Условия нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия нотариального удостоверения сделок с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Действительно, обязательная регистрация договора отчуждения-приобретения недвижимости уже давно отменена, в 2013 году (внесены изменения в Гражданский кодекс РФ!

НО!

Сохранена обязательная регистрация перехода права.

-Так нотариус нужен или нет?

-Нотариус не регистрирует договоры и переходы прав. Единственным регистратором сделок с недвижимостью в России является РОСРЕЕСТР.

-А что делает нотариус?

-Нотариус — это уполномоченный свидетель сделки, он подтвердит, что участник сделки собственноручно подписал договор и имел право это сделать. То есть являлся дееспособным и действовал в соответствии с требованиями закона.

На основании нотариального договора также необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю, от дарителя к одаряемому, но заявления об этом может подать только приобретатель права. То есть в МФЦ можно обратиться только покупатель или одаряемый.

С 02.2019 года у нотариуса есть обязанность передать документы в Росреестр для регистрации перехода права ( в электронном виде либо на бумажном носителе) бесплатно, если участникам сделки нужна такая услуга.

На основании договора(соглашения), составленного в простой письменной форме так же регистрируется переход прав в Росреестре, но заявления об этом должны подать все участники сделки лично или их законные представители.

КАКИЕ СДЕЛКИ ПОДЛЕЖАТ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ НОТАРИАЛЬНОМУ УДОСТОВЕРЕНИЮ?

Однако, закон все же требует обязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки.
-Какие?

Первое. Если недвижимости лишается недееспособный либо несовершеннолетний (ребенок до 18 лет).

Такие сделки так же контролируют органы Опеки и попечительства. Нотариусу и в Росреестр необходимо предоставить разрешение этого органа на продажу недвижимости или доли в праве на нее, принадлежащих ребенку или недееспособному взрослому.

Второе. Сделки по отчуждению доли в праве одним ( не всеми вместе) участником долевой собственности. Эта норма вступает в силу 31.07.2019 г ( до этой даты все сделки с долевой собственностью — нотариальные).

Третье. При приобретении недвижимости законными супругами в долевую собственность, а не в совместную как того требует Семейный кодекс РФ договор купли-продажи удостоверяется нотариусом в обязательном порядке, так как оформление на супругов отдельных долей в праве собственности признается разделом совместно нажитого имущества.
Можно применить другой вариант оформления такой сделки — договор купли-продажи в простой письменной форме и нотариальный Брачный договор. Такой вариант может иметь меньшие издержки на нотариуса.

Такой объект может быть продан, только если все собственники долей пришли к соглашению. Нотариальное заверение договора служит доказательством согласия дольщиков. У нотариуса должны присутствовать все собственники.

Нотариально заверяются сделки по продаже долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности.

А вот если все собственники решат продать свои доли, и сделка будет проходить по одному договору купли-продажи, то заверять договор нотариально не потребуется. Если же доли будут продавать не единовременно или не по одному договору, нотариус будет нужен.

Нотариальное удостоверение нужно, когда дольщики — продавцы недвижимости.

Если покупатель хочет купить квартиру в долевую собственность, нотариальное удостоверение не нужно. Исключение — когда недвижимость в долевую собственность покупают супруги.

По умолчанию имущество супругов считается совместной собственностью. Если супруги покупают квартиру в долевую собственность, то каждому будет принадлежать своя часть квартиры. Такой договор купли-продажи надо заверить нотариально, так как он содержит элементы брачного договора.

Что делать, чтобы не потребовалось нотариальное удостоверение?

• Приобрести недвижимость не в долевую, а в совместную собственность

• Заключить брачный договор и предъявить его при регистрации

Нотариальное удостоверение сделок отменено 2021

Например, договор ипотеки подписывается при оформлении в залог иного объекта недвижимости или рефинансировании.

Если залоговый объект находится в собственности у нескольких собственников в долях, то договор ипотеки тоже обязательно заверяется нотариально. То есть залогодатели и представитель банка (сотрудник центра ипотечного кредитования, у которого есть доверенность банка) подписывают его в присутствии нотариуса, и договор заверяется.

Во всех остальных случаях при купле-продаже нотариальное заверение по закону не нужно.

1. Подписание кредитного договора.

2. Подписание договора купли-продажи у нотариуса. Здесь потребуется и оригинал подписанного кредитного договора.

3. Выдача кредита. На сделке потребуется оригинал подписанного договора купли-продажи.

4. Расчеты по сделке и, наконец, подача документов на регистрацию в Росреестр.

При нотариальных сделках можно использовать сервис безопасных расчетов, а вот электронную регистрацию — нет.

Нотариус также потребуется при сделках с несовершеннолетним продавцом и при передаче в залог имущества, оформлено в долевую собственность.

