Выселение по договору найма жилого помещения

28.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выселение по договору найма жилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?

2. Выселение из жилья, предоставленного по договору найма социального использования

3. Как выселить арендатора из квартиры: советы юриста

4. Выселение из квартиры: порядок, нюансы, случаи из практики

5. Выселение и вселение: правовая природа, основания и последствия

6. Можно ли выселить съемщика за сутки, если он не платит

7. Выселение из квартиры — судебная практика

8. Арендодатель выгоняет из квартиры арендатора

9. Выселение из социального жилья при покупке другого жилья

10. Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Согласно ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее — договор найма помещения ЖФСИ) выражается в обязанности наймодателя отдать нанимателю жилое помещение, которое соответствует требованиям нормы 91.5. ЖК РФ в пользование и владение на условиях ЖК РФ.

В такой сделке оговариваются несколько особенностей, обязательных для ее заключения:

период легитимности договора (не меньше 1 года и не больше 10 лет);
цена договора (сумма подлежащая оплате за наем и порядок ее внесения);
регламент внесения поправок в текст договора;
условия перезаключения договора на новый период, после утраты юридической силы предшествующего договора.

Договор найма помещения ЖФСИ обязательно регистрируется государством, и заключается уполномоченными представителями сторон в письменном виде.

В тексте договора прописаны права и обязательства сторон, события (юридические факты), при наступлении которых договор ЖФСИ расторгается, а граждане, следовательно, выселяются с предоставлением другого жилого помещения или без.

Пользователь помещения, предоставленного по такому договору, обязан неукоснительно выполнять все прописанные условия сделки. Нарушение положений договора, может повлечь за собой последствия, указанные в нормах 66 и 68 ЖК РФ, и привести к расторжению договора, выселению недобросовестных квартиросъемщиков, без обеспечения иным жилым помещением.

Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?

В конкретных ситуациях, описанных законодательными документами РФ лица, пользующиеся жильем из фонда социального использования, выселяются по инициативе собственника с разрешения суда без выделения другого жилья.

Существует исчерпывающий перечень оснований для выселения граждан:

наниматель и сожители выселяются, если не полностью и/или не вовремя, оплачен наем жилья и коммунальная задолженность, с частотой более шести раз на протяжении года, либо, если образовался долг за такие услуги в стоимости, превышающей три среднемесячных суммы оплаты за последний календарный год;негативные последствия будут, если установлен факт передачи квартиросъемщиком занимаемого жилья другим гражданам;
когда у одного из пользователей помещения, уже есть во владении другое жилое помещение на аналогичной территории муниципального образования;
негативное поведение, выраженное в сознательном разрушении и порче используемого помещения, постоянного нарушения порядка проживания с другими нанимателями, пользование жильем не в соответствии с его прямым предназначением повлечет выселение из жилого помещения.

В некоторых случаях, суд может признать невозможным совместное проживание в одном жилом помещении детей с родителями, которые лишены родительских прав по отношению к ним.

По вышеперечисленным причинам наниматель лишается права на проживание, если наймодателем предпринимались меры предупредительного характера и таковые не дали результатов.

Классифицируют несколько вариантов выселения из жилья, переданного по договору найма помещений ЖФСИ. В зависимости от основания выселения, согласно решению суда пользователи жилья освобождают помещение:

с выделением нового благоустроенного жилья;
с выделением другого жилого помещения;
без выделения иного жилого помещения.

Прежние наниматели имеют возможность получить новое благоустроенное помещение для жизни в случае, если:

жилое помещение не подходит для проживания в нем людей и принято решение о передаче этого помещения в нежилой фонд.
После проведения реставрации или ремонта дома, показатель необходимой площади на одного человека станет больше/меньше нормы предоставления.
Здание, в котором расположено жилое помещение, находится в аварийном состоянии и здание подлежит сносу. После принятия решения собственником в лице государственных или местных органов власти, бывшим пользователям социального жилья предоставляется новое благоустроенное жилье.
Земельный участок, на котором расположен МКД, подлежит изъятию для муниципальных нужд.
Планируется отчуждение жилых помещений социального предназначения для религиозного образования, согласно законодательству РФ.

Кроме того, если собственником планируется ремонт или реконструкция здания, но они несовместимы с одновременным пребыванием в помещении жильцов, тогда собственник инициирует выселение и обеспечивает нанимателей другим жильем. В таком случае все квартиросъемщики временно переезжают в жилые объекты маневренного фонда до окончания ремонтных работ или выселяются в иное жилье насовсем. Переезд нанимателя вместе с членами его семьи из временного жилья и обратно происходит силами и средствами собственника (наймодателя).

При этом не зависимо от того, на каком основании происходит выселение, предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным, быть соразмерным по площади предыдущему жилью, а также расположено в том же населенном пункте.

