Заявление о признании права собственности на жилое помещение банкротство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заявление о признании права собственности на жилое помещение банкротство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства

Итак, для защиты своих интересов дольщик должен попасть в общий реестр и на это ему даётся 1 месяц. Таким образом, для принятия участия в процессе рассмотрения дела о признании должника банкротом долевому участнику строительства необходимо успеть в течение одного месяца направить своё ходатайство в суд.

Выполнив это условие, дольщик сможет принимать участие в совещаниях кредиторов и в принятии решений по недостроенному строению.

Если дольщик не направил в течение одного месяца своё обращение в суд, он может это сделать на стадии конкурсного производства в течение двух месяцев с момента уведомления остальных кредиторов об открытии реестра. Распространение уведомлений выполняется путём публикации информации в специализированном СМИ или отправкой писем на адреса кредиторов.

Требования, которые дольщики могут предъявлять к строительной фирме можно разделить на несколько видов:

• признание права собственности на квартиру;
• признание права собственности на часть имущества в незавершённом строительстве;
• возмещение финансовых вложений им убытков с учётом неустойки.

В общем реестре кредиторов существует раздел для требований передачи объектов строительства. Таким образом, дольщик может стать полноправным владельцем недостроенного жилья в случае возможности окончания строительства.

Признание права собственности на квартиру в банкротстве

Банкротство застройщика ставит дольщика в тяжелое положение. Процедура арбитражного производства, которая применяется при банкротстве застройщика, устроена сложнее, чем обычный гражданский суд. Участник ДДУ может действовать различными способами — лично обращаться в суд с требованием признать право собственности, если это позволяет ситуация, либо требовать включения в реестр кредиторов. После включения в реестр участник ДДУ может требовать передачи помещения или взыскания уплаченных по договору средств.

В каждой ситуации есть свои подводные камни, выбрать конкретный способ решения вопроса может быть нелегко. Определить наиболее выгодную и разумную позицию поможет консультация с опытным юристом, которую можно получить на нашем сайте.

24 июля 2014

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Бациева В.В., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Разумова И.В., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление гражданки Орловой Татьяны Владимировны о пересмотре в порядке надзора определения Арбитражного суда города Москвы от 16.04.2013 по делу № А40-27589/08-74-86 «Б», постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.08.2013 по тому же делу.

В заседании принял участие представитель заявителя — гражданки Орловой Т.В. — Шевченко Ю.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Разумова И.В., а также объяснения представителя заявителя, Президиум установил следующее.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.10.2011 закрытое акционерное общество «Энергостройкомплект-М» (далее — общество «Энергостройкомплект-М», должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Сообщение об этом 29.10.2011 опубликовано в газете «КоммерсантЪ».

В дальнейшем судом первой инстанции вынесено определение от 25.11.2011 о применении при рассмотрении дела о несостоятельности общества «Энергостройкомплект-М» правил о банкротстве застройщиков, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).

Сведения о применении к должнику положений законодательства о банкротстве застройщиков опубликованы в газете «КоммерсантЪ» 10.12.2011.

Орлова Т.В. 26.01.2012 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ее требования о передаче квартиры общей площадью 54,85 кв. метра с условным номером 128, имеющей строительный адрес: Москва, Южное Тушино, мкр-н 11, корп. 3, секция 3, этаж 8 (далее — квартира № 128).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2012 требование Орловой Т.В. к должнику признано обоснованным, во включении этого требования в реестр требований о передаче жилых помещений отказано.

Суд, констатируя обоснованность требования заявительницы, исходил из того, что между Орловой Т.В. и обществом «Энергостройкомплект-М» в 2009 году заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры № 128). Орлова Т.В. свои обязательства по этому договору исполнила, уплатив цену недвижимого имущества (3 839 500 рублей), а общество «Энергостройкомплект-М» квартиру Орловой Т.В. не передало. Отказ во включении требования в реестр мотивирован тем, что заявительница обратилась в суд по истечении двух месяцев со дня опубликования сообщения о признании общества «Энергостройкомплект-М» банкротом.

Впоследствии (16.05.2012) Орлова Т.В. подала в Арбитражный суд города Москвы заявление о признании за ней права собственности на квартиру № 128.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.04.2013 в удовлетворении заявления о признании права собственности отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2013 определение суда первой инстанции от 16.04.2013 оставлено без изменения.

