Дивиденды по наследству

85 0

• Институт купли-продажи недвижимости

  Недвижимость как особый объект правового регулирования, понятие и разновидности соответствующих договоров. Порядок заключения и расторжения договора купли-продажи недвижимости, главные права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий.

  дипломная работа [153,5 K], добавлен 27.07.2015

• Договор купли-продажи недвижимости

  Характеристика договора купли-продажи недвижимости как института гражданского права; особенности правового регулирования заключения договоров продажи недвижимости, права и обязанности сторон, государственная регистрация; правоприменительная практика.

  дипломная работа [102,1 K], добавлен 29.11.2010

• Договор купли-продажи недвижимости

  История развития оборота недвижимости. Понятие и условия договора купли-продажи недвижимости, форма и порядок его заключения. Права и обязанности продавца и покупателя, ответственность сторон. Регулирование купли-продажи отдельных видов недвижимости.

  курсовая работа [49,1 K], добавлен 08.01.2015

• Купля-продажа недвижимости

  Особенности правового режима недвижимости в РФ. Отличие купли–продажи недвижимости от иных видов купли–продажи. Понятие договора купли–продажи недвижимости, права и обязанности сторон. Специфические черты ответственности за нарушение положений договора.

  курсовая работа [39,3 K], добавлен 05.05.2011

• Договор купли-продажи недвижимости

  Понятие, признаки, существенные условия и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости. Форма и стороны договора, порядок его исполнения. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости, правовая ответственность сторон по договору.

  курсовая работа [34,9 K], добавлен 28.03.2015

• Договор купли продажи недвижимости

  Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности. Права и обязанности сторон. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: жилых помещений, земельных участков.

  дипломная работа [94,6 K], добавлен 28.04.2013

• Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

  Понятие, объекты, субъекты и основные положения договора купли-продажи коммерческой недвижимости в гражданском праве. Порядок и правила оформления заключения договора купли-продажи. Проблемы совершенствования гражданско-правового регулирования договора.

  дипломная работа [73,5 K], добавлен 24.09.2010

Глава 2.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ

Расторжение договора — это частный случай (наиболее распространенный) прекращения договора. При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.) или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы.

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Следовательно, прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным. Любые нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания [38, c. 62].

Расторжение договора может происходить, когда:

а) договор был заключен;

б) когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из них (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст. 153, п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит, по общему правилу, в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Договор может быть расторгнут и против воли сторон, на основании судебного решения. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.

Сложнее решается вопрос о возможности осуществления государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может служить основанием для государственной регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора — это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор [38, c. 63].

Однако на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор купли- продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости.

Перечисленные особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отражаться на специфике его изменения и расторжения. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, хотя следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности.

В течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина «нежилые помещения» не выработано.

Рассмотрим, что подразумевается под нежилым помещением в нормативных актах разного уровня.

Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» помещение определялось как единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В то же время в многочисленных строительных нормах и правилах (СНиПах) употребляется формулировка «здания, сооружения и помещения в них».

Согласно трактовке распоряжения Госкомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения», «нежилые помещения» включают в себя «здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе встроенно-пристроенные».

Согласно закону «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся, в частности, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.

Само словосочетание «нежилое помещение» означает, что соответствующее понятие определяется негативным образом: это помещение, не предназначенное для проживания граждан. В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Проведенный в работе анализ показывает, что понятия «нежилые здания», «сооружения», «помещения» в качестве видов входят в более общее понятие «объект».

Нежилые помещения, это, прежде всего, здания и сооружения.

Понятия «здание», «сооружение», «нежилое помещение» в литературе и нормативных актах трактуются по-разному [43, с. 224]. Так, по мнению В.Н. Литовкина, «они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением». При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые «дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования.

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Т.К. Богачева, относительно различий между понятиями «здание» и «сооружение) – пишет следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».

Думается, попытки дать юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением – всякая значительная постройка (различного вида, назначения). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение «здания и иные сооружения».

С юридической точки зрения существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения. Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества.

В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведенных).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку.

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации: с гимном России: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года: с учетом Законов об изменении срока полномочий Президента РФ и Государственной Думы и о контрольных полномочиях Государственной Думы в отношении Правительства РФ. – М.: Проспект, 2010. – 30, [4] с.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.94 № 51-ФЗ // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – ст. 410.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации: по состоянию на 20 февраля 2010 года. – Новосибирск: Сибирское университетское изд-во, 2010. – 95 с.

