Сделка купли-продажи недвижимости с использованием банковской ячейки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка купли-продажи недвижимости с использованием банковской ячейки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Подавляющее большинство сделок на российском рынке недвижимости проводится за наличный расчет.
- В этих случаях деньги передаются продавцу в момент подписания договора купли-продажи, после чего пакет документов подается на государственную регистрацию.
- Данный подход к расчетам полностью учитывает интересы продавца: он одновременно является собственником квартиры и уже получил за нее оплату.
В такой ситуации покупателю не стоит расслабляться до тех пор, пока он не получит документы, подтверждающие его право собственности на квартиру.
При наличном расчете покупатель может столкнуться со следующими сложностями:
Альтернативой наличному расчету при покупке или продаже квартиры является аренда банковской депозитарной ячейки.
Данная форма передачи денежных средств в равной степени учитывает интересы и продавца, и покупателя.
К расчетам через ячейку прибегают не столь часто в силу того, что большинство наших граждан не знает, что такое депозитарий.
Это надежное банковское хранилище, которое регулируется отдельным законодательством.
В договоре аренды обычно указываются:
- паспортные данные человека (людей), которые имеют право доступа в депозитарий со стороны продавца и со стороны покупателя;
- точный адрес покупаемой квартиры;
- условия и сроки доступа продавца в депозитарий для изъятия денежных средств за проданную квартиру;
- условия и сроки доступа покупателя в депозитарий для изъятия денежных средств в случае отказа в государственной регистрации сделки.
Стоимость современной квартиры или дома составляет солидную сумму. Именно поэтому при совершении сделок по приобретению или продаже жилья беспокойство вызывает, прежде всего, финансовая безопасность. Предлагаем разобраться в вопросе, как используется банковская ячейка при расчетах с недвижимостью. Уточним, где и как можно заключить договор на аренду, и сколько это будет стоить.
Покупка квартиры или дома у застройщика не представляет особых трудностей. При безналичном расчёте деньги переводятся на счёт организации через банк и риски здесь минимальны. Но процесс приобретения жилого объекта на вторичном рынке немного отличается.
Участие в сделке принимают физические лица. Если продажа альтернативная, продавцов и покупателей будет несколько. Расчёты производятся наличными средствами. Здесь встает вопрос «Как безопасно передать продавцу крупную сумму?».
На рынке вторичной недвижимости применяются три способа взаиморасчётов:
- с использованием арендованной ячейки в банке;
- перевод денег посредством нотариального депозита;
- безотзывной аккредитив (применяется только для безналичных перечислений).
Мы предлагаем рассмотреть наиболее удобный и востребованный вариант расчётов – передачу денег через ячейку в банковском хранилище.
Такой способ обойдется дешевле нотариального депозита и больше подходит для оплаты покупки наличными средствами.
Условия процедуры адаптированы для проведения операций покупки недвижимости с участием физлиц. Предусмотрена также возможность осуществления многоэтапных сделок.
Скачать образец договора купли-продажи через банковскую ячейку
Фактически, депозитная ячейка — это обычный сейф, только небольших размеров. Он может служить хранилищем не только для денежных средств, но и для драгоценностей, предметов искусства, акций или облигаций.
Финансовая организация обеспечивает сохранность имущества клиента. Хранилища, где расположены ячейки, оборудованы спецсредствами: противопожарной сигнализацией, камерами слежения. После составления договора ценности размещаются в депозитарии на необходимый срок.
Чтобы получить их обратно, владельцу необходимо будет предъявить паспорт.
Передача денег через банковскую ячейку при продаже квартиры происходит следующим образом: участники сделки совместно пересчитывают купюры и передают их на хранение. Денежные средства блокируются на оговоренный срок. Продавец получает к ним доступ после выполнения условий договора, предъявив работникам банка необходимые документы.
Пользуются услугой уже на стадии взаиморасчётов, когда договоренности достигнуты, необходимые бумаги оформлены, а условия устраивают обе стороны. Процедура эта совсем не обязательна, однако риэлторские агентства используют ячейку в банке как гарантию безопасности финансовой стороны сделки. Далее, разберем положительные и отрицательные стороны этого способа.
Порядок расчетов между продавцом и покупателем оговорен в ст. 486 ГК РФ. Данная норма предусматривает, что расчет может быть осуществлен в разные моменты времени, а именно:
- Во время приема-передачи вещи.
- До того, как вещь передана, в силу требований ст. 487 ГК РФ.
- После передачи вещи, в силу требований ст. 488 ГК РФ.
По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель оплачивает вещь в полном объеме, если иной порядок не закреплен в договоре. В свою очередь, иной порядок может определять возможность рассрочки, либо отсрочки платежа.
