Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия альтернативной сделки с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

1. Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
2. Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

Обязательные документы

1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

• Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
• Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
• Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
• Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Альтернативная продажа квартиры — что это

Aльтepнaтивнaя cдeлкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpoдaвeц нaпpaвляeт выpyчeнныe oт пpoдaжи жилья дeньги нa пpиoбpeтeниe нoвoй нeдвижимocти. Oбa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи peгиcтpиpyютcя oднoвpeмeннo, a пepeдaчa дeнeг в бoльшинcтвe cлyчaeв пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный cчeт или бaнкoвcкyю ячeйкy. Aльтepнaтивнaя cдeлкa c нeдвижимocтью пoзвoляeт cpaзy пepeexaть в нoвoe жильe, a нe жить в cъeмныx квapтиpax в пoиcкax пoдxoдящeй.

B aльтepнaтивнoй пpoдaжe yчacтвyют cpaзy тpи cтopoны:

🤝 пoкyпaтeль — тoт, кoтopый xoчeт пpиoбpecти квapтиpy;

🤝 пoкyпaтeль-пpoдaвeц — тoт, кoтopый пpoдaeт нeдвижимocть и cpaзy пoкyпaeт дpyгoe жильe;

🤝 пpoдaвeц — тoт, ктo пpoдaeт нeдвижимocть пoкyпaтeлю-пpoдaвцy.

	Плюcы	Mинycы
Для пoкyпaтeля	Moжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo пpoдaвцы aльтepнaтивныx квapтиp чacтo cнижaют cyммy.	Cдeлкa мoжeт copвaтьcя, ecли пpoдaвeц-пoкyпaтeль нe нaйдeт жильe для пpиoбpeтeния.
Для пpoдaвцa-пoкyпaтeля	Нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.	Пpoдaвeц мoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки, и тoгдa пpидeтcя oткaзывaть пoкyпaтeлю.
Для пpoдaвцa	Пpoдaвeц-пoкyпaтeль cильнo зaинтepecoвaн в cдeлкe, пoэтoмy мoжeт пpeдлoжить бoльшyю cyммy пo cpaвнeнию c дpyгими пoкyпaтeлями.	Пepeoфopмлeниe дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя из-зa бoльшoгo чиcлa yчacтникoв cдeлки.

У пoкyпaтeлeй — и пepвoгo, и втopoгo — вceгдa ecть pиcки пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe кyпли-пpoдaжи квapтиpы. Бoльшe вceгo pиcкoв пoлyчaeт пepвый пoкyпaтeль — тoт, ктo xoчeт пpиoбpecти aльтepнaтивнyю квapтиpy. Нaпpимep:

❗ в жильe мoгyт быть пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe, нeтpyдocпocoбныe иждивeнцы, тe, ктo имeeт пpaвo пpoживaния — иx cлoжнo выпиcaть, a пpи нeпpaвильнoм oфopмлeнии cдeлки cyд лeгкo вoccтaнoвит пpoпиcкy;

❗ пpoдaвeц-пoкyпaтeль мoжeт в любoй мoмeнт oткaзaтьcя oт cдeлки, ecли нe нaйдeт пoдxoдящeгo жилья или втopoй пpoдaвeц пepeдyмaeт пpoдaвaть нeдвижимocть;

❗ вoзмoжнa пoкyпкa нeдвижимocти, в кoтopoй пpoживaeт cъeмщик — в этoм cлyчae зaceлитьcя в квapтиpy мoжнo бyдeт тoлькo пocлe oкoнчaния дoгoвopa apeнды;

❗ нecoглacoвaннocть дeйcтвий — пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe нyжнo oднoвpeмeннoe oфopмлeниe дoкyмeнтoв, a ecли cтopoны бyдyт дeйcтвoвaть нecoглacoвaннo, этo yвeличит cpoк oфopмлeния;

❗ чacтичнaя peгиcтpaция — кaждaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи в цeпoчкe paccмaтpивaeтcя coтpyдникaми Pocpeecтpa oтдeльнo, и ecли oни oткaжyт в пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти, мoжнo пoтepять дeньги и нeдвижимocть.