Параметры благоустроенности для жилья дифференцируются в зависимости от конкретного населенного пункта, где граждане должны получить жилое помещение. По письменному согласию пользователей социального жилья, они обеспечиваются жилым помещением в ином населенном пункте.
Поскольку выселение проводиться через суд, информация о новом жилье непременно указывается в решении суда. Договора найма помещений ЖФСИ, подписанные до выселения, в каждом перечисленном выше случае, прекращают свое действие, а передача нового жилого помещения оформляется аналогичным договором.

В соответствии с положениями договора, основываясь на статьи Жилищного кодекса или решение суда, квартиросъемщик и его сожители должны добровольно выселиться.

При отказе покинуть занимаемую плщадь, наймодатель будет вынужден подать в суд о принудительном выселении таких жильцов. В связи с положительным решением суда для собственника жилья и вступлением его в законную силу, оно исполняется сотрудниками службы судебных приставов. Выселение прежних жильцов выражается в освобождении помещения от бывших проживающих в нем лиц, включая все личное имущество.

Процесс осуществляется в присутствии понятых и с составлением описи имущества с Актом о выселении.

Как крайняя мера наказания, выселение недобросовестных жильцов допускается в том случае, если профилактические и предупредительные меры не дали результатов. Исковые требования по жилищному спору наймодателя не могут быть удовлетворены, если им не предпринимались предупредительные меры к нанимателю. Следовательно, наймодателю желательно извещать о нарушениях правил пользования жилья предоставленного по договору найма ЖФСИ в письменном виде с извещением или под роспись, чтобы иметь письменные доказательства в суде.

Во всех случаях процесс выселения – мера государственно-правового воздействия, и его нельзя относить к санкции или мере юридической ответственности.

Выселение из жилья, предоставленного по договору найма социального использования

В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:

наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;

Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.

срок договора найма истёк.

Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).

Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.

Статья 35 ЖК РФ уточняет, что каждый наниматель социальной квартиры, должен содержать его в предписанных законом рамках. Пользоваться имуществом можно при соблюдении требований нормативных актов, действующих на территории РФ.

Нарушение законодательных норм жильцами, дает право наймодателю принуждать их к выселению. В большинстве случаев выселение проходит с обязательной заменой жилого помещения на другую площадь.

Закон разрешает производить расторжение договора найма силовыми методами с привлечением к решению вопроса органов правопорядка.

Основание для расторжения соглашения и выселения играет большую роль. По их условиям гражданам могут быть предоставлены жилые помещения, с идентичными условиями проживания или ухудшая эти условия, например коммунальную квартиру.

Скачать ЖК РФ

Расторжение соглашения на проживание в помещении невозможно при отсутствии оснований. Прекращение арендных отношений не происходит из-за одной-двух поданных жалоб. Любые основания должны быть систематичными и классифицироваться как злостные.

Достаточными условиями для расторжения договора найма и выселения считаются:

Отсутствие платы за услуги коммунальщиков длительное время. Длительным считается период, превышающий полгода.
Неблагонадежное поведение, которое портит жизнь рядом живущих граждан.
Квартира пустует — выделенное помещение не используется для проживания на протяжении шести и более месяцев.
Наниматель приобрел иную квартиру в собственное владение или получил его в наследство или по дарственной.
Нарушены нормы пользования квартирой.
В помещении организован незаконный юридический объект – склад, парикмахерская, офис.

Наличие детей и иных иждивенцев, относящихся к членам семьи, осложняет задачу расторжения соглашения и выселения из помещения.

Принудительное расторжение договора муниципального найма и выселение жильцов — это крайняя мера. К ней прибегают лишь в случае невозможности иного решения проблемы. Инициирующая выселение сторона должна провести объемную досудебную работу.

С жильцами проводятся беседы об их обязательствах по поводу устранения нарушений и недопущения их повторений. Присылаются письменные уведомления.

Если все принятые меры не принесли положительного результата, то муниципалитет пишет исковое заявление в суд, в котором приводятся доводы на расторжение договора и принудительное выселение жильцом.

Как выселить арендатора из квартиры: советы юриста

Выдворить нанимателя из жилого помещения, оформленного по документу социального найма можно, при наличии судебного решения. Жилец может выполнить требования муниципалитета вплоть до вынесения постановления.

В этом случае дело закрывается, а наниматель останется проживать на прежней жилой территории. Если наниматель не предпринял шагов для урегулирования, то после вынесения решения ему дается 10 дней на обжалование.

По окончании указанного срока бывший наниматель обязан освободить жилую территорию. Обычно ему предоставляется иная социальная жилая площадь.

Если гражданин покинул квартиру и оставил там свое имущество, то его сохранность возлагается на исполнительные органы. По истечении двух месяцев, имущество выставляется на торги, а деньги хранятся еще два года.

Наниматель может их забрать на протяжении всего периода хранения.

В общей массе объектов недвижимости часть принадлежит государству. Часть квартир, как объектов недвижимости, также принадлежат государству или муниципалитету. Они предоставляются по заявлению определенным социальным группам по очереди. Составляется договор найма, по которому квартиранты обычно достаточно долгое время имеют право пользоваться этим помещением за весьма умеренную плату.

