Регистрация недвижимого имущества ип
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация недвижимого имущества ип». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
ИП — это обычный человек, который сказал государству о том, что занимается бизнесом. Закон не делит его имущество на две части: для предпринимательства и личной жизни. Всё, что есть у простого парня Дениса, есть и у ИП Емельянова Дениса Александровича.
Отсюда и начинаются сложности. Имущество — общее, а обязанности у ИП и обычного человека — разные. Денис платит УСН как предприниматель и НДФЛ как простой парень. Чтобы посчитать налоги без ошибок, нужно правильно определить статус имущества.
Недвижимость индивидуального предпринимателя: регистрация права собственности
Мы разобрались, как учитывать затраты на покупку имущества для бизнеса и жизни. Но его нужно ещё и содержать — например, оплачивать коммуналку, домашний интернет и расходы на бензин. Как быть с этими тратами: можно ли их учесть при расчёте УСН «Доходы минус расходы»?
Есть три способа учитывать такие расходы:
— Безопасный. Оформить договор от лица ИП, использовать эту симку только для бизнеса и получать от сотового оператора акты об оказанных услугах.
— Сложный. Оформить договор на физлицо, каждый месяц запрашивать у оператора детализацию звонков и делить расходы на личные и рабочие.
— Рискованный. Оформить договор на физлицо, подключить безлимитный тариф и не разделять звонки на личные и для бизнеса. Это удобно, но мы не рекомендуем так делать: вы не сможете доказать, что расход связан с бизнесом.
Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.
Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.
От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.
На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.
Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:
- договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
- арендодатель сдает часть помещения или здания;
- арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
- сделка аренды для компании считается крупной;
- объект аренды в залоге.
Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.
Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.
Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:
Проблема
Что делать
Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.
Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.
Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.
Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.
Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.
Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.
Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.
После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.
Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.
Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция
Центральный банк, в своем письме от 27 марта 2020 г. № ИН-03-31/32, указал, что если последний день срока оплаты по кредиту выпадает на нерабочий день, то крайней датой считается такой нерабочий день (кроме субботы и воскресенья). Однако Верховный суд указал, что у Центрального банка нет таких полномочий и его письма не могут быть выше закона.
Неуплата предусмотренных договором платежей в период с 30 марта по 3 апреля 2020 г. просрочкой исполнения обязательств не является, а перенос срока исполнения обязательства на ближайший следующий рабочий день не может рассматриваться как нарушение сроков исполнения обязательств.
Одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория.
Кроме того, введение в отношении должника моратория означает и невозможность получения взыскателем принудительного исполнения путем предъявления исполнительного документа непосредственно в банк. Однако стоит учитывать, что действия моратория распространяется только на наиболее пострадавшие отрасли экономики
В силу ст. 145 Налогового кодекса РФ, организации и индивидуальные предприниматели, за исключением организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (единый сельскохозяйственный налог), имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности два миллиона рублей.
Ecли вы ввeдeтe в пoиcкoвик фpaзy «кaк oткpыть aгeнтcтвo нeдвижимocти в 2021 — пoшaгoвaя инcтpyкция», тo нaйдeтe coтни cтpaниц c пoдpoбными и нe oчeнь мaнyaлaми для нaчинaющиx пpeдпpинимaтeлeй. Нo мы бы xoтeли нaчaть нe c peкoмeндaций, a co взвeшивaния вcex «зa» и «пpoтив».
Пoчeмy вы peшили зaнять имeннo этy нишy? Moжeт быть, y вac ecть нaвыки yпpaвлeния coбcтвeнным бизнecoм? Или вы имeeтe oпыт paбoты в cфepe нeдвижимocти? Двaжды зaдyмaйтecь, ecли нa oбa вoпpoca вы oтвeтили oтpицaтeльнo. Tpижды, ecли oт вaшeгo дoxoдa зaвиcит мaтepиaльнoe блaгococтoяниe ceмьи.
Bыгoднo ли oткpыть aгeнтcтвo нeдвижимocти пo apeндe квapтиp? Cтoит ли oткpывaть aгeнтcтвo кoммepчecкoй нeдвижимocти? Oт чeгo oжидaть нaибoльшeй пpибыли? Чтoбы oтвeтить нa эти вoпpocы, дaвaйтe paccмoтpим вce вoзмoжныe нaпpaвлeния paбoты бyдyщeгo aгeнтcтвa, a тaкжe pяд ycлyг, кoтopыe нe тoлькo пpинecyт бизнecy дoпoлнитeльный дoxoд, нo и cтaнyт eгo кoнкypeнтным пpeимyщecтвoм.