Для пoкyпaтeля и пpoдaвцa — пepвoй и тpeтьeй cтopoны cдeлки — в нeй пpaктичecки ничeгo нe oтличaeтcя oт пoкyпки и пpoдaжи «чиcтoй квapтиpы». Пoэтoмy paccмoтpим cитyaцию co cтopoны пpoдaвцa-пoкyпaтeля, пpeдocтaвим пoшaгoвyю инcтpyкцию.

Шaг 1: нaйдитe пoкyпaтeля и пpoдaвцa

Oпyбликyйтe oбъявлeниe o пpoдaжe квapтиpы нa oбщeдocтyпныx caйтax — нaпpимep, нa Aвитo, Cian, дpyгиx aнaлoгичныx пopтaлax. Cдeлaйтe кaчecтвeнныe фoтo, нaпишитe paзвepнyтoe oпиcaниe нeдвижимocти. Укaжитe, чтo xoтитe oфopмить aльтepнaтивнyю cдeлкy — этo yбepeжeт oт oбpaщeний людeй, кoтopым нyжнa «чиcтaя» пpoдaжa, и cэкoнoмит вaм вpeмя.

Изyчитe pынoк, нaйдитe пoдxoдящyю нeдвижимocть. Дeлaть этo жeлaтeльнo, кoгдa y вac yжe ecть пoкyпaтeль. Инaчe мoжeт пoлyчитьcя тaк: вы нaйдeтe пoлнocтью ycтpaивaющyю вac квapтиpy, нo вaшe жильe бyдeт нe вocтpeбoвaнo, и cдeлкa зaтянeтcя. Paccкaжитe пpoдaвцy, чтo coбиpaeтecь oфopмить aльтepнaтивнyю пpoдaжy.

Чтoбы минимизиpoвaть pиcки, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить:

📋 выпиcкy из EГPН — в нeй yкaзaнo, ктo являeтcя coбcтвeнникoм нeдвижимocти, нaxoдитcя ли oнa в дoлeвoй coбcтвeннocти, ecть ли oбpeмeнeниe;

📋 выпиcкy из дoмoвoй книги — в нeй бyдeт yкaзaнo, ктo пpoпиcaн в квapтиpe: мoжнo бyдeт oцeнить, ecть ли cpeди жильцoв нecoвepшeннoлeтниe, иждивeнцы, тe, ктo coxpaнил пpaвo пpoживaния в квapтиpe;

📋 выпиcкy из EИPЦ o тoм, чтo из квapтиpы никтo нe выпиcывaлcя — ecли ктo-тo выпиcaн и oтнocитcя к зaщищeнным кaтeгopиям гpaждaн, eгo пpoпиcкy мoгyт вoccтaнoвить в cyдeбнoм пopядкe;

📋 кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe дoкyмeнты из БTИ c yкaзaниeм ocнoвныx xapaктepиcтик жилья — вы yвидитe, ecли былa cдeлaнa нeзaкoннaя пepeплaниpoвкa или ecли ecть дpyгиe пpoблeмы;

📋 кpeдитный дoгoвop, ecли квapтиpa нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, в зaлoгe y бaнкa.

Taкжe пpeдocтaвьтe пoкyпaтeлю aнaлoгичный пaкeт дoкyмeнтoв, чтoбы oн cмoг yбeдитьcя в пpoзpaчнocти cдeлки. Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, пpиcтyпaйтe к cлeдyющeмy шaгy. Ecли нeт — cнaчaлa пoпpocитe пpoдaвцa вce иcпpaвить или иcпpaвьтe caми, ecли пpoблeмы в вaшиx дoкyмeнтax.

Пpи aльтepнaтивнoй пpoдaжe нyжнo yчитывaть мнoжecтвo нюaнcoв — вce oни влияют нa cдeлкy. Пoэтoмy peкoмeндyeм вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми юpиcтoв — oни пoмoгyт пpивecти в пopядoк вaши дoкyмeнты и пpoвepить бyмaги пpoдaвцa. Taк вы cвeдeтe pиcк cpывa cдeлки к минимyмy.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Peкoмeндyeм oбpaтитьcя нa этoм шaгe к нoтapиycy или юpиcтy. Cпeциaлиcт пoмoжeт пpaвильнo cocтaвить дoгoвop, paccкaжeт o cпиcкe нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв, пpoкoнcyльтиpyeт.

