Добросовестный приобретатель недвижимого имущества пленум

24.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Добросовестный приобретатель недвижимого имущества пленум». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Законопроект о добросовестных приобретателях недвижимости прошел через Госдуму

1.1. Вопросы и ответы юристов

2. Истребование имущества у добросовестного приобретателя

3. Общие положения ГК РФ: ВС РФ разъясняет

4. Защита прав добросовестного приобретателя

5. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

6. Уязвимость позиций добросовестных приобретателей

Чтобы понимать значение этого понятия, обратимся к Гражданскому кодексу РФ – в статье 302 добросовестным приобретателем вообще является любое лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица и при этом не было осведомлено об имеющихся законных основаниях, запрещающих отчуждение объекта продавцом.

Если речь идет о рынке недвижимости, то статусом добросовестного приобретателя может быть наделен покупатель, который абсолютно законно приобрел объект недвижимости, но впоследствии стал ответчиком по иску с требованием об изъятии этого имущества (в данном случае – квартиры, дома или земельного участка) из незаконного владения. В случае если покупатель был осведомлен об имеющихся законных препятствиях к отчуждению имущества у продавца, считаться добросовестным приобретателем он не может.

Таким образом, существует два главных критерия, на основании которых приобретатель недвижимости получает статус «добросовестного»:

первый: покупатель не знал и не мог знать, что имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело прав его отчуждать;
второй: покупатель не обладал информацией об отсутствии у продавца прав на законное отчуждение объекта недвижимости, но стремился выяснить все обстоятельства.

Следует понимать, что присутствие этих двух факторов необходимо будет доказать в ходе судебного разбирательства. Тем не менее действующая в стране судебная практика (по аналогии с презумпцией невиновности) признает принцип презумпции добросовестности приобретателя, т. е. считает его добросовестным, пока не будет доказано обратное. Однако по отношению к продавцу также действует данное положение, поэтому и покупатель, и продавец находятся в данной ситуации в равных правах. Кто действительно будет признан добросовестным – должен решить суд.

При принятии решения в пользу приобретателя суд будет рассматривать вопрос о том, проявил ли покупатель должную осторожность при заключении сделки. Здесь будут приниматься во внимание следующие факторы:

был ли приобретателем произведен осмотр объекта недвижимости перед его покупкой;
принимались ли необходимые действия для выяснения прав продавца (продавцов) на продажу, проверялась ли юридическая чистота объекта;
являлась ли заявленная продавцом цена объекта рыночной либо она была гораздо ниже других объектов на рынке;
имел ли покупатель информацию о присутствии у третьих лиц прав на недвижимость, которую он приобретает.
например, договор с юридической компанией о проверке «чистоты сделки» будет доказательством вашего желания выяснить все о покупаемом объекте и вашей добросовестности.

Как вы понимаете, все это необходимо будет подтвердить документально.

В постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Апелляционного суда РФ от 29.04.2010 г., на которых рассматривались вопросы, возникающие в судебной практике в процессе разрешении имущественных споров, указывается, что приобретатель обязан выяснить правомочия продавца на отчуждение недвижимости. Речь здесь идет о получении выписки из ЕГРН.

В упоминаемом выше постановлении нет полного перечня документов, необходимых для доказательства приобретателем свой добросовестности, и это является существенным правовым преимуществом в руках добросовестного покупателя – можно с помощью опытных юристов прибегнуть к различным способам доказательства своей добросовестности и выиграть суд.

Закон свидетельствует, что имущество нельзя истребовать у добросовестного покупателя, если оно приобреталось возмездно и прежний хозяин утратил на него право вследствие добровольного подписания документов.

Судебные разбирательства, связанные с недвижимостью вообще, и иски по поводу незаконного отчуждения имущества – мероприятия сложные, нередко растянутые во времени, требующие сил и средств. Чтобы вам не пришлось доказывать свои права на недвижимость в суде, воспользуйтесь нашими рекомендациями:

Перед подписанием документов обязательно проведите юридическую проверку приобретаемого объекта. Не каждый покупатель сможет выполнить ее своими силами – гораздо надежнее, если проверка чистоты квартиры будет выполнена специалистами; о том, что это такое, вы можете узнать из нашей статьи «Юридическая чистота объекта».
Узнайте историю объекта от момента его приватизации – сколько раз он отчуждался, когда произошел последний переход права собственности.
Старайтесь избегать приобретения недвижимости по доверенности. Если же вы все-таки остановились на подобном объекте, потребуйте встречи с собственником перед принятием решения, чтоб убедиться в его согласии на продажу.
Проверьте дееспособность продавца – попросите у него предоставить перед сделкой справки НД и ПНД. Сегодня это вполне обычная практика, и отказ от предоставления справок должен насторожить покупателя.
Указывайте в договоре реальную сумму сделки, а деньги передавайте непременно с распиской, в которой прописана переданная сумма. Такой документ необходимо составить в присутствии двух свидетелей.

Следуя данным рекомендациям, вы сможете свести к минимуму риски приобретения проблемной недвижимости и возникновения ситуаций, требующих судебного разбирательства. И все же полностью обезопасить себя покупатель не может – по мнению специалистов, каждая сделка, совершенная на вторичном рынке, даже если была проверена юридическая чистота объекта, может быть признана ничтожной. Это не будет означать, что риэлтор, юрист или сотрудник регистрационного органа проявили профессиональную недобросовестность – могут возникнуть ситуации, которые приведут к признанию вашей сделки незаконной. В соответствии с положениями статьи 302 ГК Российской Федерации возможно истребование квартиры даже если вы – добросовестный приобретатель недвижимости. В итоге вы как покупатель теряете приобретенную квартиру и средства, затраченные на ее покупку.

В настоящее время полноценной государственной защиты добросовестных приобретателей объектов недвижимости не существует, а между тем покупателю необходимы гарантии – в виде возможности компенсировать материальный ущерб, если сделку по определенным причинам признают недействительной.

