Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

---

С 2017 г. кадастровый учет, регистрация возникновения или перехода прав на недвижимость удостоверяются выпиской из ЕГРН. В предусмотренных законом или соглашением сторон случаях соответствующая сделка должна быть нотариально удостоверена.

После удостоверения договора нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, предоставить в электронной форме заявление о госрегистрации прав и прилагаемые к нему документы в уполномоченный орган, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

При невозможности подать документы в электронном виде по причинам, не зависящим от нотариуса, он обязан их направить в бумажном виде не позднее 2 рабочих дней со дня удостоверения договора, а если такой срок определен сторонами в договоре — не позднее 2 рабочих дней по истечении такого срока.

Таким образом, договор купли-продажи с отчуждением долей в праве общей собственности на недвижимость должен быть нотариально удостоверен.

Удостоверение сделок купли-продажи недвижимости.

Такой объект может быть продан, только если все собственники долей пришли к соглашению. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия дольщиков. У нотариуса должны присутствовать все собственники.

Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности.

А вот если все собственники решат продать свои доли, и сделка будет проходить по одному договору купли-продажи, то заверять договор нотариально не потребуется. Если же доли будут продавать не единовременно или не по одному договору, нотариус будет нужен.

Нотариальное удостоверение нужно, когда дольщики — продавцы недвижимости.

Если покупатель хочет купить квартиру в долевую собственность, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — когда недвижимость в долевую собственность покупают супруги.

По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.

Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение?

• Приобрести недвижимость не в долевую, а в совместную собственность

• Заключить брачный договор и предъявить его при регистрации

Например, договор ипотеки подписывается при оформлении в залог иного объекта недвижимости или рефинансировании.

Если залоговый объект находится в собственности у нескольких собственников в долях, то договор ипотеки тоже обязательно заверяется нотариально. То есть залогодатели и представитель банка (сотрудник центра ипотечного кредитования, у которого есть доверенность банка) подписывают его в присутствии нотариуса, и договор заверяется.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение по закону не нужно.

2.2. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимого имущества

1. Подписание кредитного договора.

2. Подписание договора купли-продажи у нотариуса. Здесь потребуется и оригинал подписанного кредитного договора.

3. Выдача кредита. На сделке потребуется оригинал подписанного договора купли-продажи.

4. Расчеты по сделке и, наконец, подача документов на регистрацию в Росреестр.

При нотариальных сделках можно использовать сервис безопасных расчетов, а вот электронную регистрацию — нет.

Нотариус также потребуется при сделках с несовершеннолетним продавцом и при передаче в залог имущества, оформлено в долевую собственность.

---

Удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом можно назвать завершающей стадией процедуры, которой предшествует ряд обязательных действий, выполненных сторонами договора как самостоятельно, так и с помощью юриста. В частности, первой стадией является поиск жилого помещения, который возможно осуществить самим или посредством риэлтерской конторы.

Следующим этапом является уже обращение к нотариусу, который поможет осуществить следующие шаги:

1. Оформление предварительного договора купли-продажи квартиры у нотариуса. В рамках ст.429 ГК РФ сей документ обяжет стороны заключить основной договор и выполнить все условия даже в принудительном порядке при возникновении сложностей.
2. Сбор полного пакета документов, которые подтвердят не только право собственности, но и впоследствии будут приложены к договору при госрегистрации. Некоторые формуляры в силу требований закона нотариус заверит сразу же.
3. Проверка недвижимости на предмет обременений либо задолженности по коммунальным услугам.
4. Подготовка договора и документов для прохождения регистрации в Росреестре.

Важно! В силу ч.2 ст.223 ГК РФ право собственности возникает не с момента подписания договора купли-продажи квартиры и удостоверения у нотариуса, а только после внесения сведений о переходе права собственности в Единый государственный реестр недвижимости.

