При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты

23.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Что нужно знать при заключении договора ренты и как оформить договор ренты?

1.1. Вопросы и ответы юристов

2. Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением

2.1. Статья 585 ГК РФ. Отчуждение имущества под выплату ренты

2.2. § 2. Постоянная рента

2.3. Статья 589 ГК РФ. Получатель постоянной ренты

3. Что нужно знать о ренте, чтобы не потерять квартиру и не стать жертвой криминала

3.1. Статья 592 ГК РФ. Право плательщика на выкуп постоянной ренты

4. Договор пожизненного содержания с иждивением как разновидность договора ренты

4.1. Чем рискует получатель ренты?

5. Расторжение договора пожизненной ренты

6. Договор пожизненной ренты. Условия, тонкости

7. Заключение договора ренты без перехода собственности

8. Минимизация рисков при составлении договора ренты

Квартира «из-под ренты» заведомо имеет непростую «репутацию». При ее продаже этот факто будет отрицательно влиять на ликвидность. «Этот фактор может удлинить срок экспозиции, но для значительного дисконта, как правило, причин нет», — объясняет Михаил Куликов. По словам Алексея Бернадского, в таких случаях дисконт составляет от 5 до 10 процентов рыночной стоимости.

Риелторы советуют при покупке таких квартир обращать внимание на ряд признаков.

Во-первых – сколько времени прошло между заключением договора и уходом из жизни рентополучателя. «Если времени прошло совсем мало, есть вероятность столкнуться с мошенниками, а то и с откровенным криминалом. К сожалению, нередки случаи, весьма шокирующие, когда плательщики ренты в буквальном смысле травят своих иждивенцев, чтобы поскорее получить вожделенную недвижимость», — поясняет Алексей Бернадский.

Во-вторых, с момента перехода прав собственности на квартиру по договору ренты должно пройти не меньше года. «В течение шести месяцев открывается наследство, а значит, могут появиться претенденты на жилье умершего. Еще через год истекут все сроки давности, когда можно будет оспорить сделку. Даже то, что рента оформляется нотариально, не защищает приобретателя жилья от претензий родственников, пока еще не истекли сроки давности», — объясняет эксперт.

В-третьих, стоит оценить степень родства между плательщиком и получателем ренты. Нередко родственники регистрируют такие договора между собой, чтобы жилье не попадало в наследуемую массу, и на него не смогли претендовать всяческие «дети лейтенанта Шмидта».

В заключение скажем, что в теории можно продать квартиру даже с действующим договором ренты. В таком случае все права переходят новому рентоплательщику. Однако, такие случаи исчезающе редки.

Что нужно знать при заключении договора ренты и как оформить договор ренты?

По данному договору получатель ренты передает другой стороне (т.е. её плательщику) какое-либо имущество в собственность, а плательщик ренты обязуется пожизненно выплачивать получателю регулярную ренту в виде определенной денежной суммы (ч.1 ст. 583, ч. 1 ст. 597 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

Особенности договора пожизненной ренты:

— возмездность договора, которая предполагает, что каждая из сторон получает встречное исполнение;

— по своему правовому характеру это реальный договор. После заключения договора и прохождения необходимых формальных процедур, имущество переходит в собственность плательщика ренты с возможностью распоряжения этим имуществом. До времени передачи имущества плательщику в собственность договорные обязательства между сторонами не возникают;

— односторонний характер обязывания. После передачи имущества в собственность плательщику ренты обязанности по договору остаются лишь у него;

— плательщик пожизненной ренты несет риски случайной гибели (случайного повреждения) переданного имущества. Несмотря на серьезное повреждение и даже гибель переданного имущества по независящим от него обстоятельствам, плательщик должен исполнять свои обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ);

— расторжение договора пожизненной ренты возможно только по требованию ее получателя при существенном нарушении плательщиком ренты условий договора (ч. 1 ст. 599 ГК РФ).

Заключить договор пожизненной ренты в качестве ее плательщика может любой субъект гражданского права: физическое либо юридическое лицо, государственное либо муниципальное образование.

Получателями пожизненной ренты являются исключительно физические лица (ст. 596 ГК РФ). При этом законом допускается множественность лиц на стороне получателя ренты, то есть пожизненная рента может быть установлена одновременно в пользу нескольких граждан. Если иное не установлено договором, их доля на получение рентных платежей предполагается равной. Объем обязанностей лица, выплачивающего ренту, не меняется из-за смерти одного из получателей ренты. Его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его другим получателям, а обязательство плательщика ренты по ее выплате прекращается лишь со смертью последнего получателя (ч. 2 ст. 596 ГК РФ). Правопреемство в праве на получение рентных платежей законом не допускается.

