Учебное пособие купли продажа недвижимости

Порядок привлечения работника к материальной ответственности

168 0

Единой формы образца купли-продажи не существует в принципе. Вместе с этим, согласно 30 статьи гражданского Кодекса РФ определено понятие типового договора, где указан перечень информации, которая должна быть отражена в действующем договоре.

Согласно нормативному положению, предметом договора может быть объект недвижимости:

• Объектом недвижимости может быть квартира, частный дом или небольшой дачный домик.
• Допускается возможность продажи в одном договоре нескольких квартир или прочих объектов недвижимости.
• Если здание подвергалось капитальному ремонту, указывается дата последней реконструкции.
• Если продаётся высотный объект, имеющий несколько этажей, также указывается соответствующая информация.
• Продажа отдельного помещения, должна сопровождаться информацией о площади объекта (общая и жилая), количество комнат на продажу, смежные или раздельные помещения.
• Указывается стоимость сделки.

Предлагаемый обзор образцов заключённых договоров поможет вам понять, как правильно разрабатывается документ, вносятся соответствующие записи. Все образцы прошли правовую проверку и рекомендованы как варианты правильного заполнения документов на куплю-продажу жилья. Обратите внимание, что ряд пунктов договора, требует подкрепления документами, в том числе кадастровые документы, свидетельство и регистрации права и т.д. Особое место занимает участие сторон в сделке – дееспособных и недееспособных лиц, несовершеннолетних детей и т.д. Не все типы помещений и зданий могут быть объектами сделки.

Договор купли-продажи недвижимости

При покупке недвижимости на вторичном рынке заключение договора купли-продажи новостройки и вторички предусматривает следующее:

• Процесс передачи денежных средств разрабатывается до мелочей, в том числе, если предусмотрен задаток.
• Недостатки жилья, протечки, повреждения указываются подробно в договоре.
• Если продажа осуществляется по доверенности, обращаем внимание на срок доверенности (не старше 12 месяцев), а также, кто является продавцом (особое внимание престарелым людям).
• Если квартира была приобретена за маткапитал, обращаем внимание на наличие несовершеннолетних детей.

В любом случае, вы можете указать ответственность продавца, в том числе за неполноту предоставляемых данных.

Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях. Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю.

ДКП по недвижимости заключается на «вторичку», то есть на готовый объект недвижимости, на который ранее было зарегистрировано право собственности. Продавец при этом обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи — широкое понятие, он может быть устным (когда вы покупаете продукты на рынке) и письменным (например, покупка машины или дома).

В сделках с недвижимостью ДКП должен быть письменным в любом случае, даже если он заключается между друзьями или родственниками. На основании этого договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании.

В любом случае в сделке принимают участие как минимум две стороны:

✓

Продавец — тот, которому принадлежит объект недвижимости

✓

Покупатель — тот, к кому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора

При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.

ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.

Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.

✓

Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.

✓

Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.

✓

Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.

✓

Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.

✓

Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.

Задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.^[∗] пункт 1 статьи 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Задаток является гарантией для продавца и покупателя в том, что стороны не откажутся от своих намерений заключить договор купли-продажи.

Условия внесения задатка может быть включено в предварительный договор. В то же время продавец и покупатель могут самостоятельно заключить соглашение о задатке (без предварительного договора и без нотариального удостоверения).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.^[∗] пункт 2 статьи 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Если договор купли-продажи заключен или исполнен не будет, то ответственная за это сторона:^[∗] пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь

• потеряет сумму задатка (если ответственна сторона, давшая задаток);
• должна будет уплатить другой стороне двойную сумму задатка (если ответственна сторона, получившая задаток).

Задаток должен быть возвращен (зачтен) когда основной договор купли-продажи будет заключен и исполнен.^[∗] пункт 1 статьи 352 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Если задаток передавался без письменного соглашения о задатке или предварительного договора, то скорее всего он будет признан авансом.^[∗] пункт 3 статьи 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь В отличие от задатка аванс не является средством обеспечения исполнения обязательства. При надлежащем исполнении обязательства аванс подлежит зачету в счет окончательного платежа, при неисполнении — возврату стороне, его уплатившей.

В договоре можно предусмотреть любой порядок расчетов между продавцом и покупателем: до заключения, при заключении, либо после заключения договора. Обратите внимание, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента Моментом государственной регистрации считается дата и время подачи документов на такую регистрацию.
(статья 39 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним») его государственной регистрации. Таким образом, расчет по договору лучше предусмотреть после государственной регистрации этого договора (после подачи заявления на такую регистрацию). Если деньги передаются до госрегистрации договора, то при его удостоверении в нем целесообразно прописать, что право подачи и подписания заявления о государственной регистрации договора и основанного на нем права предоставляется только покупателю (по умолчанию При государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, соглашения о ее изменении или расторжении, а также основанного на такой сделке права, в том числе доли в праве, или ограничения (обременения) права — совместно сторонами сделки, если иное не установлено договором или соглашением.
(Инструкции о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденной Постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23.04.2004 N 17) такое заявление подается продавцом и покупателем совместно).

Денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. При этом можно определить эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах.^[∗] статья 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь Например, в договоре можно указать, что покупатель оплачивает продавцу сумму в белорусских рублях, эквивалентную сумме в долларах США по курсу Нацбанка Республики Беларусь на день произведения расчетов. Это довольно удобно, поскольку в случае, если расчеты будут осуществляться через несколько месяцев после подписания договора, цена сделки в белорусских рублях будет зависеть от курса доллара США.

