Проценты за рассрочку платежа по договору купли-продажи недвижимости

25.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проценты за рассрочку платежа по договору купли-продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: особенности оформления

2. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

3. Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа: образец, советы юриста

4. Стоит ли покупать квартиру в рассрочку без ипотеки — риски

5. Отсрочка или рассрочка платежа. Залог в силу закона.

6. Существует ли рассрочка между частными лицами?

7. Образец договора купли продажи с рассрочкой платежа

Начнём с того, что его можно написать как в стандартном виде, так и заверить с помощью нотариуса. В последнем случае на стороны лягут дополнительные расходы по нотариальному оформлению сделки.

Теперь остановимся по пунктам на том, что же должно быть прописано в самом договоре. Само собой, это преамбула, где содержатся сведения относительно продавца и покупателя с указанием их паспортов, ИНН.

Затем следует предмет договора, где подробно описывается предмет продажи (адрес, этаж, число комнат, размер жилой и общей площади). Необходимо указать и реквизиты тех документов, в силу которых жилье является объектом собственности продавца.

Следует также отразить порядок передачи недвижимости в собственность с учётом того, что она будет предоставлена с рассрочкой платежа. В частности, в соглашении разрешается прописать, что жилье передаётся одновременно с заключением договора.

Нелишним будет прописать условие о том, что до момента полной оплаты, объект недвижимости находится в залоге у продавца в силу п.5 ст. 488 ГК РФ. Данная норма права дисциплинирует покупателя, ведь продавец может инициировать процедуру реализации проданной квартиры через суд в целях обеспечения обязательств покупателе по полной оплате.

Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: особенности оформления

Одним из главных условий сделки является цена продаваемой квартиры. Она должна быть чётко прописана в договоре. Коль скоро речь зашла о рассрочке, то продавец и покупатель обязаны оговорить график внесения платежей за приобретённую недвижимость. В противном случае сделку можно считать незаключенной.

Законом не предусмотрено и не указано, что выплаты должны происходить именно ежемесячно. Поэтому, договор купли-продажи квартиры в рассрочку между физическими лицами может предусматривать и другую периодичность платежей (раз в квартал, в полугодие и т. д.).

Также следует отметить, что оплата за купленную квартиру необязательно вноситься равными частями. Например, вначале и в конце можно предусмотреть большие суммы платежей.

Важно также предусмотреть ответственность за нарушение графика. Помимо неустойки, можно обозначить также право продавца расторгнуть договор и забрать квартиру назад.

Такая возможность есть только в том случае, если условие о расторжении сделки прописано в договоре, в противном случае законодательство говорит о том, что если половина платежей уже внесена, то продавец уже не может требовать вернуть квартиру (ч. 3. ст. 489 ГК РФ).

Указанное положение не распространяется на объекты недвижимости, в случае ипотечного кредитования.

График платежей можно сделать в качестве неотъемлемого приложения к договору. При этом стороны могут в любой момент его скорректировать, изменив как сроки выплат, так и их сумму. При этом изменения в договор купли-продажи квартиры в рассрочку по соглашению сторон, подлежат государственной регистрации.

Главным из них для продавца является нарушение покупателем сроков оплаты. Ведь если квартира продаётся в рассрочку, то не исключено, от недобросовестных покупателей деньги придётся ждать годами.

Покупатель имеет также свои риски. Главным из них является то, что в случае срыва графика оплат продавец вправе забрать проданную квартиру назад. Кроме того, надо учитывать, что есть некоторые категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой и после продажи.

Особенно это касается случаев с приватизацией жилья. Поэтому, если такой факт имеет место, то важно в договоре сразу перечислить таких граждан, чтобы впоследствии для покупателя не было неприятных сюрпризов.

Продавец может отрицать, что был внесён очередной платёж за квартиру. Поэтому покупателю следует хранить у себя все банковские квитанции по совершенным выплатам (если деньги поступали продавцу на счёт). Когда же покупатель оплачивал жилье наличными, то каждый взнос следует подтвердить распиской от продавца.

Договором может быть предусмотрено, что покупатель до внесения всей суммы за квартиру не имеет право отчуждать (перепродать, обменять, подарить). Этот аспект также следует принять во внимание.

Наконец, при несоблюдении очерёдности платежей, покупатель рискует оплатить крупные финансовые санкции. Данный момент также нужно не упускать из вида, заключая договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Достаточно сложным вопросом при продаже квартиры в рассрочку является момент перехода права собственности от продавца к покупателю.

Здесь возможны два варианта развития событий. Следует учитывать, что законодательство, для защиты права продавца, предусматривает, что, до окончательного внесения стоимости, квартира находится в залоге у продавца. Соответственно, право собственности на данный недвижимый объект к покупателю в полном объеме не переходит. Покупатель приобретает только правомочия владения и пользования, но не распоряжения. Потому что на все действия будет требоваться согласие залогодержателя. Нельзя продать квартиру, передать в порядке дарения, и даже сдать в аренду на длительный срок. Ведь такое обременение обязательно должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате. Договор купли-продажи в рассрочку с залогом скачать можно на различных юридических сайтах.

Во втором варианте регулирование более жесткое. Здесь даже правомочия владения и пользования возникают только после погашения всех платежей за квартиру.

ВНИМАНИЕ !!! Чаще всего, этот вариант применяется при заключении договора долевого участия в строительстве, когда ипотеку оформлять не хотят. Такой договор оформляется без залога. Договор купли-продажи квартиру в рассрочку без залога образец 2021 года также можно скачать на юридических сайтах.

