Основание отказа в регистрации договора купли-продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основание отказа в регистрации договора купли-продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Сначала определимся с правами АУ и моментом их возникновения.

В соответствии со ст. 2 Закона об автономных учреждениях АУ признается некоммерческая организация, созданная РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием для выполнения работ, оказания услуг в целях осуществления предусмотренных законодательством РФ полномочий органов государственной власти, местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, культуры, средств массовой информации, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта, а также в иных сферах в случаях, установленных федеральными законами.

АУ является юридическим лицом и от своего имени может приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Согласно ст. 3 Закона об автономных учреждениях имущество АУ закрепляется за ним на праве оперативного управления в соответствии с ГК РФ. Собственником имущества АУ является соответственно РФ, субъект РФ, муниципальное образование.

Недвижимое имущество, закрепленное за АУ или приобретенное им за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение этого имущества, а также находящееся у АУ особо ценное движимое имущество подлежит обособленному учету в установленном порядке.

Права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также приобретенное учреждением, определяются в соответствии со ст. 296 ГК РФ.

Согласно положениям данной статьи учреждения, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются имуществом с согласия его собственника.

Право оперативного управления в силу ст. 216 ГК РФ является вещным правом наряду с правом собственности, которое может принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

В соответствии со ст. 299 ГК РФ право хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у данного предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Как следует из п. 2 ст. 299 ГК РФ, имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступает в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъясняется, что права хозяйственного ведения и оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

Как следует из анализа названных норм, при приобретении АУ недвижимого имущества по договору у другого лица за счет средств, выделенных учредителем, у АУ возникает право оперативного управления данным имуществом. Соответственно, момент перехода имущества в оперативное управление учреждения связан с моментом передачи данного имущества предыдущим собственником учреждению, сопровождающейся подписанием акта приема-передачи.

Почему могут отказать в госрегистрации

В связи с тем что АУ является некоммерческой государственной организацией, порядок приобретения им недвижимого имущества имеет свои особенности.

Так, согласно ст. 14 Закона об автономных учреждениях сделка, связанная с распоряжением денежными средствами, при условии что ее цена превышает 10% балансовой стоимости активов АУ, определяемой по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, если уставом АУ не предусмотрен меньший размер крупной сделки, является крупной сделкой.

В соответствии со ст. 15 Закона об автономных учреждениях крупная сделка совершается с предварительного одобрения наблюдательного совета АУ. Наблюдательный совет АУ обязан рассмотреть предложение руководителя АУ о совершении крупной сделки в течение 15 календарных дней с момента поступления такого предложения председателю наблюдательного совета АУ, если уставом АУ не предусмотрен более короткий срок.

Таким образом, на совершение сделки по приобретению АУ недвижимого имущества за счет средств, выделенных учредителем, должно быть получено согласие наблюдательного совета, что и было сделано учреждением, а также была получена доверенность на осуществление всех действий, связанных с государственной регистрацией прав.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Возникновение, переход и прекращение права оперативного управления, согласно ст. 131 ГК РФ, подлежат государственной регистрации, равно как и право собственности, в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершения надписи на документе, представленном для регистрации.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Согласно ст. 5 Закона № 122-ФЗ участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, – с другой.

Порядок проведения государственной регистрации прав описан в ст. 13 Закона № 122-ФЗ. Общий срок проведения государственной регистрации составляет месяц со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, после проведения выдается свидетельство о государственной регистрации прав.

На государственную регистрацию прав представляются документы, перечисленные в ст. 16 Закона № 122-ФЗ:

В пункте 2 Приказа Росрегистрации от 08.06.2007 № 113 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества» разъясняется, что, учитывая положения ст. 299 ГК РФ, в данном случае государственную регистрацию права хозяйственного ведения (оперативного управления) государственных предприятий (учреждений) на находящиеся в государственной собственности объекты недвижимого имущества рекомендуется осуществлять одновременно с государственной регистрацией права государственной или муниципальной собственности на данные объекты.

Таким образом, закон позволяет одновременно подать документы на регистрацию права собственности и права оперативного управления. Основаниями для регистрации права оперативного управления будут договор купли-продажи учреждением недвижимого имущества и решение учредителя о выделении средств на покупку этого имущества, акт приема-передачи будет подтверждать передачу имущества учреждению.

