Признание права собственности за дольщиками

26.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание права собственности за дольщиками». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. О нюансах признания права собственности на недвижимость

1.1. Как признать право собственности на квартиру через суд

2. Решение суда или регистрация права собственности: что сильнее?

3. Как я через суд получил право собственности на квартиру в новостройке

3.1. Наши победы 1 (4)

4. Признание права собственности через суд

5. Я ГОВОРЮ «ДА» ПРИЗНАНИЮ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЬЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

6. Признание права собственности по договору долевого участия

7. Признание права собственности на объект долевого строительства

8. Иск о признании права собственности по договору долевого участия

О нюансах признания права собственности на недвижимость

Среди наиболее распространенных причин для обращения в суд сиском о признании права собственностиможно выделить следующие:

—правоустанавливающие документы не соответствуют требованиям законодательства;

—продавец по договору, совершенному в простой письменной форме, умер, и нет наследников, или невозможно установить его местонахождение;

—документы на имущество отсутствуют и есть только выписка из домовой книги, хотя гражданин владеет имуществом уже много лет (в основном это касается объектов, находящихся в сельской местности, в этом случае право собственности возникает в силу приобретательной давности, то есть если гражданин владеет имуществом более 15 лет. )

—самовольное строительство— нет документов, подтверждающих отвод земельного участка, например, участок для строительства предоставлялся кооперативу, либо иным лицам, которые продали участок истцу, но договор купли-продажи недостроенного дома или гаража не был оформлен надлежащим образом, то есть право собственности по такому договору не было зарегистрировано, а в дальнейшем истец завершил строительство и теперь ему нужно доказать, что он имел право построить здание именно на этом месте, а не самовольно захватил участок земли;

—признания права собственности на квартиры в новостройках

Также очень распространены обращения в суд с исковыми заявлениями о включении имущества в наследственную массу. Это бывает, когда гражданин при жизни не успел зарегистрировать права на недвижимое имущество, а после его смерти наследники не могут получить свидетельство о праве на наследство, так как согласно гражданского законодательства в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи и иное имущество.

На первом месте остаются случаи, когда граждане, совершив сделку, не обращаются за государственной регистрацией. Это происходит в случаях, когда гражданин приобретает по нотариально удостоверенному договору купли-продажи квартиру (жилой дом и земельный участок), но органы БТИ не обращается и государственную регистрацию не проводит. Поэтому согласно законодательства у него не возникает право владеть и распоряжаться этим имуществом. Гражданин не может зарегистрироваться в по адресу приобретенного имущества, не может продать или подарить его, хотя и считает эту недвижимость после передачи денег продавцу своей.

В соответствии с законом, за государственной регистрацией сделки и перехода права собственности должен обратиться покупатель. В ситуациях, когда покупатель не проводит регистрацию недвижимости и спустя несколько лет после подписания договора умирает, его наследникам придется обращаться в суд с иском о признании прав на квартиру.
И уже после признание их прав в судебном порядке они также должны обратиться за обязательной государственной регистрацией.

Ситуации, когда у собственников дома нет никаких документов на земельный участок, где расположен дом возникают из-за того, что большинство жилых домов построены очень давно, когда не было строгой регламентации оформления прав на земельные участки, а вовремя приватизировать землю в силу разных причин не получилось.

В этих случаях для полного и всестороннего исследования всех обстоятельств по делу, и принятия объективных решений, суд запросит документы и информацию не только в БТИ, управлении земельных ресурсов, но и в других органах, осуществляющих учет объектов недвижимого имущества и их владельцев начиная с года застройки дома.
При обращении в суд, гражданин должен доказать обоснованность своих требований. Если это самовольное строительство на непринадлежащем истцу земельном участке, то истец доказывает факт строительства на собственные средства и для себя. Если имеются ошибки в правоустанавливающем документе, то нужно с помощью каких-либо иных документов, имеющих отношение к делу доказать факт совершения сделки. Если это приобретательная давность, то можно использовать свидетельские показания.
Решение суда о признании прав на недвижимое имущество вступит в законную силу в течение 10 дней, если никто из сторон спора не обратится с апелляционной жалобой. Вступившее в законную силу, заверенное надлежащим образом, с отметкой о вступлении в силу, решение в отношении прав на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации.

Поэтому подходите ответственно к оформлению документов, необходимых для регистрации прав на недвижимое имущество независимо от того, квартира это, жилой дом, земельный участок или дача, для того, чтобы в дальнейшем не пришлось доказывать свои права в судебном порядке и нести лишние расходы по уплате государственной пошлины и помощи юристов.

Смотрите образцы заявлений.

Консультации адвоката
Составление договоров
Спор с банком
Возврат денег
Подготовка иска
Представительство в суде

Юридические
услуги в Киеве
и в Украине Наши клиенты о нас

Качеством юридических услуг доволен!
Рекомендую к сотрудничеству эту компанию !

Ещё отзывы

В случае признания права собственности на недвижимость через суд основаниями для такого признания будут служить документы, которые относятся к факту приобретения вами данной недвижимости. Это могут быть договоры купли-продажи, мены, акты приема-передачи, счета-фактуры и т.д.

Как признать право собственности на квартиру через суд

Для признания права собственности на квартиру через суд прежде всего необходимо составить исковое заявление, в котором грамотно и по порядку необходимо аргументировать, а также четко высказать свои требования. К исковому заявлению необходимо приложить пакет документов относящихся к оспариваемому делу.

Исковое заявление необходимо подавать в суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Подаваемый комплект документов должен быть как минимум в трех экземплярах по одному для каждой стороны процесса (т.е., для Вас, для суда и для ответчика). Если ответчиков несколько, то им также необходимо предоставить копию иска и всех приложенных к нему документов.