Нaчнeм c ocнoвныx ceгмeнтoв pынкa. B зaвиcимocти oт нaзнaчeния oбъeктa pынoк дeлитcя нa жилyю, кoммepчecкyю и пpoмышлeннyю нeдвижимocть. Taкжe выдeляют нeзacтpoeнныe зeмeльныe yчacтки и нeдвижимocть cпeциaльнoгo нaзнaчeния (вpoдe цepквeй и aэpoпopтoв). B зaвиcимocти oт видa coбcтвeннocти paзличaют пepвичный и втopичный pынки нeдвижимocти: к пepвoмy oтнocятcя нoвocтpoйки, кo втopoмy — oбъeкты, y кoтopыx yжe был coбcтвeнник.
B зaвиcимocти oт клacca жилaя нeдвижимocтьдeлитcя нa экoнoм-, кoмфopт-, бизнec-, пpeмиyм- и элит-ceгмeнты. Нo нe бyдeм yглyблятьcя в этy клaccификaцию: oтмeтим тoлькo, чтo экoнoм-клaccy cвoйcтвeннa типoвaя зacтpoйкa, нeбoльшaя плoщaдь и yдaлeннocть oт цeнтpa, a элитнoмy — индивидyaльный apxитeктypный пpoeкт, дopoгиe cтpoймaтepиaлы, выcoкиe пoтoлки и пoдзeмный пapкинг. Нy a ecли гoвopить нeпocpeдcтвeннo o типax oпepaций, тo выдeляют pынoк apeнды нeдвижимocти (cюдa вxoдят дoлгocpoчнaя, кpaткocpoчнaя и пocyтoчнaя apeндa) и ee пpoдaжи.
Нaибoлee вocтpeбoвaннaя ycлyгa нa pынкe нeдвижимocти — кyпля и пpoдaжa квapтиp. Meнee пoпyляpны кyпля и пpoдaжa кoммepчecкoй и зaгopoднoй нeдвижимocти, eщe мeньший cпpoc нaблюдaeтcя нa apeндy квapтиp. Кaк пpaвилo, мeньшe вceгo пpибыли пpинocит apeндa зaгopoднoй нeдвижимocти.
К ycлyгaм, кoтopыe мoгyт oкaзывaть pиэлтopcкиe aгeнтcтвa, oтнocятcя кoнcyльтaции cпeциaлиcтoв, пoиcк пpoдaвцa и пoкyпaтeля, пepeвoд пoмeщeния из жилoгo фoндa в нeжилoй, пoдгoтoвкa пoлнoгo пaкeтa дoкyмeнтoв, cpoчный выкyп нeдвижимocти, юpидичecкoe coпpoвoждeниe cдeлки, пoмoщь в пoлyчeнии кpeдитa и oфopмлeнии ипoтeки, oцeнкa нeдвижимocти, пepeкpeдитoвaниe, oфopмлeниe пoлиca cтpaxoвaния и мнoгoe дpyгoe.
Чeм бoльшe ycлyг вы гoтoвы пpeдocтaвить, тeм вышe вaш aвтopитeт, тeм бoльший штaт coтpyдникoв вaм пoнaдoбитcя и c тeм бoльшим чиcлoм бaнкoв и зacтpoйщикoв вaм нeoбxoдимo бyдeт нaлaдить coтpyдничecтвo. Этo нeпpocтo, нo ecли вы вce-тaки нaчнeтe пpивoдить людeй к пapтнepaм пo бизнecy, тo cмoжeтe нe тoлькo oбecпeчить дoпoлнитeльныe cкидки или выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния cвoим клиeнтaм, нo и зapeкoмeндoвaть ceбя в кaчecтвe пpoфeccиoнaлoв cвoeгo дeлa.
Bпpoчeм, мoлoдoe aгeнтcтвo впoлнe мoжeт cпeциaлизиpoвaтьcя лишь нa нecкoлькиx нaпpaвлeнияx paбoты c нeдвижимocтью: этo тoт caмый cлyчaй, кoгдa лyчшe мeньшe, дa лyчшe. Pacшиpить cпeктp ycлyг никoгдa нe пoзднo.
Кaк oткpыть pиэлтopcкyю фиpмy, кoтopaя нaчнeт пpинocить дeньги в ближaйшee вpeмя? Бeз дoлжнoгo плaниpoвaния — никaк. Чтo имeннo дoлжeн включaть типoвoй бизнec-плaн pиэлтopcкoгo aгeнтcтвa? Paccмoтpим глaвныe пoзиции.
📌 Дoлгocpoчныe и кpaткocpoчныe цeли aгeнтcтвa, eгo миccия.
📌 Кpaткoe oпиcaниe вaшeгo бизнeca и eгo вoзмoжнocтeй.
📌 Oпиcaниe ycлyг и кoнкypeнтныx пpeимyщecтв.
📌 Кpaткoe oпиcaниe цeлeвoгo pынкa и cтpaтeгии eгo ocвoeния.
📌 Ceбecтoимocть ycлyг aгeнтcтвa, цeнooбpaзoвaниe.