С 2003 года действует положение, согласно которому и собственник отчужденного незаконно жилья, и добросовестный его приобретатель имеют право на единоразовую компенсацию из средств государства. Однако учитывая, что подзаконных актов по механизмам реализации этого положения нет, а размер разовой компенсации ограничен одним миллионом рублей, считаться действительно реальной защитой покупателя это положение не может.

Несмотря на все вышесказанное, возможность добросовестному приобретателю отстоять свои финансовые права и права на приобретенное имущество есть. Титульное страхование позволяет защитить имущество от потери в результате утраты прав собственности на него.

1. Имущество выбыло помимо воли собственника, либо лица, которому он передал имущество.

Суд удовлетворил требование конкурсного управляющего, так как спорное имущество было утрачено помимо воли должника, являющегося его собственником, передача имущества надлежащим образом не оформлена, что исключает правомерность его приобретения. (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.01.2015 № Ф04-2314/2014 по делу № А27-8619/2013).

Так же, например, если собственник не подписывал договор купли-продажи, заявление о регистрации перехода права собственности на объекты не подавал, то нужно в суде заявить ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы.

Тогда суд удовлетворит требования, поскольку подписи от имени собственника на договорах, актах приема-передачи имущества выполнены не собственником, а иным лицом с подражанием подписи, а выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является самостоятельным основанием для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.04.2015 по делу № А42-6788/2013).

Если виндикационный иск предъявило лицо, утратившее право собственности на имущество на законных основаниях, этот иск не подлежит удовлетворению. (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 5194/09 по делу № А60-10028/2008-С2)

Совершив сделку отчуждения имущества и передав его во исполнение договора в собственность покупателя, продавец утрачивает вещные права на указанное имущество, в связи с чем он не имеет права на основании ст. 301 ГК РФ требовать его возврата. Неисполнение встречного обязательства по договору об оплате полученного имущества другой стороной не является основанием для того, чтобы считать неправомерным последующее отчуждение имущества третьим лицам. (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.1998 № 2938/98)

2. Собственник должен доказать недобросовестность приобретателя.

Виндикационный иск собственника удовлетворен, так как покупатель является недобросовестным приобретателем в силу того, что цена приобретенного им автомобиля ниже рыночной в 35 раз. (Апелляционное определение Самарского областного суда от 05.08.2014).

Суд признал договор купли-продажи земельного участка с садовым домом недействительным, применил последствия недействительности сделки, истребовал имущества из чужого владения поскольку собственник имел психическое заболевание в силу которого не мог понимать значение собственных действий и руководить ими.

При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество независимо от добросовестности или недобросовестности приобретателя. (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.12.2014 № 33-19472/2014 по делу № 2-2588/2014).

Вместе с тем, доказать недобросовестность приобретателя в складывающейся судебной практике является затруднительным, если собственник не обладает неоспоримыми доказательствами недобросовестности покупателя.

Собственник не может ссылаться на определение суда, в котором заключенный им договор купли-продажи с первым покупателем был признан недействительным при истребовании имущества у покупателей по последующим договорам. (Определение Ивановского областного суда от 01.10.2014 по делу № 33-210).

В удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным отказано, поскольку наследником не представлено доказательств того, что новый собственник спорных объектов недвижимости является недобросовестным приобретателем, как и не представлено доказательств того, что у наследника имеются субъективные права в отношении спорного имущества, так как материалами дела не подтверждается, что наследник в установленном законом порядке принял наследство. (Определение Ленинградского областного суда от 07.03.2013 № 33-1023/2012).

3. Собственник должен доказать факты, при которых покупатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Между сторонами был заключен договор поставки, содержащий условие о запрете покупателю отчуждать технику третьим лицам до полной оплаты и перехода к нему права собственности. В нарушение условия покупатель передал экскаватор третьему лицу. По причине неполной оплаты первоначальный договор был расторгнут и суд удовлетворил требование поставщика об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку правомочия на передачу спорного имущества у первого покупателя отсутствовали, а второй покупатель не проявил осмотрительности, в связи с чем признан недобросовестным приобретателем. (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.11.2011 по делу № А27-1071/2011).

В п. 1 Постановления Пленум ВС РФ дает разъяснения по вопросам добросовестного поведения участников гражданских правоотношений. Прежде всего, Пленум ВС РФ указал, что законы, содержащие нормы гражданского права, толкуются в системной взаимосвязи с принципом добросовестности участников гражданского оборота (п. 3 ст. 1, п. 5 ст. 10 ГК РФ). Разъяснения раскрывают добросовестность через должное поведение, т.е. такое, на которое другая сторона вправе рассчитывать (например, полное и достоверное информирование контрагента об обстоятельствах, имеющих значение для складывающихся правоотношений).

Вместе с тем понятие добросовестности охватывает не только поведение, но и состояние. Например, наличие у лица информации о юридически значимых фактах. Так, согласно абз. 2 п. 2 ст. 51 ГК РФ лицо, полагающееся на данные ЕГРЮЛ, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности; п. 1 ст. 302 ГК РФ содержит правила истребования имущества у приобретателя, который не знал и не мог знать о том, что приобрел имущество у лица, которое не имело право его отчуждать. Поэтому толкование термина добросовестности, предложенное Пленумом ВС РФ, дает некоторые шансы вывести из-под него случаи недобросовестности, не охваченные одним только поведением.

Добросовестность участников гражданского оборота играет очень важную роль для принятия объективных решений судами. Ведь на практике случается, что в ходе судебного процесса выявляются факты, указывающие на недобросовестность не только ответчика, но и самого истца.

Обычно сторона процесса признается судом недобросовестной по заявлению оппонента. Теперь судам предписано занимать активную позицию, если просматривается «очевидное отклонение» действий стороны от добросовестного поведения. Суд должен вынести на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком поведении, чтобы стороны могли изложить свои доводы. В качестве примера можно привести мелкий шрифт некоторых условий договора по сравнению со всем остальным текстом.