При подаче документов на Вашем экземпляре сотрудники суда должны поставить отметку о приеме документов, которая должна содержать дату и входящий регистрационный номер.

Цель работы нашей юридической компании – оказание качественных услуг по защите Вашего права собственности. В результате заключения договора с нами Вы гарантированно получите свидетельство о гос. регистрации права собственности на объект недвижимости, что, в свою очередь, позволит Вам не только почувствовать себя полноценным хозяином квартиры в новостройке, но и получить налоговый вычет или снизить процентную ставку по ипотечному кредиту.

Решение суда или регистрация права собственности: что сильнее?

Право распоряжаться квартирой (продавать, завещать, прописываться)
Возможность записывать детей в школу или садик
Право пользоваться поликлиникой и ставить машину на учет
Оформление загранпаспорта
До 300% экономии на коммунальных тарифах
Обязанность государства предоставить жилье в случае сноса дома
Если вы собираетесь жениться, то имущество до брака – это только ваше имущество. Оно остается с вами в случае развода
Право определять УК
Получение налогового вычета
Скорейшее освобождение от оплаты налогов при продаже квартиры
Реализация материнского капитала

НАЗВАНИЕ УСЛУГИ	СТОИМОСТЬ
ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ	69,990

Список услуг:

Анализ документов
Подача претензии девелоперу
Составление искового заявления о признании права собственности
Заказ необходимых документов для суда
Участие юристов в каждом суде первой инстанции

+ Три бонуса абсолютно бесплатно:

Рассрочка на два месяца с первоначальным взносом 14,500
Суд второй инстанции (экономия 20,000 рублей)
Если судья отказывает в иске при введенном доме в эксплуатацию, то мы выплачиваем вам 60,000

Дополнительные издержки:

Госпошлина
Доверенность на представление ваших интересов (до 2000 р.)

К суду подготовьте ДДУ или любой иной договор, по которому покупали квартиру, платежные ведомости о внесении денег застройщику и ваш паспорт

Вам нужно признание права собственности на объект долевого строительства? Свяжитесь с нами по телефону +7(495)195-76-47 прямо сейчас, и наш консультант подробно расскажет, как запустить процесс.

Нужна консультация?

Отправьте заявку и мы перезвоним

Решение суда о признании права собственности на объект незавершенного долевого строительства;
Решение суда о признании права собственности на объект незавершенного строительства и взыскание с застройщика судебных расходов и оплату услуг адвоката;
Решение суда о признании права собственности на объект незавершенного долевого строительства и удовлетворение требований об устранении недостатков за счет застройщика;
Решение суда о признании права собственности на объект незавершенного долевого строительства при введении в отношении застройщика процедуры банкротства;
Решение суда о признании права собственности на объект незавершенного долевого строительства, взыскания с застройщика суммы убытков и штрафа в размере 50 % от стоимости присужденного имущества.

Для суда общей юрисдикции:

Исковое заявление;
Копия искового заявления (по количеству сторон);
Договор долевого участия в строительстве;
Платежные документы по договору;
Документы, полученные в БТИ, от застройщика, Администрации и пр.;
Доверенность на адвоката;
Квитанция об оплате госпошлины;
Другие документы, которые могут иметь отношение к делу.

Для арбитражного суда:

Исковое заявление;
Почтовая квитанция и опись вложения, подтверждающие направление копии искового заявления и приложенных к нему документов ответчику;
Договор долевого участия в строительстве;
Платежные документы по договору;
Документы, полученные в БТИ, от застройщика, Администрации и пр.;
Решение/протокол общего собрания о назначении генерального директора;
Выписка из ЕГРЮЛ, ЕГРИП не старше 1 месяца;
Доверенность на адвоката;
Квитанция об оплате госпошлины;
Другие документы, которые могут иметь отношение к делу.

Как я через суд получил право собственности на квартиру в новостройке

Позвоните нам
+7 (925) 016-00-37
или
оставьте заявку
Адвокат пригласит Вас на консультацию на которой изучит ситуацию и предложит варианты решения Ваших проблем
У Вас появляется возможность заключить договор с опытным адвокатом изучившим Вашу проблему
Адвокат подготовит необходимые документы, найдет доказательства необходимые для победы в суде
Адвокат обеспечит эффективную защиту, представит Ваши интересы, добьется решения проблем

Наши победы 1 (4)

Название суда: Арбитражный суд города Москвы № дела: 123456

контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент

20 апреля 20__ г. между Истцом и Ответчиком были заключены два договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу г.Москва, Рублевское ш.вл.111А.

В соответствии п.2.2 договоров Ответчик – ЗАО «К.выступая в качестве Застройщика, обязался за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. Истца, в срок III квартал 2009 года построить Многоквартирный дом и иные объекты недвижимости, а именно: квартиру, проектной общей площадью 108,64 кв.м., расположенную в доме новостройке по строительному адресу: г.Москва,Рублевское ш., вл.111А; и после ввода Объекта долевого строительства в эксплуатацию передать объект Истцу. Истец же обязался в срок до 27 октября 20__ года… оплатить строительство квартиры, в срок до 27 июля 20__ года.

Истцом все обязательства по указанным договорам были выполнены в полном объеме в указанные сроки. Им было профинансировано строительство жилого дома в размере 12 651 228 руб. 24 коп.

По завершении строительства в конце 2009 г. сторонами были подписаны акты приема-передачи квартиры, в соответствии с которыми Ответчик передал, а Истец принял квартиру. Претензии у сторон друг к другу отсутствовали.