Oбa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пoдпиcывaют oднoвpeмeннo. B дoкyмeнтe yкaзывaют:

🔹 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;

🔹 вce cвeдeния o нeдвижимocти;

🔹 cyммy пoкyпки c вычeтoм aвaнca или зaдaткa;

🔹 ycлoвия и peквизиты пepeдaчи дeнeжныx cpeдcтв;

🔹 пpaвa и oбязaннocти oбeиx cтopoн;

🔹 дaтy зaключeния дoгoвopa;

🔹 пoдпиcи cтopoн c pacшифpoвкoй.

Tипoвoй пpoвepeнный шaблoн мoжнo пoпpocить y нoтapиyca или юpиcтa, cкaчaть в интepнeтe.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи нe тpeбyeт oбязaтeльнoгo нoтapиaльнoгo зaвepeния. Нo, ecли зaвepитe дoкyмeнты y нoтapиyca, этo yпpocтит дaльнeйшee oфopмлeниe.

Oбpaтитecь в Pocpeecтp или MФЦ, ecли в вaшeм гopoдe Pocpeecтp нe вeдeт личный пpиeм гpaждaн. Toжe пpиxoдитe втpoeм, чтoбы пoдaть дoкyмeнты oднoвpeмeннo. Пpeдocтaвьтe coтpyдникaм Pocpeecтpa:

✅ yдocтoвepeниe личнocти — пacпopт гpaждaнинa PФ;

✅ пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa квapтиpy — дoгoвop кyпли-пpoдaжи;

✅ зaявлeниe нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти;

✅ кaдacтpoвый пacпopт нa жильe;

✅ квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.

Coтpyдникaм MФЦ или Pocpeecтpa нyжнo пpeдocтaвить opигинaлы дoкyмeнтoв. Пoшлинa зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти cocтaвляeт 2 000 ₽. Ee oплaчивaeт пoкyпaтeль — тo ecть пoкyпaтeль вaшeй квapтиpы и вы. Пoшлинa oплaчивaeтcя oтдeльнo для кaждoй cдeлки.

Cpoки peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти — 10 днeй. Ecли дoгoвop кyпли-пpoдaжи нoтapиaльнo зaвepeн, cpoки coкpaщaютcя, peгиcтpaция зaймeт oкoлo 3 днeй. Пpи пpиeмкe дoкyмeнтoв coтpyдник выдacт pacпиcкy c пepeчнeм бyмaг и cpoкoм иx пoдгoтoвки. B нaзнaчeннyю дaтy пoлyчитe в MФЦ или Pocpeecтpe oбpaтнo дoкyмeнты и нoвyю выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю пpaвo coбcтвeннocти.

Pacчeт — тo ecть пepeдaчa дeнeжныx cpeдcтв — вoзмoжeн дo peгиcтpaции дoгoвopoв кyпли-пpoдaжи в Pocpeecтpe и пocлe. Этo зaвиcит oт пepвoнaчaльнoй дoгoвopeннocти.

Некоторую сложность представляет случай, когда продаваемая и покупаемая взамен квартиры – находятся в разных городах. Т.е. регистрироваться эти два договора должны тоже в разных отделениях Росреестра этих городов. Сделать это одновременно физически не представляется возможным.

Поэтому в таких случаях, сделку, обычно, подготавливают одновременно, а проводят последовательно в два этапа: сначала подписывают договор о продаже, регистрируют его, и получают деньги в одном городе, затем подписывают договор о покупке, регистрируют его, и передают деньги в другом городе.

Нюанс в том, что Продавец квартиры на некоторое время (между этими регистрациями) подвисает в статусе бомжа. Но с деньгами за проданную квартиру (это сглаживает его риск). Поэтому, если даже вторая сделка срывается, у Продавца есть возможность найти за те же деньги другую «альтернативу».

Дополнительную сложность при подготовке сделки с «альтернативными» квартирами представляет случай, когда среди Продавцов присутствует несовершеннолетний ребенок.

По требованию закона в такие сделки вмешиваются Органы опеки и попечительства, которые накладывают обязательства одновременной покупки жилья с обязательным включением ребенка в число собственников.