В редчайших случаях, когда продавец абсолютно уверен в том, что покупатель выполнит все свои обязательства по оплате, может быть предоставлена рассрочка без залога и с правомочиями владения и пользования квартирой после уплаты первоначального взноса. Но это бывает, чаще всего, между родственниками и хорошими знакомыми, когда существуют доверительные отношения. Компании-застройщики на такие условия не согласятся никогда, ведь им нужны гарантии выплаты стоимости квартиры.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

В зависимости от сроков, рассрочка делится на краткосрочную и долгосрочную. Краткосрочная рассрочка не может быть предоставлена на срок более года. Также редко она составляет менее трех месяцев. Размер первого взноса при рассрочке на короткий срок не может быть менее 60 %. То есть такая рассрочка подходит весьма обеспеченным покупателям, располагающим свободными денежными средствами. Плюсом такой рассрочки является то, что она – беспроцентная.

Более лояльной является рассрочка на длительный срок (до 5 лет). Тут уже первоначальный взнос меньше, 40 % от стоимости. Регулярные платежи также меньше. Но при долгосрочной рассрочке предполагается установление определенных процентов При этом, проценты значительно ниже, чем при банковском кредите, обычно 1-2 %.

По порядку предоставления рассрочка может быть общей, когда условия для всех покупателей равны, и персональной, при которой график внесения платежей оговаривается отдельно, в зависимости от материального положения покупателя.

Для предоставления рассрочки предусмотрено соблюдение ряда требований. Хотя их гораздо меньше, чем при ипотеке.

Прежде всего, это возраст лица, покупающего квартиру в рассрочку. Хотя законодательно это и не закреплено, но, по общему правилу, покупатель не должен быть старше 70 лет и младше 23. Но если рассрочка предстоит кратковременная, то договор может быть заключен и с лицом старше 70 лет. Для защиты своих интересов продавец может потребовать внесение 80 % стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса и указание поручителей.

ВАЖНО !!! При рассрочке нет необходимости подтверждать свою платежеспособность, во всяком случае, никаких указаний в законодательстве об этом нет. На практике же, если покупатель хочет получить рассрочку, то справку с места работы о зарплате за последнее полугодие представить придется. Желательно также, чтобы в этой организации покупатель проработал не менее трех лет. Это является лишней гарантией для продавца, что платежи будут поступать согласно графику.

Подтверждением постоянного места жительства покупателя станет паспорт с постоянной регистрацией. При рассрочке на крупную сумму (более 500 000 рублей) потребуется дополнительный документ, подтверждающий личность (загранпаспорт, водительское удостоверение, свидетельство об ИНН и т.п.).

Предмет договора, то есть недвижимый объект, продаваемый с рассрочкой платежа. Должны быть прописаны все характеристики подобного объекта, приложены правоустанавливающие документы.
Цена. Является существенным условием для купли-продажи всех видов. Не определена цена – договор не совершен. Обязательно указывается первоначальный взнос, а также расписывается график дальнейших платежей.
Момент перехода права собственности на недвижимый объект, т.е. фактическая его передача покупателю. Обязательно составляется приемо-передаточный акт. Он служит доказательством выполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества покупателю.

ВАЖНО !!! Для любой сделки купли-продажи недвижимого объекта обязательна регистрация в Росреестре. При нарушении этого требования сделка не может быть признана действительной. Кроме того, одновременно ставится на учет обременение в виде залога на квартиру до момента погашения всей суммы. Это находит отражение в выписке из ЕГРН. В течение всего периода, когда квартира заложена, любые попытки к ее отчуждению будут пресекаться Регистрационной палатой. Во всяком случае, законно квартиру продать никак нельзя.

Таких рисков немало. Риски продавца сводятся к следующему. Прежде всего, это срыв графика платежей, их несвоевременное поступление или вообще отсутствие оплаты. В случае расторжения договора придется вернуть все уплаченное, а ведь деньги уже могут быть потрачены.

Следующая проблема связана с моментом расторжения договора. Покупатель может вернуть квартиру в ненадлежащем состоянии.

Подводные камни для покупателя также есть. Это, прежде всего, возможность потери стабильного дохода, что ставит под сомнение дальнейшую выплату взносов за квартиру. Кроме того, возможно неисполнение своих обязательств продавцом, особенно часто это бывает по договору долевого строительства.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа: образец, советы юриста

Наследственное право

Очень часто договор купли-продажи жилплощади в рассрочку оформляется по инициативе строительных фирм с целью повысить продажи и привлечь новую клиентуру. В таких ситуациях частичные выплаты весьма привлекательны для людей с разным уровнем дохода.

Важно! Базовое отличие классического договора купли-продажи недвижимости от вариантов с рассрочкой платежа – сумма во втором случае выплачивается постепенно. При этом продавец не имеет прав торопить покупателя с оплатой – сроки погашения заранее представлены в договоре.

Покупая жилплощадь по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, ключевым пунктом становится порядок внесения денег. Как правило, начальный взнос варьируется в пределах 20–50% от общей цены объекта. Остальную сумму должны распределить в равной пропорции на весь срок.

Особенности и порядок регулярных выплат по договору купли-продажи квартиры в рассрочку:

При заключении краткосрочного варианта (до года) покупатель каждый месяц будет вносить 1/6–1/12 задолженности.
При долгосрочном – выплаты растянуты во времени, поэтому такой вариант чаще выбирают граждане со средним достатком.

Чтобы заключить соглашение, покупателю необходимо подтвердить собственную платежеспособность. Как правило, нужно предоставить копию трудовой книжки и выписку по зарплате за 6 месяцев. При неофициальной форме трудоустройства необходима банковская выписка лицевого счета (для подтверждения наличия средств).

До подписания договора. Сначала покупатель передает деньги, после чего стороны подписывают договор купли-продажи и происходит переход права собственности.
После подписания договора. Сначала стороны подписывают договор купли-продажи. После чего покупатель должен передать продавцу прописанную в договоре сумму денег в согласованный срок. Если сделка проходит с привлечением кредитных средств, то в момент подписания договора передается первая часть стоимости объекта недвижимости. Оставшуюся сумму перечисляет банк в согласованный срок.