---

---

С 2017 г. кадастровый учет, регистрация возникновения или перехода прав на недвижимость удостоверяются выпиской из ЕГРН. В предусмотренных законом или соглашением сторон случаях соответствующая сделка должна быть нотариально удостоверена.

После удостоверения договора нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, предоставить в электронной форме заявление о госрегистрации прав и прилагаемые к нему документы в уполномоченный орган, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

При невозможности подать документы в электронном виде по причинам, не зависящим от нотариуса, он обязан их направить в бумажном виде не позднее 2 рабочих дней со дня удостоверения договора, а если такой срок определен сторонами в договоре — не позднее 2 рабочих дней по истечении такого срока.

Таким образом, договор купли-продажи с отчуждением долей в праве общей собственности на недвижимость должен быть нотариально удостоверен.

Закон установил, что заверять договор купли продажи квартиры у нотариуса обязательно в следующих ситуациях:

• если продавцом квартиры является несовершеннолетний;
• если сделка касается доли в квартире – то есть продается доля в праве общей долевой собственности.

В частности, если два собственника продают квартиру – нотариус нужен. Даже если все части передаются в итоге одному покупателю.

Внимание! Если целая квартира продается нескольким собственникам, то есть делится в результате купли продажи, то заверять договор не нужно.

Чтобы оформить продаваемую квартиру, можно обратиться к нотариусу любого округа. Не обязательно даже выбирать населенный пункт, в котором находится жилье – с такими сделками работают конторы по всей России. Удобнее всего выбрать ближайшего, практикующего в вашем городе.

Участникам сделки необходимо заранее подготовить документы по списку.

Продавцу:

• общегражданский паспорт;
• свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на продажу;
• свидетельство о рождении детей – если собственником является ребенок;
• разрешение органа опеки на продажу;
• документы по соблюдению преимущественного права покупки сособственников или соседей по коммуналке;
• правоподтверждающий документ на квартиру (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
• технический паспорт квартиры;
• справку об отсутствии задолженности по ЖКУ;
• справку о прописанных или выписку из домовой книги.

Покупателю:

• общегражданский паспорт;
• свидетельство о браке (если находится в браке) – для подготовки согласия супруга на покупку;
• если квартира приобретается в ипотеку – документы о получении кредита или одобрение банка;
• если оплата будет через ячейку – договор аренды ячейки.

В некоторых случаях сотрудник может попросить и другие бумаги, например, справку об инвентарной стоимости жилья или медицинскую выписку о состоянии участника сделки, чтобы установить его дееспособность.

Нотариальная сделка: как и в каких случаях проводится

Как происходит продажа квартиры через нотариуса – рассмотрим далее. Алгоритм действий пошагово выглядит так:

1. Стороны приходят на предварительную консультацию, на которую приносят имеющиеся бумаги. Специалист опрашивает о достигнутых договоренностях и принимает документы на правовой анализ. Назначается дата купли продажи.
2. Составлением договора занимаются сами сотрудники конторы. Как правило, они не берутся заверять куплю продажу, составленную другим лицом или самими сторонами – так сложнее оценить юридическую законность. На все манипуляции уходит примерно 5-7 рабочих дней.
3. В дату купли продажи стороны приходят лично, а если кто-то в браке – дополнительно приглашаются супруги для оформления согласий. В ходе встречи проверяется дееспособность участников, оглашается текст сделки, проверяются данные и реквизиты. Далее договор распечатывается на специальном бланке, подписывается сторонами и удостоверяется нотариусом. В завершение документ скрепляется гербовой печатью.
4. После оформления купля продажа подлежит регистрации в Росреестре. Стороны могут сделать это самостоятельно или через нотариуса, который заверил сделку. Последний вариант чуть дороже, но намного быстрее – не требуется записываться на прием в МФЦ, а все необходимые бумаги передаются в электронном виде напрямую регистратору.

Договор купли продажи квартиры оформляется на специальной бумаге и выглядит так:

Любые сделки по переходу имущества иным лицам проходят оформление в ЕГРН. В Реестр вносится запись о новом собственнике и о правоустанавливающих документах. В случае с оформлением купли продажи через нотариуса стороны получают два альтернативных варианта, как зарегистрироваться:

• самостоятельно через МФЦ;
• в электронном виде через нотариуса сразу же после оформления договора.

Внимание! В любом случае необходимо оплатить пошлину 2 000 рублей за регистрацию. Обычно это делает покупатель. Если оформление идет на двух собственников, то каждый оплачивает пополам – по 1 000 рублей.

Самостоятельная регистрация дешевле, но занимает больше времени и требует собственных усилий:

1. Стороны заранее записываются на прием к сотруднику ближайшего МФЦ.
2. В дату приема приносят документы, сотрудник заполняет заявление и принимает пакет бумаг.
3. Срок регистрации занимает 7-9 рабочих дней.
4. По завершении регистрации стороны получают свои экземпляры договоров, а покупатель – выписку из ЕГРН на квартиру.

