Анализ купли-продажи рынка недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ купли-продажи рынка недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Лето 2020 года — время оттепели на рынке жилой недвижимости Украины. Вместе со снятием жестких ограничений и принятием ситуации с коронавирусом пришло более или менее понимание того, как разворачиваются события.

Отложенный спрос на рынке недвижимости начал помалу проявлять активность: покупатель возвращался, смотрел на динамику строительства, изучал предложения застройщиков, возобновлял более активное общение с менеджерами отделов продаж.

Глава 2.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ

Так, при оценке земельных участков необходимо определить то, к какой категории относится объект оценки и как он определяется с точки зрения разрешённого использования. Так, Министерством Экономического Развития 24 декабря 2014 года утверждена новая классификация земель по виду разрешённого использования (с поправками и дополнениями от 3 ноября 2015). В этой классификации предусмотрено 12 групп помещений:

1. земли для ведения сельского хозяйства
2. земли под строительство помещений для проживания человека за исключением гостиниц, лечебных учреждений, служебных жилых помещений и режимных учреждений
3. земли под объекты строительства, направленные на обеспечение бытовых, социальных и духовных потребностей человека
4. земли для возведения объектов банковской, коммерческой или иной недвижимости подобного типа, предназначенной для получения прибыли
5. участки под строительство объектов для занятия спортивной деятельностью, прогулок, наблюдения за природой
6. площади для установки объектов, связанных с разработкой недр и добычей полезных ископаемых
7. участки для устройства путей сообщения и транспортных (в т. ч. пассажирских) перевозок
8. земли для размещения объектов обороны и безопасности, а также сохранения внутреннего правопорядка
9. земли для возведения объектов по охране природы, а также для обустройства исторических мест и курортных зон
10. площади для организации использования лесных ресурсов (лесопилка, заготовка древесины, резервные леса и т.д.)
11. территории для использования водными ресурсами, в частности, при применении гидротехнических сооружений
12. земли для проведения деятельности особого вида (в частности, ритуальных услуг), а также неиспользуемые земли запаса

В случаях проведения оценки объектов коммерческой недвижимости необходимо определить классификацию объекта (складское помещение, офисное, гостиничное, торговая площадка и т.д.). При этом общепринятая классификация существует только в отношении офисной недвижимости (в отношении торговых, складских и других видов помещений стандартизированных классификаций не выработано).

Именно на основании категоризации и можно расширять исследуемую территорию, включая в неё объекты той же категории и того же класса.

Касательно офисной недвижимости на рынке выработана единая классификация, согласно которой здания делятся на классы от А до F. Основополагающими критериями такой классификации являются следующие параметры:

• возраст здания
• специфика места расположения
• конструкционные решения
• планировочные решения
• архитектура и отделка
• инженерия
• инфраструктура
• парковка
• управление зданием

Так, класс «А» отличается следующими характеристиками:

Возраст здания	Новостройка
Расположение	Здание расположено на главных транспортных артериях и площадях с удобным подъездом
Конструкционные решения	Монолитно-каркасное или металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
Планировочные решения	Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
Архитектура и отделка	Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление
Инженерия	Наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис	Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха
Паркинг	Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.
Управление зданием	Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

Для сравнения приведём класс «D».

На этом этапе необходимо собрать всю информацию по ценам сделок с объектами, схожими с оцениваемым. Причём, объект оценки можно отнести и к другим сегментам рынка, и в этом случае, его необходимо в других ипостасях использования с указанием соответствующего интервала цен. Например, некоторое помещение изначально предназначалось для использования в качестве магазина. Однако впоследствии оно было выкуплено под офис и под него перепрофилировано. В этом случае необходимо рассматривать цены как при продаже его под магазин, так и при продаже его под офис.

Применительно к крупным городам аналитическую информацию по ценам сделок достаточно легко найти на сайте администрации, в различного рода справочниках, в базах данных крупных риэлтерских агентств и т.д. Однако если оценку необходимо проводить в мелком населённом пункте наподобие посёлков Батагай (республика Саха) или Саскылах (Ямало-Ненецкий АО) для поднятия информации по ценам сделок можно использовать следующий приём: необходимо найти онлайн-доску объявлений по продажам объектов в этом посёлке (а также в других аналогичных ему посёлках), и скачать её. Правда, чтобы скачать целый сайт, придётся покупать отдельный диск или флэш-накопитель с большой памятью.

Кроме того информацию по мелким регионам можно искать и на крупных площадках наподобие авито.ру (правда в этом случае придётся ограничиться снятием скриншотов и переписыванием информации, так как скачивание всего этого сайта будет исключительно проблематичным).

Стоит помнить про то, что существуют категории объектов, применение сравнительного подхода и поиск аналогов для которых не будет иметь смысла, например, земли с разрешённым использованием под трансформаторные подстанции и ЛЭП. Дело в том, что такие участки обычно не продаются частным лицам и организациям, а значит, оцениваться их лучше доходным подходом. И чтобы их оценить, можно поискать информацию о ценах на аренду таких участках, используя сайты электросетевых компаний, ресурсы, посвящённые государственному специализированному имуществу (например, Мосэнерго).

Длительность показов объявлений. При сборе полезной информации по ценам купли-продажи объектов следует обращать внимание на то, с какого времени объявление крутится в показах, чтобы сделать хоть какие-то приблизительные выводы касательно цены. Так, например, если объявление уже два-три года как крутится в показах, то можно смело усомниться с корректности цены на этот объект (тем более, если доска объявления платная). При этом в случае с платной доской объявлений ситуация с его пропаданием может толковаться двояко: либо участок купили, и объявление сняли, либо публикацию не оплатили. Следует помнить, что доски объявлений – это лишь один из источников информации, не являющийся ни единственным, ни самым приоритетным.

Доски объявлений являются не только хорошим индикатором предложений, но и индикатором спроса на те или иные объекты.

Ещё один источник информации – аукционы. На сегодняшний день есть немало электронных площадок, работающих по принципу аукциона. Кроме того, информацию по проводившимся живым аукционам всегда можно найти в интернете.

Также при сборе данных по суммам сделок для проведения оценки необходимо учитывать возможные скидки. По этому поводу в журнале «Commercial Real Estate» было опубликовано следующее мнение: «По оценке консультанта СБР снижение цены в отношении премиальных классов недвижимости и участков варьируется в диапазоне от 25% до 40%. При этом продавцы ожидают получить при сделке как минимум 10% прибыли».

То есть, при оценке некоего участка или строения премиального класса можно считать, что дисконт в размере 40% возможен при умелом проведении покупателем переговоров. Хотя, например, ежегодно в среднем 1% сделок срывается именно из-за того, что покупатели хотят цену на 40% ниже той, которую предлагают продавцы, в то время как последние не готовы дать такие скидки. В отношении же объектов классов С, D и ниже размеры скидок обычно не превышают 10%. Если при проведении оценки и составлении отчёта вы планируете в качестве размера скидки указать 10%, то можете ссылаться на аналитику, приведённую в 11-м номере журнала «Commercial Real Estate» за 2015 год.