Переход права собственности на объект должен происходить только после полного расчета между сторонами за объект недвижимости. Если вы все же согласились на переход права собственности до полного расчета, обязательно наложите на объект залог в вашу пользу. Это не позволит покупателю продать объект до полного расчета с вами, но не застрахует от ситуации, аналогичной разбираемой в этой статье. Поэтому соглашаться на переход права собственности до полного расчета стоит только в случае незначительности остатка по рассрочке и коротких сроках.
Безопаснее не передавать объект до полного расчета.
Согласитесь, если бы в приведенном нами примере, продавцы не разрешили покупателям сделать ремонт и зарегистрировать семью, то урегулировать спорную ситуацию было бы значительно проще.
Если вы все же решили передать объект в пользование до окончательного расчета и перехода права собственности покупателю, заключите договор найма. В нем должны быть четко определены права арендатора. В том числе можно предусмотреть возможность выполнения или невыполнения ремонтных работ.
Обязательно согласовывайте порядок и очередность платежей по договору купли-продажи. Четко пропишите, какая сумма до какого числа должна быть передана. Также в договоре должна быть предусмотрена пеня за просрочку по каждому из пунктов. Ее размер лучше установить выше, чем предусмотрено законодательством. В приведенном примере, пропуск первых платежей стал бы сигналом для продавца, что сторона покупателя не выполняет свои обязанности по договору.
В случае расторжения договора из-за того, что покупатель не соблюдает порядок выплат, должна быть предусмотрена сумма неустойки для продавца.

Обговаривается индивидуально и прописывается в договоре или отдельным соглашением. При этом необходимо обратить внимание на:

Первоначальный взнос. Оформляется авансом (предоплата) или задатком. Может составлять от 10 до 50% от стоимости квартиры.
Порядок и график платежей. Прописывается в договоре отдельными пунктами (цифрами и прописью) с указанием конкретного числа и вносимой суммы.
Сроки погашения. Если остаточная сумма платежа небольшая, то в договоре можно указать конкретную дату, когда покупатель обязуется погасить всю задолженность. В этом случае график платежей можно не прописывать.
Возможность досрочного погашения. Если взносы платятся с процентами, то этот пункт имеет важное значение для покупателя.
Ответственность сторон. Каждая сторона при подписании договора берет на себя определенные обязательства и должна их соблюдать. Продавец обязуется предоставить квартиру и снять обременение после погашения задолженности. Покупатель берет на себя обязательства по своевременным платежам.
Размер неустойки. Этот пункт в договоре дисциплинирует покупателя, так как предусматривает штрафы и пени за просрочку платежей. Важный пункт для продавца квартиры.

Перед процедурой регистрации права собственности проверьте условия договора, а именно:

паспортные данные участников сделки;
данные об объекте недвижимости (адрес, этаж, площадь, количество комнат и т.д);
цена на объект и порядок оплаты;
сроки погашения (дата последнего взноса);
сумма первоначального взноса и порядок расчетов;
пункт о залоге квартиры (важен продавцу);
ответственность сторон;
порядок освобождения квартиры и снятие с регистрационного учета (сроки);
размер неустойки (при несоблюдении графика платежей).

От оформления соглашения о реализации квартиры, предполагающего рассрочку, продавцу никакой выгоды нет.

Проще получить сумму целиком или с интервалами максимум в 1-3 месяца, чем ждать денежных поступлений несколько лет. Риелторы отмечают: на 1000 сделок по купле-продаже квартиры приходится 1-2 с условием рассрочки.

Оформить соглашение о покупке недвижимости с условием пролонгации периода оплаты решаются по следующим причинам:

просьба покупателя подождать, пока Пенсионный фонд перечислит сумму маткапитала в счет покупки недвижимости;
необходимость привлечения заемных средств со стороны покупателя, в связи с чем покупка откладывается на время утверждения договора об ипотеке;
наличие близких доверительных отношений между продавцом и покупателем и просьба последнего предоставить возможность купить квартиру в рассрочку.

Необходимость заключения соглашения обусловлена требованиями банков или госучреждений, выдающих средства под покупку недвижимости. Им необходимо предоставить доказательства последующего направления финансов во избежание мошенничества со стороны получателя МК, ипотеки.

Если рассрочка предполагает задержку полной оплаты на несколько месяцев, продавец ничего не теряет. Другое дело, если выплаты растянутся на более длительный период. Для собственника недвижимости увеличиваются риски невозврата средств, значительного снижения покупательской способности расчетной денежной единицы.

Основная угроза для продавца квартиры в рассрочку — неисполнение обязательств покупателем. Тому может быть множество причин:

отказ банка выдать ипотеку;
отказ ПФ выдать МК под покупку существующего объекта;
трудная жизненная ситуация и прочие обстоятельства, препятствующие сбору нужной суммы в установленный срок.

Чтобы избежать проблем, следует включить в договор пункт о неустойке. Согласно ст. 330 ГК РФ, в соглашении может быть указана конкретная сумма, уплачиваемая покупателем при невыполнении установленных сроков выплат. Для истребования неустойки нужно заключить соглашение в письменной форме.

Альтернативой оформления договора купли-продажи квартиры в рассрочку является заключение предварительного ДКП и соглашения о задатке. Внесенная сумма будет гарантией исполнения обязательств.

Если покупатель откажется выплачивать стоимость квартиры, сумма задатка остается у продавца.

Последний же понесет убытки в размере удвоенной суммы задатка, если нарушит условия заключенного договора и станет виновником срыва сделки.

Гражданским кодексом установлены правила, которые необходимо соблюсти при составлении соглашения о продаже недвижимости. Форма — обязательно письменная (ст. 550 ГК РФ).

Несоблюдение правил относительно формы договора является причиной его недействительности.

Отличие такого соглашения от остальных — наличие пункта, конкретизирующего порядок оплаты в рассрочку.

Любая сделка по отчуждению имущества предполагает составление передаточного акта.

При оформлении договора с рассрочкой он имеет особое значение, ведь неизвестно, решат ли собственники оставить мебель, сантехнику, или вопреки договоренностям покупатель обнаружит пустую квартиру.

