Контракт аренды недвижимого имущества

23.11.2021 0 Автор admin

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Контракт аренды недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Типовой договора аренды нежилого помещения и приложения к нему

2. Типовой договор аренды нежилого помещения

2.1. Агентский договор

3. Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

4. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

5. Договор аренды в 2021 году: регистрация в Росреестре и технический план

6. Подписание акта о передаче имущества

Очевидно, что в любом случае договор должен начинаться с раздела, описывающего субъектов, которые в самом договоре именуются сторонами. Если это физические лица, то указываются фамилии и инициалы, а если юридические, то все реквизиты субъектов хозяйственной деятельности.

За тем следует раздел, посвященный предмету договора, которым и становится передаваемое в аренду имущество. Оно описывается максимально полным образом, в соответствии с требованиями к тем данным, которые выступают в роли идентифицирующих для вещей, обладающих определённой природой. В этом же разделе указывается, что арендодатель подтверждает, что он является собственником, а имущество не находится под арестом, не является предметом залога и отсутствуют иные помехи в его владением. Немаловажным обстоятельством является и указание на тот документ, который оформляется в момент физической передачи. Им может быть передаточный акт с описанием реальных характеристик вещей на дату передачи их арендодателем и приёмом арендатором.

Условия договора аренды могут выражаться в виде разделов, указывающих на:

• основные права и обязанности сторон, определяемые договором;
• необходимость улучшения арендованного имущества;
• размер и порядок оплаты;
• возможность выкупа арендованного имущества;
• порядок возврата имущества арендодателю;
• ответственность сторон;
• последствия форс-мажорных обстоятельств;
• методы разрешения споров;
• способы изменения и досрочного завершения договора.

Раздел о сроках не является обязательным. Если срок никак не определён в договоре, то он будет считаться бессрочным. В таком случае каждая из сторон получает право отказаться от исполнения обязательств по договору, предупредив о том вторую сторону в письменной форме за месяц до фактического прекращения при аренде движимого и за три месяца при аренде недвижимого имущества. Для аренды некоторых видов имущества закон может определять максимальные сроки. В случае, если сроки указаны, то при необходимости продлить аренду придётся заключать новый договор. Некоторые юристы считают оптимальной форму, предусматривающую отсутствие упоминания сроков в основном договоре и оформление к нему дополнительных соглашений, с указанием конкретных сроков исполнения обязательств по ним.

Срок реального предоставления арендодателем имущества может отличаться от договорного. Обычно стремятся к тому, чтобы это не превышало разумные пределы, которые следуют из условий

Права и обязанности участников сделки вытекают из её назначения. Арендодатель обязуется подготовить и передать арендатору не только вещи, но и всю необходимую документацию, оказать содействие в монтаже, техническом обслуживании, консультационную помощь и информационную поддержку. Подобные аспекты указываются и описываются по мере необходимости. В случае, если имущество требует улучшения, то описывается, кто берёт на себя финансовое бремя его обеспечения.

Так, если арендуется коммерческая недвижимость, а до начала эксплуатации необходимо провести капитальный ремонт здания и помещений, то необходимо указать сторону, которая возьмёт на себя обязательство это организовывать и финансировать. По договору аренды оно может быть возложенным арендодателя. В случае, если он не станет осуществлять в этом направлении никаких действий, то ремонт может выполнить арендатор, а впоследствии выставить арендодателю счет по всем расходам, и тот должен будет его оплатить, поскольку действия арендатора полностью соответствуют букве и сути договора.

Немаловажно и указание того — может ли арендатор сдавать имущество в субаренду или не может, имеет право выкупа или не имеет, а если имеет, то на каких условиях.

Непосредственно порядок и способы оплаты указываются в договоре детально. Оплата может производиться только в рублях, но не запрещается привязывать величину к чему либо — курсу иностранной валюты или уровню минимальной заработной платы, установленной в регионе. Возможна оплата вещами. В таком случае детально описывается их природа и способ передачи.

Арендная плата может быть привязанной к доходу, который получит арендатор. Такой вариант её начисления не противоречит общему правилу о том, что права на все плоды от использования арендованной вещи принадлежат арендатору.

Основаниями для прекращения договора является его исполнение или соглашение сторон о досрочном расторжении. В качестве иных причин выступает ликвидация юридического лица, если какая-то из сторон сделки имеет такой статус, или решение суда по исковому заявлению одной сторон, что актуально для случаев, связанных с возникновением споров. У арендатора, который полностью выполнил все условия договора аренды, возникает преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок.