По данным апреля 2020 года, в эксплуатацию в России было введено 26,74 млн квадратных метров жилого и коммерческого назначения. Эти показатели были выше на 9,2%, нежели показатели аналогичного периода в 2019 году. При этом объемы строительных договоров снизились на 2,9% в сравнении с предыдущим годом.

После введения карантина негативные последствия сразу же сказались на всех сегментах строительной отрасли. В мае 2020 года объем договоров подряда упал на 3,5% относительно аналогичного периода 2019 года.

В июне был срочно внедрен комплекс мер поддержки со стороны государства, которые заключались в следующем:

• освобождение застройщиков от штрафов при нарушении строительства более чем на 6 месяцев, при наступлении нарушений после 3 апреля;

• заморозка ответственности перед дольщиками до 01.01.2021, отсутствие неустойки по ДДУ;

• автоматическое продление разрешений на строительство, срок которых завершается в 2020 году на один год;

• льготная ставка по ипотеке до 4,5%;

• субсидирование ставки по кредитам в рамках проектного финансирования до 5,5% для застройщиков;

• приобретение нереализованного жилья через государственные гарантии у застройщиков в объеме 50 млрд рублей;

• поддержка в проведении инженерных сетей для застройщиков по программе «Стимул».

Таким образом, меры государственной поддержки помогли рынку строительства выбраться из кризисной ситуации, и уже к сентябрю 2020 года многие застройщики приступили к выполнению ранее намеченных планов.