📌 Mapкeтингoвaя cтpaтeгия, пpoгpaммы мapкeтингa, пoзициoниpoвaниe.
📌 Cтpaтeгии cбытa и пpoдaж, иx пpoгнoз.
📌 Cтpaтeгичecкиe пapтнepы.
📌 Кaлeндapный плaн дeятeльнocти aгeнтcтвa.
📌 Opгaнизaциoннaя cтpyктypa и штaтнoe pacпиcaниe.
📌 Финaнcoвый плaн: плaнoвый бaлaнc, пpoгнoз пpибылeй и yбыткoв, дeнeжныe пoтoки, aнaлиз бeзyбытoчнocти и финaнcoвыe пoкaзaтeли.
Пpидepживaйтecь плaнa, нe cтecняйтecь oбpaщaтьcя зa кoнcyльтaциями и yпopнo paбoтaйтe — вce пoлyчитcя.
Исчерпывающий перечень объектов, которые в 2019 году должны быть в обязательном порядке зарегистрированы, содержится в статьях Гражданского кодекса. Перечень такого имущества включает:
- жилые дома и помещения;
- коммерческие помещения;
- сооружения иного назначения;
- имущественные комплексы;
- земля и недра;
- объекты лесного фонда;
- иные объекты, определяемые как недвижимое имущество.
И в соответствии с Законодательством организации имеют право обладать любыми из перечисленных видов. В то же время количество, масштабы и стоимость имущества, которым распоряжается юр.лицо, могут быть ограничены, если они нарушают интересы общества.
Важно!
не допускается оформление юридическими лицами в собственность объектов, пользоваться которыми имеет право только государство.
Правом на регистрацию недвижимости в собственность в РФ наделены различные категории субъектов:
- граждане России и других стран, а также лица без гражданства;
- юридические лица независимо от организационной формы, зарегистрированные в установленном порядке на территории РФ или иного государства;
- международные организации различного профиля;
- муниципальные образования;
- непосредственно РФ и входящие в нее субъекты;
- другие страны.
Как видно из приведенной информации, Законом возможности организаций оформлять в собственность недвижимые объекты практически не ограничиваются. Не имеет принципиального значения ни форма компании, ни место ее регистрации. Однако в Гражданском кодексе прописаны некоторые нюансы, уточняющие особенности прав собственности юрлиц.
В частности, организация, зарегистрировавшая свои права на то или иное имущество, становится его единоличным владельцем, получающим полный перечень полномочий. Другими словами, недвижимость, зарегистрированная на компанию, де-юре принадлежит ей – не руководителю, а именно организации.
Получение ее членами и руководством доли в регистрируемом имуществе возможно только в том случае, если это условие допускается выбранной организационно-правовой формой. Право собственности может быть оформлено не только на покупаемое юрлицом имущество, но и внесенное в качестве доли в уставной капитал.
Коммерческие предприятия могут полноценно распоряжаться принадлежащим им имуществом, в том числе и для выведения прибыли. Некоммерческие же организации в силу характера своей деятельности может выводить доходы чрез недвижимость только для их использования в своей деятельности.
Единственным способом, которым может проводиться регистрация объекта недвижимости юридическим лицом, является внесение соответствующих сведений в ЕГРП. После выполнения данной процедуры право собственности закрепляется официально – в дальнейшем его можно оспорить только в судебном порядке.
Одной из характерных особенностей этой процедуры является то, что недвижимость может быть получена в результате разных действий. В частности, это может быть договор купли-продажи, дарения, получение имущества по праву наследования.
Поэтому и комплект документов, которые надо подать в Росреестр, существенно различается в зависимости от ситуации. Для упрощения процедуры подготовки и непосредственно регистрации рекомендуется своевременно заручиться поддержкой компетентных юристов, имеющих достаточный опыт работы с имущественными правами юридических лиц.
Действующим законодательством процедура регистрации недвижимости на юр.лицо максимально унифицирована. В частности, в Федеральном законе №122-ФЗ отражена единая последовательность действий, которой должны придерживаться все компании независимо от регистрационной формы:
- Направление полностью готового пакета документов в территориальный регистрирующий орган. Сделать это можно как лично, так и через портал «Госуслуги», собственный сайт Службы госрегистрации, МФЦ или отделение Федеральной кадастровой палаты. Можно также отправить бумаги почтой.
Важно!
При отправке документов Почтой России в обязательном порядке делайте опись всего содержимого – это будет вашим подтверждением отправки полного комплекта документации в спорных ситуациях.
- Проверка сотрудниками Росреестра полноты поданного пакета документов. Как показывает практика, нехватка какой-либо бумаги в первоначальном комплекте может существенно затянуть процедуру регистрации.
- После подтверждения полноты пакета документации – получение расписки, подтверждающей принятие заявления к рассмотрению.
- Экспертная оценка подготавливаемого перехода права собственности на предмет возможности проведения и законности.