5. Земельный кодекс Российской Федерации: [официальный текст: текст Кодекса приводится по состоянию на 1 марта 2010 г.]. – М.: Омега-Л, 2010. – 74 с.

6. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: [с изменениями и дополнениями]. – М.: Омега-Л, 2010. – 63 с.

7. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ (в ред. от 05.04.2010 N 40-ФЗ) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // Российская газета. – 2003. – 08 октября.

8. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2005. – № 1. – ст. 1808.

9. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2010) «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. – 2007. – № 31. – ст. 4017.

10. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (от 22.11.2006 N 710) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. – 1998. – 04 марта.

11. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции(в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007 N 494) // Российская газета. – 2006. – 10 февраля.

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 11.

2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 59 от 16.02.2001г. // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 4.

3. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – №4.

4. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. // Бюллетень ВС РФ. – 2002. – №11.

5. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. – 2008. – № 12. – С. 6 – 7.

6. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 декабря 2008 г. №88 – В 04 – 04 // Бюллетень ВС РФ. – 2009. – №3.

7. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – №10.

8. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за IIквартал 2008 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. – 2008. – № 5.

9. Обзор судебной практики по гражданским делам за 2008 год // БВС РФ. – 2008. – № 12. – С. 6 – 7.

10. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 апреля 2009 г. 3 А05-10601/2009-22 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Северо-Западный Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].

11. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2007 № А69-787/05-8-Ф02-942/07 по делу № А69-787/05-8 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Восточно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].

12. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2009 N Ф04-1508/2009 по делу № 2294-А27-47 // КонсультантПлюс: ВерсияПроф: Каталог документов информационного банка Судебная практика: Западно-Сибирский Округ [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – [М., 2010].

13. Дело № 2-118/07 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2007 год.

14. Дело № 2 -11/ 2008 // Архив мирового судьи 1-ого судебного участка Железнодорожного г. Новосибирска за 2008 год.

15. Дело № 2 – 118 / 2008 // Архив Заельцовского районного суда г. Новосибирска за 2008 год.

В тексте договора купли-продажи недвижимости подробно прописываются права и обязанности сторон данного договора. Основная обязанность покупателя – своевременно внести оплату продавцу. Размер платежа должен полностью соответствовать прописанной в соглашении сумме.

При нарушении продавцом своих обязательств, покупатель может потребовать расторжения договора и возврата денег.

Обязанности продавца:

• передать недвижимое имущество покупателю в соответствующем изначально заявленному состоянию;
• к оговоренной дате аннулировать регистрацию всех прописанных в отчуждаемой недвижимости лиц;
• в установленный срок передать освобожденную квартиру покупателю, подписав необходимый акт;
• продавец после полного расчета обязан предоставить покупателю подтверждающие документы.

Лицо, реализующее недвижимость, может требовать, в случае неисполнения своих обязательств покупателем, расторжения договора (просрочка платежа, неполучение оплаты и т.д.).

2.1. ОСОБЕННОСТИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Выделяют несколько вариантов заключения сделки купли-продажи недвижимости между юридическими и физическими лицами. Каждый вид имеет собственные правила и порядок проведения, нюансы и особенности.

Виды сделок купли-продажи недвижимости:

1. Обычная сделка («чистая продажа»). Один из наиболее простых и быстрых вариантов сделки. Покупатель проводит расчет с продавцом, после чего последний сразу переоформляет на нового владельца недвижимость. В данном случае не предусмотрено никаких дополнительных условий или действий.
2. Сделка через аукцион (включая процедуру банкротства). Аукционный метод предусматривает способ быстрых продаж. Квартира, как правило, выставляется по заниженной цене. В ходе торгов и переговоров недвижимость чаще всего отчуждается по более высокой цене. Полученные денежные средства могут идти на погашение долгов перед кредиторами.
3. Срочная сделка. Происходит по типу выкупа. Продавец обращается в специальное, специализирующееся на продаже имущества агентство, которое данный объект выкупает. После этого данным агентством приобретенная недвижимость перепродается другому покупателю. Продавец отдает свою недвижимость по значительно заниженной цене, которая может составлять до 30-40% от стоимости на рынке.
4. Альтернативная сделка. В процессе купли-продажи осуществляются две сделки одновременно (продажа старой и покупка новой недвижимости), когда продавец одновременно и продает, и, на вырученные деньги, покупает себе новую недвижимость. При альтернативной сделке в процесс купли-продажи может быть вовлечено несколько объектов недвижимости. Чем длиннее будет данный ряд объектов и больше участников и сторон сделки, тем продолжительнее вся процедура оформления. Риски такой сделки намного выше, чем при других видах.

