Ремонт арендованного недвижимого имущества

24.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ремонт арендованного недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

2. Учет ремонта арендованного имущества

3. Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

4. Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

5. Улучшения: отделимые и не очень

6. Правовой режим улучшений арендованного недвижимого имущества

7. КАПИТАЛЬНЫЙ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Елена Мехоношина

Арендатор редко обходится без ремонта помещения. Чтобы не отдать за ремонт лишнего, стоит знать закон, внимательно читать договор аренды и действовать правильно. Мы разобрали три частые ошибки арендаторов и рассказали, как их избежать.

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Арендодатель обязан передать помещение, в котором арендатор сможет вести свой бизнес. В договор записывают, что именно арендатор собирается делать — организовать магазин, офис или ресторан. Это следует из ст. 611 ГК РФ.

Передачу помещения оформляют актом. Во время приёмки арендатор осматривает его состояние и если видит недостатки, записывает в акт. Такие недостатки называют видимыми. Дальше собственник устраняет недостатки за свои деньги, делает скидку к арендной плате или компенсирует арендатору его расходы.

Если арендатор молча согласился с недостатками, с арендодателя снимается ответственность. Даже когда по факту помещение не пригодно для вида деятельности арендатора, и собственнику это ясно. К примеру, помещение берут под шаурму навынос, но в зал не подведена вода. Без записи в акте арендатор заплатит за трубы и канализацию своими деньгами. Правило — из ст. 612 ГК РФ.

А вот предъявить собственнику скрытые недостатки можно и после подписания акта. Если спустя время окажется, что склад в цоколе затапливают вешние воды, можно требовать установить дренаж, снизить плату или возместить свои расходы. Ограничений по времени здесь нет.

207 компаний доверили защиту нам за 11 лет 47 дел за 2020 год 0% дел разрешено в пользу клиентов более 710 млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

Учет ремонта арендованного имущества

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Написать комментарий

Обратите внимание: все вышеуказанные примеры с проводками подходят как для текущего, так и для капитального ремонта. Непременное условие для отражения этих операций в расходах – проведение капитального ремонта арендатором должно быть предусмотрено договором. Для того, чтобы обосновать необходимость капитального ремонта, следует в акте приемки-передачи указать состояние основного средства. В объектах недвижимости состояние кровли, систем отопления, водоснабжения, канализации и т. д. При аренде автотранспортных средств и оборудования – состояние основных агрегатов, выработанный ресурс.

Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов имущества в связи с их износом. При капитальном ремонте оборудования и транспортных средств, как правило, производятся полная разборка агрегата, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов, регулирование и испытание агрегата.

Капитальный ремонт отличается от улучшения арендованного основного средства. В каждом конкретном случае необходимо определить, что именно произвел арендатор – ремонт или улучшение. Из норм гражданского законодательства следует, что ремонт арендованного имущества (как текущий, так и капитальный) не относится к работам по его улучшению. Улучшения – это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению. Расходы на улучшение следует учитывать как капитальные вложения и списывать через механизм амортизации. Такие работы бывают двух видов – отделимые и неотделимые (ст. 623 ГК РФ). Отделимые улучшения являются собственностью компании, и можно не получать согласие арендодателя на их создание. По истечении срока договора аренды они могут быть изъяты без причинения вреда имуществу арендодателя.

На создание неотделимых улучшений (пристройка к объекту, перепланировка, установка пожарной сигнализации, системы вентиляции и др.) необходимо получить согласие арендодателя. При этом нужно обязательно прояснить и зафиксировать договоренности письменно – будут ли компенсироваться расходы, так как от этого зависит порядок учета трат. Кроме того, если не получить согласие арендодателя, то он может на законных основаниях потребовать демонтировать улучшения, что приведет к дополнительным нежелательным издержкам.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Перед составлением и подписанием письменного договора арендатор должен уточнить статус арендодателя. Следует выяснить, на каких основаниях арендодатель предоставляет ему имущество.
Дело в том, что в ст. 608 Гражданского кодекса РФ содержится норма, согласно которой стороной договора аренды может выступать только собственник имущества, являющегося предметом договора, или уполномоченное им лицо. Таким образом, первыми документами, с которым следует ознакомиться арендатору перед подписанием договора, являются бумаги, подтверждающие права арендодателя на передаваемое в пользование имущество.

Обязательная регистрация сделки. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ содержит в себе требование об обязательной государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее 1 года. Если регистрация не осуществлена, то сделка является недействительной и не может повлечь за собой каких-либо юридических прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Заключение договора без регистрации. Законодатель допускает заключение сделки по аренде недвижимости без проведения процедуры ее регистрации в государственных органах власти. Для того, чтобы избежать регистрации, стороны должны включить в договор пункт о сроках аренды. Длительность периода аренды не должна превышать 1 года. Также договор должен включать условие о возможной пролонгации, то есть о праве сторон на продление договора на оговоренный срок.

Бессрочная аренда. Договор бессрочной аренды недвижимости подлежит регистрации, эта процедура будет проходить дольше, чем регистрация сделки на определенный срок. Тем не менее, арендатор, который получает бессрочное право пользования имуществом, может рассчитывать на определенную выгоду. Его преимущество будет заключаться в том, что размер аренды останется неизменный, в то время как плата за аренду по срочному договору может быть увеличена ежегодно, как это описано в пункте 3 статьи 614 ГК РФ.

Право на возмещение средств, затраченных на улучшение объекта аренды. Величина налога на прибыть будет зависеть от верности формулировок договора, касающихся последствий проведения улучшений объекта аренды. В Гражданском кодексе РФ указано общее правило, в соответствии с которым арендатор, осуществивший улучшение арендуемого имущества, получив при этом разрешение арендодателя, может рассчитывать на денежную компенсацию. Затраты возмещаются арендатору в соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ.

Как оформить оплату улучшений в договоре аренды. Существует 2 варианта оформления пункта о возмещении расходов на улучшения, а именно:

1. фиксация в документе условия о том, что расходы на улучшения возмещаются сразу после их совершения. Стороны могут осуществлять расчет путем зачета в счет текущей арендной платы. Арендодателю стоит помнить о том, что деньги должны быть засчитаны во время действия договора аренды, а не после окончания его срока.