- Анализ ситуации на предмет расхождений между фактическими и заявляемыми правами на регистрируемый объект.
- Обновление либо добавление сведений об искомом недвижимом имуществе в ЕГРН.
- При успешном проведении процедуры – предоставление организации-собственнику выписки, подтверждающей ее права.
Как правило, вся процедура регистрации занимает до 12 рабочих дней. После того, как юридическому лицу выдается свидетельство о праве собственности, оно получает полный спектр прав использовать зарегистрированное имущество.
В определенных случаях в оформлении права собственности будет отказано. Причины отказа в регистрации могут быть различными:
- предоставление в Росреестр неверных либо изначально сфальсифицированных сведений об имуществе;
- при подготовке необходимых документов не были соблюдены те или иные законодательные требования;
- подлинность предоставленных документов вызывает у специалистов Росреестра обоснованные сомнения;
- на имущество наложен запрет на проведение с ним операций любого характера;
При вынесении отказа в регистрации заявитель имеет право обжаловать его в судебном порядке. Однако для оспаривания негативного решения Росреестра необходимо составить достаточную доказательственную базу, подтверждающую неправомерность отказа.
Для этого рекомендуется заручиться поддержкой компетентных юристов, имеющих достаточный практический опыт разбирательств с регистрирующими органами.
Регистрация недвижимости на юр.лицо, как квартиры в жилом доме, так и офисного здания, требует сбора достаточно большого пакета документации. И этому этапу нужно уделить особое внимание, поскольку неправильно оформленные документы могут существенно затянуть выполнение поставленной задачи. И в это время права организации на использование еще не зарегистрированного имущества будут существенно ограничены.
Вот стандартный перечень документов, которые необходимо предоставить в Росреестр:
- заявление, заполненное по установленной форме;
- квитанция об оплате госпошлины – для юридических лиц она на сегодняшний день составляет 22 000 рублей;
Важно!
Размеры пошлины, уплачиваемой за проведение регистрационных действий, различаются по сумме в зависимости от характера таких действий.
- паспорт представителя организации-собственника и доверенность на проведение регистрационных действий;
- документы, подтверждающие правоспособность юрлица, которое заявляет свои права на искомый объект недвижимости;
- справка о наличии сооружений на земельном участке (если регистрируется право собственности на землю);
- документы, подтверждающие правомерность эксплуатации регистрируемого объекта;
- подтверждение прав на земельный участок, на котором планируется вести строительство (если регистрируется право собственности именно на участок под застройку);
- разрешение на ведение строительства (при регистрации недавно завершенного сооружения);
- сведения об источниках финансирования приобретения недвижимости;
- документация, подтверждающая отсутствие каких-либо претензий со стороны третьих лиц;
- документы из кадастровой службы и БТИ;
- справка о присвоении регистрируемому объекту недвижимости постоянного адреса.
Предоставление госрегистратору полного пакета необходимых документов – обязательное условие быстрого и легкого проведения процесса регистрации.
В то же время нужно учитывать, что в зависимости от индивидуальной специфики ситуации могут требоваться дополнительные документы.
Поэтому для определения их полного перечня, а также соблюдения всех требований Росреестра рекомендуется обращаться за помощью к опытным юристам, знающим все тонкости регистрации прав юридического лица на объект недвижимости.
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре
При проведении любых сделок и других процедур, сопровождающихся возникновением или изменением права собственности на недвижимое имущество, в кадастровую службу в обязательном порядке должны предоставляться соответствующие сведения.
На сегодняшний день уведомить контролирующий орган можно непосредственно в процессе регистрации имущества в Росреестре – именно эта организация уполномочена на ведение кадастрового учета. Если же проигнорировать это требования, то дальнейшие регистрационные действия станут невозможны.
В то же время Законом №221-ФЗ предусмотрены некоторые случаи, при которых возможна регистрация прав собственности на недвижимость без постановки ее на кадастровый учет. К таким исключениям относятся ситуации, когда недвижимый объект продается либо покупается, меняет собственника по договору дарения, получает обременение или избавляется от него, сдается или берется в аренду.
Важно!
Указанные исключения касаются только тех объектов, сведения о которых уже внесены в ОГРН.
Возможна и обратная ситуация – постановка недвижимости на государственный кадастровый учет без регистрации права собственности. Это возможно в том случае, если искомое имущество физически перестает существовать, не является чьей-либо собственностью либо если меняются его основные параметры.
Для регистрации права заявителям необходимо представить документы, которые будут являться основанием для проведения процессуальных мероприятий:
- договоры, содержащие условия сделок;
- судебные решения;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- документы, удостоверяющие полномочия сторон;
- платежное поручение на оплату госпошлины.
Составление договора, подтверждающего факт совершения сделки, требует учета не только договоренностей сторон, но и положений нормативных актов.