Интересно, что Пленум ВС РФ употребил фразу «очевидное отклонение». Возникает вопрос, как быть в случае неявного злоупотребления правом. Видимо, в такой ситуации по своей инициативе суд не должен выносить на обсуждение данный вопрос. Это может сделать истец или ответчик.

Отметим, что при таком подходе может оказаться нарушенным принцип состязательности процесса, когда стороны несут риск последствий совершения или не совершения процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ). Если одна из сторон действует недобросовестно, а оппонент ничего не заявляет по этому поводу, то именно он должен принимать риски наступления неблагоприятных последствий, связанных с таким поведением. И чтобы не нарушать принцип состязательности, Пленум ВС РФ ограничил предел вмешательства суда только явным злоупотреблением правом.

Но даже в случае очевидного отклонения от добросовестного поведения преградой дальнейшей активности суда будет заявление сторон о том, что они не видят недобросовестности в поведении друг друга. Возможна ситуация, когда суд вынесет вопрос о добросовестности на обсуждение, но ни одна сторона не представит доказательств, подтверждающих злоупотребление правом одной или обеими сторонами процесса. В таком случае признавать факт недобросовестности недопустимо во избежание нарушения принципа состязательности.

Если недобросовестное поведение стороны будет установлено и доказано, суд имеет право полностью или частично отказать ей в защите принадлежащего ей права или применить иные меры защиты другой стороны от недобросовестного поведения, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ). Но в Постановлении опущена фраза «предусмотренные законом», т.е. Пленум ВС РФ допускает возможность применения нижестоящими судами мер, не предусмотренных ни одним нормативным правовым актом.

Отметим, что судебная практика и прежде допускала применение мер, не предусмотренных законом: непринятие доводов злоупотребившего лица, отказ в применении срока исковой давности и т.д. (п. 5 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127), определение ВАС РФ от 29.07.2013 по делу № А70-3210/2012).

В п. 7 и 8 Постановления Пленум ВС РФ продолжил линию Пленума ВАС РФ, по сути, приравняв недобросовестное поведение участника оборота к незаконному. Он указал, что для признания сделки недействительной одновременно могут применяться ст. 10 ГК РФ о пределах осуществления гражданских прав и ст. 168 ГК РФ о недействительности сделок, нарушающих требования закона. Если сделка направлена на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом или совершена в обход закона с противоправной целью, она может быть признана недействительной, как нарушающая требования закона. Об этом было сказано еще в Обзоре судебной практики ВС Российской Федерации №1 (2015) (утв. Президиумом ВС РФ 04.03.2015). Пленум ВС РФ добавил, что суд может применить эти правила как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, но критериев разграничения не предложил. Скорее всего, если злоупотребление правом нарушает публичные интересы и интересы третьих лиц, сделка считается ничтожной как нарушающая требования закона (п. 2 ст. 168 ГК РФ). В остальных случаях – оспоримой как нарушающая требование добросовестности (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Кстати, данное правило еще в 2008 г. применил Президиум ВАС РФ (п. 9 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127)). Но тогда высшие арбитры ставили обязательным условием злоупотребление каждого участника сделки. В рассмотренном деле сделки оспаривало ЗАО, директор которого действовал явно в ущерб компании, а покупатель злоупотребил правом, воспользовавшись этим обстоятельством. Аналогично и в предбанкротных сделках, совершенных в ущерб кредиторам, покупатель ведет себя нечестно, когда, например, получает активы по заниженной цене.

Вместе с тем в ст. 169 ГК РФ закреплено, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. Очевидно, что в случаях, когда сделка направлена на причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом или совершена в обход закона, она противоречит принципу добросовестности и, кроме того, безнравственна (особенно когда налицо желание причинить вред другому лицу). Поэтому данная статья с успехом может заменить «дуэт», предложенный Пленумом ВС РФ.

К сведению

Пункт 7 Постановления гласит, что в зависимости от обстоятельств дела сделки со злоупотреблением правом могут быть признаны недействительными. И если обстоятельства дела таковы, что стороной сделки является добросовестное лицо, а иск о признании сделки недействительной подает недобросовестная сторона, суд должен отказать в иске.

Одной из форм недобросовестного поведения являются действия в обход закона с противоправной целью (п. 1 ст. 10 ГК РФ). Последствием обхода закона является применение тех норм, которые стороны обходили (п. 8 Постановления).

Сделки, совершенные в обход закона с противоправной целью, могут быть признаны недействительными по общим нормам (о них мы говорили выше) или по специальным основаниям (ст. 170 ГК РФ о мнимых и притворных сделках). При этом действия в обход закона не всегда приводят к недействительности сделки.

Суд не разъяснил отличия притворных сделок (п. 2 ст. 170 ГК РФ), которые всегда ничтожны, от сделок в обход закона. Из смысла разъяснений следует, что притворные сделки являются специальными по отношению к сделкам, совершенным в обход закона с противоправной целью. Иначе говоря, возможны ситуации, когда обход закона налицо, а признаков притворной сделки нет. Но любая притворная сделка может быть одновременно совершена в обход закона. Кстати, в Постановлении приведен следующий пример. Участник ООО заключил договор дарения части принадлежащей ему доли в уставном капитале общества третьему лицу для дальнейшей продажи оставшейся части в обход правил о преимущественном праве других участников на ее покупку. В этом случае договор дарения и последующая купля-продажа части доли могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи (п. 88 Постановления). При этом для квалификации сделки в качестве притворной необходим умысел двух сторон.

В п. 2 Постановления Пленум ВС РФ разъяснил понятие обычая. Под ним следует понимать не предусмотренное законодательством, но сложившееся, т.е. достаточно определенное, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей. Обычай может быть зафиксированным, например, в решении суда или Торгово-промышленной палаты РФ. Дано важное разъяснение о том, что доказать существование обычая должна сторона, которая на него ссылается.