Разумеется, для обоих сторон сделки наиболее выгодно и безопасно одновременно выполнить свои обязательства. Это предполагает одновременную передачи вещи покупателю и денег продавцу.
Решить проблему можно путем привлечения третьей стороны в соглашении – банка. Деньги покупателя до перехода права собственности на недвижимость будут храниться в банке, и будут переданы продавцу только после того, как переход права собственности будет завершен, а сведения о новом собственнике появятся в ЕГРН.
Во многих банках существует услуга аренды банковской ячейки. Еще их называют сейфовыми. Именно там можно оставить деньги на временное хранение. Для получения услуги потребуется заключить с банковской организацией договор купли-продажи через банковскую ячейку.
После закладки денег часто возникает спор, у кого будет храниться ключ от сейфа. Чтобы избежать конфликтной ситуации перед оформлением сделки, стороны должны заранее договориться по данному вопросу.
Продавец опасается, что после регистрации, он не получит ключ и останется без денег и недвижимости.
У покупателя риск меньше. Продавец сможет получить доступ к ячейке и забрать деньги, только после регистрации перехода права собственности. Если сделка не состоялась. Покупатель получает доступ к ячейке и забирает свои деньги.
Подтверждением исполнения сторонами обязательств по договору является акт приема-передачи.
Получение полного расчета за продаваемый объект, продавец подтверждает распиской. Расписку до окончания сделки можно положить на хранение в отдельную ячейку.
Если покупатель, после регистрации права собственности, не передает ключ от ячейки продавцу, последний может обратиться в банк с заявлением. В заявлении продавец указывает на невозможность доступа к ячейке из-за противоправных действий покупателя. Банк в течение трех дней рассматривает обращение продавца, и выносит решение об отказе или предоставлении доступа к ячейке.
Несмотря на то, что Гражданским кодексом закреплен принцип свободы договора, он также допускает ее ограничение. Какие требования к форме договора? Договор купли-продажи заключается в письменной форме с указанием сторон сделки и существенных условий, установленных законом. Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости:
- предмет договора;
- цена недвижимого имущества;
- перечень лиц, проживающих в продаваемом помещении и сохраняющих право пользования после перехода права собственности на объект к покупателю;
- указание в договоре существенных ограничений (обременений) прав продавца.
Во избежание приостановления (отказа) государственной регистрации, при составлении договора купли-продажи, указывайте следующие сведения:
- название — «Договор купли-продажи квартиры»;
- место подписания (населенный пункт) и дата (число, месяц, год);
- информация о продаваемом объекте недвижимости – адрес, кадастровый номер, технические характеристики;
- основание возникновения права;
- свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН;
- подтверждение продавца, что объект не находится в залоге, под арестом, не является объектом спора и свободен от прав третьих лиц;
- стоимость объекта (цифрами и прописью);
- порядок и способ расчета с использованием банковской ячейки;
- ссылка на письменное согласие супруга на проведение сделки (если одна из сторон состоит в браке);
- сведения о зарегистрированных лицах и обязательство снять их с регистрационного учета;
- информация о гражданах, которые сохраняют за собой право пользования объектом, после регистрации права на нового собственника;
- условия расторжения договора;
- подтверждение сторонами своей дееспособности и отсутствия обстоятельств, вынуждающих совершить сделку на невыгодных для себя условиях;
- указание числа копий договора;
- подписи сторон.
Если продавец передает объект покупателю по акту приема-передачи, это необходимо указать при составлении договора.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Передача денежных средств, от покупателя к продавцу с использованием банковской ячейки, является одним из безопасных способов расчета. В договоре купли-продажи подробно описываются способ и порядок передачи денег. Все существенные условия, установленные законом, должны быть отражены в договоре купли-продажи.
После регистрации перехода права, продавцу для получения доступа к ячейке необходимо предоставить в банк оригинал договора купли-продажи, с печатью Росреестра и подписью регистратора, а также дополнительный пакет документов указанный в доп. соглашении к договору аренды сейфа. Вместе с документами понадобится ключ от банковской ячейки. Продавец забирает деньги до окончания срока аренды сейфа. У покупателя остается расписка продавца, о получении полного расчета за проданный объект недвижимости.
Хотите все сделать правильно и обезопасить себя от возможных рисков. Заручитесь помощью и поддержкой наших профессионалов. Заполните сейчас форму заявки ниже или напишите дежурному специалисту на сайте, и получите консультацию совершенно бесплатно. Не стесняйтесь спрашивать, мы работаем для вас круглосуточно.
Депозитарная банковская ячейка — это индивидуально защищенный контейнер, обычно металлический ящик, который находится в хранилище федерально застрахованного банка или кредитного союза.
Это одна из ряда услуг помимо банковской, которую может предложить ваше учреждение. Сейфы используются для защиты ценностей, важных документов и сентиментальных сувениров.