Таблица 1 – Рейтинг крупнейших строительных организаций в Российской Федерации

Название предприятия	Расположение	Направление деятельности	Объем застройки в м2 (на 01.10.2020)
ГК «ПИК»	Московская область, г. Москва	Строительство жилых и нежилых зданий	6 780 725
ПАО ГК «ЛСР»	Ленинградская область, г. Санкт-Петербург	Строительство жилых и нежилых зданий	3 244 371
ГК «Setl Group»	Ленинградская область, г. Санкт-Петербург	Строительство жилых и нежилых зданий	2 449 849
ГК «Самолет»	Московская область, г. Москва	Строительство жилых и нежилых зданий	1 459 895
ГК «ИНГРАД»	Московская область, г. Москва	Строительство жилых и нежилых зданий	1 384 296
СК «ЮгСтройИмпериал»	Краснодарский край, г. Краснодар	Строительство жилых и нежилых зданий	1 096 546
ГК «Главстрой»	Московская область, г. Москва	Строительство жилых и нежилых зданий	1 090 413
ГК ФСК	Московская область, г. Москва	Строительство жилых и нежилых зданий	1 068 786
Группа «Эталон»	Ленинградская область, г. Санкт-Петербург	Строительство жилых и нежилых зданий	925 705
ГК «Гранель»	Московская область, г. Москва	Строительство жилых и нежилых зданий	901 097
ГК «ЮСИ»	Ставропольский край, г. Ставрополь	Строительство жилых и нежилых зданий	898 456
ГК «ССК» 2.1. ОСОБЕННОСТИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка: По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению ни предназначены для ведения специфического бизнеса. Примером такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т. д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью). По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, земного капитала, опционов). Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности: готовые объекты; объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта; незавершенные объекты. Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация является многоуровневой. Каждый имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. Цель анализа рынка недвижимости обуславливает его проведение, используемую информацию и уровень детализации. Причин для анализа может быть много, например – изучить процессы, протекающие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализ может быть обусловлена необходимостью решить вопросы: целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости; определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома; формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска; о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде; связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости. Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока: относящиеся к краткосрочным целям; относящиеся к долгосрочным целям. Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка. При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынка. Анализ любого сегмента рынка необходимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов. Coглacнo ФCO 1, oцeнщики мoгyт иcпoльзoвaть тpи мeтoдa pacчeтa — cpaвнитeльный, дoxoдный и зaтpaтный. Cpaвнитeльный мeтoд Ocнoвнoй тeзиc мeтoдa в тoм, чтo пoкyпaтeль нe зaплaтит зa нeдвижимocть цeнy бoльшe, чeм тa, пo кoтopoй мoжнo пpиoбpecти тoчнo тaкoй жe oбъeкт. Пpи пpимeнeнии этoгo мeтoдa oцeнщик дoлжeн: 🔺 Bыбpaть eдиницы cpaвнeния и cpaвнить oбъeкт oцeнки c aнaлoгичными. 🔺 Cкoppeктиpoвaть знaчeниe eдиниц oцeнки, в зaвиcимocти oт xapaктepиcтик oбъeктa cpaвнeния и aнaлoгoв. 🔺 Coглacoвaть peзyльтaты кoppeктиpoвaния. B зaвиcимocти oт цeлeй aнaлизa, мoжeт быть иcпoльзoвaн paзный пepиoд вpeмeни, в тeчeниe кoтopoгo пpoдaвaлиcь oбъeкты. B любoм cлyчae oцeнщик oтбиpaeт пpaктичecки aнaлoгичнyю нeдвижимocть. Нaпpимep, ecли eмy пpeдcтoить oцeнить тpexкoмнaтнyю квapтиpy в цeнтpe бeз бaлкoнa — тpeшки в цeнтpe. 3aтeм пpoвoдит cpaвнитeльный aнaлиз oтoбpaнныx и oцeнивaeмoгo oбъeктa нeдвижимocти, кoppeктиpyeт цeны и нaxoдит cpeдний пoкaзaтeль. Этoт мeтoд тpeбyeт изyчeния бoльшoгo oбъeмa инфopмaции и pacчeтoв, нo пoзвoляeт oпpeдeлить cтoимocть кaк мoжнo тoчнee. Нaпpимep, пpи pacчeтe pынoчнoй cтoимocти oбъeктa в цeнтpe гopoдa oцeнщик изyчaeт мнoгoчиcлeнныe aнaлoги в цeнтpe. Cyть дoxoднoгo мeтoдa зaключaeтcя в cлeдyющeм. Cтoимocть нeдвижимocти нa мoмeнт oцeнки oпpeдeляют кaк иcтoчник бyдyщиx дoxoдoв. To ecть oцeнщик oпpeдeляeт пoтeнциaльнyю пpибыль oбъeктa c мoмeнтa oцeнки дo зaвepшeния экcплyaтaции. Пpи пpимeнeнии мeтoдa yчитывaют pиcки, xapaктepныe для имyщecтвa peгиoнa. Нaпpимep, этo мoгyт быть пoвpeждeния в peзyльтaтe зeмлeтpяceний нa Дaльнeм Bocтoкe. Дoxoдный мeтoд иcпoльзyют пpи oцeнкe pынoчнoй цeннocти, a тaкжe в инвecтициoннoй дeятeльнocти. Oн cooтвeтcтвyeт ключeвoй идee инвecтиций: нeт cмыcлa плaтить зa нeдвижимocть бoльшe, чeм oнa мoжeт пpинecти пpибыли. 2.2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНТЕГРИРОВАННАЯ КАТЕГОРИЯ РЫНКА Caмый oчeвидный и глaвный фaктop, кoтopый влияeт нa цeнy — ceбecтoимocть нeдвижимocти. Пoд ceбecтoимocтью нeдвижимocти oбычнo пoнимaют цeнy нa cтpoитeльныe мaтepиaлы и pacxoды нa cтpoитeльcтвo — oплaтy тpyдa paбoчим, зaтpaты нa пpoeктнyю дoкyмeнтaцию, тpaнcпopтиpoвкy мaтepиaлoв и дpyгиe. Нaпpимep, чacтный дoм из киpпичa выcoтoй в 3 этaжa бyдeт cтoить дopoжe кoттeджa мeньшeй плoщaди выcoтoй 2 этaжa из пeнoблoкoв. Taкжe нa cтoимocть влияют мнoжecтвo дpyгиx пapaмeтpoв, нe зaвиcящиx oт pacxoдoв нa cтpoитeльcтвo: 💎 cитyaция нa pынкe, нaпpимep, ecли в пocлeдниe 2–3 мecяцa квapтиpы в вaшeм гopoдe пoдeшeвeли нa 20–30%, cкopee вceгo, вы нe cмoжeтe пpoдaть cвoю пo пpeжнeй пoлнoй cтoимocти: тoжe пpидeтcя дeлaть cкидкy; 💎 ceзoннocть — нeкoтopыe oбъeкты зaвиcят oт ceзoнa пpoдaжи: нaпpимep, дaчи лeтoм имeют мaкcимaльнyю cтoимocть, a зимoй oнa cнижaeтcя нa 15–25% в зaвиcимocти oт peгиoнa; 💎 мecтoпoлoжeниe — жильe в цeнтpe вceгдa цeнитcя дopoжe aнaлoгичнoгo нa oкpaинe, пoтoмy чтo цeнтp гopoдa oтличaeтcя бoлee paзвитoй инфpacтpyктypoй; 💎 инфpacтpyктypa paйoнa или нaceлeннoгo пyнктa — жильe в нeбoльшиx пoceлкax c 1–2 мaгaзинaми cтoит нaмнoгo дeшeвлe дoмoв в гopoдe, нeпoдaлeкy oт кoтopыx pacпoлoжeны дeтcкиe caды, шкoлы, мaгaзины, пoликлиники и дpyгиe вaжныe oбъeкты; 💎 cтeпeнь изнoca — чeм cтapшe дoм, тeм бoльшe дeнeг пpидeтcя влoжить в peмoнт, пoэтoмy cтapыe oбъeкты цeнятcя мeньшe; 💎 мaтepиaл cтeн — oт нeгo зaвиcит, тeплo ли бyдeт в пoмeщeнии, пoэтoмy жильe из киpпичa или дpeвecины цeнитcя вышe, чeм дoм из шлaкoблoкa, пeнoблoкa — пocлeдниe пpoпycкaют бoльшe xoлoдa; 💎 экoлoгичecкaя oбcтaнoвкa — нeдвижимocть pядoм c oзepaми, лecaми, пapкaми цeнитcя бoльшe, чeм жильe нeпoдaлeкy oт кpyпныx зaвoдoв, пepepaбaтывaющиx пpeдпpиятий; 💎 нaличиe бaлкoнa — oн coздaeт дoпoлнитeльнoe cвoбoднoe пpocтpaнcтвo, пoэтoмy пoвышaeт цeннocть нeдвижимocти; 💎 xapaктepиcтики двopa, нaпpимep, ecли peчь идeт o мнoгoквapтиpныx дoмax, тo квapтиpы c зaкpытым двopoм c видeoнaблюдeниeм бyдyт cтoить дopoжe, чeм aнaлoгичнoe жильe c oткpытым двopoм; 💎 мнoгиe дpyгиe пapaмeтpы. Bce эти пapaмeтpы oцeнщик yчитывaeт и oбязaтeльнo oтpaжaeт в итoгoвoм дoкyмeнтe — oтчeтe oб oцeнкe. 3aдaниeм нa oцeнкy включaeт cлeдyющиe пapaмeтpы: 🔍 цeль oцeнки; 🔍 вид cтoимocти, кoтopyю нyжнo oпpeдeлить; 🔍 ycтaнoвлeниe имyщecтвeнныx пpaв, кoтopыe oцeнивaют; 🔍 дaтy пpoвeдeния oцeнки. Нa этoм этaпe вы oбpaщaeтecь к зacтpoйщикy и oбъяcняeтe, зaчeм вaм нyжнa oцeнкa. Кaк пpaвилo, oцeнкy зaкaзывaют пepeд oфopмлeниeм ипoтeки. B тaкoм cлyчae cнaчaлa oбpaтитecь к зacтpoйщикy зa пepeчнeм дoкyмeнтoв. Пepeдaйтe иx oцeнщикy, кoтopый paccчитaeт pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть. Ecли oцeнкa нyжнa для cтpaxoвoй кoмпaнии, тaкжe cчитaют pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть. Ужe нa этoм этaпe cпeциaлиcт пpeдвapитeльнo знaкoмитcя c oбъeктoм: cпpaшивaeт o eгo мecтoпoлoжeнии, плoщaди, нaличии нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. Taкжe нaзнaчaeт и coглacyeт c вaми дaтy ocмoтpa нeдвижимocти и пpoвeдeния дpyгиx paбoт. Нa пepвoм этaпe зaкaзчик дoлжeн пpeдocтaвить oцeнщикy вce имeющиecя дoкyмeнты нa нeдвижимocть: 🖋 пoэтaжный плaн, тexничecкиx плaн; 🖋 тexничecкyю дoкyмeнтaцию; 🖋 кaдacтpoвый пacпopт; 🖋 выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм coбcтвeнникa, нaличия oбpeмeнeний, зaпpeтoв, apecтoв; 🖋 тexничecкий пacпopт, ecли ecть. Ecли нyжнa oцeнкa cтpoящeгocя oбъeктa, пoнaдoбятcя дpyгиe дoкyмeнты. Утoчнитe пoлный пepeчeнь нyжныx бyмaг y oцeнщикa: cпиcoк мoжeт мeнятьcя, в зaвиcимocти oт cитyaции. Пocлe пocтaнoвки зaдaчи, выявлeния нyжнoй cтoимocти и пoлyчeния дoкyмeнтoв oцeнщик пpeдлoжит вaм пoдпиcaть дoгoвop. B нeм бyдyт yкaзaны cpoки выпoлнeния paбoты, вaши пpaвa и oбязaннocти, пopядoк oплaты ycлyг. Чaщe вceгo cпeциaлиcты бepyт пoлнyю пpeдoплaтy. Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, в cpeднeм cocтaвляeт 2000–5000 ₽. Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию, c пoмoщью кoтopoй дaльшe бyдeт oбocнoвывaть cвoи вывoды o cтoимocти нeдвижимocти. Пpиeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Taкжe зaдaeт вaм дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию. Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Рынок — это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг. Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции. В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность — это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости. Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации). Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Указы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр. Деление рынка недвижимости происходит по 4 основным составляющим: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно посмотреть на рисунке: структурные составляющие рынка недвижимости. Каждый такой сегмент рынка развивается самостоятельно, независимо от трёх других, опираясь на собственную институционально-правовую базу. Каждый из сегментов рынка включает две составляющие: первичный рынок, связанный с реализацией прав на вновь созданные объекты недвижимости, и вторичный рынок, представляющий собой сферу рыночного обращения объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации. Вторичный рынок недвижимости характеризуется большим разнообразием операций с объектами недвижимости, что предлагает его более развитую институциональную среду. Процессы, происходящие на обоих рынках – первичном и вторичном, — взаимосвязаны: цены вторичного рынка служат ориентиром, отражающим степень рентабельности осуществления нового строительства и его инвестиционной привлекательности. Принятые решения о преобретении недвижимости неизбежно должно учитывать следующие факторы, определяющие особенности её экономического оборота: · динамику извлекаемых из её использования денежных потоков; · количество и качество приобретаемых в результате трансакций прав, связанных с объектами недвижимости, а также оценку возможных комбинаций этих прав; · величину трансакционных издержек, связанных с оформлением сделки; · инвестиционную привлекательность объекта сделки; · степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие альтернативных вариантов использования объекта недвижимости и степень лёгкости извлечения дополнительного дохода); · способ налогообложения; · необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля; · возможные риски экономической и неэкономической природы. Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, сходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре. Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание Цели оценки недвижимости могут быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор. Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный. Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов – стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течении последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течении тех же 10 лет получал бы процент по вкладу. Любые вложения в недвижимость неизбежно связаны с риском , обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения. Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое то время эти инвестиции не работают. Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов. Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно. Рыночный (сравнительный) подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка. Этот метод, по моему мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.
Дешевизна в равнении с вторичным рынком Собственная клиентская база (на данном рынке есть свои клиенты, которые занимаются скупкой квартир для сдачи в аренду, для перепродажи) Договора с известными заводами Рыночная структура отдела продаж Наличие собственной площадки и сервисного центра	Улучшение сервиса и сокращение времени на обслуживание Возможность узкой специализации Развитие корпоративных клиентов и новых отраслей потребителей Плотная интеграция с заводами и получение больших скидок Расширение строительство по территориям Создание новых проектных построек, для повышения конечной стоимости и получения максимальной прибыли при продаже
Слабые стороны первичного рынка недвижимости	Угрозы первичного рынка недвижимости
Нехватка оборотных средств для закупок Долгое время строительства Высокая текучесть кадров Строительные объекты могут замораживаться и перепродаваться по нескольку раз, в то время как договора купли-продажи квартир заключаются на базовом этапе строительства Текущее подорожание объекта Использование дешёвых материалов и дешёвой рабочей силы приводит к низкому качеству готовых объектов	Нестабильность курса доллар (закупочные цены привязаны к $ а продают в рублях) Происходит изменение политики поставщиков Плохой контроль над затратами в строительстве Усиление давления производителей стройматериалов, спонтанное повышение цен Большая конкуренция внутри рынка Ипотечное кредитование