В данном случае, вероятнее всего, можно обойтись без отдельного решения учредителя о передаче данного имущества в оперативное управление, так как средства на приобретение этого имущества выделялись учредителем.

Например, в Постановлении ФАС СКО от 23.03.2009 по делу № А32-16026/2008-68/244 суд пришел к выводу, что право оперативного управления на объект может быть зарегистрировано за учреждением на основании документа, подтверждающего факт создания объекта, в случае, если спорный объект создан за счет переданных ему учредителем средств и учреждение являлось заказчиком строительства.

Однако на практике в каждом конкретном регистрирующем органе могут быть установлены свои требования к перечню и оформлению документов, что не всегда соответствует закону и влечет незаконные отказы в регистрации. По этой же причине учреждению может быть отказано в одновременной регистрации права собственности субъекта Федерации и права оперативного управления учреждения.

Также при подаче документов на регистрацию заявителю нужно помнить, что право оперативного управления на вновь приобретенное учреждением имущество не может быть зарегистрировано до регистрации права собственности субъекта Федерации на данное имущество.

Если заявителем получен отказ в регистрации права на недвижимое имущество, являющийся незаконным, данный отказ в соответствии с п. 3 ст. 20 Закона № 122-ФЗ может быть обжалован в арбитражном суде.

К регистрирующему органу предъявляются иски о признании незаконным отказа в государственной регистрации права и обязании зарегистрировать право оперативного управления и (или) право собственности в порядке, описанном в гл. 24 АПК РФ.

Если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным (не соответствующим основаниям, указанным в Законе № 122-ФЗ) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, она осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соответствующего решения суда, вступившего в законную силу, и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов. В течение трех рабочих дней с момента поступления такого решения суда государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителя о его поступлении и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав по почтовому адресу, указанному в заявлении.

Подводя итог вышесказанному, отметим, что для определения правомерности отказа АУ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество необходимо получить из ФРС письменный отказ с указанием причин. Если отказ является законным, то заявителю нужно устранить имеющиеся недостатки и снова обратиться с заявлением о государственной регистрации прав. В том случае, если отказ является незаконным, АУ следует обратиться в арбитражный суд с иском и при вынесении судом положительного решения зарегистрировать соответствующее право.

8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

• Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
• После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
• Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:

• С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
• С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.

Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.

Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.

• Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
• В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
• Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
• Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.

Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.

Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.

• 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
• 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
• 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
• 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
• 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.

Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.

Переход права собственности по договору купли-продажи

Закон предусматривает правовой механизм, препятствующий уклонению от регистрации (основание – ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон необоснованно оттягивает проведение регистрации и искусственно продлевает «переходный» статус объекта, принять решение о государственной регистрации может суд. В таком случае переход прав осуществляется в день соответствующего судебного решения.

Как правило, регистрацию приостанавливают на три месяца. За это время заявители должны устранить причину, являющуюся основанием приостановки регистрации, или сотрудники Росреестра могут с ней “разобраться” (запросить недостающую информацию в рамках межведомственного взаимодействия). Если причину приостановки не устранили, а три месяца истекли, Росреестр принимает решение об отказе в регистрации. Гос пошлина при этом не возвращается.

Если ранее в Росреестр были представлены документы на гос регистрацию другой сделки с этим же объектом, то вторую сделку приостанавливают до тех пор, пока не зарегистрирована первая (или не получен отказ). Тут действует принцип очередности, приоритетности.

Когда права на недвижимое имущество, которое вы хотите зарегистрировать, прямо сейчас оспариваются в суде, государственную регистрацию приостанавливают до тех пор, пока суд не примет решение. Зачастую вопрос растягивается на довольно большой срок из за рассмотрения вопроса в нескольких инстанциях (первая инстанция, апелляция, касация).

В случае, если речь идет о продаже доли в праве собственности на недвижимость, регистрацию могут приостановить на месяц. Этот месяц отсчитывают с того дня, когда продавец известил о сделке остальных участников долевой собственности. Так же не более месяца действуют приостановки по случаям, указанным в пункте 9 части 1 Закона №218-ФЗ, а именно, когда заявитель не предоставил необходимые данные или документы и они не поступили регистратору из других ведомств по запросу.

