия решения об инвестировании в него; 3) обязательное выполнение технико-экономического обоснования (ТЭО) и разработку бизнес-плана конкретного проекта для принятия инвестиционного решения в преимущественно неопределенных условиях; 4) системное планирование осуществления проекта на всех фазах его жизненного цикла, разработку сметы (смет) и бюджета проекта; 5) выбор исполнителей, а также определение оптимальной процедуры закупок и поставок для осуществления проекта через систему конкурсов (торгов, тендеров); 6) организацию реализации проекта, в том числе формирование профессионально ориентированной команды управления проектом; 7) реализацию эффективного контроля и обеспечение регулирования, включая управление изменениями, неизбежными в ходе реализации проекта, и системное управление качеством продукции проекта; 8) учет «человеческого фактора», оказывающего в большинстве случаев решающее воздействие на эффективность проекта в целом. Задачи достижения конкретных результатов проекта должны быть структурированы в отдельные взаимосвязанные работы, для выполнения каждой из которых следует выделить часть бюджета и времени, установленных для проекта в целом.

Важной особенностью применения современных методов управления, отличающей ее полезность и востребованностью в практике рыночной экономики, является детальная отработка управления конкретными проектами, прежде всего на их ранней стадии (на этапе прединвестиционных исследований и принятия инвестиционных решений). Рост масштабов проектов и необходимость измерения успешности реализации потребовали не просто повышения уровня специализации управленческой деятельности, в частности, выделение в самостоятельную сферу деятельности инвестиционного проектирования, но и разработки научно обоснованных методов планирования, контроля сроков исполнения, оценку затрат и организация взаимодействия исполнителей в процессе разработки и реализации инвестиционного проекта.

Организация инвестиционного проектирования. Весь комплекс работ по осуществлению проектов можно разделить на две части: инвестиционное проектирование и управление проектами. Конкретные работы инвестиционного проектирования и управления проектами тесно взаимосвязаны между собой и в ряде случаев проводятся параллельно. Однако, несмотря на определенную общность, эти работы имеют различную четко выраженную целевую направленность.

Очень полезные курсы, программа включает много важного для работы материала, объяснения сложных тем более чем понятны.

Петрашевичене Наталья ВладимировнаООО «Боголюбовское»

Спасибо за организацию съезда! Это прекрасная возможность получить новые знания и ознакомиться с актуальной информацией.

Инвесторы имеют возможность получения в регионах России в рамках областных законов о поддержке инвестиционной деятельности налоговых льгот, которые включают в себя:

• установление ставки налога на имущество в размере 0% в отношении имущества, создаваемого или приобретаемого для реализации инвестиционного проекта;
• установление ставки налога на прибыль, зачисляемого в бюджет области, в размере 13,5%;
• установление ставки земельного налога в размере 0%;
• освобождение от транспортного налога.

Для получения налоговых льгот инвестор должен вложить в создание, модернизацию либо реконструкцию производственных мощностей в сфере обрабатывающей (в зависимости от региона имеются ограничения по сумме инвестиций) промышленности в течение установленного региональным законом срока. Льготы предоставляются на различный срок и как правило привязаны либо к срокам окупаемости проекта, либо к объемам инвестиционных вложений.

Применение налоговых льгот способно на 10-20% снизить инвестиционные затраты на реализацию проекта, тем самым повышая его рентабельность для инвестора и сокращая сроки окупаемости.

Для получения налоговых льгот компания-инвестор должна заключить инвестиционный договор с региональным Правительством и предоставить пакет документов, включающий в том числе бизнес-план инвестиционного проекта согласно требованиям действующего регионального законодательства.

СПИК может быть заключен для проектов общей стоимостью от 750 млн руб. на срок до 10 лет и дает существенные преимущества инвесторам-производителям товаров:

• налоговые льготы по налогу на имущество (до 0,0%) и прибыль организаций (до 0,0%);
• привилегированный доступ к рынку государственного заказа (до 30% от выручки) – региональному и федеральному (при объеме инвестиций от 3 млрд руб.);
• прочие меры государственной поддержки регионального и местного уровней, определенных соответствующими нормативно-правовыми актами;
• право неухудшения положения инвесторов при изменении текущей налоговой политики и т.д.

Для заключения СПИК компания-инвестор должна предоставить в Министерство промышленности и торговли РФ пакет документов, включающий в том числе финансово-экономическую модель и бизнес-план инвестиционного проекта.

В рамках государственных и региональных программ поддержки промышленности предусмотрено предоставление инвесторам субсидий по многим видам затрат:

• на капитальные затраты, в том числе объекты строительства, технологическое оборудование, инфраструктурные объекты (в том числе объекты индустриальных парков);
• на возмещение части процентов по инвестиционным кредитам и кредитам на пополнение оборотного капитала;
• на возмещение части процентов по лизинговым операциям;
• по затратам на купонные выплаты по выпущенным облигационным займам;
• на клинические и постклинические исследования и производство фармацевтических субстанций и лекарственных препаратов;
• на НИОКР;
• на сертификацию систем менеджмента, подготовку и повышение квалификации кадров
• на выполнение мероприятий по повышению энергетической эффективности и т.д.