Услуги нотариуса при удостоверении договора купли-продажи квартиры предоставляются не безвозмездно. При этом на ценовую политику влияют следующие факторы:

• потребуется только удостоверить договор либо полностью отследить чистоту сделки;
• необходимо ли будет проверять благонадежность сторон;
• в каком регионе осуществляется сделка: в провинциальном городке услуги более лояльны, в столице цена будет варьироваться от 2000 до 6000 рублей;
• форма договора сторонами будет предоставлена или нотариус пропишет все нюансы самостоятельно;
• нужно ли будет заверять согласие супруга и уведомление сособственников о преимущественной покупке;
• будет ли составлять предварительный договор.

В целом общая стоимость услуг нотариуса с учетом вышеперечисленных статей расходов составит около 15000 рублей. При этом в силу п.5 ч.1 ст.33.24 НК РФ потребуется оплатить еще и государственную пошлину в размере 0,5% от стоимости недвижимости, но не более 20000.

• Купля-продажа квартиры (дома) в долевом участии (ст.42 №218-ФЗ). Сюда относятся и случаи приобретения (отчуждения) недвижимости супругами в общую долевую собственность, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
• Продажа (приобретение) жилых объектов с долей участия несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, опекаемых лиц (ст. 54 №218-ФЗ). Кроме нотариального удостоверения в данном случае дополнительно требуется разрешение органов опеки.

Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

С 29 декабря нотариат становится удобнее. Теперь нотариусы могут совершать удаленно нотариальные действия, которые не требуют личного присутствия заявителя. Правда, заявителю потребуется УКЭП. Стороны сделки из разных регионов смогут удостоверить ее без личной встречи. Наследникам будет проще узнавать о наследственных делах. А подлинность нотариального документа можно будет проверить по QR-коду.

Спустя год с момента подписания вступили в силу поправки в Основы законодательства РФ о нотариате, которые внес Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ. Рассказываем о ключевых изменениях.

Оплата за нотариальные действия (госпошлина) взыскивается по тарифам, установленным ст. 333.24 НК РФ, плюс к этому оплачивается работа нотариуса (УПТХ). Размер пошлины зависит от того, кому продается недвижимость и ее оценочной стоимости. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным по закону, размер госпошлины составляет 0,5 % от суммы договора.Плюс к этому взыскивается УПТХ за один объект недвижимости.
Размер УПТХ (оплата услуг нотариуса) в Москве оплачивается дополнительно к нотариальному тарифу.

*Актуальные тарифы смотрите в соответствующем разделе — ⁠

В нашей нотариальной конторе оказываются все нотариальные действия по сделкам с недвижимостью. Обращайтесь с помощью формы на сайте или по телефону, чтобы уточнить стоимость регистрации сделок с недвижимостью через нотариуса, сроки оказания услуги или задать другие интересующие вас вопросы.

• Документ должен содержать подтверждение того, что объект имущества принадлежит одной из сторон, и данные, конкретизирующие местоположение недвижимости (отдельно на участке или как часть другого объекта).
• При отсутствии корректной информации нотариус не удостоверяет сделку.
• Обязательно указание стоимости недвижимого имущества. Если согласованная участниками цена отсутствует, договор признается не заключенным. Правила формирования цены на основе стоимости объектов при сравнимых обстоятельствах согласно п.3 ст. 424 ГК РФ в таком случае не применяются.
• Договор предусматривает, что цена сооружения включает стоимость земельного участка и переход прав на пользование им (если иное не прописано в договоре).
• В некоторых случаях стороны определяют цену недвижимости по ее фактическому размеру, отталкиваясь от стоимости за единицу площади.
• Инструментом передачи объекта является акт, подписанный всеми участниками.
• Если один из субъектов сделки уклоняется от подписания документа, это расценивается как отказ от продажи со стороны продавца и отказ от принятия со стороны покупателя. В случае, когда покупатель принял имущество, несоответствующее по каким-то критериям условиям договора, продавец не освобождается от ответственности от неисполнения.
• Согласно ст. 475 ГК РФ, при несоответствии объекта недвижимости договоренности покупатель может потребовать снижения цены, безвозмездного устранения дефектов или возмещения расходов от продавца имущества.
• Продать объект недвижимости на участке, который не находится в собственности продавца, можно без согласия владельца, если это не противоречит закону. Принимающая сторона после покупки пользуется участком на тех же условиях, что и предыдущий владелец сооружения.