Обычаев в разных сферах достаточно много, поэтому документ дополнен правилом о том, что противоречащие законам обычаи применяться не могут.

В п. 3 Постановления Пленум ВС РФ генерализировал давнюю идею ВАС РФ о том, что незарегистрированный письменный договор, подлежащий государственной регистрации, все существенные условия которого согласованы сторонами, не порождает всех последствий, на которые он направлен (п. 2 и 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165)). В Постановлении сказано, что стороны в отношениях между собой не могут недобросовестно ссылаться на отсутствие записи в государственном реестре. Для третьих лиц подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Иной момент может быть предусмотрен только законом. С 1 июня 2015 г. эта мысль закреплена в п. 3 ст. 433 ГК РФ. Там сказано, что подлежащий государственной регистрации договор считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Кроме того, Пленум ВС РФ прямо признает, что ст. 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество применяется не только к объектам недвижимости, но и к доле в ООО, а ЕГРЮЛ является для целей данной статьи реестром прав на имущество.

Законопроект о добросовестных приобретателях недвижимости прошел через Госдуму

Все материалы сайта Министерства внутренних дел Российской Федерации могут быть воспроизведены в любых средствах массовой информации, на серверах сети Интернет или на любых иных носителях без каких-либо ограничений по объему и срокам публикации.

Это разрешение в равной степени распространяется на газеты, журналы, радиостанции, телеканалы, сайты и страницы сети Интернет. Единственным условием перепечатки и ретрансляции является ссылка на первоисточник.

Никакого предварительного согласия на перепечатку со стороны Министерства внутренних дел Российской Федерации не требуется.

С исковым заявлением о признании добросовестным покупателем недвижимости может обратиться за судебной защитой:

непосредственно сам покупатель;
представитель покупателя;
участник сделки, который являлся гарантом прозрачности и честности сделки.

В исковом заявлении необходимо указать:

в «шапке» заявления информацию о судебном органе, истце и ответчике;
подробное описание обстоятельств покупки квартиры;
адрес объекта недвижимости, его стоимость. Если сделка оформлялась через нотариальную контору, то указать какую именно.
конкретно сформулированные требования в просительной части.
заверить заявление подписью и указать дату.

При подаче иска о признании добросовестным покупателем необходимо оплатить госпошлину, размер которой рассчитывается исходя из стоимости объекта недвижимости.

Далее данное заявление с приложением документов, подтверждающих добросовестность приобретения квартиры и квитанцией об оплате госпошлины, подается в приемную суда общей юрисдикции (районного).

Добросовестным покупатель – это лицо, которое приобрело недвижимость у другого лица и не могло знать, что тот не имеет право его отчуждать.

Основными критериями для признания покупателя добросовестным являются:

покупатель проявил необходимую осмотрительность и осуществил юридическую проверку чистоты сделки. Как минимум он должен перед оформлением сделки: установить личность продавца или его представителя; соотнести эти сведения с данными о собственнике, имеющиеся в ЕГРИП; убедиться, что отсутствуют обременения на данный объект и отметки о судебных спорах; поинтересоваться у прошлых собственников о судьбе квартиры. Также покупателя должна смутить частая перепродажа квартира, низкая заявленная стоимость и т.д.
сделка, в результате которой приобретатель купил квартиру, отвечает требованиям действительности, за исключением того, что она осуществлена неправомочным отчуждателем.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Правоотношения в сфере имущественных прав характеризуются наличием множества сложностей и нюансов. Так, в той ситуации, когда покупатель приобрел некое имущество, вполне может оказаться, что продавец продал не принадлежащий ему ресурс. И в результате законный собственник вещи может потребовать от покупателя вернуть принадлежащее ему имущество.

Как показывает судебная практика, подобные случае имеют место быть довольно часто. Именно поэтому государство предпринимает все необходимые меры, чтобы защитить права приобретателя в частности.

Однако, как гласят нормы ст.302 ГК РФ, доказывать добросовестность своей покупки приобретатель должен самостоятельно. Если ему удастся убедить суд в том, что его приобретение происходило правомерно, то имущество останется в его владении. В противном случае приобретение буде возвращено своему законному владельцу, а покупатель понесет финансовые потери.

В качестве мер по доказыванию добросовестности сделки, покупателю необходимо будет предоставить документацию, в частности выписку из ЕГРП, а также подготовит необходимую базу для того, чтобы убедить суд в незнании неправомерности покупки. Если это ему в полной мере удастся, то истребование имущества от добросовестного приобретателя будет невозможным.

Судебная практика показывает, что в последнее время стало больше случаев, когда имущество продается без ведома его законного собственника. По сути, приобретение подобного имущества будет признано незаконным, однако для того, чтобы защитить права и интересы покупателей, государство регламентирует данный вопрос.

В ст.302 ГК РФ указано, что собственник имущества, которое без его ведома было продано, имеет полное право требовать данное имущество к возврату, или же может потребовать денежную компенсацию, которая будет равна сумме утраченного имущества.

В данной ситуации владельцу имущества необходимо будет подать виндикационное исковое заявление, которое представляет собой требование к приобретателю вернуть имущество, которое было продано на незаконных основаниях.

Если сделка будет признана недобросовестной, то тут особых сложностей не возникнет, и суд встанет на сторону истца.

Однако, если имеет место быть добросовестное приобретение, то могут возникнуть некоторые осложнения. В данной ситуации возврат имуществ может проходить на основании порядка реституции, который предусматривает возврат в первоначальное положение.

В некоторых ситуациях, которые указаны в действующих нормативных актах, в частности в ст.302 ГК РФ предусмотрено, что возврат имущества может быть не осуществлен по определенным причинам.