Документ представляет собой гарантию, что все указанное в нем имущество передастся покупателю в целостности и сохранности.

Без оформления передаточного акта договор считается неисполненным.

Для оформления соглашения покупателю потребуется паспорт, а также по запросу продавца — документы о платежеспособности контрагента.
При расчете посредством использования банковской ячейки покупатель должен заключить договор об аренде ячейки с банком для закладки суммы.
Собственнику придется собрать пакет документации:

паспорт;
свидетельство о госрегистрации или выписку ЕГРН;
договор купли-продажи квартиры с рассрочкой;
кадастровый паспорт;
акт приема-передачи;
выписку с лицевого счета;
справку о числе зарегистрированных в квартире лиц;
согласие супруга на совершение сделки;
согласие органов опеки, если квартира принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину (в этом случае договор придется заверять у нотариуса);
доверенность (при необходимости).

Полный пакет документов можно уточнить у юриста.

Согласно ст. 551 ГК РФ при заключении договора должна производиться регистрация перехода права собственности. Если одна из сторон против, контрагент вправе обратиться в суд, чтобы заставить нарушителя оформить перерегистрацию, а также возместить убытки, связанные с задержкой. Но когда лучше обратиться в Росреестр, если сумма по договору купли-продажи квартиры выплачена не полностью?

О возможности оформления права собственности стороны должны договориться лично. Опытные юристы советуют продавцу не торопиться с переоформлением и дождаться поступления всех платежей по договору. В противном случае покупатель становится собственником, а «власть продавца» заключается в снятии залога после выплаты средств.

Застройщики предлагают все больше всевозможных вариантов рассрочки. По словам Натальи Шаталиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», если до кризиса рассрочка мало применялась в проектах эконом- и комфорт-класса, то сегодня с помощью неё покупают 95% квартир массового сегмента в московском регионе. Эксперт также отмечает, что почти в 90% жилых комплексов застройщики предлагают беспроцентную рассрочку сроком от полугода до сдачи объекта.

Также покупатели жилья в массовом сегменте могут воспользоваться процентной рассрочкой, но на этом рынке она не пользуется большой популярностью.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая подтверждает, что на сегодняшний день практически во всех строящихся домах застройщики согласны предоставить рассрочку платежа без всякой дополнительной платы. Но, как отмечает эксперт, в докризисное время беспроцентная рассрочка практически не предлагалась.

Что касается проектов бизнес-класса, здесь все обстоит несколько иначе, говорит Шаталина. Хотя рассрочка – более привычный продукт для этого сегмента, но на сегодняшний день ее предлагают лишь в 80% новостроек. Здесь также наиболее популярна беспроцентная рассрочка – в 90% случаев у покупателей есть такой вариант. Кроме того, застройщики могут смягчить условия в индивидуальном порядке – как по периодичности оплаты, так и по срокам.

Обычно при приобретении жилья в рассрочку в клубных кварталах AFI Development необходимо внести первоначальный взнос в размере 50%. По словам Федора Ушакова, директора по продажам департамента жилой недвижимости компании AFI Development, рассрочка на 6 месяцев предоставляется без дополнительной платы. Если покупатель оформляет рассрочку до момента окончания строительства, ему придется каждый месяц уплачивать 0,5% от суммы задолженности.

Стоит ли покупать квартиру в рассрочку без ипотеки — риски

Рассрочка помогает застройщикам привлечь покупателей. Кроме рассрочки, на сегодняшний день существует также отсрочка от застройщика, несколько отличающаяся подходом.

При отсрочке нет ежемесячных платежей. Как говорит Евгения Акимова, гендиректор компании IKON Development, общая сумма долга делится на три части, их необходимо выплатить в течение полутора-двух лет, в зависимости от дня предоставления отсрочки. К примеру, покупателю квартиры в завершенном корпусе необходимо внести половину от ее стоимости, еще 20% – в течение трех месяцев, а оставшиеся 30% необходимо выплатить равными долями ежемесячно или ежеквартально (на выбор клиента) до конца августа 2018 года. Проценты при этом не начисляются.

Акимова говорит, то застройщики стараются идти покупателю навстречу и утверждают условия предоставления отсрочки в индивидуальном порядке.

Эксперт вспоминает случай, когда первоначальный платеж дольщика составил лишь 10%, зато 80% он внес вторым платежом и оставшиеся 10% – третьим. Другие же хотят выплатить сумму тремя равными частями. Так как платежи при отсрочке немалые, покупатель рассчитывает график, исходя из времени поступления средств – это может быть премия на работе или продажа старой квартиры.

Эксперты отмечают, что по размеру платежей и размеру первоначального взноса рассрочка от застройщика, даже предоставленная на самых выгодных условиях, не может сравниться с ипотекой. Зато в случае с беспроцентной рассрочкой клиент может избежать переплаты, которая неизбежно будет при оформлении ипотеки.

Поэтому если у покупателя уже есть достаточно большая сумма на покупку жилья, и он готов вносить остаток достаточно крупными платежами, выгодной будет даже рассрочка под проценты, поскольку ставка все же ниже, чем в случае с ипотекой.

К примеру, при оформлении кредита от Сбербанка сроком на один год на приобретение квартиры стоимостью 5 миллионов рублей по ставке 7,4% (по программе субсидирования, с учетом сервиса электронной регистрации и первоначальным платежом 20%) переплата по процентам составит 162 141 рубль. При этом каждый месяц необходимо выплачивать 346 845 рублей.

Рассрочка подойдет покупателям, которые смогут каждый месяц выплачивать достаточно большую сумму. Кроме того, при рассрочке можно избежать волокиты с документами – справок, подтверждающих трудоустройство и доходы, не потребуется.

Евгения Акимова говорит, что для предоставления отсрочки или рассрочки достаточно показать паспорт. Поэтому такие варианты отлично подойдут, скажем, иностранцам, у которых возникают сложности при кредитовании в России, отмечает эксперт.