Регистрирующий орган может не принять на регистрацию документы о продаже квартиры с несовершеннолетним, пока не увидит договор о покупке жилья, соответствующего требованиям Органов опеки.

Если сделка происходит в одном городе, то это решаемый вопрос – оба договора подаются на регистрацию одновременно. Но если квартира продается в одном городе, а «альтернативная» квартира покупается в другом городе, то сделку также придется разбивать на части. Но сложность в том, что здесь требуется сначала покупка квартиры (для выполнения требований Опеки), а затем уже продажа своей квартиры.

Здесь нет однозначного решения. Теоретически деньги для покупки можно взять в долг, или в краткосрочный кредит, а после продажи своей квартиры – отдать.

Можно попытаться договориться с Органами опеки об отсрочке покупки альтернативной квартиры.

Можно узнать у регистратора, устроит ли его копия подписанного, но незарегистрированного договора покупки «альтернативной» квартиры в другом городе.

Как рассказывает помощник юриста ООО «Мариокс Центр» Елена Балахонова, на практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:

• равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
• неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
• разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).

При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты как через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, так и в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Также можно воспользоваться аккредитивом. Большинство экспертов считает, что это самый надежный способ: деньги блокируются на специальном счете до тех пор, пока продавец не предъявит документы, подтверждающие переход права собственности на покупателя.

Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.

«Следует с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности. Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить ее на рыночных условиях, иначе сроки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта). Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать», — рассказывает Елена Балахонова.

Поэтому, чтобы провести альтернативную сделку быстро и безопасно, лучше обратиться к профессионалам — риелторам или юристам, которые специализируются именно на таких вопросах.

«Нужно учесть финансовые и организационные интересы всех участников. Ведь в процессе подготовки возникает множество нюансов, начиная от согласования цены и составления документов и заканчивая банальным сбором всех причастных в одно время в одном месте», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Еще один специалист, к которому можно обратиться, — нотариус. «Он соберет документы всех участников сделки, проведет их юридическую экспертизу, проверит все обременения и аресты, поможет правильно исполнить требования органа опеки. Также через специальный депозитный счет нотариуса можно произвести расчеты, которые он (нотариус) будет контролировать», — рассказывает нотариус нотариального округа Санкт-Петербург Михаил Корф.

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

+

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

+

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

–

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

–

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

• Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру

• Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру

• Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:

+

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

+

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

–

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

–

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры? Практика рынка – см. по ссылке.

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек. Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).

♦ Пример-схема передачи денег через две ячейки ♦

По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).

Просмотр квартиры на «вторичке» перед покупкой. Какие вопросы задавать Продавцу? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Помимо типовых рисков, характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски, связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь любой риэлтор (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке) организует такие сделки регулярно.

Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.

В альтернативной сделке (в цепочке квартир) участвует сразу несколько владельцев недвижимости. Банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки. Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

Чтобы этого не произошло, условия сделки и последовательность действий многократно проговариваются со всеми участниками во всех деталях. А лучше, если у каждого участника будет согласованный и набросанный на бумаге план действий по сделке (ссылку на типовой план действий для альтернативной сделки – см. выше).

Важно также, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир, тянущих за собой «альтернативу», были адекватными, то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям.

Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену).

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

В профессиональной среде используется несколько определений для разных типов сделок купли-продажи: «чистая» (прямая) продажа, «альтернатива», «цепочка» (несколько объединенных «альтернатив»).

На сегодняшний день альтернативная сделка купли-продажи квартир, домов и другой недвижимости является самой востребованной. Так, по данным аналитиков, в Москве из всего годового оборота более 70% сделок являются альтернативными.

Это объясняется просто: продавцы, как правило, не остаются с деньгами на руках, а сразу приобретают другое жилье взамен.

Комментарий эксперта МИЭЛЬ
Безусловно, «альтернатива» сложнее в реализации, чем «чистая» продажа. Первая требует больше временных и технических ресурсов, к тому же характеризуется наличием специфических рисков. Но, несмотря на это, как вариант обмена квартир через куплю-продажу альтернативная сделка имеет бешеную популярность на рынке недвижимости.

