Сделки с недвижимостью риски продавца
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью риски продавца». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!
Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:
- Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
- Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
- Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
- Реализации ипотечной квартиры;
- Показы квартиры покупателям и посредникам;
- Продаже недвижимости в рассрочку;
- Отчуждение недвижимости при участии посредников;
- Найме неопытного посредника или юриста;
- На этапе заключения сделки.
Распространенные риски продавца при продаже квартиры
Наблюдение: на рынке недвижимости закон Мерфи работает очень уверенно. Если какая-нибудь неприятность может произойти, она случится. Бороться с этим можно только постоянно растущим профессионализмом и навязчивой предусмотрительностью. Стараемся предусмотреть возможные срывы и “подстелить соломки”.
Есть ряд юридических моментов, которые нужно продумать до начала продажи. Иначе, когда покупатель будет найден, продажа может сорваться из-за отсутствия какого-либо документа или растягивания сроков.
Какие вопросы нужно задать себе до начала продажи:
- Готовы ли все сособственники дать свое согласие на продажу квартиры для проведения сделки;
- Куда будут перерегистрироваться все зарегистрированные лица, в том числе несовершеннолетние;
- Знаю ли я, какие документы понадобятся для будущей сделки? Есть ли они в наличии?
Отдельная ситуация с квартирами, где есть непогашенная приватизация или невыплаченный льготный кредит и т.д. Они требуют дополнительных юридических знаний и действий, которые могут затянуть процесс продажи. Предупреждайте покупателей заранее и старайтесь урегулировать все вопросы с документами до назначенной даты сделки.
Бывают случаи, когда продавец узнает о том, что для проведения сделки нужен определенный документ, сидя в кабинете у регистратора. Не всегда покупатели готовы ждать, пока эти документы будут получены и сделка срывается.
О некоторых сложных сделках мы рассказываем в постоянной рубрике “Примеры сделок”.
Вариантов того, что может пойти не так — сотни. Вот несколько примеров:
- Для продажи приватизированной квартиры регистратор запросил справку о начисленной жилищной квоте. В ней фигурирует брат — участник приватизации, регистратор запросил его согласие на сделку. А брат живет в США.
- Продавец собрал документы к сделке, перед продажей перерегистрировал себя и несовершеннолетних детей к родителям. Обратился в РСЦ за копией лицевого счета для сделки. Оказалось, что в документе все еще указаны продавец и дети, так как данные с нового места регистрации идут почтой. А в паспортах уже стоят штампы о регистрации по новому адресу. Но регистратор для сделки затребовал справку о том, что семья не находится в социально опасном положении. Покупатель не согласился ждать еще неделю.
- Покупатель согласился купить квартиру при условии перерегистрации собственника по новому месту жительство до сделки. Продавец взял задаток и гарантировал, что перерегистрируется до сделки к родителям. Сделать оперативно он этого не смог, потому что для регистрации требовалось согласие всех зарегистрированных в квартире у родителей, в том числе его сестры, которая жила на Тенерифе. Продавец не уложился в срок, покупатель потребовал задаток в двойном размере.
- В процессе подписания договора-купли продажи регистратор запросил согласие супруги продавца. Продавец считал, что согласие супруги не требуется, так как она недавно скончалась. Тогда регистратор затребовал согласие наследников умершей. Тут же выяснилось, что еще не истек 6-месячный срок на вступление в наследство, и сделка может быть совершена с согласия наследников не раньше, чем через 4 месяца.
На формирование цены недвижимости влияет множество факторов. В первую очередь — месторасположение, ситуация на рынке недвижимости, проект дома и состояние ремонта, специфика спроса по такого типа объектам.
Многие продавцы руководствуются следующей логикой: ориентируясь на стоимость квартир-аналогов в своем районе, устанавливают цену выше, считая, что их объект “лучше” по состоянию, расположению и т.д. Или, устанавливая стоимость, опираются на свои пожелания или рекомендации знакомых, не соответствующие реальной ситуации на рынке.