Типовой договора аренды нежилого помещения и приложения к нему

Срок государственной регистрации договора аренды не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром (9 рабочих дней, если документы подаются через МФЦ). По нотариально удостоверенной сделке 3 и 5 рабочих дней соответственно. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. По определенным основаниям регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды и последующем отказе в ней, если основания “приостановки” не устранены (например, при отсутствии необходимых для регистрации договора аренды документов), о чем выдает заявителю соответствующее уведомление. В случае несогласия решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому заявитель должен следить за ходом регистрации и при приостановлении регистрации стараться устранить недостатки в документах, чтобы возобновить регистрацию.

При отсутствии у вас времени либо желания для самостоятельной регистрации договора аренды вы можете предоставить свои полномочия другому лицу, оказывающему услуги по регистрации договоров аренды. В этом случае вам потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя.

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.

Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.

Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:

в договоре не указан срок аренды;
срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.

Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.

Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.

Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.

Типовой договор аренды нежилого помещения

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, все вопросы по налогообложению и оказанию коммунальных и эксплуатационных услуг между арендодателем и арендатором в данном случае переносятся в плоскость отношений первоначального арендатора и субарендатора, что не исключает аналогичных взаимоотношений между собственником и первоначальным арендатором.

Агентский договор

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)

Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.

Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.

Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.

В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношении, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.

В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.

В-пятых, в отличие от доверительного управляющего, собственник имущества (принципал) вправе вмешиваться в деятельность агента по исполнению поручения.

В-шестых, договор доверительного управления недвижимым имуществом обязательно подлежит регистрации в Федеральной регистрационной службе.

По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие – все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества. Стороны агентского договора (договора доверительного управления имуществом) вправе предусмотреть, что предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг будет осуществлять также агент (доверительный управляющий).

Кроме того, в этом случае арендодатель (агент, доверительный управляющий), выступающий в качестве посредника, перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС. При этом арендатор вправе принять к вычету сумму налога на основании счета-фактуры, выставляемого агентом (доверительным управляющим), которые в данном случае выступают арендодателями.

Таким образом, основным отличием агентского договора (договора доверительного управления имуществом) от договора аренды является то, что все функции арендодателя передаются собственником имущества агенту (доверительному управляющему). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов.

Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ.

В настоящее время наиболее оптимальной и часто используемой схемой построения арендных отношений является передача имущества в аренду через агента на основании агентского договора, который предоставляет полномочия по управлению имуществом и обеспечению коммунальными и иными услугами. Собственник имущества в данном случае обязан оплачивать вознаграждение агенту и производить оплату налогов и сборов в бюджет и вправе контролировать деятельность агента.

Договоры аренды, подлежащие регистрации, оформляются в соответствии с ГК РФ. Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки. Однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения, чтобы избежать споров. Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:

передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.

Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2021 году? Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более чем на один год.

Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти. Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий. Отдельно следует отметить о регистрации договора субаренды – такой договор возможен, когда самой арендой предусмотрено право арендатора передавать объект недвижимости в субаренду третьим лицам. Без подобной записи в первоначальном договоре аренды субаренда не возможна.

Ст. 15 ФЗ №218 установлен более подробный список лиц, которые вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов. В случае регистрации договора аренды недвижимости таким лицом является либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Регистрировать договор в этом случае нужно по общим правилам.

Отдельно следует сказать о случаях, когда в аренду по договору передается часть здания, помещения и пр. выделяемые части объекта недвижимость, собственность на которые не оформлена отдельно. В этом случае процедура регистрации будет заключаться в одновременном кадастровом учете части объекта и внесении сведений в реестр недвижимости о том, что этот образованный объект переходит во временное пользование иному лицу. В этом случае в регистрирующий орган вправе обращаться только собственник основного объекта недвижимости и уполномоченные от него лица по нотариальной доверенности. С 2017 года по таким вопросам в регистрирующий орган вправе обращаться также либо арендатор, либо арендодатель.

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
арендодатель сдает часть помещения или здания;
арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
сделка аренды для компании считается крупной;
объект аренды в залоге.

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Проблема

Что делать

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.

