Пример инвестиционного контракта в строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Пример инвестиционного контракта в строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.

Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.

Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:

• инвесторов;
• заказчиков;
• подрядчиков;
• пользователей объектов капиталовложений.

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

1. Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
2. Доля упомянутой площади.
3. Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
4. Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
5. Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

1.1. Инвестиции – собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором с целью получения прибыли.В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 10 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

1.2. Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и реализации проекта.

1.3. Проект – необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием инвестиций в форме проведения работ.

1.4. Результат инвестиционной деятельности (объект) – культурный центр, создаваемый по адресу: __________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с Проектом.

1.5. Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют проектные и строительные работы по договорам строительного подряда, заключаемым с Заказчиком-Застройщиком.

1.6. Работы – весь объем практических работ по строительству результата инвестиционной деятельности, подлежащий выполнению Заказчиком-Застройщиком в соответствии с условиями настоящего Договора.

1.7. Земельный участок – участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый №____, находящийся по адресу: ________________, предоставленный Заказчику-Застройщику в аренду для создания результата инвестиционной деятельности на основании ______________ на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности.

1.8. Проектная документация – исходно-разрешительная, техническая документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета, а также иная документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения работ и технической эксплуатации результата инвестиционной деятельности.

1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности – сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.

Образец договора инвестирования, заключаемый между юридическими лицами.

2.1. По настоящему Договору Заказчик-Застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке, а Инвестор обязуется передать Заказчику-Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим Договором, для реализации проекта и выплатить Заказчику-Застройщику вознаграждение. По завершении инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности.

2.2. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание результата инвестиционной деятельности, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта, и контроль за выполнением работ.

2.3. В настоящем Договоре содержатся элементы различных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (смешанный договор). К отношениям Сторон по выполнению Заказчиком-Застройщиком работ по настоящему Договору применяются правила Гражданского кодекса РФ о договоре строительного подряда, если настоящим Договором не предусмотрено иное. К отношениям Сторон по совершению Заказчиком-Застройщиком юридических и иных действий по поручению, данному Инвестором в настоящем Договоре, применяются правила Гражданского кодекса РФ об агентском договоре и договоре комиссии, если настоящим Договором не предусмотрено иное. При этом Заказчик-Застройщик действует от своего имени, но за счет Инвестора.

3.1. Размер инвестиций по настоящему Договору составляет рублей.

3.2. Инвестиции направляются на реализацию Проекта в сроки, установленные Графиком финансирования, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика-Застройщика, указанный в разделе 11 настоящего Договора.

3.3. Инвестиции, предоставляемые Инвестором для реализации Проекта, рассматриваются Сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на реализацию Проекта.

3.4. Размер инвестиций, установленный п.3.1 настоящего Договора, может быть увеличен в следующих случаях: .

3.5. Увеличение размера инвестиций производится на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, подписываемого Сторонами.

3.6. За выполнение Заказчиком-Застройщиком работ и выполнение поручений по настоящему Договору Инвестор выплачивает Заказчику-Застройщику вознаграждение в размере рублей.

3.7. Вознаграждение, установленное п.3.6 настоящего Договора, выплачивается в соответствии с Графиком выплаты вознаграждения, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления суммы вознаграждения на расчетный счет Заказчика-Застройщика, указанный в разделе 11 настоящего Договора.

5.1. Срок осуществления Проекта составляет и исчисляется со дня передачи Инвестором Заказчику-Застройщику Проекта (п.4.1.2 настоящего Договора). В случае необходимости этот срок может быть продлен Сторонами на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, подписываемого Сторонами. Сроки выполнения отдельных видов работ по строительству Объекта, сроки завершения определенных этапов по настоящему Договору устанавливаются в Графике производства работ.

5.2. По окончании реализации Проекта и при готовности объекта к передаче Заказчик-Застройщик направляет Инвестору соответствующее уведомление. Передача Инвестору результата инвестиционной деятельности (объекта) осуществляется по акту приема-передачи объекта. Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.

5.3. Право собственности на объект оформляется Инвестором самостоятельно после передачи ему результата инвестиционной деятельности.

5.4. После передачи объекта Инвестору Стороны примут все необходимые меры для оформления прав Инвестора на земельный участок.

