Вексель и купля продажа недвижимости

23.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вексель и купля продажа недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как работают вексельные схемы в недвижимости

2. Самые свежие новости в Системе ГАРАНТ

3. Предварительный договор на квартиру по вексельной схеме

4. Схемы приобретения квартиры в строящемся доме

5. Реализация собственного векселя

6. Вексель – быстрый и эффективный способ взаиморасчетов

ЗАО осуществляло деятельность по привлечению инвестиций в долевое строительство и использовало, как оно считало, для этих целей законный институт вексельного права и институт перемены лиц в обязательстве.

Для проведения своей деятельности агентство создало ряд организаций, которые при поверхностном изучении являлись аффилированными и взаимозависимыми. Таковыми были: ООО «Бюро», ООО «Проект», ООО «ВЛ», ООО «Жилищная компания», ООО «Контракт», ООО «Веда», ООО «Комплекс», ООО «Альянс», ООО «Холдинг» и ряд других. Позже ЗАО, став управляющей компанией, создало Группу компаний, занимающихся деятельность по отраслям: ЗАО-Девелопмент, ЗАО-агентство недвижимости, ЗАО-Сервис, ЗАО-Инфо. Все эти компании были тем или иным образом учреждены одной из перечисленных организаций либо физическими лицами, которые являлись аффилированными по отношению к этим компаниям. Отношения между компаниями строились на вексельных обязательствах и чаще всего прекращались зачетом, что, как считало ЗАО, не противоречит Гражданскому кодексу.

Фактически (через созданные организации) агентство недвижимости инвестировало строительство на многих известных площадках Москвы и Московской области и выступало «уполномоченной компанией» для лиц, желающих приобрести в собственность недвижимость.

Для этой цели ЗАО в соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса (основание возникновения гражданских прав) и статьей 421 Гражданского кодекса (свобода договора) заключало с заинтересованными лицами договоры инвестирования на строительство недвижимого имущества, целью которых являлось получение лицами в собственность недвижимости в новостройках московского региона. Расчеты за приобретаемую недвижимость и / или право на нее между сторонами производились путем передачи физическими лицами в качестве оплаты векселей зависимого от агентства недвижимости ООО «Бюро», обосновывая это ссылками на гражданское и налоговое законодательство. Таким образом, для совершения сделки агентство недвижимости требовало приобрести векселя ООО «Бюро» путем внесения денежных средств в банк и заключения Договора купли-продажи векселя.

После приобретения векселей векселедержатель передавал их ЗАО в качестве взноса по договору инвестирования. Затем агентство расторгало договор инвестирования и заключало с лицами, желающими приобрести недвижимость, договор уступки приобретенного у ООО «Бюро» права на получение недвижимости. Тем самым налогооблагаемая база агентства была минимизирована. Агентство полагало, что так как уступка права требования на приобретение недвижимого имущества не является товаром, работами или услугами (п. 1 ст. 146 НК РФ), то и платить НДС с такой сделки не нужно.

Другие зависимые от ЗАО компании осуществляли свою деятельность в рамках иных взаимоотношений. Так, ООО «Веда» осуществляло инвестирование в недвижимость за счет заемных средств, полученных от агентства. Интересным здесь являлось то, что процентная ставка по договору займа составляла 0,1 процента.

Агентство недвижимости доказывало в суде, что вся его деятельность не противоречит законодательству. Оно также обращало внимание суда на то, что налоговый орган при проведении проверки вышел за трехлетний срок проведения проверки, поэтому 2002 год не мог охватываться проверкой налогового органа.

Тем не менее в течение рассмотрения дела в арбитражном суде позиция агентства недвижимости не всегда была однозначной. Так, соглашаясь с некоторыми неоспоримыми доводами суда, ЗАО признало правомерным применение к некоторым его действиям пункта 3 статьи 120 Налогового кодекса, т.е. грубое нарушение организацией правил учета доходов и (или) расходов и (или) объектов налогообложения, если эти деяния совершены в течение одного налогового периода и повлекли занижение налоговой базы.

Как работают вексельные схемы в недвижимости

Арбитражный суд первой инстанции по делу ЗАО № А-40-64068/06-115-389 признал доводы налогового органа и доначисление им налогов обоснованными и документально подтвержденными. Однако признал недействительным как не соответствующее Налоговому кодексу, решение УФНС № 17-34/8 от 21.08.2006 г. в части непринятия затрат по мобильной (за исключением международного роуминга), пейджинговой связи и Интернету, по подписке периодических печатных изданий и доначисления в связи с этим налогов, штрафа, пени, в части непринятия к вычету налога на добавленную стоимость по пластиковым карточкам, а также в части восстановления 400 000 руб. налога на операции с ценными бумагами за 2003 г.

Суд пришел к выводу о том, что агентство недвижимости обосновывает совершение тех или иных значимых действий формальным соответствием закону и фактически злоупотребляет законодательством. Однако по существу в данном случае имеет место ситуация, когда ряд действий заявителя и взаимозависимых с ним лиц лишь формально (по форме) соответствует закону, тогда как в своей совокупности они приводят к неуплате налогов и получению необоснованной налоговой выгоды. В частности, суд, ссылаясь на постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 г. № 53, признал необоснованной налоговую выгоду ЗАО, т.к. УФНС доказано, что деятельность ЗАО, его взаимозависимых и аффилированных лиц направлена на совершение операций, связанных с налоговой выгодой, в том числе преимущественно с контрагентами, не исполняющими своих налоговых обязанностей. Суд, исследовав материалы дела, сделал выводы, что у агентства имелись особые формы расчетов и сроков платежей, свидетельствующих о групповой согласованности операций, которые не были обусловлены разумными экономическими или иными причинами (деловыми целями) (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 г. № 53).

Суд также признал и установленные факты посчитал подтвержденными относительно неполучения физическими лицами денежных средств, что свидетельствует об умышленном неотражении данных сумм в составе внереализационных доходов. Это привело к неполной уплате налога на прибыль, а также неуплате суммы НДС и, следовательно, к нарушению агентством статей 250 (внереализационные доходы) и 162 (особенности определения налоговой базы с учетом сумм, связанных с расчетами по оплате товаров (работ, услуг)) Налогового кодекса, являющихся нормами налогового законодательства, которые в свою очередь сопряжены с нормами других отраслей права.

Суд, основываясь на Налоговом кодексе, установил, что ЗАО являлось правообладателем недвижимости по ряду адресов, которые в дальнейшем были реализованы не по договорам инвестирования, которые не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость, а по договорам уступки прав требования, то есть обществом реализовывались имущественные права, являющиеся объектом налога на добавленную стоимость. Более того, агентство осуществляло уступку права требования при продаже недвижимости на основании заключенных договоров, в которых не было предусмотрено выделение НДС со стоимости уступки права требования, тогда как в соответствии с пунктами 4 статьи 164 Налогового кодекса передача имущественных прав облагалась по ставке 20 процентов в период 2002-2003 годов.