В случае добровольной приостановки в заявительном порядке, срок приостановки составляет 6 месяцев и такая приостановка может быть осуществлена однократно!

Если вы получили уведомление, е-мейл или смс о приостановке регистрационных действий, первое, на что следует обратить внимание — причина приостановки. Её обычно указывают прямо в тексте уведомления. Если причина не указана или непонятна формулировка — надо направить копию приостановки на наш адрес электронной почты. Мы подскажем в чем причина, т.к. без понимания законодательных актов и действующих норм постановлений Правительства РФ разобраться бывает сложно рядовому обывателю, который не сталкивается с этими документами каждый день.

В некоторых ситуациях приостановку регистрации можно оспорить: доказать её неправомерность, потребовать пересмотра материалов, подать на Росреестр в суд, но на практике, гораздо проще разобраться с причинами, внести корректировки в технический план, устранить остальные замечания (если это возможно) указанные в приостановке и возобновить регистрационные действия повторной подачей комплекта документов.

Написать комментарий

Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Комплект документов заявители представляют в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельного участка, право собственности на который подлежит регистрации. Регистрацией договора купли-продажи и права собственности занимаются указанные органы Росреестра.

Срок обращения в регистрационный орган после заключения договора купли-продажи законом не определен, однако следует помнить, что без совершения регистрационных действий и внесения сведений в ЕГРП правовые последствия перехода права собственности не наступают.

Процесс совершения регистрационных действий в отношении договора купли-продажи и права собственности на участок состоит из нескольких этапов:

— прием от субъектов необходимых документов для проведения регистрационных действий;

— юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их законности;

— внесение сведений в ЕГРП в виде соответствующих записей;

— выдача субъектам документов, удостоверяющих факт проведения регистрации.

Процедура регистрации права считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Стоимость услуги по регистрации права собственности на участок определена налоговым законодательством и в настоящее время составляет для граждан в размере 2 тысячи рублей, а для организаций и предприятий 22 тысячи рублей (ст. 333.33 НК РФ). Некоторые исключения из общего правила определены Налоговым кодексом.

Общий срок проведения регистрационных процедур в отношении права собственности на участок составляет 18 календарных дней.

В отношении регистрации договора купли-продажи и права собственности на участок основаниями для приостановления являются:

— поступление от обладателя права или субъекта правоотношения (сделки) соответствующего письменного заявления с разъяснением причин и срока приостановления;

— в случае поступления от одного из субъектов заявления о возврате комплекта документов без проведения регистрационных процедур, если второй субъект не обращался с таким заявлением;

— наличие акта судебных органов о приостановлении;

— наличие акта уполномоченных органов о наложении ареста на участок или установления запрета на совершение с ним определенных действий;

— наличие у регистратора обоснованных сомнений в наличии основания для проведения регистрационных процедур (оформляется процессуальным решением регистратора).

Перечень ситуаций, при которых может быть вынесен отказ в проведении регистрационных процедур, предусмотрен ст. 20 ФЗ-122:

— право на участок, для регистрации которого обратился заявитель, не является правом, в отношении которых могут проводиться регистрационные процедуры;

— признание недействительным акта уполномоченного государственного органа, на основании которого возникло правоотношение собственности;

— отсутствие у субъекта полномочий на распоряжение правом собственности на участок;

— непредставление субъектами документов, являющихся обязательными для проведения регистрационных процедур;

— имеющиеся противоречия между регистрируемым и ранее зарегистрированными правами на участок.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Всю дополнительную информацию можно посмотреть в законодательном акте под номером 214. После того, как информация о строительстве жилого дома и строительной компании была детально проверена, клиенты заключают договорные отношения на участие в проведении процедуры по долевому методу. Все условия предоставляются в виде стандартного документа, где имеется определенный и установленный законом порядок предоставления бумаг. Даже после того, когда договор будет подписан, соглашение не приобретает законной силы. Нужно в обязательном порядке зарегистрировать все отношения в Росреестре. И только с этого момента и начнутся отношения между организацией строительной и людьми. Всю последовательность следует предоставить в виде небольшой инструкции.