Рассрочка является неплохой альтернативой ипотеке, если по каким-то причинам покупатель не может оформить кредит. Банки могут отклонить заявку на ипотеку, если у заемщика, например, мало трудового стажа. Рассрочка также популярна при продаже вторичных квартир, когда человек может сразу заплатить основную часть стоимости, а остаток планирует внести после продажи старого жилья в течение нескольких месяцев.

Застройщику же в целом выгоднее, когда покупатели – ипотечники, чем когда они пользуются рассрочкой. Причина в том, что при ипотеке застройщик сразу получает полную стоимость квартиры, а при рассрочке это происходит через несколько месяцев.

Как поясняет Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость», именно поэтому некоторые девелоперы берут проценты – они компенсируют отсрочку получения средств от покупателя.

Однако эксперты подчеркивают, что благодаря рассрочке застройщики расширяют круг потенциальных покупателей. Инструмент помогает привлечь, например, граждан, которым отказали в ипотеке или у которых проблемы с документами.

Если сравнивать с субсидированной ипотекой, когда девелопер компенсирует банку некий процент, при рассрочке компания не несет затрат, но рискует не получить от клиента полную стоимость квартиры. При этом застройщик не может застраховать себя на случай, если покупатель не выплатит долг по рассрочке.

Как рассказывает Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья», при просрочке платежа по рассрочке покупателю грозят пени, штрафы и даже расторжение договора, при которой застройщик удержит некую сумму.

Татьяна Подкидышева предупреждает, что при нарушении срока внесения платежа закон обязывает дольщика уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, которая действует на дату исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа на каждый день просрочки. Но речь идет о покупке квартиры по договору долевого участия.

Если квартира покупается по договору купли-продажи, застройщик и покупатель сами определяют размер неустойки, отмечает Мария Литинецкая. Она говорит, что за просрочку платежа, как правило, назначается пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Причем при одном только факте просрочки покупателя могут обязать выплатить дополнительный штраф в размере 10% от стоимости объекта, а у застройщика появляется право расторгнуть договор.

Заемщик может проявить инициативу и застраховаться на случай непредвиденных обстоятельств: рассрочка от застройщика не требует обязательного страхования, но при желании покупатель может воспользоваться услугами страховщиков.

По словам самих девелоперов, они охотно идут навстречу покупателю и в качестве варианта могут предложить ему переоформить рассрочку в ипотеку.

Евгения Акимова говорит, что IKON Development идет на такой шаг в 99% случаев, когда покупатель не может рассчитаться вовремя. Эксперт отмечает, что за три года работы видела только два случая, когда договор отсрочки пришлось расторгнуть. Причиной стали тяжелые жизненные обстоятельства, когда человек срочно нуждался в большой денежной сумме. Акимова говорит, что клиент получил все внесенные средства без каких-либо санкций.

Если клиент, взявший рассрочку, все же не выплачивает долг, девелопер может пойти на радикальные шаги и расторгнуть договор купли-продажи. При этом все ранее выплаченные деньги возвращаются на счет покупателя, а затем застройщик обращается в суд, чтобы взыскать неустойку по сумме штрафов по невыплатам.

Как отмечают в «Метриум Групп», в целом на сегодняшний день рассрочка не особо популярна: такой вариант выбирают от 3% до 10% клиентов, в зависимости от проекта, причем их доля в массовом сегменте не превышает 5%. В ипотеку же приобретается порядка 50-60% квартир, а в некоторых проектах их доля превышает 90%.

В компании «Миэль» говорят, что в бизнес- и премиум-классе рассрочка пользуется большей популярностью: с ее использованием заключается около 20% сделок. То есть каждая пятая квартира в этом сегменте продается в рассрочку.

Но застройщики отмечают, что со снижением ипотечной ставки падает и интерес покупателей к рассрочке. Эксперты говорят, что если в течение прошлого года доля рассрочки постепенно возросла до 20%, то в начале текущего года она упала до 10%, поскольку покупатели отдают предпочтение ипотеке.

Как утверждает Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Иград», покупатели квартиры стоимостью 2-7 миллиона рублей выбирают ипотеку. Но когда сумма превышает 7 миллионов, клиенты все чаще отдают предпочтение гибким механизмам рассрочки, говорит эксперт.

Все же в дорогих сегментах доля сделок с использованием рассрочки тоже невелика. К примеру, в «Дон-Строй Инвесте» в прошлом году всего 9% квартир было продано в рассрочку. Наиболее популярна рассрочка в элитном и премиум-сегменте – здесь на нее приходится 14% продаж.

Эксперты «МИЭЛЬ-Новостройки» отмечают, что к рассрочке прибегают три категории клиентов. Самая большая категория «рассрочников» – те, кто уже располагает 60-70% от стоимости жилья. Остальное они планируют внести, когда продадут какое-либо имущество, получат премию или просто заработают в ближайшее время, поскольку имеют достаточно высокий уровень дохода.

Следующая категория – бизнесмены, которые не могут сразу вывести из бизнеса большую сумму денег, либо люди, имеющие достаточно крупную сумму на депозите, срок окончания которого подходит к концу.

Еще одну категорию составляют покупатели, которым отказали в ипотеке. Это могут быть люди с плохой кредитной историей или с хорошим заработком, но низкой официальной зарплатой.

Отсрочка или рассрочка платежа. Залог в силу закона.

Итак, в каких случаях возможно заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа? По общему правилу, договор купли-продажи предусматривает, что одна сторона возмездно передает другой какое-либо свое имущество. Под возмездностью в данном случае следует понимать, что продавец получает определенную сумму денег, которая определена в договоре как «цена».

При покупке квартиры данные денежные средства могут быть в полном объеме быть переданы продавцу до момента подписания договора, но бывают и другие ситуации.

К примеру, если у покупателя не достаточно личных денежных средств для приобретения имущества. В этом случае он может обратиться в кредитную организацию для получения средств по ипотечному кредиту, или использовать сертификат на материнский капитал либо любой другой жилищный сертификат.