Аналогичная система органов создана в каждом субъекте РФ, при этом сеть Многофункциональных центров в настоящее время доступна для граждан практически каждого районного центра страны. Найти необходимую информацию о порядке обращения, необходимых документах или требуемых госпошлин можно найти на официальном портале госуслуг либо на сайте Росреестра.
Если ИП имеет одним из пунктов разрешённых видов осуществляемой деятельности — продажу недвижимости, то сумма их доходов облагается налогом по ставке ИП в размере 6% от прибыли (при упрощённой системе налогообложения). Однако доход, полученный ИП при реализации личного недвижимого имущества, если среди его основных видов предпринимательской деятельности отсутствует пункт «продажа недвижимости», облагается НДФЛ, то есть налогом для физических лиц, согласно гл.23 Российского Налогового кодекса.
Все нижеперечисленные признаки являются существенными и имеют отношение ко всем предприятиям и организациям.
Они получили нормативное закрепление в статьях Гражданского кодекса Российской Федерации:
- юридическое лицо выступает в качестве единственного собственника, обладающего всеми правомочиями;
- в зависимости от формы внутреннего устройства юридического лица, его руководство и иные члены либо имеют доли в собственности, либо они отсутствуют;
- собственностью юр лица признается как приобретенное во время его существование имущество, так и полученное под видом взноса или вклада;
- юр лицо, единолично реализуя права собственника имущества, имеет право совершать любые действия с принадлежащим ему имуществом. Естественно, что под запрет попадают противоправные и незаконные действия.
Организации могут преследовать в качестве основной цели извлечение прибыли (коммерческие) и не обладать таковой (некоммерческие). Они обладают разными правами по отношению к своему имуществу. Так, закон выделяет в качестве основной цели коммерческого юридического лица – извлечение и получение прибыли. На основании этого, юридическое лицо может использовать свое имущество для выведения прибыли. Некоммерческое юридическое лицо может извлекать доходы только с целью осуществления и реализации основной цели своего существования. Данное правило в основном относится к фондам, религиозным и иным общественным организациям.
ВНИМАНИЕ !!! За государством остается право в любой момент ограничить правомочия юридического лица. Однако для этого требуются весомые основания. В результате этого, собственник будет частично или полностью лишен своих прав.
Так, юридическое лицо может быть ограничено в возможности быть собственником объектов, разрешенных к использованию только государством. Сюда следует относить изъятое имущество или находящиеся в ограниченном обороте (оружие, наркотические вещества, определённые виды недвижимого имущества).
Покупка недвижимости на ИП или физическое лицо
Законодательно разрешено владение любым имуществом. Однако существуют исключения, которые строго закреплены в законе. Юридическое лицо может быть владельцем как движимого, так и недвижимого имущества. Размер, стоимость и количество имущества не ограничивается, кроме случаев, когда это может представлять угрозу общественным интересам. Все вышеперечисленные нюансы актуальны в 2018 году.
Согласно действующему законодательству, любая недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. Для этой процедуры предусмотрен специальный порядок, без соблюдения которого недвижимое имущество не будет являться полноценным объектом гражданских правоотношений. Например, с ним нельзя будет совершать какие-либо сделки, влекущие наступление юридических последствий. При отсутствии сложностей и проблем, на проведение регистрации должно уйти не более 1 месяца.
Не все имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
Имущество, внесенное в государственной реестр, уже имеет собственника и подтверждает право последнего на реализацию своих правомочий собственника. Оспорить собственность другого лица возможно только при наличии весомых обстоятельств и только в судебном порядке.
К другому владельцу собственность может переходить несколькими способами. Соответственно, документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в каждом случае будут разными. Этот документ является обязательным для осуществления регистрации государственным органами. Чаще всего в качестве подтверждающего переход права собственности выступает договор купли продажи, договор о дарении, приватизации или передачи по наследству.
- Автомобильное право
- Определение и классификация ДТП в правилах дорожного движения
- Куда сдавать водительское удостоверение после лишения?
- Если не заплатил штраф 30000 за лишение прав
- Суброгация по ОСАГО с виновника ДТП
- Что делать, если эвакуировали автомобиль на штрафстоянку?
- Что делать, если автосалон не отдает деньги за проданный автомобиль?
- Как оспорить лишение водительских прав за вождение в нетрезвом состоянии?
- Как проходит внутренний экзамен в автошколе
- Как быстрее получить страховую выплату по ОСАГО
- Правила определения степени тяжести вреда здоровью
Кредит на покупку коммерческой недвижимости доступен ограниченному кругу лиц:
- ИП.
- Топ-менеджерам компаний.
- Владельцам бизнеса.
Дополнительные требования – гражданство РФ и возраст от 21 до 65 лет включительно.