К менее распространенным сделкам по купле-продаже недвижимости можно отнести: приобретение недвижимости от застройщика через жилищно-строительный кооператив, или в порядке долевого участия; отчуждение недвижимости через переуступки права требования; продажа или покупка находящейся у банка в залоге недвижимости.

Заключение сделки по купле или продаже недвижимости имеет собственный алгоритм действий.

Собственник при продаже недвижимого имущества должен: определить главные условия сделки (цену предмета договора); разместить данные о продаже данного недвижимого имущества; предоставлять потенциальным покупателям доступ для осмотра имущества; предоставить все необходимые документы для совершения сделки; подготовить бумаги для оформления; обозначить порядок расчета с покупателем; заключить договор купли-продажи; пройти всю процедуру регистрации прав собственника; получить денежные средства за недвижимое имущество.

Покупатель при покупке недвижимости, как правило, проводит полный анализ предложенного на рынке недвижимости жилья; осмотр недвижимости; при необходимости – подписание предварительного договора внесение аванса; подписание договора купли-продажи; полный расчет с продавцом; регистрация права собственности; подписание акта приема-передачи недвижимости.

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта прода­жи — недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие послед­ний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Ис­ходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен сле­дующим образом.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про­дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность по­купателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное иму­щество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуалъным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдель­ного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение дого­вора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора прода­жи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулиро­вании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, вклю­ченными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимо­сти, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта не­движимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и опла­те продаваемого недвижимого имущества.

Естественно, в случае с договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно особенности, при­сущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче прода­ваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.

Поэтому сфера действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие при­знаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объек­тов недвижимости.

Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недви­жимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объек­ты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще­ство (ст. 130ГК).

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятель­ными основными объектами недвижимости.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в от­ношении которых законодательством могут быть установлены ограниче­ния на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой зем­ля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми ак­тами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков. Так, Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»[16] граж­данам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации госу­дарственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арен­дой земельных участков приобретать последние в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставлен­ные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.

В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собст­венность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобно­го и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строи­тельства»[17] предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Гражданам, получившим в частную собствен­ность земельные участки для указанных целей, было также предоставлено право продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. Договор ку­пли-продажи (купчая) земельного участка подлежал нотариальному удосто­верению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресур­сам и землеустройству.

Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территории город­ских и сельских поселений, или права их аренды»[18] установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и земле­устроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законода­тельством Российской Федерации. На основании данного Указа Прави­тельством РФ принято постановление от 5 января 1998 г. № 2 «Об утвер­ждении порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, распо­ложенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды»[19].

Следует отметить, что в настоящее время в российском законодатель­стве сложилась парадоксальная ситуация: когда еще не принят новый Зе­мельный кодекс Российской Федерации, а иные общие правила об ограни­чении оборота земельных участков отсутствуют, оборот земли законом практически не ограничен. В то же время, в соответствии с Конституцией Российской Федерации (п. 2 ст. 9) признается возможность нахождения в частной собственности (а следовательно, и в имущественном обороте) зем­ли и других природных ресурсов.

2.2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНТЕГРИРОВАННАЯ КАТЕГОРИЯ РЫНКА

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связанных с теми земельными участками, на которых они расположены.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости (п.1.ст.549 ГК РФ)[11].

«По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130)».

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом прав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК).

О праве членов семьи собственников жилого помещения говорится и в ст.292 Кодекса, где устанавливается, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Но тем не менее, обман с пропиской (регистрацией) — явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса[12]. Исходя из данной нормы — в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГК РФ. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить — может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

Таким образом, сделки (в том числе купля — продажа) с указанными объектами ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).

На практике нужно отличать по механизму правового регулирования несколько сфер применения договора купли-продажи зданий (сооружений). Выделение этих сфер необходимо для уяснения места договора продажи предприятия в структуре и динамике правоотношений и степени свободы воли сторон при его заключении.