Регистрация в электронном виде через нотариуса потребует дополнительных денежных затрат, но займет всего 1-3 рабочих дня и не потребует посещения других офисов. Нотариус после заверения договора формирует электронный пакет документов и направляет его для регистрации напрямую в Росреестр. После завершения процедуры все документы можно получить у нотариуса.

Нет обязательного правила о том, кто оплачивает оформление нотариальной сделки купли продажи квартиры. Поскольку суммы денег бывают достаточно высокими, стороны могут осуществить оплату услуг пополам – в равных частях.

Если же удостоверение в данном случае не требуется по закону, то услуги оплачиваются той стороной, которая настояла на нотариальном оформлении.

Купля продажа квартиры – это достаточно рискованная сделка как для продавца, так и для покупателя. Продавец рискует остаться без квартир и без денег или получить назад обремененное ипотекой имущество. Покупатель рискует получить некачественную квартиру, в которой невозможно жить, или жилье, обремененное интересами третьих лиц, арестами, залогами или с проблемами в истории.

Избежать указанных рисков поможет оформление купли продажи квартиры через нотариуса. Именно нотариус:

• проверит дееспособность сторон;
• оценит правовую чистоту сделки;
• посмотрит отсутствие обременений и арестов;
• составит грамотный текст договора;
• проконсультирует при передаче средств;
• оформит иные документы, необходимые для проведения сделки и находящиеся в его компетенции.

Закон установил обязательное страхование ответственности нотариуса. Если по вине нотариуса сторона понесет убытки, то их можно будет взыскать с конторы. Это очень важная и реально работающая гарантия, которая может обезопасить как продавца, так и покупателя.

Итак, когда мы чаще всего раньше посещали нотариуса? Правильно, заверить копии для чего-либо или выписать доверенность. Да и наследство всегда оформлялось (и оформляется сейчас) у нотариусов. Такими полномочиями их наделило государство. Принципы их работы закреплены в «Основах законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 года. Что означает понятие «нотариальное заверение сделки?» Во-первых, это проверка дееспособности участников сделки, экспертиза предоставленных документов и консультирование. Во-вторых, это заверение сделки: нотариус своей подписью и печатью удостоверяет законность ваших действий. За это клиент оплачивает нотариусу пошлину и стоимость технических работ.

С 29 декабря 2015 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат еще и три вида сделок с недвижимостью.

Заверить сделку у нотариуса необходимо при отчуждении имущества (продажа, мена, дарение) в следующих случаях:

• если это отчуждение долей в праве общей долевой собственности (например, квартира или дача, которую вы продаете, принадлежит вам и супругу/супруге по ½ доли в праве);

• если это отчуждение имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному (например, это квартира, в которой собственник вы и ваш несовершеннолетний ребенок);

• если это отчуждение комнат (помещений) в коммунальной квартире (например, вы проживаете в коммунальной квартире, где пять комнат, и вы — собственник одной из них).

Если вы — участник одной из таких сделок, то без нотариального удостоверения сделки недвижимость вам не продать. Кстати, это относится к любому типу недвижимости — квартира, дом, комната, дача, земельный участок.

Если вы обращаетесь в нашу компанию, то риэлтор самостоятельно заполнит заявку на нотариальную сделку, в которой указаны все документы, которые вам необходимо подготовить для нотариуса. Собрать документы может и ваш риэлтор по доверенности.

Если же вы проводите сделку самостоятельно, то вначале вам необходимо посетить нотариуса и выяснить, какой пакет документов нужно подготовить.

После того, как вы подготовили все документы по списку, то вам необходимо снова посетить нотариуса — теперь уже со вторым участником сделки. Нотариус установит дееспособность участников сделки и лично убедится в намерениях сторон. Он посмотрит подготовленный пакет документов, в случае необходимости скажет, какие документы необходимо еще донести.

После этого нотариус записывает вас на следующую встречу. Он готовит договор (купли-продажи, мены или дарения), а также запрашивает выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) по вашей недвижимости, проверяя тем самым юридическую чистоту объекта.

В случае, если вы обращаетесь в компанию «Этажи», возможен отличный вариант — вы просто передадите необходимые документы риэлтору, а с нотариусом договорится специалист юридического департамента. Фактически, к нотариусу вы придете только на подписание договора купли-продажи! Причем проверить договор вы сможете уже накануне, просто прочитав его у себя на электронной почте. Важный момент: в договорах клиентов «Этажей» нотариус обязательно указывает пункт о том, как будет произведен расчет за квартиру. И этот расчет — один из системы безопасных расчетов, применяемых компанией «Этажи» с октября 2015 года.

