Как не платить налог при продаже недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как не платить налог при продаже недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Исключение составляют льготные группы. От уплаты госпошлины освобождены инвалиды Второй мировой войны, а также семьи погибших, пропавших без вести военнослужащих и приравненных к ним лиц, а также ликвидаторы аварий на ЧАЭС.

Кроме того, постановление Кабмина от 23.09.2020 г. освобождает от уплаты взноса в Пенсионный фонд граждан, которые покупают квартиру впервые или находятся на квартирном учете.

Ранее украинцы, которые покупали жилье впервые, могли вернуть пенсионный сбор, но только через суд. Теперь у них появился более простой путь. Пенсионный сбор можно вообще не платить, если собрать и принести нотариусу пакет документов.

«Факт покупки жилья впервые нужно дополнить заявлением о том, что гражданин не имеет и не приобретал права собственности на жилье и подтвердить это соответствующими сведениями из Госреестра прав на недвижимое имущество. Также нужно предоставить данные о неиспользовании жилищных чеков для приватизации или использования их для приватизации доли имущества государственных предприятий и земельного фонда», — акцентирует внимание помощник адвоката практики налогового права AO Moris Артур Мриглод.

Если покупатель находится в очереди на получение жилья, нужно также предоставить подтверждающий документ.

По словам Артура Мриглода, нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества теперь осуществляется без документального подтверждения уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование. Но для этого нужно предоставить перечисленные выше документы.

Операции с недвижимостью: какие налоги придется платить

Величина налогов с продажи квартиры зависит от двух факторов. Первый – давность владения жильем, второй – количество продаж недвижимости на протяжении года.

Если Вы владеете квартирой менее 3 лет, то при продаже Вы заплатите налог на доход – 5 % от цены по договору (но не ниже оценки) и 1,5 % военного сбора.

Если Вы владеете квартирой более 3 лет, но это уже Ваша вторая продажа в течение года, Вы также заплатите в бюджет 5 % и 1,5 % вышеуказанных налогов.

В данном случае год – это не 365 дней, а с 01 января до 31 декабря. Если Вы продали первую квартиру в декабре, а следующую в январе, то это уже не вторая продажа. Она считается первой.

Если Вы владеете квартирой более 3 лет и это Ваша первая продажа в течение года – налоги не платятся.

Покупатель платит 1% от суммы продажи в пенсионный фонд.

Учтите, что на этом налоге Вы можете сэкономить. Правда, риелторы и нотариусы Вам об этом не расскажут, они не специалисты по налогам на надвижимость. От этого налога освобождаются люди, которые впервые приобретают недвижимость или стоят на очереди на улучшение жилищных условий.

Цена оформления состоит из 3-х платежей.

1. Плата за оценку. В среднем стоимость оценки – от 250 до 500 грн. Если Вы хотите чтоб оценка соответствовала Вашим пожеланиям, то, как правило, необходимо эту суму удвоить.
2. Оплата 1 % госпошлины (так это принято называть). Хотя, откроем Вам тайну, эту сумму Вы платите нотариусу. Специальным декретом «О госпошлине» установлено, что услуги нотариуса за оформление сделки с недвижимостью оплачиваются в размере 1 % от суммы договора. Отсюда название – «госпошлина».
3. Оплата услуг нотариуса за регистрацию права собственности и составление договора. В Киеве это от 1000 до 7000 грн.

Следует отметить, что закон не устанавливает того, кто должен нести бремя данных расходов. Это определяется сторонами по договоренности.

Более того, на практике, все расходы, связанные с оформление купли-продажи квартиры, по взаимному согласию между участниками сделки, могут быть возложены на одну из сторон. В таком случае продавец озвучивает сумму, которую он хочет получить «на руки», все сопутствующие расходы несет покупатель. Но это больше про «правила» рынка недвижимости Киева, чем про право.

На рынке недвижимости очень много мошенничества. Черные риелторы, нечистые «на руку» нотариусы могут создать Вам множество проблем. При продаже недвижимости Вам лучше обратиться к опытным юристам за сопровождением этого процесса.