Опровергая доводы ЗАО о том, что уступка права требования не облагается НДС, арбитражный суд ссылался на Налоговый кодекс и судебную практику.

Так, ссылаясь на пункты 2 и 3 статьи 38 Налогового кодекса, суд указал, что имущественные права не являются товарами для целей налогообложения. Однако исходя из пункта 5 статьи 38 и статьи 39 Налогового кодекса следует, что передача имущественных прав относится к оказанию (реализации) услуг. Данный вывод подтверждается, в частности, нормами главы 21 Налогового кодекса, которая содержит предусмотренные законодателем императивы, определяющие особенности налогообложения передачи различных видов имущественных прав. Обобщив практику судов и законодательство различных отраслей, арбитражный суд указал, что законодатель в статье 148 Налогового кодекса прямо называет имущественные права реализацией работ (услуг).

Далее суд излагает позицию о применении норм во времени и в конечном счете указывает, что уступка права требования, являясь имущественным правом, вытекая из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по которым подлежат налогообложению, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или прекращении соответствующего обязательства над суммой расходов на приобретение указанного требования.

Судом установлено, что налоговый орган, привлекая ЗАО к налоговой ответственности за совершение в 2002 году налогового правонарушения, предусмотренного статьей 122 Налогового кодекса, то есть в период, выходящий за рамки установленного в статье 113 Налогового кодекса срока давности привлечения налогоплательщика к ответственности, не нарушил налогового законодательства.

Думается, что даже при кратком резюмировании позиций сторон ни у кого не возникнет сомнений в том, что агентство применяло схему ухода от налогообложения. Схема не столь сложная для данного вида правоотношений. Скорее всего, в тех или иных формах она используется поныне не только названной организацией, но и другими агентствами и фирмами. При ближайшем рассмотрении этой схемы и ее оценки можно сделать вывод, что она не настолько безупречна, как это может показаться изначально. Создавая ее, стороны не увидели многих норм, которые касались данного вопроса, в том числе в налоговом законодательстве. Тем не менее задача этой части статьи состоит не в рекомендациях по усовершенствованию схемы ухода от налогообложения, а в демонстрации такого плохо прикрытого злоупотребления правом, которое встречается на рынке недвижимости повсеместно.

Именно злоупотребление правом (или иначе – «шикана») стало основным доводом суда при разрешении данного вопроса. Это и уникально, и не случайно. Уникально потому, что «шикана» не так часто используется арбитражными судами РФ в качестве довода в обоснование своей позиции, как это делается в Европе (особенно в Германии, где такая процедура более четко прописана в Гражданском кодексе) и США. При разрешении многих споров в России, в которых формально исполнялось законодательство, а фактически нарушалось, суды опирались на формальную сторону вопроса. Может быть, изменение ситуации стало возможным после выхода постановления КС РФ от 14.07.2005 г. и постановления Пленума ВАС от 12.10.2006 г. № 53. Сейчас понятие «злоупотребление правом» закреплено в статье 10 Гражданского кодекса и коррелирует с рядом статей других частей Гражданского и иных кодексов, а также с Конституцией РФ.

Во всяком случае думается, что ЗАО, впрочем, как и многие другие налогоплательщики, использующие схемы, рассчитывает на спасительную норму статьи 113 Налогового кодекса о трехлетнем сроке давности налоговых проверок. И это первый факт злоупотребления правом, который Конституционный суд прямо назвал в данном постановлении в пункте 5.2. Как правильно указал уже арбитражный суд при рассмотрении описываемого дела, ссылаясь на пункт 1 статьи 287 и пункт 4 статьи 289 Налогового кодекса, налоговые декларации по итогам налогового периода представляются плательщиками не позднее 28 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. С учетом того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 285 Налогового кодекса налоговым периодом по налогу на прибыль является календарный год, срок уплаты налога на прибыль по итогам деятельности ЗАО в 2002 году истекал 28 марта 2003. Таким образом, суд правомерно пришел к выводу, что вменяемое агентству правонарушение в виде неполной уплаты налога на прибыль по итогам деятельности в 2002 году было совершено налогоплательщиком в марте 2003 года, а поэтому срок давности привлечения к ответственности истекал не ранее 01.04.2006 года.

Другим фактом злоупотребления налогового законодательства является то, что агентство, ссылаясь на свободу договора и основные принципы гражданского права, само же их нарушало, понуждая лиц, которые желали инвестировать деньги в недвижимость, приобретать векселя какого-то неизвестного для них общества (подтверждением этого служат показания более 30 свидетелей). «Шикана» была и в том, что агентство недвижимости не только сознательно не отражало в бухгалтерском учете денежные средства, но и сознательно интерпретировало положения Налогового кодекса об уступке права в своих целях. Впрочем, здесь вопрос о злоупотреблении уже переходит в рамки и гражданского законодательства, и налогового законодательства об НДС и прибыли.

Безусловно и то, что решение арбитражного суда не основывалось только на констатации злоупотребления агентством недвижимости законодательством РФ о налогах и сборах. Как следует из материалов дела, доказательная база УФНС была не только весомой (60 томов дела), но и детально подтвержденной. Стоит отдать должное налоговой службе, которая провела столь тщательную проверку, т.к. очень часто позиция налогового органа, даже в тех делах, в которых явно видно злоупотребление правом и использование схем, не подтверждается документально или основана на домыслах и мнениях налогового органа. Положительным моментом для налоговой инспекции стал тот факт, что с некоторыми позициями налогового органа и суда ЗАО согласилось. Последнее, кстати, может сыграть отрицательную роль уже в апелляционной инстанции при доказывании своей позиции, если агентство недвижимости сочтет нужным подать апелляционную жалобу.

Деятельность агентства и создание подобной схемы, как уже говорилось, было рискованным мероприятием, т.к. имело отношения с физическими лицами. Более того, пренебрегая осторожностью, которую следовало бы соблюдать, ЗАО возвращало денежные суммы из кассы тем лицам, которые приобрели квартиры и получили имущественные налоговые вычеты на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса, тем самым не только создавая схему собственного ухода от налогообложения, но и косвенно изымая денежные средства из бюджета.

