Аренда недвижимого имущества предприятия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда недвижимого имущества предприятия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.

Кроме того, существует много разных видов помещений:

• Квартира.
• Комната.
• Частный дом.
• Офис.
• Склад.
• Общежитие.
• Выставочный зал.
• Торговое место (на рынке, ярмарке).
• Ларек, киоск, палатка.
• Дача.
• Коттедж.
• Домик, бунгало на турбазе.
• Бизнес-центр.

Конечно, это не полный список. Любой из объектов может находиться в собственности как частного лица, так и организации. Если сдается наемное помещение, то заключается договор субаренды.

Что учесть бизнесу при заключении договора аренды

Большая часть расходов ложится на арендатора: текущий ремонт, коммунальные платежи, техническое обслуживание.

Ремонт выполняется арендатором и тогда включается в текущие расходы, иногда по договоренности может идти в зачет арендной платы. Если он возмещается арендодателем, тогда проведенные затраты также входят у арендатора в расходы, а полученное от арендодателя возмещение в доходы. Если текущий ремонт проводится владельцем, то он, наоборот, возмещается нанимателем.

Коммунальные платежи отражаются несколькими вариантами (рассматриваем деятельность с точки зрения арендодателя):

1. Полностью перевыставляются арендатору.
   • Д 91.2 К 60 – учтены коммунальные услуги по документам ресурсоснабжающих организаций.
   • Д 60 К 51 – оплачены услуги.
   • Д 76 К 91.1 – отражен прочий доход (по возмещению КУ).
   • Д 51 К 76 – получено возмещение.
2. Входят в сумму арендной платы и не выделяются отдельно.
   • Д 62 К 90.1 – отражена выручка.
3. Перевыставляются частично. Обычно по услугам, оказываемым по счетчикам (водоснабжение, газ, электричество), остальное включается в оплату. Проводки аналогичны пункту 1 и 2 выше.

Важно! По перевыставляемым услугам арендодатель не выставляет счет-фактуру на сумму НДС. Существуют и другие точки зрения – НДС не перевыставляется, если арендодатель не является его плательщиком (при УСН, ЕНВД, ПСН) и НДС перевыставляется (на ОСНО) и принимается к вычету арендатором. Бесспорным, по мнению налоговиков, является первый вариант.

4. Арендатор самостоятельно заключает договора со снабжающими организациями и платит им напрямую. В этом случае арендодатель не участвует в расчетах. В некоторых случаях ЖКХ-организации заключают соглашения только с собственниками (например, так положено поступать при вывозе мусора), тогда услуги только перевыставляются.

Обратите внимание! Договор со снабжающими организациями должен заключаться в интересах арендатора после заключения соглашения между ним и владельцем.

5. Арендатор заключает с арендодателем договор об оказании посреднических услуг, где арендодатель выступает агентом и представляет интересы нанимателя-принципала.
   • Д 51 К 76 – получена оплата от агента.
   • Д 76 К 60 – зачтена оплата принципала.
   • Д 60 К 51 – перечислены средства за КУ.
   • Д 76 К 90.1 – начислено агентское вознаграждение.
   • Д 76 К 68 – начислен НДС (если нужно) с вознаграждения.
   • Д 51 К 76 – получена оплата вознаграждения.

Агент-арендодатель не включает НДС по возмещенным услугам в вычет, но НДС по коммунальным услугам, которые потребил сам, учитывает в базе по налогу (если арендодатель также пользуется этим имуществом).

Еще один вид затрат – страхование. Арендодатель может застраховать недвижимость, но договор страхования должен разрешать передачу в аренду, использование в коммерческих целях. Особенно это важно, когда владелец – ИП и имущество принадлежит ему на праве собственности.

Арендатор страхует имущество в целях предотвращения возможных потерь и ответственности при пожаре, затоплении и других подобных ситуациях. Расходы по страхованию, как правило, не возмещаются, их несет тот, кто заключает договор. Они включаются в затраты по налогу на прибыль, по УСН учитываются в расходах при условии, что страхование обязательное по закону.

Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.

Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.

Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:

• бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
• автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
• казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.

На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.

Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.

Продолжим пример.

Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.

Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:

1. Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа):
   Дебет 2 401 40 121 Кредит 2 401 10 121
2. Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду:
   Дебет 2 401 10 121 Кредит 2 303 04 730
3. Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу:
   Дебет 2 401 20 223 Кредит 2 302 23 730
4. Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам):
   Дебет 2 205 35 560 Кредит 2 401 10 135
5. Получены денежные средства за аренду тира:
   Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 21 660
6. Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов:
   Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 35 660

Аренда недвижимого имущества: срок аренды и условия договора

• Дайджест изменений за апрель. Новое по НДС и НДФЛ
• КОСГУ и КВР в 2021 году для бюджетных учреждений
• Главные новости марта для бухгалтера бюджетной сферы

• Как развивается современный бухучет и чего ждать от 2021 года
• Бюджетный учет: курсы повышения квалификации для бухгалтеров
• 5 главных изменений за февраль. Обзор для бухгалтера бюджетной сферы

По общему правилу договора аренды арендодатель берет на себя обязательство предоставить какое-либо имущество как движимое, так и недвижимое во временное владение и пользование. В свою очередь арендатор обязуется своевременно вносить арендный платеж.

Определяющими элементами соглашения, позволяющего его отграничить от других гражданско-правовых договоров, являются:

• возмездность – обязательное условие заключается в оплате за арендованный объект, при этом её размер выступает в качестве существенного условия;
• предмет, к которому относится имущество, за исключением изъятого из оборота (например, обособленное помещение, автомобиль, предприятие и другие объекты, являющиеся неупотребляемыми);
• передача в пользование и/или владение, то есть без права распоряжения и, как следствие, право собственности не возникает;
• двусторонность – сторонами в сделке являются арендодатель (собственник либо его представитель) и арендатор.

Правильная классификация заключенной сделки и отнесение её к той или иной категории позволяет верно применять нормы гражданского законодательства при возникновении спорной ситуации.

Период для данной категории сделок не является существенным условием, и, как следствие, отсутствие упоминания о нем не влечет признания сделки в целом недействительной. В соответствии со ст. 610 ГК в случае если срок прямо не регламентирован соглашением, то его следует считать заключенным до того момента, когда одна из сторон не изъявит желание о его расторжении (неопределенный срок).

Форма так же как и длительность не существенное условие, поскольку стороны самостоятельно вправе определить формат соглашения. Исключения, для которых обязательна письменная форма, сформулированы в ст. 609 ГК:

• срок действия более 1 года;
• стороной в сделке выступает юридическое лицо.

Помимо этого в случаях, прямо предусмотренных законодательством, соглашения в отношении недвижимости подлежат обязательной регистрации в госреестре. Возможны варианты выкупа объекта, что предполагает форму, предусмотренную как для купли-продажи.

Гражданский кодекс вводит понятие субаренды, под которой понимается передача имущества (всего либо его часть), принятого в рамках арендной сделки, в пользование и/или владение третьим лицам. Заключение возможно лишь с письменного согласия собственника. В этом случае, в отличие от перенайма, замены лица в основном обязательстве не происходит.

В рамках рассматриваемых договоров, как и любых других гражданско-правовых сделках, стороны наделены специфическими для данных правоотношений правами и обязанностями, а также несут ответственность по их соблюдению в соответствии с гражданским законодательством.

Круг прав арендодателя, характерный для всех разновидностей аренды, образуют:

• право на своевременное получение арендной платы;
• право на досрочное прекращение договора;

Вместе с тем круг обязанностей, установленных законодательством для арендодателя, немного шире и включает:

• обязанность предоставить имущество, установленное соглашением, в надлежащем состоянии;
• проведение капитального ремонта при необходимости либо по первому требованию;
• обязанность по уведомлению о правах третьей стороны на арендованное имущество;
• обязанность возместить произведенные неотделимые улучшения (например, установка пластиковых окон в помещении) при условии, что они были согласованы с владельцем.

За собственником закреплена ответственность при передаче имущества, имеющего недостатки, которые не позволяют использовать его в предусмотренных целях. Поэтому по первому требованию обнаруженные недостатки должны быть устранены силами владельца.

Гражданский кодекс предоставляет арендатору следующие полномочия:

• использовать имущество по своему усмотрению с учетом целей, для которых оно было передано;
• при прекращении договора преимущественное право на его пролонгацию;
• с согласия собственника передавать в субаренду как все имущество, так и его часть;
• требовать устранения недостатков в случае их обнаружения, а также возмещения понесенных расходов;
• требовать проведение капитального ремонта, а также восстановительных работ, а при проведении их за свой счет вправе требовать возмещения всех затрат.

Основные обязанности заключаются:

• в необходимости использовать арендованный объект по назначению (например, в жилом помещении – проживать);
• своевременной оплате арендной платы;
• в надлежащем проведении текущего ремонта;
• в случае прекращения, возвратить все полученное в рамках соглашения в том виде, в котором было принято с учетом естественного износа.