Предмет договора пожизненной ренты – любое имущество, находящееся в гражданском обороте, как движимое, так и недвижимое, не обремененное правами третьих лиц.

При передаче недвижимого имущества рентополучатель приобретает право залога на него (ч. 1 ст. 587 ГК РФ). Отказ от такого права, заявленный в договоре ренты, ничтожен.

Если в договоре идет речь о передаче недвижимого имущества, приобретенного в браке, для заключения договора ренты необходимо согласие супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

При передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения своих обязательств или застраховать риск ответственности их неисполнения (ненадлежащего исполнения). Нарушение этого условия дает получателю ренты право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (ч. 2, 3 ст. 587 ГК РФ).

Пожизненная рента выплачивается в виде определенной денежной суммы (ч. 1 ст. 597 ГК РФ).

Если договором пожизненной ренты предусмотрено бесплатное отчуждение имущества, размер ежемесячной ренты не может быть менее размера прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, установленного законом, а при отсутствии такового – менее размера прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ (ч. 2 ст. 597 ГК РФ). Увеличение размера прожиточного минимума влечет соответствующую индексацию и размера пожизненной ренты (ч. 3 ст. 597 ГК РФ).

Как правило, пожизненная рента выплачивается в конце каждого календарного месяца, однако эти условия могут быть изменены договором (ст. 598 ГК РФ).

К существенным условиям договора пожизненной ренты относятся:

условия, вытекающие из сущности рентных обязательств, изложенных в ст. 583 ГК РФ;
конкретное описание имущества, передаваемого под выплату ренты (например, адрес и описание квартиры) с указанием платности либо бесплатности его передачи;
размер рентных платежей, способ и порядок их выплаты;
условие об обеспечении рентных платежей при передаче движимого имущества (для недвижимого имущества такого условия не требуется, поскольку оно обременено залогом в силу закона).

Судебная практика позволяет сформулировать еще ряд положений, которые целесообразно отражать в договоре пожизненной ренты:

предусмотреть решение вопроса по наследованию квартиры (иного имущества) при наступлении смерти плательщика ренты, которая может произойти до смерти ее получателя;
решить в договоре вопрос о месте жительства получателя ренты и возможности его переселения из квартиры (иного недвижимого имущества), переданной под рентные выплаты;
обозначить положение об индексации рентных платежей в зависимости от инфляции, поскольку из природы договора пожизненной ренты следует, что он заключается на длительный срок.

Подробная регламентация всех указанных условий при составлении договора пожизненной ренты не позволит в дальнейшем оспорить его по надуманным основаниям недобросовестной стороне.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Статья 585 ГК РФ. Отчуждение имущества под выплату ренты

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

§ 2. Постоянная рента

Статья 589 ГК РФ. Получатель постоянной ренты

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Что нужно знать о ренте, чтобы не потерять квартиру и не стать жертвой криминала

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Статья 592 ГК РФ. Право плательщика на выкуп постоянной ренты

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.
Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.
Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.

Понятие договора пожизненной ренты дается в ст.583 УК РФ. В названной правовой норме пожизненная рента определяется как договор, по которому плательщик ренты уплачивает получателю ренты определенную денежную сумму определенное время, в свою очередь, получатель ренты передает плательщику ренты определенное имущество.

Из указанного определения следует, что это договор возмездный, реальный, односторонне обязывающий.

Предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота, как движимое, так и недвижимое. На практике, чаще всего таковым является недвижимое имущество, а именно жилье.

Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.

Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.

Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.

Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.

Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.

Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.

Выгоды заключения подобного договора для рентополучателя:

сохранение права проживания на прежнем месте;
если условия договора исполняются ненадлежащим образом – требовать расторжения договора через суд;
право залога на объект недвижимости.

Однако, есть вероятность того, что плательщики ренты окажутся недобросовестными и ускорят кончину рентополучателя.

Сделка может быть признана недействительной, если будет доказано, что в момент подписания договора рентополучатель был недееспособен и не мог в полной мере осознавать последствия подписания соглашения. Данный факт может быть доказан посмертно на основании свидетельских показаний и заключения квалифицированных специалистов.