Именно в случае привлечения денежных средств со стороны возникает вопрос о заключении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Почему возникает такая ситуация?

Для того чтобы избежать мошенничества, банковские организации, а также государственные органы перечисляют денежные средства по таким сделкам по факту ее совершения, то есть после того,как новый собственник вступит в свои права в полном объеме.

Это вполне логичное условие, поскольку данные денежные средства являются целевыми.

Продавцу по сделке в данном случае придется подождать некоторое время для получения денежной суммы в полном объеме.

Для некоторых это кажется достаточно рискованной ситуацией, ведь переход права собственности будет уже зарегистрирован, а деньги еще не получены.

Однако, в связи с широким распространением ипотечного кредитования, а также сертификатов на материнский капитал, сделки такого рода стали уже достаточно обыденными.

Основными пунктами в договоре при рассрочке платежа, естественно, станут пункты, касающиеся расчетов по сделке. Обязательно следует сослаться на дополнительные документы, на основании которых будет производиться перечисление денежных средств.

Ну и по общему правилу, как в любом договоре купли-продажи должны содержаться существенные условия. К ним относятся:

Дата и место заключения договора.
Информация о сторонах договора (полные личные данные, в соответствии с теми, что указаны в паспорте).
Информация об объекте сделки (его адрес, технические характеристики).
Цена договора.
Подписи сторон.

Следует отметить, что все данные, которые указываются в договоре в соответствии с официальными документами, должны иметь обязательную ссылку на эти документы.

При совершении сделок с недвижимость сторонам предоставлено право самостоятельно определять практически все условия договоров, необходимо согласовать их с требованиями закона. Помимо прочего, при покупке или продаже недвижимости и заключении договора купли-продажи недвижимого имущества граждане могут достигнуть договоренности о рассрочке оплаты жилья.

Рассрочка платежа — это особый порядок передачи денежных средств за приобретаемое имущество, при котором покупателю дается возможность вносить оплату не в момент оформления договорных отношений, а в соответствии с утвержденным графиком платежей.

Скачать образец документа в формате PDF.

Когда возникает рассрочка платежа при покупке квартиры? При заключении договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа оба контрагента должны прийти к взаимной договоренности, что продавец получит денежные средства через определенный промежуток времени.

Такая форма отношений между контрагента имеет следующие особенности:

как правило, определенная часть стоимости квартиры уплачивается до регистрации сделки в учреждении Росреестра;
на оставшуюся сумму платежей сторонами предусматривается график платежей, а регулярность и сроки выплат могут определяться продавцом и покупателем самостоятельно;
при регистрации документа с рассрочкой платежа возникает обременение права — залог в силу закона.

Указанное обременение устанавливается для защиты интересов продавца от возможных случаев нарушения сроков и порядка оплаты.
Если график платежей при рассрочке не исполняется надлежащим образом, продавец имеет возможность реализовать свое право на взыскание денежных средств в полном объеме либо на расторжение договора с возвратом заложенного объекта.

Рассмотрим, в каких случаях заключаются договора купли продажи с включенной в условие рассрочкой платежа. Такая форма правоотношений возникает в случаях, когда у покупателя недостаточно собственных свободных средств для полной оплаты жилого помещения.

При рассрочке дальнейшее исполнение денежных обязательств может осуществляться следующим образом:

покупатель будет перечислять регулярные платежи за счет собственных доходов (зарплата, иные поступления), без обращения в кредитные учреждения;
рассрочка устанавливается на период оформления банковского кредита, после чего покупатель уплачивает всю оставшуюся сумму по договору либо ее большую часть;
график платежей по рассрочке может предусматривать период для оформления иных вариантов оплаты — государственных жилищных субсидий, средств материнского капитала и т. д.

Если между продавцом и покупателем заключен договор с рассрочкой платежа ключевым условием будет являться график выплат. Например, при предоставлении отсрочки график выплат не устанавливается, а определяется дата окончательного расчета. Рассрочка, напротив, характеризуется регулярностью выплат, т. е. денежные средства должны передаваться за счет нескольких самостоятельных платежей.

Если заключается договор купли-продажи с рассрочкой, плюсы и минусы должны взвесить сами стороны. Прежде всего, это касается продавца, поскольку при нарушении условия оплаты ему придется отстаивать свои права будет применения правил о реализации залога.

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Передаточный акт — это приложение к договору купли-продажи, в котором партнеры фиксируют фактическую передачу имущества покупателю. В этом документе обе стороны определяют качественные характеристики квартиры, чтобы установить наличие или отсутствие претензий.

В случае предоставления рассрочки по платежам, данное условие должно быть указано и в передаточном акте. Если в дальнейшем будет установлено нарушение порядка и сроков оплаты, передаточный акт будет использован для определения фактического состояния возвращаемого имущества.

Передаточный акт представляется на регистрацию в учреждение Росреестра одновременно с основным договором.

Участниками данной сделки являются продавец и покупатель, причем должен выступать собственником недвижимого имущества. Именно эти стороны могут договариваться о любых условиях сделки, в том числе о предоставлении рассрочки.

На возможность установления в договоре правила о рассрочке может влиять правовой статус покупателя.

Например, военнослужащие могут оформлять рассрочку для получения от Министерства Обороны РФ единовременной денежной выплаты на улучшение жилищных условий.

Семьи с двумя и более детьми могут приобретать жилье в рассрочку и вносить платежи за счет средств маткапитала.

При регистрации договора в учреждении Росреестра залог в силу закона устанавливается в пользу продавца. При нарушении условий сделки в части оплаты цены по договору, именно от продавца зависит возможность использования всех последствий в виде расторжения договора или взыскания средств.

Рассрочка предоставляется застройщиком без привлечения банка на небольшой промежуток времени и предполагает полное погашение до окончания строительства. Обычно срок не превышает 5-7 лет. Ипотеку клиент выплачивает на протяжении максимум 30 лет. Положения договора на квартиру в рассрочку застройщик разрабатывает самостоятельно, поэтому имеется возможность обсудить пункты и индивидуально откорректировать. Банк в подписании сделки не участвует.