Свежие
Посещаемые

Гражданский кодекс
Трудовой кодекс
Налоговый кодекс
Закон о госзакупках 44-фз
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Бюджетный кодекс
КоАП РФ
ГПК РФ
АПК РФ
УК РФ
УПК РФ
Все кодексы РФ

Самые свежие новости в Системе ГАРАНТ

Налоги и взносы
Договоры и иные сделки
Трудовые отношения, кадры
Госсектор: учет, отчетность, финконтроль
Хозяйственные ситуации
Проверки организаций и предпринимателей
Корпоративное право
Бухгалтерский учет и отчетность
Кассовые операции
Государственные и корпоративные закупки
Управляющие компании в многоквартирных домах
Домашняя правовая энциклопедия

Практика по Гражданскому кодексу
Практика по Трудовому кодексу
Практика по Налоговому кодексу
Практика по Закону о защите прав потребителя
Практика по Закону об ОСАГО
Практика по КоАП РФ. Нарушения в области дорожного движения
Все разделы Энциклопедии

Производственный календарь
Налоговый календарь
Календарь статотчетности
Курсы доллара США и евро
Ключевая ставка и ставка рефинансирования
МРОТ
Размеры государственных пособий
Памятки на все случаи жизни
Штрафы за нарушение ПДД
Интернет-сайты органов государственной власти
Все справки (федеральные)

Система СУТЯЖНИК
Интернет-семинары
Калькуляторы
Конструктор правовых документов
Формы документов
Ответы Правового консалтинга ГАРАНТ
Задать вопрос экспертам
Семинары, программы повышения квалификации
Экспресс-проверка контрагентов
Путеводители
Архив судебных решений
Архив практики мировых судей
Архив муниципальных актов
Документы, вступающие в силу
Изменяющиеся документы
Документы, утрачивающие силу

Схемы продаж квартир в рамках предварительного договора на покупку жилья кажутся привлекательными и для самих строительных компаний. Достаточно сказать, что, по оценке экспертов, такие варианты активно применяют уже до четверти всех девелоперов Москвы и Подмосковья.

Предварительный договор купли/продажи жилья применяется в России только на первичном рынке. Заключая такой договор, гражданин, по сути, покупает не квартиру в новостройке, а обещание застройщика ему это квартиру потом, после завершения строительства, все же продать.

Все эти квартиры, несмотря на заключенные договора и внесенные денежные средства, застройщик оформляет в свою собственность. И только потом, после сдачи объекта в эксплуатацию, застройщик теоретически должен заключить договор купли/продажи на выбранную квартиру. Этот документ и станет в итоге основным документом.

Гражданин должен осознавать, что он вкладывает собственные деньги в покупку квартиры для застройщика. Такой договор даже не требует государственной регистрации, а, следовательно, утрачивается возможность страховки и с этой стороны. Человек просто не в силах проконтролировать, сколько именно таких же договоров заключено застройщикам в отношении одной и той же квартиры.

Но риски предварительных договоров заключаются не только в этом. Например, после завершения строительства застройщик может продать обещанную вам квартиру совершенно другому клиенту. И вы не сможете даже через суд добиться того, чтобы квартира была передана именно вам. В лучшем случае вы сможете вернуть вложенные деньги, а и то, скорее всего, без всякой индексации, то есть сильно «похудевшими» из-за инфляции.

Предварительные договора, как правило, не устанавливают и конкретных сроков сдачи дома в эксплуатацию. Получив с вас деньги, застройщик в этом случае может тянуть время сколь угодно долго. И принудить его к выполнению своих обязательств по сдаче дома невозможно, поскольку в договоре в принципе нет таких обязательств.

Наиболее распространенный в России вариант предварительного договора – это вексельные схемы. Суть их в том, что вместо реальной квартиры клиент приобретает у застройщика вексель. Он имеет определенную стоимость. Она соответствует стоимости той квартиры, которая может быть в итоге передана покупателю в обмен на данную ценную бумагу.

Этот вариант отличается тем, что на руках у покупателя оказываются сразу два договора – предварительный договор на покупку жилья и договор купли/продажи самого векселя. Кстати, наличие такого документа при неблагоприятном развитии ситуации позволяет надеяться, что через суд можно будет хотя бы вернуть вложенные деньги. Однако такие векселя являются беспроцентными, а потому клиент получает от застройщика обесценившиеся суммы.

Однако судебная практика достаточно противоречива. Часто суды вообще признают подобные сделки ничтожными. Но есть прецеденты, когда все же выносится решение в пользу истца, которое обязывает застройщика предоставить обговоренную заранее квартиру.

Покупку квартиры «по векселю» юристы всегда относили к «серым схемам», так как законодательство прямо предусматривает, что отношения дольщика и застройщика должны регулироваться законом ФЗ-214.

Теперь подобные виды сделок с недвижимостью уже история, так как с 1 июля 2018 г. последние поправки в ФЗ-214 запрещают Застройщикам выпускать какие-либо ценные бумаги, кроме акций самой компании. Поэтому продажа квартир по векселю застройщика теперь прямо запрещено законом.

Хотите поделиться?

Вопрос / 17.05.2021:
у меня предстоит сделка купли продажи квартиры, я хочу составить акт приема-передачи квартиры во время сделки( поскольку продавец имеет альтернативную…
Вопрос / 17.05.2021:
Добрый вечер! Скажите пожалуйста я буду менять паспорт РФ т.к. вышла замуж сколько по закону делается паспорт?!
Вопрос / 17.05.2021:
помогите пожалуйста войти вличный кабинет. Регистрационную карту я получила 11 сентября

Самая скользкая схема — предварительный договор купли-продажи. Среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить договор ПКП. В соответствии с ГК РФ, договор купли-продажи может заключать только собственник имущества, следовательно, и предварительный договор должен подписывать тоже собственник. Есть еще один нюанс — для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет договора купли-продажи, так как квартиры еще не существует.

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с законом №214 «Об участии в долевом строительстве…», то есть ухода из-под действия этого закона.

Еще один момент — по предварительному договору купли-продажи дольщику невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. Право собственности дольщик может получить, только заключив договор купли-продажи, но его можно заключить только после того, как застройщик зарегистрировал право собственности на себя — естественно, предварительно введя дом в эксплуатацию. Однако может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право — в силу разных причин или умышленно будет уклоняться от регистрации права собственности на себя. Тогда дольщику придется обращаться в суд, но суд вряд ли сможет заставить застройщика заключить договор купли-продажи, так как застройщик сам еще не является собственником.

Чтобы этого не случилось, необходимо в договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.

Компания-застройщик может выпустить векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продать их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.

По завершении строительства обладатель векселей может или получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный), или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

Объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной стадии строительства и предполагаемой конечной — после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена. Она не может меняться.

Как известно, за период строительства (средний срок — 1,5 года) стоимость квадратного метра измениться в цене. Не исключено, что к окончанию строительства «доходность» от приобретения квартиры перевесит доходность по векселям.

Вексель — безусловное обязательство, поэтому, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Также в этом случае (по закону!) все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения.

Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.

Возможно, в сегодняшних условиях стремительного роста цен вексельная схема не выглядит для покупателя привлекательной, однако на спокойном рынке векселя выступают эффективным инструментом.

Векселя — инструмент, близкий к фондовому рынку. Они выставляются на некоторых площадках в Интернете — РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).

Пример:

Строительная компания «Н» и финансовая компания «А» организовали выпуск векселей, которые используют на строительстве жилого дома. Для начала консультант провел анализ предприятия. Как при выпуске любых ценных бумаг был опубликован инвестиционный меморандум, раскрыты финансовые показатели застройщика. Теперь консультант ежеквартально отслеживает движение средств.