Обратите внимание, что расчеты в иностранной валюте запрещены и влекут административную ответственностьКодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях
Статья 12.1. Незаконные принятие иностранной валюты в качестве платежного средства, использование ценных бумаг в иностранной валюте
1. Незаконное принятие иностранной валюты в качестве платежного средства, а равно использование ценных бумаг в иностранной валюте с нарушением валютного законодательства —
влекут наложение штрафа в размере от 50 до 100 базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от 100 до 200 базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации.
2. Те же действия, совершенные повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за такие же нарушения, —
влекут наложение штрафа в размере от 100 до 200 базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации, а на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо — от 150 до 300 базовых величин с конфискацией предмета административного правонарушения или без конфискации..

Стороны могут предусмотреть в договоре оплату жилого помещения с отсрочкой или рассрочкой платежа. В этом случае такое жилое помещение признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. В этом случае одновременно с переходом права собственности производиться госрегистрация такого залога (ипотеки).^[∗] – пункт 5 статьи 458 Гражданского кодекса Республики Беларусь;
– статья 59 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Для оплаты по договору лучше воспользоваться услугами банка и перевести средства на счет продавца. Если деньги передаются лично, то составляется расписка о состоявшейся оплате.

В договоре купли-продажи будет целесообразным отразить конкретные сроки передачи недвижимости. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.^[∗] пункт 1 статьи 527 Гражданского кодекса Республики Беларусь Таким документом, например, может быть сам договор купли-продажи, где указано, что продавец передал, а покупатель принял жилое помещение.

Если продавец в нарушение договора не исполняет обязанности по передаче покупателю проданного имущества, покупатель вправе требовать реального исполнения договора: передачи ему проданной квартиры (жилого дома) и возмещения убытков, причиненных с задержкой исполнения со стороны продавца, либо отказаться от исполнения договора, потребовав от продавца возмещения убытков.

Обязательство по передаче недвижимости считается исполненным, если подписан документ о передаче и недвижимость фактически передана покупателю. Однако стоит отметить, что передача недвижимости покупателю еще не означает передачу ему права собственности на нее. Право собственности возникает лишь в момент госрегистрации перехода этого права к покупателю.

Для удостоверения договора купли-продажи жилого помещения нужно обратится к нотариусу То есть в нотариальную контору или нотариальное бюро или регистратору То есть в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (БТИ) по месту нахождения недвижимости.

Для экономии времени целесообразней удостоверить договор у регистратора, так как к нему все равно нужно будет обращаться за государственной регистрацией договора и перехода права собственности по нему.

В то же время за дополнительную плату – 1,5 базовой величины — за оформление документов, необходимых для госрегистрации, направление (передача) их организацию по государственной регистрации;
– 1 базовая величина — за получение нотариусом свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации и выдача (направление) его гражданину. нотариус может сам передать договор и другие документы на госрегистрацию, а также получить свидетельство о переходе права собственности и передать (направить) его гражданину. Такой подход избавляет от необходимости обращаться к регистратору.

Для удостоверения договора необходимо присутствие покупателя, продавца, а также, по возможности, всех граждан, которые должны дать свое согласие на совершение сделки.

Что проверяется при удостоверении договора купли-продажи?

При удостоверении договора будут проверяться:^[∗] – Постановление Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 N 63 «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий»;
– Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 08.08.2013 N 38 «Об утверждении Инструкции о порядке удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом».

• дееспособность, то есть способность продавца и покупателя понимать значение своих действий или руководить ими;
  Если возникнут основания предполагать, что какой либо участник сделки не может понимать значения своих действий или руководить ими, либо будет установлено, что участник сделки злоупотребляет спиртными напитками, наркотическими средствами иди психотропными веществами, а сведений о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, то удостоверение договора будет отложено до выяснения, имеется ли решение суда о признании гражданина недееспособным или ограниченным в дееспособности.
  В случае обращения к нотариусу за удостоверением сделки гражданина, находящегося в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не может понимать значение своих действий или руководить ими, то в удостоверении сделки будет отказано независимо от того, что судебное постановление о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным отсутствует.
• принадлежность недвижимости на праве собственности продавцу.
  Проверка производится по выписке из ЕГРНИ Такая выписка, содержит специальную отметку «Выдана для нотариального удостоверения сделки» и действительна в течение одного месяца со дня выдачи.
  Повторная выдача выписки со специальной отметкой в течение месяца одному и тому же лицу не допускается.
  (статья 30 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). В случае необходимости истребуется документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимость (свидетельство о праве на наследство, судебное постановление (копия), договор, удостоверенный регистратором организации по государственной регистрации, и др.).

