Курсовые работы аренда недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Курсовые работы аренда недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Срочность влияет на стоимость выполнения проекта. Старайтесь заказывать курсовой за пять — семь дней до защиты. Если по какой-то причины столько времени не осталось, то возможно автор выполнит курсовой проект меньше чем за сутки. Дедлайн — обязательный пункт, который обсуждается на стадии договоренности о сотрудничестве. Прежде, чем сделать выбор одного из исполнителей, ознакомьтесь с профессиональным рейтингом автора и отзывами других студентов о его работах.

---

Курсовая работа: Договор аренды недвижимого имущества

Курсовая работа по ракетно-космической технике Курсовая работа с чертежами — технология строительного производства Курсовая работа авиалинии на заказ Курсовая работа автоматизация технологических процессов на заказ Курсовая работа ассортиментная политика предприятия на заказ Курсовая работа по безопасности жизнедеятельности (БЖД) Курсовая работа налоги и сборы Курсовая работа по геодезии

«Всё сдал!» — безопасный онлайн-сервис с проверенными экспертами

• Глава 3 Расторжение договора аренды недвижимого имущества.
• Козырь О. Аренда недвижимого имущества.
• Глава 1 Аренда недвижимости в Гражданском праве: особенности правового регулирования.
• Глава 2 Заключение договора аренды недвижимости.
• Глава 2 Заключение договора аренды недвижимости. Проблемы регистрации.
• Вышеперечисленные проблемы являются общими для заключения договоров аренды недвижимости.
• Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество.
• [1] См. напр., Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество.
• Всякого недвижимого имущества.
• Глава 4 Особенности аренды зданий и сооружений.

• Рефераты
• Курсовые работы
• Дипломные работы
• Отчеты по практике
• Контрольные работы
• Решения задач
• Лекции
• Методички
• Вопросы к экзамену
• Готовые тесты
• Неготовые работы
• Полезная информация

• Помощь с контрольной работой
• Помощь с дипломной работой
• Помощь с курсовой работой
• Помощь студентам
• Услуги репетитора
• Помощь с рефератом
• Заказать работу

• Оформление отчета по практике по ГОСТу
• Оформление контрольной по ГОСТу
• Оформление дипломной по ГОСТу
• Оформление реферата по ГОСТу
• Оформление курсовой по ГОСТу
• Оформление ВКР по ГОСТу

• Политика конфиденциальности
• Способы оплаты
• Готовые работы
• Гарантии
• Недорого

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

• Договор аренды
• Договор аренды предпринимателя
• Договор аренды. Финансовый лизинг. Коммерческие организации. Понятие и особенности договора розничной купли-продажи
• Аренда и лизинг основных средств
• Аренда и лизинг основных фондов, их сходства и отличия
• Общее положение о праве. Договор. Договор аренды. Брачно-семейные отношения. Ответственность в трудовом праве
• Понятие лизинга и основные виды лизинга (Вариант №1)
• Договор аренды и договор комиссии

Статья 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года, если же хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, то договор независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме.

4 стр., 1607 слов

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

.потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

.потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

4 стр., 1875 слов

Прежде всего, аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора.

Одностороннее расторжение договора аренды возможно по решению суда либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Со стороны арендатора судебные иски о расторжении подобного договора редки, со стороны же арендодателя — довольно часты.

Расторжение договора без обращения в суд — исключение из общего правила о судебном порядке расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ для случаев, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере распространяется и на аренду. В частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без соответствующего решения суда служит правило ст. 626 ГК РФ. В соответствии с ним арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК РФ для случаев заключения договора на неопределенный срок.

Значительно подробнее в ГК РФ урегулированы специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по решению суда, т.е. в общем порядке (ст. 619, 620 ГК РФ).

Так, согласно ч. 1 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор: 1) использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится правило п. 3 ст. 615 ГК РФ о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом); 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.

Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК РФ, возможно в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; 3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Помимо ст. 620 ГК РФ расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено еще в ряде общих положений об аренде; некоторые из них корреспондируют с названными специальными основаниями расторжения (например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК РФ), другие же — новые. Частный случай нового основания — неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают расторжение договора только в судебном порядке. Однако эти правила не следует понимать так, будто они исключают применение к договору аренды п. 3 ст. 450 (а также ст. 310 ГК РФ) о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Соглашением могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный в соответствии с общими правилами ст. 310 ГК РФ и п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Делая вывод, нужно отметить, что прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК РФ. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК РФ «Аренда».

договор аренда законодательный право

Курсовая работа: Аренда недвижимого имущества

Вот и закончено рассмотрение одного из ключевых аспектов гражданского права — договора аренды.

Как было сказано выше, договор аренды, именуемый также имущественным наймом, наряду с договором найма жилого помещения, относится к типу договоров о возмездной передаче имущества в пользование. Целью договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы — получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для передачи другим лицам. Аренда, таким образом, представляет Собой способ распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования.

К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Следует заметить, что данная система договоров построена на использовании критерия, включающего совокупность экономических и юридических признаков (вид объектов, высокая стоимость, особая значимость для гражданского оборота, необходимость оказания арендодателем услуг по управлению имуществом и его эксплуатации, субъектный состав, особые цели использования имущества и др.).

Помимо специальных видов аренды в ГК и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.).

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.

О демократизации экономических отношений в России заговорили в 1989 г. Этот процесс сопровождался активным распространением аренды, которая открывала удивительные возможности для укрепления народного хозяйства, неиспользовавшиеся в полной мере до того момента.

Суть аренды состоит в соприкосновении базисных отношений общества в своём развитии с эволюционным изменением социального статуса наёмного работника и его стремлению к самостоятельности предпринимателя, т.н. собственника. Именно аренда является воплощением гармонично сочетаемых личных, коллективных и общественных интересов и даёт возможность преодолеть отчуждения работника от средств производства, труда от капитала, а также исполнительских функций от управленческих.

Особая роль аренды с точки зрения истории заключается в том, что с одной стороны, она оказывает влияние на формирование новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой – неизбежно приводит к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды государственная собственность развивается, а при определённых обстоятельствах превращается в общую совместную или долевую. Внося собственные средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся владельцами и собственниками дополнительных помещений. В итоге аренда позволяет достичь существенного сокращения противоречий, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в частности.

В качестве универсальной общечеловеческой ценности и величайшего достижения человеческого разума аренда выступает самой приемлемой и объективно нужной при любом общественном устройстве, в том числе при рыночных отношениях.

В переходный период РФ не имеет возможности не предоставлять в аренду или в собственность землю и иные государственные средства производства трудовым коллективам, а также конкретным сотрудникам, не нарушив их права, как творцов данной собственности.

Аренда появилась как естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Именно по этой причине во многих странах мира аренда получила такое широкое распространение и более того, именно аренда является приоритетным способом организации производства даже, если сравнивать её с ведением его на базе частной собственности.

Примечательно то, что возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике уходят корнями в само разнообразие видов собственности и форм организации предпринимательства.

Исходя из мировой практики, можно говорить о том, что на любом историческом этапе аренда всегда адекватно и соразмерно была включена в господствующие производственные отношения, тем самым способствовала наиболее эффективному применению накопленного потенциала.

Надо отметить, что именно из-за неоцененности аренды в РФ, которая способствует постепенному изменению отношений собственности, упущено эволюционное развитие рыночной экономики, особенно если не принимать ко вниманию некоторые позитивные моменты.

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
• 1.1. Общие положения договора аренды
• 1.2. Договор как правовая форма арендных отношений
• 1.3. Права и обязанности сторон аренды недвижимого имущества
• 1.4. Ответственность сторон, изменение и расторжение договора
• 1.5. Продажа права аренды недвижимости
• ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ
• 2.1. Наем и аренда в жилищной сфере
• 2.2. Аренда земельных участков
• 2.3. Аренда участков лесного фонда
• 2.4. Порядок пользования участками недр
• 2.5. Проблемы правового регулирования аренды недвижимости
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

Аренда недвижимого имущества: срок аренды и условия договора

Договор аренды (имущественного найма) регламентируется ст. 606 ГК РФ . По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование.