Если обратиться к ГК РФ, можно выделить условие об обязательной регистрации каждой сделки с недвижимостью. В отношении аренды это правило действует следующим образом:

если срок соглашения превышает один год, регистрация является обязательным условием для вступления его в силу;
если период действия не превышает года, сторонам достаточно подписать документ без обращения в Росреестр;
если краткосрочный договор пролонгируется на неопределенный срок, он не подлежит регистрации – такой вывод содержится в определении Верховного суда РФ.

Срок арендных отношений партнеры определяются самостоятельно. Пункт о сроке передачи имущества не относится к существенным условиям такой сделки. Если в тексте документа отсутствует данный пункт, по правилам ст. 610 ГК РФ договор будет действовать на неопределенный срок. Для отдельных видов недвижимости в нормативных актах могут устанавливаться предельные сроки договорных отношений.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Для любого гражданского договора законодатель предусматривает перечень существенных условий. Стороны обязаны включить его в текст договора – иначе договор считается незаключенным. Для сделок аренды установлено только одно такое условие – предмет договора. В качестве предмета должен быть указан конкретный объект, а также его обязательные характеристики.

Определение предмета аренды происходит путем включения в договор следующих данных:

информация из правоустанавливающих документов и реестра ЕГРН, в том числе кадастровый номер;
тип объекта (помещение, здание), площадь и т.д.;
адрес арендуемого объекта, соответствующий ЕГРН.

Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.

Комментарий специалиста. Если сдается помещение или здание, ранее не поставленное на учет, выполнить это можно одновременно с регистрацией. Для передачи в аренду частей помещения такой вариант является единственно возможным – временный учет проводится на срок договора, представленного на регистрацию. Чтобы соблюсти требование закона и получить постоянный или временный кадастровый номер, нужно представить технический план.

В процессе регистрации будет проверяться правильность составления договора. Если форма или положения документа будут противоречить закону, последует приостановка, а затем и отказ в регистрационных действиях. Чтобы избежать таких последствий, нужно соблюдать следующие основные правила:

договор составляется в форме письменного документа, а его дополнительная регистрация в нотариальной конторе не требуется;
со стороны арендодателя договор может подписать только собственник, либо его представитель по нотариальной доверенности (в тексте доверенности должно быть полномочие на совершение таких сделок);
если арендуемый объект находится в долевой или совместной собственности, необходимо участие в сделке каждого владельца (наиболее простой вариант – получить доверенность от каждого совладельца);
передача в аренду жилых помещений для целей, не связанных с проживанием граждан, является нарушением закона (например, предоставление квартиры для размещения торговой точки повлечет не только отказ в регистрации, но и привлечение к административной ответственности).

При составлении договора целесообразно не только изучить все законодательные нормы, но и воспользоваться услугами профессионального юриста. Даже в рамках консультации будет проведен анализ всех условий документа с устранением любых рисков при прохождении регистрации.

Для составления арендных договоров и их последующей регистрации в Росреестре нужно учитывать положения следующих нормативных актов:

глава 34 ГК РФ – содержит общие правила сделок аренды, а также особенности передачи во временное пользование зданий и сооружений;
положения Общей части ГК РФ – содержит базовые требования к составлению договоров, исполнения обязательств, правила досрочного прекращения сделок;
Закон № 218-ФЗ — устанавливает единые правила учета и/или регистрации аренды.

Для аренды федеральной, региональной или муниципальной собственности могут использоваться ведомственные нормативные акты и приказы.

Чтобы зарегистрировать договор, участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентирован Законом № 218-ФЗ. Последствия при обращении в Росреестр и МФЦ будут одинаковы, однако во втором случае сроки регистрационных действий увеличатся на 2 дня. Размер пошлины за регистрацию в обоих случаях будет одинаков.

Специальным документом для согласования перепланировки при аренде может являться техническое заключение. Оно оформляется для подтверждения безопасности несущим конструкциям при проведении работ в многоквартирных зданиях. Подготовка заключения осуществляется специалистом экспертной организации на основании проекта перепланировки.

Нужно учитывать, что требование о предоставлении технического заключения не регламентировано на федеральном уровне, однако может предусматриваться региональными нормативными актами.

Ведь только это гарантирует уверенность обеих сторон в завтрашнем дне.