Для удостоверения договора купли-продажи дома или квартиры нужно представить следующие документы:^[∗] – подпункт 22.18.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200
– пункт 82 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утвержденного постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63
− глава 5 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 № 63

Важным моментом в процессе приобретения жилья является государственная регистрация. Именно с момента регистрации перехода прав на недвижимость она переходит в собственность покупателя. Госрегистрация производится в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним БТИ. При этом зарегистрировать будет необходимо:

• договор купли-продажи жилого дома или квартиры;^[∗] подпункт 3.1 статьи 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»
• переход права собственности на жилой дом или квартиру;^[∗] пункт 2 статьи 8 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»
• переход прав Права собственности или права пожизненного наследуемого владения на земельный участок — в случае приобретения жилого дома или квартиры в блокированном жилом доме.^[∗] пункт 5 статьи 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»

Кроме этого, если оплата за недвижимость будет производиться с отсрочкой, будет зарегистрирован залог.^[∗] пункт 5 статьи 458 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Обращаться за государственной регистрацией должны совместно покупатель и продавец. Однако, в договоре купли-продажи, можно указать, что право подачи и подписания заявления о государственной регистрации договора и (или) основанного на нем права предоставляется только покупателю или только продавцу. В этом случае зарегистрировать договор и (или) переход права собственности может сам покупатель или сам продавец без участия другой стороны.

Если регистратору не потребуется запрашивать никаких документов, то регистрация производится за 7 дней (в ускоренном порядке — за 3 дня).^[∗] подпункты 22.3.51 и 22.3.23 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

После госрегистрации договора выдается зарегистрированный договор. После регистрации перехода прав по договору выдается свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, удостоверяющее, что недвижимость теперь принадлежит покупателю.

Для государственной регистрации договора необходимо представить:^[∗] – подпункт 22.3.51 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200;
– пункт 69 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утвержденного постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63.

• паспорт Или другой документ, удостоверяющий личность;
• сам договор купли-продажи, который нужно зарегистрировать;
• документ (квитанция) об оплате Счет на оплату предоставляется при приеме документов, а документ об оплате, как правило, предоставляется гражданином уже после регистрации, когда он обращается за выдачей ему зарегистрированного договора.
  Стоимость регистрации договора составляет:
  – 0,6 базовой величины;
  – 0,3 базовой величины — дополнительно за регистрацию в ускоренном порядке;
  – 0,6 базовой величины — дополнительно за регистрацию в срочном порядке. за регистрацию;

Для государственной регистрации перехода прав по договору необходимо представить:^[∗] – подпункт 22.3.23 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200;
– пункты 51 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, утвержденного постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63.

• паспорт Или другой документ, удостоверяющий личность;
• передаточный акт или другой документ Таким документом может быть сам договор, если там указано, что продавец передал, а покупатель принял жилое помещение. В этом случае такое документ предоставлять не нужно. о передаче жилого помещения;
• документ (квитанция) об оплате Счет на оплату предоставляется при приеме документов, а документ об оплате, как правило, предоставляется гражданином уже после регистрации, когда он обращается за выдачей ему зарегистрированного договора и (или) свидетельства о госрегистрации перехода права собственности.
  Стоимость регистрации перехода прав по договору:
  – 0,5 базовой величины;
  – 0,1 базовой величины — за каждую последующую дополнительную регистрацию (например, за регистрацию перехода прав на земельный участок);
  – 0,1 базовой величины — за второй и каждый последующий экземпляр свидетельства (удостоверения) о госрегистрации;
  – 0,3 базовой величины — дополнительно за регистрацию в ускоренном порядке;
  – 0,6 базовой величины — дополнительно за регистрацию в срочном порядке. за регистрацию;
• расписка продавца о получении им денег В перечне такого документа нет, однако он понадобиться, если в договоре установлен срок оплаты, а регистрация производится раньше этого срока. В этом случае, если у регистратора не будет подтверждения того, что расчет за недвижимость полностью произведен, то он должен будет одновременно зарегистрировать залог этой недвижимости. — в случае, если регистрация производится раньше установленного по договору срока оплаты;
• документ, подтверждающий наступление отлагательного условия, — в случае, если договор купли-продажи заключался под отлагательным условием В таком договоре стороны определяют условие (обстоятельство) при наступлении которого договор будет ими исполнен. Таким условием может быть например, выдача кредита покупателю для приобретения недвижимости (не представляется, если наступление отлагательного условия является общеизвестным фактом).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Список документов, необходимых для заключения договоров отчуждения, мены, залога недвижимого имущества

1. Паспорта действующие (свидетельство о рождении для несовершеннолетнего).
2. Правоустанавливающие документы на квартиру, комнату, гараж, дом, земельный участок, свидетельство о государственной регистрации права.
3. Документы из ЕИРЦ (ГУ ИС): выписка из домовой книги — в 2-х экземплярах.
4. Согласие супруга(и), если отчуждаемая или приобретаемая квартира приобретается или приобретена в период брака. (Нотариально заверенное или личное присутствие супруга с паспортом и подлинным свидетельством о заключении брака).
5. Разрешение из органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние собственники).

Следует учесть, что данный перечень является примерным, уточнение списка (необходимость предоставления того или иного документа) возможно при личной консультации нотариуса.

Подготовка к продаже квартиры начинается с подборки всех необходимых документов. Это неотъемлемая часть процедуры и к ней нужно отнестись с должной ответственностью. К таким документам относятся все право устанавливающие документы, подтверждающие владение квартирой на законных основаниях, а также удостоверяющие личность людей, являющихся сторонами сделки.