12 сентября 2009 г. стороны подписали акты исполнения договоров. Согласно актам, Ответчик полностью выполнил свои обязательства по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома расположенного по адресу: г.Москва, Рублевское ш., д.109. Согласно п.4 актов, Истец получил право на оформление прав собственности на квартиру, общей площадью 107,7 кв.м., расположенную по адресу: г.Москва,Рублевское ш.,д.109. Во исполнение условий соглашения Ответчиком также были предоставлены кадастровый паспорт на квартиру.

В настоящее время здание полностью введено в эксплуатацию, распоряжением Префекта ЗАО г.Москвы от 18.12.2009 г. № 20__-РП жилому дому присвоен адрес: г.Москва, Рублевское ш.,д.109.. В соответствии с п.4.2.6 Договора Застройщик обязуется сформировать необходимый для государственной регистрации базовый комплект документов. Однако Истец лишен возможности для самостоятельного оформления прав собственности в органах ФРС на квартиру, в связи с тем, что у него отсутствует ряд документов, а именно: Разрешение на ввод в эксплуатацию, учредительные документы Ответчика, акт реализации Инвестиционного проекта, Ответчик не исполнил обязанности по передаче необходимых от инвестора документов в регистрирующий орган, без которых я не могу оформить право собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации сделки истец вправе защищать свои права путем обращения в суд с заявлением о регистрации перехода права. Решение суда является основанием для регистрации права собственности истца.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Истцом при подаче искового заявления были понесены расходы в размере 60000 руб., связанные с оплатой госпошлины.

Для признания права собственности на жилое помещение требуется основание. Даже если гражданин претендует только на часть жилого дома или на реконструированный объект, он обязан предъявить суду вескую причину и доказательства своей правоты.

Существует два вида иска: один направлен на судебное удостоверение наличия у заявителя законного права на спорную недвижимость, второй на оспаривание права на имущество другого лица.

Распространённые основания для притязаний:

Право владения ещё не зарегистрировано должным образом, а человек желает совершить сделку с домом до завершения процесса строительства объекта.
Продавец уклоняется от регистрации недвижимости на нового владельца.
Наследник пропустил срок, отведённый на вступление в права собственности.
Документ, который подтверждает права собственности, утерян и требуется восстановление свидетельства.
Другие собственники против раздела имущества или произошёл конфликт с дольщиком.
Требуется реконструкция помещений, на что необходимо получить официальное разрешение.
Возник спор по имущественному вопросу иного рода.

На первых этапах участники дела обязаны попытаться решить вопрос полюбовно, до начала судебного разбирательства.

Попытка досудебного урегулирования вопроса должна быть подтверждена документально.

Чтобы признать право собственности на дом через суд, важно понимать, в какую государственную структуру обращаться. Вне зависимости от того, кто является участником процесса: физические или юридические лица, имущественные вопросы рассматриваются в рамках гражданского процесса.

В какой суд обращаться:

Если сумма предъявляемых требований не превышает 50000 рублей, то иск подаётся в мировой суд.
Если стоимостное выражение превышает эту цифру, то документация подаётся в районное судебное учреждение.
Любые заявления, которые имеют отношение к недвижимости, подаются в госструктуру по месту регистрации объекта.
Иск на движимое имущество подаётся в судебную инстанцию по месту прописки ответчика.

Каждый заявитель обязан предоставить суду правоустанавливающие документы об установлении его правоты, изложенной в исковом заявлении.

Основной перечень документации:

основания, позволяющие претендовать на собственность;
техническая документация на недвижимость;
доказательная база правоты истца;
квитанция об оплате госпошлины;
подтверждение выполнения досудебного порядка;
иные бумаги, доказывающие основания иска.

Предъявляется доверенность, если в процессе участвует не истец, а его представитель. Если заявитель несовершеннолетний, то от его имени выступают законные представители: родители или опекуны.

Структура документации определяется особенностями ситуации. Образец заявления – это шаблон, по которому составляется своё обращение. Важно кратко и точно изложить сути проблемы и требований, а также подкрепить заявления доказательствами. Несоответствие документа шаблону, ошибки, нечитаемый почерк или ненормативная лексика приведёт к тому, что заявление будет отклонено на стадии рассмотрения.

Суды
Судебные приставы
Прокуратура
Следственные отделы
Отделы Полиции
ГИБДД
Миграционные отделы
Налоговые инспекции
МФЦ
Военкоматы
Администрации
ЗАГС
Пенсионные фонды
Соцзащита
Нотариусы

Признание права собственности через суд

Наш коллектив
История и перспективы
Заслуги и достижения
Клиенты и партнёры
Общественная деятельность
География наших дел
Победа недели

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.

Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность. После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.
При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Исковое заявление о признание права собственности на объект незавершенного строительства (образец)

Известным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.

Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму в определенную дату. По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой недвижимости.

В случае существенного нарушения сроков окончания строительства, процедуры банкротства застройщика, дольщикам нужно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно так:

Подать в суд иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору.

Заказать обратный звонок

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

Ещё одним способом обойти требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является заключение с дольщиками договоров на включение их в Жилищный накопительный или Жилищно-строительный кооперативы.

Указанные схемы несколько отличаются друг от друга, результатом чего является и различная модель поведения дольщиков при возникновении проблем в таких кооперативах.
Жилищные накопительные кооперативы подразумевают вложение гражданами денежных средств, с целью последующего приобретения таким кооперативом на имя этих граждан квартир в строящихся или в уже построенных домах. При заключении договора о вступлении в члены Жилищного накопительного кооператива, дольщик не приобретает какую-то определенную квартиру, а лишь начинает платить в кооператив паевые взносы, которые в определенный момент (после того, как размер внесенного пая будет примерно равен стоимости интересующего дольщика по площади, планировке и местоположению жилья) дают ему право подать в Правление кооператива заявление о приобретении на его имя жилья на первичном или вторичном рынках. Если речь идет о приобретении квартиры в строящемся доме, то кооператив заключает договор с застройщиком (как правило, речь идет о договоре долевого участия в строительстве), и по окончании строительства дома переоформляет права требования на дольщика, который и становится первым собственником вновь построенного жилья. Минус такой схемы приобретения жилья заключается в том, что до момента окончания строительства дома и переоформления прав требования на квартиру с кооператива на дольщика, указанный гражданин лишен возможности оформить право собственности на квартиру в недостроенном доме, поскольку у него имеются лишь паенакопления в кассе кооператива, а стороной договора долевого участия в строительстве изначально член Жилищного накопительного кооператива не является.