Дабы подтвердить выполнение условий договора плательщиком ренты необходимо:

получать подтверждение передачи денежных сумм (расписку, выписку по банковскому счету, квитанции о почтовом переводе и прочее);
сохранять все квитанции, свидетельствующие об оказании помощи рентополучателю (квитанции об оплате коммунальных платежей, чеки из магазина или аптеки, оплате медицинских счетов и прочее);
подтверждать факт приобретения продуктов можно посредством заказа услуг по доставке товаров на дом специализированными фирмами;
ежемесячно или один раз в квартал просить рентополучателя давать расписки об отсутствии претензий к плательщику ренты, о том, что последний все обязательства по договору исполняет в полном объеме, и получатель ренты претензий не имеет.

Узнайте, кому положена субсидия на улучшение жилищных условий, а также в каком объеме она предусмотрена.

Так сколько же квадратных метров положено на человека – подробнее

Договора ренты нужно предварительно заверять у нотариуса. За это нужно заплатить госпошлину — это 0,5% от суммы договора, но не меньше 300 руб. и не менее 20 тыс. руб. Так как конкретная цена договора в случае ренты не указывается, то для расчета используют кадастровую стоимость жилья. Узнать, во сколько оценена конкретная квартира, можно на сайте Росреестра.

Договор тоже может составить нотариус, за это придется доплатить. В Москве такая услуга стоит 6–12 тыс. руб.

Чтобы заверить договор, к нотариусу нужно прийти с пакетом документов:

паспорта всех участников сделки;
выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности на жилье;
документ, в котором указано, кто зарегистрирован в квартире и кто имеет право ей пользоваться — в Москве это единый жилищный документ, который можно получить в МФЦ, в регионах нужно обращаться в УК за выписками из домой книги;
договор ренты.

Нотариус может запросить дополнительные документы. Например, согласие супруга на сделку, если получатель ренты в браке.

После договор ренты нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы может передать нотариус, тогда процесс регистрации займет около 3 дней. Или можно самостоятельно регистрировать через МФЦ — срок увеличивается до 5–7 дней. За регистрацию нужно заплатить еще одну пошлину — 2 тыс. руб.

Соответствующие формулы применимы для решения различных задач.

К примеру, вам вздумалось поддержать финансово каких-нибудь дальних родственников. На эти цели вы готовы расходовать 2 тыс. долл. ежемесячно.

Действующая процентная ставка в долгосрочной перспективе будет равняться 12 %.

Возникает вопрос: какую сумму вам следует отложить на реализацию своего плана?

Очевидно, размер этой суммы будет равняться размеру приведенной стоимости денежного потока (бессрочной ренты):

PV =
C/r= 2000 долл. / 0,12 = 16667 долл.
Именно такую сумму вам потребуется отложить, чтобы ваши родственники в обозримом будущем были вам благодарны…

Договор пожизненного содержания с иждивением как разновидность договора ренты

Безусловно, они есть и о них стоит поговорить подробнее, поскольку попытки мошенничества в данном случае могут производиться с обеих сторон.

Чем рискует получатель ренты?

Права пожилых людей в данном случае защищены неплохо, но только при условии, что и договор составлен честно и грамотно. Чаще всего возникают проблемы с графиком и соблюдением суммы платежей – сначала платят исправно, но вскоре начинаются проблемы, объяснения и т.д., просьбы понять и простить, подождать и т.д. Плательщик ренты должен понимать, какую он берет на себя ответственность, а также, что это не помощь по доброте душевной, а его обязательства, закрепленные договором. Если он их не соблюдает, владелец квартиры вправе расторгнуть договор через суд.

Из частых проблем также попытки отправить пожилого пенсионера на иждивении в деревню к родственникам, например, или в старый малопригодный к жизни дом. Так рентоплательщики пытаются побыстрее занять квартиру старика и чаще всего удается им подобное. Подобные риски можно уточнить в договоре сразу, категорически запретив перевозить себя куда бы то ни было.

Договор, в принципе, важно детально изучить и убедиться, что все описанное соответствует договоренности. Нередко обсуждается одно, а на бумаге под благовидным предлогом или и вовсе тайно пишется совсем иное, например, меньшие суммы.

Практически всем и сразу, поскольку:

Если он даже ненамеренно нарушит условия договора, владелец может инициировать его расторжение.
Может найтись и не очень порядочный пенсионер, который попользуется вашими деньгами и услугами какое-то время, а едва ему что-то не понравится, сам спровоцирует нарушение договора вами, например, не приняв деньги, покупки и т.д., а после пойдет в суд, чтобы расторгнуть договор.
На квартиру могут заявить свои права родственники, которые прежде о старике не вспоминали. Чаще всего подают в суд, аргументируя свое заявление тем, что их пожилой родственник был недееспособен и не ведал, что творил, когда подписывал договор. Во избежание такой ситуации важно провести медицинское освидетельствование еще до заключения сделки. С таким документом на руках никакие родственники вам не страшны.
Вас могут ввести в заблуждение, предоставив неподлинные документы и это тоже не редкость. Лучше заплатить специалистам и проверить сразу, все ли документы подлинные.