Сюда относятся следующие этапы:

1. Условия договора согласовываются, в том числе идет обсуждение о финансовой стороне, качествепредоставляемых услуг, а также о сроках.
2. Документ подписывается всеми участниками, которые задействованы в процессе.
3. Далее идет оповещение в Росреестр с подачей заявки на осуществление постановки на учет.
4. Получается результат в виде оригинального соглашения с пометкой того или иного органа.

По договору участники имеют как права, так и наделены какими-либо обязанностями. Они прописываются в статье под номером 214. Если регистрация не произошла, то договор считается незаключенным и может порождать некоторые негативные ситуации в дальнейшем для обеих сторон.

Обязанность по напоминанию в проведении процедуры накладывается на участников сделки. При этом, процедура проводится только тогда, когда обращаются одновременно все. В союзе они подписывают заявление и в дальнейшем направляются для осуществления регистрации в уполномоченный орган. Но, существуют некоторые детали, когда сделка признается недействительным.

Когда оба участника столкнулись с ситуацией, когда документ не был зарегистрирован в Росреестре, то простым вариантом будет обращение в этот государственный орган и устранить проблемы. Но конфликтные ситуации могут возникать только тогда, когда ранее уже был вынесен отказ при проведении этой процедуры. Для того, чтобы избежать в последующем конфликтных ситуаций, обеим сторонам стоит установить две главные ситуации, когда происходит возврат документов.

Сюда относятся:

1. Подтвердите полномочия сторон, которые заключили отношения.
2. Устраните некоторые ситуации по соглашению, чтобы не возникало противоречийпо законодательной базе.

После того, как произойдёт регистрация, договор вступает в силу. Причины отказа в первый раз потеряют свои юридическое значение. Помимо этого, ещё одним способом отмечается устранение проблем, когда на застройщика уже оформляется собственность в готовом виде. Это актуально только тогда, когда имеется разрешение на ввод в эксплуатацию. В этом случае проведение регистрации должно быть проведено в обязательном порядке.

Когда строительная фирма уже обладает актом и оформленными правами на собственность, то тогда уже можно переходить к подписанию договора купли-продажи. Эту процедуру в обязательном порядке необходимо оформлять в Росреестре. Если говорится о возможном, другом варианте устранения проблемы, то тут можно выделить обращение в суд для того, чтобы вынудить провести регистрацию.

Рассмотрим подсудность и особенности оспаривания отказа регистратора по КАС РФ. При оспаривании отказа в регистрации ПС в рамках административного судопроизводства административный иск предъявляется:

• по месту нахождения регистратора;
• если место нахождения регистратора не совпадает с местом нахождения подведомственной последнему территории, то в суд района, территория которого регистратору подведомственна (например, апелляционное определение Мосгорсуда от 26.09.2016 по делу № 33а-35426/2016).

Правила, установленные ст. 22 КАС РФ, дополнены ст. 24 КАС РФ (об альтернативной подсудности), согласно которой в случае обжалования отказа административный иск может быть подан по месту жительства (нахождения — для юрлиц) административного истца (например, апелляционное определение Мосгорсуда от 30.11.2016 по делу № 33а-46904/2016).

Обратите внимание! В случае оспаривания отказа непосредственно руководителя регистрационной службы иск необходимо предъявлять по месту нахождения регистратора (например, апелляционное определение Мосгорсуда от 30.09.2016 по делу № 33а-35493/2016).

Если вдруг вы стали свидетелем такой ситуации, когда строительство производилось сначала одной организацией, а после этого она передала все права и обязанности другой, то здесь нужно быть аккуратным. Очень часто новый застройщик может отказывать в перезаключении договора. В этом случае нужно обращаться в правоохранительную службу. Возбуждается уголовное дело, которое будет связано с мошенничеством. Оно будет регулироваться по статье 159.

Еще существует альтернативный вариант, когда люди направляют жалобу в службу по надзору за строительством, которая может помочь, благодаря ряду отдельных полномочий. При этом, иск подается не только по поводу возврата финансов, но и о возмещении морального вреда. Также можно написать жалобу за использование денег организацией на протяжении определенного времени.