Стоит отметить, что если вы продаете комнату в коммунальной квартире, то дополнительно нотариус удостоверяет отказ ваших соседей (сособственников) в преимущественном праве покупки вашей комнаты. Для этого необходимо привести всех ваших соседей к нотариусу. Стоимость нотариального удостоверения одного отказа — 1000 рублей. Если же кто-то не проживает там (но является собственником комнаты), то ему необходимо отправить заказное письмо с уведомлением о том, что вы продаете свою комнату. В большинстве случаев это делает сам нотариус и стоимость одной такой услуги составляет 2200 рублей.

Итак, все документы подготовлены, и нотариус вас ждет в назначенное время. Все участники сделки приходят к нотариусу и подписывают заранее подготовленный им договор. Очень важно: внимательно читайте договор! Нотариус и его помощники могут допустить техническую или грамматическую ошибку! Если вы подпишете договор, содержащий ошибку, то ваша сделка может не пройти государственную регистрацию или эта ошибка «вскроется» позднее, и сделка может быть признана недействительной.

Что же делать, если в уже удостоверенном нотариусом договоре позже нашлась ошибка? Обратиться к этому нотариусу и он подготовит дополнительное соглашение к договору. И стоимость такого нотариального соглашения (внимание!) — 7500 рублей! То есть читайте внимательно, сравнивайте все данные с паспортами и другими документами! Вас никто не торопит!

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Ну что ж, последний ваш шаг — государственная регистрация сделки. Это можно сделать лично в управлении Росреестра или МФЦ (многофункциональном центре госуслуг). Также подать документы на регистрацию вместо вас может ваш представитель по нотариальной доверенности (например, это может быть ваш риэлтор).

Если недвижимость была приобретена с помощью средств материнского капитала и ипотечных средств, то по закону после того, как ипотека будет погашена, родители должны выделить детям (на которых выделялся маткапитал) долю в собственности. Это тоже отчуждение недвижимости, которое подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Стоимость услуг нотариуса в данном случае — 0,5% от кадастровой стоимости объекта + 5 000 рублей за технические работы.

Порядок подтверждения соглашения уполномоченным лицом требует соответствия сделки нормам законодательства. Гражданское право фиксирует особенности соглашений, сделки, которые требуют нотариального удостоверения и другие правила оформления сделок.

Положения, которые проверяет и удостоверяет нотариус:

• Уполномоченное лицо проверяет форму, в которой составлено соглашение.
• Нотариус проверяет соответствие сделки воле лиц, которые ее подписывают. Сделка – это действие, которое является результатом свободной воли. Это обязательное требование – наличие фактора свободного волеизъявления проверяется уполномоченным лицом.
• Сделка не должна противоречить нормам действующего законодательства.
• Должны соблюдаться требования, выдвигаемые, согласно закону к лицам, которые заключают сделку. Главное требование – дееспособность лиц, которые заключают соглашение. Если лицо имеет неполную дееспособность или недееспособно, соглашение от их имени заключают лица, имеющие на это право по закону.

Положения закона фиксируют случаи, когда необходимо нотариальное подтверждение сделки – ее юридической силы и законности. Удостоверение сделки нотариусом требуется в таких случаях:

• Данная необходимость указана в законе.
• Существует соглашение сторон, которое требует нотариального подтверждения сделки.

Сделки, которые по закону требуют нотариального удостоверения, не могут быть признаны действительными, если данного удостоверения не будет.

Нормы закона предписывают нотариусу проверять правильность формы составления документа.

Соглашение, которое не соответствует форме, нотариус не может удостоверить.

Основные требования, относительно формы составления документа:

• Соглашение должно быть составлено в письменной форме;
• Необходимо наличие подписей лиц, которые являются сторонами сделки или их законных представителей;
• Документ, который подписывается физическими лицами, должен содержать данные об имени, дате рождения, месте проживания. Если сделка заключается между юридическими лицами, необходимо указывать наименование организации;
• В обязанности нотариуса входит необходимость разъяснить значение и смысл сделки всем, кто в ней участвует;
• Условия сделки должны прочитать стороны соглашения или нотариус зачитывает их вслух;
• Если кто-либо из сторон договора по веским причинам не может подписать соглашения самостоятельно, это может сделать нотариус с обязательным указанием причин невозможности поставить подпись лично участником соглашения.

Данные нормы обязательны для выполнения и изложены в нормах гражданского законодательства.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны абсолютно любой сделки могут прийти к выводу, что их соглашение непременно требует нотариального удостоверения. В этом случае нотариус удостоверит сделку, даже если ее нет в нижеприведенном списке.

Несоблюдение нотариальной формы сделки, когда она обязательна, влечет ее ничтожность со всеми вытекающими негативными последствиями.