Прежде чем скачать договор аренды жилья, нужно ознакомиться с деталями существующих вариаций. Всего сегодня существует несколько способов составить соглашение:

Проживание. Рассматриваемая жилплощадь состоит на соответствующем учете имеет кадастровый номер.
Коммерческая деятельность. Помещение вносится в нежилой фонд, после чего его можно использовать для занятия предпринимательской деятельностью или иного получения прибыли.

Арендодателем и арендатором могут выступать не только физ лица, но и юр лица. Вне зависимости от контракта необходимо указать, производится ли сдача с мебелью и бытовой техникой или без таковых.

В процессе составления типового соглашения, крайне

Несмотря на возможные опасности, которые, безусловно, оправданы, бизнесмены довольно часто бронируют себе таким образом аренду, поскольку это позволяет обойти конкурентов еще на ранних стадиях.

Но такая тактика работает, мягко говоря, 50 на 50, так как строительный бизнес, особенно, в нашей стране – один из самых нестабильных.

Об этом можно судить по многочисленным недостроенным зданиям, которыми изобилует практически любой российский город. Надо ли говорить, что в случае банкротства и, как следствие, прекращения застройщиком работ, арендатор, заплативший за предварительный договор, останется ни с чем?

Скорее всего, нет.

Документ формирует правовую основу будущей эксплуатации объекта, при отсутствии у собственника юридического титула. К примеру, договор эксплуатации заключается на этапе строения здания, обязывает собственника передать его на временное пользование другой стороне после окончания работ.

Он же обязывает к подписанию основного договора, возмещению убытков при нарушении правил сторонами. Предварительный договор считается организационным документом.

Предметом выступает заключение основного договора в установленные сроки (ст.

Как раз этот момент затрудняет четкое определение предмета договора.

Договор аренды в 2021 году: регистрация в Росреестре и технический план

Необходимо указать данные в соответствии с документами, которые подтверждают их личности.

Когда в качестве стороны выступает юридическое лицо, указываются данные об учредительных документах, а также сведения о лице, которое является представителем организации; Сведения о предмете соглашения.

Указывается его место расположение, площадь, кадастровые и технические данные; Сведения о периоде, на который заключено соглашение; Сведения об арендной стоимости объекта, а также о порядке внесения денежных средств арендодателю; Информацию о правах и обязанностях каждой стороны; Дополнительные данные, которые могут быть включены в соглашение на основании согласования сторон; Подписи каждой стороны и их реквизиты.

Предварительное соглашение может быть заключено только в той форме, что и заключается основной договор.

Для соглашения об аренде, предусмотрена письменная форма.

Стороны, в соответствии с нормами статьи 429 ГК РФ, заключили настоящий предварительный договор, в котором обязуются в будущем заключить договор купли-продажи _________________________________________________ на условиях, предусмотренных настоящим договором. 2. Предметом настоящего договора является ________________________________.

3. Договор, который стороны обязуются заключить, должен содержать следующие условия: 1) ___________________________________________________________; 2) ___________________________________________________________; 3) ___________________________________________________________.

4. Сумма договора составляет __________________ (_________________) руб., аванс по договору составляет ______________ (_____________________) руб. 5. Предусмотренная пунктом 4 настоящего договора денежная сумма выплачивается Покупателем следующим образом: 1) авансовый платеж в сумме _____ (________) руб.

1.2. Договор аренды должен быть заключен Сторонами настоящего Договора в течение _____ дней (недель, месяцев) с момента получения Арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду. 1.3. Обязательства из будущего договора аренды возникнут у Сторон настоящего Договора с момента заключения основного договора аренды.

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ БУДУЩЕГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ 2.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ____________, общей площадью _____ кв.

м (далее по тексту — помещение) в состоянии, позволяющем его эксплуатировать для _____________.

2.2. Передача помещения осуществляется по акту приема-передачи с указанием технического состояния помещения, наличия вспомогательного оборудования, коммуникаций и иной информации, характеризующей помещение на момент сдачи его в аренду.

Федеральный орган исполнительной власти.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации Правительства Российской Федерации от 26.07.2010 N 537 «О порядке осуществления федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального государственного учреждения» и постановлением Правительства Российской Федерации от 10.10.2007 N 662 «Об утверждении Положения об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального автономного учреждения».

«_____» ____________ 201_ г.

«____________________________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице ____________________________, действующего на основании ____________________________, с одной стороны, и

«____________________________», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________________________, действующего на основании ____________________________, с другой стороны, и именуемые в дальнейшем «Стороны», по результатам аукциона от «____________» (извещение N ___), заключили настоящий договор (далее — «Договор») о нижеследующем:

2.1. Договор действует по ___________ включительно .