5.5. Свидетельством качества передаваемого Инвестору результата инвестиционной деятельности, его соответствия строительно-техническим нормам и правилам, Проекту является подписание приемочной комиссией акта приемки законченного строительством результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию.

5.6. При принятии результата инвестиционной деятельности Инвестор обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Гарантийный срок по настоящему Договору составляет с момента принятия объекта в эксплуатацию по акту (п.5.5 настоящего Договора).

5.7. При обнаружении недостатков в течение установленного п.5.6 настоящего Договора срока Инвестор имеет право обратиться к Заказчику-Застройщику с требованием об их устранении. Устранение недостатков производится в срок после получения письменного заявления Инвестора.

6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. В случае нарушения Инвестором сроков внесения инвестиций по настоящему Договору, установленных Графиком финансирования, Заказчик-Застройщик вправе увеличить срок исполнения своих обязательств соразмерно периоду просрочки выполнения своих обязательств Инвестором.

6.3. Риск последствий повреждения или гибели результата инвестиционной деятельности переходит от Заказчика-Застройщика к Инвестору при подписании акта приема-передачи объекта по настоящему Договору (п.5.2 настоящего Договора).

6.4. Все споры и разногласия Стороны будут стремиться урегулировать в досудебном порядке.

6.5. В случае недостижения Сторонами соглашения спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.6. В обеспечение исполнения своих обязательств Заказчик-Застройщик предоставляет Инвестору .

6.7. Заказчик-Застройщик несет ответственность за несоответствия объекта Проекту, строительным нормам и правилам, в том числе выявленные после приемки объекта, в период гарантийного срока.

6.8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заказчиком-Застройщиком обязанностей по настоящему Договору Инвестор вправе предъявить Заказчику-Застройщику требование .

Соинвестор, вкладывая средства в проект, становится дольщиком. Когда проект реализован, он получает право собственности на часть имущества.

Типичным примером служит приобретение строящейся квартиры физлицом (без образования юридического лица). Выгода дольщика состоит в том, что он заключает деривативную сделку, то есть в настоящем времени покупает будущий объект по низкой стоимости. Готовый построенный объект на рынке будет стоить дороже.

Для инвестора выгода заключается в том, что он не вкладывает свои средства, а пользуется средствами дольщиков. Это не заемные средства, так как возвращать их инвестор не должен. Инвестор обязуется потратить вложенные в проект средства согласно условиям договора (реализовать конкретный объект в указанные сроки). По условиям договора застройщик-инвестор получает определенное вознаграждение по факту реализации проекта, что также указано в договоре.

В условиях договора прописаны права и обязанности обеих сторон. В том числе среди прав инвестора может быть указан найм специализированных подрядчиков для прокладки коммуникаций, выполнения инженерных работ и так далее.

Стать дольщиком можно, выбрав компанию-застройщика, опираясь на сведения о ее репутации на рынке.

Как найти благонадежного застройщика? Необходимо ориентироваться на портфолио компании, условия договора, возможность застраховать вложенные средства.

В договоре важно детально разъяснить условия возврата средств инвестором при несоблюдении сроков и условий строительства, санкции, применяемые к инвестору, порядок истребования средств у страховщика в случае возникновения такой необходимости. При составлении договора учитываются установленные законодательством нормы.

Инвестор отличается от соинвестора тем, что инвестор официально заключает договор, финансируя проект. Соинвесторы вносят средства, становясь дольщиками инвестора.

В данной статье рассматриваются только договоры, заключенные между владельцами прав на возведение объектов и соинвесторами —лицами, которые имеют средства финансировать проект. Ситуации, когда инвестор заключает договор с административными органами, не рассматривается в рамках данной публикации.

Чтобы договор имел силу, не требуется никакой дополнительной государственной регистрации. В то же время, пожалуй, одним из самых важных критериев таких договоров является достоверное и подробное описание имущества. Делается это для того, чтобы на основании такого описания можно было бы с легкостью идентифицировать объект инвестиций.

Обязательные реквизиты, подлежащие раскрытию, вы найдёте ниже. И так, договор соинвестирования образец:

• дата и место заключения сделки/наименования участвующих сторон
• общие положения сделки
• предмет сделки
• права, обязанности и ответственность сторон
• действия при непредвиденных обстоятельствах
• стоимость сделки
• срок реализации проекта/действия соглашения
• заключительные положения
• все реквизиты всех сторон сделки (для юр лиц – оттиски печатей, для физ лиц – паспортные данные).

В самом договоре соинвестирования пунктами, заслуживающими пристального внимания будут являться:

• предмет договора
• условия, позволяющие одной из сторон призвать другую сторону к заключению соглашения по заявлению
• существенные условия (установленные законодательством) для договора данной формы.

Принципиальное значение для подтверждения права на строительство имеет дата получения разрешения на строительство, она дает начало правоотношениям дольщика и застройщика.

Но до этого застройщик должен или уже иметь или по конкурсу получить, оформить и зарегистрировать аренду на земельный участок с соответствующим целевым назначением – для многоэтажного жилого строительства.

Договор долевого строительства должен быть письменным. Он подлежит регистрации и вступает в силу с момента регистрации.

Важно внимательно ознакомиться с договором до его подписания. Это необходимо, чтобы защитить себя от возможных подводных камней на этапе строительства и получении жилья в собственность.

Следует проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком.

Если в договоре действует не застройщик, а уполномоченная им организация, дольщик вступает в отношения не с застройщиком, а с агентом по агентскому договору.

При этом возникает риск неисполнения договора застройщиком, так как в соответствии с законом деньги может привлекать только застройщик.

Договор соинвестирования подводные камни

При нарушении застройщиком срока передачи помещения, дольщик за каждый день может взыскать неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования от цены договора (если он является физлицом, то данная сумма взимается в двукратном размере), согласно ст.6 ФЗ 214 от 30 декабря 2004 года.

За отступление от договора, которое ухудшило качество помещения или создало недостатки, сделавшие квартиру непригодной для проживания, дольщик вправе потребовать:

Закон «О защите прав потребителей» применим к дольщику и застройщику в части, не установленной Законом «О долевом строительстве». Поэтому в спорных ситуациях применяется порядок досудебного урегулирования спора с застройщиком.

Претензии предъявляются в установленной последовательности:

1. Дольщик – застройщику.
2. Застройщик – заказчику.
3. Заказчик – генподрядчику.
4. Генподрядчик – субподрядчику.

В претензии должны быть указаны все требования, которые необходимо выполнить, сроки их исполнения. При отсутствии сроков в претензии она может исполняться в 30-дневный срок.

Правоотношения по инвестиционной деятельности фактически регулируются общими положениями ГК РФ и ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – ФЗ «Об инвестиционной деятельности»).

Вместе с тем в данных нормативных актах отсутствует какое-либо определение договора инвестирования. При этом, п.1 ст.8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности» предусматривает лишь, что «отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ».

Если обратиться к ГК РФ, вижу некоторые особенности соглашения:

1. Все действия, происходящие между инвестором и заказчиком, должны быть задокументированы.
2. Все полученные деньги должны быть вложены в оговоренный в документах проект, запрещено использовать их не по назначению, а также для личных нужд.
3. Соглашение, оформленное в устной форме, не имеет юридической силы в случае судебного разбирательства.
4. Каждая сторона самостоятельно формирует налоговую отчетность, учитывая свою процентную ставку.
5. Прибыль выплачивается по договоренности – процент от полученной заказчиком суммы или прописанный фиксированный размер.
6. Инвестиционные деньги могут передаваться частями по мере реализации контракта или сразу.

Договор инвестирования строительства

Заказчик – человек, преимущественно руководитель компании, который ведет проект. Он отчитывается за то, куда и с какой целью были направлены выделенные на инвестирование деньги.

Инвестор – физическое или юридическое лицо, вкладывающее собственные средства в финансирование проекта. Основная цель – приумножение капитала.

Договор между юридическими лицами – это процесс, при котором одна компания передает другой деньги, чтобы она инвестировала их в производство, а вторая получила прибыль.

Необходимо учитывать форму налогообложения каждой организации.

Документ, подтверждающий инвестирование, может заключаться между физическими лицами. Например, один гражданин желает передать деньги другому, обладающему необходимыми навыками, для торговли финансовыми инструментами.

Инвестор и заказчик обсуждают подробности будущего проекта и выясняют абсолютно все аспекты будущей деятельности. Им необходимо прийти к соглашению, которое бы устраивало обе стороны.

Передача денег заказчику обязательно оформляется документально. Это способствует увеличению надежности сделки, ее правомерности и прозрачности. Документальное подтверждение уменьшает риск потери средств для инвестора и дает возможность урегулировать спорные вопросы, в том числе и в суде. Средства передаются в собственность или в управление, что не имеет существенного значения.

1. После подписания договора инвестор сразу передает необходимую сумму оговоренным способом.
2. Средства поступают заказчику частями. Такой вариант приемлем для обеих сторон, если: Деньги заказчику нужны постепенно, в течение некоторого промежутка времени.
3. Доверие сторон друг к другу не на самом высоком уровне и инвестор хочет перестраховаться.

Полученные деньги заказчик вкладывает в проект и самостоятельно следит за всеми происходящими процессами, а также суммами затрат и прибыли. В определенную дату, о которой обе стороны договариваются заранее, заказчик возвращает инвестору его вознаграждение за вложение средств.

Проценты инвестор может получать двумя способами:

1. Фиксированной суммой. Результат инвестиционного проекта не влияет на сумму, которую получит инвестор – она представляет собой фиксированную и неизменную цифру. Выплаты должны совершаться точно в оговоренные даты. Небольшие поправки могут быть внесены только с согласия обоих сторон.
2. Часть от прибыли. Суммы таких выплат, как правило, приблизительны. При долгосрочных вложениях точную цифру назвать достаточно сложно. Стороны отталкиваются от средних значений ожидаемой доходности и устанавливают процент от фактически полученных денег. Многие инвесторы стараются избегать таких договоренностей, потому что возникает некоторая неопределенность. Заказчики, наоборот, привержены к заключению именно таких контрактов, потому что это дает возможность учитывать неожиданные изменения в макроэкономике, инфляцию и другие непредвиденные обстоятельства.

На этом мой обзор о договоре инвестирования подошел к концу. Я постарался максимально раскрыть вам его сущность, надеюсь, эти знания пригодятся.

Заключение договорных обязательств производится поэтапно.

Шаг 1. Вкладчик готовит требуемую документацию. В составе пакета документов необходимо предоставить:

1. Бизнес-план проекта, в котором четко устанавливаются финансовая и результативная цели инвестирования. Бизнес-план является основой проекта. В нем должны быть прописаны не только доходы, расходы и конечный результат, но также планируемые страховые взносы, налоговые пошлины, таможенные сборы, количество создаваемых рабочих мест и иные важнейшие характеристики.
2. Регистры, подтверждающие наличие свободного капитала, который и будет использован в инвестиционных целях.
3. Информацию о планируемой конечной продукции.

Шаг 2. После сбора документов проводится процедура подписания проекта. СПИК заключается с государством в лице Министерств промышленности и торговли или сельского хозяйства или субъекта РФ. СПИК заключается, если после анализа подготовленных справок и бланков государственные инстанции примут положительное решение о возможности подписания договора. На изучение документации и принятие решения отводится до 30 рабочих дней.

С 2018 года действуют новые правила расторжения СПИК. Последствия расторжения контрактных условий по инициативе вкладчика прописываются в условиях соглашения в момент его заключения. Теперь вкладчики несут материальную ответственность в случае невыполнения своих обязательств. Эта мера государственной политики принята с целью стимулирования поставщиков-инвесторов на выполнение своих контрактных обязательств в полной мере. При расторжении договора вкладчики обязаны возместить ущерб государству.

Специальная комиссия в течение 30 дней рассматривает предоставленный пакет документов, вносит необходимые поправки и уведомляет о своем решении вкладчиков.

Инвестор рассматривает коррективы в течение 10 рабочих дней, после которых сообщает в надлежащие инстанции о том, принял он или отклонил внесенные изменения.

СПИК заключается только после того, как члены комиссии и вкладчик придут к единому варианту по позициям соглашения. В процессе заключения договора инвестор должен подготовить и показать комиссии документацию, подтверждающую легальность и законность своих вложений. Невыполнение данного требования станет прямым основанием для отказа от заключения СПИК.

Относительно новым инструментом взаимодействия государства и частного бизнеса является специальный инвестиционный контракт (СПИК). Заключение СПИК носит разрешительный характер и урегулировано в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2015 № 708 «О специальных инвестиционных контрактах для отдельных отраслей промышленности» и в ФЗ от 31.12.

Все заключенные СПИК включают в специальный реестр — базу данных, содержащую наиболее полную информацию об актуальном статусе контракта. Инвесторы отчитываются о соответствии реализации проекта планам-графикам и подтверждают обоснованность выполненных работ по инвестиционному контракту.

СПИК — это договор, по которому частная сторона в определенный срок обязана создать на территории России (в том числе на континентальном шельфе, в особой экономической зоне) новое производство промышленной продукции либо модернизировать действующее производство, либо освоить производство такой продукции, которая еще не имеет аналогов в России, а публичная сторона гарантирует стабильность налоговых и других условий в отношении целевой продукции и предоставляет частной стороне другие специальные меры стимулирования и государственной поддержки.

Внедрение и разработка современных технологий позволяет осуществлять производство инновационной продукции, способной конкурировать на мировом рынке. Перечень технологий, в которых заинтересовано государство, формируется и актуализируется Правительством РФ.

Таким образом, выделяются сразу четыре отличительные черты СПИК:

1. Специальный предмет контракта.
2. Особый порядок заключения контракта.
3. Одной стороной в контракте всегда является Российская Федерация (субъект Российской Федерации, муниципальное образование), второй стороной — частная компания.
4. Инвестор в результате инвестиционной деятельности получает определенные преференции и поддержку со стороны государства (меры стимулирования). Такая конструкция позволяет модернизировать промышленность благодаря предоставлению льгот заинтересованным инвесторам, создавать рабочие места, повышать инвестиционную привлекательность конкретных отраслей промышленности.

Участниками СПИК предполагаются российские либо иностранные юридические лица или индивидуальные предприниматели, не находящиеся в процессе банкротства, не имеющие просроченной задолженности по обязательным платежам в бюджеты различных уровней и внебюджетные фонды. Участниками СПИК выступают и третьи лица, привлекаемые инвестором для реализации инвестиционного проекта (множественность лиц со стороны инвестора).

Сводный отчет о реализации инвестиционных контрактов ежегодно предоставляется в Правительство РФ. Отчет является важным инструментом контроля за ходом выполнения работ по СПИК для заинтересованных органов, на его основании оформляется заключение о выполнении (невыполнении) инвесторами своих обязательств.

Законодательством предусматриваются следующие гарантии, льготы и преференции:

• льготны�� налоговые условия на весь срок СПИК;
• облегченное приобретение статуса единственного поставщика для госзаказа;
• льготы по уплате налогов;
• различные субсидии;
• упрощенное получение земельных участков для реализации инвестиционных проектов без проведения торгов;
• ускоренное получение статуса российского производителя.

Инвестиции в строительство жилой недвижимости являются наиболее распространенными. Приобретение жилых помещений на этапе постройки преследует, в основном, одну из трех целей:

1. Проживание после введения дома в эксплуатацию.
2. Перепродажа готовой квартиры по более высокой цене.
3. Предоставление жилья в аренду.

Сегодня спрос на жилые помещения продолжает оставаться высоким, какой бы сложной ни была экономическая ситуация в стране. Соответственно, растет и стоимость первичного фонда. Но на этапе строительства цена на жилье меньше. Этим и пользуются инвесторы, получая в последующем неплохую прибыль. Есть и другие достоинства таких капиталовложений:

• надежность — даже если цены на жилплощадь снижаются, это происходит в незначительных пределах;
• высокая ликвидность — жилье всегда пользуется спросом и быстро реализуется на рынке;
• три способа возможного использования объекта: для проживания, сдачи в аренду или продажи.

Договор финансирования (инвестирования)

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

• Передачу права собственности на недвижимость;
• Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
• Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

• Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
• Самостоятельно определять объект вложений;
• Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
• Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

• Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
• Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
• Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
• Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

• Его не обязательно регистрировать в госорганах;
• Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
• Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

• Место и время составления;
• Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
• Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
• Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

• Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
• Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
• Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
• Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

• Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
• Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
• Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
• Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

• Являться именно юрлицом (не ИП!);
• Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
• Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

• В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
• Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
• Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
• Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
• Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
• Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

• Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
• Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
• Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
• Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
• Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

• з аказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
• п о законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

Согласно договору инвестирования, заказчик принимает на себя обязательства по согласованию проектной документации, получению разрешения на строительство, а также строит и сдает в эксплуатацию объект недвижимости с использованием собственных и привлеченных или полностью привлеченных средств с последующей передачей объекта недвижимости в собственность инвестору, одному или нескольким.

Инвесторы имеют право на:

• ведение инвестиционной деятельности и самостоятельный выбор объектов для инвестирования;
• владение объектом инвестиций (объектом недвижимости);
• распоряжение объектом недвижимости, включая передачу его третьим лицам.

В обязанности заказчика (застройщика) входит организация всего процесса строительства объекта недвижимости с привлечением подрядных организаций или самостоятельно. За несоблюдение условий договора инвестирования строительства предусмотрена ответственность, вплоть до уголовной.

Договор инвестирования строительства

Город .

«»

Мы, (ФИО) , с одной стороны,

• Инвестор — физическое и юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, принявший обязательство вложить инвестиции в объект инвестиционной деятельности;

• Получатель инвестиций — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, испрашивающий инвестиции.

• наименование Инвестора и Получателя инвестиций;

• предмет Договора с указанием на вид деятельности и цели, на которые Инвестором выдаётся финансирование;

• вид инвестиций (денежные средства, ценные бумаги, имущественные права или имущество);

• срок и порядок предоставления инвестиций;

• срок и порядок реализации инвестиционной деятельности;

• права Инвестора на результат инвестиционной деятельности.

• Гражданским кодексом РФ;

• Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

• иными нормативно-правовыми актами, связанными и регулирующими данные правоотношения.

Договор инвестирования в строительство по сути похож на договор строительного подряда или на договор долевого участия в строительстве жилого дома. Однако есть серьезные различия.

Договор инвестирования строительства подразумевает партнерские отношения между застройщиком, заказчиком и инвестором. Привлечение инвестирования от физических лиц в строительство нежилой недвижимости возможно по такому договору, а вот инвестирование жилой недвижимости должно осуществляться по ДДУ.

При инвестировании (не по ДДУ) риски по возведению дома ложатся как на застройщика, так и на инвестора.

Договор инвестирования не подлежит государственной регистрации, в отличие от ДДУ.

Сделки, связанные с возведением дома, можно оформить тремя способами в зависимости от целей и задач, которые необходимо выполнить.

• Возведение жилого дома, если дольщики являются физическими лицами, оформляется в виде ДДУ.

• Возведение строения (например: дачи, коттеджа, строения) регулируется строительным подрядом.

• Участие в совместном проекте в возведении строений с последующим распределением результатов инвестиционной деятельности (прибыли) оформляется подписанием договора инвестирования.

При строительстве жилого дома привлечение средств от граждан осуществляется путем подписания Договора долевого участия (ДДУ).

Совет юриста: в ДДУ, как правило, невозможно внести правки, однако соблюдение определенных процедур позволит отстоять свои права в суде даже, если они будут противоречить подписанному ДДУ.

Инвестирование в строительство жилой недвижимости без заключения ДДУ может носить противозаконный характер.

Внимание: уступка прав требований по ДДУ не требует согласования с застройщиком и тем более оплаты услуг по уступке. Обратитесь к юристам и сэкономьте значительные средства.

Имеются существенные условия, на основании которых происходит установление особых требований к соглашению, к данным условиям будут относиться:

• Предмет, при котором происходит основание по согласованию обязанностей сторон, в которые входит указание параметров объекта. Разберем пример, при строительстве объекта, необходимо указать местонахождение земельного участка, расположение самого объекта, его целевое назначение и других составляющих;
• Стоимости, есть несколько методов, благодаря ним можно осуществлять указание стоимости договора. Одним из них является указание фиксированной суммы, она не меняется на протяжении всего срока реализации проекта. Другим из них является, приблизительная прибыль, при этом методе происходит осуществление итоговой оплаты, она будет зависеть от размера прибыли;
• Сроки. В данном случае происходит установка особых дат, при этом необходимо провести анализ составляющих проекта.

Специальный инвестиционный контракт 2021 г.

Протокол рассмотрения и оценки заявок на участие в электронном аукционе 44 ФЗ 2021 г.Скачать образец заполнения формы КС-3 2021 г.Что такое справка КС-3 Унифицированная форма под номером 0322001 по ОКУД «Справка о стоимости выполненных работ и затрат» — это неотъемлемая часть документации по приемке организацией-заказчиком выполненных подрядчиком строительно-монтажных и ремонтных работ. На основании справки производятся итоговые взаиморасчеты между заказчиком и исполнителем. Форма утверждена и регламентируется Постановлением Госкомстата России № 100 от 11.11.1999.Запрос в ТПП на получение сертификата о подтверждении форс-мажора: образцы заявлений и запросов на получение сертификатов 2021 г.Образец заполнения первой части заявки на аукцион по 44 ФЗ 2021 г.