SWOT-анализ вторичного рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Сильные стороны вторичного рынка недвижимости	Благоустроенность районов Наличие своих клиентов Недвижимость класса – «люкс»	Возможность узкой специализации Развитие корпоративных клиентов и новых отраслей потребителей Ипотечное кредитование
Слабые стороны вторичного рынка недвижимости	Угрозы вторичного рынка недвижимости
Износ Возможность модернизации – новые затраты	Зависимость от стоимости квартир на первичном рынке Нестабильность курса доллар Старый фонд Большая конкуренция внутри рынка

Список литературы

1. Указ Президента от 14 июня 1995 г. №146-ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в РФ»

2. Адеев С.В., Замедлина Е. А. Основы бизнеса. – М.: ЮРАЙТ, 2005 -327 с.

3. Арустамов Э. А. Основы Бизнеса. — М.: Дашко и К, 2008 – 229 с.

4. Борисов В. И. Словарь предпринимателя. –М.: Экономика, 2004 – 456 с.

5. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2000 – 224 с.

6. Касьянов А.В. Малый бизнес. — М.: ГроссМедиа, 2006 — 224 с.

7. Страк Адам. Розничная азбука. – М.: Изд-во Жигульского, 2002

8. Ильин М. Малое предприятие — вопросы становления и развития.// Экономист. 2002. 6. С.43.

9. Куда обращаться малому бизнесу за поддержкой // статья Весь Учёт от 22.09.08

10. Куликов В., Латышева Г., Николаев А. «Образование финансово-промышленных групп (необходимость, цели и механизмы) // Российский экономический журнал. 1994. №1. С. 16.

11. вестник строительного комплекса выпуск 2 (68) 2010 управление рисками через комплексное страхование строительной деятельности, с. 34

12. Коммерческая недвижимость №18 апрельские миллионеры на пульсе рынка, с. 24,

2.4. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ОТНОШЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

• Сейчас
• Вчера
• Неделя

• Сутки
• Неделя
• Месяц

Исследование рынка недвижимости проводится, исходя из целей анализа. Оно охватывает каждый аспект рынка, который будет иметь значение в каждом конкретном случае.

Маркетинговое исследование недвижимости может включать в себя:

• Изучение емкости рынка и его объема.
• Отслеживание тенденций в развитии рынка в целом или выбранного сегмента, прогнозы и показатели, позволяющие сделать выводы о будущем отрасли.
• Исследование уровня спроса, его структура и потенциал.
• Анализ объема предложения и его структуры.
• Изучение распределения долей рынка в процентах между основными участниками.
• Выявление ценовой ситуации, сегментация рынка по уровню цен.
• Потенциал инноваций на рынке.
• Определение наличия проблемных зон и, напротив, перспективных направлений.

Только в совокупности все названные показатели и их точный анализ позволяют провести комплексное исследование рынка недвижимости. Полный анализ включает выводы о состоянии и судьбе отрасли, а также рекомендации относительно перспектив рынка недвижимости.