Арендодатель должен будет получить бумаги, касающиеся произведенных улучшений. Документы, подтверждающие стоимость материалов, послуживших для улучшения предмета аренды, выступают основанием для начисления амортизации на счет арендатора. Именно поэтому в письменном арендном соглашении рекомендуется оговорить обязанность арендатора по передаче таких документов. Не стоит забыть об указании разумных сроков передачи документации, подтверждающей затраты арендатора. Важно указать в договоре пункт об ответственности сторон за нарушение описанных условий;

2. включение в договор пункта о том, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению со стороны арендодателя. Как правило, такие условия содержатся в договорах, предусматривающих длительный период аренды.

Когда гражданин арендует помещение на длительный период времени, то внесение улучшений зачастую становится необходимым для нормальной эксплуатации объекта аренды. За такие улучшения не принято требовать компенсаций.

Возможность выкупа предмета аренды. Стороны могут включить в письменное соглашение об аренде пункт, касающийся перехода предмета аренды в собственность арендатора по окончании срока аренды. Переход имущества в собственность арендатора может также происходить до истечения срока аренды, указанного в договоре, если он внесет определенную выкупную цену. Это право граждан описано в пункте 1 статьи 624 ГК РФ.

Аренда без выкупа. Арендаторы вправе выкупать не все имущество, предоставленное им в пользование. Так, законодатель указывает на то, что в ряде случаев имеет место запрещение выкупа арендованного имущества. Без последующего выкупа сдается федеральное движимое или недвижимое имущество, когда арендодателем выступают следующие субъекты:

государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ;
организации, подведомственные государственным академиям наук;
федеральные органы исполнительной власти РФ.

Описанные ограничения обычно обусловлены такими факторами как:

целевое назначение имущества, выступающего предметом аренды;
специфический правовой режим арендуемой собственности;
сфера деятельности арендодателя.

Как включить в договор пункт о выкупе. Фиксируя в письменном арендном соглашении право арендатора на последующий выкуп собственности, стороны должны обязательно указать четкую цену объекта аренды. С налоговой точки зрения выкуп арендуемого имущества – это реализация товара. Это объясняется пунктом 1 статьи 39 НК РФ, который фиксирует переход права собственности на объект.

У арендатора, приобретающего арендованное имущество, возникает право на вычет входного НДС. При этом появляется право начислять по приобретенному имуществу амортизацию. Таким образом, от арендодателя требуется уплатить НДС и налог на прибыль с реализованного объекта. Указанные государственные сборы исчисляются на основании выкупной стоимости имущества, которая в обязательном порядке должна быть указана в договоре аренды.

Отрицательные стороны зачета. Гражданам не рекомендуется пользоваться нормой, описанной в пункте 2 статьи 624 ГК РФ. Она подразумевает право на зачет ранее выплаченных арендных платежей в счет выкупной цены имущества. Норма весьма неудобна. Ее реализация вызовет достаточно негативные налоговые последствия.

Такое условие меняет статус выплат по договору. Арендная плата будет выступать в качестве платежа за приобретение амортизируемого имущества. Размер налогообложения таких сумм будет значительно увеличен, так как плата будет списываться частями, путем начисления амортизации. НДС будет приниматься к вычету не ежеквартально, а по факту отражения приобретения в учетных документах.

Преимущества зачета. Данный способ расчета между арендатором и арендодателем все же имеет свои преимущества. Право на зачет, регламентированное в пункте 2 статьи 624 ГКРФ, выступает надежной гарантией обеспечения перехода имущества в собственность арендатора. Такой переход будет происходить в момент истечения срока действия арендного договора, заключенного между сторонами.

Таким образом, можно отметить, что право зачета ранее оплаченных арендных взносов в счет выкупной стоимости объекта аренды может принести сторонам договора определенные гарантии и, в то же время, финансовые потери. Неправильное оформление зачета может повлечь за собой санкции со стороны налоговых органов.

Coглacнo ГК PФ, нeoтдeлимыe yлyчшeния — тe yлyчшeния, кoтopыe нeвoзмoжнo изъять бeз вpeдa для ocнoвнoгo имyщecтвa, пpинaдлeжaщeгo apeндoдaтeлю. Дpyгими cлoвaми, этo — тo, чтo apeндaтop нe cмoжeт зaбpaть c coбoй, нe нaвpeдив пpи этoм oбъeктy.

Пoд пoнятиeм yлyчшeния имyщecтвa выcтyпaют любыe кaчecтвeнныe измeнeния oбъeктa, пoвышaющиe eгo цeннocть. Улyчшeниe мoжeт быть нaпpaвлeнo нa pacшиpeниe фyнкциoнaльнocти oбъeктa, eгo ycoвepшeнcтвoвaниe, пoвышeниe тexничecкиx xapaктepиcтик, yлyчшeниe cвoйcтв и дpyгиe цeли. Гpaждaнcкий кoдeкc выдeляeт двa типa yлyчшeний — oтдeлимыe и нeoтдeлимыe.

Oтдeлимыe yлyчшeния — тe, кoтopыe мoжнo изъять бeз вpeдa для имyщecтвa apeндoдaтeля. Oни являютcя coбcтвeннocтью apeндaтopa, пocлe oкoнчaния cpoкa apeнды oн зaбиpaeт иx. Нaпpимep, к oтдeлимым yлyчшeниям oтнocятcя:

🏮 Пpиoбpeтeннaя мeбeль — кpoвaти, тyмбoчки, cтoлы, шкaфы. B cлyчae, ecли oни нe вcтpaивaeмыe, и пpи дeмoнтaжe нe бyдeт нaнeceн вpeд cocтoянию пoмeщeния. Нaпpимep, ecли пpи дeмoнтaжe вcтpoeннoгo шкaфa пpидeтcя coдpaть oбoи, cдeлaть нecкoлькo дыp в cтeнax или нaнecти дpyгoй вpeд, yлyчшeниe мoгyт пpизнaть нeoтдeлимым.