Сложность оформления подобных сделок заключается в том, что нужно одновременно найти одного или нескольких заинтересованных покупателей, заключив несколько не зависящих друг от друга сделок купли-продажи.

Поскольку самостоятельный поиск покупателя может занять не один месяц, стоит начать с оценки недвижимости и подготовки документации.

Чтобы назначить адекватную цену на объект, следует изучить спрос и предложение в регионе. Учитываются стандартные параметры:

• площадь, этаж;
• техническое состояние;
• год постройки;
• расположение по отношению к социальным объектам;
• транспортная развязка.

В некоторых случаях (например, при покупке квартиры в ипотеку), требуется официальное оценочное заключение. Нужно будет заключить договор с независимым специалистом, который проведет оценку, основываясь на документах, визуальном осмотре и знании рынка.

Объявления о продаже с фото и видео объекта размещаются на специализированных интернет-ресурсах, в печатных изданиях, соцсетях. Однако для более эффективного поиска при купле-продаже квартир через альтернативную сделку рекомендуется заключить соглашение с надежным агентством недвижимости.

Так как оформление альтернативной продажи требует времени, наличие предварительного договора имеет важное значение — он становится гарантией выполнения сторонами взятых на себя обязательств в рамках процедуры.

Основные условия, указание которых обязательно:

• предмет договора;
• размер доплаты, аванса/задатка;
• согласие продавца подтвердить честность продажи;
• окончательный срок заключения сделки.

Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

В простой цепочке схема выглядит следующим образом:

• Первый покупатель считается основным источником денег. Он закладывает в банковскую ячейку сумму, в которую оценивается первая продаваемая квартира.
• Если цена первого объекта превышает стоимость второго, арендуется дополнительная ячейка. В нее помещается разница. Если же стоимость первой квартиры меньше второй, в дополнительную сейф-ячейку помещают доплату.
• Продавцы-участники «альтернативы» получают доступ к банковским сейфам лишь при документальном подтверждении передачи прав собственности.
• В договоре четко прописывается, какой из сторон какая ячейка предназначается и на каких условиях предоставляется доступ.

Заключить ДКП, произвести расчеты, передать документы на регистрацию можно либо воспользовавшись услугами нотариуса, либо самостоятельно, либо через агентство недвижимости.

Статья 228 НК РФ гласит, что с продажи недвижимости уплачивается налог в размере 13% от полученного дохода. При этом если собственник владел недвижимостью достаточно долгое время, от уплаты он освобождается: раньше этот срок должен был составлять 3 года, с 2016 – 5 лет. Кроме того, важно соблюсти еще ряд условий:

• Недвижимость обязана быть приватизирована;
• Получение по договору дарения, в наследство или по договору пожизненной ренты.

Если в числе собственников продаваемой жилплощади имеется несовершеннолетний или лишенный дееспособности, то к стандартному пакету документов добавится еще официальное письменное разрешение на продажу недвижимости от органов опеки. При этом в случае ребенка родители обязаны обеспечить его жильем с условиями не хуже, чем продаваемое.

Свободная или прямая продажа
— это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это
альтернативная сделка
.

Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира

«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом. Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

Альтернативная сделка купли продажи квартиры: порядок действий, риски

Альтернативными

называют сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.

Когда заключают альтернативные сделки:

Продаете единственное жилье.

Поэтому не можете позволить себе сначала продать квартиру и только потом искать новую. С альтернативной сделкой вы можете жить в квартире до самого переезда.

Хотите обменять одну или несколько квартир на другую. Например, хотите переехать в квартиру побольше или разменять трехкомнатную на две однушки.

Среди собственников есть дети или другие иждивенцы.

Если среди собственников квартиры есть дети и иждивенцы, для регистрации сделки нужно разрешение органов опеки и попечительства. Чтобы получить разрешение, надо 2 комплекта документов: по продаваемой и покупаемой квартире.

Классической альтернативной сделкой с недвижимостью риэлторы Москвы называют операцию, где собственник объекта является его продавцом и одновременно покупателем другой квартиры. Самостоятельно провести подобную сделку не удастся, составление сложных цепочек с учетом обстоятельств, колебаний рыночных цен и текущей ситуации по каждому объекту — это работа, которой занимается риэлтор по обмену.