Преимущества кредитования:
- длительный (от 5 до 15 лет) срок. Устанавливается такой период зависимости от платежеспособности лица оформившего займ, а также обеспечения им заявленных обязательств;
- низкие процентные ставки (от 11% в рублях и от 10% для валютного кредита);
- гибкий график платежей;
- первоначальный взнос от 20% до 30% от цены приобретаемой недвижимости;
- если нет дополнительного займа, то максимальная сумма, выдаваемая банком, составляет 200 млн. руб. (не больше 80% от покупки).
При взятии кредита ИП должен предоставить следующие документы:
Вышеизложенные документы должны предоставляться в ксерокопированном виде, однако понадобятся и оригиналы для подтверждения подлинности.
На видео: Где купить коммерческую недвижимость недорого
Основные требования к недвижимости:
- площадь – не менее 150 м2;
- капитальный характер постройки;
- отсутствие права собственности на объект у третьих лиц;
- недвижимость находится в регионе, где оформляется ипотека.
Коммерческую ипотеку могут получить заемщики при покупке недвижимых площадей, на которых планируется разместить:
- торговую точку;
- офис;
- предприятие сферы обслуживания;
- склад;
- производство.
Выбирая юридический статус лица, которое выступает покупателем, необходимо учесть, что физическое лицо, даже если оформлено ИП, несет ответственность по имущественным делам всеми активами, которые находятся в его собственности.
Если принимается решение о покупке объекта от имени юридического лица, желательно, чтобы владелец являлся единственным учредителем и имел право осуществлять все необходимые операции с имуществом предприятия. Идеальная правовая форма – ООО.
Сегодня люди предпочитают так не рисковать, даже если в бизнесе участвуют близкие друзья или родственники.
Варианты оформления совместного бизнеса Есть несколько возможностей для организации совместного бизнеса. Каждое направление отличается своими сильными и слабыми чертами и особенностями оформления.
При условии доверия обеих сторон ИП можно открыть только на одного партнера.
Регистрация ИП производится только по месту постоянной прописки (регистрации). Работать ИП может где угодно на территории РФ. ИП может сам себя оформить на работу но это совершенно не зачем.
ИП может свободно распоряжаться доходом.
В декларации УСН указываются только НАЧИСЛЕННЫЕ суммы налога. Платежи и штрафы не указываются При УСН используется кассовый метод признания доходов.
В отношении недвижимости, предприниматели могут применять вычет при приобретении не только квартир, но и загородных домов и земельных участков.
Также законодательством предусмотрена возможность получать вычет при строительстве загородных коттеджей, но только в том случае, если все затраты на оплату услуг рабочих, покупку материалов и т.п.
могут быть документально доказаны, поэтому все квитанции, товарные и кассовые чеки, договоры нужно обязательно собирать и хранить. При покупке вновь построенного жилья (первичный рынок), налоговый вычет может быть распространен на средства, потраченные на ремонт и отделку покупаемой квартиры.
При разработке и объяснении понятия «налоговый вычет», законотворцы определили несколько основных правил по его получению. В частности, должны соблюдаться следующие условия:
- самая крупная по закону сумма для использования налогового вычета – 2 миллиона рублей. Если квартира или какой-то другой объект недвижимости стоит дороже, то все, что выше 2 млн. руб. учитываться не будет;
- налог на доходы физических лиц составляет 13%, так что нетрудно подсчитать, что предельный размер налогового вычета (т.е. именно с 2 млн. руб.) будет равен 260 тыс. рублей. Стоит отметить, что возвращаться сумма налогового вычета может в какой угодно промежуток времени – в данном случае никаких ограничений нет;
- с начала 2014 года действует норма, по которой есть возможность получить налоговый вычет не с одной-единственной квартиры, а сразу с нескольких квартир или каких-либо иных недвижимых объектов. Главное — соблюдать требование, чтобы их цена не превышала 2 млн. руб.
- можно включить в стоимость вычета расходы на ремонт и отделку новой квартиры, если в договоре купли-продажи значится, что жилье приобретается без отделки;
- если недвижимость приобретается у близких родственников (родителей, братьев или сестер, собственных детей), право на налоговый вычет по ее приобретению утрачивается, поскольку в таком случае партнеры по сделке признаются взаимозависимыми физическими лицами ( п. 1 ст. 105.1 НК РФ);
- если недвижимость приобретена по ипотеке, то налоговый вычет производится еще и с оплаченных по ипотечному займу процентов. При этом в данном случае, учитывая проценты, вычет может производиться с суммы в 3 млн. рублей. Эта норма разработана в качестве меры дополнительной поддержки развития ипотечного рынка России.
Вышеприведенные правила касаются не только индивидуальных предпринимателей, а в равной степени и всех остальных граждан РФ.
История: до 2014 года налоговый вычет можно было применить только к одному объекту недвижимости, сейчас данное ограничение снято. Главное – чтобы общая стоимость приобретаемых объектов недвижимости не была выше 2 миллионов рублей.
