Доля в праве общей собственности на недвижимое имущество

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля в праве общей собственности на недвижимое имущество». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Каждый из обладателей доли в праве общей собственности может распоряжаться лишь собственной долей. В отношении объекта недвижимого имущества такое распоряжение возможно только в случае наличия факта государственной регистрации права на существующую долю.

Правила и принципы государственной регистрации доли в праве общей собственности определены в Федеральном законе от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в нормах гражданского законодательства.

Также для совершения регистрационных действий применяется Административный регламент Росреестра по оказании государственной услуги по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним (утвержден приказом МЭР от 09 декабря 2014 года № 789).

Процедура регистрации доли не отличается от общего порядка регистрации права собственности. Тем не менее, для отчуждения долей существуют свои особенности, связанные с соблюдением взаимных интересов остальных дольщиков.

Регистрацию доли в праве общей собственности осуществляют органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице территориальных подразделений. Для совершения регистрационных действий заявитель обращается в орган Росреестра по месту нахождения имущественного комплекса и предоставляет пакет документов, идентичный общим случаям регистрации прав, однако имеющий особенности, предусмотренные законом.

Регистрация доли в праве собственности на недвижимость

До недавнего времени любая сделка по отчуждении доли в праве общей долевой собственности требовала лишь соблюдение порядка извещения остальных дольщиков. В этой ситуации правообладатель доли был обязан уведомить с письменным извещением остальных участников общей собственности о предстоящем заключении договора, указав цену и иные существенные условия будущего отчуждения.

Законодательство предоставляет дольщикам один месяц на принятие решения о реализации права приоритетного выкупа доли на условиях, заявленных продавцом. В случае отказа остальных дольщиков от приобретения доли либо при отсутствии их решения, по истечении одного месяца собственник доли мог заключать следку по отчуждению доли на общих основаниях.

Указанное правило сохраняет свою силу и по настоящее время, однако в ФЗ-122 была введена новелла об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности, вступившая в силу с 1 сентября 2016 года. Данное условие действует и в случаях, когда в рамках одной сделки все дольщики отчуждают свои доли.

Обязательное удостоверение таких сделок у нотариуса позволяет уменьшить месячный срок, предоставленный на уведомление остальных дольщиков. Теперь, если нотариусу будут предоставлены документы, подтверждающие отказ остальных дольщиков от приобретения доли, сделка может быть совершена до истечения месячного срока.

При совершении регистрационных действий в отношении доли органы Росреестра указывают ее точный размер в числовом значении, а также сведения об остальных субъектах, владеющих долями в праве общей собственности.

Право общей долевой собственности, возникшее до введения в действие ФЗ-122 подлежит регистрации в общем порядке.

За совершение регистрационных действий в отношении сделок с долями на имущественный комплекс предусмотрена уплата госпошлины:

• Регистрация доли в праве общей долевой собственности, в том числе и возникшей до введения в действие ФЗ-122 – 2 тысячи рублей для граждан (по отдельным объектам – 350 рублей) и 22 тысячи рублей для организаций;
• Регистрация доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома – 200 рублей.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Иметь долю в жилой недвижимости — это значит иметь все права собственника относительно пользования, распоряжения и владения. Но для реализации этих прав нужно получать согласие остальных собственников. Из-за этого часто между ними происходят споры, а суды признают неправомочной попытку реализовать то или иное право без учета мнения других владельцев.

У владельца доли в жилой недвижимости есть обязанности: это оплата имущественного налога, услуг ЖКХ, а также оповещение других владельцев о своих планах по заключению сделок со своей долей. Например, если нужно ее продать, сдать в аренду, предоставить в качестве обеспечения по залогу и пр. Даже если по факту собственник доли помещением не пользуется, он обязан содержать собственность в надлежащем виде и устранять аварийные ситуации.