Рассмотрим основные случаи обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которые предусмотрел законодатель:

• Сделки с долями в общей долевой собственности на недвижимое имущество. Поскольку эти сделки затрагивают права третьих лиц – собственников долей, согласно ст. 42 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, в настоящее время при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке такая сделка не подлежит нотариальному удостоверению. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество. То есть если продается доля в московской квартире, то заверить договор купли-продажи может только московский нотариус. Нотариальному удостоверению подлежит также отказ от права преимущественной покупки.
  

• Договор ренты. Статья 584 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора ренты.
  

• Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Такие сделки в соответствии со ст. 54 ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” также подлежат нотариальному удостоверению.
  

• Сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо;
  

• Предварительный договор, соглашение об уступке, договор залога в обеспечение исполнения обязательства, если основной договор подлежит нотариальному удостоверению.

Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат завещания, брачные договоры, соглашения о разделе совместно нажитого имущества, согласия супругов на совершение сделки с недвижимым имуществом, а также доверенности на совершение любых сделок с недвижимостью и/или регистрацию сделки (перехода права собственности). Также нотариально удостоверяются договоры условного депонирования (эскроу), за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг, а также договоры поручительства, заключаемые застройщиками в целях обеспечения обязательств перед участниками долевого строительства.

• Купля-продажа квартиры (дома) в долевом участии (ст.42 №218-ФЗ). Сюда относятся и случаи приобретения (отчуждения) недвижимости супругами в общую долевую собственность, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

• Продажа (приобретение) жилых объектов с долей участия несовершеннолетних, ограниченно дееспособных, опекаемых лиц (ст. 54 №218-ФЗ). Кроме нотариального удостоверения в данном случае дополнительно требуется разрешение органов опеки.

Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:

• паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;

• правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;

• запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;

• наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;

• наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности

• полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;

• кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.

Кроме того, с 2019 года применяется регистрация сделок с недвижимостью через нотариуса в органе Росреестра. Он самостоятельно передает заявление на переход права собственности от продавца к покупателю, причем срок регистрации в этом случае составляет всего одни сутки с момента поступления сведений об оплате госпошлины,за регистрационные действия, которую оплачивают участники сделки. В то же время, если лично обратиться в регистрационный орган или через МФЦ, процедура займет не меньше недели.

Сделки с имуществом уязвимых категорий граждан следует удостоверять нотариально

Родители, опекуны и другие лица, которым вверено имущество несовершеннолетних, не вправе совершать сделки с ним без нотариального удостоверения. Нотариус, помимо проверки всех документов, обязан удостовериться, что органы опеки и попечительства выдали разрешение на распоряжение имуществом ребенка. Более того, нотариус обязан убедиться, что такая сделка не нарушит прав несовершеннолетнего – например, при продаже записанного на имя ребенка жилья необходимо купить другой объект недвижимости.

Отдельно надо затронуть вопрос, связанный с завещаниями, поскольку они относится к категории односторонних сделок. Юридические последствия такого распоряжения в полной мере наступят только после смерти завещателя, и, следовательно, что-либо изменить или отменить будет проблематично. Завещания, как правило, составляются либо в преклонном возрасте, либо в случае неизлечимой болезни, и нотариус, удостоверяя завещание, в обязательном порядке проверяет дееспособность заявителя и добровольность его действий.

Согласно действующему законодательству, на сегодняшний день обязательными для нотариального заверения сделками являются те, что связаны с:

• долями в общей долевой собственности;
• отчуждением недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
• распоряжением недвижимостью при доверительном управлении или опеке;
• разделением имущества, нажитого супругами в период брака.

Это наиболее сложные, проблемные сегменты правовых отношений, фигурирующих на рынке недвижимости. Именно здесь возникают риски нарушить какие-либо правовые нюансы, не учесть интересы собственника, чем могут воспользоваться мошенники.

Что касается сделок по отчуждению недвижимого имущества, не связанных с обязательным нотариальным участием – дарение, продажа, купля, мена, — то здесь граждане вправе выбирать – обращаться за помощью к нотариусу либо самостоятельно осуществить сделку. Как бы то ни было, нотариально заверенная форма сделки является наиболее надежным вариантом, способствующим защите прав всех ее участников и помогающим избежать проблем в будущем.

Обращение к нотариусу сегодня – это наиболее приемлемый вариант при осуществлении тех или иных сделок с недвижимостью. Помимо гарантированной безопасности результата, нотариус проводит полный комплекс работ с предъявленной документацией: сам осуществляет проверку, подготавливает проекты договоров, отправляет запросы и сам передает сведения в органы госрегистрации. По желанию клиента через депозит нотариуса денежные средства могут быть переведены на счет продавца.