Переселение из такой квартиры может происходить на добровольной основе, когда граждане получают собственную квартиру или дом. Есть случаи подбора им другого, более подходящего социального жилья или переезд в другой город. Но есть случаи, когда выселение по договору социального найма происходит принудительно.

Причины для принятия решения о принудительном выселении из квартиры по социальному найму могут быть разными. Но осуществляется оно только по решению суда.

Основаниями для этого служат:

создание неудобств для жизни соседей: шумное поведение днем или ночью, пьянство;
драки, причинение морального урона;
использование квартиры не для жилья, а для производства, склада и т. д.;
регулярная неуплата коммунальных услуг;
порча стен квартиры, другого имущества, которое было предоставлено в пользование квартирантам;
несоблюдение остальных условий, которые были прописаны в соглашении соцнайма.

Есть и другие причины, которые будут весомыми для суда. В основном они касаются неисполнения договора как, например, сдача недвижимости в субаренду третьему лицу.

Правовое регулирование выселения квартиросъемщиков по соцнайму происходит согласно статьям 83-85, 90-92 Жилищного и статье 293 Гражданского Кодексов России.
Статья 92 ЖК РФ дает определение служебной квартиры, которая выделяется для временного пользования.
Проживание в этой квартире возможно после подписания представителями муниципалитета и потенциальными квартиросъемщиками договора по соцнайму.

Согласно законодательству, выселить гражданина из квартиры можно только по окончании действия договора, который прекращается тогда, когда человек увольняется с работы.

Другие причины выселения указаны в статье 83, 85, 95 ЖК РФ.

Для начала необходимо отметить, что выселение из жилого помещения представляет собой прекращение права пользования жилым помещением, при этом право пользования квартирой или иным жильем может вытекать из права собственности на данное жилье, либо исходя из заключенного договора найма (социального или коммерческого найма), либо на ином основании.

Исходя из данных положений основания для выселения из жилого помещения различаются для собственников и несобственников (нанимателей).

Оснований для выселения нанимателей значительно больше. В частности, согласно ст. 83 Жилищного кодекса РФ нанимателей можно выселить в следующих случаях:

при наличии задолженности за жилое помещение и (или) по оплате коммунальных платежей более 6 месяцев
в случае разрушения или повреждения жилого помещения
в случае систематического нарушения прав соседей
в случае использования жилого помещения не по назначению
в случае отказа нанимателя устранить самовольную перепланировку (переустройство) помещения
в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства
в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
лишение родительских прав нанимателя, если невозможно совместное проживание родителя, лишенного прав, и ребенка
расторжение или прекращение договоров найма

Частная собственность согласно Конституции РФ неприкосновенна, поэтому оснований для выселения из собственного жилого помещения крайне мало и в основном они все связаны с серьезными нарушениями или признанием жилого помещения аварийным жильем. В случае наличия у собственника жилого помещения долгов перед третьими лицами выселение из такого жилого помещения с его изъятием невозможно, если такое жилое помещение является у должника единственным (исключение — ипотечное жилье). Выселение собственника из жилого помещения предполагает также, как правило, прекращение его права собственности на данное помещение, при этом ему предоставляется альтернативное жилье или выплачивается компенсация. Обобщим основания для выселения собственника из жилого помещения:

в случае разрушения или повреждения жилого помещения
в случае систематического нарушения прав соседей
в случае использования жилого помещения не по назначению
в случае отказа собственника устранить самовольную перепланировку (переустройство) помещения
в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд
переход права собственности на жилое помещение
обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом залога.

Отдельное основание для выселения из квартиры предусмотрено для бывших членов семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Остановимся на особенностях каждого из оснований для выселения из квартиры.

Выселение из квартиры: порядок, нюансы, случаи из практики

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено указанное помещение или многоквартирный дом, в котором находится данное помещение, для государственных или муниципальных нужд.

К особенностям выселения из жилого помещения в случае признания его аварийным необходимо отнести тот факт, что в этом случае собственнику должно быть предоставлено альтернативное жилое помещение. В случае расхождения площади помещения, места расположения и иных особенностей, влияющих на стоимость помещения, собственник вправе рассчитывать на денежную компенсацию.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции орган, вынесший такое решение, может потребовать от собственников помещений в этом доме снести или реконструировать дом. Если в установленный срок собственники не выполнят предъявленное требование, земельный участок, на котором расположен дом, и, соответственно, каждое помещение в этом доме подлежат изъятию для муниципальных нужд.

В вышеуказанных случаях собственнику направляется уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости, который определяет размер возмещения за изымаемое помещение, сроки и другие условия изъятия. Если собственник откажется от заключения соглашения об изъятии недвижимости, возможно принудительное изъятие жилого помещения по решению суда, но только при условии предварительного и равноценного возмещения. По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения ему могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

Лицам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, в вышеуказанных случаях предоставляются другие жилые помещения, которые должны быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначными по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования указанным помещением членами семьи прежнего собственника, которые обязаны освободить его. Если члены семьи прежнего собственника отказываются освободить жилое помещение в установленный новым собственником срок, они подлежат выселению по решению суда.