ВНИМАНИЕ !!! Но, лучше всего решать этот спорный и нелегкий вопрос до начала судебных тяжб. Для этого лучше всего при помощи заказной доставки отправить в строительную фирму претензию, по которой он должен будет дать в обязательном порядке письменный ответ. При этом, лучше всего произвести всю процедуру до того момента, когда он будет введен в эксплуатацию. Если же этого не произойдет, то у сторон потом могут быть серьезные проблемы.

Процесс регистрации договора долевого участия должен быть произведен в кратчайшие сроки. Это позволит в дальнейшем отстраниться от каких-то серьезных конфликтов, а также от финансовых растрат. Если же застройщик не идет к вам на уступки, то тогда нужно прибегать к решению проблемы в более серьезных инстанциях. Это поможет слегка заставить застройщика и сделать эту процедуру максимально быстро и максимально эффективно.

В процессе регистрации сделки, одна из сторон договора может уклоняться от её регистрации, например сторона не предоставляет договор в регистрирующий орган, не идет сама и не направляет своего представителя с оформленной доверенностью. Уклонение от государственной регистрации одной из сторон, влечёт негативные последствия для второй, которая не может в одиночку произвести регистрационные действия, как следствие собственность оказывается неоформленной.

Гражданское законодательство предусматривает, что в случае, если сторона уклоняется от регистрации договора, при условии, что сделка была исполнена полностью или частично, то другая сторона вправе обратиться в суд с заявлением о признании этой сделки действительной, с требованием о необходимости регистрации таковой в отсутствие второй стороны.

Уклонение стороны от регистрации ведёт не только обращение другой стороны в суд, но и возмещения ей убытков, вызванные задержкой (например, если сторона, которая уклоняется не может обосновать свою позицию).

В случае невыполнения требований стороной по государственной регистрации договора, одна сторона, который были причинены убытки вправе обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов.

Исковое заявление подаётся в суд в случае, когда имущество по факту уже принадлежит стороне, которое приобретало имущество, однако не имеет на данное имущество документа о государственной регистрации, например, когда одна из сторон договор государственно не регистрировала.

Стороны по договору, подлежащему государственной регистрации, обязаны его зарегистрировать, однако бывают ситуации, когда одна из сторон не хочет либо не желает регистрировать договор, но когда вещь (имущество) фактически уже находятся у владельца, то сторона, которая потерпела убытки вправе обратиться за судебной защитой.

Исковое заявление подаётся по правилам исключительной подсудности, по месту нахождения имущества (например, здание, земельный участок).

В исковом заявление следует указать следующее:

• Ф.И.О. или наименование организации обеих сторон, их местонахождение или место жительства, можно указать контактные данные;
• Наименование и реквизиты суда;
• Номер, дату договора, по которому выставляются требования стороне, дополнительные документы, подтверждающие данное требование;
• Обстоятельства, которые препятствовали государственной регистрации договора, например, уклонение от регистрации, замена документов);
• Требования, которые данная сторона предъявляет, обоснование этих требований (например, подтверждающая переписка, отправка требования, ссылка на законы);
• Требование о государственной регистрации договора;

12.05.1994 между Ч. и П. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 407 кв.м., расположенного по адресу Свердловская область, г. Екатеринбург, с/т «Разведчик». Ответчице указанный земельный участок был передан на основании постановления главы администрации г. Екатеринбурга от 30.09.1193 №517в.

После заключения договора купли-продажи земельный участок был передан ответчицей во владение истца. Это подтверждается справкой, выданной председателем правления СНТ «Разведчик», в соответствии с которой истец является владельцем указанного земельного участка.

Тем не менее, до сих пор не была произведена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка и перехода права собственности на него, поскольку ответчица уклоняется от совершения данных действий.

Истцом ответчице 29.09.2014 было направлено требование о совершении указанных действий. Требование ответчицей оставлено без ответа. В связи с этим истец принял решение обратиться в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация права собственности представляет собой юридическое признание и подтверждение того, что имущество, принадлежит законному владельцу. Если государственной регистрации не было (по законодательству должна), то лицо не может распоряжаться данным имуществом.