Основная цель договора аренды — обеспечить передачу индивидуально определенной вещи во временное пользование другим лицом. Передача вещи во владение арендатора при этом несет служебные функции по обеспечению пользования вещью (поддержание надлежащего состояния, охрана от притязаний иных лиц и т.д.).

Под пользованием здесь понимается извлечение из не потребляемой вещи ее полезных свойств, в том числе получение плодов и доходов, которые поступают в собственность арендатора (если иное не предусмотрено законодательством или договором).

Арендатор, которому имущество предоставлено во временное владение, пользуется в отношении его вещно-правовой защитой, в том числе от арендодателя.

Права арендатора «следуют за вещью», независимо от личности арендодателя. Перемена же личности арендатора при наследовании может иметь юридическое значение для сохранения обязательств по договору аренды: несоответствие его личных качеств требованиям, предъявляемым к арендатору, может служить основанием для расторжения арендодателем договора.

Договором аренды (дополнительным соглашением к нему) может быть предусмотрено право арендатора на выкуп арендованного имущества по истечении срока аренды либо внесении им полностью выкупной цены.

Субаренда (поднаем) — сдача арендатором имущества в аренду третьему лицу. К субаренде применяются правила об аренде, если иное не установлено законодательством. Объем прав субарендатора не может превышать объема прав арендатора.

Субаренда следует судьбе аренды. В случае признания ничтожности договора аренды ничтожным считается и договор субаренды.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение соответствующего договора субаренды (при этом субарендатор имеет право взять в аренду находившееся в его пользовании имущество на оставшийся срок субаренды на условиях договора аренды, если иное не предусмотрено договором аренды).

Стороны договора — любые субъекты гражданского права.

Арендодатель — собственник арендованного имущества либо лицо, уполномоченное им или законом на сдачу имущества в аренду от своего имени .

Арендатор — лицо, заинтересованное в извлечении в свою пользу из вещи ее полезных свойств .

Предмет договора — любая индивидуально-определенная вещь, не теряющая своих свойств в процессе использования (непотребляемая). Условие о предмете — единственное установленное законом существенное условие договора аренды.

Форма договора должна соответствовать общим правилам о форме сделок, с учетом следующих особенностей:

— договор аренды на срок более одного года независимо от его цены заключается в письменной форме;

— договор аренды недвижимости (в том числе зданий и сооружений на срок более одного года) подлежит государственной регистрации;

— договор аренды недвижимости (дополнительное соглашение к нему), включающий условие о его выкупе, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества;

— для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Цена договора не является его существенным условием. При отсутствии в договоре условий об арендной плате действует порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным, при невыполнении этого требования закона договор признается незаключенным (ст. 654 ГК) .

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено законом или договором. Требования о пересмотре размера арендной платы в одностороннем порядке, если они не предусмотрены договором, удовлетворению не подлежат.

Срок договора может быть как определенным, так и неопределенным. При отсутствии в договоре условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив другую сторону об этом за 1 месяц (при аренде недвижимости — за 3 месяца), если иной срок не установлен законом или договором.

Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Нормы о таких сроках являются императивными.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается (например, ст. 27 Земельного кодекса РФ далее ЗК РФ). Поскольку сдача в аренду — также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте — сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных об��ектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому — необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 42 ЗК РФ).

Существуют многочисленные методические подходы к определению первоначальной стоимости объектов недвижимости. На сегодня нет совершенной методики в этом вопросе. Алгоритм расчёта может исходить из местонахождения, плохого или хорошего состояния муниципальной недвижимости, индивидуального подхода к арендаторам, социальной значимости объекта.

Рыночные цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости регулирует федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ». Оценка стоимости недвижимости — особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т.д.

Нормами Закона «Об оценочной деятельности» определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Методика расчета стоимости объекта недвижимости зависит от целого ряда факторов.

Объективные факторы, как правило, определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

• макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
  
• микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

• массированная реклама;
  
• инфляционные ожидания;
  
• симпатии;
  
• осведомленность и т.д.