Если же речь идет о Жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК), то схема приобретения жилья здесь существенно отличается. Дольщик заключает договор о принятии его в члены ЖСК. В тексте такого договора уже изначально прописывается, какую именно квартиру новый член ЖСК получит в свою собственность после окончания строительства жилого дома и полной выплаты пая.

Сам ЖСК занимается лишь тем, что аккумулирует денежные средства пайщиков, выбирает застройщика, и финансирует строительство многоквартирного жилого дома за счет внесенных в кассу ЖСК паевых взносов. Данная схема приобретения жилья в значительно большей степени гарантирует защиту прав дольщика. В случае приостановления строительства многоквартирного дома дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в недостроенном доме), если у него на руках имеются платежные документы, свидетельствующие о 100-процентой выплате пая в ЖСК.

В обоих указанных случаях нужно иметь в виду, что ни Жилищный накопительный кооператив, ни ЖСК, по сути, не имеют собственных активов, и в случае прекращения деятельности таких кооперативов дольщики не смогут добиться возврата ранее оплаченных ими в кассу таких кооперативов денежных средств.

Я ГОВОРЮ «ДА» ПРИЗНАНИЮ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЬЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Гражданский кодекс РФ

Основные ссылки:

— ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи»

— п. 1 ст. 218 «Основания приобретения права собственности»

— ст. 219 «Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество»

— ст. 309 «Общие положения (исполнение обязательств)»

— ст. 310 «Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства»

— ст. 429 «Предварительный договор»

— п. 4 ст. 445 «Заключение договора в обязательном порядке»

Дополнительные ссылки:

— ст. 128 «Объекты гражданских прав»

— ст. 454 «Договор купли-продажи»

— ст. 455 «Условие договора о товаре»

— ст. 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости»

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

— п. 1 ст. 17 «Основания для государственной регистрации прав»

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

— ст. 4 «Субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»

— ст. 6 «Права инвесторов»

— ст. 8 «Отношения между субъектами инвестиционной деятельности»

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

(П. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

(П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»)

Действующее законодательство не запрещает получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства, право собственности на которые может быть признано по решению суда; тот факт, что строительство жилого дома не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

(Определение Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 89-КГ15-10)

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности; отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами как совместно нажитого имущества и признания на него права собственности.

Отсутствие регистрации права собственности истца на долю в не завершенном строительством объекте в виде жилого помещения влечет нарушение его права по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Суд удовлетворил иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, в том числе в полном объеме передал ответчику денежные средства, а ответчик свои обязательства не исполнил. В нарушение условий договора жилой дом, в котором находится квартира, не был передан в эксплуатацию, а квартира не была передана истцу, и в связи с просрочкой исполнения обязательств ответчиком истец был лишен возможности оформить квартиру в собственность. Судом учтено, что Департамент городского имущества г. Москвы не заявлял требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, право собственности на которую было признано за истцом, а также что заключенный между истцом и ответчиком договор не оспаривался.

(Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15)

Суд может отказать в удовлетворении требований истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, если был удовлетворен иск о взыскании в пользу истца убытков, причиненных ненадлежащим исполнением ответчиком договора хранения векселя, который истец и ответчик заключили в один день с предварительным договором купли-продажи квартиры.

Суд установил, что одновременно с предварительным договором купли-продажи квартиры истцы заключили с ответчиком договор купли-продажи простого векселя, а также договор хранения векселя, согласно которому на основании акта приема-передачи истцы передали вексель на хранение ответчику. Поскольку вексель был похищен у ответчика, не был возвращен истцам и не был оплачен ответчиком, истцы обратились в суд с иском о взыскании с ответчика убытков, причиненных утратой векселя, и процентов за пользование чужими денежными средствами. Этот иск был удовлетворен, истцам выданы исполнительные листы, поэтому не имеется оснований для признания за истцами права общей долевой собственности на долю в не завершенном строительством доме в виде квартиры.

(Определение Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602)

Поскольку истец не состоял в правовых отношениях с участниками инвестиционного контракта по реализации инвестиционного проекта строительства малоэтажного жилого комплекса, суд отказался признать за истцом право собственности на долю в праве общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте, соответствующую квартире.

Суд установил, что истец заключил договор, по которому ООО переуступило ему право требования к ДИПС г. Москвы на квартиру в не завершенном строительством объекте, и полностью оплатил уступленное право требования; в настоящее время строительство объекта не ведется, инвестиционные отношения по его возведению прекращены; право собственности города Москвы на него не признано. Решениями арбитражного суда, вступившими в законную силу, были расторгнуты договор о реализации инвестиционного проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса и государственный контракт на выполнение подрядных работ по его строительству. Суд пояснил, что по договору уступки прав требования истец приобрел не права участника долевого строительства, а исключительно право на заключение в качестве покупателя договора купли-продажи помещения (квартиры), которое по окончании строительства объекта должно было стать собственностью города Москвы. Финансирование строительства спорного объекта осуществлялось за счет средств бюджета города Москвы, а не за счет денежных средств истца и его правопредшественников. При этом сам истец не состоит в правоотношениях с участниками инвестиционного проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 по делу N 33-26527/2015)

Суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, т.к. истец как соинвестор по договору соинвестирования вправе требовать от инвестора (ответчика) передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект; в настоящее время ответчику не принадлежит право собственности на какую-либо определенную часть в объекте инвестиций.