Ну и главное, вы должны иметь подтверждение всему, что вы делаете. Квитанции о переводах, чеки, вплоть до чекина через геолокацию – все средства хороши. Если пенсионер отказывается от перевода средств на карту и просит наличные, не стесняйтесь и берите с него расписку, что он принял от вас деньги. Составляйте предельно четкий договор и потом фиксируйте все, что можно – только так вы обезопасите себя от проблем и потери огромной суммы за выплаченную ренту.

Понравилось? Нравится!

Это касается всего: твоих личных ограничений по затратам, которые были установлены в начале месяца, доступных средств на кредитной карте. Чтобы всегда знать насколько близок тот или иной лимит, пользуйся специальными приложениями, списками. Кредитками пользуйся грамотно.

Оформление соглашения предполагает сбор определенного перечня документов. При этом все они пригодятся и на стадии обращения к нотариусу, поскольку тот проверит данные, указанные в договоре с теми, что имеются в документах, а также при регистрации в Росреестре. В числе их:

Паспорта всех участников сделки;
Документы на недвижимость (кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности, справка из БТИ и т.д.);
Копия финансово-лицевого счета;
Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах;
Согласие супруга на сделку, если таковой имеется, а если недвижимость принадлежит на праве долевой собственности, то согласие остальных совладельцев.

Перечень не исчерпывающий, при необходимости могут запрашиваться и иные документы.

Дополнительной страховкой будет обследование будущего рентополучателя, если он находится в преклонном возрасте, на предмет способности все понимать и отдавать отчет своим действиям.

Регистрация Росреестром осуществляется только после уплаты госпошлины, о чем также требуется приложить квитанцию.

Расторжение договора пожизненной ренты

Плательщик ренты задерживает платежи – рентополучатель вправе потребовать уплаты компенсации в виде процентов, величина которых оговаривается в договоре или признается равной ставке банковского процента за день просрочки.

Плательщик ренты, ставший собственником помещения, имеет право продать его. В таком случае обязательства по договору ренты переходят новому собственнику. В случае нарушения новым владельцем условий договора, прежний собственник несет субсидиарную ответственность.

Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.

Он может быть расторгнут при значительном нарушении плательщиком ренты обязательств, предусмотренных соглашением: оказание помощи не в полном объеме и с нарушением сроков. Данное требование может быть удовлетворено по ходатайству наследников рентополучателя.

В таком случае рентополучатель может потребовать возврата переданного имущества либо получения некоторой суммы денег в соответствии с условиями договора. Плательщик ренты может потребовать компенсации понесенных убытков только при условии выполнения своих обязательств в полном объеме, но осуществить это на практике проблематично.

Договор тоже может составить нотариус, за это придется доплатить. В Москве такая услуга стоит 6–12 тыс. руб.

Чтобы заверить договор, к нотариусу нужно прийти с пакетом документов:

паспорта всех участников сделки;
выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности на жилье;
документ, в котором указано, кто зарегистрирован в квартире и кто имеет право ей пользоваться — в Москве это единый жилищный документ, который можно получить в МФЦ, в регионах нужно обращаться в УК за выписками из домой книги;
договор ренты.

Выгоды заключения подобного договора для рентополучателя:

сохранение права проживания на прежнем месте;
если условия договора исполняются ненадлежащим образом – требовать расторжения договора через суд;
право залога на объект недвижимости.

Выгода плательщика ренты:

приобретение объекта недвижимости со скидкой в рассрочку;
получение права собственности на жилье.

Риски плательщика ренты:

объект недвижимости будет в залоге у рентополучателя;
последний имеет право расторгнуть договор;
полноправным собственником жилья можно стать только после смерти рентополучателя.

Короткое видео по теме статьи:

Процесс получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома в 2021 году

Как выписаться из квартиры, возможные варианты и сроки

Бланк договора аренды (найма) квартиры, образец, советы по составлению

Правовые особенности договора мены земельных участков

Придомовая территория многоквартирного дома, особенности управления

Правовые особенности аренды с правом выкупа

Чтобы определить доходность бессрочной ренты, потребуются несложные арифметические действия следующего вида:

r =
C /PV
, где

– норма доходности (процентная ставка),

– размер денежного потока (обещанных годовых выплат),

– приведенная стоимость бессрочной ренты (денежного потока).