В судебной практике достаточно много судебных дел, связанных с государственной регистрацией собственности, поэтому не регистрация права в собственности (например, не по своей воле), фактически не лишает права лица на имущество, так как он может оспорить право собственности в суде, а также признание права за собой в государственной регистрации. При этом лицо, право собственности, которого не зарегистрирована имеет право на имущество, но не может им распоряжаться, поскольку до государственной регистрации право остаётся за другим лицом, который это имущество передал.

Например, по договору купли-продажи продавец передаёт покупателю вещь, фактически покупатель становится её законным владельцам, но так как стороны, по исключительным обстоятельствам договор не зарегистрировали, то покупатель хоть и является владельцем, но вещью он распоряжаться не может (продать, подарить).

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

1. Расторжение договора по соглашению сторон
2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

📌 Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Основная причина постановки на государственный учет объекта недвижимости является получение права полноценного владения. Только наличие сведений в Росреестре, в которых указанное лицо в качестве владельца, позволят:

• Пользоваться недвижимостью;
• Продавать ее;
• Использовать недвижимость как залог.

Также без регистрации невозможно оставить недвижимость в наследство, поменять, подарить ее. Как видно, правовые последствия могут быть очень значительными, учитывая тот факт, что у «владельца» на руках может быть договор «купли-продажи» или иные документы, правомочность которых Росреестром просто не признается. Простыми словами, если Росреестр отказывает вам в регистрации дома, квартиры или дачи, это означает, что сделок никаких с недвижимостью не было, а в графе «владелец» будет числиться прошлый хозяин.

Небольшим, но все же разочарованием, будет потеря стоимость государственной пошлины, которая не возвращается после отказа уполномоченного органа. Поэтому, если вы хотите выполнить срочную регистрацию недвижимости, с минимальными расходами, обратитесь к юристам.

• Получить решение от государственного регистратора – именно его вы будете обжаловать в суде, если до него дойдет.
• Повторно обратиться в Росреестр, но уже устранив замечания регистратора – это может быть дополнение документов, внесение изменений в правоустанавливающие документы.
• Обратится в суд с заявлением о признании отказа недействительным и при удовлетворяющем решении, процедура повторится.

Важно! При обращении с постановлением суда с заявлением о регистрации, вам не могут отказать (согласно 1 статьи 28 Закона о регистрации). Следовательно, если вы предполагаете незаконность действий Росреестра, самый надежный и простой способ – обратиться в суд.

Регистрация прав собственности		Цены в рублях
		Москва	Новая Москва	Московская область
Купля-продажа	квартира, комната, доля	8 000	12 000	10 000
	участок		12 000	13 000
	участок с домом		21 000	21 000
	машино-место	12 000	12 000	15 000
Дарение	квартира, комната, доля	7 000	7 000	14 000
	участок		12 000	13 000
	участок с домом		21 000	21 000
	машино-место	12 000	12 000	15 000
Ипотека	квартира, комната, доля	9 000	9 000	14 000
	участок		12 000	13 000
	участок с домом		21 000	21 000
	машино-место	12 000	12 000	15 000
	снятие залога	8 000	8 000	10 000
Регистрация долгосрочного договора аренды		100 000	100 000	90 000
Оформить новостройку в собственность		10 000	10 000	10 000
Госпошлина оплачивается отдельно

Подать заявку на услугу

Момент наступления риска характеризуется 2 обстоятельствами:

• отказ в государственной регистрации по вине продавца или покупателя;
• пропуск срока для осуществления процедуры регистрации покупателем.

В первом случае действия покупателя следующие:

• выяснить причины отказа;
• устранить обстоятельства, препятствующие совершению регистрации;
• обратиться к продавцу, если невозможность перехода права собственности связана с его действиями;
• завершить регистрацию.

Во втором случае, при наличии уважительных причин собрать доказательства уважительности, и обжаловать постановление о привлечении к административной ответственности в виде штрафа за пропуск срока для регистрации.

Когда продавец своими действиями препятствует процедуре регистрации, например, имущество находится в залоге, он не сообщил об этом и не предпринимает никаких действий по снятию обременения, покупатель вправе обратиться в суд для понуждения его совершить определенные действия, если сможет доказать, что это необходимо.