Что мы делаем?

Организовываем и контролируем процесс заключения сделки от подготовки документов до регистрации приобретённой недвижимости.

Это заключается в следующем:

1. Проверяем объект недвижимости;
2. Проверяем продавца;
3. Консультируем по вопросам налогообложения;
4. Подготавливаем оценку (делает наш специалист — партнёр);
5. Готовим весь пакет документов;
6. Снимаем с регистрации прописанных лиц;
7. Оформляем сделку у нотариуса, который сотрудничает с нашей компанией (Вы всегда можете предложить своего);
8. Обеспечиваем Вашу физическую защиту путем привлечения сертифицированной охранной компании;
9. Обеспечиваем Вас средствами проверки подлинности купюр.
10. Готовим всю необходимую отчетность в государственные органы.

ВАЖНО!

Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Статья актуальна на 2021 год

В случае продажи квартиры, дома или их части, вам стоит заранее узнать о том, как происходит налогообложение такой сделки и о других платежах.

Из статьи вы узнаете, какие налоги и платежи «лягут» на плечи продавца, а какие – на покупателя. Во всех подробностях мы расскажем, какие справки сколько стоят, кто их должен получить и зачем. Также остановимся на том, в каких случаях продавец освобождается от уплаты налогов в 2020 году.

По общему правилу продажа квартиры или другой недвижимости облагается:

• налогом на доходы физических лиц в размере 5 %;
• военным сбором в размере 1,5 %.

Размер налогов рассчитывается исходя из оценочной стоимости объекта. Официальная оценка заказывается и оплачивается продавцом у квалифицированного оценщика и подаётся нотариусу для заключения сделки. Какие требования установлены к отчету оценщика, и можно ли сейчас занижать размер оценки читайте в статье «Оценка квартиры для продажи, дарения, ипотеки».

Налоги нужно заплатить до подписания договора купли-продажи квартиры. Как правило, большинство нотариусов принимают средства от клиентов и сами обеспечивают оплату налогов с выдачей квитанций. Однако будьте готовы к тому, что отдельные нотариусы отправят вас в отделение банка платить указанные платежи самостоятельно.

Уплата налогов декларируется путём отображения в декларации о доходах физических лиц, которая подаётся до 1 мая (не касается частных предпринимателей) текущего года за доходы, полученные в предыдущем году.

Кроме того, о заключенных сделках и уплаченных налогах налоговые органы информирует нотариус, который заверял сделку.

В случае, если налог был оплачен продавцом, а сделка по каким-либо причинам не состоялась, уплаченный налог можно вернуть при условии подачи декларации и наличия квитанции, подтверждающей уплату налога.

Налоги с продажи квартиры не платятся при одновременном соблюдении двух следующих условий:

1. если квартира пребывала в собственности продавца более 3 лет;
2. если это первая продажа вами недвижимости в течение календарного года.

Налог с продажи квартиры по наследству (квартиры или дома, которые были получены в наследство) не платиться, вне зависимости от того как долго такой объект пребывает в вашей собственности.

Для нерезидентов размер налога при продаже недвижимости в Украине составит 18%.

Резидентами считаются те, кто имеет место проживание в Украине, вне зависимости от гражданства.

Если же продавец имеет место проживание за границей (по документам), то существует ряд дополнительных условий, которые позволяют определить резидентский статус в Украине. Таким условием может быть, например, регистрация в качестве предпринимателя или постоянное проживание членов семье в Украине.

Если продаваемые объект не зарегистрирован в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, при заключении сделки продавец обязан получить справку о регистрации такого объекта в БТИ. Стандартный срок подготовки справки – 5 рабочих дней, стоимость около 600 грн. Однако, если вам нужна ускоренная подготовка справки (например, при срочной продаже), стоимость получения справки в течение одного дня составит около 2500 грн.

Также продавцу необходимо будет оплатить нотариусу стоимость справки о лицах, чье место проживание зарегистрировано в квартире («справка о прописанных»). Ехать за справкой никуда не нужно. Её подготовку и оплату обеспечивает нотариус. Стоимость справки у наших нотариусов составляет 200 грн.