Принципиально важно понять рыночную природу определения цены продажи. Квартира, как товар, покупается не за сумму понесенных на приобретение или строительство расходов, а за ту цену, которую готов предложить рынок и покупатели. Либо вы продаете по такой рыночной цене, либо консервируете объект, отказываетесь от продажи. Покупателей не заботят понесенные вами расходы, даже если вы вложили 100 000 долларов, покупатель будет рассматривать аналоги. И если они в среднем сейчас стоят 50 000, то приблизительно так вашу квартиру будет оценивать покупатель.
Потенциальные покупатели мониторят предложения в течение длительного времени или работают с риэлторами. Любой покупатель ориентируется на подходящий вариант по справедливой цене. Если объект выставлен по завышенной стоимости — они сразу поймут это и не придут на просмотр.
Что же делать? Посмотрите конкурентов в районе, определите сильные и слабые стороны своего объекта. Постарайтесь узнать цены реальных сделок по квартирам-аналогам. И только тогда формулируйте цену предложения.
Обязательно учитывайте, что из всех рекламируемых в Минске квартир в текущем месяце будут проданы только 10-20%. Поэтому большинство цен в объявлениях — это пожелания продавцов, которым не суждено сбыться.
Можно обратиться в агентство недвижимости за оценкой. Например, в Авангард Недвижимость делают бесплатную оценку недвижимости для продавцов. Правильное определение стартовой стоимости помогает продать объект быстрее, а не оставаться в продаже на месяцы или годы.
10 ошибок продавцов при продаже недвижимости
Потраченные деньги на серьезный ремонт специально к продаже не возвращаются. Хотя собственники убеждены в обратном, надеются на то, что он не только окупится, но и принесет дополнительный доход.
Ремонт в квартире делают на продажу и по своему вкусу, который может абсолютно не совпадать со вкусовыми предпочтениями покупателей. Хороший ремонт может повлиять на ликвидность объекта, скорость его продажи, и в меньшей степени на его цену. Можно сделать небольшой косметический ремонт, если это действительно необходимо, чтобы квартира выглядела привлекательнее среди конкурентов.
Увеличить прибыль от продажи за счет ремонта удается профессиональным перекупщикам со своими строительными бригадами за счет большого опыта, низкой себестоимости ремонта и быстрой скорости ремонта. Обычному продавцу без таких ресурсов легко попасть в ситуацию, когда ремонт растянется, и выйдет из сметы, что потом сделает продажу маловероятной. А за время длительного ремонта цены на рынке могут начать снижаться.
Многие собственники уверены, что достаточно разместить основную информацию о продаваемом объекте на 1-2 сайтах. И добавить несколько фотографий, сделанных на мобильный телефон. Ведь если кто-то ищет квартиру в определенном доме или районе, то в любом случае придет и купит их объект. Это заблуждение, таких покупателей единицы из тысяч. Большинство покупателей рассматривает сразу несколько районов-секторов Минска, потому что это дает возможность и выбора, и экономии. Не питайте иллюзий, именно вы как продавец боретесь за покупателя, их меньше, чем квартир в продаже — статистика вещь упрямая. А большинство жилья — типовое.
Покупатели с недоверием относятся к объявлениям без фотографий и описания. Независимо от того, квартира с ремонтом или без отделки, фотографии необходимы.
Следите, чтобы фотографии были качественными, а текст раскрывал все достоинства квартиры. Ведь некачественными снимками можно отпугнуть покупателей. Преподнесите объект в рекламе в лучшем свете.
В агентства недвижимости привлекают профессиональных интерьерных фотографов. Готовят туры виртуальной реальности по квартире, проводят съемку дома и микрорайона с квадрокоптера. В Авангард Недвижимость это входит в стандартный пакет рекламы объекта. Мы делаем это, чтобы объект продался быстрее и дороже.
Большинство покупателей, просматривая объявления, где на фото установлена кухня и расставлена прочая мебель и техника, считают, что все это входит в стоимость квартиры. Однако это может быть не так. Когда выясняется, что продавец готов оставить только стены, то это вызывает негатив со стороны покупателя. Он уходит в раздумьях и часто не возвращается.
Решите, что в квартире вы оставляете новым собственникам, а что готовы оставить только за дополнительную плату. Споры из-за комплектации квартиры иногда срывают сделки. Обязательно учтите комплектацию квартиры при подготовке предварительного договора.