До настоящего времени корпус сблокированных квартир не введен в эксплуатацию, площадь возведенного объекта незавершенного строительства существенно превышает его проектную площадь, площадь земельного участка под указанным объектом превышает площадь участка, предоставленного под строительство этого объекта, а сам объект имеет признаки самовольной постройки. Договор о реализации инвестиционного проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса, заключенный между ответчиком и Департаментом строительства г. Москвы, расторгнут вступившим в силу решением арбитражного суда. Ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта, и у него не возникло право долевой собственности на объект инвестиционной деятельности; кроме того, в настоящее время строительство объекта не ведется, инв��стиционные отношения по его возведению прекращены.

Исковые требования

Основное:

— о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры.

Примечание. В некоторых случаях основное исковое требование по рассматриваемой категории споров формулируется как требование о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2013 по делу N 11-39418). Также основное исковое требование может формулироваться как требование о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом в виде квартиры (например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2015 по делу N 33-24201/2015). Кроме того, основное исковое требование может быть сформулировано как требование о признании права (права собственности) на долю в не завершенном строительством жилом доме в виде квартиры (например, Определения Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602, от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14).

— Согласно действующему законодательству объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Согласно сложившейся судебной практике к объектам, не завершенным строительством, относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено и которые не являются предметом действующего договора строительного подряда (Определение Московского городского суда от 14.11.2014 N 4г/1-11590). Закон не содержит запрета на признание прав на объект незавершенного строительства (например, Определения Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15, от 15.06.2015 N 4г/7-5860/15), а также на получение и нахождение такого объекта в собственности граждан (Определение Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 89-КГ15-10). Как следует из судебной практики, в отношении объекта незавершенного строительства возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности (к примеру, Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2014 N 18-КГ14-51). В соответствии с действующим гражданским законодательством доля в виде квартиры в не завершенном строительством жилом доме может находиться в собственности граждан (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733). Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе по решению суда (например, Определение Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 89-КГ15-10, Апелляционные определения Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21231/2015, от 22.06.2015 по делу N 33-21230).

— Рассматриваемая категория споров подразумевает ситуацию, когда с истцом заключался предварительный договор купли-продажи квартиры (например, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013, Определение Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602), договор инвестирования строительства жилого дома (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2015 по делу N 33-24201/2015) или договор соинвестирования строительства (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733, от 18.12.2013 по делу N 11-41226, от 04.12.2013 по делу N 11-39418). В предварительном договоре обычно предусматривается, что стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры по цене, указанной в предварительном договоре. В договоре инвестирования (соинвестирования) предусматривается обязанность истца (соинвестора) передать ответчику (инвестору) денежные средства для строительства жилого дома, по окончании которого в собственность соинвестору будет передана определенная квартира в этом доме. На момент заключения предварительного договора или договора инвестирования (соинвестирования) строительства квартира как самостоятельный объект недвижимого имущества не существует. В связи с этим в договоре квартира индивидуализируется путем указания определенных данных (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Обычно приводится адрес жилого дома, в котором будет располагаться квартира, ее местоположение в этом доме (корпус, секция, этаж, ориентировочный или проектный номер квартиры), количество комнат, ориентировочная общая площадь квартиры (например, Определение Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2013 по делу N 11-41226). Как правило, в договоре прописывается обязанность истца (покупателя по предварительному договору, соинвестора по договору инвестирования или соинвестирования) уплатить ответчику (застройщику) цену квартиры до заключения основного договора или до окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

— Если в договоре соинвестирования не определен срок окончания строительства жилого дома и предоставления соинвестору квартиры в собственность и ответчик (застройщик) ссылается на это обстоятельство, истцу необходимо доказать, что он надлежащим образом в полном объеме исполнил свои обязательства по договору соинвестирования. Учитывая это, истец на основании ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ вправе рассчитывать на надлежащее исполнение ответчиком его обязательств по договору соинвестирования в разумные сроки. В случае неисполнения указанных обязательств ответчиком в такие сроки истец был вправе требовать защиты своих прав, в том числе предъявить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733).

— Если истец произвел оплату стоимости квартиры в объекте незавершенного строительства в сроки, порядке и размере, не соответствующие условиям заключенного с застройщиком договора, то суд может отказаться удовлетворить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. В таком случае считается, что истец не исполнил свои обязательства по договору, заключенному с застройщиком. Суд может прийти к такому выводу, если представленные истцом квитанции к приходному кассовому ордеру, акты о взаиморасчетах к договорам инвестирования, сведения из выписки по расчетному счету застройщика, на который истец должен был перечислить денежные средства, не подтверждают надлежащее исполнение истцом своих обязательств (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/8-12556).