Суды сочли, что поскольку ранее поданное Орловой Т.В. заявление о включении ее требования в реестр требований о передаче жилых помещений уже было рассмотрено и признано обоснованным, она получила реальную судебную защиту.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 21.08.2013 определение суда первой инстанции от 16.04.2013 и постановление суда апелляционной инстанции от 19.06.2013 оставил без изменения.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций, дополнительно указав на то, что права Орловой Т.В. как участницы строительства на жилое помещение никем не оспариваются, она вправе участвовать в собраниях участников строительства и не лишена возможности с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда, приведенной в постановлении от 23.04.2013 № 14452/12 (далее — постановление № 14452/12), обратиться в суд первой инстанции с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам судебного акта об отказе во включении ее требования в реестр.

После этого Орлова Т.В. обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам определения суда первой инстанции от 15.05.2012 в части, касающейся отказа во включении ее требования о передаче квартиры № 128 в реестр требований о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.09.2013 заявление Орловой Т.В. о пересмотре по правилам главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определения от 15.05.2012 оставлено без удовлетворения.

Суд исходил из того, что определение от 15.05.2012 не может быть пересмотрено по основанию, указанному в пункте 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (вследствие изменения практики применения правовой нормы), так как соответствующая практика была изменена постановлением № 14452/12 после истечения шести месяцев со дня вступления в законную силу определения от 15.05.2012 (часть 3 статьи 312 названного Кодекса).

---

Гражданка обратилась в суд с целью включения ее требования о передаче квартиры в реестр.

Речь шла о реестре требований о передаче жилья.

После неоднократного пересмотра дела гражданке было отказано в этом по причине пропуска срока на обращение с таким заявлением.

Президиум ВАС РФ счел, что требование должно быть включено в реестр, и пояснил следующее.

Законом о банкротстве предусмотрена возможность защиты прав участника строительства в отношении жилья посредством разрешения его заявления о признании за ним права собственности.

Причем для признания такого права необходимы условия: наличие разрешения на ввод в эксплуатацию достроенного дома; подписание передаточного акта (аналогичного документа) до даты принятия заявления о банкротстве застройщика.

В данном случае передаточный акт был подписан сторонами до возбуждения дела о банкротстве застройщика, а разрешение на ввод дома в эксплуатацию — после.

Вместе с тем при банкротстве застройщика при наличии у него достроенного дома право собственности на жилье в нем может быть приобретено участником строительства и в определенном порядке.

Это может быть сделано путем передачи участнику жилья на основании определения суда, вынесенного по результатам разрешения ходатайства собрания участников строительства.

Между тем право на получение в собственность конкретного жилья в таком случае является производным от статуса участника как кредитора, включенного в упомянутый реестр.

Участники строительства, требования которых не были включены в данный реестр на день проведения собрания таких лиц, не могут участвовать в нем с правом голоса.

После обращения данной гражданки в суд практика применения норм менялась дважды. Срок закрытия указанного реестра суды в результате стали исчислять с момента соответствующего уведомления участников конкурсным управляющим.

В данном деле такое уведомление не направлялось, реестр не закрыт.

В итоге требования физлиц, подавших аналогичные заявления позже, нежели гражданка, были включены в реестр, а ее нет.

В то же время согласно позиции КС РФ запрещено различное обращение с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях.

В данном случае такое различие имело место.

С учетом этого требование гражданки необходимо включить в реестр.

• дольщик пользуется квартирой, иным объектом недвижимости без передаточного документа;

• у дольщика отсутствует полный комплект документов для регистрации права собственности (например, был заключен ПДКП и застройщик не заключил с дольщиком основной договор купли-продажи, или у дольщика, купившего квартиру у ЖСК, отсутствует справка о полной выплате пая);

• дольщик принял квартиру, нежилое помещение по акту, однако не зарегистрировал право собственности до банкротства застройщика (причины могут быть разные: отсутствие сведений о кадастровой учете новостройки или дольщик не успел зарегистрировать право собственности), после введения процедуры банкротства документы поданы на регистрацию, Росреестр приостановил регистрацию в связи с сомнением в подлинности документа, либо в связи с тем, что передаточный акт подписан представителем застройщика по доверенности, а доверенность дольщику не передана. В этом случае Росреестр направляет запрос в суд, арбитражному управляющему для подтверждения подлинности. Как правило, от них не поступают положительные ответы, хотя бы потому что они этими сведениями не владеют, а в интересах арбитражного управляющего сохранить как можно больше имущества в конкурсной массе, поэтому он не заинтересован в оформлении права собственности на объекты недвижимости застройщика других лиц. В связи с этим по окончании срока приостановки Росреестр отказывает в регистрации. Таким образом, заключение ДДУ при банкротстве застройщика не гарантирует регистрацию права собственности в обычном порядке.