Перечислим документы, необходимые для продажи квартиры:

1. Договор купли-продажи или дарения, приватизации, мены, подтверждающие получение квартиры, а также судебный акт, вступивший в силу, свидетельство о наследовании,
2. Свидетельство о праве собственности, где указан владелец квартиры и доли в жилой недвижимости. С 1 января 2017 года можно предоставить выписку из Единого государственного реестра сделок с недвижимостью.
3. Обе стороны для оформления договора купли-продажи и перехода права собственности должны предоставить удостоверяющие личность документы, для большинства это паспорт РФ. А также это может быть вид на жительство, если сторон является иностранный гражданин.
4. Могут потребоваться также документы из БТИ: технический паспорт квартиры (в него входит поэтажный план и экспликация квартиры), кадастровый паспорт.

В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:

• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.

К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:

• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.

Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.

Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.

По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:

• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.

Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.

Договор купли-продажи квартиры в 2020 году

Человек, который раньше не касался темы оформления сделок с недвижимостью, не продавал и не покупал жилье или это было давно, порой не знает самых элементарных вещей — например:

• если объект недвижимости не состоит на кадастровом учете — то на него нельзя зарегистрировать право собственности.
  Нельзя купить или продать, или подарить.

Ну просто ему ни кто об этом не рассказывал и ранее в этом не было потребности.

Или другая ситуация:

• Посетитель сайта задает вопрос: «Кадастровый номер где указывается, если квартира в ипотеке?»
  То есть человек путает кадастровый учет с регистрацией обременения.
  Мухи и котлеты!

Поэтому наделать ошибок — элементарно просто.

А ведь цена ошибки миллионы рублей.

Каждому участнику сделки( или хотя бы одному из них) нужна полная и достоверная информация, а еще лучше с подробными разъяснениями.

Хороших специалистов в этой теме немало.

А вот готовых написать о своем опыте, да еще и оформить подробные разъяснения в книги и видео уроки для обычных покупателей и продавцов, единицы.

Вам повезло!
Это авторский блог практикующего специалиста.

— А практикующий — это кто?

-Тот который вчера и сегодня оформлял сделку купли-продажи и будет делать это завтра.
Тот, кто на практике, ежедневно применяет нормы законов и регламентов, связанных с законным оформлением сделок с недвижимостью.
Тот, кто «выправил» тысячи сложных моментов, осложняющих куплю-продажу.

На сайте размещено около 300 актуальных статей об оформлении сделок с недвижимостью в соответствии с новым законом «О государственной регистрации недвижимости» — ФЗ 218.

Я не скрываю профессиональных секретов!

Чтобы вы получили цельную картину сделки и у вас не было пробелов в знаниях — начните изучение темы с чтения пособий для продавца и покупателя.
После прочтения книг и дополнительного просмотра видеоуроков — рисков потери денег у вас просто не останется.
Именно вы будете руководить сделкой.
И точно не допустите манипуляции и мошенничества другой стороной купли-продажи,
А так же легко противодействуете давлению со стороны риэлтора, обеспечивающего интересы другой стороны!

Сразу должна вам сказать:

• если вы не хотите разобраться в теме оформления сделки купли-продажи досконально
• или вы думаете, что и так все знаете
• если вы не доверяете автору сайта
• или у вас нет времени читать — закройте страницу

Эти пособия для:

• «конкретных», которым нужно не только все знать, но и понимать, а значит уметь принимать правильные решения при изменении ситуации
• для тех, кто не доверяет важных дел другим и привык контролировать все сам, и не готов отдать на откуп риэлтору или юристу оформление купли-продажи дорогостоящей недвижимости.

Конечно все сделки разные — разные условия, разные участники и поэтому для каждой сделки нужна пошаговая инструкция, отличная от других.

Но есть и базовые основы оформления сделки и регистрации права собственности, которые нужно знать абсолютно всем. Именно эти знания позволят не допустить ошибок.

02.01.2017 года вступил в силу новый закон «О государственной регистрации недвижимости» и произошло много изменений.

Вот отзыв на 2 части пособия «Хочу купить недвижимость. Что надо знать?

Дарья Гонцова

«Уважаемая Ольга Дмитриевна, от всей души хочу Вас поблагодарить за Ваше пособие!
Пособие поистине уникально, поскольку представляет собой материал «с колес».
Автор последовательно, на основании многолетней практики, в очень доступной форме предлагает информацию, ценность которой — почти сопоставима с ценностью самой недвижимости.
Блуждая в Интернете, я прочла большое количество статей, нашла много юридических сообществ, но, увы, чем больше я смотрела, тем больше разочаровывалась. Потому что информация других проектов является устаревшей и не соответствующей действующему законодательству.
Ольга Дмитриевна, Ваш проект — это просто кладезь полезной информации, и никто, повторюсь, никто в Интернете не «раскладывает по полочкам» информацию столь же доступно и, самое главное, — актуально, как Вы.
Спасибо сайту и пособиям Ольги Дмитриевны за то, что они буквально «открыли мне глаза» на вопросы, связанные с недвижимостью, внесли ясность в мои мысли и, главное, дали надежду на то, что даже в моей, очень сложной сделке, есть не только свет в конце тоннеля, но и определенный алгоритм действий.»

Отзыв на 1 часть пособия «Хочу продать недвижимость. С чего начать?»