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию	Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства	Примеры из судебной практики
Истец оплатил стоимость квартиры в полном объеме	Платежные поручения Квитанции Приходные кассовые ордера Соглашение о зачете Заявление физического лица на перевод денежных средств ответчику	Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013 Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15 Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5860/15 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21231/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21230 Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2015 по делу N 33-5934/2015
Право истца на квартиру в объекте незавершенного строительства никем не оспаривается	Сведения, ответы из Управления Росреестра по Москве	Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14 Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733 Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2013 по делу N 11-39418
Строительство жилого дома, в котором находится квартира, не завершено, и дом не сдан в эксплуатацию	Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, в котором указывается степень готовности жилого дома	Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21231/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21230 Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2015 по делу N 33-5934/2015
Жилой дом, в котором находится квартира, зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений	Справка территориального отделения БТИ	Апелляционное определение Московского городского суда от 24.06.2014 по делу N 33-22685 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14 Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733

Признание права собственности по договору долевого участия

В ________________________ районный суд

Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ________(наименование)_______

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: _____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление о признании права собственности на долю

в объекте незавершенного строительства в виде квартиры

(на основании договора инвестирования/соинвестирования)

Между Истцом и ______ (далее — Ответчик) заключен договор инвестирования строительства жилого дома/договор соинвестирования строительства жилого дома от «___» ________ _____ г. N ___ (далее — Договор), в соответствии с которым Ответчик (инвестор) привлекает Истца (соинвестора) к соинвестированию строительства жилого дома по адресу/строительному адресу: _____ (далее — Жилой дом) в части финансирования строительства однокомнатной/двухкомнатной/трехкомнатной/другой квартиры, ориентировочный N ___, ориентировочной общей площадью _____ кв. м, расположенной на ____ этаже секции N ___ Жилого дома (далее — Квартира).

Сумма, подлежащая внесению Истцом на счет Ответчика в части финансирования строительства Квартиры (далее — стоимость Квартиры), составляет ______ (_____) рублей.

В соответствии с п. ____ Договора после окончания строительства и ввода Жилого дома в эксплуатацию Квартира оформляется в собственность Истца в следующем порядке: _____.

В соответствии с п. ____ Договора Истец обязался ____________________________.

Согласно п. ____ Договора Ответчик обязался _________________________________.

Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные Договором.

— В соответствии с п. ____ Договора Истец в полном объеме оплатил стоимость Квартиры в сумме ______ (_____) рублей, что подтверждается платежными поручениями от «__» _______ ___ г. N ___/квитанциями от «__» _______ ___ г. N ___/приходными кассовыми ордерами от «__» _______ ___ г. N ___/соглашением о зачете от «__» _______ ___ г. N ___/заявлением физического лица на перевод денежных средств Ответчику от «__» _______ ___ г. N __/другими документами.

При этом:

— Право Истца на Квартиру никем не оспаривается, что подтверждается сведениями/ответами из Управления Росреестра по г. Москве/другими документами.

Однако Ответчик не исполнил принятые на себя по Договору обязательства. До настоящего времени Квартира Истцу не передана. При этом:

— Строительство Жилого дома, в котором находится Квартира, по адресу: ________ не завершено, Жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства, согласно которому степень готовности Жилого дома составляет ____ процентов/другими документами.

— Жилой дом, в котором находится Квартира, зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений, дата регистрации «__» _______ ___ г., регистрационный N ___, учетный номер объекта ____, адрес: _____, что подтверждается справкой территориального отделения БТИ/другими документами.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В ________________________ районный суд

Истец: _____________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ________(наименование)_______

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: _____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление о признании права собственности на долю

в объекте незавершенного строительства в виде квартиры

(на основании предварительного договора купли-продажи)

Между Истцом и ______ (далее — Ответчик) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от «___» ________ _____ г. N ___ (далее — Договор), предметом которого являлось определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли-продажи однокомнатной/двухкомнатной/трехкомнатной/другой квартиры, ориентировочный N ___, ориентировочной общей площадью _____ кв. м, расположенной на ____ этаже секции N ___ жилого дома по адресу/строительному адресу: _____ (далее — Квартира, Жилой дом).

Стоимость Квартиры определена в сумме ______ (_____) рублей. Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи Квартиры в срок _______.

В соответствии с п. ____ Договора Истец обязался ____________________________.

Согласно п. ____ Договора Ответчик обязался _________________________________.

Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные Договором.

При этом:

— право Истца на Квартиру никем не оспаривается, что подтверждается сведениями/ответами из Управления Росреестра по г. Москве/другими документами.

Однако Ответчик не исполнил принятые на себя по Договору обязательства. До настоящего времени основной договор купли-продажи Квартиры с Истцом не заключен. При этом:

— строительство Жилого дома, в котором находится Квартира, по адресу: ________ не завершено, Жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства, согласно которому степень готовности Жилого дома составляет ____ процентов/другими документами.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Одним из таких случаев являются здания и сооружения советской постройки, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы. К слову сказать, к сооружениям 91 года и старше применяется презумпция «ввода в эксплуатацию». Чего не скажешь о зданиях и сооружениях более ранней постройки. Так, при признании на них права собственности по судебному решению вопрос о вводе в эксплуатацию, как правило, не снимается.

ожно сказать, что в моей практике 99 процентов зданий (сооружений, помещений), на которые признавались права в судебном порядке, числились на балансе предприятий (юридических лиц). Естественно, на это недвижимое имущество, при отсутствии правоустанавливающих документов, были хоть какие-то «правоподтверждающие» документы и, конечно же, отсутствовала «первичная» регистрация прав, даже в случаях, где она по идее и могла бы быть.

Первый вариант при отсутствии передаточного акта предоставляет дольщику возможность обратиться в арбитражный суд самостоятельно в порядке, закрепленном в статье 201.8 Закона о банкротстве, минуя конкурсного управляющего и собрание кредиторов, т.е. не включать свои требования в реестр.

В соответствии с пунктом 8.1. статьи 201.11 Закона о банкротстве участник строительства должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место или нежилое помещение и при отсутствии передаточного акта.

Суд может удовлетворить его требования только в том случае, если дольщики хотя бы 1/3 жилых помещений в доме, машино-мест, нежилых помещений до признания застройщика банкротом уже обращались в суд общей юрисдикции, и за на ними было признано право собственности в судебном порядке. Либо дольщикам все той же трети жилых и нежилых помещений и машино-мест удалось получить передаточный акт и зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке, т.е. в Росреестре.