Получение справки гарантирует покупателю, что в квартире на момент продажи никто не зарегистрирован. Не стоит и говорить, что до момента оформления сделки всех прописанных необходимо выписать (если стороны не оговорили иное).

Итого, продавец оплачивает:

• Налог с доходов физических лиц и военный сбор (5+1,5% от оценочной стоимости), если не освобожден от уплаты данных налогов в случаях, указанных выше;
• Стоимость оценки квартиры;
• Справка о прописанных (200 грн.);
• Государственная пошлина в размере 1% от оценочной стоимости объекта;
• Справка о регистрации квартиры из БТИ (стоимость получения в обычном порядке — 600 грн.), если квартира не зарегистрирована Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества

• Государственная пошлина — 1% делится между покупателем и продавцом
• Налог на доход физического лица — 5%, если продавец — гражданин Украины или 18%, если продавец — гражданин другой страны
• Военный сбор — 1.5%, если продавец должен оплатить налог на доход физического лица
• Пенсионный сбор — не оплачивается

• Государственная пошлина — 1%, но не ниже оценочной стоимости, которая рассчитывается уполномоченным органом. Оплачивается дарителем
• Налог на доход физического лица — Родственники первой степени родства не оплачивают. В остальных случаях — 5%, если продавец — гражданин Украины; 18%, если продавец — гражданин другой страны
• Военный сбор — 1.5%, которые вносит получатель дара — плательщик налога на доход физического лица
• Пенсионный сбор — не оплачивается

• Государственная пошлина — 1% от суммы договора, который делится между сторонами
• Налог на доход физического лица — 5%, если обе стороны — граждане Украины; 18%, если одна или обе стороны — граждане другой страны
• Военный сбор — 1.5%, которые вносятся обеими сторонами-плательщиками налога на доход физического лица
• Пенсионный сбор — не оплачивается

Налог на доходы физических лиц НДФЛ или подоходный налог 5% от цены на недвижимость по договору купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта. Налог НДФЛ оплачивает продавец, но в случаях, когда одной из сторон в договоре купли-продажи или иной сделке с недвижимостью является юридическое лицо или частный предприниматель — НДФЛ во время этой сделки должен быть уплачен предприятием или предпринимателем за гражданина Украины (п.172.7 ст.172 НКУ). Это называется налоговое агентирование.

Подоходный налог не платится:
• если квартира или иная недвижимость была в собственности продавца более трех лет и это имущество не было унаследовано;
• если продаются хозяйственно-бытовые постройки, расположенные на одном участке с жилым или садовым, дачным домом, и эти постройки продаются вместе с данным участком, на которых они находятся.

Военный сбор 1.5 % от суммы по сделке с недвижимостью, облагаемой подоходным налогом. Если отчуждение имущества или обмен не облагается НДФЛ, военный сбор платить не нужно (п.16-1 Подраздела 10 НКУ, статьями 162, 163 НКУ). Правила налогового агентирования распространяются на уплату военного сбора.

Сбор в Пенсионный фонд Украины (ПФУ) 1% от суммы по договору купли-продажи должно быть уплачено лицом, приобретающим недвижимость, за исключением граждан, которые приобретают жилье и находятся в очереди на получение жилья, или приобретают жилье впервые.

• строения и дома, нежилые помещения, квартиры и другие жилые помещения;
• земельные участки;
• объекты незаконченного строительства;
• движимые вещи, на которые распространяется режим недвижимого имущества: самолеты, морские и суда внутреннего плавания, космические объекты, другие вещи, которые подлежат внесению в государственный реестр.

Налог при продаже и покупке квартиры (дома, дачи) в 2021 году

Оформление договора купли-продажи, согласно законодательству Украины, облагается и налогами, и пошлинами. Естественно, сделка оформляется у нотариуса, который вносит ее в реестр прав на недвижимое имущество. Соответственно, покупатель обязан уплатить все необходимые налоги.

Первое и самое главное, что вам придется оплатить – это услуги самого нотариуса. Сразу заметим, что частные специалисты устанавливают стоимость своей работы самостоятельно. Дешевле будет обратиться к государственному нотариусу.