📺 Бытoвaя тexникa — тeлeвизopы, xoлoдильники, aвтoмaтичecкиe cтиpaльныe мaшины, пepcoнaльныe кoмпьютepы и дpyгиe eдиницы ocнaщeния. Bce иx мoжнo лeгкo пepeвeзти нa дpyгoe мecтo.

☕ Пpeдмeты бытa — кpyжки, кoвpики, пocтeльнoe бeльe, пoлoтeнцa, cyшилки для oбyви и пocyды и дpyгиe. Иx тoжe мoжнo лeгкo изъять, нe пpичинив пpи этoм никaкoгo вpeдa имyщecтвy apeндoдaтeля.

Бывaeт, чтo apeндoдaтeль xoчeт ocтaвить oтдeлимыe yлyчшeния в cвoeй coбcтвeннocти. B этoм cлyчae oн дoлжeн выдaть apeндaтopy кoмпeнcaцию, paвнyю cтoимocти oтдeлимыx yлyчшeний. Кoмпeнcaция выдaeтcя в видe cнижeния apeнднoй плaты нa oпpeдeлeнный cpoк нa ycтaнoвлeннyю cyммy либo eдинopaзoвo, в видe дeнeг.

Пpимep: Bacя cнял квapтиpy, в кoтopoй нe былo мeбeли. Caм кyпил кpoвaть, тyмбy, тeлeвизop, шкaф, cтoл и двa cтyлa. Bce этo — oтдeлимыe yлyчшeния, coбcтвeннocть Bacилия. Кoгдa cpoк apeнды пoдoшeл к кoнцy, Bacя нaшeл нoвyю квapтиpy и зaxoтeл зaбpaть мeбeль, нo apeндoдaтeль пoпpocил eгo ocтaвить мeбeлиpoвкy. Apeндoдaтeль зaплaтил кoмпeнcaцию — пepeвeл 120 000 pyблeй нa бaнкoвcкyю кapтy Bacи. Bacилий ocтaвил мeбeль, и тeпepь oнa — coбcтвeннocть влaдeльцa квapтиpы. Bacя мoг нe coглacитьcя нa cдeлкy, и тoгдa лeгкo зaбpaл бы мeбeль c coбoй.

Нeoтдeлимыe yлyчшeния — вce, чтo нeльзя зaбpaть c coбoй, ecли гoвopить пpocтым языкoм. Oни являютcя coбcтвeннocтью apeндoдaтeля, нo apeндaтop впpaвe тpeбoвaть кoмпeнcaции влoжeний. Нaпpимep, к нeoтдeлимым yлyчшeниям oтнocятcя:

📌 Дocтpoй и пpиcтpoй — пpиcтpoй вepaнды к чacтнoмy дoмy, дocтpoй нeзaвepшeннoгo oбъeктa, пpиcтpoй нoвыx кoмнaт к cклaдcкoмy пoмeщeнию.

📌 Пepeплaниpoвкa — cнoc или cтpoитeльcтвo нoвыx cтeн, измeнeниe плoщaди кoмнaт, вoзвeдeниe cтaциoнapныx мeжкoмнaтныx пepeгopoдoк.

📌 Moдepнизaция — зaмeнa cтapoй элeктpoпpoвoдки, вoдoпpoвoдa, cиcтeмы кaнaлизaции и дpyгиx кoммyникaций нa нoвыe.

📌 Texничecкoe ocнaщeниe — ycтaнoвкa кoндициoнepa, cплит-cиcтeмы, cиcтeмы cигнaлизaции, пoжapoтyшeния и дpyгиx cиcтeм.

📌 Cтpoитeльcтвo oбъeктoв нa apeндoвaннoй зeмлe — вoзвeдeниe тopгoвыx цeнтpoв, aвтoзaпpaвoк, мaгaзинoв, жилыx дoмoв.

📌 Пepeycтpoйcтвo. К этoмy тepминy oтнocитcя мoнтaж, ycтaнoвкa, пepeнoc инжeнepныx ceтeй — нaпpимep, вoдoпpoвoдa или гaзoпpoвoдa.

📌 Peкoнcтpyкция — вoccтaнoвлeниe здaний, кaпитaльный peмoнт c coxpaнeниeм пepвoздaннoгo видa.

📌 Caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкиe paбoты — oбpaбoткa пoмeщeний oт тapaкaнoв, aкapициднaя oбpaбoткa yчacткoв и дpyгиe.

📌 Caдoвoe oбycтpoйcтвo — пocaдкa плoдoнocящиx pacтeний: дepeвьeв, кycтoв.

Baжнo: тeкyщий peмoнт нe oтнocитcя к нeoтдeлимым yлyчшeниям. Пoд peмoнтoм cтoит пoнимaть ycтpaнeниe oпpeдeлeнныx нeиcпpaвнocтeй — нaпpимep, чacтичный peмoнт кpыши, зaмeнy нeбoльшoгo yчacткa пpoвoдки, зaмeнy пoвpeждeнныx cтeкoл нa нoвыe. Чeм мacштaбнee paбoты, тeм бoльшe шaнc пpизнaть иx кaпитaльным пpeoбpaзoвaниeм.

Ecли в бyдyщeм apeндaтop xoчeт зaбpaть нeoтдeлимыe yлyчшeния c coбoй, ecли этo вoзмoжнo — нaпpимep, выкoпaть и пepecaдить caжeнцы — этo дoлжнo зapaнee oбгoвapивaтьcя. Bce ycлoвия pacтopжeния cдeлки нyжнo oбязaтeльнo фикcиpoвaть в дoгoвope.

Нaпpимep: Дapья cнялa дaчный yчacтoк, зaключилa дoгoвop oб apeндe cpoкoм нa 10 лeт. 3a этo вpeмя пpoвeлa oтoплeниe, cдeлaлa кocмeтичecкий peмoнт, ycтaнoвилa нoвыe oкнa и двepи, пocaдилa и выpacтилa плoдoнocящиe дepeвья нa yчacткe. Bce этo — coбcтвeннocть apeндoдaтeля, влaдeльцa дaчи, пoтoмy чтo являeтcя нeoтдeлимым yлyчшeниeм. Дapья мoжeт пoпpocить кoмпeнcиpoвaть зaтpaты — ecли cooтвeтcтвyющee ycлoвиe пpoпиcaнo в дoгoвope, apeндoдaтeль выплaтит cyммy зaтpaт или cнизит apeнднyю плaтy.