Выпуская векселя, компании рассчитывают привлечь обезличенного инвестора, заинтересованного в деятельности этой компании. Уже позже может быть принято решение привязать часть векселей к конкретному строительному проекту.

Предварительный договор купли-продажи заключается в обеспечение векселей. В договоре обозначена фиксированная цена квадратного метра, но с учетом процента по векселю — около 10-15% годовых. Для удобства расчетов выпускаются векселя различным номиналом — 10 тыс., 100 тыс., 500 тыс. и 1 млн. рублей.

Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, то сделать это проще, чем во всех других случаях, — не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т.д.

Держатель векселя останется в выигрыше в любом случае, погасит ли он векселя по окончании строительства или получит за них квартиру.

В процессе развития долговых инструментов двусторонний механизм отсрочки усложнился.

Теперь потребовать долг может третья сторона, если держатель продает долговые требования без согласования с векселедателем. Вексель как ценная бумага по механизму использования напоминает облигации, когда компания выплачивает номинал держателю бумаги, последним купившим ее.

В зависимости от того, кто выступает держателем, должником, имеются ли дополнительные гарантии, различают следующие типы векселей: простые, переводные, именные, ордерные, авалированные.

По виду держателя

Под векселем понимают обязательство в установленные сроки выплатить конкретную сумму. Получателем выступает кредитор, указанный в бумаге, либо любое лицо, владеющее бумагой по аналогии с долговой распиской.

По виду держателя различают:

именной — собственный вексель, выписываемый на конкретного получателя;
ордерный – предоставляет право на получение выплаты любым человеком.

Вексель физического лица может быть использован в сделках по обмену, продажи, дарения. Держатель бумаги не должен доказывать свое право на денежные средства, что облегчает процесс получения долгов или оплаты поставки товаров.

По виду должника

В зависимости от того, кто будет выступать должником, различают вексель:

простой – при оформлении должник подписью подтверждает обязательство возврата денег кредитору в фиксированные на бумаге сроки;
переводной (с итал. «тратта» — передача) предполагает, что должником может стать третье лицо по аналогии перевода долга по кредитному договору.

В переводном, связывающим по меньшей мере 3 субъектов, присутствует приказ плательщику от векселедателя выплатить векселеприобретателю денежную сумму в указанный срок. В сделке с простым векселем участвуют только 2 субъекта – векселедатель (плательщик) и векселедержатель.

По наличию дополнительных гарантий

Иногда по долговым обязательствам требуются дополнительные гарантии возврата, и их дает банковское учреждение. Авалированный вексель в случае банкротства погашается средствами от продажи имущества финансовой организации в первую очередь, и лишь затем выполняют остальные обязательства по депозитам и другим обязательствам.

Аваль представляет собой поручительство банка, оформляемое специальной надписью авалиста с лицевой стороны бумаги или на отдельном листе, однако гарантии может предоставить другое юридическое лицо, берущее на себя оплату при нарушении должником взятых обязательств.

В зависимости от сферы применения и участия в сделках разных субъектов, различают следующие виды векселей:

процентные;
кредитные;
коммерческие;
банковские и др.

К особенностям векселя относят отсутствие страховой защиты от государства, как при возврате денег с банковского вклада в случае банкротства финансового учреждения. Еще одна важная черта долговой бумаги – отсутствие необходимости доказывать наличие прав требовать возврата денег со стороны держателя.

Процентный вексель

При оформлении долговой бумаги допускается указание процентов, которые будут начислять на вексельную сумму.

Основываясь на нормах международного права, процентный вексель должен включать указание ставки. Согласно российскому законодательству, процент определяют по учетной ставке ЦБ в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Если нет иного указания, проценты начисляют за каждый день после составления бумаги с регулярностью раз в месяц, если не указано другое.

Процентные бумаги выпускают банки и коммерческие компании. Предъявитель по окончании установленного срока получит сумму и начисленные проценты дополнительно.

При смене держателя долговой бумаги права на сумму и начисленные проценты переходят новому приобретателю.

Кредитный вексель

Под кредитным векселем понимают обязательства предоставить займ в указанный период времени.

Эмитентами являются организации, намеренные привлечь средства. Кредитором может быть партнер компании заемщика, коммерческая структура или банк.

Эта разновидность долговой бумаги не предполагает необходимости залогового обеспечения, а процент гораздо ниже, чем при классической кредитной программе.

Деньги возвращают в определенный период времени – обычно от 6 месяцев до 1 года. Лицо, получающее займ, одновременно возвращает долг и выплачивает все проценты. Право предъявления требований выплаты может передаваться другому лицу, что удобно при проведении взаиморасчетов между контрагентами.

При досрочном выставлении бумаги к гашению в банк, возможно удержание дополнительного процента из общей суммы.

Ограничения по принятию банки устанавливают по векселю:

кредитному, не связанному с коммерческой сделкой;
встречному;
подписанному представителем коммерческой организации, действующим по доверенности.

Выдача ссуды под такую долговую бумагу, обеспеченную товаром, допускается, однако обязательства по выплатам на сам банк не распространяются.

Коммерческий вексель

Для опосредованной коммерческой сделки используют товарный или коммерческий вексель.

Юрлицо, выступающее продавцом, выдает покупателю кредитные средства, а товар оплачивается долговой бумагой с обязательством уплаты в заранее установленные временные рамки.

У коммерческого векселя 2 функции – служит долговым обязательством и выступает как средство платежа, поскольку им можно расплачиваться за поставки, предоставленные услуги.

Схема расчетов по данной разновидности бумаги напоминает продажу товара в кредит. Выигрывают обе стороны торговой сделки: покупатель получает материальную ценность с обязательством оплатить позже, а продавец приобретает стоимость проданного товара или услуги через учет или продажу долговой бумаги.

Срок возврата денежной суммы указан эмитентом при оформлении – это может быть несколько дней или месяцев, без ограничений по суммам обязательств.

За очевидным плюсом, ускоряющим и упрощающим процесс расчетов сторон, существует серьезный недостаток – продавец ограничен в возможностях анализировать финансовые возможности векселедателя. Основная сфера применения– расчеты между крупными организациями.

Денежный вексель

Выдача денежного (финансового) векселя предполагает оформление денежной ссуды.

Финансовый вексель гарантирует возврат выданной ранее суммы, однако не имеет товарного покрытия. Банк не принимает такую бумагу к учету.

Бумаги эмитирует государство, либо банковские и коммерческие структуры с безупречной платежной репутацией.

К денежным векселям относят следующие виды:

казначейские;
банковские;
фиктивные.

К фиктивным относятся бронзовые, выставляемые при возникновении кредиторской задолженности, однако в нашей стране такие долговые бумаги официально запрещены, а неофициально используются между узким кругом лиц.

Если сравнивать с банковской ссудой, следует отметить более короткий срок возврата денег по этой бумаге. Для использования в развитии производства этого периода бывает недостаточно, чтобы вложить деньги и получить отдачу для погашения.