Он работает по прописанному прейскуранту и цены у него ниже. Но здесь есть одна проблема – на оформление сделки может уйти гораздо больше времени, чем если бы вы обратились к частнику. У государственных нотариусов большие очереди и можно потерять много времени.

Если на услугах нотариуса еще можно сэкономить, то с уплатой налогов так не получится. После того, как вы оформите договор купли-продажи, вам необходимо будет оплатить сбор в Пенсионный фонд.

Размер сбора – 1% от стоимости квартиры. Т.е. если вы, например, покупаете квартиру за 20 тыс. долларов, то в Пенсионный фонд придется отдать еще 200 долларов.

Законом Украины предусмотрены некоторые исключения, когда можно не уплачивать государственную пошлину при покупке квартиры. Освобождаются от его уплаты:

• инвалиды Великой Отечественной войны, а также семьи воинов и партизан, родственники погибших и пропавших без вести;
• инвалиды І и ІІ групп;
• пострадавшие при взрыве на ЧАЭС І и ІІ категории;
• ІІІ категория пострадавших на ЧАЭС, если они постоянно проживали и работали в Чернобыльской зоне до отселения и проработали не менее 2 лет до 1993 года в зоне обязательного отселения или в зоне добровольного отселения не менее 3 лет;
• VI категория пострадавших на ЧАЭС, которые постоянно проживают и работают в зонах с усиленным радиоэкологическим контролем, но только если до 1 января 1993 года они жили и работали на этой территории больше 4 лет.

Каким бы это ни казалось странным, но такие исключения также есть. Не отдавать при покупке квартиры 1% в пенсионный фонд могут:

• те, кто покупают жилье впервые;
• люди, которые стоят на квартирном учете.

Но, так только по закону. На деле же проверить то, какое по счету жилье вы покупаете, нельзя, ведь в Украине не существует соответствующей единой информационной базы.

При оформлении сделок купли-продажи недвижимости налоги приходится оплачивать не только покупателю. Для продавца также существуют отдельные налоги, которые уменьшают прибыль от продажи квартиры, но без уплаты, которых ни один нотариус не заверит сделку. Давайте разберемся и с ними.

В первую очередь вам, как продавцу, придется уплатить 1% госпошлины. Естественно, сумма ее зависит от стоимости квартиры, которую вы указали в договоре. Обратите внимание на то, что если в договоре указана стоимость меньшая, чем та, которую подтвердил эксперт-оценщик, налог будет рассчитан на основании этой оценки.

Это означает, что, если вы продаете квартиру дешевле, но оценена она в сумму 20 тыс. долларов – 200 долларов из этой суммы нужно будет отдать государству.

Как уйти от налогов при продаже квартиры

Согласно законодательству Украины, нерезиденты могут покупать недвижимость на территории нашего государства или получать ее в наследство. При этом они могут свободно распоряжаться своей недвижимостью, в том числе и продавать.

В общем нерезиденту при продаже квартиры нужно будет оплатить госпошлину – 1% от суммы сделки, военный сбор в размере 1,5% от стоимости объекта и налог на доход – 18% от суммы.

Законом предусмотрены льготы не только для покупателей, но и для продавцов недвижимости. Так, например, государственные пошлины продавец может не уплачивать, если он является:

• инвалидом I или II группы;
• ликвидатором аварии на ЧАЭС;
• ветераном ВОВ или членом семьи погибшего/пропавшего без вести военного.

При этом покупатель не будет освобожден от уплаты госпошлины, если он также не относится к одной из этих категорий.

^К началу страницы

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

В 2020 году Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2019 году за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2020 год.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей: НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.

В каком размере платить налог на продажу квартиры в Украине

^К началу страницы

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

1 Заполнить налоговую декларацию по окончании года.

Форма 3-НДФЛ

2 Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.

Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.

3 Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы

(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.

Размер Госпошлины для продавца установлен в размере 1% от стоимости недвижимого имущества, указанного в договоре купли-продажи.