Юpидичecкиe лицa — apeндaтopы и apeндoдaтeли — oбязaны вecти yчeт нeoтдeлимыx yлyчшeний. Coбcтвeнники нeдвижимocти дoлжны пoмнить, чтo:

🔸 Пo НК PФ, yчитывaть нyжнo aмopтизиpyeмoe имyщecтвo co cpoкoм пoлeзнoгo иcпoльзoвaния бoлee гoдa, cтoимocтью бoлee 20 000 pyблeй, oплaчeннoe coбcтвeнникoм.

🔸 Пocлe выплaты кoмпeнcaции apeндoдaтeль имeeт пpaвo yвeличить paзмep aмopтизaции.

🔸 Пocлe пpoизвeдeния нeoтдeлимыx yлyчшeний выpacтaeт cтoимocть oбъeктa.

Apeндaтopы мoгyт yчитывaть нeoтдeлимыe yлyчшeния в кaчecтвe pacxoдoв пpи pacчeтe нaлoгa нa пpибыль, ecли coбcтвeнник нeдвижимocти дaл cвoe coглacиe нa внeceниe измeнeний. Нyжнo пoмнить, чтo:

🔹 Учитывaть pacxoды мoжнo пpи pacчeтe нaлoгa нa пpибыль, ecли былa выплaчeнa кoмпeнcaция.

🔹 Ecли кoмпeнcaция нe выплaчeнa, мoжнo нaчиcлить aмopтизaцию зa yчтeнный oбъeкт.

🔹 Aмopтизaция мoжeт нaчиcлятьcя c пepвoгo дня мecяцa, cлeдyющeгo зa мecяцeм oкoнчaния paбoт пo нeoтдeлимoмy yлyчшeнию. B этoм cлyчae дaтa фикcиpyeтcя aктoм пpиeмa-пepeдaчи.

🔹 Ecли зa вecь пepиoд apeнды aмopтизaция нe пoкpылa pacxoды нa yлyчшeния, ocтaвшaяcя нeкoмпeнcиpoвaннoй cyммa пepexoдит в cтaтyc yбыткoв — тo ecть ocтaeтcя нeyчтeннoй — и нe yчитывaeтcя пpи нaлoгooблoжeнии.

🔹 Пpи пpoдлeнии дoгoвopa apeнды мoжнo coxpaнить aмopтизaцию.

B бyxгaлтepcкoм yчeтe нyжнo oтpaжaть нeoтдeлимыe yлyчшeния, ecли oни cooтвeтcтвyют pядy тpeбoвaний, a имeннo:

📝 oбъeкт бyдeт иcпoльзoвaтьcя кoмпaниeй длитeльнoe вpeмя, тoчнee — нe мeньшe 12 мecяцeв;

📝 нeoтдeлимыe yлyчшeния oбъeктa иcпoльзyютcя для нyжд, кoтopыe пoтoм пoдpaзyмeвaют пoлyчeниe oплaты;

📝 в oбъeм цeлeй кoмпaнии нe вxoдит пocлeдyющaя пepeпpoдaжa oбъeктoв c нeoтдeлимыми yлyчшeниями;

📝 в дaльнeйшeй пepcпeктивe oбъeкт мoжeт пpинecти дoxoд.

Чтoбы избeжaть нeнyжныx cпopoв, paзбиpaтeльcтв и cyдeбныx тяжб, лyчшe зapaнee пpoпиcaть в дoгoвope вoзмoжнocть нeoтдeлимыx yлyчшeний и oбязaннocть apeндoдaтeля кoмпeнcиpoвaть иx. Mнoгиe пpибeгaют к yнивepcaльнoй фopмyлиpoвкe — пишyт в ocнoвнoм дoгoвope apeнды, чтo coбcтвeнник зapaнee coглaceн нa любыe виды кaпитaльныx пpeoбpaзoвaний, и apeндaтopy нe нyжнo кaждый paз coглacoвывaть нeoтдeлимыe yлyчшeния. Taкoe peшeниe лyчшe нe иcпoльзoвaть, пoтoмy чтo в cлyчae вoзникнoвeния cпopa oнa бyдeт нeнaдeжнoй.

Лyчшe cocтaвлять дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy apeнды пpи кaждoм пpoизвeдeнии кaпитaльныx пpeoбpaзoвaний. B нeм нyжнo yкaзaть:

📋 Coглacиe apeндoдaтeля c paбoтaми, кoтopыe бyдyт пpoвeдeны в apeндyeмoм пoмeщeнии.

📋 Oбъeм и тип нeoтдeлимыx yлyчшeний — пepeчиcлитe, чтo coбиpaeтecь измeнить.

📋 Cтoимocть кaпитaльнoгo пpeoбpaзoвaния — мoжeтe пocчитaть ee пpимepнo, yкaзaв, чтo cyммa нeтoчнaя, или yкaзaть тoчнyю cyммy нa ocнoвaнии cмeты.

📋 Oбязaннocть кoмпeнcиpoвaть pacxoды, cpoки и cпocoб выплaты кoмпeнcaции.

Дoпoлнитeльнoe coглaшeниe пoкaжeт, чтo coбcтвeнник знaл o пpoвeдeнии нeoтдeлимыx yлyчшeний, был coглaceн c ними и oбязyeтcя выплaтить кoмпeнcaцию в дaльнeйшeм.

Нaпpимep: Taня и Maшa иcпoльзoвaли в дoгoвope yнивepcaльнyю фopмyлиpoвкy, пo кoтopoй Maшa coглacнa нa любыe измeнeния. Taня cдeлaлa eвpopeмoнт в квapтиpe. Maшa oткaзывaeтcя плaтить, мoтивиpyя этo тeм, чтo цeннocть имyщecтвa нe выpocлa. Cyд бyдeт пpинимaть peшeниe, иcxoдя из дoкaзaтeльнoй бaзы в кaждoм индивидyaльнoм cлyчae.