Вот пример такого уведомления о приостановке:

Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

Жильцы новостроек делают дорогой ремонт, но все еще не являются полноправными владельцами квартир. В большинстве случаев они полностью зависят от добросовестности застройщиков.

Из-за таких условий, покупатели квартир постоянно пребывают в напряжении – застройщик может диктовать свои условия по квартплате, ремонтным работам. Люди терпят такие условия только потому, что боятся потерять жилье. К тому же, отсутствие данных жильца в Росреестре не дает ему права зарегистрироваться по новому месту жительства, получать соцпомощь, записывать детей в школы или сады.

Самым эффективным способом решить эту проблему является направление иска о признании права собственности в суд. После решения суда, гражданин может быть уверен в том, что квартира куплена законно. Полученное постановление действует по всей территории страны.

Законодательство позволяет гражданам удостоверить свое право собственности на недостроенную квартиру через суд. Этот способ имеет несколько преимуществ:

• так можно уберечь себя от мошенников – после получения судебного решения застройщик больше не сможет перепродать квартиру нескольким покупателям;
• возможность официального оформления помещения в личную собственность;
• в случае банкротства застройщика владелец недвижимости может вернуть свои деньги обратно, огласив себя кредитором.

Чтобы недостроенная квартира перешла в собственность покупателя, ему следует написать исковое заявление в районный суд по места расположения стройки.

Если договор на приобретение помещения заключали несколько граждан, то каждый из них имеет возможность выступить в качестве истца. Будет признано право собственности на долю квартиры.

В разряд служебного принято относить жилье, которое выделяется организациями и предприятиями для своих сотрудников. Через некоторое время возникает потребность оформить помещение в частную собственность.

Однако порядок приватизации жилья не включает возможность оформления в собственность служебных помещений. Граждане в большинстве случаев получают отказ. В судебной практике все же возникают случаи, когда приватизация все же осуществляется.

К примеру, предприятие предоставило сотруднику квартиру, однако нет никаких доказательств того, что она является служебной. В законодательстве указано, что статус помещения должен быть закреплен в реестре прав собственности.

Во время направления иска следует правильно определить стороны процесса. В качестве истцов будут выступать люди, проживающие в выделенном предприятием помещении. Ответчиком будет предприятие, на чьем балансе находится квартира, а также исполнительные органы, которые занимаются оформлением процедуры приватизации.

В законодательстве указывается, что сегодня наниматели жилья и их семьи могут провести бесплатную приватизацию. Однако, в некоторых случаях в этом может быть отказано. Работники муниципальных органов власти выделяют несколько причин для отказов:

• жилье не было передано во владение муниципалитету и в муниципальном реестре не значится;
• не был заключен в письменно виде договор социального найма;
• общежитие было передано в муниципальную собственность, однако статус с него снят не был (это касается и служебного жилья).

В этом случае будет правильно обратиться с иском о признании права собственности в порядке приватизации в суд общей юрисдикции. Этот вариант приватизации более выгоден истцу, так как местная администрация не сможет еще раз отказать в оформлении жилья, но по другому поводу.

Признание права собственности на новостройку при банкротстве застройщика

Принявшему наследство гражданину стоит обращаться в суд для признания права собственности в случаях:

• такое право не признается или оспаривается другим гражданином;
• нет документов, подтверждающих право владения наследственной недвижимостью;
• наследодатель не зарегистрировал свое имущество в установленном порядке.

Также в суд нужно подавать в том случае, когда документы для принятия наследства были потеряны.

В “Комментарии Арбитражного суда Уральского округа по вопросам практики применения пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48” сказано: “При наличии обоснованных сомнений у финансового управляющего и кредитора по поводу того, что спорное имущество является единственным жильем, пригодным для проживания должника и членов его семьи, суд не должен ограничиваться констатацией того факта, что юридически права должника оформлены таким образом, что объект недвижимости является единственным пригодным для проживания должника жилым помещением, а установить фактическую нуждаемость должника в жилье, исследовать юридически значимые обстоятельства для установления фактической, а не юридической нуждаемости должника и членов его семьи в жилом помещении, в том числе: состоит ли должник в браке, имеется ли у супруга зарегистрированное на него на праве собственности либо на праве бессрочного пользования жилое помещение, имеется ли зарегистрированное на супруга жилое помещение, фактически являющееся совместно нажитым в браке имуществом, каковы причины проживания и регистрации должника в ином субъекте Российской Федерации, обеспеченность жильем его детей и внуков”.