Взыскание может быть обращено, в частности, на жилое помещение, находящееся в залоге (например, при покупке жилья с использованием кредитных средств), в случае неисполнения заемщиком обязательств, обеспеченных залогом. Взыскание на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину, может быть обращено только в судебном порядке, если после возникновения оснований для обращения взыскания не будет заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке. Обращение залогодержателем взыскания на заложенное жилое помещение и его реализация являются основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением всех проживающих в нем лиц.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев подряд без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Иск о выселении не будет удовлетворен, если суд придет к выводу, что причины невнесения платы являются уважительными: это, например, длительные задержки выплаты зарплаты, болезнь, наличие в семье несовершеннолетних детей и инвалидов и т.д. (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

В этом случае договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом. Если отсутствие в жилом помещении нанимателя и членов его семьи не носит временный характер, заинтересованные лица вправе в судебном порядке потребовать признания их утратившими право на жилое помещение (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14).

Выселение и вселение: правовая природа, основания и последствия

Бывшие члены семьи собственника (за исключением его несовершеннолетних детей) утрачивают право пользования жилым помещением. Если они отказываются добровольно освободить помещение, собственник вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Ecли квapтиpaнт нe плaтит, cнaчaлa пpoбyют дoгoвopитьcя миpнo. Нaпpимep, coбcтвeнник квapтиpы cнижaeт плaтeж или дaeт oтcpoчкy.

Дoгoвopeннocти пpoпиcывaют в oтдeльнoм coглaшeнии и дoбaвляют к дoгoвopy apeнды.

Чтoбы pacтopгнyть дoгoвop apeнды чepeз cyд, квapтиpocъeмщикy нaпpaвляют пpeтeнзию. Нeт пpeтeнзии — cyд нe пpимeт зaявлeниe o выceлeнии.

B пpeтeнзии yкaзывaют:

ктo и кoмy нaпpaвляeт пpeтeнзию,
нoмep и дaтy дoгoвopa apeнды,
кaкиe плaтeжи нe oплaтил cъeмщик,
pacчeт нeycтoйки, ecли oнa пpeдycмoтpeнa дoгoвopoм,
cpoк нa дoбpoвoльнyю oплaтy,
пpeдлoжeниe pacтopгнyть дoгoвop бeз cyдa,
cpoк нa выceлeниe из квapтиpы,
пpaвo нa oбpaщeниe в cyд,
cpoк, зa кoтopый cъeмщик дoлжeн oтвeтить нa пpeтeнзию,
дaтy нaпpaвлeния пpeтeнзии,
пoдпиcь coбcтвeнникa квapтиpы.

Пocлe пpeтeнзии квapтиpaнт нe плaтит и нe cъeзжaeт, — тoгдa пoдaют иcк в paйoнный cyд.

B иcкe yкaзывaют:

в кaкoй cyд пoдaют иcк,
дaнныe coбcтвeнникa квapтиpы и квapтиpocъeмщикa,
дaнныe дoгoвopa apeнды,
пyнкты дoгoвopa, нapyшeнныe cъeмщикoм,
чeм пoдтвepждaютcя нapyшeния,
pacчeт cyммы дoлгa и нeycтoйки,
тpeбoвaния coбcтвeнникa o выceлeнии,
дaтa и пoдпиcь.

Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:

Чтo пpoизoшлo	Cкoлькo ждaть
Cъeмщик нe плaтит apeндy	2 мecяцa
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт	14 днeй
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд	5 днeй
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe	1 мecяц
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy	1 мecяц
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy	1-3 дня
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии	1 мecяц
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй	1 мecяц
Итoгo:	6.5 мecяцeв

Можно ли выселить съемщика за сутки, если он не платит

Чтo пpoизoшлo	Cкoлькo ждaть
Cyд пepeнocит пepвoe зaceдaниe из-зa нeявки cтopoн или пo иx пpocьбe	1 мecяц
Bтopoe cyдeбнoe зaceдaниe	1 мecяц
Cyд дaeт oтcpoчкy для выceлeния	1-3 мecяцa
Квapтиpocъeмщик peшил oбжaлoвaть peшeниe cyдa	2-3 мecяцa
Итoгo:	eщe 5-7 мecяцeв

> 1 гoдa

квapтиpaнтa мoгyт
выceлять чepeз cyд

Bыкидывaть вeщи и квapтиpaнтa нa yлицy caмocтoятeльнo нeльзя. 3a этo мoгyт выпиcaть штpaф, нaчиcлить нaлoг и дaжe пocaдить в тюpьмy.

Пpocтo взять и выкинyть cъeмщикa из квapтиpы нeльзя.
Ecли cъeмщик гoтoв cъexaть caм, — пoдпиcывaют coглaшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa. B дoкyмeнтe yкaзывaют дoлг и cpoк oплaты жилья.
Кoгдa cpoк нa выceлeниe пo coглaшeнию зaкoнчилcя, coбcтвeнник имeeт пpaвo cмeнить зaмки, a вeщи apeндaтopa cдaть нa xpaнeниe.
Ecли cъeмщик oткaзывaeтcя cъeзжaть, пoлиция ничeм нe пoмoжeт. Пpидeтcя идти в cyд.