Нотариус имеет полный доступ к данным реестра прав на российское недвижимое имущество. А соответственно, чтобы была проведена качественная проверка недвижимости — юрист может получить выписку ЕГРН в кратчайшие сроки. Помимо этого он имеет доступ к Единой информационной нотариальной системе. Это особенно актуально в случае заключения ДКП с использованием доверенностей. Т.е. при покупке квартиры человек, оформляя сделку с нотариусом, может быть уверен в ее легитимности. Также нотариус не станет заверять договор, если у него будут сомнения в правомерности его заключения.

Оспаривание документов, которые оформлены с нотариусом, трудно оспорить. Нотариальное заверение – это дополнительный защитный фактор для всех участников сделки. Это связано с тем, что все этапы заключения договора проходят при непосредственном присутствии нотариуса, который имеет существенные полномочия. Оспорить его в судебном порядке чрезвычайно сложно. Фактически нотариус – это дополнительный свидетель и компетентный эксперт, который гарантирует юридическую чистоту (основываясь на таких документах как – Выписка из ЕГРН и т.п.) Также благодаря закону о нотариате сегодня нотариусы могут обеспечивать доказательства даже в том случае, если дело уже находится в суде.

КАКИЕ СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАТ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ?

Сегодня при необходимости каждый человек может получить дубликаты документов, которые стали основанием возникновения права собственности на имущество. Для этого нужно лишь доказать, что человек или организация является владельцем объекта недвижимости. Подчеркнем, что согласно действующему законодательству Кадастровый паспорт и Свидетельство о праве собственности больше не выдается!

Деятельность нотариуса застрахована. Существует несколько способов компенсации вреда, причиненного нотариусом:

• личное страхование;
• из средств Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты;
• ответственность всем личным имуществом;
• коллективное страхование.

Если нотариус своими действиями приведет к утере права собственности на недвижимость, покупателю будет возмещена стоимость жилья. Риэлторы и простые юристы не могут предоставить подобную компенсацию.

Нотариальное оформление сделки с недвижимостью – дополнительное основание ее законности. Закон о нотариате расширил права этих специалистов, поэтому их присутствие при заключении ДКП является дополнительным плюсом даже в присутствии квалифицированных риэлторов.

• Купля-продажа квартиры (дома) в долевом участии (ст.42 №218-ФЗ). Сюда относятся и случаи приобретения (отчуждения) недвижимости супругами в общую долевую собственность, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

• Продажа (приобретение) жилых объектов с долей участия несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, опекаемых лиц (ст. 54 №218-ФЗ). Кроме нотариального удостоверения в данном случае дополнительно требуется разрешение органов опеки.

Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:

• паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;

• правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;

• запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;

• наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;

• наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности

• полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;

• кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.

Кроме того, с 2019 года применяется регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса в органе Росреестра. Он самостоятельно передает заявление на переход права собственности от продавца к покупателю, причем срок регистрации в этом случае составляет всего одни сутки с момента поступления сведений об оплате госпошлины,за регистрационные действия, которую оплачивают участники сделки. В то же время, если лично обратиться в регистрационный орган или через МФЦ, процедура займет не меньше недели.