Банковский вексель

Среди финансовых векселей в РФ отдельно выделяют банковский вексель.

Его используют для оформления депозитных операций финучреждений. Вексель банка подтверждает внесение предприятием установленной суммы с последующим обязательством банка произвести погашение с выплатой процентов. Функционально банковские векселя выступают в качестве депозитного сертификата.

У таких долговых бумаг изначальной целью выступает перевести товарно-денежной схемы в форму обещания оплатить. Происхождение долга утрачивает значение, а существование долга расценивается как доказанное.

Передача обязательств происходит через индоссамент с оформлением передаточной надписи. Каждый человек, поставивший индоссамент, может быть привлечен к ответственности за долг. После оплаты бумаги приобретается право требовать оплату от плательщика или лиц, поставивших индоссамент. Передаточную запись ставят на обороте.

Простота оформления и исполнения документа открывает широкие возможности применения.

Вексель подтверждает наличие долга, на который не влияют обстоятельства составления документа и особенности сделки. По желанию стороны могут включить дополнительные условия (выдача кредита, реализация товара, иные сделки), что предполагает заключение дополнительного договора.

Кредитование

Альтернатива банковскому кредитованию – векселя, выданные кредиторам без дополнительных проверок и условий. Сторонами финансовых отношений могут выступать организации и физлица.

Если предстоит оформление кредита, вексельную бумагу считают надежным обеспечением, предоставляющим гарантии кредитору на возврат долга. Через эту долговую бумагу гасят долги собственные, либо продают право требования новым лицам.

Привлечение капитала

Есть масса способов получить дополнительные средства, которые в дальнейшем направляют на развитие бизнеса. Выпуск акций и облигаций предполагает сложный многоэтапный процесс, в результате которого компании, а чаще всего банки, привлекают финансовые средства для расширения географии охвата, подключения новых направлений. Вексельные обязательства, как и банковские вклады, решают вопрос привлечения средств клиентов с обязательством возврата через определенный промежуток времени.

К векселям охотно прибегают крупные предприятия, решающие вопрос по увеличению оборотов, а также инвесторы.

Совершение сделок

Сложности финансовых отношений между контрагентами решает оплата векселями, позволяющая проводить взаиморасчеты с зачетом взаимных требований. Вексельное обязательство служит альтернативным способом безналичной оплаты по совершаемым между компаниями сделкам.

Долговая бумага может рассматриваться как самостоятельный объект продажи, либо выступает в качестве гарантии при отсрочке платежа со стороны приобретателя товара или услуги.

Обязательства, фиксированные в этой бумаге, могут служить альтернативой денежным средствам, используемым для погашения задолженности.

Несмотря на довольно простое оформление и применение, вексельные бумаги чаще используются для расчетов между крупными компаниями в различных сферах бизнеса, а вот физические лица их применяют реже.

Для представителей бизнеса вексельные гарантии предоставляют возможность отсрочить платеж в адрес держателя. Получатель переводной бумаги вправе не ждать завершения действия отсрочки, а передать ее новому держателю, получив денежное вознаграждение.

К преимуществам векселя относят его бесспорность и безусловность – должник сохраняет обязательства при любых обстоятельствах. Его несложно использовать в расчетах, поскольку сохраняется исключительно денежная форма учета. Особо следует отметить, что эти долговые бумаги могут свободно передаваться другим лицам, не требуя согласования с эмитентом – достаточно одной передаточной записи на бумаге.

Вексель — это ценная бумага, закрепляющая за выдавшим его лицом (векселедателем) обязанность выплатить векселедержателю по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы. Законный векселедержатель может передать вексель третьему лицу, в том числе путем продажи, для чего Стороны заключают Договор купли-продажи векселя, согласно которому Продавец (векселедержатель) обязуется передать вексель в собственность Покупателю (новому векселедержателю), а Покупатель обязуется принять вексель и уплатить за него определенную Договором цену. Реквизиты векселя определены законодательством и являются обязательными. Отсутствие в документах каких-либо из установленных обозначений лишает его силы векселя, об этом необходимо помнить при заключении Договора купли продажи векселя.

Предварительный договор на квартиру по вексельной схеме

порядок передачи векселя;
права, обязанности Сторон;
ответственность Сторон за нарушение обязательств, принятых по Договору;
порядок разрешения споров

Передача векселя производится по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью Договора, а также посредством совершения на векселе именного индоссамента.

положениями о купле-продаже Гражданского кодекса РФ;
Федеральным законом от 11.03.1997 N 48-ФЗ «О переводном и простом векселе»;
Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 N 104/1341 «О введении в действие Положения о переводном и простом векселе».

В современно мире, банковские организации также занимаются продаже векселей. Делается для привлечения дополнительного капитала. Ситуация очень схожа с договором вклада, но есть и свои особенности.

Вексель от банка не имеет поддержку от государства. Он не застрахован. То есть, в случае, когда банк становится банкротом и теряет способность платить по обязательствам, держатель банковской бумаги не получит ничего. Но! Опять же имеет смысл значимость векселя по сравнению с другими ценными бумагами. И в нашем случае, после банкротства, когда будет распродаваться имущество должника (банка), в первую очередь вырученные средства будут использованы для погашения задолженностей по вексельным бумагам. А уж потом — по договорам вкладов.

Но банки не только продают свои векселя. Они также занимаются скупкой векселей у других лиц. И соответственно, имеют право продавать векселя всем остальным. И как мы уже разобрали, в этих случаев, ответственных по выплате за вексель становится больше, что хорошо для держателя, который может потребовать возврата, в том числе и от самого банка.

Но как всегда в случае действий банка, менять шило на мыло никто не будет. И по факту банк будет платить меньшую сумму человеку, которому он продаёт вексель. Связано это с процентной ставкой организации и сроком, указанным в векселе. Давайте разберёмся.

Цена векселя, который продаёт вам банк рассчитывается по следующей формуле:

Сумма задолженности выдавшего вексель минус такая же сумма умноженная на время до конца срока выплаты умноженное на кредитную ставку, которую назначает банк.

Пример: стоимость векселя на право получения ста тысяч рублей через полтора года такова:

100 000 — 100 000 * 1,5 (время) * 0,25 (годовая ставка — 25%) = 62 500 рублей.

Получается, чем больше времени остаётся до конца срока выплаты по векселю, тем меньше стоит вексель. Максимальную цену можно получить в последний день перед выплатой по векселю. Ставка банка назначается индивидуально. И если вексель выдаётся крупной фирмой или богатым частным лицом, то банк может и снизить проценты.

На цену влияет и итоговое количество владельцев векселя. Но она не поднимется выше указанной изначально суммы задолженности никогда.

По сути, вексель — это письменное подтверждение долга. На него никак не влияют обстоятельства, при которых он выписывается и характеристики сделки. Если нужно указать дополнительный условия — например, продажа товара, предоставление кредита и так далее, то между сторонами заключается дополнительный договор.