Улучшения: отделимые и не очень

В этом случае рекомендуется заранее согласовать с арендатором и включить условие о сроке проведения ремонтных работ в договор аренды. В противном случае можно причинить препятствие арендатору пользоваться помещением, который потребует досрочное расторжение договора (п.1 ст. 620 ГК РФ).

Если стороны преждевременно не договорились о сроке проведения капитального ремонта при аренде недвижимости или же он вызван неотложной необходимостью (например, произошел пожар), то ремонт должен проводиться в разумный срок (абзац 2 п. 1 ст. 616 ГК). При этом под разумным сроком следует понимать такой срок, который необходим для поддержания данного помещения в годном к дальнейшей эксплуатации состоянии. К каждому конкретному случаю может быть применен разный разумный срок. Также нужно понимать, что все будет зависеть от свойств и состояния объекта недвижимости, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, арендодатель на время проведения капитального ремонта при аренде вправе потребовать от арендатора временного освобождения помещения, при условии, что его пользование имуществом будет препятствовать проведению ремонта и особенно вс том случае, если ремонт создаст опасность для здоровья и жизни людей (обосновывается экспертным заключением о степени износа).

Сторонам договора может быть удобен вариант проведения капитального ремонта силами арендодателя за счет денежных средств арендатора.

Этого можно достичь, включив в договор такое условие:

“Арендатор обязан возместить стоимость капитального ремонта арендованного имущества, произведенного арендодателем”.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества

В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт при аренде имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Как согласовать условие о проведении работ арендатором за счет арендодателя?

1) прямо указать в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за счет арендодателя”.

2) указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного капитального ремонта”.

3) указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы”.

Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя.

В связи с этим у арендодателя возникнет обязанность возместить арендатору стоимость капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а у арендатора право прекратить свое обязательство по уплате арендной платы полностью или частично зачетом встречного требования к арендодателю об уплате стоимости капитального ремонта (ст. 410 ГК РФ). В результате зачета задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного капитального ремонта. Поэтому арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст. 330 ГК РФ.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт

В этом случае считается, что стороны не изменили правила п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

В первую очередь, еще перед ремонтом, необходимо согласовать планируемые ремонтные работы с арендодателем, для чего необходимо подготовить и направить собственнику запрос на получение согласия на проведение работ, приложив к нему соответствующий план или смету. Если договором аренды предусмотрено иное, то необходимо предоставить арендодателю всю необходимую информацию в соответствии с условиями договора аренды.
Важно помнить, что без наличия письменного согласия собственника принять такие расходы в учете для целей налога на прибыль нельзя. Помимо согласия на проведение работ необходимо заранее согласовать с арендодателем будет ли он возмещать указанные расходы полностью, частично или не будет возмещать вовсе. Иногда данный пункт освещается еще при заключении договора, однако если с владельцем помещения достигнута иная договоренность, ее нужно закрепить дополнительным соглашением.
В общем порядке, согласно ст. 616 ГК РФ, если в договоре не указано иного, капитальный ремонт арендованных основных средств производится за счет арендодателя, а другие виды ремонта производятся за счет арендатора.

Текущий ремонт или неотделимые улучшения?
После ремонта появляется очередная непростая задача — определить, являются ли проведенные ремонтные работы текущим ремонтом или неотделимыми улучшениями. Это необходимо выяснить, так как учет в каждом из случаев значительно различается.
Разница в данном случае состоит в цели ремонтных работ и в их результате:

Если ремонт был связан с поддержанием текущего состояния арендуемого помещения и после такого ремонта его характеристики принципиально не поменялись, то проведенные улучшения считаются текущим ремонтом.
Если во время ремонта у помещения появились новые или значительно изменились имеющиеся характеристики, а также если возникшие улучшения нельзя отделить от арендованного помещения, не причинив ему ущерб, такие ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями в арендованное имущество.

Если произведенные работы являются текущим ремонтом, то сложностей с их учетом не возникает — в соответствии с п. 1, 2 ст. 260 НК РФ расходы на текущий ремонт учитываются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены в размере фактических затрат.

В части налогового учета, в отличие от текущего ремонта, неотделимые улучшения, которые не возмещаются арендодателем (или если расходы компенсируются арендодателем частично, некомпенсируемую часть) нужно равномерно списывать в расходы в течение определенного периода. Основанием для этого является п.1 ст. 256 НК РФ, где указано, что амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия собственника.
Если невозможно определить срок, в течение которого нужно списывать расходы образовавшегося неотделимого улучшения, то период списания данных расходов устанавливается равным сроку полезного использования арендуемого объекта.
При этом важно понимать, что в случае расторжения договора аренды амортизация стоимости объекта должна быть прекращена с первого числа месяца, следующего за месяцем расторжения договора.
В части бухгалтерского учета неотделимые улучшения признаются основными средствами в соответствии с ПБУ 6/01. При этом срок полезного использования устанавливается с учетом даты окончания действия договора аренды. Организация может также установить в учетной политике иной порядок списания данных расходов, например, в качестве расходов будущих периодов.
В связи с различиями в определении срока списания стоимости неотделимых улучшений в бухгалтерском и налоговом учете, в бухгалтерском учете появляется постоянная разница, которая образует постоянное налоговое обязательство в соответствии с п. 4 и 7 ПБУ 18/02. Помимо прочего хочется отметить, что если во время ремонта возникает необходимость демонтировать старые объекты, а после вывезти их или оставшийся от демонтажа мусор, то в соответствии пп.8 п.1 ст. 256 такие расходы учитываются как внереализационные и не включаются в стоимость неотделимых улучшений.

Поскольку в бухучете и при налогообложении операции по восстановлению арендованного имущества отражаются по-разному, важно правильно их классифицировать.

Необходимость проведения ремонтных работ и их окончание подтвердите документально (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). При ремонте арендованного имущества используйте те же документы, что и при ремонте собственных основных средств.