Таким образом, долевая собственность представляет собой ограниченное пользование, и если другие владельцы долей в квартире не живут, то надо помнить — право воспользоваться помещением у них есть в любое время.

Без получения согласия других собственников можно зарегистрироваться в квартире самому, а также прописать в ней своих детей — местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). А вот чтобы зарегистрировать родителей, мужа (жену), иных родственников или лицо, с которым нет родственной связи вообще, потребуется согласие от всех остальных собственников.

Это называется выделение доли в натуре, и такая возможность по закону есть. Но это можно сделать только при условии, что в выделяемой части жилья технически можно организовать отдельный санузел и вход. Без этого не получится зарегистрировать объект на кадастровом учете и право собственности.

В результате человек становится индивидуальным собственником, и долевая собственность на имущество для него прекращается. Надо понимать, что в случае с квартирой провести подобную процедуру почти нереально. Согласно СНиП 01.31.2003, минимальная общая площадь однокомнатной квартиры должна составлять 28 кв. м. Даже если площадь квартиры позволяет это сделать, и в ней можно обустроить дополнительный отдельный вход, то вступает в дело материальный фактор — изменение площади, новое оборудование, коммуникации и пр. будут стоить дорого.

Если по объективным причинам выделить долю в натуре трудно, то можно сделать это в денежном эквиваленте. В этом случае собственник доли от нее отказывается и получает от других владельцев денежные средства, после чего эта доля распределяется между ними.

Это можно сделать, но предварительно об этом нужно будет оповестить остальных собственников — по закону у них есть право преимущественного выкупа. Искать покупателя на стороне можно только после того, как собственники не выкупят долю в течение месяца или не дадут отказ в письменной форме раньше, чем закончится данный срок.

Если продать свою долю без соблюдения права преимущественного выкупа других владельцев, то они могут обратиться в суд и вернуть себе это право. Например, если доля была продана в тайне от них, или если стоимость продажи доли оказалась выше той, что была указана продавцом в извещении о продаже, которое было направлено собственникам.

Важно понимать, что чаще всего доля и потенциальные проблемы с родственниками мало кому интересны на рынке за исключением перекупщиков. Поэтому и сумму вы получите меньше рассчитанной арифметически от цены всей квартиры (разница составит минимум 30%).

В законе нет ограничений на минимальный размер доли, из-за чего дробить любые помещения можно бесконечно. То есть претендовать на квартиру могут владельцы микродолей (например, ¹/₄₀), требуя вселения в нее и устранения препятствий со стороны тех, кто владеет ¹/₃ или ¹/₂ квартиры. В таких случаях суд часто назначает компенсацию, то есть по факту собственники крупных долей оказываются вынуждены выкупать такие микродоли.

Также надо учитывать и возможную противоречивость интересов людей, которые оказываются объединены в рамках долевой собственности. Далеко не все из них будут добросовестно относиться к обязанности платить налоги и «коммуналку». Кто-то может попытаться втайне от других или обманным путем от своей доли избавиться. Как бы там ни было, по очень многим спорным вопросам, в том числе, оплате ЖКУ, совладельцы долей часто вынуждены обращаться в суд — а это, как минимум, потраченные время и нервы.

Доля в недвижимости: что это и как ей распоряжаться

Законом регламентированы два порядка владения и использования долевого имущества:

• по соглашению сторон;
• на основании судебного решения.

Если участникам удалось прийти к согласию, договоренности нужно оформить в виде письменного соглашения, в котором определены права и обязанности сторон.

В документе должен быть указан:

• предмет договора;
• правила пользования имуществом, уплаты взносов и платежей;
• обязанности совладельцев;
• ответственность за несоблюдение достигнутых договоренностей;
• порядок разрешения возникших разногласий.

Соглашение скрепляется подписями участников. К нему прилагаются акт приема в пользование имущества и копии значимых документов. Договор требует нотариального удостоверения.