Договор аренды имущества заключается на срок не менее 1 (одного) года.

2.2. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации.

4.1. До дня подписания Сторонами Акта приема-передачи, в соответствии с пунктами 3.1.7, 3.3.15 Договора, Арендатор обязан:

4.1.1. Совместно с Арендодателем составить и подписать акт сверки своевременности и полноты оплаты арендной платы и неустойки (если таковая имеется) по Договору.

В случае установления наличия задолженности у Арендатора по арендной плате и/или неустойке Стороны Договора в обязательном порядке подписывают соглашение, предусматривающее обязательство Арендатора погасить указанную задолженность в срок, согласованный с Арендодателем.

4.1.2. Освободить помещения Объекта и подготовить Объект к передаче Арендодателю не позднее дня окончания срока аренды.

Пункт распространяется в отношении арендных платежей поступающих на счета организаций.

5.1. В соответствии с результатами аукциона __________________________ г., сумма ежемесячной арендной платы, включая налог на добавленную стоимость 18% в размере _______________________ (_______________________________) руб., за право временного владения и пользования (аренды) Объекта, указанного в приложении N 2 к Договору, составляет _______________________ (_______________________________) руб. .

В сумму ежемесячной арендной платы за аренду имущества также включается плата за пользование земельным участком, на котором он расположен.

5.2. Арендная плата, включая налог на добавленную стоимость, установленная пунктом 5.1 Договора или уведомлением Арендодателя, в полном объеме в установленном законом порядке перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя N _____________ и в доходах федерального бюджета не учитывается.

В назначении платежа обязательно указываются номер и дата Договора.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 15 число оплачиваемого месяца включительно.

Первое внесение арендной платы Арендатор производит в течение 15 (пятнадцати) календарных дней после вступления в силу Договора.

Обязательство по оплате арендной платы, установленной пунктом 5.1 Договора или уведомлением Арендодателя, возникает у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, в соответствии с пунктом 1.3 Договора, и прекращается с момента возврата Арендатором Объекта, оформленного соответствующим Актом приема-передачи, в соответствии с пунктами 3.1.7 и 3.3.15 Договора.

5.3. Неустойка (штраф, пени) по Договору в полном объеме перечисляется Арендатором на расчетный счет Арендодателя и в доходах федерального бюджета не учитывается.

В назначении платежа обязательно указываются номер и дата Договора.

5.4. Размер арендной платы, установленной пунктом 5.1 Договора, и порядок ее оплаты могут быть изменены Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления Арендодателем соответствующего уведомления.

5.4.1. Новый размер арендной платы, порядок ее оплаты и новые реквизиты определяются на основании отчета об оценке либо в соответствии с величиной коэффициента инфляции, зафиксированного в ежегодном Федеральном законе «О федеральном бюджете».

5.4.2. Уведомление об установлении нового размера арендной платы, и порядка ее оплаты составляется Арендодателем в двух экземплярах (по одному для каждой из Сторон) и является неотъемлемой частью Договора.

В течение пяти дней после составления уведомления Арендодатель направляет один экземпляр уведомления Арендатору и заверенную печатью организации копию уведомления Территориальному управлению , или представляет под роспись правомочным лицам.

В случае если Арендодателем является федеральное государственное учреждение, необходимо предусмотреть, что копия Уведомления, заверенная печатью организации, предоставляется также в адрес ФОИВ, осуществляющего функции и полномочия учредителя организации.

5.4.3. Новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению Арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление.

5.5. Расходы Арендатора на возмещение коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, не включаются в установленную Договором сумму арендной платы.

5.6. Обязательства по возмещению коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных расходов, предусмотренные Договорами на возмещение расходов, возникают у Арендатора с момента подписания Арендодателем и Арендатором Акта приема-передачи Объекта, указанного в приложении N 2 к Договору, в соответствии с пунктом 1.3 Договора.

В электронном документе нумерация разделов соответствует официальному источнику.

Пункт распространяется в отношении арендных платежей, поступающих в федеральный бюджет на счет по учету доходов федерального бюджета.

5.1. В соответствии с результатами аукциона ____________________ г., сумма ежемесячной арендной платы, без учета налога на добавленную стоимость, за право временного владения и пользования (аренды) Объекта, указанного в приложении N 2 к Договору, составляет_______________________ (_______________________________) руб.