Я приобрела книгу «Как продать квартиру часть 1» т.к сейчас этот вопрос для меня актуален. Благодаря этой книги я почувствовала себя увереннее в том что могу самостоятельно представлять свои интересы по сделке,потому что в книге каждый этап разложен на мелкие составляющие.Прочитав книгу я впервые узнала о предварительном договоре купли-продажи,отсутствии необходимости заверять свой договор у нотариуса. Тем самым сэкономила довольно приличную сумму.Вся книга написана простым доступным языком,но не превращается в бытовой разговор с соседкой. За небольшую сумму я получила подробную консультацию специалиста. С нетерпением жду 2 и 3 части книги.Ольга,спасибо Вам за Ваш труд

Екатерина

Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить

Становление. Определение. Правовая природа. Субъектный состав. Форма

1. Римское законодательство не выделяет продажу товаров в розницу из общего понятия купли и продажи. В отечественном гражданском законодательстве до Гражданского кодекса РФ договор розничной купли-продажи также не выделялся в самостоятельный вид договора. Однако и в Своде законов гражданских Российской империи, и в проекте Гражданского уложения содержатся отдельные положения, регулирующие договор купли-продажи движимого имущества в розницу с рассрочкой платежа.

В действующем Гражданском кодексе РФ договор розничной купли-продажи представляет собой отдельный самостоятельный вид договора купли-продажи со специфическими чертами, свойственными только этому виду договора.

2. Договор розничной купли-продажи — это соглашение, в силу которого продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (ст. 492 ГК РФ).

К отличительным признакам договора розничной купли-продажи относятся:

— «личность» продавца, в качестве которого может выступать только субъект гражданского права, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу;

— целевое назначение передаваемой в собственность другой стороне вещи (товара), а именно личное, семейное, домашнее или иное использование, не связанное с предпринимательской деятельностью.

Сенат, исходя из общей идеи закона, нашел, что Государственный Совет «под предметами домашней обстановки разумел все вообще вещи, употребляемые в домашнем обиходе», поскольку они не предназначаются для уничтожения; поэтому Сенат относит закон 1904 г. не только к продаже ковров и портьер, но и к меховой одежде, не только к продаже картин и художественных произведений, но и к продаже книг (В. Б. Ельяшевич).

По своей юридической природе договор розничной купли-продажи является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонне обязывающим (взаимным).

3. Договор розничной купли-продажи является публичным договором в силу прямого указания закона.

Гражданский кодекс (п. 2 ст. 492) распространяет на договор розничной купли-продажи действие норм ст. 426 ГК РФ. Напомним, что публичный договор заключается коммерческой организацией и устанавливает ее обязанность по продаже товара каждому, кто к ней обратится, на одинаковых условиях. Данная норма, помимо коммерческих организаций, распространяется и на индивидуальных предпринимателей в силу п. 3 ст. 23 ГК РФ.

4. Гражданский кодекс относит договор розничной купли-продажи к договору присоединения (ст. 428 ГК РФ).

В силу того, что договор заключается на равных условиях со всеми покупателями, покупатель может заключить договор на предложенных условиях либо отказаться от его заключения.

Если контрагенту предлагается либо принять такой договор целиком, как он есть, либо отказаться без какой-либо возможности обсуждения отдельных пунктов, он становится «договором присоединения» (Р. Саватье).

5. Стороны договора розничной купли-продажи:

— продавец;

— покупатель.

Продавцом по договору розничной купли-продажи выступает коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу.

Не может рассматриваться как договор розничной купли-продажи договор, заключенный между гражданами. Более того, на такие сделки не распространяется действие Закона РФ от 17 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей).

Суды не вправе руководствоваться законодательством о защите прав потребителей при разрешении споров, вытекающих из отношений между гражданами, вступающими в договорные отношения между собой с целью удовлетворения личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также из отношений, возникающих в связи с приобретением гражданином-предпринимателем товаров, выполнением для него работ или предоставлением услуг не для личных, семейных, домашних и иных нужд, а для осуществления предпринимательской деятельности либо в связи с приобретением товаров, выполнением работ и оказанием услуг в целях удовлетворения потребностей предприятий, учреждений, организаций (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. № 7 в ред. от 11 мая 2007 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей»).

Второй стороной по договору является покупатель. Гражданский кодекс не содержит специальных правил о том, кто может быть покупателем. Однако в основном в качестве покупателей выступают обычные граждане.

К отношениям розничной купли-продажи с участием граждан применяется Закон о защите прав потребителей.

Практически в наших условиях наиболее часто в качестве покупателей выступают граждане, реализующие свои трудовые денежные доходы, и в качестве продавцов — торгующие организации, обеспечивающие снабжение граждан нужными им товарами (О. С. Иоффе).

В качестве продавца в некоторых случаях могут выступать и некоммерческие организации (абз. 2 п. 3 ст. 50 ГК РФ), например религиозная организация может продавать религиозную атрибутику.