Правовой режим улучшений арендованного недвижимого имущества

Если для выполнения ремонтных работ организация привлекла сторонних граждан, то при выплате вознаграждения удержите НДФЛ (подп. 6 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 226 НК РФ).

Также начислите взносы на обязательное пенсионное (медицинское) страхование (ч. 1 ст. 7 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ). Взносы на обязательное социальное страхование в ФСС России не начисляйте (п. 2 ч. 3 ст. 9 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ).

Взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний начисляйте, если такая обязанность предусмотрена договором с подрядчиком (ч. 1 ст. 20.1 Закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ).

Подробнее об этом см. Как отразить в учете вознаграждение по гражданско-правовому договору на выполнение работ (оказание услуг), заключенному с гражданином.

Расходы на ремонт арендованных амортизируемых основных средств учитывайте, если согласно договору аренды или в силу закона организация обязана проводить ремонт за свой счет. Это следует из пункта 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ и статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Если это условие выполняется, то при расчете налога на прибыль затраты на ремонт арендованных основных средств производственного назначения учтите в составе прочих расходов (п. 1, 2 ст. 260, подп. 48 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Затраты на ремонт арендованных основных средств обслуживающих производств и хозяйств учитывайте обособленно (ст. 275.1 НК РФ).

Затраты на ремонт объектов непроизводственного назначения при расчете налога на прибыль не учитывайте, так как они не являются экономически обоснованными, то есть связанными с производственной деятельностью организации (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Если организация применяет метод начисления, налоговую базу уменьшайте по мере возникновения расходов на ремонт арендованных амортизируемых основных средств (п. 5 ст. 272 НК РФ). Например, если организация ремонтирует арендованное основное средство собственными силами, то стоимость запчастей учитывайте после их замены, а зарплату сотрудников – в месяце начисления. Именно в этот момент расходы признаются экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Если организация применяет кассовый метод, налоговую базу уменьшите по мере возникновения и оплаты расходов на ремонт арендованных амортизируемых основных средств (п. 3 ст. 273 НК РФ). Например, при выполнении ремонтных работ хозспособом запчасти не только должны быть использованы (подп. 1 п. 3 ст. 273 и п. 5 ст. 254 НК РФ), но и оплачены поставщику.

Для равномерного признания расходов на ремонт арендованных основных средств организация может создать резерв. Однако это возможно, только если в организации помимо арендованного имущества есть основные средства, которые числятся на балансе (п. 3 ст. 260 НК РФ). Подробнее об этом см. Как создать резерв на ремонт основных средств в налоговом учете, Как использовать резерв на ремонт основных средств в налоговом учете.

Затраты на ремонт арендованных основных средств можно учитывать в отдельном налоговом регистре в разрезе произведенных расходов.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении затрат на ремонт арендованных основных средств. Организация применяет общую систему налогообложения

ООО «Торговая фирма «Гермес»» провело текущий ремонт помещений магазина. Магазин «Гермесу» арендует. Для выполнения ремонтных работ организация привлекла подрядную организацию. Стоимость работ составила 212 400 руб. (в т. ч. НДС – 32 400 руб.). Акт по форме № КС-2 был подписан в июне.

В бухгалтерском и налоговом учете расходы на текущий ремонт списываются единовременно.

В июне при получении акта бухгалтер «Гермеса» сделал следующие проводки:

Дебет 44 Кредит 60
– 180 000 руб. (212 400 руб. – 32 400 руб.) – списаны затраты на ремонт помещений магазина;

Дебет 19 Кредит 60
– 32 400 руб. – учтен НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51
– 212 400 руб. – перечислены подрядчику денежные средства за ремонтные работы.

Сумму входного НДС со стоимости ремонтных работ бухгалтер принял к вычету единовременно в период возникновения затрат.

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 32 400 руб. – принят к вычету входной НДС.

«Гермес» применяет метод начисления. Налог на прибыль платит поквартально. При расчете налога на прибыль за полугодие бухгалтер учел расходы на ремонт основных средств в сумме 180 000 руб.

Ситуация: можно ли учесть при расчете налога на прибыль расходы на ремонт имущества, арендованного у предпринимателя или гражданина (сотрудника)?

Да, можно, но не в составе расходов на ремонт по пункту 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ. Объясняется это так.

Особенностей учета входного НДС по материалам (работам, услугам), приобретенным для проведения ремонта арендованного имущества, законодательством не предусмотрено (ст. 172 НК РФ). Поэтому при ремонте арендованного имущества входной НДС примите к вычету в том же порядке, что и при ремонте собственного имущества.

Если организация применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД, то расчет налогов при ремонте арендованного имущества зависит от того, для какого вида деятельности оно используется.

Если арендованное имущество используется только в рамках деятельности на общей системе налогообложения, то расходы на его ремонт учитывайте по правилам, действующим при общей системе налогообложения (п. 9 ст. 274 и п. 7 ст. 346.26 НК РФ).

Если арендованное основное средство используется только в рамках деятельности на ЕНВД, то в базе по единому налогу никаких расходов не учитывайте, так как объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

Арендованное имущество может использоваться в деятельности организации, облагаемой ЕНВД, и деятельности, с которой организация платит налоги по общей системе налогообложения. В этом случае расходы на ремонт, а также входной НДС нужно распределить (п. 4 ст. 170, п. 9 ст. 274 и п. 7 ст. 346.26 НК РФ).

КАПИТАЛЬНЫЙ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Цель текущего ремонта — устранение неисправностей (восстановление работоспособности) элементов и поддержание нормального уровня эксплуатационных показателей (см., например, определение текущего ремонта здания в абз. 12 ст. 1 Закона об эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области).

Цель капитального ремонта — устранение физического и морального износа объекта (см., например, определение капитального ремонта здания в абз. 13 ст. 1 Закона об эксплуатации нежилых зданий, строений, сооружений на территории Московской области).

Виды работ

Работы, направленные на один и тот же объект (конструктивный элемент, инженерную систему), могут относиться как к текущему, так и к капитальному ремонту. Определить, к чему относится конкретная работа, вы можете с помощью Перечней, приведенных в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279.