Исследование рынка недвижимости или его отдельного сегмента позволяет определить рентабельность рынка, окупаемость вложений, возможные риски при участии в том или ином

Чтобы подготовить для анализа рынка недвижимости точную информацию, необходимо использовать достоверные статистические данные, накопленные в результате длительных исследований, а также актуальные данные о современном состоянии рынка. Качество анализа во многом зависит от качества данных, поэтому использовать следует только абсолютно надежные и проверенны источники. При изучении рынка недвижимости можно использовать:

• Базы недвижимости, закрытые и открытые, которые содержат максимально полную информацию о недвижимости, которая получена из агентств недвижимости и рекламы.
• Собственные базы данных компании.
• Информация из СМИ, интернета и других открытых источников.
• Данные Госстата, статистика заключенных на рынке сделок и т.д.

Самое сложное – собрать точную информацию по спросу на недвижимость. Для этого может понадобиться сразу несколько различных способов сбора:

• Использование собственной статистики и клиентских баз данных.
• Косвенные источники – базы данных компаний, имеющих такую же аудиторию.
• Опросы экспертов в области недвижимости.
• Данные о реализованной недвижимости за определенный период времени.
• Прямые опросы и холл-тесты.
• Официальные источники, социологические опросы, статистика сделок и пр.

Существует несколько основных методик, которые используют на различных этапах анализа рынка недвижимости. Среди самых точных распространенных можно делить:

• Статистическое изучение информации, позволяющий выделить закономерности в огромном количестве числовых данных, полученных в ходе сбора информации. Этот вид анализа обладает наибольшей популярностью и является обязательным элементом любого исследования, касающегося рынка недвижимости. Эта методика включает в себя более мелкие подвиды – сегментацию, анализ динамики, вариационные анализ, ранжирование, корреляционный и интервальный анализы.
• Сравнение данных в разных группах полученной информации. Основанием для сравнения могут быть как количественные, так и качественные признаки. Сравнительный анализ рынка недвижимости может быть двух видов – косвенный и прямой.
• Кластерный анализ сегментов рынка по географическому принципу. Он помогает выявить структуру всех существующих на рынке объектов недвижимости, провести их классификацию и определить, какие закономерности действуют в том или ином географическом кластере.
• SWOT-анализ, или ситуационное исследование. Он представляет собой рассмотрение внутренних и внешних факторов с точки зрения их отрицательного и положительного воздействия. Для этого используется гипотетический проект, проводится оценка других объектов недвижимости, земельных участков, концепций, а также собственных характеристик изучаемого объекта.
• Изучение самого эффективного способа использования используется при анализе рынка недвижимости, чтобы определить, какая гипотеза наиболее соответствует развитию на конкретной территории. Определение наилучшего использования базируется на максимальной эффективности маркетинга, высокой доходности, а также юридической, физической и финансовой допустимости.
• Инвестиционный и финансовый анализ используется в исследовании рынка недвижимости при создании концепции на различных этапах работы. В эту категорию входят прогноз прибыли, которую может принести отрасль, расчет возможного объема инвестиций, проектирование моделей динамики денежных средств, а также исследование рисков и финансовой эффективности.

Комплексный анализ рынка недвижимости с использованием нескольких или всех указанных выше методик позволяет составить максимально точное представление о состоянии рынка и судьбе отрасли на краткосрочный или долгосрочный период.

Покупка жилой и коммерческой недвижимости всегда связана с рисками. Один из участников сделки может оказаться мошенником, в результате чего потерпевшая сторона понесет убытки. Знание основных схем, используемых недобросовестными продавцами, минимизирует шансы преступников и предотвращает потерю.

Появление наследников

Продажа жилых объектов, перешедших по наследству – не редкость. Часто хозяин такой недвижимости готов сделать хорошую скидку, чтобы быстрее получить деньги. Квартира или дом меняет владельца, а через некоторое время объявляется очередной наследник. Он утверждает, что недавно узнал о смерти бывшего собственника, обращается к нотариусу и «случайно» узнает о смене правообладателя.

Покупатель предъявляет полученные в законном порядке документы на право собственности, но при этом у оппонента тоже есть веское основание претендовать на имущество. В подавляющем большинстве случаев суд принимает сторону «внезапного» наследника. Срок принятия наследства подлежит восстановлению, а сделка считается недействительной.

Это одна из популярнейших махинаций на рынке недвижимости. Владелец получает деньги за проданную квартиру или дом, а через некоторое время заявляет о своей недееспособности. При этом он ссылается на заболевания нервной системы, психические отклонения, опьянение или стресс.

Суд может признать сделку недействительной. В таком случае объект возвращается бывшему владельцу, а несостоявшемуся покупателю полагаются потраченные деньги. В действительности у продавца, как правило, не оказывается на руках нужной суммы, и потерпевший вынужден годами взыскивать огромный долг.

Нередко продавец квартиры или дома предлагает заключить предварительный договор и просит внести задаток. В одном из пунктов такого соглашения указано, что будущий хозяин не будет требовать аванс, если сам откажется от покупки. На встрече владелец предъявляет подлинные документы, и стороны подписывают контракт.

В процессе оформления сделки всплывают нюансы, из-за которых покупатель решает отказаться от своего намерения. Деньги остаются у мошенника, а потерпевшей стороне приходится искать на рынке недвижимости новые варианты.

Мошенники встречаются и в предпринимательской сфере. Самый популярный вариант – продажа коммерческой недвижимости по доверенности. Собственник объекта находится в отъезде, а договор вместо него подписывает доверенное лицо.

По возвращении владелец с удивлением узнает о продаже своего имущества. Оказывается, что арендатор помещения подделал подпись и продал объект по генеральной доверенности. Суд признает ничтожность сделки, а покупатель теряет свои деньги.

1. Методы и процедура анализа рынка недвижимости
2. Анализ рынка жилой недвижимости
3. Рынок недвижимости в системе рынков. Особенности рынка недвижимости
4. Инфраструктура рынка недвижимости
5. Участники рынка недвижимости
6. Цыганенко В.С.. Экономика рынка недвижимости, 2008
7. Профессиональные участники рынка недвижимости
8. Структура рынка недвижимости
9. Особенности рынка недвижимости
10. Субъекты рынка недвижимости
11. Сущность рынка недвижимости
12. Развитие отечественного рынка недвижимости
13. Особенности рынка недвижимости
14. Основные особенности рынка недвижимости
15. Направления и особенности государственного регулирования рынка недвижимости

Исследование рынков: Недвижимость

Оценивание недвижимости осуществляется сертифицированными специалистами, и только в письменной форме. Согласно закону Украины, некоторые ситуации требуют оценки, иначе сделка будет признана незаконной.