Законодателем никакой дополнительной ответственности за арендатором не закреплено, поэтому он несет ответственность лишь за надлежащее исполнение возложенных обязанностей.

Договор аренды и его разновидности, в том числе и относящихся к договорам коммерческой деятельности, регламентированы гл. 34 ГК. Рассмотрим их особенности и отличия друг от друга.

Под прокатом понимается предпринимательская деятельность, направленная на сдачу движимого имущества во временное пользование и владение за плату.

Особенностями данного договора, позволяющими его отличить от других видов, являются:

• предметом проката могут выступать только движимое имущество;
• максимальный период не более 1 года, при этом по требованию арендатора договор может быть расторгнут (такое уведомление должно быть направлено за 10 дней до предполагаемой даты расторжения);
• публичность (предполагает необходимость заключить договор на равных условиях со всеми кто обратится к арендодателю, не оказывая никому предпочтения);
• наличие письменной формы;
• субаренда запрещена;
• весь ремонт (капитальный и текущий) осуществляется за счет средств арендатора;
• арендная плата должна быть установлена в определенной сумме денежных средств.

Имущество, арендованное в прокат, как правило, используется в потребительских целях (личных, семейных и иных), поэтому в качестве дополнительной особенности можно рассматривать то обстоятельство, что пользователями в большинстве случаев выступают физические лица.

Подобные сделки разделяют на 2 вида как с предоставлением услуг по технической эксплуатации и управлению (с экипажем), так и без таковых. Отличительная особенность рассматриваемых договорных отношений заключается в распределении обязанности по проведению ремонта, оплате топлива, страхованию и прочих расходов между сторонами. Так, при аренде с экипажем все расходы несет арендодатель, а при аренде без экипажа – арендатор. Плата за аренду транспортных средств называется – фрахт.

Особенности:

• предметом выступают технические устройства, предназначенное для перемещения, перевозки и прочее;
• предоставлено право без согласия передавать объект в субаренду.
• законом не регламентируется предельных срок таких сделок;

Данная категория договоров предполагает передачу на время в пользование и/или владение зданий и сооружений, в том числе относящихся к жилому фонду.

Особенности:

• оформление письменной формы в виде подписанного с обеих сторон одного документа, несоблюдение которой влечет недействительность сделки (обязательна государственная регистрация);
• при отсутствии согласованного размера арендной платы договор считается незаключенным;
• предмет – недвижимость в виде зданий и сооружений (передача части здания регулируется общими положениями об аренде).

Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:

• долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
• посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
• почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
• комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.

Варианты есть разные. Вам необходимо отталкиваться от того, что востребовано и что подойдёт больше всего вам. Но если вы хотите тратить минимум времени на всё, то оптимальным вариантом будет именно сдача в долгосрочную аренду, либо передача недвижимости в доверительное управление.

При сдаче в аренду нужно учитывать особенности не только конкретной схемы, но и самого объекта. Ведь здесь тоже могут быть разные варианты:

• помещение под офис или магазин в жилом доме в спальном районе. Доход — стабильный, зависит в первую очередь от размеров такого объекта, а также от того, где расположен сам дом. Главное — конечно же проходимость. Преимущество нередко появляется у угловых помещений. Также стоит учесть, можно ли использовать объект в том виде, в котором вы его собрались сдавать или же придётся переделывать что-то. Например, арендатор может захотеть увеличить витрины или добавить несколько отдельных входов. С этим нередко возникают проблемы, например, если здание — ветхое или вообще относится к историческому фонду. А ограничение в возможностях периодически сказывается на цене аренды. Но обычно местоположение перекрывает такие недостатки;
• помещение под офис или магазин в торговом или деловом центре. Это довольно выгодный вариант для вложения средств, но в первую очередь при расположении на нижних этажах, а также если комплекс достаточно известен и популярен у местного населения;
• помещение под магазин в ЖК. Основное отличие в данном случае заключается в том, что ничего переводить в нежилой фонд не нужно, можно купить такую собственность и начать сдавать в аренду сразу же. У предпринимателей подобные объекты пользуются стабильным спросом. Правда, многое зависит от общего количества жильцов. Если район только застраивается, то недвижимость какое-то время может простаивать или сдаваться по очень низким ценам;
• подвальное помещение. Оно стоит дешевле, его проще купить, но и заработать на сдаче в аренду в ряде случаев не получится. Дело в том, что в таком помещении многие коммерческие объекты просто нельзя размещать;
• отдельно стоящее здание. Довольно интересный вариант, особенно с учётом того, что такой объект в большинстве случаев можно спокойно переоборудовать под что угодно, начиная от всё того же офиса и заканчивая торговым помещением. Тем не менее изначальные вложения — на очень высоком уровне, что тоже стоит принимать во внимание.