В основном вексельные бумаги применяются в:

В кредитовании. В качестве кредитора или заёмщика может действовать любое лицо. Это могут быть частник, кредитная организация, любое юрлицо — все кроме государства! Как мы говорили вначале статьи, органы власти не вправе выписывать такие бумаги. Причём, как и раньше, кредит по векселю будет расцениваться как более надёжный для того, кто его выдаёт. Собственно по векселям погашают и свои долги, и продают долги другим лицам.
Предпринимательство. В основном, продавцы, таким образом, дают возможность клиенту отсрочить платёж. Стандартно такие сделки идут без процентов.
Привлечение капитала. В основном этим занимаются банковские организации. Но, в отличие от первого варианта, речь не идёт о кредитовании. Потому что в этом случае, вексельные обязательства схожи с банковскими вкладами. Помимо банков таким способом увеличивать оборот могут и крупные компании и инвесторы.
Денежная сфера. Иными словами, иногда векселя выступают заменой деньгам. Эти бумаги используют для того, чтобы оплатить задолженность. А сделать это можно почти перед любым лицом. В первую очередь речь о нишах бизнеса. В обиходе простых граждан вы вряд ли встретите вексели.

Если бизнесмен получил вексель от своего покупателя, как гарантию оплаты, то он должен открыть на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» отдельный субсчет 62.В по векселям:

ДТ 62.В – КТ 62.1 — получен вексель от покупателя

Одновременно полученный вексель нужно учесть по номиналу на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

Если вексель получен на сумму, превышающую стоимость поставки, то разницу нужно отнести на прочие доходы поставщика:

ДТ 62.1 — КТ 91.1

Если получен процентный вексель, то по мере начисления процентов они будут увеличивать задолженность покупателя по векселю и доход поставщика:

ДТ 62.В — КТ 91.1

Когда покупатель оплатит долг по векселю у поставщика будет проводка:

ДТ 51 — КТ 62.В

Одновременно поставщик должен списать вексель со счета 008.

Оформление. Вексель нельзя оформлять в свободной форме. Он должен содержать все необходимые реквизиты сторон. Чаще всего он выпускается на специальной бумаге, которая имеет защиту от подделки. Но оформленный на стандартном листе, он также будет действительным.
Вексель, как уже было сказано не раз, накладывает строжайшую ответственность. И расписка с ним не сравнится.
Один вексель может применять в совершенно различных ситуациях и сферах деятельности, потому что не привязывается к условиям сделки. Он является собой гарант долга.
Вексель как ценная бумага имеет международный уровень и регулируется отдельным законом, одинаковым во всех странах, подписывавших ту самую конвенцию тридцатого года.

Напоследок ещё раз напомним особенности векселя — применять его можно в различных сферах — от уплаты собственных долгов, до продажи банковским организациям. А ценность этой бумаги становится выше по мере приближения обозначенного срока уплаты долга.

Постановлением Правительства РФ № 1094 от 26.09.1994 утверждены бланки простого и переводного векселя. Однако строго придерживаться этих форм не обязательно. На это указал ВАС РФ в п. 2 Информационного письма от 25.07.1997 № 18.

Использовать для векселя специальную бумагу также не обязательно, так как это не предусмотрено Положением № 104/1341. Но векселедатели, особенно банки и крупные компании, часто используют специальные бланки, так как это повышает «вес» бумаги в глазах векселедержателей.

Если компания выдает вексель своему поставщику, то нужно открыть к счету 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» отдельный субсчет 60.В для учета расчетов по векселям:

ДТ 60.1 – КТ 60.В – вексель выдан поставщику

Так как вексель фактически служит для поставщика гарантией оплаты, то покупатель должен одновременно учесть его по номинальной стоимости на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные»

Хотя законодательство этого прямо и не требует, но при передаче векселя лучше оформить акт. Этот документ будет полезен в случае, если между сторонами возникнут споры. В акте нужно отразить все основную информацию о передаваемой ценной бумаге: номер и дату составления, наименование векселедателя, срок погашения, номинал, процентную ставку (при наличии).

ООО «Старт» приобрело у ООО «Трейд» две партии товаров. Товар «А» был поставлен на сумму 95 тыс. руб., а товар «Б» — на сумму 48 тыс. руб. При получении товаров ООО «Старт» выдало ООО «Трейд» два векселя со сроком погашения через 90 дней после составления:

Простой вексель на сумму 100 тыс. руб. — как гарантию оплаты товара «А».
Переводной вексель на сумму 50 тыс. руб., где плательщиком указано ООО «Салют» — по оплате товара «Б».

Одновременно ООО «Старт» отгрузило ООО «Салют» товар «В» на сумму 50 тыс. руб. на условиях отсрочки платежа 90 дней.

ДТ 41 — КТ 60.1 (95 тыс. руб.) – оприходован товар «А» от ООО «Трейд»

ДТ 41 — КТ 60.1 (48 тыс. руб.) – оприходован товар «Б» от ООО «Трейд»

ДТ 62.1 — КТ 90 (50 тыс. руб.) — отгружен товар «В» на ООО «Салют»

ДТ 60.1 — КТ 60.В + ДТ 009 (100 тыс. руб.) — выдан простой вексель

ДТ 60.1 — КТ 60.В + ДТ 009 (50 тыс. руб.) — выдан переводной вексель на ООО «Салют»

ДТ 91.2 — КТ 60.1 (7 тыс. руб.) — учтена разница между номиналом векселей и стоимостью материалов по обеим поставкам

ДТ 60.В — КТ 51 + КТ 009 (100 тыс. руб.) — ООО «Старт» оплатило свой простой вексель

ДТ 60.В — КТ 62.1 + КТ 009 (50 тыс. руб.) — взаимозачет после оплаты ООО «Салют» переводного векселя

ДТ 62.В – КТ 62.1 — получен вексель от покупателя

ДТ 62.1 — КТ 91.1

ДТ 62.В — КТ 91.1

Когда покупатель оплатит долг по векселю у поставщика будет проводка:

ДТ 51 — КТ 62.В

Одновременно поставщик должен списать вексель со счета 008.

Схемы приобретения квартиры в строящемся доме

Воспользуемся условиями примера 1 и рассмотрим проводки ООО «Трейд» по простому векселю ООО «Старт» на сумму 100 тыс. руб.

ДТ 62.1 — КТ 90 (95 тыс. руб.) — отгружен товар на ООО «Старт»

ДТ 62.В — КТ 62.1 + ДТ 008 (100 тыс. руб.) — получен простой вексель от ООО «Старт»

ДТ 62.1 — КТ 91.1 (5 тыс. руб.) — доход ООО «Трейд» за отсрочку платежа

ДТ 51 — КТ 62.В + КТ 008 (100 тыс. руб.) — ООО «Старт» погасило задолженность по векселю

Вексель — это ценная бумага, которая подтверждает безусловное долговое обязательство. Взыскать долг по векселю можно по упрощенной форме, используя судебный приказ.