Предоставление субсидий осуществляется в размере от 50% до 90% фактически понесенных и документально подтверждённых затрат, что значительно снижает финансовую нагрузку на предприятие.

Для получения субсидий компания-инвестор должна заключить договор с соответствующим органом власти (Министерство промышленности и торговли РФ, региональное Правительство и т.п.) и предоставить пакет документов, включающий в том числе бизнес-план инвестиционного проекта согласно требованиям действующего законодательства.

На сегодняшний день на территории СЗФО, ЮФО, ЦФО, ПФО находится более 50 реально сформированных, инженерно-подготовленных и действующих производственных площадок, так называемых, индустриальных/промышленных парков, в т.ч. особых экономических зон (ОЭЗ). Более 50 находятся в состоянии проектирования и строительства.

Следует отличать их основные типы:

• greenfield (проекты на промышленных землях, впервые застраиваемые)
• brownfield (территория бывшего крупного завода, как правило полностью или частично используемая для размещения других производств).

Также промышленные территории могу делиться по форме собственность:

• частные
• государственные (ОЭЗ)
• смешанные (проекты в форме Государственно-частное партнерство)

Согласно ФЗ №116-ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ», особая экономическая зона (ОЭЗ) – это определяемая Правительством Российской Федерации часть территории, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны.

Требования к резиденту ОЭЗ:

• Резидент обязан зарегистрировать юридическое лицо в муниципальном образовании, в границах которого расположена особая экономическая зона
• Предполагаемая деятельность резидента должна соответствовать типу ОЭЗ.
• Резидент промышленно-производственной особой экономической зоны обязан осуществить капитальные вложения в сумме не менее чем 120 млн руб. (за исключением нематериальных активов), при этом резидент обязан осуществить капитальные вложения в сумме не менее 40 млн. руб. в течении 3-х лет со дня заключения соглашения об осуществлении деятельности.

В реализации инвестиционного проекта в формате ГЧП принимают участие две стороны – частный инвестор-партнер и государство в лице региональных органов власти. Инвестор самостоятельно осуществляет строительство объекта, закупку оборудования и выполнения всех необходимых работ для запуска объекта в эксплуатацию. Взамен государство предоставляет возможность эксплуатации инвестором данного объекта в целях достижения окупаемости затраченных средств с установлением норматива прибыльности проекта (обычно не более 5-10%). С использованием механизма ГЧП, в частности, создаются объекты социальной инфраструктуры (медицинские центры, спортивные объекты – бассейны, спортивные залы и т.п., аэропорты, объекты транспортной инфраструктуры – железные дороги, легкорельсовые линии, и т.д.).

Реализация инвестиционного проекта с использованием формата государственно-частного партнерства проходит при административной и финансовой поддержке регионального Правительства. Административная поддержка выражается в облегчении бюрократических процедур прохождения межведомственных согласований, предоставлении земельного участка на долгосрочных и льготных условиях, а также информационной и консультационной поддержке инвесторов. Финансовая поддержка региональных органов власти заключается в софинансировании инвестиционного проекта в различных пропорциях согласно заключенного соглашения о ГЧП. Для заключения соглашения компания-инвестор должна предоставить в соответствующий орган власти пакет документов, включающий в том числе бизнес-план инвестиционного проекта согласно требованиям действующего законодательства.

Для инвестора участие в подобных проектах интересно, в первую очередь, тем, что государство обеспечивает поддержку проекта и предоставляет гарантированный рынок сбыта, соответственно гарантирует окупаемость проекта.

Государственная гарантия – письменное обязательство Правительства региона или Правительства Российской Федерации российскому или зарубежному банку отвечать полностью или частично за неисполнение перед ним обязательств компании-инвестора по контракту/финансовому обеспечению в соответствии с заключенным соглашением.

На предоставление государственных гарантий в федеральном бюджете в каждом календарном году предусмотрено финансирование размеров в несколько десятков миллиардов рублей.

Ключевые условия предоставления государственных гарантий:

• выдаются бесплатно;
• бесплатно осуществляются все процедуры по оформлению соответствующей документации на их получение;
• предоставляются в российской либо иностранной валюте;
• покрывают от 85 до 95% суммы сделки;
• предоставляются на срок до 20-ти лет.

Для получения государственных гарантий банк-кредитор должен предоставить в уполномоченную организацию пакет документов согласно требованиям действующего законодательства.

Льготные целевые займы под 5% годовых сроком на 5-7 лет на возвратной основе и на условиях софинансирования предоставляются уполномоченными финансовыми институтами и институтами развития России на конкурсной основе на реализацию проектов, направленных на внедрение передовых технологий, создание новых продуктов или организацию импортозамещающих производств.

Займы выдаются при условии соответствия поданной заявки (включающей, в том числе, бизнес-план) установленным требованиям критериям.

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

Еще отличия:

• заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
• по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Похожие записи:

• Возникновение права собственности на недвижимое имущество на основании решения суда
• Выход На Пенсию В России В 2021
• Раздел дома по капитальной стене