От специфики объекта недвижимости зависит, сколько на нём получится заработать, какая схема будет оптимальной, на какую целевую аудиторию лучше всего ориентироваться. Это стоит учитывать и при выборе подходящей стратегии заработка на сдаче собственности в аренду.

Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.

Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите. Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов.

Как уже говорилось выше, владелец недвижимости может в принципе находиться в другом городе. Бывает и так, что у собственника просто нет времени на то, чтобы проконтролировать состояние своего имущества. Во всех этих случаях сдачу в аренду коммерческой недвижимости можно поручить управляющему. Он будет заниматься всем за определённое вознаграждение. Права и обязанности сторон, то есть взаимоотношения владельца и агента, прописываются в договоре доверительного управления. Именно там указывается размер вознаграждения, способ его передачи, порядок контроля сохранности имущества и другие нюансы.

К договору доверительного управления также надо добавить доверенность на агента. Если этого не сделать, то управляющий не сможет подписать от имени собственника договор о сдаче имущества в аренду с арендаторами. Впрочем, владелец может поручить все остальные моменты посреднику, а на заключение договора явиться лично. То есть вероятны разные схемы. Выбор оптимального решения в этом случае остаётся за владельцем.

Понятно, что стабильность в получении дохода от сдачи имущества в аренду во многом зависит от надежности арендаторов. Поэтому их нужно тщательно подбирать и проверять, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Лучше на старте уделить время данному вопросу, чем потом заново искать новых арендаторов.

В первую очередь посмотрите учредительные документы, дату регистрации, наличие или отсутствие к таким лицам разных претензий. Сейчас есть возможность по ОГРН или ИНН собрать данные из открытых источников. Не будет лишним посмотреть упоминание в новостях. Чем больше данных Вы найдете, тем лучше.

В договоре между собственником и арендатором необходимо прописать всё, начиная от порядка оплаты и заканчивая способами контроля. Некоторые арендаторы соглашаются на ежемесячный визит. Другие предлагают отправку видеоотчётов. Вариантов может быть очень много, конкретика зависит и от того, к какому именно решению вы придёте, и от особенностей самого объекта недвижимости.

В договоре также можно прописать дополнительные обязанности, которые возникают у арендаторов. Например, установить пожарную сигнализацию или сделать ремонт. Но чтобы впоследствии с оценкой результата не возникло проблем, желательно прямо в тексте такого документа расписать критерии оценки и возможные санкции, если что-то будет не соблюдено.

Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему. В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса. В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.

Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.

Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.

Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.

1С:Аренда и управление недвижимостью

г. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендаторпринимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: , общей площадью квадратных метров (далее – «Имущество»).

1.2. Имущество находится в собственности .

1.3. Имущество находится в .

1.4. На момент заключения договора права третьих лиц на имущество отсутствуют.

1.5. Настоящий договор подлежит регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

2.1.Арендодатель обязан:

2.1.1. За свой счет подготовить имущество к передаче, включая составление передаточного акта.

2.1.2. Передать Арендатору имущество в следующий срок: , по передаточному акту.

2.1.3. Производить за свой счет капитальный ремонт имущества не реже чем в .

2.2.Арендатор обязан:

2.2.1. Перед подписанием передаточного акта осмотреть имущество и проверить его состояние.

2.2.2. Своевременно вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренном настоящим договором.

2.2.3. В течение всего срока действия настоящего договора поддерживать имущество в надлежащем состоянии.

2.2.4. Осуществлять текущий ремонт имущества.

2.2.5. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества.

2.3. Арендатор вправе/не вправе без согласия Арендодателя:

2.3.1. Сдавать имущество в субаренду или в перенаем, предоставлять имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

2.3.2. Вносить изменения в состав имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое переоснащение, увеличивающие его стоимость.

2.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования имущества в соответствии с настоящим договором, являются его собственностью.

2.5. Арендодатель отвечает за недостатки имущества, существующие на момент заключения настоящего договора и полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:

2.5.1. Потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

2.5.2. Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, уведомив об этом Арендодателя не позднее, чем за дней до наступления срока выплаты арендной платы.