Клиенты полагаются на безопасность здания и хранилища, чтобы защитить свое содержимое.
Когда вы арендуете банковскую ячейку, банк дает вам ключ для использования вместе со вторым «защитным ключом», который хранится у сотрудника банка, для доступа к ящику (если ваш банк использует систему без ключа, вы будете сканировать ваш палец или рука вместо). В любом случае, вам придется каждый раз предоставлять идентификацию — и ваш ключ, если это не система без ключа — каждый раз, когда вы посещаете банк, чтобы получить доступ к ячейке.
- Сейфы предназначены для противостояния стихийным бедствиям, таким как пожары, наводнения, ураганы и торнадо.
- Никогда не храните единственную копию важного документа в сейфе.
- Сейфы особенно полезны для людей, которым неудобно хранить вещи в цифровой среде.
Сейфы, несомненно, более безопасны, чем дома большинства людей.
Банковские хранилища, разумеется, труднее взломать, и они расположены в безопасных местах с сигнализацией, видеокамерами и первоклассными замками. Они также усилены, чтобы противостоять огню, наводнениям, ураганам, торнадо и другим стихийным бедствиям. Тем не менее, это не значит, что вы должны положить туда что-нибудь.
Вот советы, которые помогут вам решить, что хранить и хранить в сейфе.
Вы можете арендовать ячейку только на свое имя или добавить других людей в аренду. Если вы выберете со-арендодателей, они будут иметь равный доступ и права на содержимое коробки, поэтому тщательно продумайте, кого вы добавляете.
Например, люди, у которых есть какие-либо проблемы с зависимостью, финансами, браком и / или суждением, могут быть не идеальными кандидатами, даже если они члены семьи, а вы их любите.
Некоторые учреждения позволят вам настроить доступ таким образом, чтобы оба (или все) арендодатели должны были присутствовать, чтобы открыть его, но такая договоренность не является ни умной, ни практичной. Вместо этого эксперты рекомендуют назначить кого-то с доверенностью, который может получить доступ к вашему сейфу, если вы не можете.
Банковские ячейки — это хорошее место для хранения ваших трудно заменяемых документов, таких как контракты и деловые бумаги, военные выписки, а также сертификаты на физический инвентарь и облигации, а также небольшие предметы коллекционирования и семейные реликвии. Имейте в виду, что самые большие сейфы, как правило, всего 25 сантиметров на 25 сантиметров и глубиной 64 сантиметров, что оставляет много места для незаменимых фотографий и обручального кольца бабушки, но не вашей антикварной коллекции кукол.
Несмотря на то, что сейфы предназначены для противостояния стихийным бедствиям, рекомендуется поместить все, что может быть повреждено водой, в водонепроницаемый контейнер, такой как пластиковый пакет на молнии, чтобы добавить еще один уровень защиты. И прежде чем хранить эти важные документы и фотографии, сделайте копии для хранения в электронном виде на вашем компьютере или в облаке. Просто убедитесь, что ваша семья знает, как получить к ним доступ.
Как правило, вы можете получить доступ к своей сейфовой ячейке только в рабочее время, что означает не в праздничные и, в зависимости от банка, выходные дни. Таким образом, лучше всего хранить вещи, которые вам не понадобятся в экстренной ситуации.
Паспорта, медицинские директивы, только копии завещаний и доверенностей, а также другие документы, которые могут внезапно должны лучше храниться в безопасном месте, у себя дома, такие как несгораемого дома сейф, который привинчен к полу или стене.
Использование сейфов, предлагаемых банками в аренду, является идеальным решением для хранения ценных документов и других объектов как для физических, так и для юридических лиц; Это отличный (один из удобных способов) способ снизить риски, связанные с операциями с недвижимостью и другими операциями, связанными с расчетами наличными.
Только вы будете знать, что находится внутри вашего сейфа. В нем вы можете хранить любые ценные для вас предметы (наличные, ценные бумаги, драгоценные металлы и камни, произведения искусства, фотографии и видеозаписи, магнитные переноски и т. Д.).
Сейфы находятся в отдельном помещении головного офиса под круглосуточным наблюдением. Они оснащены защитными устройствами, соответствующими международным стандартам и устойчивыми к механическим повреждениям и химическому воздействию. Во время каждой операции вы можете оставаться в обозначенном месте до пятнадцати минут.
Для открытия и запирания сейфа требуется два ключа, один из ключей вам вручается, другой хранится в банке (сейф можно открыть с помощью 2 ключей одновременно). Вы будете обязаны вернуть свой ключ в конце договора аренды.
Сейфы сдаются в аренду на основании индивидуального договора на указанный вами срок. Арендная плата зависит от размера сейфа и срока аренды, согласно банковским тарифам.
Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать?
Договор купли-продажи через банковскую ячейку – образец данного документа можно скачать по ссылке в конце статьи.