1. § 4. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества
2. Договор купли-продажи квартиры
3. Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру
4. Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего
5. Предварительный договор купли-продажи квартиры
6. Договор купли-продажи земельного участка
7. Договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома
8. 2.5. Объект регистрации прав на недвижимость
9. Договор купли-продажи недвижимости.
10. Рентные договоры, связанные с передачей права собственности на недвижимость.
11. 5.2. Договоры купли-продажи и страхования предмета лизинга и предпринимательских (финансовых) рисков
12. Как заключить договор купли-продажи?
13. Продажа квартиры
14. §5. Особенности купли-продажи жилых помещений
15. 5.1. Законодательство о коммерческих инвестиционных договорах по поводу объектов капитального строительства
16. Оптимизация налогов при продаже коммерческой недвижимости
17. Исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества
18. ПРИЛОЖЕНИЕ 9. ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
19. 4.1.Купля-продажа
20. УДК 347.91/.95 © А. М. Бянкина Забайкальский государственный университет, г. Чита Защита интересов несовершеннолетних при купле-продаже объектов недвижимого имущества с использованием средств материнского (семейного) капитала

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Д.В. Жимирова, бакалавр

Санкт-Петербургский государственный университет (Россия, г. Санкт-Петербург)

DOI: 10.24411/2500-1000-2020-10756

Аннотация. Договор купли-продажи является уникальным в своем роде и требует детального изучения всех нюансов и особенностей перед тем, как применять на практике. Договор купли-продажи недвижимости в последние годы начал быть все более и более актуальным на российском рынке продаж, именно поэтому каждый гражданин, вступающий в договорные отношения, должен понимать всю специфику и особенности данного договора. Настоящая статья посвящена договору купли-продажи недвижимости, раскрывает, исследует и доступно объясняет те особенности, которые полезны к изучению не только юристам, занимающимся гражданским правом, но и обычному гражданину, желающему купить или продать свое недвижимое имущество.

Ключевые слова: гражданское право, недвижимость, оборот недвижимости, купля-продажа недвижимости, специфика купли-продажи недвижимости, недвижимое имущество, особенности договора купли-продажи.

Гражданское право — это целая система, институты которой находятся во взаимосвязи и в определенной логической последовательности. В качестве основных институтов гражданское право включает в себя право собственности, обязательственное право, наследственное право и право интеллектуальной собственности. Договорное право, будучи частью обязательственного права, имеет большое влияние на теоретическое и практическое изучение гражданского права. Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц в Российской Федерации.

Теоретическое значение системного изучения договорного права заключается в том, что системе договоров присущи родовые признаки обязательственного и гражданского права [9]. Наличие данных признаков позволяет применять к договорным отношениям те нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), на которые не влияет договорная специфика. Более того, договорное право имеет ряд специфических признаков, которые относятся только к договорным отношениям. Эти признаки служат основой для формирования унифициро-

ванных норм, применяемых ко всем гражданским договорам. Другими словами, системное изучение договорного права позволяет выявить принципы его построения, что оказывает важное влияние на правотворчество и кодификацию.

Практическое значение изучения договорного права в сфере недвижимости не менее актуально. Права на недвижимое имущество и сделки с ним довольно часто становятся предметом судебных споров. При разрешении этих споров возникают вопросы, связанные с применением норм ГК РФ и федеральных законов с сфере гражданского права. Рассмотрение и изучение такого договора, как договор купли-продажи недвижимости позволит не только правильно оформить законные права на недвижимость, но и сэкономить время, силы и средства.

Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, что ведет к необходимости понимания и анализа договора купли-продажи в целом.

Договор купли-продажи — это важнейший и традиционнейший институт гражданского права. Его значение является значительным для современного договорного права; не только для российского права, но и практически для всех правовых

систем [9]. Нормы римского права, которые на сегодняшний день воспринимаются и имплементированы в гражданское законодательство подавляющего большинства европейский государств в качестве общего учения об обязательствах и о договорах, сформировались на базе анализа предписаний именно договора купли-продажи. Более того конструкция договора купли-продажи также является важнейшим договорным типом и в системе англоамериканского права, которое оказалось не под столь сильным влиянием положений римского права. Об этом свидетельствует такой памятник статутного права, как Торговый Кодекс США. До определенного времени он не знал очень многих договорных типов — например, договора мены или договора аренды. Но это не обозначало то, что эти договоры не подвергались правовой регламентации. Они регламентировались за счет тщательного рассмотрения и переосмысления соответствующих положений о купле-продажи в римском праве. Мена рассматривалась как встречная купля-продажа, а аренда — как купля-продажа «на время». Собственно, именно с помощью института купли-продажи осуществлялось регулирование соответствующих отношений, что в достаточной степени наглядности демонстрирует ключевое значение данного договора.

Введение

Глава I. Жилые помещения как разновидности недвижимых вещей и объекты купли-продажи по законодательству РФ.

1. Понятие жилых помещений как разновидности недвижимых вещей

2. Виды жилых помещений в современном гражданском законодательстве РФ

3. Запрещение и ограничение купли-продажи жилых помещений

Глава II. Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения.

1. Форма и перфекция договора купли-продажи жилого помещения

2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения

3. Правовой статус лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения покупателю

4. Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения несовершеннолетними, недееспособными и ограниченными в дееспособности гражданами

5. Особенности купли-продажи доли в праве собственности

на жилые помещения

Глава III. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения.