Из этой формулы легко вывести значение PV, зависящее от размера денежного потока и/или ставки доходности (ставки дисконтирования).

Согласно действующему законодательству договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению

Удостоверение договора производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимое имущество, передаваемое по договору (ст. 584 ГК РФ; ч. 1 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).

Несоблюдение требования о нотариальном удостоверении договора ренты, делает такой договор недействительным (ничтожным).

Кроме того договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН

Указанное правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Размер ежемесячной выплаты, устанавливаемой согласно договору, не может быть меньше прожиточного минимума для конкретного региона. Именно на эти показатели следует ориентироваться при назначении платы. Если в регионе нет установленного минимума, необходимо ориентироваться на федеральные показатели, установленные для Российской Федерации в целом.

Иждивение подразумевает оплату медицинских услуг и обеспечение социально-бытовых условий для хозяина.

Поэтому все предоставляемые плательщиком услуги должны быть чётко сформулированы в договоре.

Договор пожизненной ренты на квартиру – это не единственный способ передачи прав на недвижимость в результате выплаты денежных средств на протяжении оговоренного срока. Также граждане могут подписать такой вид соглашения, как постоянная рента.

Предмет договора, участники и многие другие пункты обеих видов сделки довольно схожи, однако отличия все же есть.

Среди основных отличительных признаков стоит выделить:

Бессрочность обязательств. По условиям постоянной ренты, рентоплательщик обязан выплатить всю сумму, указанную в договоре, не зависимо от того, жив ли владелец недвижимости или нет.
Возможность включить в документ не только денежные обязательства, но и услуги или имущественные обязательства, к примеру, часть средств должна быть выплачена наличным расчетом, а оставшаяся сумма может быть вручена товарами или услугами. Владелец недвижимости может внести в договор оказание ему медицинских услуг, помощь по хозяйству и т.д.
При подписании постоянной ренты рентоплательщик имеет законное право погасить всю сумму разово и выкупить недвижимость. Что же касается пожизненной ренты, то при ее подписании оплата осуществляется в оговоренном порядке и будет окончена только после смерти владельца.

Важно! Все права и обязанности оговариваются сторонами и фиксируются в соглашении, а потому если вы планируете выкупить квартиру разовой выплатой, то проследите, чтобы соответствующий пункт был в вашем договоре.

Случайная гибель или повреждение переданного во владение имущества не освобождает плательщика от взятых обязательств. На это прямо указывается 595-я статья Гражданского кодекса.

Ответственность за имущество, переданное бесплатно, полностью возлагается на нового владельца (плательщика). Но при пожизненном виде ренты он продолжает выплачивать ежемесячные суммы и выполнять другие обязательства, если таковые имеются. А постоянный вид ренты даёт право на требование прекращения обязательств или изменения условий договора через суд.

Договор пожизненной ренты. Условия, тонкости

К сделкам такого типа граждане всегда относятся с некоторым опасением. И не зря — на современном рынке достаточно часто встречаются мошенники. Именно по этой причине опытные юристы рекомендуют заключать сделки только со знакомыми людьми или ближайшими родственниками, в честности которых можно быть уверенным на 100%.

Конечно, некоторую защиту может предоставить сам договор: новые собственники не смогут распоряжаться имуществом без согласия хозяина.

Как было сказано выше, партнёра для сделки лучше искать через знакомых или родственников. В этом случае уменьшаются риски столкнуться с мошенниками, так как заинтересованные в ренте лица опираются на реальные отзывы и рекомендации.

Рента пожизненного типа встречается в Москве, да и других крупных городах, всё чаще. Обусловлена такая ситуация экономическими реалиями — приезжие не могут приобрести квартиру самостоятельно.

Лучшими способами поиска квартиры считается:

договор с родственником или хорошим знакомым, уже имеющим жильё в городе, и нуждающимся в помощи постороннего человека;
поиск жилья и людей, сдающих его на условиях ренты, через социальные службы; поиск соответствующих объявлений через сайты, посвященные недвижимости.

Данный реестр недобросовестных застройщиков поможет вам избежать неприятностей с недвижимостью. Продажа доли вашего ребенка очень сложное дело которое стоит проводить только в крайнем случае! Наша статья подробно рассказывает о данной процедуре.

Какую ответственность несет застройщик который не соблюдает сроки постройки? По ссылке есть вся информация по данной теме.