Передача денег по сделке через ячейку в банке позволяет перестать беспокоиться о том, что покупатель недвижимости обманет продавца, и что после регистрации права собственности в Росреестре, денежные средства не будут переданы в полном объеме.
Подробнее о порядке расчетов при приобретении недвижимости с привлечением банка, расскажем далее. Кроме того, расскажем, как составлять договор купли-продажи с условием о передаче денег через ячейку.
Однако не все так просто, поскольку в силу требований ст. 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя исключительно после регистрации перехода прав в Росреестре и внесения данных в ЕГРН.
Таким образом сделка является двухэтапной:
- На первом этапе заключается договор купли-продажи.
- На втором этапе переход права собственности регистрируется в Росреестре.
Процесс регистрации занимает определенное количество времени. В связи с этим может возникнуть ситуация, когда продавец получил деньги, но покупатель собственником недвижимости еще не стал, поскольку документы находятся на регистрации. При этом на ситуацию не влияет, передано имущество покупателю по акту приема-передачи, либо нет.
В связи с этим, расчет до завершения регистрации – весьма рискованное мероприятие для покупателя, поскольку продавец получает от следки все что хотел, а покупатель собственником имущества до завершения процедуры регистрации не становится. Регистрация же может по каким-то причинам сорваться.
Ждать момента передачи денег до завершения регистрации перехода права собственности тоже рискованно, но уже для продавца, который после регистрации потеряет недвижимость (произойдет переход права собственности), и может не получить денежные средства (покупатель, получивший объект недвижимости, откажется платить).
С учетом того, что стороны могут не доверять друг другу, и стоимость недвижимости достаточно высока, необходимо искать выход из ситуации, и такой выход – использование банковской ячейки.
Процедура расчетов при покупке квартиры через ячейку состоит из следующих шагов:
Подготовительный.
Участники сделки выбирают банк, с помощью которого будут осуществляться расчеты. Далее ими обговариваются число арендуемых ячеек и условия доступа к ним. Кроме того, стороны решают, как между ними будет делиться плата за аренду сейфов.
Заключение договора аренды ячейки.
Стороны подписывают договор аренды ячейки в банке. Этот документ отражает условия и сроки допуска к содержимому сейфа. Также он в обязательном порядке должен содержать следующие данные:
- Арендаторов ячейки, их права и обязанности.
- Обязанности банка-арендодателя. Как ответственный депозитор он должен: гарантировать доступ к сейфу в указанные сроки;
- обеспечить сохранность средств.
Закладка суммы.
После оплаты банковских услуг можно закладывать деньги. Чаще всего день совместного посещения хранилища участниками сделки обговаривается с сотрудниками банка. Обычно он совпадает с днем подписания договора купли-продажи. В хранилище продавец может пересчитать деньги, удостовериться, что закладывается полная сумма, проверить подлинность купюр. После закладки ячейка блокируется, доступ к ней закрывается до выполнения договорных условий. Ключ остается у покупателя или в банке.
Взять на себя ответственность за хранение ключа могут посредники, выступая нейтральной стороной – риелторы или юристы.
Переход права собственности.
Регистрируется переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. По результатам этого процесса они должны получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает смену правообладателя.
Ситуаций, когда нужна банковская ячейка, может быть несколько, однако наиболее популярный вариант связан с расчетами за недвижимость. Вряд ли другой объект собственности сравнится по своей стоимости с недвижимостью. Хранить средства перед сделкой дома – рискованное мероприятие даже с учетом предпринятых мер безопасности. Банк берет на себя гарантии сохранности многомиллионных средств и регулирует весь процесс расчетов, требуя взамен лишь небольшую плату.
Аренда ячейки предполагает вовлеченность двух сторон участников – продавца и покупателя, однако допускается также участие посредников в лице риэлтора, представителя банка или юриста.
Обычные граждане редко пользуются ячейками, используя их для надежного хранения особо ценных вещей, документов, денег. В большинстве случаев, услуга востребована при оформлении купли-продажи квартиры, избавляя от проблемы защиты наличности на период оформления.
Ячейка нужна в момент, когда договор с продавцом уже подписан и предстоит передать средства бывшему собственнику, убедившись, что сделка юридически чиста и успешно прошла регистрацию.
По сравнению с обычной передачей наличными проведение расчетов через ячейку влечет за собой массу положительных моментов:
- Отменить сделку с недвижимостью в одностороннем порядке после того, как заключен договор купли-продажи, ни одна из сторон не сможет. Если изменились обстоятельства – нужно согласие второго участника. Должен насторожить тот факт, что потенциальный покупатель или продавец отказывается использовать ячейку при совершении сделки Велик риск попытки мошенничества.