Казалось бы, простая ситуация, когда нужно найти покупателя на объект, затем быстро подыскать альтернативный вариант для покупки — и все. Но ситуация гораздо сложнее. Особенно, если в приобретаемой квартире тоже планируется поиск альтернативного объекта, а у покупателей, например, ипотечный кредит или часть средств предоставляется по материнскому сертификату. Совместить все условия в единую сделку, согласовать действия с остальными участниками и контрагентами может только профессиональный риэлтор по обмену с опытом проведения подобных операций.

Чтобы снизить риски, рекомендуется:

• найти грамотного риэлтора, имеющего опыт в построении «цепочек» из продавцов и покупателей;
• удостовериться в том, что все участники сделки имеют право на ее заключение (являются правоспособными и дееспособными);
• разработать детальный план и действовать в четком соответствии с ним;
• внимательно отслеживать события и мгновенно на них реагировать;
• реально оценивать сроки, которые будут прописаны в предварительном договоре (лучше предусмотреть запас).

Если один из участников действует через представителя, рекомендуется встретиться с доверителем и удостовериться в том, что он знает о проводимой сделке и срок действия доверенности не истек.

Не стоит покупать недвижимость, которую за последние годы несколько раз перепродавали. Приступать к построению схемы рекомендуется в период относительно стабильных цен, иначе не избежать незапланированных изменений стоимости и условий.

Насколько безопасна альтернативная сделка купли-продажи? Без грамотной юридической поддержки возникает множество рисков, которые могут привести как к напрасной трате времени, так и к потере денег. Юристы сайта помогут разобраться в сложной цепочке соглашений и избежать подводных камней. Заручившись помощью правового эксперта в качестве своего представителя, удастся не только в значительной мере облегчить процедуру, но и свести к минимуму возможность появления любых проблем.
Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Для оформления альтернативной сделки необходимо собрать пакет документов:

• удостоверения личности и доверенность, если вместо продавца/покупателя действует его представитель;
• правоустанавливающие/правоподтверждающие документы, технический паспорт и выписка из ЕГРН;
• согласие супруга/супруги, если реализуется совместная собственность или тратятся общие деньги (не нужно получать разрешения, если жилье/деньги получены в результате дарения, перешли по наследству, находились в собственности до брака);
• выписка из домовой книги для получения информации о прописанных жильцах (нужен расширенный вариант);
• справка, подтверждающая наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:

• чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
• альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
• «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.

Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры.

Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется.

Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.

Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке.

При этом, последовательность не имеет значения.

Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».

Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.

Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.

Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы.

Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы».

Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.

У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям.

Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может.

Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.

Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.

При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью.

Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.

Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.

Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.

• Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
• Ипотека в Санкт-Петербурге для иногородних
• Безопасная сделка Сбербанка
• Какие квартиры подходят под ипотеку
• Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
• Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге
• Электронная регистрация сделки в Сбербанке
• Отзыв об ипотеке в банке «Открытие»
• Отзыв об ипотеке ВТБ в 2020 году
• Что делать, если отказали в ипотеке
• Налог с продажи недвижимости
• Риэлтор по ипотеке
• Дополнительные платежи по ипотеке
• Кредитный договор

Сделка по ипотеке в Сбербанке
Мошенничество в аренде
Цены на недвижимость в Спб
О мошенничестве с недвижимостью
Информационные агентства
Продать долю ребенка
База Pin7
Снять без посредников
Риэлтор по новостройкам
Снять квартиру, чтобы не обманули
Временная регистрация
Район Девяткино

С количеством участников, задействованных в механизме купли-продажи, возрастает и риск «разрыва» всей цепочки. Это может быть связано как с некорректно предоставленными документами на квартиру, так и с человеческим фактором.

Довольно сложно согласовать с большим количеством людей все условия: как по месту-времени, так и по механизму проведения сделки. Поэтому и цена «альтернативной» недвижимости на рынке ниже, в среднем до 15%.

Успех доскональной проверки и подготовки документов, чёткого взаимодействия сторон на всех этапах во многом зависит от профессионализма риелтора. Изучайте рекомендации фирм, занимающихся недвижимостью, и выбирайте только настоящих профессионалов.