Перечислим основные преимущества:

фиксированная цена квадратного метра при расчете первого взноса;
зафиксирована цена 1 м² в течение первого года выплат или при уплате от 50% стоимости;
чтобы купить квартиру в новостройке в рассрочку, не требуется поручительство, не нужно доказывать платежеспособность;
штраф при просрочке применяются редко;
отсутствие переплаты либо она минимальна;
доступность всем клиентам, включая лиц с подпорченной кредитной историей;
отсутствуют дополнительные затраты по страхованию титула, жизни клиента и рисков;
чтобы купить квартиру без первоначального взноса в рассрочку, не нужен залог;
при финансовых трудностях у покупателя возможен возврат всех платежей;
лояльность, скидки при погашении раньше срока;
допускается заселение в период проведения расчетов.

Покупка квартиры в рассрочку без переплаты в новостройке осуществляется по ДДУ. К нему прикладывается график платежей. Данный документ снижает вероятность продажи объекта повторно. Потенциальным покупателям предлагается недвижимость, возводимая на основании полного пакета разрешительных документов. Строительная компания имеет права собственности на землю под новостройкой. Застройщиком соблюдаются действующие градостроительные нормы и правила. Покупатель защищен от продажи нелегальных объектов.

Законодательно не предусмотрен перечень бумаг для купли квартиры в рассрочку 15 лет или другой срок. Необходимо взять паспорт и идентификационный номер налогоплательщика. Застройщик вправе потребовать бумаги, подтверждающие финансовую состоятельность, но в большинстве ситуаций они не нужны.

Первый взнос составляет не менее 20-50% стоимости жилья в новостройке или 80% от цены квартиры в рассрочку между физическими лицами. Платежи могут вноситься ежемесячно или ежеквартально. До оформления сделки рекомендуется просчитать собственную платежеспособность с учетом первого и очередных платежей. Условия детально оговариваются в договоре купли квартиры в рассрочку. Рекомендуется предусмотреть:

особенности передачи прав инвестору;
возможность заселения в квартиру в рассрочку от собственника до полного погашения долга;
штрафы при регулярной и однократной просрочке;
досрочная оплата всей стоимости жилья;
условия расторжения сделки при невыполнении обязательств сторонами;
порядок начисления процентов, если они предусмотрены договором;
первоначальный взнос, срок рассрочки, график выплат, стоимость квартиры-вторички в рассрочку.

Важно! Штрафные санкции накладывают на покупателя только на основании судебного решения. Допускается взимание штрафа по предписанию нотариуса, если данное условие присутствует в договоре.

Следует обратить внимание на пункты, допускающие возможность повышения цен на квадратный метр, валюту оплаты, особенности возврата денег клиенту при невыполнении обязательств компанией, а также переплату. Документ подписывается сторонами и скрепляется печатью фирмы. При продаже квартиры в рассрочку, в отличие от ипотеки, страхование оформлять необязательно.

Следует помнить, что оплата частями предоставляется не на конечную стоимость недвижимости. Она предполагает поэтапный выкуп квадратных метров. Например, если площадь приобретаемой квартиры в рассрочку на 5 лет составляет 60 м², то первый взнос в размере 50% составит 30 м². Оставшиеся 30 м² инвестор выкупает в течение указанного срока одинаковыми частями. Многие застройщики привязывают стоимость квадратного метра к курсу доллара, поэтому при скачках валюты цена возрастает.

Информация о том, где купить квартиру в рассрочку, имеется в офисе компании, возводящей данный жилой комплекс, а также на сайте застройщика. Клиенту предлагают на выбор ипотеку или возможность купить квартиру в рассрочку от застройщика. Инвестор может посмотреть разрешительную документацию, планировку на этаже, утвержденную в технических документах, чтобы подобрать подходящий вариант. Наценки за посредничество отсутствуют.

Новые квартиры в рассрочку доступны на онлайн площадках, объединяющих предложения от различных строительных компаний. Посредники предлагают жилье в новостройках и на вторичном рынке. Сведения о строящейся недвижимости можно получить непосредственно на сайте застройщика после перехода по ссылке на странице объявления. Все объекты сопровождаются реальными фотографиями участка, окрестностей и планировкой секции. Вторичные квартиры в рассрочку предлагают на площадках, публикующих объявления от физических лиц.

Для многих покупателей взнос за квартиру в размере 50-80% является неподъемным. Некоторые застройщики предоставляют квартиры в рассрочку без первоначального взноса или варианты с минимальным взносом под небольшой процент. Проценты перекрывают риски строительной компании. Застройщик самостоятельно проводит акции. Он может отменить их в любое время, поэтому доступные предложения рекомендуется уточнить в отделе продаж перед покупкой.

Процесс приобретения жилья условно делится на два этапа. Изначально стороны заключают ДДУ. В нем указывается вся техническая информация и комплектность, которая предполагается на момент сдачи, а также особенности передачи квартиры инвестору. Сделка считается подписанной после заверения договора нотариусом. Документ имеет юридическую силу и может задействоваться в суде при возникновении споров между сторонами.

На этапе строительства инвестор покупает не сам объект недвижимости, а имущественное право на него. Имущественное право не дает права собственности, а является этапом ожидания. Имущественное право переходит полностью к инвестору только после 100% оплаты и оформления акта приема-передачи. Второй этап – передача прав собственности. Он наступает, когда строительство окончено, а новостройка сдана. Право собственности может передано инвестору только после выполнения государственной регистрации новостройки посредством выдачи правоустанавливающих бумаг.