Но само обращение в суд не означает освобождение от процедуры регистрации. После устранения всех препятствий продавец все равно должен ее завершить в установленном законом порядке.

Таким образом, регистрация движимого имущества необходима только в том случае, если это прямо предусмотрено законом. Без соблюдения данной процедуры переход права собственности не будет окончен, и покупатель не сможет распорядиться судьбой имущества, хотя оно и было передано ему. Более того, он не сможет пользоваться самим предметом сделки по его прямому назначению, так как у него нет документов.

Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится, если ситуация соответствует ряду критериев:

• В купленной жилплощади проживать небезопасно – зафиксировать опасность необходимо вызвать профессионального независимого оценщика, который выдаст письменное заключение о пригодности жилья и его безопасности;
• Дефект не подлежит устранению – если изъян не устраним или на его ликвидацию будет затрачено более половины стоимости жилплощади, соглашение будет расторгнуто в судебном порядке;
• Предыдущий владелец жилья умышленно скрыл дефект – покупатель обязан подписать акт приемки-передачи жилья, в котором указывается, что он осведомлен о вздувшихся полах, неровных стенах или потолочных стыках. Но если собственник преднамеренно утаил значительную проблему от риэлторов, оценщиков, юристов и покупателя, судья примет сторону последнего.

Согласно актуальному законодательству на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации дается три года. Но на деле, чем больше пройдет времени, тем меньше шансов у обманутого покупателя вернуть свои средства назад, ведь продавец вряд ли положит их на счет, скорее приобретет другое жилье, потратит средства на оплату образования ребенка в вузе, на путешествие или использует иным образом.

Таким образом, даже если суд примет решение в пользу покупателя, возврата потраченных финансов ему придется ждать очень длительное время, а бывший собственник получит свою жилплощадь назад сразу. Иногда разумнее перепродать квартиру, чтобы возместить свои убытки. Правда, не исключено, что цепочка не продолжится, ведь последующий покупатель тоже рано или поздно обнаружит критический изъян.

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ предусматривает еще ряд возможностей, когда лучшим решением становится расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации:

• Если предыдущий собственник в указанные в документах даты не покинул проданную жилплощадь и не планирует выезжать вместе с личным имуществом;
• Если предыдущий владелец не выписывается с жилплощади сам и не выписывает прочих зарегистрированных там лиц;
• Если непредвиденные обстоятельства повлияли на сделку в таком ключе, что она представляет слишком большие сложности или невыгодна.

В каких случаях возможно расторжение договора купли-продажи

Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

• Исковое заявление;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
• Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
• Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

• Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
• Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.

В качестве свидетелей привлекаются родственники с обеих сторон, соседи, а также случайные люди.

Затем выбирается судебный орган, оплачивается госпошлина и вместе с пакетом документов передается в канцелярию. В течение пяти дней после поступления иска дело принимается в производство, затем требуется некоторое время на уточнение нюансов по делу, происходит разбирательство и выносится решение. На все эти процедуры обычно уходит не более двух месяцев с даты подачи искового заявления, но на этапе уточнения процедура может затянуться. После оглашения решения суда проходит месяц до вступления его в силу.

После того, как иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации будет удовлетворен, истец обратиться в Росреестр заявлением о том, что право собственности на недвижимость должно быть возвращено предыдущему владельцу, приложив как основание решение суда.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно ускорить, если направлять претензию ко второй стороне не почтой, а курьером, который под расписку вручит ее лично в руки. Также в претензии необходимо прописать четкий срок, когда вторая сторона должна дать ответ, по умолчанию этот срок 30 дней, но вы можете прописать две недели или менее.

Традиционно все судебные издержки оплачивает проигравшая сторона, но сначала придется раскошелиться истцу. Ему придется оплатить госпошлину, услуги представителя, работу экспертов (например, оценщика), проезд и проживание привлеченных лиц. Если иск будет признан неосновательным, то еще и компенсацию.

Если иск обоснован, то все эти издержки компенсируются проигравшим на основании предоставленных истцом чеков и квитанций.