Нотариальное удостоверение сделок отменено 2021

Заверить сделку у нотариуса необходимо при отчуждении имущества (продажа, мена, дарение) в следующих случаях:

• если это отчуждение долей в праве общей долевой собственности (например, квартира или дача, которую вы продаете, принадлежит вам и супругу/супруге по ½ доли в праве);

• если это отчуждение имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному (например, это квартира, в которой собственник вы и ваш несовершеннолетний ребенок);

• если это отчуждение комнат (помещений) в коммунальной квартире (например, вы проживаете в коммунальной квартире, где пять комнат, и вы — собственник одной из них).

Если вы — участник одной из таких сделок, то без нотариального удостоверения сделки недвижимость вам не продать. Кстати, это относится к любому типу недвижимости — квартира, дом, комната, дача, земельный участок.

Если вы обращаетесь в нашу компанию, то риэлтор самостоятельно заполнит заявку на нотариальную сделку, в которой указаны все документы, которые вам необходимо подготовить для нотариуса. Собрать документы может и ваш риэлтор по доверенности.

Если же вы проводите сделку самостоятельно, то вначале вам необходимо посетить нотариуса и выяснить, какой пакет документов нужно подготовить.

После того, как вы подготовили все документы по списку, то вам необходимо снова посетить нотариуса — теперь уже со вторым участником сделки. Нотариус установит дееспособность участников сделки и лично убедится в намерениях сторон. Он посмотрит подготовленный пакет документов, в случае необходимости скажет, какие документы необходимо еще донести.

После этого нотариус записывает вас на следующую встречу. Он готовит договор (купли-продажи, мены или дарения), а также запрашивает выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) по вашей недвижимости, проверяя тем самым юридическую чистоту объекта.

В случае, если вы обращаетесь в компанию «Этажи», возможен отличный вариант — вы просто передадите необходимые документы риэлтору, а с нотариусом договорится специалист юридического департамента. Фактически, к нотариусу вы придете только на подписание договора купли-продажи! Причем проверить договор вы сможете уже накануне, просто прочитав его у себя на электронной почте. Важный момент: в договорах клиентов «Этажей» нотариус обязательно указывает пункт о том, как будет произведен расчет за квартиру. И этот расчет — один из системы безопасных расчетов, применяемых компанией «Этажи» с октября 2015 года.

Стоит отметить, что если вы продаете комнату в коммунальной квартире, то дополнительно нотариус удостоверяет отказ ваших соседей (сособственников) в преимущественном праве покупки вашей комнаты. Для этого необходимо привести всех ваших соседей к нотариусу. Стоимость нотариального удостоверения одного отказа — 1000 рублей. Если же кто-то не проживает там (но является собственником комнаты), то ему необходимо отправить заказное письмо с уведомлением о том, что вы продаете свою комнату. В большинстве случаев это делает сам нотариус и стоимость одной такой услуги составляет 2200 рублей.

Итак, все документы подготовлены, и нотариус вас ждет в назначенное время. Все участники сделки приходят к нотариусу и подписывают заранее подготовленный им договор. Очень важно: внимательно читайте договор! Нотариус и его помощники могут допустить техническую или грамматическую ошибку! Если вы подпишете договор, содержащий ошибку, то ваша сделка может не пройти государственную регистрацию или эта ошибка «вскроется» позднее, и сделка может быть признана недействительной.

Что же делать, если в уже удостоверенном нотариусом договоре позже нашлась ошибка? Обратиться к этому нотариусу и он подготовит дополнительное соглашение к договору. И стоимость такого нотариального соглашения (внимание!) — 7500 рублей! То есть читайте внимательно, сравнивайте все данные с паспортами и другими документами! Вас никто не торопит!

Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи недвижимости

Если недвижимость была приобретена с помощью средств материнского капитала и ипотечных средств, то по закону после того, как ипотека будет погашена, родители должны выделить детям (на которых выделялся маткапитал) долю в собственности. Это тоже отчуждение недвижимости, которое подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Стоимость услуг нотариуса в данном случае — 0,5% от кадастровой стоимости объекта + 5 000 рублей за технические работы.