Гражданин вправе обратиться к любому нотариусу субъекта Российской Федерации, в котором находится недвижимость.

Нотариальное удостоверение сделки

Перед тем, как обратиться к нотариусу, желающий продать свою долю недвижимости обязан уведомить о своих намерениях всех остальных владельцев данной квартиры или дома.

Остальные владельцы вправе дать свое согласие на продажу или отказаться. В течение 1 месяца собственники могут потребовать вступления в силу их преимущественного права покупки. В этом случае они получают приоритет по сравнению с третьими лицами. Таким образом, значительно снижается вероятность того, что доля недвижимости будет продана мошенникам по низкой цене.

Следующий шаг — это взаиморасчеты, договоренность о цене, подготовка документов и поездка в нотариальную контору. Нотариус помогает составить грамотный договор, заверяет его, а затем документ подписывается и отвозится в регистрирующий орган для внесения изменений в госреестре.

Не заверенные сделки с недвижимостью, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, будут считаться ничтожными. Соответственно, они не будут зарегистрированы в Росреестре, и у покупателя не возникнет юридических прав на приобретенную недвижимость.

По сути своей деятельности нотариус – представитель государства. В его обязанности входит проверить подлинность документов, правомерность сделки, дееспособность сторон и то, добровольно ли они действуют. Нотариус выступает гарантом того, что стороны заключили именно ту сделку, о которой договорились, соблюли при этом все требования закона и совершили свои действия не под влиянием заблуждения.

В Федеральной нотариальной палате пояснили, что по своему желанию стороны могут привлекать нотариуса для удостоверения и других сделок. К примеру, при заключении договора купли-продажи в простой письменной форме граждане рискуют быть втянутыми в судебные тяжбы, поскольку при самостоятельном составлении договора могут быть упущены важные моменты, которые в последующем ведут к нарушению прав и признанию сделки недействительной. Нотариус поможет составить договор и в соответствии с законом проверить значимые сведения.

Наконец, согласно статье 61 Гражданского процессуального кодекса, при рассмотрении в суде спора, возникшего из-за нотариально удостоверенной сделки, не придется доказывать обстоятельства, которые прежде удостоверил нотариус. А если сторона, заключившая удостоверенный нотариусом договор, не исполняет своих обязательств, ее можно принудить к этому по исполнительной надписи нотариуса, обращаться в суд при этом не нужно (статья 90 Основ законодательства РФ о нотариате).

Тариф, установленный за удостоверение сделки нотариусом, состоит из госпошлины (нотариального тарифа) и платы за услуги правового и технического характера (УПТХ). Размер государственной пошлины зависит от вида сделки и определен в Налоговом кодексе и Основах законодательства РФ о нотариате.

По информации Федеральной нотариальной палаты, сегодня в России действуют следующие тарифы на оплату услуг нотариуса, которые требуют обязательной нотариальной формы:

• договор ренты – 0,5% от стоимости, но минимальный размер составляет 300 рублей, максимальный – 20 тысяч рублей;
• соглашение о разделе совместно нажитого супругами имущества – 0,5% от суммы, но в пределах от 300 рублей до 20 тысяч рублей;
• соглашение об уплате алиментов – 250 рублей;
• брачные договоры – 500 рублей.

Тарифы на услуги по удостоверению сделок по отчуждению недвижимости, которые не требуют обязательной нотариальной формы, отличаются в зависимости от родства.

Если недвижимость отчуждается супругам, родителям, детям, внукам:

• при оценке не более чем в 10 миллионов рублей – 0,2% от суммы сделки плюс 3 тысячи рублей;
• если оценка превышает 10 миллионов рублей – 0,1% от суммы сделки плюс 23 тысячи рублей, но не более чем 50 тысяч рублей;

Если второй стороной сделки являются другие лица:

• при оценке не более чем в 1 миллион рублей – 0,4% от суммы плюс 3 тысячи рублей;
• при оценке от 1 миллиона до 10 миллионов рублей – 0,2% от суммы сделки плюс 7 тысяч рублей;
• при оценке более чем в 10 миллионов рублей – 0,1% от суммы сделки плюс 25 тысяч рублей, но не более чем 100 тысяч рублей.

Стоимость услуг состоит из двух частей: установленного государством тарифа за нотариальное заверение и платы за УПТХ. Стоимость последних услуг в каждом регионе отдельно устанавливает местная нотариальная палата. Плата за УПТХ указана на сайте Федеральной нотариальной палаты или на сайте нотариальной палаты конкретного региона.

Какие функции выполняет нотариус при совершении сделок купли-продажи?

Удостоверяя договор купли-продажи недвижимого имущества, нотариус должен разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки, удостовериться, что стороны действуют по своей воле и их действия не противоречат закону. Также нотариус проверяет, действительно ли лицо, отчуждающее имущество, является его собственником. Нотариус устанавливает, есть ли юридически значимые обстоятельства и факты.