Предварительный документ подписывать не следует, он не является обязательным и силы не несет, достаточно ДДУ. Перед подписанием сделки с застройщиком необходимо оговорить все детали, включить в документ важные моменты. Это позволит уберечь себя от неприятных неожиданностей. При оформлении рассрочки не требуется представлять документы, подтверждающие финансовую независимость. Для застройщика важно, чтобы инвестор смог внести первый взнос, размер которого может достигать 50-80% стоимости квартиры, а также погашать очередные платежи в установленные сроки. Для составления ДДУ следует предоставить:

гражданский паспорт;
идентификационный номер налогоплательщика;
документ о браке, если клиент в нем состоит.

Здесь нужно самостоятельно просчитать собственную платежеспособность, а возможные риски продажи квартиры в рассрочку учесть в документе. Если у клиента возникли финансовые трудности, он имеет право расторгнуть сделку по обоюдной договоренности с возвратом платежей. Это положение желательно в договоре. Покупатель должен осознавать, потянет он поэтапную оплату в течение регламентированного периода или нет. Следует предусмотреть риски со стороны застройщика. Если по каким-либо причинам он не сможет сдать объект, возврат денег обязательно предусматривается.

Важно! Перед подписанием сделки рекомендуется проверить застройщика на порядочность, чтобы исключить ситуации, когда возведение перейдет в долгострой или будет заморожено по каким-либо причинам.

Рекомендуется ознакомиться с историей застройщика, поинтересоваться, сколько успешных проектов сдано, имеются ли долгострои или замороженные объекты. Об опыте свидетельствует, сколько лет ведется работа на рынке недвижимости. Строительная компания должна крепко стоять на ногах. Судебные разбирательства, связанные со строительством, влияющие на его сроки, должны отсутствовать. Информацию о застройщике следует черпать не только из отзывов в интернете, но и из СМИ, а также у известных адвокатов, практикующих по строительному праву.

Жилье до сдачи не является объектом недвижимости. Продажа квартиры купленной в рассрочку, осуществляется посредством оформления договора уступки прав покупателю. Согласно сделке инвестор обменивает на денежные средства свои права на жилье, имеющиеся перед застройщиком. Права и обязанности относительно этой квартиры полностью переходят к покупателю.

Важно! По уступке продажа доли квартиры в рассрочку допускается на любом этапе строительных работ только до оформления акта приема-передачи. Данное право регламентировано 214-ФЗ. После получения прав собственности жилье подлежит реализации только по сделке купли-продажи.

Образец договора купли продажи с рассрочкой платежа

Все различия с обычным договором купли-продажи (ДКП) недвижимости сосредоточены в одном месте – разделе, описывающим стоимость продаваемого объекта и порядок оплаты. Для того, чтобы сделка была зарегистрирована как ипотечная, необходимо во всех подробностях расписать условия, на которых продавец предоставляет покупателю рассрочку:

общая стоимость квартиры;
размер первоначального взноса в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
размер платежей в денежном эквиваленте и в процентах от общей стоимости;
количество платежей;
дату и порядок внесения платежей;
срок полного погашения задолженности;
штрафные санкции за просроченные платежи;
порядок расторжения договора в случае непоступления платежей;
указание на то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.

Предметом договора купли-продажи с рассрочкой платежа является индивидуально определенное имущество, обладающее конкретными свойствами. В данном случае предметом договора является квартира. В контракте должно быть дано детальное описание предмета, его технических, качественных и иных характеристик.

Детальное описание даётся с целью возможности отличить объект от других, подобных объектов и позволяет совершить сделку с соблюдением интересов обеих сторон. В случае с квартирой, или другими типами недвижимости, необходимо указать следующие характеристики:

Адрес дома, номер квартиры, количество комнат, ее общая и жилая площадь и прочие данные, указанные в техническом паспорте объекта;
Кадастровый номер объекта;
Оценочная стоимость квартиры;
Общая этажность дома и этаж, на котором находится квартира;
Прочая релевантная информация, позволяющая идентифицировать объект недвижимости.

Вместе с договором купли-продажи, для регистрации сделки и перехода права собственности необходимо подготовить пакет документов:

Технический план объекта недвижимого имущества;
Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества оформляется в бумажном или электронном виде и содержит в себе данные из ГКН;
Выписка из домовой книги оформляется в ЖКХ по месту нахождения объекта недвижимого имущества. В ней содержится информация о прописанных и выписанных из квартиры лицах;
Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
Документ, подтверждающий оплату госпошлины;
Заявления сторон о госрегистрации передачи прав собственности на объект недвижимого имущества;
Паспорта покупателя и продавца. Если сделка совершается по доверенности, необходимо предоставить нотариально заверенный документ, подтверждающий право данного лица на совершение сделки.

При оформлении технического плана объекта недвижимого имущества, следует помнить, что срок действия документа составляет один год с момента оформления. Если же срок действия данного документа истёк, вам потребуется обратиться в БТИ и оформить новый экземпляр документа.

Процедура занимает месяц и требует от владельца оплаты госпошлины в размере двух тысяч рублей. Ещё одним важным моментом является оформление копий счёта ЕИРЦ. Данный документ отражает наличие или отсутствие долгов за конкретным объектом недвижимости. В случае наличия задолженностей по квартплате или коммунальным услугам, продажа объекта может быть затруднена.

Как и любое соглашение, договор купли-продажи с рассрочкой платежа должен соответствовать требованиям Гражданского кодекса. В частности, в статье 454 ГК РФ, указано, что продавец несет две основные обязанности, заключающиеся в передаче товара покупателю и переносе прав собственности продаваемого товара на покупателя.

В свою очередь, согласно положениям статьи 488 ГК РФ, покупатель обязан выполнить две основные обязанности: принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму. При невыполнении условий, продавец обязан вернуть покупателю затраченные деньги, тогда как покупатель вернуть неоплаченное имущество.

Помимо этого, допускается, что продавец и покупатель могут договориться о дополнительных условиях договора. В данном случае дополнительные условия могут включать в себя уплату начисленных на задолженность штрафных санкций. Либо возврат задатка в двойном размере, в случае если продавец не соблюдает условия договора.