31 июля 2019 года вступили в силу поправки к ФЗ-218, согласно которым отменили обязательное удостоверение купли-продажи недвижимости у нотариуса. Ранее необходимо было обращаться к нему в следующих случаях:

• недвижимость находится в долевой собственности;
• одна из сторон – несовершеннолетний до 14 лет;
• жилье делится между супругами в результате развода;
• собственность находится в доверительном управлении или им распоряжаются опекуны.

То есть, сегодня обращение к нотариусу происходит добровольно, чтобы уберечь себя от возможных рисков.

Многие недооценивают наличие подписи нотариуса на договоре. Вот основные достоинства нотариальных сделок в России:

• нотариус несет солидарную ответственность, поэтому он будет возмещать убытки в случае мошенничества одной из сторон;
• возможность проверить все документы и полностью их подготовить к регистрации права собственности;
• полный контроль за всеми этапами сделки без помощи агентства недвижимости;
• экономия на риелторе.

Из недостатков можно отметить необходимость оплачивать услуги нотариуса. Но в большинстве случаев они меньше, чем при обращении в специализированные агентства.

Таким образом, сегодня необязательно обращаться к нотариусу, чтобы продать недвижимость. Но многие по-прежнему регистрируют сделки данным способом, чтобы снизить потенциальные риски. Если одна из сторон попыталась совершить мошеннические действия, можно потребовать у нотариуса всю стоимость объекта в качестве компенсации. Но вопрос о сумме неустойки решается в каждом отдельном случае, учитывая все обстоятельства дела.

О том, как можно быстро продать квартиру советы риэлтора, читайте Как можно быстро продать квартиру советы риэлтора?

• Земельный участок
• Ипотека
• Купить
• Материнский капитал
• Наследство
• Новостройка
• Обменять
• Продать
• Советы и рекомендации
• Частный дом

В далее перечисленных случаях нотариальное заверение у нотариуса обязательно, так как без такой процедуры документ просто не будет принят в регистрирующем органе:

• В случае продажи квартиры, которая разделена между несколькими собственниками. В таком случае заверять договор купли-продажи у нотариуса обязательно, так как этот факт является подтверждением согласия всех собственников.
• Осуществляется продажа объекта недвижимости, где собственником выступает лицо несовершеннолетнее, то есть до 18 лет.
• Если в сделке будет принимать участие несовершеннолетнее лицо и не обязательно он будет выступать собственником.

В случае, если в сделке принимает участие несовершеннолетнее лицо, обязательно также должны присутствовать и его официальные представители – родители или лица, которые их заменяют.

Как заверить договор у нотариуса

Также имеют место ситуации, в который нотариальное заверение документа законодательно не требуется, но на практике это сделать все же нужно:

• Если продавцом недвижимости является несовершеннолетнее лицо. В таком случае нотариус своей подписью подтверждает законность сделки и соблюдение прав несовершеннолетнего лица.
• Если в объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние лица – в таком случае нотариальное заверение также подтверждает законность сделки.
• Если сделка оформляется в долевой собственности.
• Если сделка осуществляется при участии несовершеннолетнего лица, но его личного участия нет. Вместо него находятся его официальные представители.

Во всех вышеперечисленных случаях заверять договор купли-продажи нотариально требуется хотя бы потому, что это является прямым подтверждением законности сделки, соблюдения прав всех сторон.

Допустимо ли оформление сделок с жильем без участия нотариуса? Да, если объект недвижимости находится не в долевой собственности, то есть имеется один владелец. В таком случае можно просто оформить письменный договор купли-продажи с соблюдением процессуальных норм. Но, даже в таком случае нотариальное заверение не будет лишним.

Покупка нового жилья, если упустить из внимания моральную и техническую сторону вопроса, лучше, чем приобретение вторичного жилья. Причина проста – в новой квартире нет никаких правовых обременений, а значит процедура оформления осуществляется гораздо проще и быстрее.