1. Государственная регистрация в системе исполнения договора купли-продажи жилого помещения

2. Исполнение продавцом обязанности передать жилое помещение

3. Исполнение покупателем обязанности принять и оплатить

жилое помещение

Список использованной литературы

• Решение транспортной задачи
• Решатель задач (бета)
  • Матричные вычисления (сложение, вычитание, умножение)
  • Транспортная задача

• Теоретическая механика: Тарг С.М. 1989
• Физика: Чертов для заочников (решебник)
• Физика: Прокофьев (решебник)
• Химия: Шиманович мет. 2003г. (решебник)

В работе описываются особенности сделок купли-продажи недвижимости и принципы их оформления. Подробно раскрываются основные способы и неюридические признаки мошенничества на рынке недвижимости. Материал сопровождается образцами договоров сделок с недвижимостью. Пособие рассчитано на широкий круг читателей. Оно также окажет неоценимую помощь студентам и преподавателям юридических специальностей средних и высших учебных заведений, юристам, риэлторам. Книга «Безопасное оформление сделок купли…

В работе описываются особенности сделок купли-продажи недвижимости и принципы их оформления. Подробно раскрываются основные способы и неюридические признаки мошенничества на рынке недвижимости. Материал сопровождается образцами договоров сделок с недвижимостью.

Пособие рассчитано на широкий круг читателей. Оно также окажет неоценимую помощь студентам и преподавателям юридических специальностей средних и высших учебных заведений, юристам, риэлторам. Книга «Безопасное оформление сделок купли-продажи недвижимости» автора А. Н. Чашин оценена посетителями КнигоГид, и её читательский рейтинг составил 0.00 из 10.
Для бесплатного просмотра предоставляются: аннотация, публикация, отзывы, а также файлы для скачивания.

Вышеперечисленные сделки разделяют на три группы:

• сделки, осуществляемые с целью отчуждения недвижимого имущества (купля‑продажа, мена, дарение, договор ренты, участие в создании имущества юридического лица);
• сделки, осуществляемые с целью передачи недвижимого имущества во владение, пользование, управление (аренда, безвозмездное пользование, доверительное управление, договор простого товарищества);
• другие сделки (установление сервитута, ипотека и т. д.);
• сделки, осуществляемые с целью отчуждения земельных участков.

Земля и другие природные ресурсы могут подлежать отчуждению в пользу другого лица или передаваться ему другими способами в соответствии с законами о земле и других природных ресурсах. Однако существуют земельные участки, не подлежащие продаже, в число которых входят:

• земли общего пользования в населенных пунктах. Данные объекты могут быть сданы в краткосрочную аренду;
• земли оздоровительного, исторического и культурного назначения;
• земли заповедников, национальных природных парков, памятников природы и ботанических садов;
• земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
• земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

Помимо перечисленного выше, недопустимыми являются сделки с земельными участками при условии, что они влекут за собой нарушение градостроительных, экологических, противопожарных, санитарных и других специальных требований. Недопустимой также считается невозможность соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного использования.

С точки зрения цели, с которой совершаются обмен и мена, принципиальной разницы между этими понятиями нет. Разница наблюдается лишь в том случае, когда встает вопрос о праве на обмениваемую недвижимость. Если недвижимость является собственностью участников сделки, они заключают договор мены. В случае если одна из обмениваемых квартир (или обе) не приватизирована и является собственностью владельца на основании договора социального найма, совершение обменной сделки регистрируется договором обмена. Договор мены регламентируется ГК РФ, а договор обмена – нормами жилищного законодательства.

Следует отметить, что договор мены появился раньше, чем договор купли‑продажи, однако законодательное признание получил гораздо позднее. Договор мены был актуален в условиях натурального хозяйства, однако с появлением денег и развитием торговли ему на смену пришла купля‑продажа. С точки зрения политэкономии купля‑продажа может также рассматриваться как мена, поскольку при этом происходит обмен вещей на деньги.

В соответствии с договором его участники обязаны передать друг другу в собственность определенные вещи, при этом одна сторона, приобретая вещь в собственность, не платит покупную цену в деньгах, а отдает взамен другую вещь. Таким образом, оба участника договора являются одновременно и продавцами (в отношении товара, который они обязуются передать друг другу), и покупателями (в отношении товара, который они обязуются принять в обмен). Следовательно, к договору мены применяются правила о договоре купли‑продажи (при условии если это соответствует существу отношений мены).

Объект договора мены – недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Следует учитывать, что объектом мены может выступать лишь имущество, находящееся у отчуждающего его лица либо в собственности, либо на правах хозяйственного ведения. В противном случае имущество сначала должно быть приобретено у третьего лица. По этой причине не может классифицироваться как сделка мены договор обмена жилых помещений между нанимателями, а не собственниками. В этом случае происходит взаимная передача не только их прав, но и обязанностей, которые, по существу, не могут являться предметом сделки мены. Вышеописанный договор представляет собой самостоятельную разновидность гражданско‑правовых договоров.

Мена представляет собой договор между собственниками, а обмен – договор между нанимателями или нанимателем и собственником.

В том случае, если в договоре мены нет указания на цену или сравнительную стоимость обмениваемых объектов недвижимости, они признаются равноценными. Таким образом, все расходы по исполнению договора (в том числе по передаче и принятию обмениваемых объектов) возлагаются на ту сторону, которая в данной ситуации несет соответствующие обязанности (обязанности продавца по передаче товара и обязанности покупателя по принятию товара). В отдельных случаях договор мены предусматривает возложение данных обязанностей на одного из участников договора.