Первая часть заявки по 44 ФЗ должна содержать в себе согласие на поставку товара/выполнение работ/оказание услуг. В случае если аукцион проходит на поставку товара, заявка должна содержать конкретные его показатели, страну происхождения или наименование производителя, товарный знак.

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам. Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций. Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

• Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
• Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
• Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
• В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор – это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

В российской правовой практике есть понятие инвестиционного договора. Особенно интересен тот факт, что, несмотря на широкую распространенность данного типа соглашения, официального закрепления в законодательных источниках оно не имеет. Каким же образом такие договоры составляются на практике?

Согласно распространенной трактовке, инвестиционный договор — это соглашение, как правило, коммерческого характера, определяющее механизм передачи денежных средств либо материальных ценностей лицом или группой субъектов в распоряжение предприятия с целью последующего возврата вложений в виде процентной надбавки или наделенного высокой стоимостью актива. Подписывая подобного рода контракт, инвестор передает финансы или имущество в пользу другого лица, чаще всего в собственность или оперативное управление.

Особую популярность приобрел инвестиционный договор в строительстве. Источником финансирования деятельности девелоперов, как правило, выступают денежные средства, поступаемые извне — от граждан (если речь идет о возведении жилых домов), организаций, государства или муниципалитетов (если объект имеет коммерческое назначение). Инвестиционный договор в сфере строительства подразумевает, что вкладчик передает девелоперу денежные средства взамен на получение готовой недвижимости по факту ее возведения (или, как вариант, право купить интересующий объект с существенными преференциями).

Договор инвестирования в строительство

Вместе с тем, ГК РФ — не единственный источник права, который определяет статус строительных контрактов (точнее, дает ориентиры для составления их структуры). При составлении таких соглашений могут применяться нормы ФЗ «Об инвестиционной деятельности», а также Закона РСФСР аналогичной направленности — в тех частях, где положения не противоречат более новому правовому акту. Например, некоторые нормы, изложенные в указанном ФЗ, применяются, если речь идет не о строительстве объекта с нуля, а, скажем, о капитальном его ремонте или реконструкции. Соглашения подобного рода в ряде случаев также именуются инвестиционными договорами. Поскольку в гражданском законодательстве четкого определения таким контрактам нет, это не ошибка.

В 2012 году в России был законодательно закреплен институт инвестиционного товарищества, отражающего особую форму совместной деятельности партнеров. В чем особенности заключаемых между ними соглашений? Договор инвестиционного товарищества, прежде всего, имеет специфику предмета.

Таковым в большинстве случаев является совместное приобретение ценных бумаг хозяйственных обществ, а также долей, формирующих складочный капитал в особого рода правовой форме бизнеса — хозяйственном партнерстве. Инвестиционное товарищество, таким образом, выступает неким компромиссным вариантом реализации правоотношений между такими формами как коммандитное (свойственное для юрлиц) и простое товарищество (в котором могут участвовать физлица).

Вернемся к изучению соглашений, свойственных для сферы строительства — как к одним из самых популярных в аспекте инвестиционных взаимоотношений в бизнесе. Полезно будет изучить, например, алгоритм корректного составления таких контрактов, исходя из критериев, принятых в российской правовой системе. Выше мы отметили, что форма инвестиционного договора может иметь признаки схожести с соглашениями, характерными для иных сфер бизнеса — кредитованием, продажами и т.д. Исходя из этой особенности, как правильно конструировать контракты?

Во-первых, любое гражданское соглашение, необходимо начинать с преамбулы. В ней, как правило, излагается название договора, место и время и его заключение. Следующий компонент — информация о сторонах, подписывающих соглашение. Если заключается инвестиционный договор между юридическими лицами, то необходимо зафиксировать их официальное наименование, а также перечислить должностных лиц, которые действуют от имени соответствующих структур. Если одна из сторон контракта — физлицо, то необходимо указать его идентификационные данные (ФИО, серия и номер паспорта, адрес прописки).

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

Еще отличия:

• заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
• по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

Похожие записи:

• Государственные Программы При Покупке Автомобиля 2021
• Штраф за отсутствие медкнижки 2021
• Кадастровая карта земельного участка росреестр 2021