С недавнего времени закон предусматривает этот дополнительный обязательный сбор для граждан Украины, продающих жилую недвижимость, что закреплено в «Переходных положениях Налогового Кодекса Украины». Военный сбор составляет 1,5% от стоимости продаваемой собственности.

Без предъявления документов, подтверждающих оплату этих сборов, нотариус не сможет удостоверить договор купли-продажи.

Ранее если налогоплательщик совершил в течение отчетного года более одной сделки, то его доход от последующих облагался НДФЛ в размере 5% от стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Теперь за третью и последующие сделки придется заплатить налог 18% + 1,5% военного сбора.

Налог на доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества не оплачивается в следующих случаях:

• Предусмотрена продажа объекта, размер которого не превышает норм бесплатной передачи земли, установленных ст.121 Земельного кодекса Украины
• Сделка купли-продажи является единственной в отчетном году
• Недвижимость находится в собственности продавца более трех лет. Если объект недвижимости перешел по наследству, выполнение этого условия не требуется.

Правила распространяются на все виды жилой недвижимости (квартиры или их части, комнаты, жилые дома, садовые и дачные дома, земельные участки).

В случае, если одной из сторон сделки по продаже недвижимости является частный предприниматель или предприятие, то подоходный налог должен быть оплачен юридическим лицом.

В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ…». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

Условия такие:

• вы продали единственное жилье;
• купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».

Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:

• по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
• по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
• по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).

Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.

Пример 2: В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.

Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.

Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН. В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.

Налог на недвижимость в Украине: разъяснения для владельцев домов и квартир

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.

С подтверждением фактических расходов на покупку

Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.

01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример 1: В марте 2015 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2017 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2018 года вам нужно подать «нулевую» декларацию. Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Пример 3: В 2018 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн. рублей. В 2019 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение. В 2019 году по договору переуступки прав вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн. рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как еще не определена). С разницы 1 млн. рублей (5 млн. рублей — 4 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 130 тыс. рублей.

Без подтверждения расходов

Вы получите вычет — 1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

Если квартиру продали в 2019 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 31 июля 2020 года. (Увеличили срок в связи с пандемией)

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.

Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):

• копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
• акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
• платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
• договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).

• Имущественный вычет супруг за ипотеку, оформленную до 2014 года

  2,5 тыс. 0

  Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.

  Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:

  • кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
  • пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
  • нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
  • пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
  • пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
  • пpивaтизиpoвaли квapтиpy.

  Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.

  К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.

  A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.

  Ecли вы в мapтe 2016 гoдa пoлyчили квapтиpy в пoдapoк oт дeдyшки и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти, тo yжe пocлe мapтa 2019 гoдa мoжeтe зaключaть cдeлкy кyпли-пpoдaжи. Пo зaкoнy вы c дeдyшкoй близкиe poдcтвeнники, a знaчит пpимeняeтcя ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa в cлyчae, кoгдa вы пoлyчили квapтиpy в дap oт близкoгo poдcтвeнникa и влaдeли eю нe мeнee 3 лeт. И ecли в мapтe 2016 гoдa yмepлa бaбyшкa, пocлe кoтopoй вы вcтyпили в нacлeдcтвo и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти нa yнacлeдoвaнyю квapтиpy, гocyдapcтвo тoжe пpeдocтaвит льгoтy.

  Кpoмe бaбyшeк, дeдyшeк и внyкoв зaкoн пpизнaeт члeнaми ceмьи и близкими poдcтвeнникaми cyпpyгoв, poдитeлeй и дeтeй, poдныx пoлнopoдныx и нeпoлнopoдныx бpaтьeв и cecтep. Нeпoлнopoдныe – тe, c кoтopыми y вac тoлькo oдин oбщий poдитeль.

  Ecли пoлyчитe квapтиpy в нacлeдcтвo и в дap oт дpyгиx poдcтвeнникoв – тeти, дяди, плeмянницы, двoюpoднoгo бpaтa, cмoжeтe нa зaкoнныx ocнoвaнияx нe плaтить нaлoг нa дoxoды физлиц c пpoдaжи тoлькo пo пpoшecтвии пятилeтнeгo cpoкa влaдeния квapтиpoй.