2.5.3. Потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет Арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного Арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных Арендатору убытков, Арендатор вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им, оговорены при заключении настоящего договора или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его состояния при заключении договора или передаче имущества в аренду.

3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения имущества являются его собственностью и при возврате имущества Арендодателю остаются у Арендатора. Стоимость их не подлежит/подлежит возмещению.

3.2. Арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений имущества, произведенных с согласия Арендодателя.

4.1. Арендная плата за имущество устанавливается в размере рублей ( рублей за 1 кв. м).

4.2. Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: .

5.1. Настоящий договор заключается на срок и вступает в силу с момента его подписания сторонами.

5.2. Настоящий договор может быть продлен по соглашению сторон.

5.3. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор на новый срок не позднее дней до окончания срока действия настоящегодоговора.

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

6.1. Настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон.

6.2. Арендодатель может досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случаях, когда Арендатор:

6.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

6.2.2. Существенно ухудшает имущество.

6.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

6.2.4. Договор расторгается с момента получения Арендатором уведомления Арендодателя орасторжении договора. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор только по истечении дней после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимостиисполнения им обязательства.

6.3. Арендатор может досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случаях, когда:

6.3.1. Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом.

6.3.2. Переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его состояния.

6.3.3. Имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6.3.4. Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные настоящим договором сроки.

6.3.5. Договор расторгается с момента получения Арендодателем уведомления Арендатора орасторжении договора.

7.1. При прекращении настоящего договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить имущество к возврату Арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта.

7.3. Если Арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленной п.8.3 настоящего договора.

Отношения по передаче имущества в аренду необходимо оформить договором. Если одна из сторон сделки — юридическое лицо, то ее необходимо заключать в письменной форме. Также письменная форма всегда обязательна при аренде недвижимости и транспортных средств.

Если же арендатор – ИП, а речь идет об ином имуществе, то теоретически краткосрочный договор (на период менее года) можно и не составлять «на бумаге» (ст. 609 ГК РФ). Но на практике бизнесмены почти всегда оформляют письменный договор, вне зависимости от своего юридического статуса, предмета и срока аренды.

Если речь идет о недвижимости, то договор аренды, заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Чтобы «не связываться» с регистрационными действиями и не платить пошлину стороны договора часто заключают его на 11 месяцев. Если же сотрудничество продолжается, то просто заключается новый договор аренды на следующие 11 месяцев и т.д.

Единой формы договора аренды не существует, но он должен содержать подробное описание предмета сделки, которое позволяет однозначно его идентифицировать. Например, для офисного помещения это будет точный адрес, площадь и кадастровый номер. Если арендуют автомобиль, то нужно указать марку и модель транспортного средства, год выпуска, госномер и VIN-код.

А вот арендная плата не всегда является необходимым условием. Ее обязательно включать в договор только при аренде недвижимости (п. 1ст. 654 ГК РФ). Для всех остальных видов имущества сумму теоретически можно не указывать, тогда размер арендной платы можно будет рассчитать по аналогии (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Но лучше, конечно, отразить в договоре точную сумму, чтобы в дальнейшем избежать споров.

Арендовать имущество можно не только на конкретный срок, но и на неопределенный. В этом случае любая из сторон может расторгнуть договор, предупредив контрагента за три месяца при аренде недвижимости или за месяц- в остальных случаях. Эти сроки для предупреждения установлены законом и применяются «по умолчанию». Но стороны имеют право изменить их в договоре (ст. 610 ГК РФ).

То, что одна из сторон сделки- сотрудник компании, в целом никак не влияет на оформление договора аренды. В данном случае нормы трудового права не применяются и все отношения по договору регулирует гражданское законодательство.

Вопрос может возникнуть только, если арендодатель – директор. В этом случае получается, что он заключает сделку «сам с собой», что формально запрещено статьей 182 ГК РФ. Иногда бизнесмены в таких случаях оформляют договор с подписью другого ответственного лица от имени организации, чаще всего – заместителя директора.

Но делать так не обязательно. Ведь руководитель в данном случае выступает не от своего имени, а представляет юридическое лицо, которое через него приобретает гражданские права (ст. 53 ГК РФ).

Поэтому руководитель может от имени организации заключить договор с самим собой, как с физическим лицом. Эта позиция подтверждается судебной практикой (определение ВАС РФ от 19.12.2007 № 14573/07).