В первую очередь это выделенные для группы лиц жилые объекты, которые используются временно. Квартирантами выступают разные категории граждан. Например, преподаватели, медики, военнослужащие, представители правоохранительных органов.

Квартира в многоквартирном жилом доме;
Частный дом для проживания;
Комната в общежитии.

Для проживания по закону выделяется недвижимость из общегосударственного либо муниципального жилищного фонда.

Выселение из квартиры — судебная практика

Сказать надо о тех гражданах, которые не могут быть выселены из служебного помещения. Причем выселение может состояться только в том случае, если им предоставляется альтернативное и соразмерное жилье взамен. Без предоставления альтернативной квартиры даже по окончании трудовых отношений нельзя выселить:

Граждан, получивших статус инвалидов после того, как они получили травмы в результате военных конфликтов и противостояний либо ставших таковыми по причине контузий и травм, полученных при выполнении своих обязанностей, заданий или наличия профессионального заболевания;
Членов семьи граждан, проживающих по договору социального найма являющихся участниками ВОВ, семьи военных и партизан, павших либо пропавших без вести при обороне СССР или же при исполнении иных заданий относительно несения службы в армии;
Граждан с инвалидностью из числа служащих начальствующего и рядового звена Министерства МВД, МЧС, Государственной противопожарной службы, которые получили данный статус из-за ранений, контузий, и иных травм, полученных в ходе несения службы и военной обязанности;
Граждан, которые трудились в организации, на предприятии или в учреждении, которым на основании трудового договора была выделена служебная квартира. При этом трудовой стаж непрерывного характера должен быть не меньше десяти календарных лет;
Лиц, которые были освобождены от занимаемой должности и в силу этого им было положено жилое помещение, но они не прекратили сотрудничество со своим работодателем;
Граждан, которые были уволены по причине прекращения деятельности компании (ликвидации) или прекративших сотрудничество с работодателем по причине сокращения численности штата;
Членов семьи умершего лица, которым была выделена жилая квартира либо дом для проживания, одиноких граждан с которыми вместе проживают малолетние дети, инвалиды труда первой и второй группы.

Как видно данный список достаточно обширный и в него включены незащищенные категории населения, которые не смогут самостоятельно обеспечить себя жильем после выселения.

Вопрос о выселении граждан решает организация, с которой у проживающих был заключен договор. Решение о выселении не заставляет наймодателя предоставлять альтернативное жилое помещение гражданам для проживания, даже если у арендатора есть иная свободная площадь, особенно когда были прекращены трудовые отношения.

В законодательстве нашей страны был относительно недавно внесены ряд правок, которые касались вступления в силу обновленных положений Жилого кодекса в 2005 году. Если граждане ранее числились на учету по улучшению жилищных условий, то тогда их не могут выгонять из квартиры без предоставления другой площади. Такое положение прописано в статье №13 ФЗ №189 от 29 декабря 2014 года. В остальных случаях лица обязаны покинуть жилое помещение, если не имеются основания, обозначенные выше в статье.

Порядок выселения из служебного помещения не регламентирован, и он устанавливается следующим образом: очередь владелец квартиры или уполномоченная компания должны направить официальную записку арендаторам с требованием освободить объект в установленный период. Затем всё будет завесить от обстоятельств отношений между нанимателей и наймодателем.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает такое понятие, как расторжение договора найма. Поводом может служить соглашение сторон, воля собственника, желание самого нанимателя. Это может быть осуществлено при нарушении определенных правовых норм. В частности, при нарушении покоя соседей, при приведении помещения в негодность, пользовании жилым объектов в иных целях, нежели те, которые были определены ранее. Прекращается наем квартиры при физической утрате самого помещения или же при переходе ее к другому собственнику, с которым работник-наниматель в трудовых или служебных отношениях не состоит. Право на служебную квартиру сохраняется за работником или служащим только на время исполнения им своих обязанностей. Окончание срока службы или разрыв договора, контракта прекращают права пользования жильем и ведут к расторжению договора найма.

При отказе выселиться добровольно из помещения нанимателю высылается специальное уведомление. В нем сообщается о необходимости самому в указанный срок освободить занимаемую жилплощадь и вывезти из нее все ценные и личные вещи. Если в ходе заседания не было выявлено причин отказать в выселении, то решение суда, вступившее в силу, передается судебным приставам. Представители Федеральной службы судебных приставов будут производить принудительное выселение при отказе жильцов покинуть квартиру в добровольном и установленным нормами федерального и местного законодательства порядке.

Что делать, если срок договора найма жилья еще не истек, а наймодатель попросил освободить квартиру?