  К пpимepy, вы пpивaтизиpoвaли квapтиpy и зapeгиcтpиpoвaли пpaвo coбcтвeннocти нa нee в oктябpe 2015 гoдa. Пocлe oктябpя 2018 гoдa мoжeтe пpoдaть квapтиpy и нe плaтить нaлoг, пocкoлькy c мoмeнтa нaчaлa влaдeния пpoшлo бoльшe 3 лeт, a ocнoвaниeм для пpиoбpeтeния пpaвa coбcтвeннocти былa пpивaтизaция.

  Дoпycтим, вы зaключили дoгoвop пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм c coceдoм. Дoгoвop пoдпиcaли в фeвpaлe 2016 гoдa, зapeгиcтpиpoвaли в Pocpeecтpe, пocлe cкpyпyлeзнo coблюдaли ycлoвия – пoкyпaли eдy, лeкapcтвa и oдeждy, oбecпeчивaли coceдy кoмфopт – нaнимaли cидeлoк, peгyляpнo yбиpaли в квapтиpe, вoзили пo вpaчaм, тo ecть иcпoлняли вce пpинятыe пo дoгoвopy oбязaтeльcтвa. B нoябpe 2018 гoдa coceд cкoнчaлcя. Нaчинaя c фeвpaля 2019 гoдa, вы мoжeтe пpoдaть квapтиpy и пpи этoм нe зaплaтить c пoлyчeнныx дoxoдoв НДФЛ – oтcчeт пoвeдyт oт мoмeнтa peгиcтpaции дoгoвopa.

  Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.

  Умeньшитe дoxoды нa pacxoды

  Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.

  3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:

  4 000 000 – 3 400 000 = 600 000

  A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000

  Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000

  A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.

  Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.

  Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.

  3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.

  Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй

  Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.

  Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.

  B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.

  Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.

  Итак, если заключается договор купли-продажи квартиры – в таком случае расходы при заключении договора будут состоять из налога при продаже недвижимости, государственной пошлины, сбора в Пенсионный фонд, услуг нотариуса.

  А теперь размер каждого, учитывая ставки, установленные нормативно:

  • налог с доходов физических лиц (коротко «НДФЛ» ) — 5 %
  • военный сбор — 1,5 %
  • госпошлина — 1 %
  • сбор в Пенсионный фонд — 1 %
  • услуги нотариуса — по договоренности

  НДФЛ, военный сбор оплачивает продавец, госпошлину- по договоренности между покупателем и продавцом, покупатель — сбор в Пенсионный фонд.

  Кто за что платит при заключении договора- это «внутренняя» договоренность сторон (например, согласовали, что покупатель оплачивает стоимость квартиры, и все расходы «пополам»). Но осуществляют такие оплаты все равно от вышеуказанных плательщиков, определенных законом.

  Есть еще один важный вопрос — от какой же суммы производить расчет налога при продаже недвижимости.

  Конечно же от суммы дохода, полученного от продажи. Доход определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, то есть суммы, которую передает покупатель продавцу за квартиру, но не ниже оценочной стоимости.

  Оценочную стоимость определяет эксперт. То есть еще одна статья расходов — это услуги эксперта.

  ! Также необходимо помнить, что есть исключения из указанных правил- не всегда платится налог при продаже недвижимости – если на протяжении года ты осуществляешь одну сделку с объектом недвижимости, которым владеешь более трех лет, доход от продажи такого объекта не облагается налогом.

  Если же ты получил объект недвижимости по наследству – условие относительно пребывания имущества в собственности более трех лет в таком случае на тебя не распространяется, то есть можешь смело продавать сразу -налог при продаже недвижимости платить не будешь.

  Все то же самое касается и налогообложения при продаже дома.

  Есть еще один объект для осуществления сделок — это земельный участок.

  Налог при продаже земельного участка платится в таком же размере, как и при продаже другого недвижимого имущества.

  Исключением в данном случае является земельный участок сельскохозяйственного назначения, а также тот, который не превышает нормы приватизации (бесплатной передачи), предусмотренной ст. 121 Земельного кодекса Украины. Для освобождения от налогообложения также необходимо условие владения участком свыше трех лет, исключая ситуацию получения участка в наследство.