При этом следует учитывать правовую позицию СКЭС Верховного Суда РФ, сформулированную в Определении от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 (дело Стружкина Д.Г.): “По смыслу абзаца второго части 1 статьи 446 ГПК РФ наличие у гражданина фактической возможности проживать по иному адресу не означает допустимость безусловного неприменения к находящемуся в его собственности единственному жилью исполнительского иммунитета. Довод кредиторов и финансового управляющего о том, что должник предпринимал действия по переводу спорной квартиры в нежилой фонд для использования помещения в коммерческих целях сам по себе не подтверждает наличие у последнего прав на иное жилье”.

Если выяснится, что у члена семьи должника имеется иное жилье, то при расчете учетной нормы площади единственного для должника жилья такой член семьи учитываться не будет.

Более того, если у члена семьи иное жилое помещение находится в собственности и позволяет площадь, то суд может применить вышеуказанное правило части 2 ст.31 ЖК РФ и признать за должником право пользования данным жилым помещением. В этом случае должник лишается всех жилых помещений, находящихся в его собственности.

Если, например, должник с супругой проживают и работают в Москве, их несовершеннолетние дети учатся в Москве, то скорее всего суд исключит из конкурсной массы московскую квартиру должника, а его квартира в другом городе будет выставлена на продажу.

При выборе из нескольких квартир суды часто учитывают заключения органов опеки о том, какое помещение имеет лучшие условия для социально-психологического развития детей.

Нередко должник в преддверии банкротства отчуждает одно (или несколько) из принадлежащих ему жилых помещений своим родственникам, оставляя себе менее ценное. В этом оставшемся помещении он регистрируется по месту жительства, полагая, что оно будет защищено исполнительским иммунитетом.

Финансовый управляющий успешно оспаривает такую сделку, дорогостоящее помещение возвращается в конкурсную массу. После чего должник регистрируется обратно в это дорогостоящее помещение и подает заявление об исключении его из конкурсной массы, ссылаясь на то, что для него это помещение является единственными жильем.

Суды рассуждают примерно так. Поскольку должник распорядился помещением, значит он не расценивал для себя это помещение в качестве единственного жилья. Кроме того, должник злоупотребил правом, поскольку попытался скрыть помещение от кредиторов, что является основанием для отказа должнику в защите принадлежащего ему права (ст.10 ГК РФ). На основании изложенного, в исключении спорного жилого помещения из конкурсной массы должника следует отказать.

Однако здесь есть свои нюансы. В п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» разъяснено: “Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов. Поэтому не подлежит признанию недействительной сделка, направленная на отчуждение должником жилого помещения, если на момент рассмотрения спора в данном помещении продолжают совместно проживать должник и члены его семьи и при возврате помещения в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским иммунитетом (статья 446 ГПК РФ)”.

Техническая возможность произвести раздел роскошного жилья на два жилых помещения встречается достаточно редко. Далеко не всегда можно разделить жилой дом, а уж квартиру — практически невозможно.

Однако если такая возможность имеется, то у кредиторов появляется шанс выделить и реализовать часть роскошного жилья должника (как правило, часть жилого дома с земельным участком).

Исковое заявление о признании права собственности на квартиру

Очень часто должники совершают действия, направленные на создание формальной видимости наличия у них только одного жилого помещения (выводят квартиры, формально регистрируются по другому месту жительства, регистрируют в квартире родственников, фиктивно расторгают брак и т.п.). После чего они просят суд распространить на такое (порой роскошное) жилье исполнительский иммунитет.

Такие действия суды расценивают как злоупотребление правом и лишают должника исполнительского иммунитета в отношении его якобы единственного жилья. Часто в обоснование такого решения суды ссылаются на то, что у должника нет доходов, позволяющих содержать элитное жилье.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 29.11.2018 N 305-ЭС18-15724 (дело Фрущака), при рассмотрении спора об исключении из конкурсной массы должника единственного пригодного для проживания помещения арбитражный суд должен исследовать доводы кредиторов о недобросовестности должника и злоупотреблении с его стороны правом в виде создания ситуации, когда дорогостоящий объект недвижимости получает статус единственного пригодного для проживания помещения, что недопустимо.