По сути, нотариальное заверение – это проверка законности сделки, включая право каждой из сторон ее совершать. Так, удостоверяя договор, нотариус проверяет, кому принадлежит имущество, наложены ли на него какие-либо обременения и аресты (запреты), имеют ли на него права третьи лица, является ли оно совместной собственностью супругов или предметом брачного договора. Также нотариус ищет сведения о сторонах сделки в Росфинмониторинге и Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, устанавливает, признавался ли правообладатель недееспособным или ограничено дееспособным.

Какие сделки с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса?

У нотариуса, ведущего дело о наследстве, много функций. В частности, он принимает заявление о принятии наследства или об отказе от него, разъясняет гражданам последствия таких шагов, уведомляет об открытии наследства наследников, чье место жительства или работы известно, принимает претензии от кредиторов наследодателя, при необходимости предпринимает действия по охране наследуемого имущества, действуя в интересах государства, наследников или кредиторов.

Нотариус фиксирует факт, место и время открытия наследства, основания для наследования по завещанию и есть ли основания, чтобы наследование происходило по закону. Также нотариус выясняет, имеет ли право заявитель на обязательную долю в наследстве, в каком составе и где находится наследуемое имущество, сколько оно стоит, наложены ли на него обременения или аресты и т.д. Наконец, свидетельства о праве на наследство выдает именно нотариус.

Данные обо всех действиях, совершенных нотариусом, хранятся в Единой информационной системе нотариата. В Федеральной нотариальной палате отмечают, что ряд сведений из системы могут получить все граждане. Это:

• данные о доверенности (об удостоверившем доверенность лице, дате, когда она была удостоверена, регистрационном номере в реестре нотариальных действий, времени и дате, когда в реестр были внесены данные об отмене доверенности, если это имело место быть);
• данные о залоге движимого имущества;
• данные об открытых наследственных делах и имя нотариуса, ведущего дело.

Эти сведения можно бесплатно получить в любой день и время.

Информация о других видах нотариальных действий доступна лишь ограниченному кругу лиц, который определен на законодательном уровне.

Президент ФНП Константин Корсик сообщил, что нотариальные тарифы для сделок с недвижимостью, сниженные в прошлом году практически вдвое, вновь снижены новым законом, теперь для удостоверения сделок между родственниками. Тем самым к надежности, безопасности и минимальных сроках регистрации прав в Росреестре по нотариально удостоверенной сделке можно добавить слово «выгодно»: «Если внимательно посмотреть, то в ряде случаев нотариальное удостоверение вместе с регистрацией, если вы обращаетесь к нотариусу, порой стоит дешевле, чем если вы обращаетесь к другому юристу, который составляет договор в простой письменной форме, тоже подает на регистрацию, но ни за что при этом не отвечает», сказал президент ФНП. Например, при удостоверении купли-продажи квартиры ценой в 5 000 000 рублей, тариф составит 15 000 рублей. А если сделка совершается между близкими родственниками — 13 000 рублей.

Действительно, сейчас нотариус самостоятельно получает из реестров необходимые справки, обеспечивает юридическую чистоту сделки, подает документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде, при этом срок регистрации прав в таком случае составляет всего один день. Более того, архаичный, неудобный и не всегда безопасный способ передачи денег через банковскую ячейку можно заменить абсолютно безопасным и комфортным расчетом через депозит нотариуса. И за все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность, гарантируя полное возмещение потерь гражданам, если вдруг по его вине участникам сделки был причинен ущерб.

Председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности Сергей Гаврилов, в свою очередь, также обратил внимание на то, что «совокупные общественные издержки на нотариальные действия существенно сократились. Не только в прямых издержках по тарифам, но и по сокращению судебных дел, расходов гражданами как времени, так и финансовых средств по обращению в Росреестр, по обращению в суды. Тарифы, которые мы предусматриваем в действующем законе, начинаются от 300 рублей». Здесь глава думского комитета говорил о том, что для сделок в обязательной нотариальной форме применяются нормы Налогового кодекса, в котором установлен тариф 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 рублей, и не более 20 000, даже если речь о многомиллионных квартирах.

Зарегистрировать сделку купли продажи квартиры через МФЦ сегодня достаточно просто, достаточно собрать необходимый пакет справок, передать их специалисту и дождаться результата.

ВАЖНО! Именно после регистрации права на квартиру в Росреестре покупатель вступает в полные права собственника, а именно – вправе распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

Удобный сервис по электронной регистрации договора купли продажи квартиры разработан Сбербанком совместно с Росреестром. Посещения МФЦ не требуется. Менеджер банка формирует электронный пакет и направляет его через интернет на госрегистрацию.