- Продавец может быть спокоен в благополучной выдаче средств после завершения процедуры перерегистрации на нового владельца. Основанием для доступа к ячейке станет выданный в Росреестре документ о переходе права собственности.
- Защита от фальшивых купюр. Банк, принимая средства на хранение, проверяет их с помощью специального оборудования. Продавец будет уверен в том, что никакого обмана со стороны покупателя нет и все купюры подлинные.
- Особенность аренды заключается в том, что нигде не будет фигурировать точная сумма, которую положил покупатель, обеспечивая конфиденциальность сделки. Банк предоставит для сделки и закладки ячейки отдельную комнату, если есть необходимость скрыть личности участников сделки от посторонних.
Конечно, у данного сервиса есть свои плюсы и минусы.
Организация расчетов через ячейку в банке более длительна, требует дополнительных усилий и расходов, однако, если важно обеспечить безопасность продажи квартиры через банковскую ячейку — этот способ является оптимальным вариантом при расчетах наличными.
Недаром большинство схем сделки купли-продажи квартиры через ячейку предполагает использование при ипотечной покупке.
Читайте: Как обезопасить сделку при продаже квартиры по доверенности.
Риски неплатежей сводятся к минимуму. При традиционных наличных расчетах сумма может передаваться сразу после подписания договора. Однако в этом случае нет гарантии, что продавцом не будет сорвана процедура госрегистрации жилья.
Нередко практикуется расчет после переоформления права собственности на жилье в пользу покупателя. Но здесь рискует продавец, так как покупатель может не выполнить своих обязательств. Использование банковской ячейки исключает подобные ситуации. Продавец гарантированно получит деньги после передачи прав собственности на недвижимость в адрес покупателя. Последний же в случае срыва госрегистрации получит свои средства обратно.
Продавец забирает деньги в любое удобное для него время, но только после получения зарегистрированного договора купли-продажи. Также он может открыть счет в этом же банке и перевести средства на него, не вынося их за пределы организации.
Так, основные преимущества
передачи денег через ячейку при покупке квартиры:
Гарантия безопасности
Гибкие сроки аренды (ее можно продлевать)
Удобство использования (забрать деньги можно в любой день)
Хранение неограниченной суммы
Невысокая стоимость
При этом все действия по расчетам происходят непосредственно в банке, где есть камеры наблюдения и охрана. Кроме того, даже если банк станет банкротом, на деньги, находящиеся в сейфах, это не распространяется.
Предварительно важно выбрать банк. Цены у кредитных организаций различаются. Может быть установлены минимальный и максимальный сроки аренды. Также есть ограничения на список предметов, который можно положить в сейф. Деньги входят в разрешенный перечень.
Ниже описаны действия, которые необходимо совершить.
Требуется прийти в отделение с продавцом, заключить договор и вписать продавца в список доверенных лиц для доступа в ячейку. Стоимость аренды зависит от срока. Банки, как правило, устанавливают плату за один календарный день. Заключать договор следует не менее, чем на месяц. В среднем цены за аренду составляю 30 руб./сутки. Также потребуется внести залог. Это на случай, если ключ будет утерян или придется подлить срок аренды. По окончании договора залог возвращают.
Но условия везде отличаются. Так, цена аренды банковской ячейки в Сбербанке при покупке квартиры в Курганском отделении составляет от 24 руб./сутки (при сроке до 30 дней). Залога нет. А в Екатеринбурге – от 50 руб./сутки будет стоить сейф с аналогичными параметрами.
При заключении договора на банковскую ячейку выдается ключ, который находится у покупателя. В этот же день обе стороны следуют в хранилище, и покупатель под контролем продавца закладывает деньги в сейф Купюры нужно пересчитать и удостовериться что сумма верна.
В ячейку закладывается 100% стоимость квартиры за минусом аванса, если он имел место быть. Также может быть и оформлен задаток. После выхода из хранилища ключ (он выдается в единственном экземпляре) передается продавцу. Он будет обязан прийти с ним после регистрации сделки.
Способ расчетов, почему-то не получивший пока должной популярности. Суть данного способа следующая – все как с ячейкой, только в безналичной форме. Покупатель и продавец подписывают с банком трехсторонний договор об открытии такого счета, оговаривая условия, при которых осуществляется перевод денег. При выполнении этих условий деньги перечисляются продавцу.
Удобный для обеих сторон и практичный способ. В отличие от ячейки, не надо связываться с наличными деньгами и подвергать себя риску. К тому же денежные средства, размещенные на счете Эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, в случае если стороны по договору являются физическими лицами, подлежат страхованию в соответствии с ФЗ № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц». Однако не стоит забывать о лимитах выплаты страховой суммы при банкротстве банка и отзыве лицензии (до 1 400 000 рублей). Поэтому нужно выбирать надежный банк при операциях с недвижимым имуществом.