Преимущества и недостатки договора для получателя ренты:

Он имеет право до конца своей жизни проживать в принадлежащем ему жилом помещении. Это является основным преимуществом данного вида договора. Отчуждать объект недвижимости плательщик ренты может только с согласия получателя ренты.
Приобретает возможность получения различных услуг, предусмотренных условиями договора, за счёт плательщика ренты.
В случае серьезных нарушений условий договора со стороны плательщика ренты, её получатель имеет право обратиться в суд по вопросу расторжения договора. Если в суде будет доказано, что эти нарушения имели место, то рентоплательщик должен будет возвратить полученный объект недвижимости её бывшему владельцу, не получив никакой компенсации расходов, понесённых по договору.

Главным минусом договора является риск столкнуться с недобросовестным плательщиком, который постарается ввести в заблуждение получателя и внести в договор минимум услуг, оказываемых второй стороне.

Для пожилых людей заключение подобного договора обладает особыми преимуществами. В первую очередь, человек получает сумму, которая является добавкой к пенсии и продолжает жить в своей квартире без каких-либо проблем. Явный минус это то, что довольно часто попадаются мошенники, которые ради получения недвижимости готовы на все.

Рекомендуется заключать договор, который обезопасит обе стороны от мошеннических действий. В нем указываются такие важные детали, как условия повинности по уплате ренты и условия о совершении сделки. Предметом ренты выступают выполняемые работы и услуги, личные блага в нематериальном виде, исключительные авторские права, информация. Заключить договорные отношения могут полностью правоспособные и дееспособные люди. Юристы советуют не делать этого, а совершать подобные действия под руководством опытного специалиста в области гражданского права.

Стандартная формула расчета выглядит таким образом:
НДФЛ = (сумма, полученная от продажи – имущественный вычет) × 13%
Подойдет также вариант, где сумму налогового вычета заменяют величиной расходов, связанных приобретением квартиры.

В договоре устанавливается величина прибыли от продажи.

Если при передаче недвижимого объекта, который приобрели не ранее 1 января 2016 г., финансовая выгода от реализации меньше его кадастровой стоимости на начало года, когда у имущества появился новый владелец и была пройдена официальная регистрация, то сумма дохода от продажи будет приравнена к кадастровой стоимости на 1 января, умноженной на снижающий коэффициент 0,7.

Этот показатель может быть снижен или отменен постановлениями субъектов РФ.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Заключение договора ренты без перехода собственности

Стать владельцем имущества плательщик может двумя способами: платно и бесплатно (ст. 585 ГК РФ). О том, какие виды ренты бывают и на каких условиях получения недвижимости они заключаются, мы рассказываем тут.

Статья 585 ГК РФ. Отчуждение имущества под выплату ренты

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

Платная передача имущества производится через договор купли-продажи (гл. 30 ГК РФ). Для официального получения статуса собственника, передаваемого имущества плательщик обязан произвести гос. регистрацию заключенного договора. С этого момента плательщик принимает на себя обязанность по уплате всех коммунальных платежей и налога на имущество физ. лица.

Ежемесячная рента продолжает выплачиваться собственнику независимо от способа передачи имущества. Кроме того, человек, получивший недвижимость, может рассчитывать и на получение налогового вычета, равного фактической стоимости данного имущества, но при этом в сумме размером не более одного миллиона рублей (2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Денежные средства, получаемые собственником от плательщика за передачу прав собственности, классифицируют как доход, полученный от продажи недвижимого имущества (п. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Сумма, получаемая собственником ежемесячно, классифицируется как доход, получаемый от сдачи имущества в аренду (п. 4 п. 1 ст. 208).

Данные доходы облагаются 13% налогом (1 ст. 224 НК РФ). В случае если имущество передавалось по договору дарения, налоговые сборы не применяются. Оплачивать необходимо только налог на договор ренты (ст. 572 ГК РФ).

Узнать подробнее о том, чем договор ренты отличается от договора дарения, а также от завещания, можно в отдельном материале.

Сколько платить при пожизненной ренте с иждивением? ГК РФ п. 2 ст. 602 определяет размер платежей не менее двух прожиточных минимумов на душу населения в регионе нахождения имущества. Размер данной суммы может меняться пропорционально изменениям прожиточного минимума.

Выкупом ренты называется ситуация, в которой плательщик, вместо постоянных регулярных платежей должен оплатить получателю единоразовый платеж, установленный согласно договору (ст. 592, ст. 593 ГК РФ). В случае отсутствия в договоре пункта о размере выкупной стоимости, выкуп должен быть осуществлен по цене, равняющейся сумме годовых платежей за ренту (п.2 и 3 ст 594 ГК РФ). В случае отсутствия пункта о размере выкупной стоимости, переданного имущества бесплатно, цена за выкуп формируется с учетом цены имущества и годового платежа по ренте (п. 2 ст. 594 ГК РФ).