Средства, полученные работником по договору аренды – это его облагаемый доход. Работодатель в данном случае выступает, как налоговый агент по НДФЛ и должен удержать этот налог при каждой выплате арендной платы. Ставка зависит от статуса работника: 13% для резидентов РФ и 30% — для иностранцев. Таким образом, фактически арендодатель получит сумму меньше, чем указано в договоре, за вычетом налога. Удержанный НДФЛ нужно перечислить в бюджет не позднее дня, следующего за расчетом по аренде.

«Переложить» обязанность уплаты НДФЛ на само физическое лицо нельзя, даже если указать это в договоре (письмо Минфина РФ от 27.08.2015 №03-04-05/49369).

При аренде недвижимости пользователь часто компенсирует собственнику объекта стоимость коммунальных услуг, исходя из их фактического потребления (по счетчикам). Такие выплаты не относятся к облагаемым доходам физического лица и удерживать с них НДФЛ не нужно (письмо Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985).

Страховыми взносами полученная сотрудником арендная плата не облагается. Это относится как к платежам, которые контролируют налоговики, так и к «несчастным»взносам, которые нужно перечислять в ФСС (п. 4ст. 420 НК РФ и п. 1 ст. 20.1 закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ).

Особая ситуация возникает при аренде автомобиля с водителем. В этом случае оплата услуг водителя- это доход физического лица по гражданско-правовому договору. Такие выплаты обязательно облагаются взносами в ПФР и ФФОМС. Кроме того, если это предусмотрено договором, на них могут быть начислены и«несчастные» взносы в ФСС.

Чтобы избежать споров с налоговиками, следует обязательно разделить в договоре аренды стоимость предоставления самого транспортного средства и оплату услуг водителя.

Если арендованное у сотрудника имущество используется для коммерческой деятельности работодателя, то это – обычные расходы бизнесмена. Их можно учесть в качестве затрат как для налога на прибыль (НДФЛ), так и для УСН «Доходы минус расходы» или ЕСХН.

При расчете налога на прибыль затраты учитываются по начислению, то есть в том периоде, когда был составлен акт об оказании услуг по аренде. А если бизнесмен использует один из спецрежимов,то затраты можно списать только после их фактической оплаты. Аналогично (по оплате) списываются расходы по НДФЛ, если работодатель – ИП, который применяет общий налоговый режим.

Объекта для обложения НДС при аренде имущества у физического лица не возникает (письмо Минфина РФ от 10.02.2004 N 04-04-06/21).

Если в аренду сдается недвижимость, то налог на имущество продолжает платить его собственник, то есть — арендодатель, как физическое лицо.

Транспортный налог платит тот, на кого автомобиль зарегистрирован в ГИБДД. Обычно при сдаче машины в аренду ее не перерегистрируют, поэтому и данный налог тоже продолжает платить арендодатель.

Стороны договора могут учесть суммы налога на имущество или транспортного налога при установлении размера арендной платы.

Работодатели часто арендуют различное имущество у своих сотрудников. В этом случае отношения между сторонами сделки подчиняются общим нормам гражданского права.

Доход работника от аренды облагается НДФЛ, который работодатель должен удержать при выплате. Страховые взносы на эту сумму начислять не нужно.

Все затраты по аренде, если они экономически обоснованы, работодатель может использовать для уменьшения облагаемой базы по налогу на прибыль, НДФЛ, УСН или ЕСХН. Начислять или возмещать НДС в данном случае не нужно.

Налоги, связанные с объектом – на имущество и транспортный, продолжает платить его владелец, т.е. сам работник.

Согласно подпункту 1.4 пункта 1 приложения 2 к Положению о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, (далее – Положение), утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездно пользования имуществом», понижающий коэффициент 0,4 применяется за площади, арендуемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями при осуществлении видов деятельности, предусмотренных этим подпунктом.

В соответствии с частью второй подпункта 1.4 понижающий коэффициент 0,4 применяется в отношении всех площадей, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в период фактического осуществления соответствующей деятельности, при условии, что эти юридические лица и индивидуальные предприниматели не занимаются иными видами деятельности.

В части третьей подпункта 1.4 определено, что если юридические лица и индивидуальные предприниматели наряду с деятельностью, предусмотренной в подпунктах 1.4.1-1.4.3, занимаются и другими видами деятельности, понижающий коэффициент 0,4 применяется в отношении площадей, используемых непосредственно для осуществления соответствующего вида деятельности.

Таким образом, понижающий коэффициент 0,4 применяется за все сдаваемые в аренду площади, используемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для оказания услуг в соответствии с подпунктом 1.4.1, включая площади (помещения), наличие которых является обязательным для оказания данного вида деятельности.

При сдаче в аренду мест общего пользования, используемых одновременно для видов деятельности, как в соответствии с подпунктом 1.4.1, так и иных, понижающий коэффициент 0,4 не применяется.

При сдаче в аренду площадей для размещения офиса понижающий коэффициент 0,4 в соответствии с подпунктом 1.4.1 применяется в случае, если деятельность данного офиса осуществляется исключительно по видам деятельности, указанным в подпункте 1.4.1. В иных случаях указанный коэффициент не применяется.

В сентябре 2019 года компания «Элиас ВЦ» выпустила программный продукт «1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП».

Назначение и функциональные возможности продукта

По информации на июль 2019 года продукт «1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП» предназначен для комплексной автоматизации процессов связанных с управлением недвижимостью и обеспечивает решение задач управленческого и бухгалтерского учета. Решение разработано для собственников недвижимости, управляющих компаний, девелоперских компаний, крупных корпораций, компаний с филиальной структурой, торговых сетей и позволяет управлять недвижимостью разных типов , в том числе торговой и офисной недвижимостью, складами, земельными участками, сооружениями и т. п.

Основные отраслевые функциональные возможности программы:

• Управление реестром объектов недвижимости: учет всех категорий объектов недвижимости, операции постановки и снятия объектов с учета, ведение реестра документации по объектам, комплексный учет всех договоров, связанных с объектами недвижимости, учет обременений, интеграция с картографическими сервисами и Росреестром, визуализация поэтажных планов;
• Управление договорами доходной аренды (учет со стороны арендодателя): регистрация договоров аренды и изменений к ним, гибкое управление способами начисления, ставками, сроками оплаты, использование произвольных шаблонов формата MS Word для печати документов, анализ занятости помещений на основе поэтажных планов, автоматическое формирование счетов и актов, ведение расчетов по аренде с детализацией до объектов, услуг и периодов оплаты, использование произвольных формул для расчета стоимости услуг, расчет пеней , учет депозитов, планирование платежей, автоматическое формирование напоминаний и уведомлений по различным событиям;
• Управление договорами расходной аренды (учет со стороны арендатора): учет договоров аренды с функциональностью, аналогичной учету договоров доходной аренды, автоматическое заполнение счетов и актов, сверка документов от арендодателя с условиями договоров аренды, учет расходов на аренду с детализацией до услуг, объектов аренды и периодов оплаты, определение подразделения затрат по услуге или объекту, планирование платежей по аренде с учетом сроков оплаты, указанных в договорах аренды;
• Управление рабочими местами: ведение реестра рабочих мест, установка норм размещения сотрудников по площади и типу рабочего места, определение топологии рабочего пространства: закрепление площадей за подразделениями и размещение на них рабочих мест, размещение сотрудников на рабочих местах, размещение сотрудников сторонних организаций, учет заявок на размещение, визуализация рабочих мест на поэтажных планах, анализ использования рабочего пространства;
• Управление эксплуатацией объектов недвижимости: учет конструктивных элементов и инженерных систем объектов недвижимости, планирование мероприятий по техническому обслуживанию, учет заявок на обслуживание, хранение смет по материалам и работам, учет фактических затрат на эксплуатацию, планирование затрат, сравнение плановых и фактических показателей.

Конфигурация «Управление недвижимостью и арендой» версии КОРП разработана на основе типовой конфигурации «Бухгалтерия предприятия» версии КОРП, ред. 3.0 системы программ «1С:Предприятие 8» с сохранением всех основных возможностей и механизмов этого типового решения. Конфигурация не является самостоятельным программным продуктом, для ее работы необходимо наличие установленной платформы «1С:Предприятие 8.3» версии не ниже 8.3.13.

Программный продукт является защищенным и содержит фрагменты кода, не подлежащие изменению пользователем, имеет защиту от несанкционированного использования. При этом реализован принцип максимальной открытости кода для обеспечения возможности адаптации продукта под нужды конечных пользователей.

«1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП» имеет встроенные механизмы интеграции с типовыми версиями продуктов «1С:Управление холдингом» и «1С:Бухгалтерия КОРП МСФО».

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, все вопросы по налогообложению и оказанию коммунальных и эксплуатационных услуг между арендодателем и арендатором в данном случае переносятся в плоскость отношений первоначального арендатора и субарендатора, что не исключает аналогичных взаимоотношений между собственником и первоначальным арендатором.