5.2. Арендная плата, установленная пунктом 5.1 Договора или уведомлением Арендодателя, в полном объеме в установленном законом порядке перечисляется Арендатором по УИН N ___________ в федеральный бюджет на счет по учету доходов федерального бюджета 40101 «Доходы, распределяемые органами федерального казначейства между уровнями бюджетной системы Российской Федерации» и учитывается по коду доходов бюджетов Российской Федерации, установленному бюджетным законодательством Российской Федерации.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 15 число оплачиваемого месяца включительно.

Арендатор самостоятельно исчисляет налог на добавленную стоимость в размере, установленным действующим законодательством Российской Федерации, удерживает его из арендной платы, установленной пунктом 5.1 Договора или уведомлением Арендодателя, и перечисляет его в федеральный бюджет в порядке, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации, указывая в платежных документах от чьего имени произведен платеж.

5.3. Неустойка (штраф, пени) по Договору в полном объеме перечисляется Арендатором по УИН, указанному в пункте 5.2 Договора, на счет по учету доходов федерального бюджета 40101 «Доходы, распределяемые органами федерального казначейства между уровнями бюджетной системы Российской Федерации» и учитывается по коду доходов бюджетов Российской Федерации, установленному бюджетным законодательством Российской Федерации.

В течение пяти дней после составления уведомления Арендодатель направляет один экземпляр уведомления Арендатору и заверенную печатью организации копию уведомления Территориальному управлению, или представляет под роспись правомочным лицам.

6.1. Ответственность Арендодателя:

6.1.1. Арендодатель несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6.2. Ответственность Арендатора:

6.2.1. За неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.3.3 Договора, Арендатор обязан перечислить на расчетный счет Арендодателя/УИН, пени в размере 0,7% от неоплаченной суммы арендной платы, установленной Договором или уведомлением Арендодателя за каждый день неоплаты после срока, предусмотренного пунктом 5.2 Договора или уведомлением Арендодателя.

6.2.2. За неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.3.9 Договора, Арендатор обязан перечислить на расчетный счет Арендодателя/УИН, указанный в пункте 5.2 Договора, штраф в размере трехкратной ежемесячной арендной платы, установленной Договором или уведомлением Арендодателя.

6.2.3. За неисполнение обязательства, предусмотренного пунктом 3.3.10 Договора, Арендатор обязан перечислить на расчетный счет Арендодателя/УИН, указанный в пункте 5.2 Договора, штраф в размере четырехкратной арендной платы, установленной Договором или уведомлением Арендодателя, за каждый случай нарушения.

6.2.4. В случае досрочного освобождения Арендатором Объекта, указанного в приложении N 2 к Договору, до прекращения в установленном порядке действия Договора Арендатор не освобождается от обязанности по перечислению на расчетный счет Арендодателя/УИН, указанный в пункте 5.2 Договора, арендной платы, установленной Договором или уведомлением Арендодателя.

6.2.5. В случае нарушения срока возврата Объекта, предусмотренного пунктом 3.3.15 Договора, Арендатор обязан перечислить на расчетный счет Арендодателя/УИН, указанный в пункте 5.2 Договора, стоимость арендной платы, установленной Договором или уведомлением Арендодателя, в двукратном размере за каждый день нарушения срока возврата.

6.3. Если Объект становится по вине Арендатора непригодным для использования по назначению ранее полного амортизационного срока службы, Арендатор обязан перечислить на расчетный счет Арендодателя/УИН, указанный в пункте 5.2 Договора, недовнесенную арендную плату, а также возместить иные убытки в соответствии с законодательством Российской Федерации за период с момента, когда Объект стал непригодным для использования, подтвержденного соответствующими документами, до дня окончания срока аренды, установленного Договором.

6.4. За нанесение ущерба Объекту, причиненного неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Арендатора, предусмотренных Договором, Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки, в том числе возместить расходы на ремонтно-восстановительные работы по устранению нанесенного ущерба, рассчитанные в установленном порядке.

6.5. Оплата неустойки (штрафа и пени), установленной Договором, не освобождает Арендатора от выполнения возложенных на него обязательств или устранения нарушений, а также от возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, предусмотренных Договором.

Подписание акта о передаче имущества

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Относительно налогообложения.

Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.

По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.