В первую очередь разберем, есть ли основания. Согласно Гражданскому кодексу РФ. Наймодатель в судебном порядке может расторгнуть договор в случае, если наниматель:

более двух раз нарушил сроки внесения оплаты снимаемого жилья
своими действиями или бездействиями причиняет портит жилое помещение или разрушает его
иные основания расторжения могут быть установлены сторонами в договоре

Если вы не нарушали данных условий, то оснований о выселении вас из съемного жилья нет.

Также договор может содержать условие о расторжении договора по инициативе наймодателя с предупреждением нанимателя в установленный срок (например, за 2 месяца). В случае если наймодатель пользуется данным условием и сроки соответствуют установленным в договоре, то у нанимателя есть право проживать в снимаемом жилье до истечения указанного срока. Наймодатель не имеет права требовать оплаты дней, сверх срока фактического проживания.

Без решения суда наймодатель не вправе выселить нанимателя квартиры, поменять замки, удерживать вещи.

Не редки случаи, когда собственник жилья – собирается продать квартиру, в которой проживают наниматели- и требует съехать раньше для передачи квартиры новым собственникам. В таком случае, если наймодатель не уведомил нанимателя в установленный договором срок, то он не может требовать покинуть квартиру. Действующее законодательство закрепляет, что переход права собственности на квартиру не является самостоятельным основанием для расторжения договора найма. В таком случае стороной наймодетелем по договору становится новый собственник и на него распространяются все условия договора, в том числе об уведомлении о расторжении договора в установленный срок.

Сколько времени дается на выселение из съемной квартиры?

Арендодатель выгоняет из квартиры арендатора

Закон говорит нам что сделки по найму жилых помещений должны производиться в простой письменной форме. Бывает так что фактически арендаторы заехали и проживают в помещении, а договор стороны так и не подписали.

Какими же правами обладают квартиросъёмщики? Теми же, что и по заключенному договору в письменном виде, а именно- проживать в помещении в установленный период времени, пользоваться коммунальными услугами и, соответственно, вносить за это плату. Но. Очень важное, но! Без письменного договора найма жилья- обе стороны отношений не защищены от всевозможных возникающих рисков.

К рискам арендатора можно отнести и досрочное выселение, и требование об повторной оплате за проживание и отнесение расходов на ремонт жилого помещения или находящегося в нем имущества. Чтоб минимизировать риски рекомендуем заключать договор найма помещения в письменном виде и каждые перевод денежных средств обязательно фиксировать в письменном виде- распиской о получении или полным названием в назначении платежа при безналичных переводах.

Вместе с жилым помещением- наймодатель принимает и все имущество, находящееся в данном помещении. Рекомендуем обязательно закрепить перечень имущества и его состояние в акте приема-передачи. Не бойтесь указывать сколы, трещины и иные недостатки, в противном случае при расторжении договора- устранение данных недостатков могут удержать с залога или потребовать возместить. Правильно оформленный перечень имущества и его состояния – смогут минимизировать данные риски.

Целесообразно при заключении договора распределить какие риски при порче имущества несет каждая из сторон, в какие сроки последуют ее устранение и, самое главное, за чей счет.

В случае если действия арендатора привели к порче имущества- например сломалась кровать или дверца шкафа, то ответственность за данные действия возлагается на квартиросъемщика. Во избежание спорной ситуации – необходимо сообщить о случившейся поломке арендодателю. Возможно, ситуацию удастся решить мирным путем. В случае если Вам кажется, что арендодатель завышает цену испорченного имущества, находите меры ремонта предлагаемые собственников нецелесообразными и не разумными- можно решить вопрос взыскания возмещения порчи имущества в судебном порядке.

В случае если договор найма помещения не заключался, доказать порчу имущества значительно сложнее, так как нет документов, подтверждающих передачу данного имущества. В случае если при выезде с квартиры- арендодатель предъявляет вам к возмещению стоимость испорченного имущества- самым верным решением будет предложить данное взыскание в судебном порядке.

Арендодатель не имеет право удерживать ваше имущество либо денежные средства как возмещение порчи имущества либо обеспечение такого возмещения.

Как быть в ситуации, когда договор найма заключен, внесена оплата проживания, но проживать в данной квартире нет возможности? Дальнейшие действия и возможность возврата данных денежных средств зависят от того- почему вы не можете проживать в данной квартире.

Если основанием являются невозможные условия проживания- о которых вы не были предупреждены- например не предоставляются коммунальные услуги, температуры не соответствующие СанПинам и пр. , то необходимо составить уведомление о расторжении договора с указанием причин- аварийное состояние или состояние помещения непригодное для проживания, и сообщить требование о возврате уплаченных денежных средств.

Для себя подкрепите данные доводы фотографиями, свидетельскими показаниями, можно вызвать бригаду ЖЭК для составления акта. В таком случае, даже если арендодатель откажется возвращать денежные средства добровольно- можно будет потребовать их в судебном порядке.

В случае если ваши планы изменились или вы нашли другой вариант, но договор подписан, деньги уплачены, заселение произошло, то возврат денежных средств за весь период – добрая воля арендодателя. В противном случае, при надлежащем уведомлении о расторжении договора за срок, указанный в договоре, — дни до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, подлежат оплате.