Участники долевой собственности, к примеру, на квартиру, перед составлением соглашения задаются вопросом о том, как рассчитать долю в общей долевой собственности. Правильно определить, на какую из частей в площади квартиры может рассчитывать каждый совладелец, важно, ведь от этого зависит объем их правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим объектом.

Описать алгоритм можно формулой, в которой значимыми показателями являются площадь отдельного помещения и вся площадь квартиры. Рассчитывается часть, принадлежащая собственнику в имуществе, делением площади принадлежащего ему помещения на площадь всех помещений в жилой недвижимости.

Наглядно проиллюстрировать, как происходит расчет доли в недвижимости, состоящей из нескольких комнат и мест общего пользования, может пример расчета доли в праве общей собственности на общее имущество.

Допустим, данные по 4-комнатной квартире следующие:

• общая площадь — 200 м2;
• жилая площадь комнат, принадлежащих разным собственникам — 70 и 80 м2;
• площадь мест совместного пользования — 50 м2.

Для комнат долю легко посчитать, разделив 70/200 и 80/200. Площадь мест совместного пользования должна делиться на равных правах между совладельцами, поэтому к полученным значениям нужно прибавить по 50/200.

Итоговая доля каждого дольщика будет выражаться:

• 70/200+25/200=95/200
• 80/200+25/200=105/200.

Каждый собственник общего имущества имеет право за свой счет произвести неотделимые улучшения объекта, например, перестроить дом, сделать к нему пристройку или добавить этаж. Эти действия, совершенные при наличии определенных условий, могут повлечь за собой изменение долей в праве общей долевой собственности.

Кроме получения разрешения соответствующих инстанций, потребуется согласие всех остальных совладельцев, ведь подобные мероприятия напрямую связаны с осуществлением правомочий, касающихся общей собственности.

Согласие сособственников может быть получено не всегда, поскольку действия по улучшению своей части могут привести к тому, что ими застройщик уменьшил размер долевой собственности участников или осложнил доступ к части имущества другого совладельца.

Такие споры разрешаются путем подачи искового заявления в судебную инстанцию. Суд рассматривает законность и характер заявленных возражений и выносит решение об удовлетворении или отклонении иска.

Увеличением доли участника, который за свой счет произвел неотделимые улучшения имущества, решается вопрос о том, как определить размер доли в случае, если улучшения осуществлены с соблюдением правил.

Отделимые улучшения, как правило, переходят во владение осуществившего их участника.

Доли в праве общей долевой собственности могут определяться по соглашению участников и в судебном порядке. Определить принадлежащую каждому из них часть имущества могут сами сособственники, оформив документ в законном порядке. На увеличение доли влияет произведенное улучшение имущества. Установленные доли должны пройти обязательную государственную регистрацию.

Расчет доли в праве общей долевой собственности в 2021 году

Участник долевой собственности на квартиру не имеет права совершать многие действия без согласия других собственников. Например:

✓

Он не может зарегистрировать в «долевой квартире» членов своей семьи, которые собственниками не являются. Исключение — несовершеннолетние дети.

✓

Еще он не может просто так выбрать и занять для проживания отдельную комнату или начать использовать какую-то зону для своих целей.

✓

Кроме того, он не может делать ремонт в квартире, переставлять мебель или вносить другие, даже малейшие изменения.

Если собственники сообща примут решение продать принадлежащий им на праве общей долевой собственности объект, то проблем не возникнет. Но если хотя бы один участник права собственности, обладающий даже самой мизерной долей, будет против, сделку совершать нельзя. И даже суд будет не в силах оказать влияние на собственника и обязать его дать согласие на продажу.

Другое дело — распоряжение своей долей в праве общей долевой собственности ее участником. Главное здесь — соблюсти несколько правил.

✓

Во-первых, продавец доли в праве общей собственности обязан уведомить остальных сособственников о своем желании продать долю и об условиях покупки. Если в течение месяца с момента получения уведомления другие сособственники никак не отреагируют или откажутся покупать долю, то продавец может предлагать ее третьим лицам.

Как это сделать? Продавец доли должен отправить в адрес других собственников ценное письмо с описью и уведомлением с заверенной копией вложения. Другой вариант: отправить телеграмму с копией и уведомлением. Третий: обратиться к нотариусу для оформления такого уведомления.

В письме или телеграмме должны быть указаны все существенные условия предложения для преимущественной покупки доли остальными участниками долевой собственности.

✓

Во-вторых, сделка отчуждения доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Важно понмнить, что при заключении договоров купли-продажи и мены должен соблюдаться принцип преимущественного права покупки и обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.

---

Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!

НО!

Сохранена обязательная регистрация перехода права.

-Так нотариус нужен или нет?

-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.

-А что делает нотариус?

-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.

На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.

С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.

На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.

Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?

Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).

Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.

Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.

Упрощение оформления сделок с общедолевой собственностью

Если супруги владеют недвижимостью на правах долевой собственности, но продолжают проживать вместе и распоряжаются имуществом сообща в общих интересах, процесс владения и пользования не имеет особых отличий от распоряжения совместной собственностью. Они так же могут продать свою квартиру одному покупателю, составив один общий договор купли-продажи.

Различия имеются, если владельцы намереваются распоряжаться своими долями независимо друг от друга. Они не обязаны испрашивать на совершение сделок со своей частью имущества. Только уведомлять в случае продажи других собственников.

Порядок распоряжения общей собственностью, которая находится на территории недвижимости, определяется на основании договоренности между дольщиками. Если это пользование по какой-то причине невозможно, дольщик имеет право требовать денежную или имущественную компенсацию (ст. 247 ГК РФ).

Когда имущественные объекты приобретаются супругами в период брака – это общая совместная собственность мужа и жены, если иное не установлено условиями договора. Но только при условии, что куплена она на средства семейного бюджета. Т.е. если имущество перейдет в собственность на основании безвозмездных сделок, разделу оно не подлежит (например, квартира, перешедшая во владение в порядке наследования имущества).

Не будут относиться к совместной собственности также имущественные объекты, приобретенные для личного пользования каждого из супругов (за исключением предметов роскоши).

Доли собственников в совместном имуществе не выделяются. Совместная собственность супругов предполагает, что обе стороны пользуются и распоряжаются ей на равных правах. При совершении сделок с таким имуществом необходимо испрашивать согласие на их проведение у второй стороны.

Совместная собственность признается таковой, даже если она зарегистрирована только на одного из супругов. Но куплена в браке на общие средства. Если владельцами долевой собственности могут быть совершенно посторонние люди, совместная собственность подразумевает, что в качестве владельцев выступают только муж и жена.

СК РФ устанавливает, что в таком имуществе каждый из супругов имеет право на равную долю при разделе (ст. 39). Т.е. при разводе такое имущество поделят поровну.

Но сами супруги имеют право распределить доли в совместной собственности по своему усмотрению посредством письменной договоренности:

1. Соглашением о разделе.
2. Брачным договором.

Установить договорной порядок и распределить доли в имуществе на свое усмотрение супруги могут в любой момент существования брака и после его прекращения. Более того, им предоставляется право разрешить этот вопрос еще до свадьбы, подписав брачный договор.

Законный раздел по суду предполагает, что совместная собственность супругов делится только поровну. Но сперва в ней будут определены доли каждого, и только после произойдет раздел в натуре.

Основной плюс совместного общего имущества супругов – невозможность распоряжаться им без согласия второго собственника. И если с рядом имущественных объектов это условие еще можно обойти, с недвижимостью такое не получится. При совершении сделок по отчуждению таких объектов требуется предоставлять не просто письменное согласие второго супруга, оно к тому же должно быть нотариально удостоверено.

При этом ограничение легко обойти в отношении того имущества, которое де-юре принадлежит двум сторонам на правах общего имущества супругов, а фактически зарегистрировано только на одного из них. Такая практика часто применяется в отношении транспортных средств.

Основной минус такого владения имуществом – сложности с установлением долей и необходимость составлять дополнительные договоры в случае раздела или обращаться в суд. Если супруги разводятся, они могут сохранить имущество в совместной собственности и далее, но предпочтительней его разделить. Когда в нем уже выделены доли, дополнительных договоров не потребуется. Нужно только решить вопрос с практическим разделом. А когда имущество в совместной собственности, предварительно потребуется определять размер долей. А значит нести финансовые расходы. Плюс временные затраты.

Находящееся в совместном владении имущество распределяется между супругами в одинаковых долях. Они имеют равные права на его использование. И достигать отдельной договоренности по поводу пользования общими помещениями нет необходимости.

На проведение сделок с таким имуществом один из супругов обязан испрашивать разрешение второго. Если речь идет о сделках, подлежащих государственной регистрации, согласие на них должно быть письменным, или договор следует подписывать сразу в присутствии двух собственников.

Иногда этот запрет обходят, но в таком случае пострадавший супруг имеет право обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной или выделить ему долю от выученных средств.

Совместная собственность супругов при разделе требует определения долей в ней для каждого. И только после будет производиться раздел имущества практический.

Как правило, супруги пользуются одним из следующих вариантов раздела:

1. Выделив доли в имуществе и зарегистрировав их, достигают договоренности о совместном пользовании имуществом.
2. Собственность супругов выставляется на торги. Вырученную сумму стороны делят между собой в зависимости от размера долей.
3. Имущественный объект получает один из супругов, а второму выплачивается компенсация, размер которой приравнивается к стоимости его доли в имуществе. Компенсация необязательно должна иметь денежный эквивалент. Допустим и взаимозачет имуществом, и даже отказ от алиментов взамен доли.

Эти варианты реализуются вне зависимости от того, каким способом супруги производят раздел имущества: через суд или по договоренности.

Просто если стороны решают этот вопрос без привлечения судебной инстанции, они могут отойти от принципов, установленных законом. Главное, чтобы их договоренность не противоречила законодательству и не нарушала права третьих лиц. Например, им предоставляется возможность поделить имущество, нажитое супругами во время брака не поровну, а отписать его одной стороне или своим детям.

Для супругов предусмотрено два варианта владения имуществом. Совместная собственность устанавливается для пар, которые не достигли иной договоренности. Она относится только к тем объектам, что приобретены на общие средства. Но если стороны хотят произвести раздел имущества другого супруга или определить неравные доли в собственности, для них возможно установление долевого владения имуществом. В первом случае они имеют равные права на объект, а во втором каждый может независимо распоряжаться своей долей.

Продать нельзя оставить: плюсы и минусы общей долевой собственности

Гражданский кодекс определяет два вида совместного владения жилым помещением:

• долевая собственность, когда каждому владельцу выделена конкретная доля в праве на квартиру;
• совместная собственность без выделения долей.

Общая собственность на квартиру является долевой, кроме имущества супругов, приобретенного в браке (если не составлен брачный контракт). Такая собственность совместная мужа и жены.

Законодательно права собственников на общую квартиру закреплены в статье 209 Гражданского кодекса. Перечислим их и заострим внимание на отдельных вопросах.

Каждый из владельцев квартиры в общей собственности вправе:

• владеть имуществом, принадлежащим ему по праву собственности;
• распоряжаться, в том числе совершать сделки по продаже, обмену или сдаче в аренду;
• эксплуатировать свое имущество.

Однако, полноправно и единолично без согласования распоряжаться своей недвижимостью может лишь единоличный ее собственник. Общее владение подразумевает несколько участников, права которых нарушать нельзя. Поэтому перечисленные действия можно совершать лишь с согласия остальных владельцев. Отрицательное решение одного из них приведет к тому, что действия относительно общей собственности будут признаны неправомерными.

Помимо прав у каждого собственника общего имущества есть и обязанности. Основной из них является соблюдение прав остальных владельцев. Намерение о распоряжении своей долей он должен озвучивать им, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа этой доли. К тому же, если это условие было проигнорировано, собственники могут оспорить сделку в судебном порядке и признать ее недействительной.

К обязанностям каждого из собственников квартиры можно отнести также обязательные платежи, которые рассчитываются пропорционально соответствующей доле:

• налоги на общее недвижимое имущество;
• платежи за коммунальные услуги.

Полезно! Неприятным моментом, может быть задолженность по квартплате, которая может образоваться в результате уклонения одного из совладельцев. Тогда лучше открыть лицевые счета на каждого из хозяев, но сделать это можно через суд.

Помимо этого долевой владелец обязан соблюдать санитарно-гигиенические нормы и устранять аварийные ситуации, даже если не проживает в данной квартире.

Отметим, что уклонение от обязанностей является нарушением закона, влекущим за собой административное наказание.

Каждый из долевых собственников квартиры может менять размер личной доли. К примеру, один из владельцев произвел ремонт в помещении и оборудовал новой техникой. Эти затраты могут повлиять на размер участия в собственности и увеличить долю, но вместе с тем увеличить размер платежей по налогам и коммунальным услугам.

Мы отмечали ранее, что при намерении продать свою долю в имуществе собственник должен сообщить об этом другим долевым участникам, так как в первую очередь они обладают таким правом. Процедура состоит в том, что один из дольщиков, кто намерен продать долю, письменно извещает остальных с указанием суммы, которую он планирует выручить от продажи. При этом они имеют право согласиться или отказаться от выкупа тоже в письменной форме.

Тут важно знать, если хозяин продал долю третьему лицу за сумму, которая окажется меньше той, что указана в извещении, совладельцы вправе обратиться в суд о признании сделки недействительной.

Не всегда долю в общей собственности можно запросто выделить в натуре. Обычно это касается неделимого имущества, например, однокомнатной квартиры. Проще решается вопрос, когда в общем владении у нескольких человек находится дом с раздельными входами. Тогда не придется решать вопрос о разделе общих помещений.

Нотариальное удостоверение сделок отменено 2021

После вступления в силу закона № 172-ФЗ – с 2 июля 2016 года – все сделки с долевой жилой собственностью обязательно оформляются в присутствии нотариуса. С этого времени продажа или дарение доли любому человеку, независимо от того, является ли он или нет другим участником долевой собственности, сначала сделка оформляется в нотариальной конторе. Затем происходит регистрация в Росреестре.

С одной стороны такая мера защищает права всех долевых участников, с другой добавляет расходы к сделке. Услуги нотариального оформления составляют 0,5 % от стоимости доли имущества по рыночной оценке, при этом не может быть больше 20 тыс. рублей. В эту сумму входит юридическая проверка сделки на ее чистоту, подготовка договора.

Внимание! С 01.08.2019 года, если квартира или дом продается всеми кому принадлежат доли и оформляется одним договором купли-продажи, то в этом случае нотариус не нужен.

На основании этого делаем вывод, что долю в делимом объекте реализовать проще. Но зачастую лучше обратиться к специалистам, которые произведут все расчеты правильно, чтобы не ущемить права всех собственников квартиры.

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
   Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
   Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В чем разница общей долевой и общей совместной собственности

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
   Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.
Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
   Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
   Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Наличие права собственности на имущество, прежде всего, позволяет распоряжаться им любыми способами, разрешенными законом. В этом заключается отличие собственности от других вещных прав, которые дают возможность только владеть и пользоваться имуществом.

В перечень практических действий, которые статья 209 ГК РФ включает в понятие распоряжения, входят:

• продажа имущества третьим лицам за цену и на условиях, устраивающих собственника;
• совершение безвозмездных сделок по усмотрению собственника (например, дарение);
• передача имущества во временное владение, пользование или ограниченное распоряжение третьим лицам;
• использование имущества в качестве залога для обеспечения обязательств.

Установление законным способом права собственности на конкретную вещь или объект дает возможность установить защиту от необоснованных претензий со стороны третьих лиц.

Установление собственности на результаты интеллектуальной деятельности предоставляет автору исключительные права на использование, распоряжение и охрану от незаконных посягательств третьих лиц. Право на интеллектуальную собственность носит временный характер.

В состав интеллектуальной собственности входят права, относящиеся к:

• художественным, литературным и научным трудам;
• исполнительной деятельности;
• изобретениям;
• промышленным образцам;
• товарным знакам, фирменным наименованиям и т.д.

Установление права на интеллектуальную собственность осуществляется в рамках национальной и международной системы защиты прав авторов. В процессе рассмотрения заявки на оформление прав проводится экспертиза результатов интеллектуальной деятельности на предмет их уникальности в системе авторского права.

[box type=”download”]

Совет эксперта. Право собственности на результаты интеллектуальной деятельности дает возможность использовать его в качестве обеспечения обязательств. Для этого заключается договор залога в порядке, предусмотренном ст. ст. 1232, 1233 ГК РФ.

[/box]

Помимо граждан и юридических лиц, субъектами права собственности могут выступать публичные образования – государство, субъекты РФ и муниципальные образования. Они вправе распоряжаться принадлежащей им собственностью исключительно на условиях, регламентированных законодательством, в том числе путем отчуждения прав в пользу граждан или субъектов предпринимательской деятельности.

Возникновение или переход права собственности на объекты недвижимости связано с наличием следующих оснований:

• приобретение жилых помещений и земельных участков в результате приватизационной сделки на безвозмездной основе;
• приобретение недвижимости в результате совершения гражданско-правовой сделки на платной или безвозмездной основе;
• передача прав на вновь созданный объект в результате ввода дома в эксплуатацию по итогам строительства;
• возникновение прав на вновь сформированный участок из земель государственного или муниципального фонда;
• приобретение в результате наследования;
• образование нового объекта в результате раздела или выделения;
• издание распорядительного акта властных органов;
• судебное решение.

Каждое из указанных оснований может оформляться в дополнительных документах (например, договоры при совершении сделок).

[box type=”download”]

Комментарий эксперта. В одном правоотношении может быть несколько оснований для возникновения права собственности. Например, в случае приобретения земельного участка из состава муниципального фонда основаниями для возникновения права будут являться распорядительный акт местного органа власти и договор купли-продажи.

[/box]

Процедура подтверждения и факт наличия права собственности обязывает субъектов нести обязательные виды расходов. В их состав входят:

• оплата услуг кадастрового инженера за изготовление технической и межевой документации;
• оплата государственной пошлины за совершение регистрационных действий;
• оплата налога за имущество.

Расчет налога на имущество граждан осуществляется в соответствие с главой 32 НК РФ, а налоговые ставки зависят от целевого назначения объектов и указаны в ст. 406 НК РФ. В частности, для жилых помещений ставка налога не может превышать 0.1 % от кадастровой стоимости объекта.

Для предприятий налог на имущество рассчитывается по правилам главы 30 НК РФ, а размер ставок зависит не только от характеристик объекта, но и от их территориальной расположенности (например, на 2017 год для Москвы действует ставка в размере 2% от кадастровой стоимости).

[box type=”download”]

Совет эксперта. Расчет налога на имущество осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта. У собственников имеется право оспорить кадастровую стоимость и признать рыночную стоимость для целей расчета налога. Данные действия осуществляются через Комиссию по урегулированию споров о кадастровой стоимости или в судебном порядке.