Использование банковской ячейки гарантирует сохранность денег в той степени, насколько надежен сам банк. С ним заключается определенный договор аренды. Покупатель в присутствии продавца помещает средства в ячейку, которые сможет забрать обратно, если сделка не пройдет.
Дополнительное соглашение к договору аренды ячейки регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Деньги продавец сможет получить после предъявления банку документов, о том, что сделка совершена и квартира перешла в собственность покупателя.
В соглашении может быть оговорено условие обязательной выписки всех зарегистрированных в квартире.
Если продавец указывает в договоре купли-продажи заниженную цену, то покупатель-мошенник может умышленно не дать ему доступ к ячейке, в которую закладывалась полная сумма. Если продавец обратится в суд, то он получит назад только ту часть денег, которая была указана в договоре купли-продажи.
Покупатель, чтобы рассчитаться за квартиру, часто прибегает к заемным средствам, оформляя ипотечное кредитование. В благополучном доведении сделки до конца появляется еще одно заинтересованное лицо — это банк. С одной стороны, это хорошо для покупателя, так как будет проверена досконально чистота сделки профессиональными сотрудниками.
Однако, между подачей заявления покупателем и поступлением средств на счет продавца, кредитодателем будет осуществлен еще ряд мероприятий, которые могут повлиять на стоимость и сроки оплаты:
Какие риски при продаже квартиры существуют и как их избежать?
Реже используется продажа квартиры в рассрочку по предварительному договору купли-продажи:
- застройщиками на этапе строительства,
- готовых объектов.
Предварительный договор купли-продажи не предусматривает переход права собственности, но если застройщик не выполняет условия и срывает сроки, то с него будет взыскана сумма по договору и двойные проценты.
Продавец рискует не получить платежи от продажи готового объекта в рассрочку, или они будут приходить с опозданием, в договоре предусмотрительно должны быть прописаны условия отказа от передачи имущества. А если приостановка платежей произошла после того, как уплачено более 60% от суммы, продавец уже не сможет отказаться от сделки даже через суд.
Среди гражданских лиц такая форма продажи применяется редко, не всегда выгодна продавцу, но вполне применима, например, между родственниками, или когда продавец рад найденному покупателю и готов предоставить ему удобные условия для покупки.
Предварительный договор купли-продажи помогает продавцу и покупателю закрепить свой выбор на время подготовки необходимых документов для проведения сделки.
В нем фиксируется цена, прописывается сумма задатка, условие выписки жильцов к определенному сроку, устанавливается порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и штрафные санкции при несоблюдении каких-либо условий.
Составление предварительного договора является важным шагом к успешному проведению сделки и подтверждает серьезность намерений покупателя и продавца.
Если продавец захочет расторгнуть впоследствии сделку, как необдуманную, предварительный договор будет документальным свидетельством того, что продавец к сделке готовился, и этот шаг был взвешенным. После подписания предварительного договора он должен будет вернуть залог в большем размере, если передумает продавать квартиру.
Альтернативной называют сделку, когда продавец на вырученные от продажи квартиры деньги будет приобретать другую. Обычно подбирается более дешевый вариант, но может быть и с доплатой.
Появляются целые цепочки продавцов и покупателей, которые приходят для оформления всех сделок одновременно. Практически это обмен квартиры, который оформляется через сделки купли-продажи. Тут нужно быть особенно внимательным при продаже своей недвижимости, чтобы у покупателя не появилось поводов не оплатить или отменить сделку.
С целью уменьшения базы налогообложения сумма недвижимости, указываемая в договоре купли-продажи, может быть умышленно занижена.
Продавец выдает покупателю две расписки о получении денег:
- в одной указывается фактическая сумма по договору,
- а вторая расписка — на разницу между договорной суммой и реальной ценой продажи.
Подводные камни сделок с недвижимостью
Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.
К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.
Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.
Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.
Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?
Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:
- условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
- условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
- условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
- условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).
Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:
- государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
- продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
- при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).
Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.
Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.
Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.
Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.
Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.
При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.
Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.
А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.