Мы осуществляем помощь квартиросъёмщикам на любой стадии от заключения договора найма нежилого помещения до представительства в судебных спорах.

Наш адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» в г. Екатеринбург окажет консультации любой сложности, поможет в минимизации рисков при найме жилья, проверит предстоящую сделку на прозрачность, поможет составить договор с наиболее выгодными для вас условиями.

Выселение из социального жилья при покупке другого жилья

В соответствии с комментируемой статьей существуют три способа выселения в судебном порядке граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма: с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма, без предоставления других жилых помещений.

Выселение, по каким бы ни было основаниям и в каком бы порядке оно ни проводилось, во всех случаях является принудительной мерой государственно-правового воздействия. Однако выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию, хотя в большинстве случаев предоставление неблагоустроенного жилого помещения или непредоставление жилого помещения выселяемому вообще является результатом виновного поведения нанимателя или членов его семьи.

Понятие «благоустроенность» в законодательстве не раскрывается, но широко используется на практике. К элементам благоустройства относятся, в частности, наличие водопровода, центрального отопления, электрического освещения, лифта и других видов коммунальных удобств. Уровень благоустройства в разных населенных пунктах неодинаков: обычно в городах он выше, чем в сельской местности.

Благоустроенность зависит от условий конкретного населенного пункта (согласно п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» во внимание принимается прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте), т.е. в разных населенных пунктах уровень достигнутой благоустроенности различен.

Кроме того, благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Общие требования к благоустроенности определены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Выселение с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма жилых помещений означает, что предоставляемые жилые помещения по договорам социального найма могут быть и неблагоустроенными, но они должны соответствовать санитарно-техническим требованиям (см. комментарии к ч. ч. 1, 2 ст. 15). Например, ст. 90 (см. комментарий к ней) предусматривает выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения за невнесение квартирной платы и платы за коммунальные услуги в течение более 6 месяцев. Вновь предоставляемое жилое помещение в этом случае может быть неблагоустроенным.

Выселение без предоставления другого жилого помещения чаще всего выступает в виде санкции за совершенное правонарушение. В качестве примера можно привести ст. 91 (см. комментарий к ней), допускающую выселение без предоставления другого жилого помещения если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

В отдельных случаях выселение без предоставления другого жилого помещения допускается при отсутствии правонарушения со стороны нанимателя, но исходя из интересов государства, общества или отдельных лиц. В качестве примера можно привести выселение из служебного помещения работника, прекратившего трудовые отношения, или лица, закончившего обучение, из общежития учебного заведения, и при выселении нанимателя из помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, по тем основаниям, что помещение необходимо для проживания самого собственника и членов его семьи, выселение не является санкцией за правонарушение.

Решение Верховного суда: Определение N 13-КГ14-2, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация Кроме того администрацией г.Рассказово заявлены требования о переселении ответчиков что не предусмотрено статьями 84-89 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку ответчики в квартире 4 дома 1 по ул. области фактически не проживают. Данные выводы судов нельзя признать законными по следующим основаниям…
Решение Верховного суда: Определение N 49-В10-1, Судебная коллегия по гражданским делам, надзор Нижегородову М.С, Нижегородову АС. о признании недействительным договора № от 5 марта 2005г. о выплате финансовой компенсации в связи со сносом жилого дома, указывая, что в нарушение статей 84-86 Жилищного кодекса Российской Федерации при сносе жилого дома Нижегородову М.С, Нижегородову А.С и несовершеннолетнему Нижегородову Г.М. жилое помещение по договору социального найма предоставлено не было…

В силу ст. 35 Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Собственник может быть выселен из жилого помещения в следующих случаях:

Использование жилья не по назначению, нарушение интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее разрушение при наличии предупреждения о возможном выселении (ст. 293 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ»), 29 ЖК РФ)
Выселение с выкупом жилья из-за изъятия земли под домом для муниципальных или государственных целей, его аварийного состояния (статья 32 ЖК РФ).
Обращение взыскания кредиторов на имущество в виде жилья (статьи 237, 256 ГК РФ) с учетом положенийст. 446 ГПК РФ, а также ипотека.
В порядке, предусмотренном «Законом о реновации» (актуально для города Москвы).

В законодательстве РФ отсутствует прямая норма, которая не допускала бы выселение собственника при наличии несовершеннолетних детей. Судебная практика также указывает, что наличие несовершеннолетних детей, которые совместно не проживают с нанимателем, не является основанием для отказа в выселении нанимателя.

В соответствии с ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Далеко не всегда вашу квартиру освобождают по первому же требованию. Действия владельца зависят от следующих факторов:

был ли заключён договор найма;
действительно ли соглашение об аренде;
что прописано в тексте договора, если он имеется;
нарушали ли что-то жильцы со своей стороны.

Всё это необходимо принимать во внимание и выстраивать уже определённую линию поведения.