Агентский договор

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Таким образом, договорные отношения у арендодателя с арендатором отсутствуют, поскольку договоры заключаются между агентом (доверительным управляющим) и арендатором. По условиям агентского договора или договора доверительного управления имуществом вся сумма дохода, полученная от использования имущества, передается собственнику имущества, а собственник имущества производит оплату агентского вознаграждения или вознаграждение доверительному управляющему.

Идентификация арендованного имущества

По договорам аренды, заключаемым между агентом (доверительным управляющим) и арендаторами, порядок налогообложения, оказания и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг аналогичен указанному выше. Единственное отличие – все вопросы, связанные с налогообложением, в данном случае разрешает агент (доверительный управляющий), а не собственник имущества. Стороны агентского договора (договора доверительного управления имуществом) вправе предусмотреть, что предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг будет осуществлять также агент (доверительный управляющий).

Кроме того, в этом случае арендодатель (агент, доверительный управляющий), выступающий в качестве посредника, перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС. При этом арендатор вправе принять к вычету сумму налога на основании счета-фактуры, выставляемого агентом (доверительным управляющим), которые в данном случае выступают арендодателями.

Таким образом, основным отличием агентского договора (договора доверительного управления имуществом) от договора аренды является то, что все функции арендодателя передаются собственником имущества агенту (доверительному управляющему). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов.

Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ.

В настоящее время наиболее оптимальной и часто используемой схемой построения арендных отношений является передача имущества в аренду через агента на основании агентского договора, который предоставляет полномочия по управлению имуществом и обеспечению коммунальными и иными услугами. Собственник имущества в данном случае обязан оплачивать вознаграждение агенту и производить оплату налогов и сборов в бюджет и вправе контролировать деятельность агента.

Как самостоятельно сдать в аренду свое нежилое помещение? Этим вопросом задаются многие люди, которые получили в наследство, в дар или просто приобрели недвижимость. Если использовать для своих целей имущество не получается, его можно отдать в пользование другим людям за вознаграждение. Тем не менее нужно учитывать нюансы, которые позволят сдавать помещение в аренду и получать доход.

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

1. Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
2. Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
3. Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
4. Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
5. Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

• заявление установленного образца;
• договор аренды со всеми приложениями;
• кадастровый паспорт;
• российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
• доверенность, если документы подает представитель;
• нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
• разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
• письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
• квитанция об оплате госпошлины.

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

1. если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
2. на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

• УСН 6 % — с общего дохода;
• УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

1. на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
2. на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
3. на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.

При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.

При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!

Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.

Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.

Впрочем, в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.

Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.

Отзывы пользователей муниципального имущества носят исключительно положительный характер.

Среди плюсов аренды помещений у муниципалитета выделяют:

1. Возможность скорого начала предпринимательской деятельности.
2. Как правило, арендная плата невысока. Что позволяет делать больше вложений в собственное дело.
3. Быстрый подбор помещения при расширении (размещении представительств и филиалов).
4. При убыточности бизнеса отсутствие недвижимого имущества выступит плюсом. Не придется его распределять между совладельцами.
5. Конкурентная стоимость.
6. Выгодное месторасположение с развитой инфраструктурой.
7. Реальность последующего обретения помещения в собственность.
8. Отсутствие мошеннических схем при заключении сделки.
9. Юридическая чистота соглашения.

В результате выбора аренды именно у местной власти предприниматель фактически ничем не рискует, отпадает опасность в обмане. Также такая аренда экономически целесообразна, поскольку итоговая цена оказывается ниже определенной на рынке.

Объекты, подлежащие сдаче в аренду, можно уточнить у местной администрации, а точнее на официальном сайте государственного органа. На нем можно найти информацию о заинтересовавшем объекте, ознакомиться с условиями проведений аукционных мероприятий. Заключить соглашение об аренде разрешено непосредственно с городской властью. Данный вид правоотношений не разрешает и не предполагает субаренды.

Если интерес представляет конкретное помещение, то следует выяснить законного владельца недвижимости. Если окажется, что оно не находится в пользовании по факту аренды и его обладателем не является коммерческое учреждение или физическое лицо, нужно обратиться в соответствующее отделение муниципалитета. Если объект уже выставлен на публичное обозрение, найти его можно на сайте торгов.

Похожие записи:

• Договор на недвижимое имущество на безвозмездной основе образец
• Основания для отказа во вселении в жилое помещение
• Льготы для малообеспеченных семей псковской области 2021