Физические факторы:

• местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения напрямую влияет на стоимость недвижимости;
  
• архитектурно-конструктивные решения — в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;
  
• состояние объекта недвижимости;
  
• наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);
  
• экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость недвижимости).

Целью работы по управлению недвижимостью является извлечение из объекта недвижимости максимального стабильного дохода и обеспечение роста рыночной стоимости управляемого муниципального имущества.

Структура комитета по управлению муниципальным имуществом состоит из следующих структурных подразделений:

Структурные подразделения

• ОТДЕЛ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
  
• ОТДЕЛ ЭКСПЛУАТАЦИИ ИМУЩЕСТВА
  
• КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ СЕКТОР
  
• СЕКТОР РЕЕСТРА
  
• ЮРИДИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ
  
• БУХГАЛТЕРИЯ
  
• ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ОТДЕЛ
  
• ОТДЕЛ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ И УЧРЕЖДЕНИЯМИ
  
• ОТДЕЛ ПРИВАТИЗАЦИИ
  
• ОТДЕЛ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
  
• ОТДЕЛ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  
• КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ
  
• ОТДЕЛ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
  
• ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ

Пути совершенствования управления недвижимого имущества муниципальных образований на настоящем этапе является:

• полная инвентаризация объектов недвижимости;
  
• классификация всех объектов в соответствии с принятой муниципалитетом системой критериев;
  
• рыночная оценка отдельных объектов недвижимости;
  
• завершение инвентаризации многоквартирного жилищного фонда с целью выявления домов, в которых не выбран способ управления или такое решение не реализовано;
  
• осуществление необходимой подготовительной работы по проведению открытых конкурсов по выбору управляющих организаций (подготовка объявлений в средствах массовой информации, подготовка конкурсной документации, предварительная разбивка жилищного фонда на лоты и т.д.);
  
• составление реестра управляющих организаций, работающих на территории муниципального образования (при необходимости – соседних муниципальных образований), проведение определенных мероприятий оценки их надежности и кредитоспособности с целью недопущения выхода на рынок недобросовестных претендентов;
  
• продолжение работы по проведению собраний в многоквартирных домах по выбору управляющих организаций на общих собраниях собственников помещений;
  
• проведение работы по выполнению постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 по установлению границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения.

При заключении договоров аренды, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

• регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;
  
• действовать в интересах всех членов местного сообщества;
  
• обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта (Положение об аренде) о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства массовой информации.

Для достижения эффективности в управлении, в документе должна быть регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели. При необходимости поддержки каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и коэффициент вида деятельности.

Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя в Положение об аренде способ механического повышения арендной платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем — ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер оплаты труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. Ранее было доказано, что в условиях финансовой нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными, зато последний отразил реальное изменение ценовых пропорций.

Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет особое значение. Именно благодаря этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.

Серьезной проблемой для муниципального арендодателя является крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Кроме естественного для арендаторов текущего ремонта, им приходится заботиться о кровле, системе отопления, фасадах. Т.е. осуществлять капитальные вложения в муниципальную собственность. Чтобы заинтересовать в них арендаторов, можно предложить систему стимулов:

• освобождение от арендной платы в объеме 10 – 30 % от сметной стоимости произведенных работ;
  
• увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;
  
• возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.

1.?онституция Российс?ой Федерации (принята на всенародном голосовании

1. де?абря 1993 г.) // Российс?ая газета. 25.12.1993г. № 237.

2.Гражданс?ий ?оде?с Российс?ой Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Собрание за?онодательства РФ. 05.12.1994. N 32. ст. 3301.

3.Гражданс?ий ?оде?с Российс?ой Федерации (часть вторая) от 29.01.1996г.№ 14-ФЗ // Собрание за?онодательства РФ. — 29.01.1996. N5. ст. 410.

4.Гражданс?ий процессуальный ?оде?с Российс?ой Федерации от 14.11.2002 г. № 138-ФЗ // Российс?ая газета. 20.11. 2002. № 220.