Передача денег при сделке с недвижимостью
Данный способ аналогичен оплате через аккредитив, но вместо банка выступает нотариус: деньги вносятся покупателем на счет нотариуса, который перечисляет их продавцу после регистрации сделки. При этом между сторонами подписывается соответствующее соглашение. Учитывая нормы закона о том, что должник вправе в любой момент до исполнения забрать денежные средства из депозита, необходимо четко прописать в соглашении условия перечисления денег покупателю, а также условия возврата денег продавцу (увеличить срок и т.д.).
На наш взгляд, максимально безопасным для обеих сторон является использование безналичных расчетов: по аккредитиву или с использованием счета эскроу. Однако если есть необходимость использования наличного расчета, то предпочтительнее использовать банковскую ячейку, сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки в настоящее время пользуются популярностью.
Эта технология, когда деньги передаются не из рук в руки, а через банк, выгодна и покупателю, и продавцу.
- Во-первых, продавец получает всю сумму не после подписания договора, а лишь после того, как покупатель завершит перерегистрацию права собственности, что существенно снижает риск остаться и без денег, и без жилья.
- Во-вторых, используя данный метод получения финансов при продаже недвижимости, продавец сможет убедиться в подлинности денег до подписания договора.
Учитывая это, недооценить те преимущества, которые дает использования банковской ячейки обеим сторонам, очень сложно.
При оформлении договора на аренду ячейки следует учесть, что, если имеется такая необходимость, то в нем можно прописать дополнительные пункты. Например, то, что выемка денег может быть осуществлена лишь при присутствии продавца со своей супругой (по отдельности они не смогут провести выемку ячейки). Это служит дополнительным гарантом безопасности.
Нужен агент
по недвижимости? Выбрать лучшего агента
Также стоит помнить следующее: если продавец не уверен, что в определенный срок сможет попасть в банк для выемки ячейки, то и это в договоре нужно обязательно указать, прописав, что выемку можно производить в присутствии довоенных лиц. В противном случае банковские служащие не разрешат забрать деньги из ячейки.
Главный риск — это обезличенность содержимого банковской ячейки. Несмотря на то, что при подписании договора в хранилище заходят и покупатель и продавец, которые считают деньги, убеждаются в их наличии, доказать пропажу денежных средств все равно будет очень и очень сложно.
Представители правоохранительных органов говорят о том, что сделать это практически нереально. Как правило, не составляет особого труда вычислить злоумышленника, но вменить ему конкретный ущерб (конкретную сумму или ценность) не представляется возможным в силу все той же обезличенности содержимого.
Предназначение индивидуального сейфа в том и заключается, чтобы оградить клиента от «лишних глаз» как со стороны контролирующих органов, так и со стороны сотрудников банка. В данном случае конфиденциальность играет не на стороне клиента, лишая его возможности получить компенсацию за похищенные из ячейки ценности.
При всей очевидности вины кредитного учреждения за допуск в хранилище преступников и взлом ячейки, привлечь его к ответственности и потребовать компенсацию материального ущерба не получится.
Дело в том, что по закону банк отвечает за сохранность сейфа, но не за сохранность его содержимого. Вот такой парадокс, существующий на вполне законных основаниях.
У кредитного учреждения в такой ситуации существует один, но очень весомый аргумент: так как сотрудник банка не присутствует при закладке ценностей в ячейку, он не может знать о содержимом. Для суда таких доводов хватит, чтобы отказать в иске клиента к банку о краже ценностей из ячейки.
Передача денег при купле-продаже недвижимости
Чем отличается задаток от аванса?
Аванс вносится в качестве подтверждения намерения купить квартиру. Если покупатель отказывается от сделки, он может его вернуть. Задаток покупателю не возвращается, но при отказе продавца от договора возвращается покупателю в двойном размере.
Как рассчитаться с продавцом, если квартира покупается в ипотеку?
Способ расчета зависит от конкретного банка. Иногда аванс вносится покупателем самостоятельно, остальное перечисляет продавцу банк. Может использоваться аккредитив, банковская ячейка или сервис безопасных платежей.
Можно ли рассчитаться за квартиру в иностранной валюте?
Да, но в договоре указывается стоимость в рублях по курсу на момент подписания.
Кто контролирует расчеты, если в сделке участвует риэлтор?
Риэлтор может представлять интересы продавца или покупателя. Его обязанности зависят от условий договора с ним, но обычно риэлторы сопровождают сделки от просмотра квартиры до регистрации права собственности.
Может ли Росреестр отказать в регистрации, если аванс уже передан продавцу?
Да. Основанием для отказа в регистрации может послужить наличие обременений. Также проблемы нередко возникают при продаже недвижимости несовершеннолетних или недееспособных, особенно если не получено разрешение органа опеки. Аванс подлежит возврату покупателю.