В случае просрочки внесения рентной платы плательщик обязан выплатить получателю ренты проценты, определенные договором. В случае отсутствия информации о процентах в договоре, они определяются ключевой ставкой Банка РФ и составляют 7,50 % на 2018 г. (ст. 395 ГК РФ).

Каждый договор ренты необходимо заверить нотариально. Услуга предоставляется платно и ее стоимость составляет 0,5% от цены договора, но не меньше трехсот рублей и не больше двадцати тысяч рублей. Данная цена фиксирована для всех регионов страны.

Различия в цене проявляются в оплате за услуги технического характера. Размер данной оплаты зависит от регионов страны.

Например, в Москве услуги технического характера стоят 7000 рублей, в Оренбурге от 4000 рублей, в Рязани 7000 рублей, в Сургуте от 6000 рублей, в Омске от 5000 рублей, в Самаре от 7000 рублей, в Казани от 7000 рублей, в Краснодаре от 7000 рублей, в Челябинске от 7000 рублей, в Екатеринбурге от 6000 рублей. Оплата услуг нотариуса осуществляется плательщиком.

Отличие земельных участков между собой заключается в их местоположении. Одни находятся на благоприятных и плодородных территориях, другие на территориях, непригодных для земледельчества. Земельная рента имеет разделение на два вида: дифференциальная и абсолютная.

дифференциальная I – представляет собой дополнительный чистый доход, полученный от ведения деятельности на плодородных землях;
дифференциальная II – представляет собой чистый доход, получаемый в результата активных экономических вложений в хозяйственную деятельность;
абсолютная – один из механизмов экономики, влекущий за собой рачительное отношение к землям. Такой вид образуется из-за скудного предложения земли.

Землевладелец требует завышенную арендную плату за каждый участок в собственности, вне зависимости от его местонахождения и особенностей почвы.

Арендаторы вынуждены взращивать цены на сельхозпродукцию, чтобы выплачивать аренду. Дифференциальная рента вычисляется по формуле:

ДФi = (А0 – Аi)•Оi,

где ДФi – дифференциальная рента на i участке, А0 и Аi – уровень общественной и индивидуальной цены изготовления, Оi – объемы выпуска на i участке.

Абсолютная рента вычисляется по формуле:

АБi = (И – И0)•Пi,

где АБi – величина абсолютной ренты с участка i, И – рыночная цена товара.

Односторонне обязывающее соглашение, направленное на получение регулярного вознаграждения на длительный срок на основании условного отчуждения объекта имущества, называется договором ренты.

Такая сделка заключается между двумя субъектами гражданского правоотношения, хотя в круг полномочных лиц может входить большее число людей.

Например, оплата ренты нескольким лицам, либо институт правопреемства после смерти получателя вознаграждения.

Правила заключения договора ренты определены 33-й главой ГК РФ (Гражданский кодекс) с внесенными изменениями и дополнениями ФЗ № 363 от 30.11.11 г.

Договор на возмездной основе обладает неопределенной продолжительностью (бессрочный), чаще всего заключенной в рамки длительности жизни самого получателя ренты (рентного кредитора). В тексте соглашения может быть указана возможность правопреемств, поэтому после кончины фактического владельца, обязательство получать рентные платежи может перейти к его наследнику.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Действие соглашения может быть преждевременно разорвано в одностороннем порядке. Инициатором прекращения чаще всего является рентный кредитор. Основные причины: неплатежеспособность плательщика (рентного должника) или опасность гибели или порчи объекта собственности.

Разорвать отношения может и рентный должник, хотя причины его отказа обычно прописываются в самом тексте договора. Основная законная возможность для досрочного прекращения правоотношений – выкуп имущества.

При этом плательщик за три месяца должен уведомить фактического владельца о своем желании и затем оплатить денежные средства за собственность, в размере указанном в тексте соглашения или равной стоимости рентных платежей за год.

Отсрочка для возможности выкупа может быть оговорена отдельным пунктом соглашения, но не более 30 лет с момента возникновения сделки.

Минимизация рисков при составлении договора ренты

Согласно ст. 585 ГК РФ, приобретение права владения на собственность может осуществляться на платной и бесплатной основе. При различных вариациях отчуждения имущества начинают действовать дополнительные условия, предусмотренные законодательством.

В случае составления договора ренты с условием первоначальной оплаты, такое соглашение регулируется нормами купли-продажи, регламентированными главой 30 ГК РФ.