Если приобретатель купил ценные бумаги или акции, то в такой ситуации виндикация относительно возраста имущественных ценностей законному владельцу применена не будет. Кроме того, вернуть свое имущество владелец не сможет в той ситуации, если оно было выставлено на торги судебными приставами в качестве воздействия на нарушителя, который мог предоставить заведомо ложные сведения относительно своего имущественного положения.

Что касается недобросовестного приобретателя, то в его отношении виндикация может быть осуществлена в полном объеме и без дополнительных осложнений.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

207 компаний доверили защиту нам за 11 лет 47 дел за 2020 год 0% дел разрешено в пользу клиентов более 710 млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Безусловно, позиция Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации призвана обеспечить защиту прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, хотя нельзя не признать, что действующий Гражданский кодекс РФ не предусматривает такого основания возникновения права собственности.

Первым из таких основополагающих принципов является закрепленный Конституцией Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации принцип защиты права собственности и прав собственника. Предоставляемая законом добросовестному приобретателю защита его прав — это исключение из принципа защиты прав собственности. И потому защита прав добросовестного приобретателя не может быть абсолютной. Изменить соотношение этих двух принципов невозможно, так как в противном случае нужно будет пересмотреть всю систему российского гражданского законодательства.

В немецкой доктрине принцип правового государства предполагает общий запрет придания закону обратной силы. Федеральный конституционный суд Германии различает так называемые подлинную обратную силу и ложную: подлинная обратная сила имеет место тогда, когда актом, обладающим обратной силой, по-иному регулируется действие, совершавшееся и завершенное в прошлом, а о ложной уместно говорить тогда, когда действие хотя и было начато в прошлом, но продолжается в настоящем, т.е. не завершено (длящиеся правоотношения). Значение дифференциации обратной силы на подлинную и ложную заключается в том, что для соответствующего типа обратной силы определяются различные конституционно-правовые условия допустимости. Подлинная обратная сила, как правило, недопустима; она возможна в качестве исключения только в ряде строго определенных случаев, а ложная, напротив, как правило, допускается, а в исключительных случаях является недопустимой, например, когда доверие лица, чьи интересы затрагиваются, к стабильности правового положения представляется достойным защиты. Такая дифференциация связана, кроме того, с существенными различиями в аргументационных элементах .

В 1993 г. в Конституционный Суд обращались граждане с индивидуальными жалобами, в которых просили признать не соответствующими Конституции Российской Федерации обыкновение правоприменительной практики отказа в рассмотрении в судебном порядке трудовых споров об увольнении, разрешенных на основании применения действовавших до 21 июня 1990 г. положений трудового законодательства . Отказывая заявителям, Конституционный Суд установил, что решения, принятые по их делам, основаны на нормах трудового и гражданского процессуального законодательства; расширение защиты прав и свобод граждан Российской Федерации в судебном порядке, в том числе в сфере трудовых отношений, осуществлялось поэтапно, закреплялось в отраслевом законодательстве на основе вносимых в Конституцию РФ соответствующих дополнений и изменений, а также путем принятия новых правовых актов; следовательно, решение вопроса о конституционности правоприменительной практики по делам заявителей связано с проблемой придания соответствующим конституционным положениям, нормам трудового законодательства и иным правовым актам обратной силы.

Стоит отметить, что в рассматриваемом Обзоре Президиум ВС РФ также в очередной раз подчеркнул, что суды общей юрисдикции должны учитывать правовые позиции, сформулированные в Постановлениях ЕСПЧ, вынесенных в отношении России (на основании Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2013 г. № 21 «О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и Протоколов к ней»).

Не стоит также забывать, что проблема добросовестных приобретателей лежит не только в сфере правоприменения, но и совершенно очевидно связана с коррупционной составляющей в государственных органах и нотариальных конторах. К такому выводу, в частности, пришли участники проходивших летом слушаний в ОП РФ по данной теме.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав. В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры. В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см. Откроется в новой вкладке.»>документ-основание приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра (см. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРН).

В таких случаях Покупателя может ждать неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе. Отличие этого иска от требования Откроется в новой вкладке.»>признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги. Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Общие положения ГК РФ: ВС РФ разъясняет

Начнем с постановления Конституционного суда от 22.06.2019 № 16-П, признавшего неконституционным положения п. 1 ст. 302 ГК РФ в той мере, в какой оно позволяет истребовать жилое помещение, которое является выморочным от добросовестного приобретателя, который приобрел его на возмездной основе и в законном порядке зарегистрировал на него право собственности по иску публично-правового образования. При этом такое образование не предприняло своевременных действий для оформления прав на такое помещение.
Весьма показательным мы считаем апелляционное определение Мосгорсуда от 02.11.2019 по делу № 33-43089/2019. В этом акте суд указал, что правом на истребование квартиры из чужого незаконного владения (то есть правом на предъявление виндикационного иска) обладает только собственник квартиры.
При принятии Мосгорсудом апелляционного определения от 16.08.2019 по делу № 33-31612/2019 суд, напротив, не встал на защиту покупателя. Суд отказал в признании его добросовестным приобретателем, так как были нарушены права собственника, утратившего квартиру помимо своей воли (при совершении дарения не было получено его нотариальное согласие на сделку).
Большой круг дел о признании добросовестным приобретателем связан с квартирами, полученными по наследству. Возьмем для примера апелляционное определение Воронежского областного суда от 19.07.2019 по делу № 33-4779/2019. Суд в данном случае отказал покупателю в признании его добросовестным приобретателем, ведь он не проявил должной осмотрительности при покупке квартиры и не установил, что лицо, продавшее ему квартиру, приобрело ее уже после смерти предыдущего собственника.
В апелляционном определении от 18.04.2019 по делу № 33-9610/2019 Мосгорсуд встал на защиту добросовестного приобретателя, указав, что жилое помещение не выбывало из владения собственника против его воли. При наличии обязательственных отношений истребование имущества из чужого незаконного владения невозможно.