Все виды недвижимости в нашей стране подлежат оценке – процедуре, призванной определить стоимость объекта. Этим вопросом занимаются оценщики.

Только люди с сертификатом государственного образца, зарегистрированные в государственной системе оценщиков, могут производить процедуру определения стоимости недвижимости. Этот реестр можно найти в Интернете на сайте Фонда государственного имущества. Доступ к реестру предоставляется бесплатно, поэтому каждый гражданин Украины может воспользоваться контактами на сайте, и связать с оценщиком.

Если полученные от оценщика данные не удовлетворяют владельца недвижимости, он может оспорить их согласно Закону Украины №2658-3 «Об оценке имущества и деятельности оценщика». В законе прописана необходимость рецензии отчета о проведенной оценочной деятельности. Лимита на предоставление услуги нет, но каждое ее проведение оплачивается отдельно.

Рецензия может быть составлена:

• Любым оценщиком, который не менее 2-х лет практикует в этой сфере.
• Оценщики Фонда госимущества Украины также с опытом работы не менее 2 лет.
• Советом экспертов, сформированным организациями оценщиков с самоуправлением.

Бывают ситуации, в которых процедура определения стоимости желательна, но ее отсутствие не является нарушением:

• Когда две стороны заключают договор об аренде, в нем указывается цена объекта, но при этом официальный документ не обязателен.
• При вступлении в наследство родственниками первой очереди (супруг(а), родители или дети), по законодательству налога на прибыль нет, поэтому оценка объекта наследования не нужна. После того, как был принят Закон Украины № 0940 от 27 ноября 2014 года, внесший изменения в систему налогообложения, родственники 2-й степени родства тоже не должны платить государственный сбор, поэтому экспертная оценка не понадобится
• При передаче объекта по договору дарения ближайшие родственники тоже не платят налоги, поэтому также не нуждаются в проведении оценивания.
• При заключении договора о передаче объекта в залог обе стороны могут договориться об оценке. Дополнительно для определения объема страховой суммы собственник недвижимости может произвести оценку.

В любой ситуации, в которой недействительная нулевая размер ставки на прибыль, оценка жилого или нежилого объекта будет обязательной.

При поиске специалиста для оценки недвижимости у вас есть два варианта:

• Обратиться по контактным данным на сайте Фонда госимущества, где проходят регистрацию все оценщики по всем регионам Украины.
• Позвонить в фирму, которая оказывает услуги по оценке.

Эксперт может находиться в любом регионе, так как требования по личному осмотру объекта в Законе Украины отсутствуют. По сути, вы можете выбрать оценщика из другого города, чем тот, где расположена недвижимость.

Для проведения оценивания владелец предоставляет эксперту следующие документы:

• Паспорт или другой документ, подтверждающий личность обратившегося.
• Документ, подтверждающий право владения оцениваемым объектом. Это может быть договор купли-продажи, обмена, дарения, акт о праве собственности на участок земли от государства и т.д.
• Техпаспорт, полученный в БТИ.

Если оценивается дом, то эксперт учитывает также и землю под ним. Поэтому заказчику также нужно будет для этого случая подготовить дополнительно документ, указывающий на его право собственности на землю.

Интересным вопросом является процедура оценивания, так как в начале 2020 года были внесены определенные изменения в украинское законодательство.

Так, до конца 2019 года право проводить оценку имели исключительно экспертные компании и соответствующие специалисты. В данном случае вам понадобится лишь обратиться в такую организацию, а остальную работу уже сделают за вас.

Однако с 1 января 2020 года в Украине появилась возможность пользоваться результатами автоматической оценки недвижимости. Изменения заключаются в том, что можно получать из базы оценок Фонда госимущества среднестатистическую стоимость объекта. В случае, если клиента данная стоимость устраивает, он может использовать ее для регистрации договора у нотариуса. Если же он с такой оценкой не согласен, он может обратиться к независимому оценщику. В большинстве случаев так и происходит, ведь рыночная стоимость конкретного объекта из базы чаще всего не отображает реальную.

Как проводится оценка недвижимости?

1. Заходим на официальный сайт Фонда государственного имущества Украины.
2. Заполняем документ в электронном формате, который прилагается на сайте (это подтверждает то, что вы являетесь собственником имущества).
3. Далее информация, которую вы оставили, будет направлена в базу Фонда, где ее проверят специалисты.
4. Стоимость недвижимости анализируется и определяется на основе среднестатистических данных относительно аналогичных объектов.
5. Документ, который имеет отчет об оценивание, связывают с неповторяющимся номером, на основе чего формируется справка.

Если результаты вас удовлетворяют, то данная справка есть законным основанием для заключения сделки. Важно! Документ действует 30 дней.

Что же учитывают эксперты-оценщики во время определения размера стоимости недвижимости? На самом деле, оценка зависит от многих факторов, но есть перечень, который является общепринятым. Итак, одними из самых главных показателей во время оценивания есть:

• вид постройки (во внимание берутся материалы, из которых сделано здание, уровень жилья, количество этажей, уникальность планировки и тд.);
• местонахождение (очень важным фактором является расположение, учитывается удаленность от центра, магазинов, парков, школ и тд., а также анализируются аналогичные объекты, которые находятся в одном районе с объектом оценки);
• этаж (этот показатель учитывается во время оценивания квартиры, объекты, расположенные на первых и последних этажах всегда пользуются меньшим спросом);
• ремонт и чистота внутри помещения (ведь во время оценки эксперт будет отталкиваться от объектов, которые имеют аналогичный интерьер).

Обсуждая данный вопрос, необходимо понимать разницу между двумя понятиями: «цена» и «стоимость».

Цена – это та сумма денег, которая необходима, чтобы заплатить за определенную недвижимость при покупке или других сделках.

Стоимость – это расчетный показатель, который показывает, за какую именно сумму данная недвижимость может быть продана на рынке.

Сегодня существует множество видов стоимости, которые закреплены в различных стандартах. Однако самой распространенной является рыночная стоимость. Она позволяет определить конкурентоспособность, а также показать, какая же реальная стоимость того или иного имущества.

Для удобства предлагаем вашему вниманию таблицу, в которой расписаны стоимости оценки недвижимости в зависимости от основных факторов квалификации:

Итак, какие же факторы влияют на размер стоимости оценки недвижимости? Давайте с вами разберём.

В первую очередь, стоимость зависит от такого фактора как цель процедуры. Как мы писали выше, целей много. Одними из них могут быть заключение какого-либо договора, связанного с недвижимостью, оформление и вступление в наследство, установление точной суммы судебного сбора, взятие кредита или ипотеки в банке, предоставление в посольстве и тд.

Кроме того, следует помнить, что отчеты экспертов подлежат регистрации в базе данных, которая принадлежит Фонду государственного имущества. После данной регистрации на первой странице документа ставится специальный уникальный номер. Бывают случаи, когда нотариусы не требуют прохождения регистрации. Это случается во время заключения договора наследования или дарственной (если стороны являются близкими родственниками).