Поэтому вексель удобно использовать при расчетах с отсрочкой платежа, как гарантию оплаты. Бухучет в этом случае нужно вести на отдельных «вексельных» субсчетах, открытых к стандартным счетам по учету расчетов.

Дисконт или проценты по векселю, связанные с отсрочкой платежа, следует относить на прочие доходы поставщика и прочие расходы покупателя.

Рано или поздно вексель необходимо будет обналичить. Для этого может быть предусмотрено несколько вариантов:

если ценная бумага имеет определённый срок погашения, то получить деньги за вексель можно не ранее данного срока. При этом срок не может превышать одного года после покупки ценной бумаги;
в некоторых случаях для погашения в заключённом договоре может быть предусмотрен промежуток времени. В даком случае только в указанное время разрешается произвести обмен ценной бумаги на соответствующую сумму денег. На практике обычно назначаются даты в период от 91 до 730 дней;
существуют также и такие варианты, когда погашение осуществляется только в определённую дату. В таком случае обратиться с векселем в банк можно в указанный день или в двое последующих рабочих дней.

Если срок погашения пропущен, то в дальнейшем вексель уже нельзя рассматривать в качестве денежного архива, поскольку деньги получить по нему уже невозможно.

Приобрести вексель можно различным образом. Почему имеет смысл обращаться именно в это банковское учреждение:

Это удобная возможность выгодного вложения денег.
Расчёты происходят быстро и с минимальным количеством формальностей.
Вексель, имеющий достаточно большую номинальную стоимость можно использовать в качестве залога по кредиту.
Эта ценная бумага оформляется на особых бланках, которые имеют высокую степень защиты от возможных подделок. Это обстоятельство служит надёжной защитой сделанных финансовых вложений.
Согласно положениям вексельного права, вексель возможно передать третьим лицам, сделав передаточную надпись на документе.
Общая стоимость использования векселей меньше, чем при других аналогичных вариантах инвестирования.
Возможность приобретения ценной бумаги в различных валютах. Причём вознаграждение возможно получать не только в той, в которой были сделаны вложения. Допустимым вариантом будет получение денег в рублях даже если вложение было в иностранной валюте. При этом конвертация будет производиться автоматически, не требуют дополнительного оформления со стороны векселедержателя.
Доступ к возможности приобретения этой ценной бумаги является беспрепятственным. Это может свободно сделать как юридическое, так и физическое лицо.

Хотя использование векселей часто является довольно выгодным, одним из проблемных моментов является его неделимость. То есть если речь идёт о конкретной сумме (например, о 100 000 рублях), то рассчитаться на меньшую сумму, возьмём, к примеру, сумму в 40 000 рублей, невозможно. Вексель нельзя разделить на несколько частей. Однако такую проблему решить возможно. Для этого достаточно произвести обмен одного на несколько, имеющих меньший номинал. Сбербанк предоставляет такую возможность.

Также банк обеспечивает возможность хранения документа за дополнительную плату. Самостоятельная перевозка ценных бумаг сопряжена с риском.

Банк предоставляет услуги для перемещения ценных бумаг при приобретении или доставку в банковское учреждение с целью обналичивания. Такое обслуживание предусмотрено только для юридических лиц. Физическим лицам данная услуга не предоставляется.

Векселя, которые можно приобрести в Сбербанке, позволяют получать доход, быть надёжным финансовым обеспечением при получении займа, использовать их в качестве средства расчёта за предоставленные товары или услуги.

Реализация собственного векселя

Собственный вексель можно внести в качестве вклада в уставный капитал. Это позволит обеспечить компанию значительным уставным капиталам без передачи реальных ресурсов. Такие вклады могут делать как юридические, так и физические лица.

На заметку

Рыночная стоимость векселя зависит не только от его номинала, но и от того, кто является лицом, обязанным по векселю, сроков исполнения вексельного обязательства и других обстоятельств (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69).

Сомневаетесь? Напрасно, поскольку подобные вклады – реальность (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2007 по делу № А28-10704/2006-171/11 и ФАС Центрального округа от 12.10.2011 по делу № А14-12036/2010). А долю, оплаченную собственным векселем, участник даже может продать по номиналу на общих основаниях (постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.10.2007 по делу № А26-6867/2006-29, поддержанное определением ВАС РФ от 07.02.2008 № 1071/08).

Всем сомневающимся ВАС РФ определением от 18.01.2011 № ВАС-18074/10 напрямую разъяснил: законодательство не запрещает оплату уставного капитала общества с ограниченной ответственностью собственным векселем его участника. Однако не забудьте, что оценку вексельного вклада (платежеспособность векселедателя) должен подтвердить независимый оценщик.

Пример 8

Вкладом ЗАО «Баунти» в уставный капитал ООО «Твикс» является собственный вексель номиналом 100 000 рублей. Для фирмы «Баунти» эта операция создает финансовое вложение. В то же время собственных активов компания «Баунти» не передает. На основании пункта 14 (абз. 2) ПБУ 19/02 бухгалтер фирмы «Баунти» произвел запись:

ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 76 субсчет «Вексель выданный»
— 100 000 руб. – отражено возникновение актива за счет обязательства по векселю.

Дело в том, что разрешение на отдельные виды деятельности можно получить при определенной величине уставного капитала (п. 2.1, 2.2 ст. 11 Федеральный закон от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции)». В условиях финансового кризиса собственный вексель выручит. Хотя такой способ оплаты уставного капитала особого доверия к фирме не внушает.

Елена Диркова, редакция журнала «Практическая Бухгалтерия»

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель — принять и оплатить в порядке, предусмотренном настоящим Договором, следующее оборудование (далее по тексту — «Товар»):

1.1.1. ___________________________________________________ в количестве (наименование Товара) _________________________________________________ в следующей комплектности (указать количество или порядок его определения) ______________________________________. 1.1.2. ___________________________________________________ в количестве (наименование Товара) _________________________________________________ в следующей комплектности (указать количество или порядок его определения) ______________________________________ .

2.1. Качество и комплектность поставляемого Товара должны соответствовать: _________________________________________________________.

(указать стандарты, регламенты, которым должно соответствовать качество Товара)

Одновременно с поставляемым Товаром Продавец обязан передать Покупателю документы, подтверждающие соответствие качества Товара требованиям, указанным в настоящем пункте.

2.2. Гарантийный срок на Товар составляет _________________ и начинает исчисляться с даты передачи Товара Покупателю по акту приема-передачи.

3.1.

Цена Товара, передаваемого по настоящему Договору, составляет: — ________________________________ — ________ (_______________) рублей; (наименование Товара) — ________________________________ — ________ (_______________) рублей. (наименование Товара)

3.2. Цена Договора составляет ______ (______________) рублей.

3.3. Уплата цены Договора производится Покупателем в течение _____________ с даты подписания Сторонами акта приема-передачи Товара.

Оплата может быть произведена путем передачи Покупателем наличных денежных средств Продавцу либо путем передачи Покупателем Продавцу в качестве оплаты ценных бумаг — векселей. При оплате Товара векселями Покупателем должен быть соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок передачи векселей.