При этом обычно внимательно относятся именно к оформлению последней сделки, зачастую не уделяя соответствующего внимания предыдущим, в то время как при их ненадлежащем документировании и оформлении волеизъявления сторон риски сохраняются, если они заключены в течение срока исковой давности, а также в более ранний период, если были поданы исковые заявления в отношении правообладания рассматриваемым объектом недвижимого имущества либо имеются основания для приостановления течения срока исковой давности.

Аналогичные правила регулирования оборота недвижимого имущества установлены в подавляющем большинстве развитых стран с цивилизованной системой оборота недвижимого имущества. Отличие заключается только в том, что в западных странах в ходе многовековой эволюции правоприменительной практики были разработаны эффективные юридические механизмы выявления и анализа указанных рисков, а также отработаны на практике различные варианты эффективной минимизации рисков добросовестных приобретателей.

С 1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной. Кадастровая палата и Росреестр Татарстана разъяснили, в каких случаях лишившийся приобретенного жилья добросовестный покупатель может рассчитывать на полную компенсацию причиненного ущерба.

Кто такой добросовестный приобретатель

Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из реестра недвижимости позволяет еще до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений. Поэтому если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке. Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или на портале Росреестра (rosreestr). Получать разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.

Выписка сведений из ЕГРН помогает потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.
Механизм выплаты компенсации
С 1 января 2020 года начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Законодательство Российской империи различало недобросовестного и добросовестного приобретателей, однако слабо охраняло права последнего. Имущество у добросовестного приобретателя могло быть изъято по решению суда о признании владения незаконным.[2][3] При изъятии, однако, закон позволял добросовестному приобретателю оставить себе доход, полученный от имущества во время незаконного владения и позволял требовать от законного владельца возмещение за улучшения имущества за время незаконного владения.[4]

Защита прав добросовестного приобретателя

Приобретение недвижимости — процедура достаточно сложная, связанная с определенными рисками. Одна из основных задач покупателя максимально обезопасить себя от негативных последствий, возникновение которых возможно после оформления права собственности на желаемую недвижимость.

На практике довольно распространенной является ситуация, когда после совершения сделки купли-продажи покупатель — новый законный собственник недвижимости, заплативший за нее немалую сумму, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленному объявившимся законным собственником. Что делать в такой ситуации?

В подобных случаях необходимо помнить о наличии в современном гражданском законодательстве такого юридического понятия как «добросовестный приобретатель».

Судебная практика на этот счет достаточно неоднозначная, но довольно интересная для ее анализа и изучения.

Прежде чем перейти к освящению судебной практики по данному вопросу, необходимо разобраться, как определяется понятие «добросовестный приобретатель» действующим законодательством.

Добросовестным приобретателем

в силу ст. 302 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение.

Таким образом, добросовестным приобретателем является лицо, обладающее в совокупности следующими двумя признаками:

— приобретенное таким лицом имущество получено от субъекта, который не имел права заключать сделки ( юридическое лицо, частный субъект или государственный орган);

— указанное лицо не знало (и не могло знать) о том, что права законного собственника нарушаются.

Одним из самых обсуждаемых и примечательных судебных актов по вопросу истребования имущества у добросовестного приобретателя является постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» (далее — Постановление № 16-П).

Суть дела заключалась в следующем:

21 июня 2007 года на имя В.А. Соколовой по поддельным документам было выдано свидетельство о праве на наследство в отношении жилого помещения, собственник которого Б.В. Соколов скончался в 1994 году. При этом, как было установлено следствием, Б.В. Соколов не имел наследников ни по завещанию, ни по закону.

В статье 8.1 ГК РФ теперь предусмотрено, кто является добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

Цитируем документ

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Пункт 6 ст. 8.1 ГК РФ

Таким образом, в ГК РФ теперь закреплено положение о том, что при приобретении недвижимости достаточно проверить сведения из ЕГРН. Если приобретатель это сделал, то он будет считаться добросовестным. А значит, изъять у него приобретенную недвижимость не получится. В то же время возможно опровержение этой презумпции. Иные лица вправе представить другие доказательства того, что приобретатель знал или должен был знать о том, что продавец не вправе был отчуждать это недвижимое имущество. Такими обстоятельствами могут быть наличие притязаний третьих лиц, частая смена собственников недвижимости за короткий срок и т.д.

Также в ГК РФ появилась норма о том, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы (в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ), начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. Сейчас срок приобретательной давности (пять лет для движимого имущества и 15 лет для недвижимости) начинается не ранее истечения срока исковой давности по требованию об истребовании вещи из чужого незаконного владения, то есть фактически составляет восемь лет для движимого имущества и 18 лет для недвижимости с момента, когда законный владелец вещи узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд будет отказывать в удовлетворении требования РФ, субъекта РФ или муниципального образования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца должен нести орган власти.

Комментарий эксперта

По вопросу доказывания добросовестности приобретателя существовали различные подходы. В изначальной редакции п. 38 совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22) было указано, что по спорам об истребовании имущества из чужого незаконного владения приобретатель должен доказывать свою добросовестность. При этом в судебной практике были сформулированы достаточно жесткие требования к «стандарту добросовестности» приобретателя недвижимой вещи. Учитывались наличие записи в ЕГРН о праве собственности отчуждателя объекта, факт осмотра объекта до его приобретения, ознакомление приобретателя со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость и выяснение оснований возникновения у продавца права собственности (см., например, Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом ВС РФ 01.10.2014).

Однако в 2015 г. приведенный абзац Постановления № 10/22 был исключен, что позволило некоторым исследователям на основании ст. 10 ГК РФ делать вывод о презумпции добросовестности приобретателя по соответствующей категории споров.