У большинства граждан Российской Федерации нет проблем с тем, как узнать место регистрации ИП. Если физическое лицо прописано и проживает по одному адресу и намеревается вести предпринимательскую деятельность в этом же населенном пункте, ему нужно направляться в местную налоговую инспекцию. И только в крупных городах существуют специальные ИФНС, которые занимаются государственной регистрацией. Определить место регистрации ИП поможет Интернет, для этого надо перейти на специальную форму поиска официального сайта ФНС.
ФНС допускает возможность регистрации ИП по месту временной регистрации. Так бывает, в частности, если гражданина сняли с регистрационного учета в одном городе, однако прописку по новому месту жительства он пока не оформил.
Чтобы пройти регистрацию ИП не по месту прописки, нужно вместе с заявлением Р21001, паспортом, ИНН и квитанцией об оплате государственной пошлины представить документ о временном проживании. Важно, чтобы заявитель проживал по адресу временной регистрации хотя бы шесть месяцев. Следует быть готовым к тому, что подлинность временной регистрации будет проверена налоговыми органами.
Если ИП выступает налогоплательщиком на общей или упрощенной системе налогообложения, то подавать налоговую декларацию он должен в инспекцию по адресу прописки. Что касается режимов ЕНВД и ПСН, здесь случай особый.
Учет плательщиков ЕНВД производится по месту ведения бизнеса, причем, этот адрес может отличаться и от прописки, и от временной регистрации. Например, физическое лицо прошло регистрацию ИП в Саратове, временно проживает в Москве, а бизнес ведет в Туле. В этом случае предприниматель, выбравший ЕНВД, должен обратиться в тульскую ИФНС, где он будет состоять на учете, сдавать декларацию и платить вмененный налог. Исключение составляют предприниматели, специализирующиеся на пассажирских и грузоперевозках, разносной или развозной торговле.
Прочим ИП, стоящим на учете в налоговой по прописке и желающим вести деятельность не по месту регистрации, нужно в 5-дневный срок подать уведомление о переходе на ЕНВД в ту ИФНС, которая заведует территорией, где располагается объект коммерческой деятельности.
Если предприниматель расширяет бизнес за счет выхода в новые регионы, он должен каждый раз обращаться в территориальные налоговые органы, чтобы встать на учет как плательщик единого налога на вмененный доход. Таким образом предпринимателя на “вмененке” могут учитывать сразу несколько налоговых инспекций. Обратите внимание: это не регистрация ИП по месту осуществления деятельности, а постановка на учет в качестве плательщика вмененного налога.
Похожий сценарий взаимодействия с налоговыми органами предполагает и патентная система налогообложения (ПСН). Дело в том, что патент действует на определенной территории, и заявление на выдачу патента подают непосредственно в налоговую по месту его действия. С 2014 года это заявление разрешают подавать вместе с документами для регистрации ИП — при условии, что место регистрации ИП и место деятельности совпадают. Если же ИП не сразу оценил перспективы работы на ПСН, ему разрешают перейти на этот налоговый режим за 10 дней (не позднее) до начала применения патентной системы налогообложения.
Ранее считалось, что имущество, проданное в рамках УСН, квалифицируется как товар. Т. е. фактически он приобреталось предпринимателем для дальнейшей перепродажи, и фигурировало в документах как использовавшийся в предпринимательской деятельности актив.
Датой получения облагаемого налогом дохода считался день поступления денег от продажи на банковский счет предпринимателя или в кассу.
Сейчас позиция Минфина несколько изменилась. Теперь для признания дохода при «упрощенке» ИП необходимо иметь в документах указание на тот вид деятельности, который связан с продажей недвижимости.
При регистрации в налоговой предполагаемые виды деятельности указываются в кодовой форме. Если соответствующий код есть, и недвижимость использовалась для предпринимательской деятельности, а не для личных целей, полученные от ее продажи средства подлежат обложению налогом по УСН.
Если недвижимость не использовалась в бизнесе, а была предназначена для личных целей, или предприниматель не указал при регистрации вид деятельности, который связан с ее продажей, полученная выручка облагается НДФЛ.