Первую сферу применения образуют договоры купли-продажи предприятия в связи с банкротством должника, осуществляемого в соответствии со ст. 110 Закона о банкротстве. В этой сфере значительные особенности определяются тем, что происходит купля-продажа предприятия ввиду банкротства должника. Они состоят как минимум в следующем:

а) в состав предприятия не включаются денежные обязательства и обязательные платежи должника, за исключением обязательств должника, которые возникли после принятия заявления о признании должника банкротом и могут быть переданы покупателю предприятия в порядке и на условиях, которые установлены данным Законом;

б) сообщение о продаже на торгах внешний управляющий обязан опубликовать в официальном издании, определяемом в соответствии со ст. 28 данного Закона, а также в местном печатном органе по месту нахождения должника не позднее чем за 30 дней до даты проведения торгов;

в) продажа предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона или закрытых торгов, если в состав имущества предприятия входит имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному;

г) лицо, являющееся победителем торгов, и внешний управляющий не позднее чем через 10 дней с даты подведения итогов торгов подписывают договор купли-продажи предприятия.

Решение о продаже предприятия принимает собрание кредиторов[14].

Вторую сферу применения договора о продаже предприятия составит находящаяся на стадии формирования реализация предприятий частными собственниками между собой и при продаже частных предприятий государству. В этой сфере следует различать куплю-продажу предприятия как объекта недвижимости и продажу зарегистрированного юридического лица, не обладающего имущественным комплексом. Речь идет о тех случаях, когда специально для будущей продажи создаются организации в той или иной организационно-правовой форме. На наш взгляд, к таким продажам нельзя применять нормы комментируемой статьи, так как в данном случае, скорее всего, происходит передача фирмы, осуществляемая путем замены учредителей со всеми вытекающими из этого последствиями. Более того, можно утверждать, что при этой своеобразной «продаже юридического лица» нет оснований считать, что вообще происходит купля-продажа.

Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Объектом данного договора выступает предприятие, понимаемое в соответствии со ст. 132 ГК как имущественный комплекс, а не как юридическое лицо. В таком качестве предприятие признается видом недвижимого имущества. В состав этого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Эти виды условно можно разделить на две большие группы: материальные объекты (активы) или вещи, куда следует включить земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию и т.п., принадлежащие продавцу на праве собственности; нематериальные активы, охватывающие имущественные и неимущественные права требования и долги, права на интеллектуальную собственность, на обозначение своей продукции, права пользования и пр.

Сторонами по договору являются продавец — физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на рассматриваемый имущественный комплекс, и покупатель — как правило, физическое лицо — предприниматель или юридическое лицо, в собственности которого может находиться имущественный комплекс определенного целевого назначения.

Договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи, выделенной в соответствии с особенностями объекта совершаемой сделки.

Гражданский кодекс РФ особо выделяет правило о переходе права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца. Указанные и ряд других объектов гражданских прав позволяют выделять юридических лиц, производящих ту или иную продукцию, из общей массы им подобных, являются элементом имиджа юридического лица, его деловой репутации. На этом основании делается порой вывод о том, что фирменное наименование не может включаться в состав предприятия и вообще должно быть признано неотчуждаемым объектом гражданских прав[15].

В отличие от фирменного наименования, товарного знака и иных средств индивидуализации не могут передаваться покупателю полученные продавцом лицензии, права на осуществление определенного вида деятельности. Дело в том, что лицензия на ведение определенного вида предпринимательской деятельности выдается с учетом двух параметров — наличия необходимых средств (имущества) и специалистов, обладающих требуемой квалификацией. Так, транспортное предприятие для получения лицензии представляет в органы лицензирования сведения о водителях, обладающих определенными навыками, медицинское учреждение — о врачах и медицинских сестрах и т.д. Поскольку, что вполне понятно, предприятие как имущественный комплекс продается без указанных специалистов, то и полученные лицензии не могут передаваться. Более того, в соответствии с Законом о лицензировании передача лицензии другому юридическому или физическому лицу запрещается.

Российская правовая газета, издается с 1998 года. Освещает новости законодательства, практику применения законов и нормативных актов, судебную практику по различным отраслям права, предлагает аналитику наиболее актуальных вопросов правоприменения, отвечает на вопросы читателей.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем: 16 полос.