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Сложнее всего бывает расстаться с добросовестными жильцами. Если они своевременно вносят плату, бережно обращаются с имуществом, соблюдают условия договора, вы не имеете права их выселять. В противном случае они могут обратиться в суд и заставить вас выплачивать компенсацию.

Чтобы избежать проблем, когда расторгнуть договор без серьёзных оснований не получается, лучше всего составлять такое соглашение с опытным юристом. Желательно, чтобы защита ваших прав там надёжно и грамотно регламентировалась. Иначе неприятности начнутся у вас же.

Ситуация меняется, когда речь заходит о достаточно серьёзных нарушениях. Это может быть следующее:

просрочка платежа;
причинение ущерба соседям;
порча имущества (мебели, техники, отделки);
нарушение санитарных норм проживания в жилом помещении.

Если вы не хотите проблем с законодательством, нужно сначала отправить квартиросъёмщикам письменное предупреждение с требованием исправить нарушение. По законодательству на это нужно отвести «разумный срок». Конкретные временные рамки в законе не обозначены, поэтому лучше всего смотреть на сложившуюся правоприменительную практику и советоваться с юристами, если всё уже дошло до конфликта. Стандартно 1-2 недели на исправление считаются разумным сроком.

Если жильцы исправляют нарушение и добровольно компенсируют причинённый ущерб, то выселить их не получится. Придётся снова ждать окончания срока договора или же другого нарушения. Если квартиросъёмщики не идут на контакт, то в таком случае можно подавать на них в суд.

В некоторых случаях между владельцем и жильцами может быть только устная договорённость. Тогда выселение происходит следующим образом:

Вы просите жильцов выселиться и понимаете, что они отказываются выполнять ваши законные требования.
Вызываете полицию, чтобы сотрудники составили протокол и выселили жильцов.

Если же договор всё-таки был и его срок закончился, то обратите внимание, что сотрудники полиции могут составить только протокол, который нужен исключительно для подтверждения факта незаконного проживания. Выселить, просто вызвав полицию, вы не имеете права. Поэтому после составления протокола:

На основании протокола вы подаёте в суд.
Суд принимает решение в вашу пользу. Заодно в рамках расследования поднимается вопрос о полагающейся вам компенсации.
Судебные приставы выселяют жильцов.

Эта схема – стандартная. Она применяется и тогда, когда договор был оформлен, вы его расторгли на законных основаниях, однако жильцы всё равно отказываются выполнять свои обязательства и выселяться.

Подача в суд при отсутствующем соглашении чревата неприятностями.

Вы должны понимать все риски:

Жильцы могут обвинить вас в том, что вы не выполняете устные договорённости со своей стороны. Например, они способны сообщить, что за квартиру вам были переданы деньги вперёд на полгода наличностью. Если такое заявление будет подтверждаться свидетельскими показаниями, а все договорённости – устные, у вас могут начаться проблемы.
Если вы нигде не указывали доход от сдачи квартиры в аренду, то у вас при обращении в суд возникнут неприятности с налоговой. В целом вопросы от ФНС РФ могут появиться и при вызове полиции.
Судебные разбирательства могут быть долгими. И всё это время по закону вы не имеете права выселять жильцов. Разумеется, при выигрыше дела вам будут положены компенсации. К примеру, вы имеете право истребовать деньги за всё то время, пока арендаторы пользовались вашей квартирой. Однако, это уже означает отдельный иск. К тому же выплаты могут быть оспорены, уменьшены, растянуты во времени.

Из всего этого следует, что с жильцами стоит договариваться мирно, если есть хотя бы малейшая возможность. Также ни в коем случае нельзя пускать арендаторов в квартиру без письменного соглашения. В противном случае вы можете оказаться заложниками этих людей. И даже если жильцы вам в действительности ничего не платили, они всё равно способны создать неприятности. Особо неприятная ситуация создаётся у предпринимателей или у руководителей фирм. После такого заявления ФНС РФ может проявить внимание не только к их личным доходам, но и к бизнесу, назначить внеплановую проверку.

Часто недобросовестные арендаторы прекрасно знают о таких рычагах воздействия. И они нередко ими активно пользуются. Чтобы не оказаться жертвой шантажа, стоит все отношения фиксировать в виде договора.

Некоторые арендаторы подолгу не платят за жильё, создают проблемы с соседями и доставляют множество других неприятностей. В качестве одной из мер воздействия собственники нередко просто закрывают квартиру с вещами в отсутствие жильца. Однако с правовой точки зрения такое действие может оказаться сомнительным. Одни суды расценивают это как как норму ГК — удержание. Другие – как незаконные действия.

Чтобы при возникновении конфликта у вас при закрытии квартиры с вещами не появились проблемы, просто пропишите в договоре найма право при нарушениях от второй стороны ограничить доступ к квартире и удерживать имущество. Именно так на языке юристов и называются такие действия собственника. И, впоследствии, если у квартиросъёмщиков возникнут претензии, вы сможете отстоять свою позицию, опираясь на договор.