Без компетентной помощи, кроме затраченных сил и времени на поиски недвижимости, сбор и подготовку документов, вы можете пострадать финансово – ведь оформление всех бумаг тоже стоит денег.

Альтернативные сделки с недвижимостью

В самой простой схеме альтернативной продажи участвует 3 человека: покупатель квартиры №1, продавец квартиры №1, он же покупатель квартиры №2 и продавец квартиры №2.

Сделки оформляются отдельные, но они связаны между собой расчетами, поскольку деньги, принятые от покупателя, передают продавцу. Заключается два отдельных предварительных соглашения, по которым стороны вносят задатки.

Стороны готовят документы и недвижимость для продажи и подписывают основной договор. По сложившейся практике подписание и расчеты проводятся в один день и даже у одного нотариуса.

Регистрация права собственности проводится синхронно. При приостановлении действий по одному из соглашений регистрация другого приостанавливается по инициативе самих сторон.

• Определения вариантов продажи квартир

1. Прямая (свободная) продажа жилья
2. Альтернативная продажа жилья
3. Цепочка сделок

Сложности альтернативной сделки на примере

Возможные риски альтернативной сделки

1. Несогласованность действий
2. Риски на этапе регистрации
3. Риски при расчетах
4. Риски детских долей
5. Риски прав третьих лиц
6. Риски ипотечной квартиры
7. Риски участия материнского капитала
8. Риски утраты приобретенной недвижимости

Большинство сделок с жилой недвижимостью в России носят именно альтернативный характер, поскольку покупке одной квартиры предшествует продажа другого жилья. Пакеты документов по каждой квартире и личности покупателей-продавцов, занятых в альтернативной сделке, зачастую требуют детальной проверки и постоянного контроля специалистов риэлт-компаний.

При альтернативном формате купли-продажи могут возникнуть различные ситуации, вызывающие разрыв «цепочки» по сделке. Это оборачивается сложностями для ее участников, уже выполнивших свои обязательства. Чем больше жилых объектов занято в такой сделке – тем больше участвующих в ней собственников, больше договоров. И тем более сложна сама сделка.

Прямая (свободная) продажа жилья – сделка двух сторон, а именно продавца (в т.ч. нескольких продавцов, если собственников несколько) и покупателя.

Альтернативная продажа жилья – сделка по первой квартире между ее собственником-продавцом и покупателем, а также по второй квартире при участии правообладателя-продавца и покупателя, ранее бывшего продавцом первой квартиры. Также эту сделку называют обменом (разменом) квартир. Заметим, что действительный обмен квартирами между собственниками из-за неравнозначности жилплощади происходит редко.

Цепочка сделок включает в себя несколько альтернатив, из которых наиболее частыми являются два варианта:

• размен продавцом своей недвижимости на несколько квартир меньшего метража;
• продажа продавцом квартиры и покупка новой, продавец которой в свою очередь приобретает другую квартиру.

Принцип альтернативной сделки с недвижимостью заключается в ее продаже и одновременной покупке другой квартиры. Такой формат купли-продажи жилья ведется цепочкой из нескольких покупателей-продавцов с поочередной регистрацией перехода права по участвующим объектам.

Черные лебеди электронных сделок с недвижимостью – откуда их ждать?

Альтернативные сделки – одно из самых сложных направлений в работе агента по недвижимости. Для начинающего риэлтора первая успешная цепочка может считаться сданным экзаменом, опытные же агенты по недвижимости могут похвастаться цепочками из десятка квартир.
Казалось бы, новые информационные технологии, незаметно вошедшие во все области нашей жизни и позволяющие проводить рутинные операции по подготовке к сделке с квартирой онлайн, упростят эту работу и повысят вероятность успеха. Но, конечно же, любой инструмент приносит пользу только в руках квалифицированного специалиста. Я хочу поделиться примером из недавней практики, когда тщательная подготовка не помогла избежать неожиданной помехи, предусмотреть которую оказалось невозможно.

Похожие записи:

• Православные праздники 2021 года в россии
• Сумма ветеранских выплат в 2021 году
• Какие дни оплачивать в двойном размере ноябре 2021