Ссылки на данную правовую позицию стали появляться во многих судебных актах.

А вот как описывается подобная ситуация в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2020 по делу N А40-60908/2016: “Вывод же суда апелляционной инстанции о том, что злоупотребление правом со стороны должника и его намерение причинить ущерб кредитору не должно вступать в противоречие с конституционным правом должника на жилище, не основан на положениях Закона о банкротстве, правовой позиции Верховного Суда РФ. Ситуация, при которой жилое помещение формально становится единственным пригодным для проживания должника в результате совершения должником действий, направленных на вывод ликвидного имущества из конкурсной массы и причинение тем самым вреда имущественным правам кредиторов, является злоупотреблением правом со стороны должника по смыслу ст. 10 ГК и исключает применение исполнительского иммунитета в отношении спорного имущества”.

Ранее суды, как правило, не шли навстречу кредиторам, которые хотели профинансировать приобретение для должника более скромного жилья, чтобы продать роскошное. Так, в “отказном” Определении Верховного Суда РФ от 09.08.2017 по делу N А41-84978/2015 говорится, что законодательство не содержит положений, предусматривающих внесение на депозитный счет суда денежных средств для целей приобретения жилого помещения должнику; обязанности финансового управляющего в процедуре реализации имущества гражданина-должника также не предполагают приобретение должнику какого-либо имущества за счет дополнительно привлеченных денежных средств.

Затем фортуна на какое-то время отвернулась от должников.

Суды отдельных регионов стали допускать следующий механизм продажи роскошного жилья должника, который может быть утвержден на собрании кредиторов (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.05.2020 по делу А60-56649/2017 и др.):

— один из кредиторов приобретает для должника квартиру с минимально необходимыми характеристиками;

— финансовый управляющий регистрирует право собственности должника на эту квартиру;

— поскольку в собственности должника оказывается два жилых помещения, в суд подается заявление об исключении из конкурсной массы квартиры, приобретенной за счет средств кредиторов, а роскошное жилье выставляется на продажу;

— после реализации роскошного жилья профинансировавшему эту операцию кредитору возмещается часть его расходов на приобретение замещающей квартиры соразмерно его доле в реестре требований кредиторов.

Надо отметить, что далеко не все суды восприняли данных подход. Более менее устойчивая практика сложилась лишь в Уральском округе.

Был даже выпущен «Комментарий Арбитражного суда Уральского округа по вопросам практики применения статьи 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в котором сказано: “В то же время кредиторы, которые полагают, что такое жилое помещение по своим объективным характеристикам (параметрам) является чрезмерным (роскошным), значительно превышает разумно достаточный для удовлетворения конституционно значимых потребностей в жилище стандарт (минимум), в то время как должник, используя предусмотренный законодателем «иммунитет», уклоняется от формирования конкурсной массы и во избежание утраты такого «иммунитета» уклоняется от получения иного имущества (например, от наследства), не лишены возможности предложить механизм наделения должника жилым помещением, которое бы удовлетворяло конституционно значимые потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения, в целях последующей реализации «роскошного» жилого помещения”.

Как видно из этого комментария, значение придается в том числе и тому, злоупотреблял ли должник правом.

Подвести же должника к такому злоупотреблению правом можно было направив ему предложение принять “замещающую” квартиру. Должник, естественно, отказывался от такого предложения, что и могло быть квалифицировано как злоупотребление правом. Ведь гражданин, действуя добросовестно и разумно, должен способствовать погашению имеющейся у него задолженности и не совершать действий, направленных на уклонение от погашения своей задолженности.

Однако в недавнем Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 (дело Стружкина Д.Г.), по сути, был поставлен крест на несколько иной, но все-таки схожей практике принудительного наделения должника более скромным жильем.

В этом деле собрание кредиторов приняло решение о приобретении должнику иного жилого помещения меньшей площадью и стоимостью взамен имеющейся у него квартиры площадью 40 кв.м.

На что Верховный Суд РФ указал, что кредиторы “фактически произвольно в отсутствие законодательного регулирования определили разумно достаточный уровень обеспеченности должника жильем, что не согласуется с позицией Конституционного Суда РФ. При этом также очевидно, что имеющуюся у должника квартиру площадью 40 кв.м. нельзя признать для него роскошным жильем, превышающим разумную потребность в жилище”. “Санкционировав принятые собранием кредиторов решения, суды апелляционной инстанции и округа в нарушение положений статьи 35 Конституции РФ фактически лишили гражданина частной собственности, на которую не может быть обращено взыскание, против его воли. Одновременно должнику было навязано право собственности на иное имущество, в приобретении которого он заинтересованность не выражал”.