Вексель – быстрый и эффективный способ взаиморасчетов

———————————

Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.

6.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему.

6.2. Изменения и дополнения к настоящему Договору действительны только в том случае, если составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

6.3. Все споры и разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору, подлежат рассмотрению на переговорах Сторон.

Продавец: ______________________________________________________

________________________________________________________________

Покупатель: ____________________________________________________

________________________________________________________________

Под векселем подразумевается специальный документ, который подтверждает факт наличия определенного долга. Имеется достаточно четкое определение того, что данный документ из себя представляет.

Причем возможно осуществлять передачу прав собственности на таковой документ. Но следует заметить, что сделать это возможно только лишь при соответствующем оформлении сделки.

Одним из обязательных в таком случае документов является как раз договор купли-продажи. Составляется таковой стандартным образом. Но какой-либо жестко установленной формы он попросту не имеет.

Именно в этом зачастую заключаются определенные сложности, связанные с подобного рода документами.

Подделка договора купли-продажи подразумевает уголовную ответственность. К составлению документации рассматриваемого типа нужно подготовиться теоретически подготовиться заранее.

Покупатель квартиры заключает с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны данного договора обязуются в обозримом будущем заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым предусмотрена оплата, как путем наличного или безналичного расчета, так и путем взаимозачетов на ценные бумаги, включая вексель. Таким образом, заключаемый предварительный договор является безвозмездной сделкой в рассматриваемом примере.

Одновременно с предварительным договором между застройщиком (или абсолютно посторонней компанией, которая выдается застройщиком за свою организацию, хотя юридически этого быть не может вовсе) и дольщиком заключается договор купли-продажи векселя. Данный вексель оплачивается покупателем квартиры. Цена векселя соответствует стоимости квартиры по основному договору купли-продажи, условия о котором прописаны в предварительном договоре.

Напомним, что вексель — это ценная бумага, по которой лицо, выдающее вексель (векседатель) обязуется уплатить в определенный срок, обозначенный в векселе, определенную сумму денег собственнику векселя (векселедержателю). Законодательно все сделки с векселями регламентируются Гражданским кодексом РФ, другими законами и иными нормативно-правовыми актами, в том числе положениями Банка России.

У разных застройщиков своя практика передачи и хранения векселя, кто-то из строительных компаний передает вексель на хранение дольщику, кто-то оставляет непосредственно у себя.

Таким образом, если детально подходить к заключаемым договорам, то напрашивается вывод, в соответствии с которым физическое лицо – дольщик, приобретает у застройщика ценную бумагу – вексель, а дополнительно между застройщиком и приобретателем квартиры возникают отношения из предварительного договора по возможному дальнейшему заключению основного договора купли-продажи на недвижимость. Если исходить из фактических обстоятельств дела и тех намерений, которые преследовали стороны, вступая в отношения друг с другом, то налицо отношения, направленные на продажу застройщиком квартир в строящемся доме, и покупка таких квартир физическими лицами – дольщиками.

Если же подходить к данным отношениям юридически, в соответствии с точной буквой закона, то налицо заключение предварительного безвозмездного договора, а так же отдельного договора на приобретение ценной бумаги, причем во многих случаях еще и у посторонней компании, не той, что заключает предварительный договор.

Таким образом, с правовой точки зрения, рассматриваемые сделки — это 2 различные сделки, не связанные друг с другом. Нечеткие юридические отношения в вексельной схеме могут привести к уклонению от исполнения обязательств со стороны недобросовестного застройщика. Т.е. держатель векселя, после того как дом будет построен, может получить вместо квартиры только деньги, обесцененные инфляцией, так как по действующему законодательству предметом вексельных отношений являются только деньги. Доказать в суде свою правоту дольщику будет очень сложно: так как отсутствие знаний дольщика о том, что все строительные организации обязаны работать по Федеральному закону № ФЗ-214, не является основанием для осуждения застройщика, а сделка по предварительному договору с такой недобросовестной компанией может быть не признана.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства

Помимо традиционных форм привлечения средств дольщиков, некоторые застройщики практикуют и другую схему продажи недвижимости — при помощи ценных бумаг, например, векселя. Вексель является ценной бумагой строго установленной формы, отражающей определенное денежное обязательство. Такая схема приобретения недвижимости требует от покупателя заключения помимо ставшего уже традиционным предварительного договора купли-продажи еще договор купли продажи ценной бумаги — векселя.

Предварительный договор отражает намерение приобрести в будущем желаемый объект недвижимости, когда после сдачи жилого дома, застройщик сначала оформляет его в свою собственность, а затем, на полностью законных основаниях предоставляет ее в собственность клиенту согласно условиям основного договора купли-продажи, подлежащего регистрации в ФРС. Договор купли-продажи векселя предусматривает передачу покупателю залоговой ценной бумаги взамен суммы, равной стоимости объекта недвижимости.

После ввода здания в эксплуатацию, вексель будет являться основанием для заключения договора купли-продажи жилья. Как видно из всего вышеперечисленного, покупка векселя и заключение предварительного договора — это две юридически не связанных между собой процедуры. Другими словами, фактически вексель никак не связан с покупкой объекта недвижимости. Как в случае с предварительным договором, схема с векселем имеются «подводные камни».

Прежде всего следует помнить о том, что напрямую покупка векселя никак не связана с приобретением недвижимости. Поэтому вексель не дает твердой гарантии на покупку выбранной квартиры. Приобретая вексель, покупатель фактически одалживает компании-застройщику определенную сумму, а застройщик при помощи векселя гарантирует возврат указанной суммы покупателю при истечении срока без учета предварительного договора купли-продажи, а также инфляции. Естественно, что в подобном случае на такой вид сделки не распространяется действие законодательства о долевом строительстве. Следовательно, покупатель не сможет предъявлять требования к застройщику в части сроков сдачи жилого дома и его качества.

Что касается векселя на квартиру, то из факта выдачи векселя не возникает обязанности по передаче в собственность покупателя объекта недвижимости, а возникает обязанность уплатить денежную сумму. А это значит, что застройщик обязан лишь уплатить денежную сумму, указанную в векселе на квартиру в строящемся доме, и будет считаться исполнившим свое обязательство. Но покупателю-то нужны не деньги, а квартира, особенно если к моменту погашения векселя на квартиру цены на недвижимость вырастут.

Таким образом, лицо, внесшее деньги застройщику для оплаты строящегося жилья или иного объекта недвижимости, остается только с векселем на квартиру, по которому приобрести недвижимость или взыскать деньги с застройщика юридически невозможно. Другое дело, что практика в данных случаях нередко защищает дольщика и квалифицирует правоотношения надлежащим образом.

Среди распространенных механизмов инвестирования денежных средств дольщиков выделяется вексельная схема — клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключается два договора:

предварительный, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора;
а также договор купли-продажи векселя.