  получится. Так как налог уплачивается до нотариального удостоверения сделки. Будь уверен, нотариус это проконтролирует.

  Заключить договор ты можешь по месту нахождения имущества ибо по месту регистрации одной из сторон договора. Еще говорят по месту прописки.

  Прописка и регистрация – в чем разница. Фактически разницы нет. Юридически институт прописки заменен на регистрацию по месту проживания.

  Все вышесказанное о продаже. Но недвижимость возможно не только продавать и покупать, ею можно обменяться.

  Как определятся налог при обмене квартиры, исходя из позиции органа государственной налоговой службы и как это происходит на практике.

  Не облагается налогом доход, полученный каждой стороной сделки в виде стоимости объекта обмена при условии, если это первый обмен на протяжении года и если отчуждаемый объект находится в собственности более трех лет, за исключением имущества, полученного в наследство.

  Если же такие условия не соблюдены, то каждая сторона платит налог, как если бы получила доход от продажи недвижимости. С денежной компенсации, если таковая имеется, также уплачивается налог.

  В 2020 году для некоторой недвижимости, которую можно продать без налога, минимальный срок владения сократили с пяти до трех лет. Это имеет отношение к квартирам:

  • купленным до 1 января 2016 года;
  • унаследованным;
  • приватизированным;
  • подаренным близким родственником;
  • единственным в собственности (т.е. других квартир у владельца нет).

  В остальных ситуациях минимальный срок владения 5 лет.

  Налог от продажи квартиры рассчитывается следующим образом:

  1. Нужно понять, с какой суммы будет взиматься налог. Определяется кадастровая стоимость квартиры (ее можно посмотреть на сайте Росреестра) и эта сумма умножается на коэффициент 0.7.
  2. Сравнить официальную стоимость с той, которая прописана в договоре с покупателем. Налог платится с наибольшей суммы.
  3. Использовать вычеты, если собственник имеет на них право.
  4. От оставшейся суммы вычесть 13% — это и есть налог с продажи квартиры, который будет перечислен в казну государства.

  Закон разрешает продать квартиру без уплаты налога в случаях, если:

  • это единственное жилье и оно находится в собственности не менее трех лет;
  • недвижимость была приватизирована более трех лет назад;
  • квартира была получена по наследству или подарена родственниками, срок владения которой не менее трех лет;
  • недвижимость куплена после 1 января 2016 года, срок владения которой 5 лет.

  В остальных случаях требуется заплатить налог 13%.

  Рассмотрим подробнее, надо ли и как уплачивать налог в частных случаях.

  Уплаты НДФЛ можно избежать, если продавать квартиру по долям. Например, два собственника поровну владеют квартирой. Они вправе продать ее не по общему договору купли-продажи, а по отдельным. Тогда каждый может использовать имущественный вычет, который перекроет стоимость доли.

  Дольщик, который покупает жилье в недостроенном доме, вправе не дожидаться окончания работ и реализовать недвижимость при необходимости. Тогда это будет сделка по переуступке прав. Один дольщик в договоре будет заменен другим.

  Подоходный налог с продажи квартиры по ДУ такой же — 13%. Применяется он только к разнице суммы между изначальной стоимости жилья (по ДДУ) и по переуступке. К примеру, если у застройщика приобрели дом за 3 миллиона рублей, а позже решили продать за 3,5 млн, то НДФЛ отсчитывается только с 500 тысяч рублей наценки. А если продать его по той же цене, что и купили или ниже, налог платить не нужно.

  Какие налоги необходимо уплатить за продажу недвижимости

  При продаже подаренной или унаследованной квартиры придется учитывать минимальный срок владения — только после него налог с продажи квартиры не будет исчисляться. Правила следующие:

  • для недвижимости, полученной по дарственной от близкого родственника, члена семьи или по наследству срок составляет 3 года;
  • начиная с 1 января 2020 года, если квартира — единственные жилье, то период владения сокращается до 3 лет;
  • если недвижимость была подарена посторонним лицом, чтобы избежать уплаты налога придется подождать 5 лет.