___

Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

п. 8.1 статьи 201.11 Закона о несостоятельности(банкротстве)

Как видим, обращение в арбитражный суд осложняется необходимостью трудоемкого сбора доказательств о ранее признанных или зарегистрированных правах на жилые помещения в доме.

Признание права собственности на объект долевого строительства

Второй вариант действий при отсутствии передаточного акта подразумевает направление конкурсному управляющему заявления о включении требований в реестр. И дольщик становится заложником собрания кредиторов и конкурсного управляющего.

Если лишь незначительная часть дольщиков дома зарегистрировала право собственности, или получила судебное решение о признании права собственности в судебном порядке, то вопрос о погашении требований путем передачи квартир, машино-мест и нежилых помещений будет решаться голосованием на общем собрании кредиторов.

Аналогично решается вопрос и о передаче квартир, машино-мест и нежилых помещений в тех домах, которые будут достроены уже после введения конкурсного производства.

Вся процедура осуществляется в соответствии с положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве (за исключением пунктов 8 и 8.1, которые применяются в случаях, описанных нами выше). Положения статьи 201.8 не применяются.

Конкурсный управляющий в этом случае должен вынести на рассмотрение собрания вопрос о возможности передать квартиры. Если собрание кредиторов решит, что это возможно, то оно обращается в арбитражный суд с заявлением(ходатайством) о погашении требований путем передачи в собственность жилых помещений. Суд рассматривает его и выносит положительное определение только при одновременном соблюдении условий, описанных в пункте 3 статьи 201.11.

Оформление в объекте незавершенного строительства либо завершенного строительством объекта права собственности в регистрирующем органе в абсолютном большинстве случаев является стратегической ошибкой и влечет негативные последствия в будущем.

Речь идет о том, что процедуры банкротства изначально вводятся для защиты интересов управляемых ими кредиторов. После введения любой процедуры банкротства застройщика для включения в реестр требований кредиторов принимаются требования участников строительства. К примеру, после истечения 2х месяцев после публикации о введении процедуры наблюдения в официальных информационных источниках, кредиторы обязаны подать свои требования о включении в реестр. После рассмотрения всех, поданных в указанный двухмесячный срок, требований, реестр должника считается сформированным и проводится первое собрание кредиторов. На этом собрании, основываясь на проведенном временным управляющим анализе хозяйственной деятельности, финансовом состоянии должника, решаются основные стратегические вопросы по застройщику – какая процедура должна быть введена далее в целях обеспечения прав и законных интересов дольщиков, что в ней должно произойти и кто этой процедурой должен руководить (нужна ли смена арбитражного управляющего).

Признать право собственности на недострой в арбитражном суде достаточно проблематично. После возбуждения дела о банкротстве в отношении застройщика, обращаться с какими-либо требованиями к застройщику вне рамок дела о банкротстве нельзя.

Однако, если дольщик используя какие-либо возможности и ухищрения признает право собственности на свою квартиру, то он “выпадает” из процедуры банкротства. Являясь, так называемым, титульным собственником, он не имеет права требования передачи объекта от застройщика в деле о банкротстве, т.к. с формальной точки зрения это требование уже удовлетворено и дольщик владеет объектом недвижимости. Но мы с вами понимаем, что в большинстве случаев, ни о каком реальном владении речи не идет, дольщик лишь “выуживает” бумагу под названием “свидетельство о праве на собственность” на объект, к которому и подойти нельзя.

В итоге, получается, что в результате оформления права собственности в банкротстве на жилое помещение, дольщик лишается всех прав установленного кредитора в деле о банкротстве. Далее, все вопросы о судьбе застройщика и дома данный собственник решать не вправе на основании действующего закона. Если же, за таким поступком последуют десятки людей, то судьба дома будет решаться довольно ограниченным кругом лиц, и не факт, что заинтересованных в передаче дома участникам строительства.

Мы являлись свидетелями ряда собраний кредиторов, куда арбитражный управляющий вовсе не допускал лиц, имеющих права собственности в отношении объектов застройщика. С формальной точки зрения, такая возможность у управляющего есть.

Поэтому, мы, в большинстве случаев, не рекомендуем оформлять право собственности на объекты незавершенного строительства в делах о банкротстве застройщика и лишать тем самым себя всех, предоставленных законодателем прав в деле о банкротстве.

Исключение составляют лишь полностью законченные строительством дома, либо при желании и возможности дольщиков взять 100% финансирования объекта на себя.

После признания застройщика банкротом все споры рассматриваются в Арбитражном суде. Все имущество, находящееся в собственности застройщика на дату решения о признании его банкротом, составляет конкурсную массу. О том, что происходит с конкурсной массой, мы рассмотрели выше.

Чтобы не допустить попадания нежилого помещения в конкурсную массу дольщику необходимо признать право собственности на недостроенное нежилое помещение. Помещения, находящиеся в собственности граждан в конкурсную массу, не включаются.

Процедура признания права собственности осуществляется исключительно в судебном порядке.

Исковое заявление необходимо подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика (застройщика) до признания застройщика банкротом, так как после все споры в отношении застройщика рассматриваются в арбитражном суде.

Машино-место, кладовая в недостроенном объекте может быть признана собственностью дольщика.

Иск о признании права собственности по договору долевого участия

Судебная практика в признании недостроя объектом незавершенного строительства неоднозначна. Часто суды признают объектами незавершенного строительства строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100%.

Неоднозначность судебных решений связана с тем, что в законе нет четкого определения понятия “объект незавершенного строительства”:

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу.
Градостроительный кодекс в п.10 ст.1 относит объекты незавершенного строительства к объектам капитального строительства.
В Постановлении Пленума ВС РФ №25, которое было принято 23 июня 2015 года, указано, что объектом незавершенного строительства считается объект, в котором закончены работы по возведению фундамента.
Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 20.12.2018 по делу №33-54412/2018 к объектам незавершенного строительства относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено.