При покупке вторичного жилья можно существенно сэкономить, но перед сделкой обязательно нужно проверить юридическую сторону – нет ли обременений, согласны ли на сделку все собственники. Кроме того, не следует забывать о том типе сделок, когда нотариальное заверение обязательно.

Следует понимать, что заверять договора купли-продажи нужно не только продавцу, но и покупателю. Далее рассмотрим, зачем нужно заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса обеим сторонам.

Права и обязанности нотариуса при такой форме сделки регламентируются Федеральным Законом №4462-1. В отношении покупателя нужно обратить внимание на такие нюансы:

• Нотариус проверить грамотное составление договора.
• Проверить прописанные в договоре факторы, которые вступают в силу при невыполнении своих обязанностей сторонами сделки.
• Проверяет, не нарушены ли права покупателя в этой сделке.
• Может присутствовать при передаче денежных средств за покупку/продажу объекта недвижимости.

Кроме того, нотариус предоставляет индивидуальные услуги – составление договора, консультации относительно предполагаемой сделки.

Со стороны продавца нотариус необходим в следующих случаях:

• Если продается квартира, которая является совместно нажитым имуществом супругов.
• Если объект продажи находится на доверительном управлении.
• Если владельцем продаваемого объекта недвижимости является несовершеннолетнее или недееспособное лицо.

Также, как и в случае с покупателем, нотариус может понадобится при передаче денежных средств.

Нотариальная сделка купли-продажи квартиры

Нотариальное заверение сделки – это еще не все, что полезного можно получить от нотариуса. Как правило, специалист этого профиля предоставляет такие услуги:

• Сбор и подготовка всех необходимых документов и передача их в соответствующие органы.
• Предоставляет услугу безопасного расчета, например – нотариальный депозит.
• Проверяет грамотность и соответствие процессуальным нормам всех документов, в том числе и составленного договора.
• Ускоряет сроки проведения сделки, при необходимости.

Само собой разумеется, что это не полный перечень предоставляемых услуг, так как нотариус работает не только со сделками по купле/продаже недвижимости.

С 2016 года закон за №218-ФЗ утверждает обязательность нотариального удостоверения сделок по недвижимости, совершаемых при участии несовершеннолетних (ст.54, п.2 названной нормы).

Распоряжение недвижимостью, принадлежащей детям возрастом менее 14 лет, допускается их законными представителями – родителями, опекунами, усыновителями (ст.28, п.1 Гражданского кодекса). Для детей возрастом 14-18 лет доступно самостоятельное заключение сделок по недвижимости, однако лишь при письменном одобрении законных представителей (ст.26 Гражданского кодекса). Во всех названных вариантах сделок заверение договора купли-продажи нотариусом обязательно.

Участие нотариата в сделке между рентодателем и рентополучателем обязательно, иначе (без нотариального заверения) договор ренты считается недействительным (ст.584 Гражданского кодекса). Законодательством РФ нормируется удостоверение рентной сделки с недвижимостью для правовой защиты сторон-участников от неправомерных и мошеннических действий.

Обязанности нотариуса по рентному договору заключаются в проверке адекватности намерений сторон, вменяемости участников, а также в подлинности документальной базы и ее соответствии законодательству РФ. При несоответствии сделки нормам закона нотариус вправе отказать в удостоверении рентного договора.

Родители, опекуны и другие лица, которым вверено имущество несовершеннолетних, не вправе совершать сделки с ним без нотариального удостоверения. Нотариус, помимо проверки всех документов, обязан удостовериться, что органы опеки и попечительства выдали разрешение на распоряжение имуществом ребенка. Более того, нотариус обязан убедиться, что такая сделка не нарушит прав несовершеннолетнего – например, при продаже записанного на имя ребенка жилья необходимо купить другой объект недвижимости.