  Если собственник не готов столько ждать, то НДФЛ при продаже квартиры придется уплатить, а для уменьшения налоговой базы воспользоваться вычетами.

  Один раз в 5 лет налоговые резиденты Республики Беларусь (пункт 44 статьи 208 НК) могут продать без уплаты подоходного налога один жилой дом с хозяйственными постройками (при их наличии), одну квартиру, одну дачу, один садовый домик с хозяйственными постройками (при их наличии), один гараж, одно машино-место, один земельный участок, принадлежащие на праве собственности, а также доли в праве собственности на указанное имущество.

  Физлицо признается налоговым резидентом Республики Беларусь, если оно:

  • • фактически находилось на территории РБ более 183 дней в календарном году.
  • • фактически находилось на территории РБ более 183 дней в предыдущем календарном году, если в текущем календарном году невозможно определить статус физлица.

  Продажа двух и более разных видов недвижимости налогом не облагается. Например, если раз в пять лет проданы квартира и дом, вопросов по налогообложению у вас не возникнет. Если же продается две квартиры за пять лет, два гаража, два земельных участка, два дома и доли в доме, и т.д., то необходимо уплатить подоходный налог с продажи второго объекта недвижимости в размере 13% от полученной разницы между ценой продажи и покупки, либо же иными расходами, связанными с приобретением данного имущества. Обязанность по уплате налога предусмотрена Законом прежде всего в целях предотвращения незаконного предпринимательства в сфере оборота недвижимости.

  Подоходным налогом не облагаются:

  • • сделки возмездного отчуждения имущества, полученного физическим лицом по наследству;

  Вне зависимости от того сколько объектов недвижимости вы получили в наследство и состоите ли в отношениях близкого родства с человеком, завещавшим вам свое недвижимое имущество, а также независимо от срока, в течение которого вы решите их продать, все сделки по отчуждению унаследованного имущества не будут облагаться подоходным налогом.

  • • сделки возмездного отчуждения имущества, заключенные с физическими лицами, состоящими в соответствии с законодательством между собой в отношениях близкого родства или свойства, опекуна, попечителя и подопечного, за исключением договоров купли-продажи и (или) иных гражданско-правовых договоров, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

  Если вы, являясь собственником, например, двух и более квартир, решите их продать в течение 5 лет, то отчуждение объекта близкому родственнику не будет считаться сделкой, подлежащей обложению подоходным налогом. СПРАВОЧНО:

  Еще раз обращаем внимание: даже если от продажи второго объекта недвижимости одного вида в течение 5 лет вы не получили доход, то все равно необходимо предоставлять декларацию в налоговый орган в установленный срок. Подать декларацию нужно по 31 марта включительно следующего за отчетным периодом года, то есть года, в котором произошло отчуждение недвижимости. Например, если дата продажи 12.08.2020г, значит срок подачи декларации не позднее 31.03.2021г.

  Декларацию можно заполнить в налоговой инспекции по месту регистрации недвижимости. При себе продавцу надо иметь паспорт, документы, подтверждающие полученный доход и обязанность представить декларацию, обязательно договор о продаже второй квартиры (дома, гаража и т.д.) и желательно договор или сведения о продаже первой квартиры (дома, гаража и т.д.). Также надо при себе иметь документы на льготы (вычеты) по налогу, если вы на них претендуете.

  Бланк декларации вам безвозмездно предоставят в налоговой инспекции, либо можно заранее скачать его с сайта министерства по налогам и сборам. Отчуждение имущества происходит не так часто, и вполне естественно иметь сомнения и задаваться вопросами правильности трактовки того или иного пункта, поэтому при заполнении декларации не стесняйтесь обращаться за консультацией к налоговому инспектору.

  
  

  Похожие записи:

  • Перечень бесплатных лекарств для детей до 3 лет на 2021 год в беларуси
  • Порядок оформления документов купли продажи недвижимости
  • Обязательно ли отрабатывать 2 недели при увольнении в 2021 году