По закону как сделка мены классифицируется и та ситуация, при которой обмениваемые товары неравноценны. В этом случае сторона, предоставляющая для обмена товар меньшей стоимости, обязуется выплатить другой стороне сумму разницы в ценах обмениваемых товаров. Обмен товара по данному договору не всегда является одновременным. Иногда по условиям договора одна сторона должна предоставить обмениваемый товар раньше, чем другая. В этом случае исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой установлен более поздний строк передачи объекта, совершается по правилам о встречном исполнении обязательств.

Что касается перехода прав собственности на обмениваемые товары, он происходит лишь после того, как обеими сторонами выполнены обязательства по передаче товаров. Таким образом не допускается ситуация, при которой сторона, получившая товар первой, приобретает право собственности на него, не выполнив встречных обязательств по передаче товара другой стороне.

Следует учитывать, что, в отличие от сделок купли‑продажи, приобретение в собственность недвижимости на основании договора мены не уменьшает совокупного дохода. Иными словами, если в соответствии с договором мены произведен обмен неравноценными товарами, участник договора, получивший доплату, должен включить ее в налогооблагаемый доход (в полном объеме).

Как известно, договор обмена до последнего времени классифицировался как способ обмена жилья, составляющего государственный жилищный фонд или принадлежащего ЖСК. При этом соглашение влечет за собой лишь изменение договора найма жилья – перемену лиц, исполняющих обязательство. В настоящее время данная форма сделки считается устаревшей, поскольку произошло значительное увеличение количества собственников жилых помещений.

Договор обмена регистрируется в государственном обменном бюро. В данном случае в качестве основания для вселения нового владельца в квартиру является обменный ордер, который выдается уполномоченной государственной организацией. Разумеется, обмен возможен только при условии согласия собственника жилого фонда.

Субъектами договора могут являться лица, владеющие и использующие жилые помещения в соответствии с различными правовыми основаниями. В их число входят:

• наниматели жилых помещений, проживающие в соответствии с договором социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (в том числе и отсутствующих);
• наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора коммерческого найма;
• члены жилищно‑строительных кооперативов, не выплачивающие паевые взносы, с письменного согласия проживающих на данной жилплощади членов семьи (включая отсутствующих) и разрешения представителей местного самоуправления и правления кооператива;
• собственники жилых помещений при условии, что другой стороной договора является наниматель.

Дарение относят к отдельному виду сделок с недвижимым имуществом, поскольку данная операция является безвозмездным договором и, соответственно, характеризуется своей спецификой. С точки зрения рыночной экономики операции по дарению стоят особняком, поскольку их характер не соответствует специфике рыночных отношений. Несмотря на это обстоятельство договор дарения является одной из наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом.

В соответствии с главой 32 ГК РФ «по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».

Следует учитывать, что дарение является договором, предусматривающим согласие одаряемого на принятие дара. Наряду с этим дарение – договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности, а соответственно, он может считаться односторонним. Основной особенностью договора дарения, определяющей его юридическую специфику, является безвозмездный характер отношений участников. Именно этой особенностью объясняются ограничение ответственности дарителя за какие‑либо недостатки подаренного имущества, ограничение дарения, а также право дарителя на отмену дарения и реституцию дара.

Как говорилось выше, безвозмездные отношения договора дарения являются исключением для имущественного оборота, поэтому в случае сомнений в качестве отношений они признаются возмездными до тех пор, пока не будет доказан их безвозмездный характер. Договор дарения недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Как вы уже, наверное, поняли, сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Для заключения договора дарения даритель должен быть либо собственником вещи, либо владеть ею на основании иного вещного права. Таким образом, даритель вещи должен быть ее законным правообладателем.

По определенным причинам законодательством предусмотрен круг лиц, которые не могут выступать в качестве дарителя:

• малолетние и несовершеннолетние граждане;
• юридические лица, не являющиеся собственниками недвижимости, при отсутствии согласия собственника‑учредителя, а также в случае если одаряемым является коммерческая организация;
• государство и муниципальные образования;
• коммерческие организации (между собой);
• даритель, зависимый от одаряемого.

Что касается ограничения круга лиц, которые могут выступать в качестве одаряемых, его не существует.

В качестве предмета договора дарения (как и договора купли‑продажи) может выступать только конкретное жилое помещение, основные характеристики которого должны быть указаны в договоре. Данная сделка совершается в письменной форме и для нее не требуется нотариального удостоверения. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.

Безусловно, потребность в приобретении недвижимости в другом регионе страны возникла у людей не сегодня. Учитывая большую территорию нашей страны, встретиться продавцу и покупателю из разных регионов бывает затруднительно. Для таких случаев раньше прибегали к помощи посредников, которыми могли быть риелторы или просто сторонние физические лица. С этой целью оформлялась доверенность на конкретное лицо, которое от имени продавца или покупателя было вправе совершать определенные в доверенности юридически значимые действия (в том числе, подписание договора купли-продажи, подачу документов на государственную регистрацию, подписание акта приема-передачи недвижимости и пр.). Однако данный способ нельзя назвать ни удобным, ни безопасным, поскольку выдача доверенности третьему лицу всегда имеет некоторые риски.

Однако современные технологии не стоят на месте и в век высокой цифровизации появились и другие возможности для проведения сделок с недвижимостью без совместного присутствия продавца и покупателя.

Здесь существуют варианты: провести подобную сделку возможно при содействии банка или нотариуса или полностью самостоятельно. Разберем по порядку все эти варианты.

Похожие записи: