Темп роста цен на недвижимое имущество
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Темп роста цен на недвижимое имущество». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Большинство банков из топ-20 по объемам ипотечного кредитования по итогам 2020 года показали существенный прирост выдач (см. график 14 в приложении 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали санируемые регулятором через Фонд консолидации банковского сектора ПАО «МИнБанк» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) (+830 % и +605 % соответственно), что позволило им войти в топ-20 по объему ипотечных выдач (см. таблицу 1). Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали ПАО «АК БАРС» БАНК (+171 %), ПАО «МТС-Банк» (+130 %) и РНКБ Банк (ПАО) (+126 %).
В 2020-м ипотечные выдачи у госбанков в среднем росли более активно, чем у частных игроков, – 57 против 41 % (см. график 10), таким образом, госбанки вернули себе потерянное годом ранее лидерство по темпам прироста.
Россияне разогнали цены на недвижимость из-за низких ставок
На фоне рисков распространения коронавирусной инфекции, падения курса рубля и неопределенности в экономике заемщикам и застройщикам в 2020 году потребовалась поддержка государства. Введенная в апреле 2020-го льготная ипотечная госпрограмма по ставке 6,5 % для широкого круга заемщиков получила большое распространение и существенно поддержала рынок. В 2020 году в рамках данной программы было предоставлено 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей. В ходе ее реализации требуемый первоначальный взнос был снижен с 20 до 15 %, существенно вырос лимит по стоимости недвижимости, которую можно приобрести, а сама программа продлена до 1 июля 2021-го (изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020-го). Однако ажиотажный спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье. Соответственно, заемщикам приходилось запрашивать большие суммы кредитных средств, что несколько уменьшило выгоду от низкой ставки по госпрограмме.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело сравнение среднего платежа по ипотеке в регионах России в I и IV кварталах 2020-го, что позволило оценить выгоду заемщиков от снижения ставок при росте стоимости жилья. В качестве вводных была рассчитана средняя стоимость квартиры площадью 45 кв. м на основе средних цен на первичное жилье по данным Росстата в каждом регионе. Затем был рассчитан средний платеж по ипотеке при условии, что кредит взят на средних для рынка условиях (срок кредитования – 18 лет, первоначальный взнос – 15 %, средняя ставка на первичном рынке в I квартале 2020-го – 7,82 %, в IV квартале 2020-го – 5,82 %). Расчеты показали, что выгода от низких ставок по ипотеке в рамках госпрограммы уже полностью нивелирована ростом цен в 10 регионах РФ: Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Рязанской, Амурской областях, Забайкальском крае, Республике Адыгея и Республике Северная Осетия – Алания, а также в г. Севастополе (см. таблицу 3 в приложении 1). В этих регионах средний платеж по ипотеке в IV квартале 2020-го превышал или несущественно отличался от значений I квартала 2020-го, который был рассчитан на рыночных условиях до появления госпрограммы. При этом в 6 из 10 указанных регионов снижение выгоды от льготной госпрограммы сочеталось со значительным сокращением объемов ввода жилья в 2020-м.
Продление госпрограммы до 1 июля 2021-го привело к некоторому перегреву рынка недвижимости. С нашей точки зрения, дальнейшее увеличение сроков ее реализации несет значительные риски накопления дисбалансов спроса и предложения на первичном рынке. В случае ее продления целесообразно будет ограничить риски, например, сохранить ее только в отдельных регионах или повысить требования к заемщикам для участия в программе, чтобы уменьшить вероятность привлечения на рынок граждан с низкой платежеспособностью. Мнения банков, опрошенных агентством «Эксперт РА» в ходе исследования рынка ипотеки, разделились практически поровну – 54 % респондентов ответили, что продление льготной ипотеки после 1 июля 2021-го целесообразно, а 46 % разделяют опасения агентства относительно рисков перегрева рынка. Банк России также указывал на риски пролонгации данной программы на текущих условиях. За продление госпрограммы выступают девелоперы, которым повышенный спрос позволяет наращивать продажи, увеличивать цены и компенсировать возросшую себестоимость строительства.
В 2021 году одним из ключевых факторов влияния на российский ипотечный рынок будет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы. При предпосылках наиболее вероятного прогноза рейтингового агентства «Эксперт РА» мы рассмотрели два сценария развития рынка – завершение госпрограммы в планируемый срок 1 июля 2021-го и ее продление до конца 2021 года на текущих условиях. Наиболее вероятный сценарий макроэкономического развития, по версии агентства «Эксперт РА», предполагает, что инфляция в 2021-м будет находиться в диапазоне 3,7–4,2%, ключевая ставка – в пределах 4,5–5,25% в течение года, а среднегодовая цена на нефть марки Brent составит 60 долларов США за баррель. При этом агентство отмечает, что в случае реализации негативных тенденций в экономике и существенных отклонений от данного прогноза государство с высокой вероятностью будет оказывать поддержку ипотечному сегменту как социально значимому направлению, чтобы даже в условиях кризиса не допустить его значительного сокращения. Однако реализацию данного негативного сценария в 2021-м мы считаем маловероятной.
При текущих базовых макропредпосылках даже при продлении госпрограммы до конца 2021-го с сохранением ее текущих условий рынок не достигнет рекорда прошлого года. Причинами станут реализовавшийся с опережением в 2020-м спрос, в т. ч. исчерпание его инвестиционной составляющей, снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения, а также стабилизация объемов рефинансирования в условиях завершения цикла снижения ипотечных ставок. Также ограничивать спрос на жилье будет рост цен. При продлении госпрограммы на существующих условиях объем выдач может составить 4–4,1 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке в таком случае будет варьироваться в диапазоне 7–7,5% в течение года при условии нахождения ключевой в прогнозируемом интервале 4,5–5,25%.
Более вероятным мы считаем сценарий завершения госпрограммы в планируемый срок – 1 июля 2021-го или же ее значительной модификации, которая может заключаться в продлении программы только в отдельных регионах, где не наблюдалось существенного роста цен на первичное жилье, а также в ограничении количества ее участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья, которое можно приобрести в рамках льготной ипотеки. При таком сценарии мы ожидаем, что объем выдач составит 3,6–3,8 трлн рублей (см. график 11), а вероятный диапазон средней ставки в 2-м полугодии 2021-го вырастет с 7–7,5 до 7,5–8% после завершения или изменения госпрограммы.
На динамику ипотечных ставок также может повлиять дальнейшее увеличение ключевой ставки Банком России, который в марте 2021-го объявил о повышении ставки на 0,25 п. п до 4,5% на фоне роста инфляционных рисков. В условиях ожидаемого дальнейшего ужесточения ДКП на среднесрочном горизонте ряд банков рассматривают возможность предложения ипотечных продуктов по плавающим ставкам, доля которых сейчас на рынке невелика (менее 0,1%). Банк России выдвинул для обсуждения несколько методов превентивного регулирования данного сегмента, чтобы избежать накопления рисков. Большинство предложенных мер направлены скорее на снижение системных рисков за счет ограничения резкого роста кредитов с плавающими ставками в экономике, но не ориентированы на снижение рисков тех заемщиков, которые все-таки примут решение о получении таких кредитов. Поэтому наиболее действенным, на наш взгляд, представляется введение законодательных ограничений на величину изменения процентной ставки и срока погашения для кредитов с плавающей ставкой. При этом целесообразно будет законодательно закрепить обязательное письменное информирование заемщиков о величине изменения ежемесячного платежа или срока погашения при максимальном изменении процентной ставки, которое существует в ряде стран. Понимание графика платежей, по которому будут производиться выплаты при наиболее неблагоприятном развитии ситуации, позволит заемщикам в полной мере оценить свои риски и принять взвешенное решение о выборе плавающей или фиксированной ставки. Соответственно, банки при реализации такого механизма получат частичную компенсацию процентных рисков, но значительно снизят вероятность реализации кредитных рисков, так как заемщики будут взвешенно и на основе полной информации принимать решение об условиях получения кредитного продукта.
Решение о завершении или пролонгации льготной ипотечной госпрограммы под 6,5% также станет одним из ключевых факторов для динамики цен на недвижимость. В случае продления программы на прежних условиях возможен перегрев рынка недвижимости на фоне роста цен, вследствие чего выгода от льготных ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если она будет завершена в 1-м полугодии 2021-го, то во второй половине года застройщики будут вынуждены ограничить повышение цен, чтобы сохранить спрос.
В результате масштабных программ реструктуризаций вызовы по управлению качеством ипотечного портфеля, связанные со снижением платежеспособности населения в условиях пандемии и ее последствий, почти в полной мере перенесены на 2021 год. В 1-м полугодии 2021-го темп прироста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года (8–10%), однако в 2-м полугодии возможно более активное ее увеличение (на 12–15%) в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам и окончанием послаблений Банка России по оценке качества розничных ссуд. Однако для банковского сектора в целом данный рост будет не��ритичным.
| \t\t\t
Город \t\t\t |
\t\t\t
Стоимость, \t\t\t |
\t\t\t
Стоимость, \t\t\t |
\t\t\t
Динамика к маю 2014 г. \t\t\t |
|
| \t\t\t
1 \t\t\t |
\t\t\t
Киров \t\t\t |
\t\t\t
51 440 \t\t\t |
\t\t\t
40 075 \t\t\t |
\t\t\t
-22,1% \t\t\t |
| \t\t\t
2 \t\t\t |
\t\t\t
Элиста \t\t\t |
\t\t\t
40 173 \t\t\t |
\t\t\t
34 406 \t\t\t |
\t\t\t
-14,4% \t\t\t |
| \t\t\t
3 \t\t\t |
\t\t\t
Смоленск \t\t\t |
\t\t\t
49 867 \t\t\t |
\t\t\t
43 095 \t\t\t |
\t\t\t
-13,6% \t\t\t |
| \t\t\t
4 \t\t\t |
\t\t\t
Йошкар-Ола \t\t\t |
\t\t\t
46 661 \t\t\t |
\t\t\t
40 474 \t\t\t |
\t\t\t
-13,3% \t\t\t |
| \t\t\t
5 \t\t\t |
\t\t\t
Великий Новгород \t\t\t |
\t\t\t
51 614 \t\t\t |
\t\t\t
45 035 \t\t\t |
\t\t\t
-12,7% \t\t\t |
| \t\t\t
6 \t\t\t |
\t\t\t
Белгород \t\t\t |
\t\t\t
65 893 \t\t\t |
\t\t\t
57 587 \t\t\t |
\t\t\t
-12,6% \t\t\t |
| \t\t\t
7 \t\t\t |
\t\t\t
Саранск \t\t\t |
\t\t\t
54 176 \t\t\t |
\t\t\t
47 595 \t\t\t |
\t\t\t
-12,1% \t\t\t |
| \t\t\t
8 \t\t\t |
\t\t\t
Калуга \t\t\t |
\t\t\t
65 287 \t\t\t |
\t\t\t
57 440 \t\t\t |
\t\t\t
-12,0% \t\t\t |
| \t\t\t
9 \t\t\t |
\t\t\t
Кемерово \t\t\t |
\t\t\t
53 772 \t\t\t |
\t\t\t
47 493 \t\t\t |
\t\t\t
-11,7% \t\t\t |
| \t\t\t
10 \t\t\t |
\t\t\t
Челябинск \t\t\t |
\t\t\t
46 309 \t\t\t |
\t\t\t
40 958 \t\t\t |
\t\t\t
-11,6% \t\t\t |
В Элисте стоимость жилья показала рост только за последний год – всего на 1,9% по сравнению с маем 2018 года.
Почему растут цены на недвижимость
| \t\t\t
Город \t\t\t |
\t\t\t
Стоимость, \t\t\t |
\t\t\t
Стоимость, \t\t\t |
\t\t\t
Динамика к маю 2014 г.
В составе тройки городов, лидирующих по росту стоимости, ценники непрерывно росли как в Сочи, так и в Геленджике. А в Санкт-Петербурге случился один период снижения: в мае 2016 года квадратный метр в Северной столице стоил в среднем 106 362 рубля, что на 3,4% ниже, чем годом ранее.
В Элисте стоимость жилья показала рост только за последний год – всего на 1,9% по сравнению с маем 2018 года.
|
- Складская недвижимость (рынок России)
- Торговая недвижимость (рынок России)
Индексы недвижимости и динамика цен
Основная статья: Продажа недвижимости за долги на торгах
В ноябре 2019 года премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о запрете предоставления гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов. Документ, опубликованный на официальном интернет-портале правовой информации, фактически должен повлечь за собой ликвидацию института посуточной аренды жилья, поставив вне закона сервисы, вроде Airbnb.
Согласно постановлению представительства, запрещается использовать жилые помещения для оказания гостиничных услуг, промышленных предприятий, а также осуществления миссионерской деятельности, если иное не предусмотрено законом «О свободе совести и религиозных объединениях».
18 сентября 2019 года стало известно о том, что комитет Госдумы по финансовому рынку одобрил законопроект, позволяющий проводить сделки с недвижимостью дистанционно.
Инициатива предполагает, что покупателю и продавцу квартиры необязательно встречаться друг с другом, поэтому они могут находиться в разных городах. Сторонам сделки нужно будет лишь обратиться к нотариусу, который проверит документы, разъяснит правовые последствия сделки и засвидетельствует намерения продать и купить недвижимость.
В рамках антимонопольного регулирования ФАС России осуществляет контроль за ценообразованием на потребительском рынке в части обоснованности устанавливаемых хозяйствующим субъектом цен на товары (услуги), в случае, если данный хозяйствующий субъект занимает доминирующее положение, а также в части обоснованности ценообразования на товары в случае заключения участниками рынка антиконкурентных соглашений. Условия, на основании которых положение хозяйствующего субъекта может быть признано доминирующим, установлены статьей 5 Закона о защите конкуренции.
Вместе с тем рынок жилой недвижимости в Российской Федерации в целом является конкурентным. Хозяйствующие субъекты вправе самостоятельно устанавливать цены на реализуемое недвижимое имущество в зависимости от конъюнктуры рынка.
При этом необходимо отметить, что государственное регулирование цен в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 28.02.1995 N 221 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)».
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, цены на жилую недвижимость не подлежат государственному регулированию.
Вместе с тем в соответствии с Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.11.2008 N 1662-р, обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан является стратегической целью государственной жилищной политики.
В настоящее время ФАС России совместно с органами государственной власти проводится комплекс мер по обеспечению мониторинга и контроля за состоянием рынка жилой недвижимости.
В рамках реализации указанных мер, в том числе, проводятся контрольные мероприятия, в случае выявления признаков нарушения антимонопольного законодательства на рынке недвижимости, применяются меры антимонопольного реагирования.
Таким образом, в случае наличия у заявителя информации о конкретных нарушениях антимонопольного законодательства со стороны конкретных хозяйствующих субъектов и (или) органов государственной власти, заявитель вправе обратиться в антимонопольный орган с заявлением, соответствующим требованиям статьи 44 Закона о защите конкуренции и Административного регламента Федеральной антимонопольной службы по исполнению государственной функции по возбуждению и рассмотрению дел о нарушениях антимонопольного законодательства Российской Федерации, утвержденного приказом ФАС России от 25.05.2012 N 339, которое будет рассмотрено антимонопольным органом в установленном порядке.
ФАС разъяснила, что рынок жилой недвижимости в целом является конкурентным. Цены на нее не регулируются.
Однако обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан является стратегической целью государственной жилищной политики. ФАС совместно с органами госвласти контролирует состояние рынка жилой недвижимости.
Если имеется информация о конкретных нарушениях антимонопольного законодательства со стороны конкретных хозяйствующих субъектов и (или) органов госвласти, необходимо обращаться в антимонопольный орган.
Источник: Строительная газета
Полноценное восстановление рынка жилищного строительства в России до уровня благополучного 2019 года возможно не ранее 2025 года. К такому выводу пришли аналитики агентства «Национальные Кредитные Рейтинги» (НКР). По прогнозам экспертов, в ближайшие несколько лет темпы роста объемов нового строительства, спроса и выручки не превысят 3% в год.
Взлеты и падения
По расчетам НКР, с апреля по август 2020 года объемы продаж жилья в России сократились более чем на 900 млрд рублей, или на 40% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Общая площадь проданных в январе–августе 2020 года новых квартир сократилась на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причина такого положения достаточно очевидна: из-за ограничительных мер, связанных с пандемией, закрылись многие предприятия, соответственно сократились доходы населения и спрос на жилье. Кроме того, покупатели столкнулись с техническими ограничениями. Перерывы в работе МФЦ и органов Росреестра в апрелемае 2020 года привели к тому, что оформление многих сделок купли-продажи было перенесено на более поздний срок.
Спрос на недвижимость начал возвращаться только летом. В июне совокупная стоимость приобретенного россиянами жилья подскочила на 42% по отношению к маю. В июле и августе подъем продолжился, составив 15% и 21% к предыдущему месяцу соответственно. Ключевую роль в восстановлении рынка, по мнению экспертов, сыграла льготная ипотека с господдержкой под 6,5% годовых, стартовавшая в разгар пандемии.
Если бы правительство в срочном порядке не запустило эту программу, падение продаж за апрель-август превысило бы 1,7 трлн рублей.
Вместе с тем, оживление спроса дало «побочный эффект» — повышение цен на жилье. Так, после запуска программы льготной ипотеки средняя цена сделки на первичном рынке увеличилась на 8%. Наиболее выраженным рост цен был как раз в июле-августе, что совпадает по времени с резким увеличением объемов льготной ипотеки.
Кому война…
Примечательно, что несмотря на все сложности, связанные с пандемией коронавируса, крупным игрокам рынка жилищного строительства удалось даже улучшить свои финансовые показатели — нарастить выручку и прибыль за счет увеличения продаж. В качестве примера можно привести отчетность по МФСО двух ведущих российских застройщиков — Группы ПИК и Setl Group. Их выручка по итогам первого полугодия 2020 года выросла на 34% и 37% (до 139 млрд рублей — у ПИКа и 48 млрд — у SG), а чистая прибыль составила соответственно 18 млрд и 7 млрд рублей (плюс 88% и 133% по сравнению с шестью месяцами 2019 года).
Однако похвастаться такими результатами могут далеко не все. В стране резко стало сокращаться количество небольших и средних застройщиков, вынужденных работать с низкой рентабельностью. Так, на начало сентября, по данным НКР, банкротами были признаны более 70 девелоперов «второго и третьего эшелонов», а на горизонте трех-четырех лет, по прогнозам аналитиков, рынок могут покинуть до 80% таких компаний. «Мы полагаем, что в дальнейшем количество банкротств в отрасли может существенно увеличиться, поскольку банки будут одобрять проектное финансирование в основном для проектов с приемлемым запасом прочности и прогнозируемым денежным потоком, — предупреждают исследователи рынка. — В долгосрочной перспективе текущие тенденции в строительстве жилой недвижимости приведут к консолидации игроков. Часть средних и небольших застройщиков будут поглощены крупными компаниями, другие будут работать с ними в партнерстве (франшиза, субподряд), а кто-то покинет рынок. В результате в отдельных регионах возможны монополизация сектора, дефицит предложения и рост цен». В правительстве и в Минстрое России это понимают и планируют поддержать застройщиков, реализующих проекты с низкой маржинальностью, через механизм субсидирования процентных ставок по кредитам. Однако пока не ясно, насколько масштабной будет эта программа и сколько компаний смогут получить помощь.
Нам пять лет простоять
В апреле аналитики «Метриума», ЦИАН и «Инком-Недвижимость» и зафиксировали ряд антирекордов на столичном рынке жилья:
- рост цен на квартиры в новостройках массового сегмента (стандарт и комфорт) с начала года составил почти 10% (это плюс к тому рекордному росту, который был зафиксирован в 2020 году). По итогам первого квартала средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента составила 225 тыс. рублей, это на 8,4% больше, чем в предыдущем квартале, и на 21,1% больше, чем за аналогичный квартал 2020 года. При этом средняя стоимость квартир в новостройках за этот период выросла только на 5,6%, за год – на 10%, и составила 12,03 млн рублей. Это означает, что покупатели стали отдавать предпочтение квартирам с меньшей площадью;
- также в массовом сегменте новостроек Москвы рекордно сократилось предложение жилья – на 25,9% по сравнению с предыдущим кварталом и на 21,7% в пересчете на год. Последний раз такой низкий объем предложений фиксировался в 2015 году.
Россияне стали чаще покупать жилье в других регионах
Цена на недвижимость выросла в десятки раз по всей России по сравнению с тем же периодом в 2000 году. После дефолта в 1998 году в государстве появилось два рынка недвижимости: рублевый и долларовый. Последний был преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.
В 2000 году стоимость квадратного метра в Москве составляла 720 долларов. С каждым годом этот показатель повышался на 200 долларов в связи со стабилизацией рубля и ситуации в стране в целом. Резкое повышение стоимости произошло в 2005 году. Цена за метр в новостройке составляла 2609 долларов.
В 2008 году после кризиса и резкого падения рубля произошел обвал на рынке недвижимости. По данным риелторов, стоимость 1 метра в Москве была равна 143 763 руб. В 2010 году эта цифра упала до 118 684 руб.
В 2014 году после падения цен на нефть и введения санкций многие инвесторы покинули Россию, разорились девелоперы. При этом выросла кредитная нагрузка, которая составляла около 15-18% годовых. Также падение рубля привело к увеличению стоимости долларовой ипотеки. Квадратный метр в Москве стоил 230 тыс., в 2018 году – 208 тысяч.
Стоимость аренды жилья также претерпела изменения в соответствии с инфляцией, кризисом и падением рубля, ростом спроса на съемное жилье:
- В 2009 году в Москве снять 1-комнатную квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей.
- В 2014 эта сумма была равна уже 36 тысячам рублей.
- В 2018 году стоимость снизилась и составляла 23 тыс. рублей. Это связано с масштабным строительством и присоединением новых районов, где стоимость значительно ниже.
- В 2019 году расценки за квартиры в аренду составляли 27 тыс. рублей.
Вторичная недвижимость традиционно уступает в цене новостройкам, хотя качественные предложения в хороших районах с инфраструктурой будут стоить дороже, чем вновь появившееся дома. Также введение эскроу-счетов привело к удорожанию квадратных метров. Цена земли в Москве и Московской области в 2 раза превышает сумму за квадратный метр квартиры.
Средняя цена в Москве за кв. метр в марте 2020 года:
- Жилая недвижимость – 230 тыс. рублей.
- Офисная недвижимость – 193 тыс. рублей.
- Торговая площадь – 443 тыс. рублей.
- Земля – 963 тыс. рублей.
Помимо Москвы и Санкт-Петербурга, города Крыма входят в топ самых дорогих регионов по недвижимости. Это связано с инвестиционной привлекательностью.
Цена за квартиры растет вместе с желанием потребителей вложить средства в актив, способный в будущем приносить деньги. Механизм работает только в крупных городах и в инвестиционно-привлекательных регионах, где развито производство.
2020 год начался с резкого спада деятельности по операциям с недвижимым имуществом на мировом рынке. В США были достигнуты наихудшие показатели продаж за последние 10 лет. В Китае и в ОАЭ произошел обвал на 25%. Падение цен связано с распространением коронавируса по всему миру и замедлением экономических процессов. Продажа недвижимости в странах Европы заморожена из-за всеобщего карантина.
Украина поднялась на шестое место в мире по темпам роста цен на недвижимость
Прошлогодний тренд на повышение стоимости квартир в новостройках сохранился в 2021-м, но темпы роста замедляются, свидетельствуют данные совместного исследования «Авито Недвижимости» и аналитического портала «Пульс продаж новостроек» (с документом ознакомились «Известия»). В годовом выражении (I квартал 2021 года к I кварталу 2020-го) средняя цена первичного жилья по стране поднялась на 26%. Но к IV кварталу прошлого года показатель увеличился только на 8%, до 107 тыс. рублей за «квадрат». По данным «Авито Недвижимости», в IV квартале 2020-го по сравнению с III кварталом рост цен составил 10%.
Рост будет продолжаться, пока не будет решена основная проблема — невысокие объемы вывода на рынок новых проектов жилья, указал акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. Также в числе причин подорожания жилья — увеличение расходов на рабочую силу из-за ее дефицита, добавил он. Себестоимость стройки растет и в результате инфляции, также к подорожанию жилья приводят колебания курсов валют, добавили в «Авито Недвижимости».
— Влияние на рост цен оказывает комплекс факторов, среди которых увеличение стоимости строительных материалов, нехватка рабочей силы, льготная ипотека, пандемия и переход на проектное финансирование, — сказал «Известиям» представитель вице-премьера Марата Хуснуллина.
Рост цен на недвижимость — это не особенность нашей страны, а мировой тренд, рассказала «Секрету» Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ. Во многих странах темпы роста цен в крупнейших агломерациях и курортных зонах существенно превзошли средние показатели за предыдущие годы.
Предложение на российском первичном рынке сокращается, рассказала «Секрету» президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. «Совокупная площадь жилых объектов, которые начали строить в 2020 году, составляет примерно 68% от квадратов, которые вывели на рынок за тот же период. При этом в целом по России продано уже порядка 46% всей жилплощади в строящихся домах (то есть более 42 из 92 млн квадратных метров). И рынок скоро рискует столкнуться с дефицитом предложения», — пояснила она.
В поиске баланса: что притормозит растущие цены на квартиры
Ни один эксперт не сможет поспорить с тем мнением, что цены на недвижимость в России напрямую зависят от региона. Например, в Москве или Санкт-Петербурге квартира будет стоить намного дороже, чем в Орловской или Ивановской областях – это связано массой факторов, в том числе с развивающейся инфраструктурой городов. Аналогичного мнения придерживается и Олег Богданов:
Цены в столицах всегда на порядки отличались от того, что было в регионах. Например, в 1997 году двушка на Кутузовском в сталинском доме жилой площадью около 70 метров, стоила около 80 тыс. долларов. При этом особых альтернатив не было, строящиеся жилые комплексы можно было пересчитать по пальцам.
Олег Богданов, ведущий аналитик QBF.
Для проведения анализа цен на недвижимость по регионам и их динамики мы взяли сравнительную таблицу, составленную специалистами УК «Элит» (стоимость 1 квадратного метра жилья по некоторым городам России, кроме Москвы).
Период эпидемии коронавируса в России пришелся на 1-е полугодие (2-й квартал) 2020 года. Цены на недвижимость являются индикатором состояния рынка недвижимости, в частности – спроса. Падение курса рубля в марте мотивировало граждан в целях сохранения своих сбережений активно покупать недвижимость. Это спровоцировало спекулятивный рост цены как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.
Рассмотрим динамику изменения цен на первичном и вторичном рынках жилья. И оценим перспективы рынка до конца 2020 года.
Цены на новостройки
Цены на жилье в январе-июне 2020 года выглядели следующим образом.
Цены на жилье в новостройках*
Россия, январь-июнь (18-е число) 2020, тыс. руб./м2
В марте и начале апреля 2020 года на рынке новостроек наблюдался ажиотаж. Падение курса рубля и введение налогов на вывод денег за рубеж стимулировало рост спроса на недвижимость. С 13 апреля начали вводиться ограничительные меры, связанные с COVID-19. В регионах это привело к краткосрочной остановке строительных работ, в Москве стройки полностью «простояли» более месяца. Для граждан был введен режим самоизоляции, что не позволяло потенциальным покупателям просматривать квартиры.
Застройщики быстро организовали систему онлайн-продаж нового жилья, но основная часть покупателей ждали снятия ограничений, предпочитая традиционную офлайн-процедуру. Все это привело к снижению продаж на первичном рынке жилья. После снятия ограничений 12 мая, застройщики получили возможность продолжить работу. По итогам мая оживления рынка не произошло. Например, в Москве количество сделок с первичной недвижимостью в мае упало на 20% по сравнению с апрелем.
Провальным месяцем на рынке вторичного жилья стала 2-я половина апреля и 1-я половина мая из-за ограничений, связанных с пандемией COVID-19. «Вторичка» оказалась в еще более худшей ситуации, чем новостройки по следующим причинам:
- Отсутствие льготной ипотечной программы по сравнению с рынком новостроек. Во время пандемии COVID-19 Правительство приняло меры для поддержания строительной отрасли. Льготная ипотека для покупки жилья в новостройках под 6,5% стала настоящим «ударом» для вторичного рынка жилья. Она переориентировала покупателей на приобретение нового жилья, ведь средневзвешенная ипотечная ставка для вторичного рынка составила 8,32%. На рынке вторичного жилья существует льготная ипотека. Но она распространяется только на семьи с детьми, а также для детей-инвалидов. К тому же, цена новых квартир, например в Москве, ниже чем «вторички»;
- Неприспособленность к онлайн-продажам. В отличие от рынка новостроек, где застройщики стали активно внедрять новый сервис – продажа квартир в онлайн-режиме, на вторичном рынке жилья данная система на имеет большой перспективы. Граждане не хотят покупать «кота в мешке» – вторичное жилье требует детального осмотра. Таким образом, продажи в этом сегменте осуществляются в большинстве случаев в режиме офлайн. Здесь возникли существенные проблемы:
- Граждане находились на самоизоляции, что не позволяло посмотреть квартиру для покупки;
- Временное закрытия МФЦ сделало невозможным регистрацию купли-продажи на рынке «вторички».
В результате рынок вторичного жилья «полностью замер».
Рынок первичного жилья
Положительным фактором для первичного рынка недвижимости стала принятая государственная программа льготной ипотеки для новостроек с процентной ставкой 6,5%. На вторичном рынке нет аналогичной программы. К тому же, динамика цен на недвижимость по месяцам показывает, что цены на первичное жилье могут быть ниже, чем на «вторичку» (особенно в Москве). Все это способствует перераспределению спроса из вторичного жилья в сегмент новостроек.
За время ограничений накопилась определенная доля отложенного спроса. Многие застройщики отмечают увеличение спроса на новые квартиры и прогнозируют повышение цен на первичном рынке жилья до конца года.
Несмотря на это, более вероятным является сценарий снижения спроса по итогам 2020 года на 20-25% и снижению цены на первичное жилье до 10%.
Рынок вторичного жилья
За прошедший месяц после снятия ограничений сложно оценить реальную ситуацию с ценами на рынке «вторички». Рынок пока не пришел в «рабочее» состояние. По факту совершается очень небольшое количество сделок. В ближайшее время ожидается некоторое оживление, связанное с отложенным спросом. Некоторые покупатели в силу определенных обстоятельств не могут надолго отложить покупку квартиры, в период самоизоляции они основательно изучили имеющиеся предложения, связывались с риелторами, которые продолжали работать. Также существует часть покупателей, которые при покупке жилья рассматривают предложения только в своем районе. И если здесь не будет новостроек, то «вторичка» будет безальтернативным вариантом. При всем этом, данные причины частичного роста спроса на вторичном рынке не позволят ему вернуть утраченные «позиции».
Снижение покупательной способности населения, ажиотажный спрос перед самоизоляцией и невыгодные условия по сравнению с первичным рынком жилья, заставляют говорить о стагнации на вторичном рынке и снижении цены предложений. По итогам 2020 года ожидаемое снижение цены на вторичном рынке жилья оценивается в 15% к началу года.
Рейтинг городов по росту цен на жилье за 5 лет
В этом году риелторы и строители отмечали огромный рост спроса на новостройки. Интерес покупателей подогревали и льготная ипотека под 6,5%, и расширение программы материнского капитала. Жильё стало доступнее.
— К тому же влияние на рынок оказала и экономическая нестабильность. Из-за пандемии коронавируса люди стали чаще интересоваться инвестициями в недвижимость. В итоге в целом по России спрос на новостройки увеличился на 34%. Это данные с октября прошлого года по тот же месяц нынешнего, — рассказал руководитель направления первичной недвижимости в «Авито.Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Такой ажиотажный спрос не мог не отразиться на ценах. По словам Дмитрия Алексеева, в октябре 2020 года средняя стоимость квадратного метра новостроек в целом по стране превысила прошлогодние показатели на 15%.
— Скорость повышения цен зависит от региона и сегмента жилья (эконом, комфорт, бизнес). Наибольший рост заметен в категориях с самой низкой стоимостью квартиры. Это студии, однушки, евродвушки в классах эконом и комфорт. Именно на них направлен интерес тех, кто рассматривает недвижимость как объект инвестиций. Но в среднем можно говорить, что с начала года рост цен составил не менее 12–13%. По ряду регионов и застройщиков эта величина будет ещё больше — до 17–20%, — отметил директор по инвестициям и экономике ГК «Югстройимпериал» Артём Таболин.
По данным «Авито.Недвижимость», лидером по росту цен стал Нижний Новгород (плюс 30%). На втором месте оказался Санкт-Петербург. Там квартиры в новостройках подорожали на 28%. Замыкает тройку лидеров Волгоград (плюс 24%). Это данные с октября прошлого года по тот же месяц нынешнего.
Очень сильно различаются цены на недвижимость в Москве. Разница по стоимости жилья на первичном рынке в разных районах может быть огромной. Так, больше всего за год подорожали новостройки в ЦАО. К примеру, в Мещанском районе они выросли в цене более чем в два раза.
Правда, даже в пределах округа темпы подорожания жилья отличаются. В центральных Пресненском и Тверском районах новостройки подорожали на 40–50%. Столько же, например, прибавили в цене квартиры в Некрасовке (ЮВАО), Хорошёво-Мнёвниках (СЗАО) и Щукине (СЗАО). При этом на треть увеличилась стоимость квадратного метра на первичном рынке в Марьине на юго-востоке и в Раменках на западе.
— Рекордсменами по росту цен с начала года стали Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленобласть, где стоимость квадратного метра поднялась в среднем более чем на 13–16%. В большинстве остальных регионов страны подорожание оказалось вдвое меньше и составило 5–8%, — говорит эксперт агентства недвижимости «Авахо» Станислав Манжиевский.
По мнению Дмитрия Алексеева, в ближайшие полгода стоит ожидать некоторого замедления роста цен на первичном рынке — в пределах 7%.
— В дальнейшем ценообразование во многом будет зависеть от решения по продлению льготной ипотечной программы. Будет сказываться также динамика ставки рефинансирования, а также обстановка с распространением коронавируса, — считает Дмитрий Алексеев.
Кстати, недавно глава Центробанка Эльвира Набиуллина выступила с заявлением, что программу льготной ипотеки нужно вовремя завершить. По её словам, это необходимо, чтобы не допустить возникновения пузыря на рынке жилищного кредитования. Напомним, что пока программу продлили до 1 июля 2021 года.
Артём Таболин полагает, что сейчас хорошее время для инвестиции в недвижимость. По его мнению, цены будут расти, а такой дешёвой ипотеки в дальнейшем может не быть. На рынке, действительно, присутствуют определённые опасения относительно «ипотечного пузыря».
Правда, специалисты очень сдержанно оценивают вероятность его наступления. Поэтому, отмечает Артём Таболин, пока и не последовало какой-то значимой реакции на высказывания главы Центробанка.
— Эксперты ожидают, что до июля ценник на новостройки увеличится ещё как минимум на 5–7%. И это можно считать сдержанной оценкой. Несмотря на мнение о том, что рост цен уже нивелировал эффект от дешёвой ипотеки, застройщики пока не нащупали ценовой «потолок». Спрос сейчас неэластичный. Он существенно не падает, хотя цены продолжают расти, — отметил Артём Таболин.
По его словам, этой зимой ещё до конца года можно ожидать подорожания новостроек на 1–2%. На самые популярные объекты — однушки и студии — цены повысятся даже больше.
Недвижимость, несколько лет терявшая популярность как инвестиция, вновь стала популярной на фоне снижения процентных ставок. Пандемия коронавируса, в ответ на которую власти РФ ввели два месяца карантинных мер, привела к падению экономики России.
Центробанк РФ в ответ на это пять раз снижал ключевую ставку, что в итоге привело к падению ставок по депозитам и кредитам до рекордных минимумов. В апреле правительство запустило программу льготной ипотеки, которая кардинально изменила рынок недвижимости в РФ.
Ажиотаж на рынке
Программа льготной ипотеки, стартовавшая в мае 2020 года, разогнала продажи уже в мае и до сегодняшнего дня этот фактор продолжает значительно влиять на рынок жилой недвижимости.
По итогам сентября 2020 года арендная доходность (с учетом налогов и расходов на коммунальные платежи) на рынке жилья в России составила 5,5%, следует из данных ЦБ, а это превышает на 2,25 процентного пункта средневзвешенную ставку по депозитам физических лиц со сроком привлечения до 1 года.
В России снижается темп роста цены предложения на вторичную недвижимость
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
- купить дом
- купить коттедж
- купить участок
- снять дом
Согласно статистике Росреестра, в сентябре текущего года в Москве было заключено более 15,4 тыс. сделок по купле-продаже жилой недвижимости. Это на 4,9% больше, чем в августе, и на 53,8% больше, чем в сентябре прошлого года. По мнению коллег риелторов, за последние 5 лет нынешний сентябрь стал одним из самых прибыльных месяцев. И данный ажиотаж можно объяснить следующими причинами:
- Экономические причины (ослабление рублевой валюты, смягчение условий по ипотечному кредитованию и уменьшение ставок по вкладам).
- Нехватка ликвидных объектов на вторичном рынке. Дефицит хороших вторичек заставляет покупателей быстрее закрывать сделки по купле-продаже. Подобная спешка вызвана неуверенностью в будущем и опасениями, что экономическая обстановка в стране может ухудшиться, и заберет даже столь скудный выбор объектов.
- Ограничительные меры. Во время карантина у людей не было возможности приобрести недвижимость, поэтому по завершению периода самоизоляции их активность на рынке заметно возросла.
Одной из главных причин увеличение спроса на жилплощадь стало смягчение условий по ипотеке. Снижение ставок дало толчок к резкому росту количества желающих оформить жилищный кредит. Льготные условия коснулись и первичной, и вторичной недвижимости.
Когда упадут цены на недвижимость?
По данным Росстата, в середине лета 2020 года у россиян наблюдалось рекордное снижение доходов за это столетие. В первой половине года доход населения сократился в среднем на 3,7%, а в 3-м квартале – еще на 0,2%. И это снижение стало максимальным с 2005 г. До этого самое большое снижение доходов населения было в 2008, 2015 и 2016 годах.
Но, несмотря на спад заработка, увеличилось количество продаж первичной и вторичной жилой недвижимости. В особенности это коснулось Москвы и Подмосковья. Вместе с ростом продаж возросла и стоимость жилья.
Максимальный рост цен коснулся именно новостроек, поэтому все больше покупателей стали выбирать вторичку. За последний квартал рынок предложений вторичной недвижимости возрос на 7,7%, а спрос – почти на 57%. Рост спроса на вторичное жилье за весь год составил 45,8%.
Согласно статистике Росреестра, в сентябре текущего года в Москве было заключено более 15,4 тыс. сделок по купле-продаже жилой недвижимости. Это на 4,9% больше, чем в августе, и на 53,8% больше, чем в сентябре прошлого года. По мнению коллег риелторов, за последние 5 лет нынешний сентябрь стал одним из самых прибыльных месяцев. И данный ажиотаж можно объяснить следующими причинами:
- Экономические причины (ослабление рублевой валюты, смягчение условий по ипотечному кредитованию и уменьшение ставок по вкладам).
- Нехватка ликвидных объектов на вторичном рынке. Дефицит хороших вторичек заставляет покупателей быстрее закрывать сделки по купле-продаже. Подобная спешка вызвана неуверенностью в будущем и опасениями, что экономическая обстановка в стране может ухудшиться, и заберет даже столь скудный выбор объектов.
- Ограничительные меры. Во время карантина у людей не было возможности приобрести недвижимость, поэтому по завершению периода самоизоляции их активность на рынке заметно возросла.
Если на территории Москвы рынок жилой недвижимости еще весьма активен, то за МКАД и в Московской области спрос начал постепенно снижаться. И главной причиной снижения считается нехватка ликвидных предложений. На фоне такого дефицита на продажу были выставлены даже те объекты, которые ранее и не рассматривались покупателями. Но при этом, потенциальные покупатели не стали менее требовательны. Если в период самоизоляции продавались квартиры с некоторыми ограничениями (например, без балкона), то по завершению первой волны пандемии люди стали более избирательны.
В результате роста спроса на жилье увеличилась и ее стоимость. Средняя стоимость квадратного метра в Старой Москве составляет 186,6 тыс. руб., а в Новой Москве – 170,2 тыс. руб. Цены на вторичное жилье эконом-класса в Москве возросли на 4,2%, комфорт-класса – на 2,4%, а бизнес-класса – на 4,4%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры эконом-класса составляет 10,09 млн. руб. в Старой Москве и 5,5 млн. руб. в Новой Москве. В сегменте комфорт-класса цены на вторичные квартиры начинаются от 20,6 млн. руб., а в бизнес-классе – от 41 млн. руб.
25341
8930