В соответствии с принятыми изменениями для действия презумпции добросовестности лицу при приобретении недвижимой вещи достаточно ознакомиться с данными ЕГРН в отношении объекта и убедиться, что его собственником является отчуждатель и какие-либо обременения/отметки, исключающие право отчуждателя, отсутствуют. При этом сохраняется возможность опровержения добросовестности приобретателя в судебном порядке. Данный подход соответствует принципу публичной достоверности реестра и снимает с приобретателя риск невозможности установления правомерности приобретения объекта предшествующими обладателями.

Истребование имущества от добросовестного приобретателя

При этом судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно. Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц, замечает Латыев.

Добросовестный приобретатель, согласно ст. 302 ГК РФ, — это лицо, получившее имущество на возмездных (платных) основаниях от того, кто не владел правом его отчуждать (передавать), о чем не могло быть известно приобретателю.

Таким образом, статус добросовестности проявляется у приобретателя только при наличии совокупности следующих обстоятельств:

Важно! Неполная оплата или отсутствие иного встречного предоставления за имущество на дату должного информирования приобретателя о его незаконном получении расценивается как безвозмездное приобретение (п. 37 постановления «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).

Отсутствие у приобретателя информации (о которой ему и не могло быть известно) о нарушении прав собственника при передаче имущества.

Важно! В судебной практике действует принцип презумпции добросовестности, исходя из которого приобретатель всегда предполагается законным до момента доказывания обратного (см, например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 № 33-18592/2016), что, однако, не мешает ему представить доказательства своей добросовестности, в том числе платного получения имущества.

Безвозмездное получение имущества всегда влечет возможность законного собственника истребовать его у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК РФ). Вместе с тем данное правило не распространяется на деньги и ценные бумаги на предъявителя.

ГК РФ не устанавливает весь перечень критериев (признаков), по которым приобретатель может быть признан добросовестным. Вместе с тем судебная практика (постановление № 10/22, а также обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 01.10.2014) позволила сформировать ряд таких признаков, к которым можно отнести следующие:

Заключенная приобретателем сделка по приобретению спорного имущества по всем признакам может быть расценена как действительная, кроме противоположной стороны сделки — неправомочного продавца.
На дату заключения сделки в ЕГРН отсутствовала запись о другом собственнике имущества (не продавце) или отметка о судебном разбирательстве по поводу данного имущества.

Исходя из анализа норм действующего законодательства и судебной практики, можно сделать вывод о том, что добросовестность невозможно признать посредством предъявления отдельного иска или заявления об установлении соответствующего правового факта. Защита владения добросовестного приобретателя реализуется путем вынесения судебного вердикта об отказе в удовлетворении требования собственника по истребованию имущества и признании за добросовестным приобретателем права собственности на него.

Вывод! Таким образом, статус добросовестного приобретателя может быть получен исключительно в рамках виндикационного иска собственника об истребовании его имущества, который может быть предъявлен в течение 3 лет при условии фактического наличия у ответчика спорного имущества. Предъявление к добросовестному приобретателю иных требований, например, в рамках заявления об установлении последствий недействительности сделки, не допускается (см. определение Конституционного суда РФ от 22.12.2015 № 2932-О).

Важно! Отсутствие у приобретателя имущества на дату разбирательства дела судебным органом влечет отказ в удовлетворении иска (п. 32 постановления № 10/22).

Лицо, которое выступает ответчиком по такому иску, вправе возражать против истребования имущества из его владения, однако данное притязание также не является самостоятельным и не может расцениваться в качестве встречного искового заявления о признании приобретателя добросовестным.

Важно! При передаче имущества нескольким лицам со стороны приобретателя образуется множественность лиц. При этом если хотя бы один из них не отвечает признакам добросовестности, требование собственника имущества будет удовлетворено (п. 41 постановления №10/22).

Уязвимость позиций добросовестных приобретателей

Добросовестным приобретателем автомобиля судебная практика и ч. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ называют такого приобретателя, который на момент приобретения имущества не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права его отчуждать.

Необходимость признания добросовестным приобретателем автомобиля чаще всего возникает в ситуациях, когда покупатель только после приобретения имущества узнает о том, что он в залоге (например, у банка) либо под арестом (например, в целях обеспечения материальных обязательств).

Исключительная прерогатива признания приобретателя автомобиля добросовестным принадлежит суду. До поправок в ГК РФ, внесенных законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ (далее — закон № 367), вероятность вернуть свой автомобиль у добросовестного покупателя была невелика. В новой редакции п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ разрешено прекратить залог, если заложенное имущество приобретено безвозмездно добросовестным покупателем, который не знал и не должен был знать о залоге на купленное.

ВАЖНО! Поправка в ст. 352 ГК РФ вступила в силу с 01.07.2014, вследствие чего применяется к ситуациям покупки заложенного автомобиля после этой даты (определение ВС РФ от 12.01.2016 № 67-КГ15-16).

Бремя доказывания своей добросовестности лежит на приобретателе заложенного или арестованного автомобиля. В п. 38 постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10 разъяснено, что приобретатель будет признан добросовестным, если сможет доказать:

факт своего незнания о неправомерности отчуждения продавцом имущества на момент заключения сделки;
принятие всех разумных мер, с помощью которых можно выяснить правомочия продавца на отчуждение имущества.

Предыдущий собственник вправе опровергнуть заявление покупателя о его добросовестности, если сумеет доказать, что такие меры не предпринимались покупателем либо что неуправомоченность продавца на отчуждение автомобиля в момент заключения сделки была очевидна.

Ознакомиться с тем, в какой суд подавать заявление, сроками и порядком подачи исков можно в статье на нашем сайте Как подать исковое заявление в суд — порядок и сроки?.

Все в той же ст. 302 ГК РФ перечислены исключения из общего правила ст. 301 ГК РФ по истребованию собственником имущества из чужого незаконного владения. Так, виндикационный иск не будет подлежать удовлетворению при одновременном наличии следующих условий:

ответчик приобрел истребуемое имущество возмездно у неуправомоченного на то отчуждателя;
истребуемое имущество, в свою очередь, попало к неуправомоченному отчуждателю по воле собственника (то есть изначально выбыло из владения собственника по его воле);
на момент приобретения имущества приобретатель был добросовестным.