Передача средств – это обоюдный риск, как для покупателя, так и для продавца. Поэтому покупатель заинтересован в том, чтобы сначала получить квартиру, а затем расплатиться. Продавец же, напротив, хочет сначала получить деньги, а затем передать квартиру. Как правило, участники сделки в каждом конкретном случае договариваются, когда произойдет передача денег. Обычно самые высокие риски берет на себя та сторона, которая в большей степени заинтересована в договоре. Тем не менее существует более справедливая схема. Используйте при покупке квартиры банковскую ячейку для наличного расчета и безотзывный аккредитив – для безналичного. Посредник в лице банка не позволит покупателю отозвать средства до регистрации права собственности, а также не переведет их продавцу, если регистрация не удастся.
Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям
Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?
Сделки с недвижимостью в новостройках и на вторичном рынке имеют большие различия.
Покупка нового жилья более безопасна и прозрачна. Оплата обычно производится безналичным переводом на расчетный счет строительной компании.
При покупке вторичного жилья у физического лица, деньги, как правило, платят наличными. Это связано с тем, что продавец не желает официально выплачивать налоги по сделке.
Сегодня при покупке жилья с использованием ячейки для сделок с недвижимостью, арендованной в Сбербанке, налоговые вычеты также отсутствуют.
Сделка с недвижимостью, подразумевающая использование наличных, небезопасна, поскольку возможны аферы с обеих сторон.
Договор оформляется быстро, однако, если подписание бумаг проводится в разное время, а между этим происходит передача денег, возможен обман, как со стороны покупателя, так и продавца.
Использование банковской ячейки при купле/продажи жилья обман исключает, однако требует большего времени.
Ячейка для сделок с недвижимостью представляет собой сейф, находящийся в депозитарии финансовой организации. Депозитарий надежно охраняется различными средствами защиты.
Банк гарантирует сохранность и конфиденциальность содержимого ячейки. Лицу, арендовавшему сейф, выдают либо ключ от ячейки, либо ячейка закрывается на кодовый замок. Доступ к имуществу, находящемуся в сейфе, имеет только арендатор.
Существует ряд ограничений по содержимому, которое может храниться в мини-сейфе. Так, запрещается заполнять ячейку:
- взрывчатыми, легковоспламеняющимися, токсичными, наркотическими или радиоактивными веществами;
- огнестрельным оружием и боеприпасами;
- веществами, запрещенными к использованию законодательством страны;
- веществами, вредящими здоровью человека или окружающей среде.
При использовании ячейки для хранения денег для купли/продажи недвижимости, дополнительно оформляют договор об аренде сейфа между банком и физическим лицом. Арендатор оплачивает аренду банковской ячейки.
Заключая договор с банком, будущий клиент может помещать в сейф следующие предметы и ценности:
- ценные бумаги и документы;
- ювелирные украшения;
- денежные суммы;
- предметы, составляющие семейные реликвии и личные вещи, представляющие определенную ценность.
Не могут храниться в банковских ячейках предметы, запрещенные законом, в том числе наркотики, а также опасные для окружающих вещества: токсичные или радиоактивные. Предметы, конфискованные или изъятые по закону, также не могут быть помещены в ячейки.
Договор купли-продажи недвижимости банковская ячейка
Чтобы арендовать ячейку в Сбербанке для покупки/продажи жилья, требуется два участника и немного времени.
После оформления всех документов по купле/продажи уже оформлены, участники сделки представляют российские паспорта и оформляют в офисе Сбербанка договор.
В документе указывают:
- Срок аренды ячейки.
- Стоимость аренды.
- Условия доступа к сейфу.
- Правила пользования ячейкой.
- Соглашение сторон.
После того как документ подписан, участники сделки получают на руки:
- договор аренды;
- акт приема/сдачи мини-сейфа ячейки в использование;
- карту права доступа к мини-сейфу.
Помимо этого лицо, арендующее банковский сейф, получает ключ или код доступа.
Актуальную цену на аренду индивидуального хранилища можно уточнить на официальном сайте Сбербанка. В среднем, стоимость аренды сейфов в Сбербанке среднего размера варьируется от 40 до 70 рублей в сутки. Стоимость больших хранилищ колеблется от 100 рублей за сутки. Чем больше срок аренды индивидуального хранилища, тем меньше стоимость суточной абонентской платы.
Существуют и специальные предложения на стоимость услуги:
- Граждане, использующие пакет получают скидку, в размере 30%;
- Потребители, пользующиеся тарифом «Сбербанк Премьер» получают дополнительную скидку, в размере 20%.
Разрешено хранение в арендованных сейфах следующих предметов:
- Семейные реликвии;
- Наличные средства;
- Награды или иконы;
- Различные документы;
- Переписку личного или делового характера;
- Драгоценные металлы и изделия из них.