[/box]

Общая совместная собственность (ОСС) — это общая собственность, которая долей каждого участника не определяет. Владение, пользование, распоряжение имуществом происходит сообща. (Ст. 253 ГК РФ).

• Каждый из собственников может совершить сделку, если на это согласятся другие участники.
• Раздел совместной С., происходит после предварительного выделения долей (Ст. 254 ГК) по правилам раздела долевой собственности.
• Аналогично происходит взыскание, обращенное на ОСС: суд может потребовать выделения и продажи доли должника партнерам по ОСС или другим лицам.

Закон предусматривает случаи, когда возможна только общая совместная собственность:

• ОСС супругов;
• соб-сть КФХ (крестьянского фермерского хоз-ва);
• ОСС садоводческих, дачных, огородных товариществ;
• имущество, приватизированное родственниками.

Обладатели и покупатели долевой и совместной собственности могут столкнуться с трудностями, возникающими при её разделе или продаже. Этому способствуют некоторые законы гражданского кодекса, порождающие разночтения.

У долевых собственников, согласно ст. 250 ГК РФ, есть право преимущественного выкупа доли у участника ОДС, который вознамерится её продать.

Это логично, так как долю общей соб-сти уместней продать остальным её владельцам, а не посторонним. Кому, например, захочется, чтобы комната в квартире была продана совершенно чужому человеку.

• В течение месяца после получения решения участники ОДС должны выкупить эту долю. В противном случае продавец может продать её любому лицу.
• Если продажа доли происходит по взысканию суда (например, когда её собственник является должником перед банком), она может быть продана через публичные торги (ст. 255 ГК). Но это произойдёт, если все остальные участники ОДС откажутся от приобретения продаваемой по взысканию доли.

Переход доли ОДС по договору к её приобретателю происходит непосредственно при заключении договора или в момент государственной регистрации прав собственности (если того требует отчуждение им-ва). Это обуславливается ст. 251 ГК РФ.

Но это ещё не все. Перехода прав в момент регистрации может и не произойти. Приобретатель недвижимости, на основании ст. 223 ГК, будет считаться собственником в момент регистрации только в том случае, если он:

• во-первых, будет признан добросовестным приобретателем;
• во-вторых, у собственника не возникнет оснований потребовать своё им-во обратно, на взирая даже на то, добросовестный приобретатель или нет (спрашивается: зачем тогда вообще требуется «добросовестность» приобретателя?).

Дальнейшее растолковывает ст. 302 ГК, признанная по решению КС РФ «частично не соответствующей» Конституции России:

• Добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что лицо, отчуждающее имущество, не имеет на это никаких прав.
• Собственник может вернуть своё имущество у добросовестного приобретателя (кроме денег и ценных бумаг):
  • если оно было приобретено последним безвозмездно;
  • похищено, утеряно собственником;
  • утрата произошла другим способом, не по воле владельца.

Раздел общей долевой собственности (ст. 252 ГК) происходит путем выдела доли участников в натуральном виде, а если это невозможно, то в денежном измерении.

• Если стоимость им-ва меньше доли участника, он вправе требовать дополнительной компенсации.
• Выделение доли участнику ОДС в денежном измерении, а не в натуре, возможно только при согласии последнего.

Совместное распоряжение означает, что продать общее имущество может каждый участник ОСС, но только при согласии остальных участников. Но тут, словно в насмешку, кодекс припрятал сюрприз, на этот раз для обладателей совместной собственности:

Если вдруг один из участников ОСС задумает совершить сделку с имуществом без разрешения других участников, по их требованию она может быть расторгнута, но только если приобретатель заведомо знал, что отчуждающий не обладал полномочиями совершать сделку (ст. 253 ГК РФ).

Похожие записи:

• Инвалид по военной травме прибавка к пенсии в 2021 году
• Договор купли продазжи транспортного средства бланк 2021
• Реестр аварийных домов пермь 2021