Чтобы вложиться в срок регистрации купли-продажи недвижимости необходимо учитывать форму подачи. Для обычного обращения дается семь дней. Если документы и заявка формировались по электронной форме, обратиться в отделение требуется в течение дня. Сроки для выдачи разные, и зависят от формы договора:

• Сделка, удостоверенная нотариально – три дня.
• Ипотека – пять дней.

По завершению регистрации права новым владельцем, в ЕГРН появится соответствующая отметка. Уведомление об этом переносится и на печатный экземпляр сделки.

Нужен агент
по недвижимости? Выбрать лучшего агента

Договор купли-продажи квартиры, подлежащий регистрации в Росреестре

Все участники сделки должны обратиться в МФЦ, регистрация купли-продажи недвижимости допускается и по доверенности. Прийти можно в ближайший офис. Особенности получения следующие:

• Забрать бумаги можно не раньше даты, названной регистратором.

• Получить экземпляры готовых документов может отдельно каждая из сторон сделки.
• По истечению месяца со дня назначенной выдачи, если документы не забраны владельцем, они отправляются в архив. Чтобы их получить, необходимо подать запрос.

Только при полном пакете документов государственная регистрация купли-продажи недвижимости может быть завершена. Перечень бумаг вносится в опись.

Опись документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи

Приостановка регистрации права собственности: причины и сроки, образец заявления

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре представляет собой достаточно простой процесс. Но учитывайте, что вы можете получить отказ, даже если с правоустанавливающими бумагами все в порядке. Причина – отсутствие у заявителя паспорта или других бумаг, удостоверяющих личность.

Также возможна остановка регистрации купли-продажи недвижимости в 2021 году, по причине отсутствия каких-либо документов. Срок может составлять до трех месяцев. Чтобы оформление прошло в штатном режиме, необходимо предоставить:

Регистрация сделки купли-продажи недвижимости возможна при наличии:

• Договора КП или акта приема-передачи.
• Договора мены, выделения долей и пр.

Число копий должно соответствовать количеству участников сделки. Дополнительный экземпляр делается для архива Росреестра.

Если договор был удостоверен нотариально, его копия изготавливается в конторе. Сделка, по которой были судебные споры, должна иметь дубликат, заверенный судом

Внесение данных в реестр может быть выполнено только при наличии:

• Свидетельства о госрегистрации права (если было выдано БТИ).
• Правоустанавливающих документов.

К пакету документов в обязательном порядке прилагаются и квитанции об уплате пошлины.

Оплатить госпошлину можно в МФЦ, используя терминал

Для электронной регистрации купли-продажи недвижимости также могут понадобиться оригиналы и копии:

• Доверенности.
• Согласия супруга на продажу или покупку.
• Удостоверение опекуна, при необходимости.

Если недвижимое имущество было приватизировано, понадобится справка о том, что в нем нет зарегистрированных лиц

Всю дополнительную информацию можно посмотреть в законодательном акте под номером 214. После того, как информация о строительстве жилого дома и строительной компании была детально проверена, клиенты заключают договорные отношения на участие в проведении процедуры по долевому методу. Все условия предоставляются в виде стандартного документа, где имеется определенный и установленный законом порядок предоставления бумаг. Даже после того, когда договор будет подписан, соглашение не приобретает законной силы. Нужно в обязательном порядке зарегистрировать все отношения в Росреестре. И только с этого момента и начнутся отношения между организацией строительной и людьми. Всю последовательность следует предоставить в виде небольшой инструкции.

Сюда относятся следующие этапы:

1. Условия договора согласовываются, в том числе идет обсуждение о финансовой стороне, качествепредоставляемых услуг, а также о сроках.
2. Документ подписывается всеми участниками, которые задействованы в процессе.
3. Далее идет оповещение в Росреестр с подачей заявки на осуществление постановки на учет.
4. Получается результат в виде оригинального соглашения с пометкой того или иного органа.

По договору участники имеют как права, так и наделены какими-либо обязанностями. Они прописываются в статье под номером 214. Если регистрация не произошла, то договор считается незаключенным и может порождать некоторые негативные ситуации в дальнейшем для обеих сторон.

Похожие записи:

• Срок приобретательской давности на недвижимое имущество составляет.
• Оквэд 2021 Реализация Одежды
• От кого нужна доверенность для приватизации квартиры