Если передача имущества производится на бесплатной основе, сделка регламентируется принципами дарственной, рассмотренной в главе 32 ГК РФ.

Например, если рента основана на купле-продажи, то после смерти получателя платежей правопреемство не может быть передано его наследникам. В случае использования бесплатной передачи собственности, по факту кончины владельца право получать рентные платежи переходит его наследникам.

В зависимости от вариантов приобретения прав собственности на квартиру различаются порядок и размер оплаты налогов в государственный бюджет.

Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:

Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:

индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
место жительство получателя ренты и его переселение;
предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.

Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.

По договоренности сторон рента может быть выкуплена досрочно. Тогда производят подсчет ранее уплаченных сумм и выводят остаток, подлежащий уплате (ст. 599 ГК РФ).

Сделка по приобретению квартиры с пожизненной рентой имеет ряд положительных и отрицательных сторон.

Начнем с плюсов для пожилых людей:

Для собственника квартиры эти выплаты могут стать гарантированной прибавкой к пенсии и возможностью продолжать жить на своей жилплощади. При этом никакие мошенники не смогут охмурить пожилого человека, наобещав материальных благ присвоить квартиру.
Не нужно оплачивать коммунальные платежи.
Существует возможность получения одним платежом до 1/3 от стоимости квартиры и при этом остаться жить в нём.
Только собственник может распоряжаться своей недвижимостью, у плательщика такой возможности нет.
В договор кроме ежемесячных платежей можно внести оплату продуктами, различными услугами (например уход за квартирантом, ритуальные услуги), санаторным лечением и т.д.
В такой сделке может участвовать человек любого возраста после 18 лет.
Есть возможность передачи жилья не только целиком, но и долями между несколькими участниками сделки.

Так же плюсы можно выделить и для плательщика ренты:

Привлекательная цена квартиры, как правило, ниже рыночной и имеется возможность платить за нее в рассрочку без процентов.
После заключения сделки по закону квартира будет обременена обязательствами рентополучателя и в случае объявления наследников доля в ней им будет не положена. Квартира полностью отойдет рентоплательщику.
Желание продавца изменить или отменить договор может быть рассмотрено только в судебном порядке. Для этого потребуется доказать суду грубое нарушение условий договора со стороны плательщика ренты. Если таковых нет, отменить действие соглашения будет сложно. Это станет некой страховкой рентоплательщика от моментов, когда получатель передумал участвовать в сделке.
Обременение на квартиру будет существовать весь период жизни получателя ренты, не позволяя совершать любые сделки с этой недвижимостью.

К минусам сделки для пенсионера можно отнести:

Есть вероятность подвергнуть себя опасности для жизни и здоровья.
Если устные договорённости не указаны в договоре, то их могут не соблюдать.
Обязательная уплата налога 13%.
В случаях когда в договоре нет условий места проживания для собственника жилья, то он может оказаться на улице.
Возврат уплаченных средств при расторжении договора, тех которые прописаны в документе.
Наследники не смогут получить недвижимость.
Все прописанные не указанные в договоре должны быть выписаны.
Придется собирать не малый пакет документов.

Минусы для рентоплательщика:

Тот факт, что вносить ежемесячный платеж нужно в строго установленные сроки и в том размере, который оговорен в договоре. При невыплате или просрочке получатель вправе обратиться в суд и добиться отмены действия соглашения. Тогда средства, которые были переданы ранее, вернуть не получится. Поэтому, беря на себя такие обязательства, нужно трезво оценивать свои возможности.
Следует учесть и тот факт, что гибель или повреждение квартиры не освободит плательщика от ренты. Это значит, что может получиться так, что имущества не стало, а обязанности по выплате ренты никто не отменил.

Заключая договор пожизненной ренты, обратите внимание на ряд важных моментов:

Все льготы по оплате коммунальных услуг, которыми пользовался пожилой собственник, отменятся, поскольку обязанность по ним перейдет к другому плательщику. Поэтому рассчитывайте их полную стоимость заранее.
Соглашайтесь на перевод средств безналичным путем на банковский счет рентополучателя. Выписка всегда будет весомым аргументом, в какие даты и какой суммой вносились платежи. Это станет доказательством вашей порядочности по отношению к собственнику в суде.
Периодически следует просить у рентополучателя письменное подтверждение отсутствия претензий. Это поможет при необоснованных претензиях, которые он может предъявить суду. Ведь нередки случаи, когда пожилые люди добиваются отмены договора, суд идет им навстречу. Спустя время они находят очередную «жертву» и все повторяется. В итоге никому из них квартира так и не достается.