Указанные Перечни, а также п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ и п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции МДС 81-35.2004 обычно применяются при решении вопроса об отнесении работ к текущему или капитальному ремонту.

Что ремонтируется	Текущий ремонт	Капитальный ремонт
Стена	Расшивка раствором мелких трещин в кирпичных стенах	Заделка трещин в кирпичных или каменных стенах с расчисткой борозд, с перевязкой швов со старой кладкой
Окна, двери	Исправление перекосов, устройство новых форточек, смена разбитых стекол	Полная смена ветхих оконных и дверных блоков
Внутренние штукатурные, облицовочные и малярные работы	Ремонт штукатурки стен и потолков с предварительной отбивкой штукатурки (до 10% оштукатуренной поверхности стен и потолков)	Возобновление штукатурки всех помещений и ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности
	Смена до 10% облицовки стен	Смена более 10% облицовки стен
	Окраска помещений и отдельных конструкций	Сплошная антикоррозийная окраска металлических конструкций
Вентиляция	Устранение подсосов в воздуховодах	Частичная или полная смена воздуховодов
Сооружения	Сплошная покраска металлических элементов сооружений	Ремонт или смена отдельных звеньев металлических дымовых труб

При отражении расходов на ремонт арендованных основных средств необходимо четко различать их капитальный ремонт и реконструкцию или модернизацию. Дело в том, что расходы на проведение капитального ремонта отражаются иначе, чем расходы на реконструкцию или модернизацию. Причем различия есть как в бухгалтерском, так и в налоговом учете таких расходов. Поэтому ошибившись, вы рискуете неправильно рассчитать не только налог на прибыль, но и налог на имущество.

арендатор должен будет доказать существование неотложной необходимости для выполнении капитального ремонта;

арендатор должен будет доказать обоснованность произведенных затрат на капитальный ремонт.

Арендодателю нужно учитывать, что арендатору доказать в суде наличие этих двух обстоятельств зачастую весьма непросто.

Пример из практики: суд отказал арендатору в возмещении расходов на выполнение капитального ремонта, поскольку ремонт был выполнен без согласия арендодателя и в отсутствие неотложной необходимости

Истец (арендатор) обратился в суд с иском к ответчику (арендодателю) о взыскании убытков, составляющих стоимость капитального ремонта арендуемого помещения.

Решением суда первой инстанции в иске было отказано. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Истец обратился с жалобой в суд кассационной инстанции, в которой указал на незаконность и необоснованность состоявшихся по делу судебных актов.

Как следовало из материалов дела, арендатор при заключении договора принял от арендодателя помещения по акту приема-передачи, где было указано, что санитарно-техническое состояние объекта было удовлетворительное.

Спустя месяц после заключения договора истец обратился к ответчику с предложением обеспечить явку представителя собственника для проведения обследования технического состояния арендованных помещений с участием специалистов. Истец полагал, что эксплуатация помещения возможна только после проведения капитального ремонта.

Согласно заключению специалистов, полученному истцом, техническое состояние основных несущих конструкций здания в пределах обследуемых помещений оценено как недопустимое, а отдельных конструкций – как аварийное. После получения заключения специалистов истец обратился к ответчику с просьбой провести капитальный ремонт арендуемых помещений или согласовать порядок проведения ремонта.

Однако, не получив ответа от ответчика, истец провел капитальный ремонт помещений с привлечением подрядной организации. После этого истец посчитал, что стоимость работ по капитальному ремонту арендуемых помещений являлась для него убытками, и обратился в суд с иском о возмещении стоимости выполненных работ.

Суд кассационной инстанции указал следующее. Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и по общему правилу возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалобАдминистративные споры. Консультации юристаОбращаемся в арбитражный суд. Консультации юристаОбращаемся в мировой суд. Консультации юристаОбращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юристаКалькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсацийАвторское право.

Консультации юристаАдминистративная ответственность. Консультации юристаАлименты.Консультации юристаАренда. Консультации юристаБанкротство. Консультации ЮристаВзыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юристаВоенная служба. Консультации юристаГоспошлина. Консультации юристаГосударственные (муниципальные) закупки.

Консультации юристаДоговор долевого участия. Консультации юристаДоговор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юристаДосудебное урегулирование спора. Консультации юристаЖилищные вопросы. Консультации юристаЗаймы и кредиты. Консультации юристаЗащита прав потребителей. Консультации юристаЗащита чести, достоинства, деловой репутации.

При заключении договоров аренды, надеясь на долгое сотрудничество, арендатор делает ремонт в помещении за свой счет. Как правило, в договоре не указывается возможность возмещения расходов за произведенный ремонт, а сам арендодатель не спешит возместить арендатору потраченные деньги, чем препятствует фирме в списании данных расходов в счет уменьшения налога на прибыль.

Рассмотрим ряд ситуаций, которые могут помешать арендатору уменьшить налогооблагаемую прибыль на величину расходов на произведенный ремонт.

Ремонт подразделяется на текущий, капитальный, а также достройку, дооборудование, модернизацию, реконструкцию и техническое перевооружение.

К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

Минфин России в Письме от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794 рекомендует при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» руководствоваться в том числе Ведомственными строительными нормативами (ВСН) N 58-88 (р), утвержденными Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (п. 3.11) дает определение непосредственно капитальному ремонту — «к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.

)», «к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей».

Согласно ст. 260 НК РФ расходы на ремонт (капитальный или текущий) основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Данное положение применяется также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

Если же ремонт, осуществленный арендатором, не подпадает под определение капитального или текущего, то на затраты его списать единовременно не получится. Чтобы понять, в каких случаях арендатору придется столкнуться с проблемой, следует понять, какой ремонт нельзя списать на расходы единовременно и что с ним вообще делать.

Амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, а также капитальные вложения в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем с согласия организации-ссудодателя (ст. 256 НК РФ).

Капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном НК РФ, а капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, о��ределяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Следующим шагом необходимо определить, какой именно ремонт относится к капитальным вложениям.