|
Бератор нового поколения То, что нужно каждому бухгалтеру. Полный объем всегда актуальных правил учета и налогообложения. Получение статуса ИП производится в следующем порядке:
Процедура предельно проста. На данный момент каких-то особых сложностей не возникает. Главное – правильно заполнить заявление. Сделать это можно через сайт ФНС или скачав специальную программу. Еще один вариант – заполнить бланк вручную. По общему правилу регистрация ИП производится по месту регистрации гражданина. Однако это не всегда удобно гражданам, которые могут фактически проживать в другом городе. Заявление на регистрацию ИП оформляется строго по установленной форме. Документ не принимается, если составлен как-то иначе. В действующем законодательстве четко определены требования к такой бумаге:
Требования актуальны в том случае, если данные заполняются вручную. Если используется компьютерная программа или сайт ФНС, все будет заполнено автоматически. Нужно будет лишь правильно указать информацию. По общему правилу, ИП регистрируется по месту жительства. Это не означает, что можно фактически проживать на территории одной области, быть прописанным в другой и подать документы по первому адресу. Это значит, что документы подаются по подтвержденному месту проживания, то есть по регистрации (постоянной или временной). Если у лица имеется постоянное место регистрации, то оно обязано открывать ИП только по такому адресу. Воспользоваться временной регистрацией можно только при отсутствии постоянной. Предприниматель, если не использует патентную систему налогообложения, не привязан в своей деятельности к региону. Он может осуществлять услуги где угодно, в том числе по месту жительства. Однако налогообложение будет производиться по месту регистрации. Соответственно, вся бухгалтерия будет сдаваться в тот отдел ФНС, где лицо стоит на учете. ИП по месту пребывания регистрируется точно так же, как и при наличии постоянной регистрации. Гражданин должен подать заявление и приложить к нему пакет бумаг. Получение статуса ИП сопряжено с подтверждением места регистрации. Для этого можно использовать следующие документы:
Фактически, подойдет любой документ, который подтвердит место жительства гражданина, будь то постоянный или временный адрес. УСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем ЕНВД при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем ПСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже). Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий? Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают. Ирина Александровна, потомственный бухгалтер. При отсутствии признаков предпринимательской деятельности, связанной с этим помещением, физлицо имеет право в данном случае не платить НДФЛ (статья 217 НК РФ п.17.1), и даже декларацию ему подавать не нужно. Нежилое недвижимое имущество в законе определяется как «иное имущество», и с этим всё понятно. А вот с предпринимательской деятельностью может оказаться сложнее. При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается. Даже если гражданин сдавал это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие. Но, предположим, у налоговой сложилось чёткое ощущение, что что-то тут нечисто и налоги явно недоплачены, Или, скажем, всплывает такой факт, что ещё 2 месяца назад гражданин был зарегистрирован в качестве ИП, сдавал отчётность, а потом вдруг раз – и закрылся. И продал помещение от физлица, владевшего этой недвижимостью больше 3х лет, как бы никакой деятельности там не ведущего и считающего, что никаких налогов оно, физлицо, платить не должно. Если налоговый орган в столь скорую трансформацию ИП не верит, обычно по адресу проданной недвижимости начинают искать следующее:
[2] Если ничего этого за временными пределами сданной самим ИП отчетности не нашлось, то возразить на закрытие ИП и продажу недвижимости физическим лицом налоговикам будет, скорее всего, нечего. Ещё очень помогает доказать свой чисто физический статус наличие у бывшего ИП новой работы на момент продажи недвижимости. Здесь же рассмотрим принципиальный вопрос о сроках владения именно нежилой недвижимостью. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – разночтений нет: срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности в Едином реестре. Но, если вы сначала купили квартиру, а затем перевели её в нежилой фон, срок считается иначе. С точки зрения закона жилое и нежилое помещение – разные объекты. И право не платить НДФЛ с продажи определяется для физического лица в данном случае моментом регистрации объекта в качестве нежилого помещения – 3 года считаются именно от этой даты. В этом случае нужно платить НДФЛ в размере 13%. Статья 220 НК РФ предусматривает 2 возможности уменьшения этого налога:
Какие затраты могут включаться в расходы, кодексом конкретно не оговаривается. В Письме Минфина РФ Письме Минфина РФ № 03-04-05/7-607 от 26.08.2011 прямо сказано только, что это расходы непосредственно на приобретение помещения, то есть зафиксированные в сумме сделки, и подтверждённые расходы на перепланировку и перевод недвижимости в нежилой фонд. Хотя, если есть документально подтверждённые затраты на услуги риэлторов или на последующий ремонт, их тоже можно включить в расходы – обычно налоговые органы к этому не придираются. А вот если вы возьмётесь доказывать с какими-то чеками в руках, что израсходовали приличную сумму на ремонт собственными (или любыми другими незадокументированными) силами, вас в налоговой не поймут, так что лучше не пытаться. [3] Как видно, вторая схема уменьшения НДФЛ (доходы минус расходы) на практике оказывается более выгодной намного чаще, во всяком случае – если речь не идёт о совсем дешёвой недвижимости. Как и в первой рассмотренной ситуации, обе эти схемы уплаты НДФЛ исключают использование продаваемой недвижимости в предпринимательской деятельности. Что тут важно отметить – в принципе физическое лицо может иметь статус ИП, но если документальных подтверждений предпринимательской деятельности с данным объектом недвижимости нет и при регистрации в качестве ИП не указывались виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, возможно, придётся заплатить именно 13% с положенными вычетами, а не 6%, как это было бы желательнее в некоторых случаях. Похожие записи: |