• Услуга доступна как для ипотечных клиентов, так и для граждан без кредита.
• Результат регистрации приходит на электронную почту – выписка из ЕГРН и сертификат подписи уполномоченного лица.
• Никакой дополнительной подготовки, кроме сбора стандартных бумаг, не требуется.
• В стоимость услуги входит государственная пошлина.
• Сервис позволяет значительно экономить время, необходимое для соблюдения всех процедур, а также он очень удобен в случае, если сторона ДКП территориально находится в другом населенном пункте.

Сервис помогает сократить время ожидания результата до 1 рабочего дня. Цена такой регистрации составит от 6 000 до 10 500 рублей в зависимости от региона. Узнать больше об электронной регистрации сделки в Сбербанке можно здесь.

Сегодня все чаще возникают вопросы нужно ли регистрировать договор купли-продажи, где можно это сделать. Бывший собственник заинтересован в регистрации сделки купли продажи продаваемого жилья ровно настолько, насколько в ней нуждается новый владелец при покупке квартиры. Для регистрации купли продажи понадобится собрать стандартный пакет бумаг и обратиться для получения услуги в наиболее подходящее ведомство.

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме. Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус — единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

1. В покупаемой квартире есть несовершеннолетние или недееспособные собственники.

Если в покупаемой квартире есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, то такая сделка купли-продажи подлежит удостоверению у нотариуса. Не важно принадлежит только доля или вся квартира. В п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ написано — «…сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению» .

Пример №1 : Олег решил купить себе квартиру. Подобрал себе вариант, где одним из продавцов является несовершеннолетний. Сторонам придется обращаться к нотариусу, чтобы он оформил им договор купли-продажи в нотариальной форме.

Пример №2 : Супруги Андрей и Дарья решили купить квартиру в совместную собственность на двоих. Подобрали себе вариант, где одним из продавцом является недееспособный. В их случае договор должен быть только в нотариальной форме.

По закону супруги обязаны оформлять покупаемую недвижимость в совместную собственность — ст. 33 СК РФ. Если супруги хотят оформить недвижимость именно в долевую собственность, то без нотариуса им не обойтись. Это называется договорным режимом имущества супругов — глава 8 СК РФ. В этом случае у нотариуса нужно оформить один из двух документов — договор купли-продажи в нотариальной форме или брачный договор (тогда договор купли-продажи достаточно в простой форме). Если к нотариусу и так придется обращаться из-за ситуации у продавцов (подробнее), то проще и дешевле оформить у него нотариальный договор купли-продажи (брачный договор не потребуется). В остальных случаях лучше выбрать брачный договор, в котором нотариус пропишет, что квартира будет оформлена у супругов в долевую собственность. При удостоверении брачного договора, договор купли-продажи может быть в простой форме. Простая форма договора — это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.

Супруги Владимир и Оксана покупают квартиру. Оформить ее они хотят именно в долевую собственность, а не в совместную. Подобрали себе вариант, где одним из продавцом является несовершеннолетний. В их случае и так обязательно оформлять договор купли-продажи в нотариальной форме, поэтому им не нужно дополнительно оформлять брачный договор.

Здесь уже от обратного. Сделку необязательно удостоверять у нотариуса: 1) если в покупаемой квартире все собственники взрослые и дееспособные — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; 2) Любой покупатель, кроме супругов, которые хотят оформить квартиру в долевую собственность.

В таких случаях договор купли-продажи подойдет в простой форме. Простая форма договора — это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки. Составляйте договор купли-продажи у юриста — подробнее.

Участники сделки могут по желанию нотариально удостоверить сделку. Обычно так поступают когда есть опасения, что кто-то захочет оспорить сделку. Нотариус выступает в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными.

Пример №1 : Андрей решил купить себе квартиру. Подобрал себе вариант, где все продавцы совершеннолетние и дееспособные. К нотариусу идти необязательно.

Пример №2 : Супруги Андрей и Дарья решили купить квартиру в совместную собственность на двоих. Подобрали себе вариант, где все продавцы взрослые и дееспособные. Идти к нотариусу не нужно. Им достаточно оформить договор купли-продажи в простой форме.

Пример №3 : Супруги Олег и Марина решили купить квартиру, но оформить ее только в собственность Олега. В покупаемой квартире есть доля несовершеннолетнего, поэтому обязателен только нотариальный договор купли-продажи. Об этом писала выше.

Пример №4 : Сергей с сестрой покупают квартиру. В ней все собственники взрослые и дееспособные, поэтому в нотариальную контору идти необязательно.

Похожие записи:

• Безвозмездное пользование недвижимым имуществом между физическими лицами
• Тариф Вода Самара С 1 Января 2021
• Компенсация родительская плата за детский сад в 2021 году