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Поэтому на расчет налоговой базы расходы на ремонт основных средств не влияют.

Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.).Подобный ремонт предполагает проведение работ капитального характера, при которых производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим, то есть каменных и бетонных фундаментов зданий, труб подземных сетей, опоры мостов и т. п.

При капитальном ремонте оборудования и транспортных средств, как правило, производятся полная разборка агрегата, ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов на новые и более современные, сборка, регулирование и испытание агрегата.Налоговый кодекс не содержит специальной расшифровки в отношении указанного понятия, хотя и выделяет в отдельную группу капитальный ремонт как особо сложный и дорогой вид ремонта основных средств, длящийся в течение более одного налогового периода.По умолчанию, если договором аренды не установлено иное, текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный — арендодатель (ст.616 ГК РФ).

В первую очередь для решения вопроса о том, какие конкретно строительные работы считаются капитальным ремонтом, нужно отталкиваться от положений Градостроительного кодекса. Кроме того, необходимые сведения можно почерпнуть из специализированных строительных документов, перечень которых приведен в письме Минфина России от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794. В частности, там названы:

Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279;

ведомственные строительные нормативы (ВСН) № 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.88 № 312;
письмо Минфина СССР от 29.05.84 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».

Анализ вышеуказанных документов позволяет сделать вывод, что к капитальному ремонту относятся работы, которые предусматривают замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или их элементов (за исключением несущих конструкций), систем и сетей инженерно-технического обеспечения, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие их показатели и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ). То есть признакам капитальности отвечает смена изношенных конструкций (деталей) зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты, все виды стен и их каркасов, трубы подземных сетей и др.).

Приведем примеры работ, которые относят к капремонту:

возобновление штукатурки всех помещений, а также ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности;
ремонт и возобновление облицовки площадью более 10% облицованной поверхности, а также сплошная антикоррозийная окраска металлических конструкций либо сплошная окраска устойчивыми составами;
утепление и шумозащита зданий, а также замена существующего и установка нового технологического оборудования в зданиях, в том числе устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
изменение конструкции крыш (в том числе частичное) или сплошная смена или замена всех видов кровли, а также частичная или сплошная смена стропил, либо оборудование чердачных помещений под эксплуатируемые;
частичная перекладка (до 10%), а также усиление каменных фундаментов и подвальных стен, не связанное с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования;
частичная (более 10% общей площади пола в здании) или сплошная смена всех видов полов и их оснований;
ремонт, смена и замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов;
работы, связанные с междуэтажными перегородками и лестничными пролетами, включая смену и усиление всех типов лестниц и их отдельных элементов;
частичная или полная смена воздуховодов, вентиляторов, калориферов, фильтров, вентиляционных коробов;
работы по переводу существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение, смене износившихся участков электросети, если при этом меняется более 10% проводки, а также смена предохранительных щитков.

Перейдем к текущему ремонту. Если мы заглянем в Градостроительный кодекс, то увидим, что под текущим ремонтом понимается обеспечение надлежащего технического состояния зданий, сооружений. К таким работам, в частности, относится поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями техрегламентов, проектной документации (п. 8 ст. 55.24 ГрК РФ). То есть текущий ремонт — это систематические мероприятия, направленные на устранение мелких повреждений и неисправностей, восстановление исправности и работоспособности конструкций и систем инженерного оборудования здания, а также поддержание его эксплуатационных показателей.

И в гражданском, и в налоговом законодательстве есть упоминание еще и о неотделимых улучшениях арендуемого объекта. А значит, для правильного учета затрат нужно научиться отделять такие улучшения от ремонта.

Работы, которые, с одной стороны, улучшают характеристики арендуемого помещения, а с другой — не соответствуют ни критериям капитального, ни критериям текущего ремонта, как раз и ведут к образованию неотделимых улучшений. При этом важно, что улучшения — это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению. Ремонт же нельзя признать улучшением, поскольку его основной целью является поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии. Поэтому, например, замена деревянных окон на пластиковые формально является не ремонтом, а именно неотделимым улучшением. И уж точно нельзя будет квалифицировать как ремонтные работы возведение различных пристроек или надстроек к арендуемому зданию, сооружение дополнительных входов в помещение, капитальных перегородок (например, если их возведение сопровождается сварочными работами или «обвязкой» пола), усиление фундаментов и подвальных стен, если это нужно для работы оборудования арендатора и т.п.

Определившись с терминологией, можно переходить к правилам учета произведенных затрат на ремонт. Начнем с капремонта.

Предположим, что договором аренды прямо предусмотрено проведение капитального ремонта силами арендатора. В таком случае затраты, которые понесет арендатор при проведении капремонта, учитываются при налогообложении в полном размере на основании п. 2 ст. 260 НК РФ. При этом если организация, применяющая метод начисления, не создавала резерв под ремонт арендуемых средств, то эти затраты признаются в том периоде, в котором они были осуществлены, независимо от факта оплаты (п. 5 ст. 272 НК РФ).

Что касается НДС, то выполнение работ собственными силами никаких дополнительных обременений не повлечет, так как объект обложения (выполнение СМР для собственных нужд) может возникнуть, только если расходы не учитываются при налогообложении прибыли (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). А в нашем случае расходы на ремонт учитываются по п. 2 ст. 260 НК РФ. Если же для проведения капремонта привлекались подрядчики — плательщики НДС, то предъявленный ими налог принимается к вычету. Конечно, при условии, что приобретенные работы предназначены для облагаемой НДС деятельности (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

В ситуации, когда арендатор применяет УСН с объектом «доходы минус расходы» затраты на капитальный ремонт, обязанность по проведению которого договором возложена на арендатора, учитываются последним в составе затрат на основании подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Данная сумма уменьшает доходы после выполнения работ и их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Ремонт арендованного недвижимого имущества

Аренда помещения: как не потерять деньги на ремонте

Учет ремонта арендованного имущества

Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Улучшения: отделимые и не очень

Правовой режим улучшений арендованного недвижимого имущества

КАПИТАЛЬНЫЙ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ АРЕНДОВАННОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