Правила оформления договора купли-продажи квартиры у нотариуса

Законодательство постоянно изменяется и совершенствуется, и с 2016 перечень сделок, которые должны в обязательном порядке получать заверение у нотариуса, существенно расширился. Купля-продажа доли(ей) квартиры тоже попала в этот список. Подобную сделку можно совершать не раньше, чем через месяц после извещения продавцом всех остальных собственников, владеющих соответствующими долями квартиры. Если же продавец желает совершить сделку до истечения месячного срока, он должен предоставить нотариусу письменные отказы всех собственников приобрести его долю.

Купля-продажа квартиры с помощью нотариуса осуществляется всего в несколько шагов:

• нотариусу предоставляются только правоустанавливающие документы и выписка из домовой книги (расширенная);
• нотариус самостоятельно заказывает выписку из ЕГРП и кадастровый паспорт с оценкой;
• составляется и подписывается договор;
• Покупатель вносит необходимую денежную сумму на депозит нотариуса;
• нотариус регистрирует сделку в Едином государственном реестре недвижимости;
• Продавец получает причитающуюся ему денежную сумму с депозита нотариуса;
• Покупатель получает выданные Росреестром документы, подтверждающие его право собственности.

Нотариус материально заинтересован в том, чтобы сделка была осуществлена максимально корректно, так как за допущенные им ошибки он отвечает собственным имуществом. Если же его средств недостаточно, то стороны сделки могут обращаться в Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, где им будет возмещен нанесенный ущерб. Таким образом, нотариальное сопровождение обеспечивает очень удобные и безопасные условия оплаты, а также полностью защищает каждую из сторон сделки от мошеннических действий. Если же спорная ситуация все же возникает, то те обстоятельства сделки, которые имеют нотариальное подтверждение, в доказательстве не нуждаются, и процесс в суде идет намного быстрее, а судья получает возможность вынести абсолютно справедливое решение в пользу пострадавшей стороны.

Закон установил, что заверять договор купли продажи квартиры у нотариуса обязательно в следующих ситуациях:

• если продавцом квартиры является несовершеннолетний;
• если сделка касается доли в квартире – то есть продается доля в праве общей долевой собственности.

В частности, если два собственника продают квартиру – нотариус нужен. Даже если все части передаются в итоге одному покупателю.

Внимание! Если целая квартира продается нескольким собственникам, то есть делится в результате купли продажи, то заверять договор не нужно.

Чтобы оформить продаваемую квартиру, можно обратиться к нотариусу любого округа. Не обязательно даже выбирать населенный пункт, в котором находится жилье – с такими сделками работают конторы по всей России. Удобнее всего выбрать ближайшего, практикующего в вашем городе.

Участникам сделки необходимо заранее подготовить документы по списку.

Продавцу:

• общегражданский паспорт;
• свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на продажу;
• свидетельство о рождении детей – если собственником является ребенок;
• разрешение органа опеки на продажу;
• документы по соблюдению преимущественного права покупки сособственников или соседей по коммуналке;
• правоподтверждающий документ на квартиру (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
• технический паспорт квартиры;
• справку об отсутствии задолженности по ЖКУ;
• справку о прописанных или выписку из домовой книги.

Покупателю:

• общегражданский паспорт;
• свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на покупку;
• если квартира приобретается в ипотеку – документы о получении кредита или одобрение банка;
• если оплата будет через ячейку – договор аренды ячейки.

В некоторых случаях сотрудник может попросить и другие бумаги, например, справку об инвентарной стоимости жилья или медицинскую выписку о состоянии участника сделки, чтобы установить его дееспособность.