При отсутствии хотя бы одного из 2 первых условий собственник имеет право на истребование имущества даже у добросовестного приобретателя. К примеру, возможно истребование у добросовестного покупателя купленного им автомобиля, который ранее был похищен с охраняемой стоянки и затем перепродан. Здесь факт первоначальной передачи этого имущества во владение другому лицу по договору хранения не считается выбытием из владения собственника по его воле.

1. Наличие у приобретателя родственных или иных связей с теми лицами, которые, находясь в начале цепочки сделок, могут иметь информацию о недействительности первой сделки, по которой первый собственник (истец) утратил спорное имущество.

п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.

2008 N 126 “Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения”:
«Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними».

Вышеназванное Информационное письмо, несмотря на давность его издания, по-прежнему актуально, и суды ссылаются на него в своих решениях. Аналогичная позиция содержится в Определении Верховного Суда РФ от 26.03.2015 N 305-ЭС14-5473 по делу N А41-268/14.

Комментируя этот критерий, необходимо сказать, что, применяя его, суды руководствуются не установленным фактом того, что один родственник, знакомый или сослуживец сообщил другому информацию о недействительной сделке, а лишь предположением, что такое могло произойти. Безусловно, не существует запрета на совершение такой цепочки сделок, в начале которой стоит один участник ООО, а в конце — другой. Однако, наличие таких родственных или иных связей, вероятнее всего, убедит суд в том, что конечный приобретатель не является добросовестным.

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного покупателя квартиры (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация.

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что квартира продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ).

В том числе не будет считаться добросовестным тот Покупатель, который не предпринял разумных и достаточных мер по проверке законности сделки – т.е.

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации), если суд не найдет оснований для применения указанной выше ст. 302 ГК РФ. Другими словами, если суд установит, что настоящий владелец квартиры знал о продаже квартиры другим лицом, и мог этого не допустить.

В случае возникновения спора по поводу изъятия квартиры из незаконного владения, бремя доказывания своей правоты ложится на каждого участника спора.

Настоящий собственник квартиры должен доказать, что квартира была продана помимо его воли, а Покупатель должен доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см.

документ-основание приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра (см. Выписка из ЕГРН).

Если по данным выписки из реестравидно, что на покупаемую квартиру существуют правопритязания со стороны третьих лиц, или текущее право собственности Продавца обременено залогом, либо оспаривается в судебном порядке, то суд посчитает, что данная информация была доступна Покупателю, и он мог знать о спорных правах Продавца. А значит, Покупатель не будет признан добросовестным.

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Чтобы понимать значение этого понятия, обратимся к Гражданскому кодексу РФ – в статье 302 добросовестным приобретателем вообще является любое лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, и при этом не было осведомлено об имеющихся законных основаниях, запрещающих отчуждение объекта продавцом.

Если речь идет о рынке недвижимости, то статусом добросовестного приобретателя может быть наделен покупатель, который абсолютно законно приобрел объект недвижимости, но впоследствии ставший ответчиком по иску с требованием об изъятии этого имущества (в данном случае – квартиры, дома или земельного участка) из незаконного владения. В случае если покупатель был осведомлен об имеющихся законных препятствиях к отчуждению имущества у продавца, считаться добросовестным приобретателем он не может.

В постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Апелляционного суда РФ от 29.04.2010г.

, на которых рассматривались вопросы, возникающие в судебной практике в процессе разрешении имущественных споров, указывается, что приобретатель обязан выяснить правомочия продавца на отчуждение недвижимости. Речь здесь идет о получении выписки из ЕГРП.

Покупатель не должен заниматься полномасштабным расследованием в отношении самого продавца, его родственников или объекта отчуждаемой недвижимости. Запись в ЕГРП является, по умолчанию, достаточным доказательством прав продавца на объект.

Закон свидетельствует, что имущество нельзя истребовать у добросовестного покупателя, если оно приобреталось возмездно, и прежний хозяин утратил на него право вследствие добровольного подписания документов.

Судебные разбирательства, связанные с недвижимостью вообще, и иски по поводу незаконного отчуждения имущества – мероприятия сложные, нередко растянутые во времени, требующие сил, и средств. Чтобы вам не пришлось доказывать свои права на недвижимость в суде, воспользуйтесь нашими рекомендациями:

Перед подписанием документов обязательно проведите юридическую проверку приобретаемого объекта. Не каждый покупатель сможет выполнить ее своими силами – гораздо надежнее, если проверка чистоты квартиры будет выполнена специалистами; о том, что это такое, вы можете узнать из нашей статьи «Юридическая чистота объекта»
Узнайте историю объекта от момента ее приватизации – сколько раз она отчуждалась, когда произошел последний переход права собственности;
Старайтесь избегать приобретения недвижимости по доверенности. Если же вы все-таки остановились на подобном объекте, потребуйте встречи с собственником перед принятием решения, чтоб убедиться в его согласии на продажу;
Проверьте дееспособность продавца – попросите у него предоставить перед сделкой справки НД и ПНД. Сегодня это – вполне обычная практика, и отказ от их предоставления должно вас, как покупателя, насторожить;
Указывайте в договоре реальную сумму сделки, а деньги передавайте непременно с распиской, в которой прописывайте передаваемую сумму. Такой документ необходимо составить в присутствии двух свидетелей.

Следуя данным рекомендациям, вы сможете свести к минимуму риски приобретения проблемной недвижимости и возникновения ситуаций, требующих судебного разбирательства.

И все же полностью обезопасить себя покупатель не может – по мнению специалистов, в принципе, каждая сделка, совершенная на вторичном рынке, даже если была проверена юридическая чистота объекта, может быть признана ничтожной.