Как признать объектом незавершенного строительства конкретный недострой, решает суд.

Верховный Суд в 2020 году одним из своих Определений уточнил, что незавершенное строительство дома не может забирать у человека возможность защищать свои гражданские права путем признания собственности. Он же постановил, что эта процедура осуществляется исключительно судебными органами. Поэтому начать нужно с составления искового заявления. Это можно сделать как самостоятельно, так и обратившись к специалистам юридической конторы. Заявление подается, разумеется, тем, кто претендует на получение права собственности.

Есть и важный момент, касающийся раздела совместно нажитого имущества супругов. Еще в 2014 году ВС РФ вынес Определение, что даже при отсутствии кадастрового паспорта может быть признано право собственности на недострой. Поэтому логично, что это помещение будет подлежать разделу между супругами, если они хотят развестись и ведут имущественный спор.

Прежде чем составлять исковое заявление, нужно разобраться с формулировками. До окончания постройки квартиры (в юридическом смысле) не разделяются на отдельные помещения. Иск составляется, опираясь лишь на долю участия человека в строящемся доме.

Незавершенность строительства подразумевает под собой невозможность сдать объект в эксплуатацию, выдать ключи и заселить людей в жилые помещения. Суд обязательно будет опираться на степень готовности дома: практика знает случаи, когда положительное решение было принято, например, при 70%. Однако такие ситуации встречаются нечасто. Обычно судебные органы становятся на сторону истца, если готовность составляет 90% и выше. Естественно, это связано с тем, что только на последних этапах строительства возможно четкое и точное выделение положенной человеку доли. В случаях, когда готовность здания ниже, можно обратиться в суд с другим иском, например, о нарушении установленных договором сроков. Такое заявление направлено не на юридическое оформление и признание права собственности на помещение, а для того чтобы взыскать неустойку, получить денежную компенсацию. Кроме того, регулируется данный вопрос не Гражданским Кодексом, а ФЗ «О защите прав потребителей».

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна только при наличии у дольщика подписанного акта приема-передачи квартиры. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась?

Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Однако возможны и другие причины, например, застройщик уклоняется от оформления документов. Можно ли в подобном случае признать право собственности на незавершенный объект?

Признать право собственности гражданина на объект незавершенного строительства может только суд. В утвержденном Президиумом ВС РФ обзоре практики гарантировано признание права собственности на незавершенное строительство:

гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

До момента окончания строительства и приемки дома госкомиссией, участнику может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры. Во всех случаях обязательным условием признания права собственности на объект незавершенного строительства является оплата всей суммы договора.
Если произошла задержка строительства, признать право собственности на объект незавершенного строительства нельзя. Причина проста — объект не является незавершенным, так как строительство продолжается, просто нарушаются сроки.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в суде возможно, если квартиру можно идентифицировать:

определено местоположение в строящемся доме;
обозначена площадь.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80%-90%. В судебной практике имеются единичные примеры, когда признавалось право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности порядка 75%. К сожалению, такие прецеденты являются исключением. Рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.

Смотрите также: Какие разрешения нужны для строительства дома, порядок получения

Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:

Разрешение на строительство ОНС (не во всех случаях).
Бумаги, которые подтверждают права на землю, где находится сооружение или арендный договор.
Личный документ хозяина (паспорт).
Подтверждение внесения информации о сооружение в базу ЕГРН (получить необходимый бланк требуется у работника этого органа).
Доверенность (если регистрацией занимается представитель). Бумага должна быть заверена нотариусом.
Документация на объект (техническая, проектная).
Квитанция о выплате госпошлины в определенном размере.

Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

Заявление о признании права собственности на незавершенное строительство через суд, пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
сведения о застройщике (наименование компании, адрес, ИНН, ОГРН);
описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
выдвигаемые требования;
ссылки на законодательные акты, которые являются основаниями для выставления требований;
список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить:

копию ДДУ;
подтверждение отправки участникам дела иска и копий отсутствующих у них документов;
копию документа об оплате по договору;
чек об оплате госпошлины;
документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
другие документы, служащие доказательствами по делу.

Основными фигурантами дела о признании права собственности на незавершенное строительство через суд являются:

участник строительства (истец);
строительная фирма (ответчик).

При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства или дольщиком взят кредит под залог ДДУ. Заявление должно быть принято к производству не позднее пяти дней после его подачи.

Из данной статьи Вы узнаете, что такое право собственности, какие существуют основания для признания права собственности, как признать право собственности через суд, какие необходимы документы, как составить исковое заявление о признании права собственности, какой порядок признания, а также сможете скачать образец искового заявления о признании права собственности.

Данная статья будет полезна тому, кто приобрел квартиры в новостройках и по разным причинам, в том числе по вине застройщика не может оформить ее в собственность.

Право собственности – если говорить простым языком это закрепленное за гражданином право владения, пользования и распоряжения чем-либо, в нашем же случае, недвижимостью. Например, квартирой, дачей, гаражом, земельным участком и т.д.

Любой гражданин имеет право обладать собственностью, данное право гарантированно Конституцией РФ, а также закреплено действующими в РФ Гражданским и Жилищным кодексами.

Признание права собственности за дольщиками

О нюансах признания права собственности на недвижимость

Как признать право собственности на квартиру через суд

Решение суда или регистрация права собственности: что сильнее?

Как я через суд получил право собственности на квартиру в новостройке

Наши победы 1 (4)

Признание права собственности через суд

Я ГОВОРЮ «ДА» ПРИЗНАНИЮ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЬЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Признание права собственности по договору долевого участия

Признание права собственности на объект долевого строительства

Иск о признании права собственности по договору долевого участия

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