Использование ячейки в Сбербанке, предназначенной для сделок с недвижимым имуществом, считают надежным и безопасным способом хранения денег при купле/продаже жилья.
Похитить содержимое сейфа практически невозможно, поскольку охрана депозитария предусматривает несколько способов защиты.
Использование мини-сейфов имеет ряд недостатков, к которым относят:
- время на оформление дополнительных документов;
- длительную проверку денег на подлинность;
- оплату аренды сейфа;
- отсутствие страховых гарантий сохранности содержимого мини-сейфа.
Эти недостатки сполна компенсируют преимущества ячеек Сбербанка:
- обои участникам гарантируется, что купля/продажа произойдет;
- поскольку участников фиксирует видеокамера, аферисты на такие сделки не идут;
- обязательная проверка банком денег, гарантирует продавцу их подлинность;
- сделка конфиденциальная и не облагается налогами.
Доступ к банковскому мини-сейфу можно получить через полчаса после открытия офиса банка. Доступ закрывают за полчаса до закрытия отделения финансовой организации.
На третье лицо может быть оформлена доверенность. При утере ключа от ячейки, арендатору придется заплатить компенсацию.
Помимо аренды ячейки, в Сбербанке можно воспользоваться:
- сервисом безопасных расчетов;
- электронной регистрацией сделки.
Эти варианты купли/продажи жилья тоже безопасны, и могут использоваться как альтернатива банковского сейфа при операциях с недвижимым имуществом.
В отделении есть один или несколько бронированных шкафов, разделенных на множество мелких секций. У каждой дверцы есть номер отсека и замок, к которому подходит определенный ключ. В комнате установлена охранная и пожарная сигнализация, ведется видеонаблюдение с записью.
Размеры индивидуальных ячеек и сейфов (ИС) от Сбербанка:
- Ширина: 3100 — 6200 мм.
- Глубина: 400 — 6000 мм.
- Высота: 500 — 5000 мм.
- Объем: 600 — 30.000 см3.
Аренда банковской ячейки при продаже квартиры
Для доступа в отсек потребуется два ключа. Первый находится у клиента, а второй — у оператора банка. После проверки документов посетителя оператор вставляет свой ключ. Только после этого клиент может воспользоваться своим и открыть отсек.
Доступ возможен спустя 30 минут после открытия офиса. Обслуживание ИС прекращается за 30 минут до закрытия.
| Категория ИС | Особенности эксплуатации |
| Стандарт | Типовой отсек, подходит для хранения разных предметов. |
| Совместное пользование | Максимальное число арендаторов: 4 человека. У каждого из них есть право открывать дверцу, не спрашивая мнение остальных. |
| Проведение взаиморасчетов | Участники сделки приходят в отделение вместе. Покупатель помещает наличные на хранение. Забрать их получатель может после регистрации сделки. Чтобы получить ассигнации, он должен будет предоставить документы, список которых указан в договоре на обслуживание. |
| Сделки с недвижимым имуществом | Схема проведения сделки аналогична предыдущему пункту. Для получения наличных обязательна регистрация контракта в Росреестре. Арендаторами могут быть физлица и юрлица. |
| Автоматизированное хранение | Стенки защищены усиленным бронированием. Корпус ИС подается через терминал в автоматическом режиме. Для вызова нужен магнитный ключ. Для открытия дверцы — другой персональный доступ. Программа фиксирует, в какое время был сделан запрос, и как долго дверца была открыта. |
Услуга доступна частным лицам и организациям. Для заключения сделки от имени юридического лица потребуется доверенность на представителя (она должна быть нотариально заверена). Для идентификации личности требуется предъявить паспорт РФ. Услуга доступна для иностранных граждан. Они обязаны предъявить документ, который подтверждает регистрацию в РФ.
Найти подходящий офис для хранения можно на сайте Сбера. На сайте есть подробная таблица с адресами отделений, количеством и объемом свободных сейфов. Чтобы заключить договор, вам понадобится ехать в отделение банка. В целях безопасности дистанционная выдача ключей не проводится. В отделение должны одновременно приехать все лица, у которых должен быть доступ к содержимому ИС.
В отделении разрешается хранить наличные деньги, золотые слитки, документы, антиквариат, семейные артефакты и другие ценные предметы. Хранить можно и любые предметы, которые помещаются в отсек и не нарушают правила пользования.
Условия контракта запрещают убирать в сейф:
- Легковоспламеняющиеся составы.
- Взрывчатые компоненты.
- Токсичные препараты.
- Наркотики.
- Горячее и холодное оружие.
- Животных.
- Продукты питания.
За хранение запрещенных предметов и веществ несет ответственность арендатор, а не банк. Для пересчета денег клиент может попросить счетчик банкнот у оператора.