На данную позицию суда могло повлиять то, что у должника не было действительно “роскошного” жилья. Поэтому как повлияет это определение на дальнейшую практику, сказать сложно.

Данная информация публикуется в газете Коммерсант или на сайте арбитражного суда. Чем раньше дольщику удастся узнать об этом, тем больше шанс того, что зарегистрировать право собственности можно будет без суда.

Когда строительство дома подходит к завершению, велик риск того, что застройщик начнет банкротиться сам или эту процедуру инициируют кто-либо из его кредиторов. Например, если стройка затянулась, и сроки были существенно нарушены, то у дольщиков может возникнуть желание потребовать от строительной компании неустойку. Чтобы не терять деньги на выплату штрафных санкций, застройщик может начать процедуру банкротства.

Если застройщик приглашает вас на подписание акта приема-передачи, целесообразно не тянуть с этим. Ведь если данный документ будет подписан до начала банкротства, то есть шанс просто зарегистрировать право собственности в Регпалате без суда. Даже если в регистрирующий орган вы не успели обратиться, то с подписанным актом приема-передачи можно будет заявить в арбитражном суде, который рассматривает дело о банкротстве вашего застройщика, иск о признании права собственности на квартиру. При этом важно, чтобы соблюдалось два условия:

• дом был введен в эксплуатацию (об этом можно узнать у местных властей);
• акт приема-передачи подписан до даты принятия судом заявления о признании застройщика банкротом.

Если вам уже стало достоверно известно о том, что компания-застройщик начала банкротиться, то стоит поторопиться с подачей заявления о включении в реестр. Так как сроки включения ограничены законом.

1. После введения процедуры наблюдения.

После того, как суд вынес определение о начале процедуры наблюдения в отношении застройщика, у дольщика есть 30 календарных дней, чтобы заявить о своих требованиях. Заявление с необходимыми документами нужно направить не только в арбитражный суд, но и временному управляющему, а также застройщику.

В нашем примере наблюдение было введено только 20.01.2016 года.

При подготовке заявления о включении в реестр нужно учесть следующие требования закона.

К заявлению о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо приложить следующие документы:

• договор долевого участия (иные документы, которые подтверждают возникновение вашего права на квартиру, например, договор переуступки прав);
• документы, подтверждающие оплату по договору ДДУ;
• копия паспорта дольщика;
• кредитное соглашение, если есть;
• документы, подтверждающие направление данного заявления в адрес управляющего и застройщика.

Все документы направляются в виде копий, которые вы самостоятельно заверяете. Будьте готовы к тому, что впоследствии в суде нужно будет предъявить оригиналы указанных бумаг.

Обратите внимание! Если застройщик просрочил сдачу дома, то вы можете потребовать в заявлении и взыскания неустойки, а также компенсации морального вреда.

В самом заявлении необходимо указать следующие сведения:

• название арбитражного суда и его адрес;
• данные застройщика и управляющего;
• данные по договору и оплате за квартиру (укажите стоимость квартир и сколько денег вы уже заплатили застройщику, а также вашу задолженность, если она имеется);
• данные о жилом помещении, которое должно быть передано дольщику по ДДУ;
• требование о включении в реестр.

Обратите внимание! Оплачивать госпошлину не нужно.

Суд рассмотрит ваше заявление и вынесет соответствующее определение. Если суд сочтет обоснованным ваше требование, то оно будет включено в реестр.

Согласно закону требования дольщиков относятся к третьей очереди. Сначала будут удовлетворяться требования о компенсации морального вреда, зарплаты работникам строительной компании. Затем только требования дольщиков. Остальные кредиторы смогут получить свои деньги только после дольщиков.

Образцы всех исков, жалоб и заявлений по недвижимости

После того как с документами вы определились, нужно узнать адресата. В нашем случае документы понадобятся в трех экземплярах, так как направлять их нужно будет 3 адресатам:

• застройщику;
• временному (конкурсному) управляющему;
• в арбитражный суд.

Узнать данные по управляющему можно на сайте арбитражного суда в определении о введении наблюдения или конкурсного производства.

Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, д.11, Литер А, помещение 5-Н

Время работы:
пн — пт с 10 до 20 часов,
сб — вc по записи

Телефон: +7 (812) 409-49-30