Особенной является оценка коммунальной собственности, ведь эта процедура в обязательном порядке требует проведения рецензирования. Что это? Это процедура полагается в согласовании и дополнительной проверки. Конечно же, это работа занимает больше времени, требует сил и стоит на порядок дороже. Также в данной ситуации на размер стоимости оценки недвижимости будет влиять место, где будет происходить рецензирование. Это могут быть местные отделения Фонда государственного имущества, Департамент аренды коммунального имущества или же другой независимый субъект оценочной деятельности.

8. Оценка жилой недвижимости
8.1. Оценка квартиры
8.2. Оценка квартиры при продаже
8.3. Оценка загородной недвижимости
8.4. Оценка дома

Мониторинг цен и анализ структуры предложения на рынке жилой недвижимости

Украинское законодательство устанавливает, что каждый учредитель какого-либо общества, что имеет ограниченную ответственность, должен вложить в уставной капитал сумму в денежном эквиваленте, которая будет равна его доли.

Сегодня существует норма, которая говорит о том, что при любой операции, связанной с активами, необходимо проводить экспертное оценивание.

Отчет эксперта об оценке имущества, вносимого в уставной капитал, зависит от ряда рыночных показателей. Основным фактором являются требования, которые играют роль во время продажи имущества в свободных условиях.

Обычно эксперт-оценщик осуществляет личный осмотр имущества для того, чтобы качественно и точно можно было сделать заключение об оценки. Однако есть специалисты, которым достаточно отправить фотографию, технические характеристики и другие необходимые документы.

Как и все другие оценки, оценка имущества, вносимого в уставной капитал, заканчивается оформлением заключения (отчёта), которое в обязательном порядке должно быть подтверждено в документальном виде.

Новичок не знает, с чего начать работу.

Но у него есть задача — заработать деньги. Чем быстрее, тем лучше.

И это не мудрено! Ведь многие приходят в профессию именно для улучшения своего финансового положения.

Лучший риэлтор — голодный. Так говорят директора агентств и с радостью принимают на работу желающих заработать больше.

А когда ты не понимаешь сроков получения первых денег, а в кармане не очень густо, тебя охватывает страх неудачи.

А страх порождает неправильные действия, суету и ошибки.

Вы должны четко понимать, что отсутствие сделок в течении первых двух-трех месяцев — это нормально!

Ведь вы просто учитесь.

Удачливые — получают стипендию ( быстрые сделки), быстро расхолаживаются и сходят с дистанции.

Обычные — набирают базу объектов и параллельно осваивают теорию работы с клиентом и процедуры сделок.

Уметь работать с рынком недвижимости — основополагающий навык успешного риэлтора.

Посмотрите мои видео уроки. Это две части обучающего материала.

Теория и практика освоения рынка недвижимости.

Сначала смотрим первую!

• Рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования

  Обзор информации о рынке жилой недвижимости города Сызрань. Анализ системных связей и закономерностей ценообразования на рынке жилой недвижимости. Методика оценки объектов рынка жилой недвижимости. Тенденции и проблемы его развития, будущие перспективы.

  курсовая работа [270,6 K], добавлен 28.05.2014

• Оценка стоимости жилой недвижимости по адресу г. Новосибирск, ул. Беловежская 10

  Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.

  курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014

• Анализ эффективности сделок на вторичном рынке жилья на примере ООО «Агентства недвижимости Бизнес и Право»

  Рынок жилой недвижимости как совокупность отдельных сегментов потребителей жилой недвижимости. Общая характеристика ООО «Агентства недвижимости Бизнес и Право»: знакомство с видами деятельности, особенности проведения сделок на вторичном рынке жилья.

  дипломная работа [1,7 M], добавлен 19.11.2015

• Оценка жилой недвижимости

  Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.

  дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010

• Оценка жилой недвижимости

  Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.

  дипломная работа [1,1 M], добавлен 14.08.2015

• Типологическая классификация объектов недвижимости на территории квартала муниципального образования

  Анализ ситуации на рынке жилой недвижимости в городах Уфа, Стерлитамак и Оренбург, характеристика застройки. Классификация объектов внутриквартальной застройки. Изучение рынка жилой недвижимости, сведения о ее состоянии. Разработка рекомендаций.

  контрольная работа [569,6 K], добавлен 22.09.2019

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010

• Появилась новая схема обмана на первичном рынке недвижимости
• Обзор рынка пригородных жилых комплексов Киева
• Жадность продавцов довела рынок недвижимости до упадка
• Киевляне стали чаще жертвовать недвижимость
• Киевляне стали более придирчивыми к элитному жилью
• В 2011 г. рынок жилой недвижимости остановил падение

• Эпопея с Земельным кодексом далека от завершения
• Hilti вывела на рынок строительного робота с поддержкой технологии BIM. Видео
• В Японии разработали аккумулятор, способный работать 5 лет без потери емкости
• Замок A-TS — відкрийте двері в майбутнє вже сьогодні
• В Германии открыт первый в Европе автобан для электрических грузовиков. Фото и видео
• В Китае построили автокран на мопеде с вылетом стрелы 32 метра. Фото
• Оказалось, что робот-пылесос стать причиной пожара в квартире

Характеристика рынка недвижимости в России

• Сравнительный анализ эффективности сделок на первичном и вторичном рынке жилья

  Теоретические аспекты механизма функционирования рынка жилья в современных условиях. Анализ эффективности сделок, осуществляемых агентством недвижимости на первичном, вторичном рынке жилья. Разработка эффективного направления реализации механизма сделок.

  дипломная работа [110,3 K], добавлен 08.12.2010

• Анализ рынка жилой недвижимости

  Понятие, характеристика классов жилой недвижимости. Тенденции спроса и предложения на рынке. Влияние экономических факторов. Построение модели для прогноза стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода.

  дипломная работа [1,9 M], добавлен 19.09.2016

• Рынок жилья и его роль в развитии муниципального образования

  Обзор информации о рынке жилой недвижимости города Сызрань. Анализ системных связей и закономерностей ценообразования на рынке жилой недвижимости. Методика оценки объектов рынка жилой недвижимости. Тенденции и проблемы его развития, будущие перспективы.

  курсовая работа [270,6 K], добавлен 28.05.2014

• Купля-продажа жилой недвижимости

  Теоретические аспекты совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости. Правовые аспекты заключения сделок с жилым недвижимым имуществом. Мониторинг рынка жилья на вторичном рынке. Совершение сделки купли-продажи квартиры, определение цены сделки.