Как происходит продажа квартиры через нотариуса – рассмотрим далее. Алгоритм действий пошагово выглядит так:

1. Стороны приходят на предварительную консультацию, на которую приносят имеющиеся бумаги. Специалист опрашивает о достигнутых договоренностях и принимает документы на правовой анализ. Назначается дата купли продажи.
2. Составлением договора занимаются сами сотрудники конторы. Как правило, они не берутся заверять куплю продажу, составленную другим лицом или самими сторонами – так сложнее оценить юридическую законность. На все манипуляции уходит примерно 5-7 рабочих дней.
3. В дату купли продажи стороны приходят лично, а если кто-то в браке – дополнительно приглашаются супруги для оформления согласий. В ходе встречи проверяется дееспособность участников, оглашается текст сделки, проверяются данные и реквизиты. Далее договор распечатывается на специальном бланке, подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом. В завершение документ скрепляется гербовой печатью.
4. После оформления купля продажа подлежит регистрации в Росреестре. Стороны могут сделать это самостоятельно или через нотариуса, который заверил сделку. Последний вариант чуть дороже, но намного быстрее – не требуется записываться на прием в МФЦ, а все необходимые бумаги передаются в электронном виде напрямую регистратору.

Договор купли продажи квартиры оформляется на специальной бумаге и выглядит так:

Любые сделки по переходу имущества иным лицам проходят оформление в ЕГРН. В Реестр вносится запись о новом собственнике и о правоустанавливающих документах. В случае с оформлением купли продажи через нотариуса стороны получают два альтернативных варианта, как зарегистрироваться:

• самостоятельно через МФЦ;
• в электронном виде через нотариуса сразу же после оформления договора.

Внимание! В любом случае необходимо оплатить пошлину 2 000 рублей за регистрацию. Обычно это делает покупатель. Если оформление идет на двух собственников, то каждый оплачивает пополам – по 1 000 рублей.

Самостоятельная регистрация дешевле, но занимает больше времени и требует собственных усилий:

1. Стороны заранее записываются на прием к сотруднику ближайшего МФЦ.
2. В дату приема приносят документы, сотрудник заполняет заявление и принимает пакет бумаг.
3. Срок регистрации занимает 7-9 рабочих дней.
4. По завершении регистрации стороны получают свои экземпляры договоров, а покупатель – выписку из ЕГРН на квартиру.

Регистрация в электронном виде через нотариуса потребует дополнительных денежных затрат, но займет всего 1-3 рабочих дня и не потребует посещения других офисов. Нотариус после заверения договора формирует электронный пакет документов и направляет его для регистрации напрямую в Росреестр. После завершения процедуры все документы можно получить у нотариуса.

Нет обязательного правила о том, кто оплачивает оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры. Поскольку суммы денег бывают достаточно высокими, стороны могут осуществить оплату услуг пополам – в равных частях.

Если же удостоверение в данном случае не требуется по закону, то услуги оплачиваются той стороной, которая настояла на нотариальном оформлении.

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

• проверит дееспособность сторон;
• оценит правовую чистоту сделки;
• посмотрит отсутствие обременений и арестов;
• составит грамотный текст договора;
• проконсультирует при передаче средств;
• оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.

Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.

Продавцу квартиры, как ни странно, нотариус не очень-то и нужен. Разве что для комфорта и удобства проведения самой процедуры сделки.

И правда, ведь для Продавца задача номер один – это получить деньги за проданную недвижимость, поэтому все его интересы сосредоточены на способе передачи денег за квартиру.

А точность формулировок Договора купли-продажи и вероятность его недействительности в будущем, Продавца мало волнует.

Если деньги получены, то все остальные возможные проблемы – это уже будут проблемы Покупателя.

Даже если договор будет составлен с ошибками, и сделка, в итоге, не будет зарегистрирована, то Продавец всегда останется при своем: его право собственности на квартиру никуда не денется.

Абсолютное большинство недействительных сделок с недвижимостью признаются судом таковыми по инициативе (по иску) самого Продавца (или по иску третьих лиц с его стороны). Поэтому Продавцу нечего бояться того, что вряд ли случится без его собственного на то желания.

Другое дело – Покупателю. Ему как раз есть чего бояться!

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Похожие записи:

• Сплит система окоф 2021 амортизационная группа
• Расчет аренды недвижимого имущества пример
• Лимит по выручке усн 2021