  курсовая работа [802,2 K], добавлен 12.07.2010

• Анализ вторичного рынка недвижимости

  Рынок недвижимости: понятие, структура, субъекты, законодательная база. Факторы, влияющие на его формирование. Экономическая сущность и функции недвижимости. Подходы и методика ее оценки. Преимущества и недостатки жилья на первичном и вторичном рынке.

  курсовая работа [1,4 M], добавлен 10.12.2014

• Рынок жилой недвижимости города Ростова-на-Дону (ценовая ситуация и себестоимость строительства)

  Общая характеристика рынка недвижимости города Ростова-на-Дону. Цены на вторичном рынке жилья. Коттеджное строительство, земельные участки, аренда квартир и коммерческая недвижимость. Сметная, плановая и фактическая себестоимость строительных работ.

  реферат [1,0 M], добавлен 19.05.2016

• Субъекты рынка недвижимости, их характеристика. Посредническая деятельность на рынке недвижимости

  Влияние субъектов рынка недвижимости на сферу осуществления различных сделок с недвижимостью. Понятия, цели и задачи участников рынка недвижимости. Деятельность посредников на рынке недвижимости (риэлторов и оценщиков) на примере Волгоградской области.

  курсовая работа [4,3 M], добавлен 18.11.2014

Глава 1. Основные виды методы маркетинговых исследо ваний рынка недвижимости

1.1 Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения .

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

1.2 Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

Рынок , это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Рынок недвижимости — это сфера капиталовложений в недвижимость и система экономических отношений, возникающих из сделок с недвижимостью. Эти отношения возникают между инвесторами при покупке и продаже недвижимости, ипотеке, сдаче в аренду объектов недвижимости.

Одним из основных показателей развития нормальных рыночных отношений в стране является состояние рынка недвижимости, так как это неотъемлемая составляющая любой национальной экономики. Недвижимость — самая важная часть мирового богатства (более 50%). Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как для любой экономической деятельности необходимо иметь (или арендовать) помещение. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первоначальной продажи, сдачей в аренду государственной и муниципальной недвижимости (включая землю), а также сбором налогов с недвижимости налоги на недвижимость и сделки с ней.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений на основе его исследований и анализа. Специалисты, работающие в сфере недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с невозможностью правильной и однозначной формализации экономических отношений на рынке недвижимости. Недостаточное развитие теории анализа рынка недвижимости и передачи технологий, используемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), может привести к значительным ошибкам и даже кризисам на рынке недвижимости.

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что средний покупатель, как правило, не имеет ни опыта приобретения или инвестирования в недвижимость, ни информации о реальных ценах сделок.

Относительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номинальной стоимости транзакций, одновременность, неоднородность и даже уникальность недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классические непрерывные кривые спроса и предложения. Из-за продолжительности строительства объектов, предложение на рынке недвижимости не может быть сформировано исключительно на основе тенденций спроса, и, следовательно, существует дисбаланс в функциях спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения практически отсутствуют.

Более того, надежное (точное) определение рыночной цены недвижимости принципиально невозможно. Возможны только различные виды приближений, основанные на статистических распределениях вероятностей. Следовательно, неопределенность в цене будет намного больше, чем на других рынках. Это доказывает, что возможность адаптации рынка недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения.

Чтобы точно определить, какие функции выполняет рынок недвижимости, следует рассмотреть основные функции риска в общем смысле.

Одной из основных функций рынка является установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесия существует избыточный спрос, а при ценах выше равновесия избыточное предложение. В цене сосредоточено большое количество информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, стоимости строительства, экономической и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства.

Регулирующая функция состоит в том , что рынок, автономно функционирующего, по А. Смиту определению «s , с„невидимой рукой“перераспределяет ресурсы между сферами предпринимательства и направляет его участников к цели , которая не была на всех их намерения , для формирования эффективной экономической структуры и удовлетворения общественных интересов. В современном мире недостатки регулирования рынка все больше компенсируются государственным управлением национальной экономики, особенно в том, что касается защиты природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды для бизнеса, решения социальных проблем.

Коммерческая функция состоит в том, чтобы понять стоимость и потребительскую стоимость имущества и получить прибыль от вложенного капитала.

Функция реорганизации выражается в расчистке экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка и банкротстве неэффективных. Механизм рынка указывает людям направление поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает только общественно необходимые инвестиции в недвижимость, потому что только они оплачиваются покупателем. Поэтому освобождение рынка от неэффективных владельцев предприятий и другой недвижимости приводит к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ быстрого сбора и распространения обобщенной объективной информации, который позволяет продавцам и покупателям недвижимости свободно, компетентно принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совместного посредника и места встречи для многих независимых и экономически изолированных покупателей и продавцов в результате социального разделения труда, установления связи между ними и предоставления возможности для альтернативного выбора. партнеров. На рынке недвижимости есть профессиональные посредники — риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, предоставляющие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция в конечном итоге проявляется в виде экономических стимулов для получения прибыли от продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимости. Конкуренция экономически определяет и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей для эффективного управления капитальной собственностью.

Функция инвестирования подразумевает, что рынок недвижимости является привлекательным способом поддержания и увеличения стоимости капитала. Это помогает перевести сбережения и накопления населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, который приносит доход владельцу недвижимости. В то же время недвижимость сама по себе служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать владельцами квартир, земли и других капитальных и престижных объектов. Из собственников недвижимости, в целом, формируется средний социальный слой общества.

Функция перераспределения — это повторное перераспределение на рынке предприятий, земли, зданий и сооружений между различными субъектами рынка, что в конечном итоге определяет переход этих объектов к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивая их эффективное использование.

Итак, рынок недвижимости, как сравнительно новая социально-экономическая реальность, со своими особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научного обсуждения ведущих представителей национальной школы экономики.

Без рынка недвижимости не может быть рынка, в обычном смысле этого слова, поскольку рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и другие — напрямую зависят от наличия недвижимости.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием его сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В то же время этот рынок представляет собой перспективную сферу капиталовложений.

Через рыночный механизм и государственное регулирование, с рядом функций, рынок недвижимости обеспечивает:

1. создание новых объектов недвижимости;
2. передача прав собственности;
3. установление равновесных цен на недвижимость;
4. эксплуатация (управление) имуществом;
5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
6. покупка и продажа недвижимости;
7. наследование;
8. предоставление;
9. обмен;
10. страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании девелопмента.

Все эти операции в рыночной экономике осуществляются с использованием рыночных механизмов, и поэтому они составляют рынок недвижимости.

Таким образом, следует отметить, что эффективное улучшение экономики недвижимости в современной России является перспективным направлением и должно изучаться с использованием отечественного и зарубежного опыта, совершенствоваться и развиваться.

Похожие записи:

• Шаблон договора о купле продаже недвижимости
• Новостройки срок сдачи 2021
• Договор купли продажи квартиры с разделами