5.Арбитражный процессуальный ?оде?с Российс?ой Федерации от

2. июля 2002 г. № 95-ФЗ // Собрание за?онодательства РФ. 29.07.2002г. № 30. — Ст. 3012.

6.Жилищный ?оде?с Российс?ой Федерации от 29.12.2004 // Собрание за?онодательства РФ. 03.01.2005г. № 1 (ч.1) ст.14.

Литература

1.Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ).

М.: Рофэр, 2006.

2.Брагинс?ий М. И. ?омментарий ? части первой Гражданс?ого ?оде?са Российс?ой Федерации для предпринимателей. М.,2011.

3.Брагинс?ий М.И. ?омментарий ? части второй Гражданс?ого ?оде?са Российс?ой Федерации для предпринимателей — М.,2011.

4.Брагинс?ий М.И., Витрянс?ий В.В. Договорное право. ?нига вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000 (гл. I — VIII).

5.Вась?овс?ий Е.В. Учебни? гражданс?ого права. М.,2011.

6.Гамбаров Ю.С. Обязательственное право. Второе издание. М.,2011.

7.Гражданс?ое право. Учебни?. Сергеева Ю.?. М.,2011.

8.Гражданс?ое право. Учебни?. Сергеева Ю.?. М., 2011.

9.Договор розничной купли-продажи: Постатейный комментарий § 2 главы

3. Гражданского кодекса Российской Федерации / Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, Л.Ю. Михеева и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.

10.Егоров Н.Д. Гражданс?ое право. Учебни?. М., 2011.

11.?абал?ин А.Ю. Договор дарения // Российс?ая юстиция. 2011. N 8.

12.?ашанина Т.В. ?орпоративное право (Право хозяйственных товариществ и обществ).

М., 2011.

13.?лейн Н.И., Левшина Т.Л., Чубаров В.В. Договор ?упли-продажи и его виды // За?онодательство и э?ономи?а. М., 2007. Вып. 7 — 8.

14.?ротов М.В. Гражданс?ое право. Учебни?. М.,2005.

15.Ровный В.В. Договор ?упли-продажи (очер? теории).

Ир?утс?, 2011.

16.Сейнароев Б.В. Договор ?упли-продажи // Вестни? Высшего Арбитражного Суда Российс?ой Федерации. 2009. N 6.

17.?ротов М.В. Гражданс?ое право. Учебни?. М.,2009.

18.?омментарий части второй Гражданс?ого ?оде?са Российс?ой Федерации для предпринимателей. М., 2009.

19.Новиц?ий И.Б. Римс?ое частное право. М.,2009.

20.Семенихин В.В. Аренда (лизинг): земельный налог при аренде недвижимости // Налоги. 2011. N 30.

21.Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. М.: Статут, 2011.

22.Халимовский Ю.А. Проблемы при использовании предварительного договора аренды // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 2.

Актуальность темы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления недвижимостью. Постепенно в России, с формированием класса собственников недвижимости, возникает проблема ее эффективного использования и, соответственно, возникает потребность в услугах оценщика.

Современная действительность показывает, что наука в области экономики не нашла своего отражения на практике. На самом деле существуют различия в этих двух областях: оценка и экономика недвижимости. В настоящее время, когда появилась нормативная база купли-продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятия и объектов недвижимости (в том числе земельных участков).

В настоящее время оценка недвижимости остается одним из наиболее популярных видов оценочной деятельности, включающим в себя расчет стоимости объекта или отдельных прав по отношению к оцениваемому объекту, например права аренды, права пользования и др.

В современном обществе, помимо случаев обязательной независимой оценки, возрастает потребность в оценке недвижимости в целом. Часто ценность недвижимости очевидна ее владельцам или потенциальным покупателям. Однако после независимой оценки имущества его стоимость может быть существенно скорректирована. Чтобы определить эту реальную стоимость, свойство оценивается.

Оценка недвижимости все чаще необходима для купли-продажи имущества, получения кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования наследственных прав. Собственники часто управляют своим имуществом неэффективно, а при продаже определяют его рыночную цену без привлечения оценщиков. Эти проблемы негативно сказываются на прибыльности и, в конечном счете, на стоимости недвижимости в целом.

Объект исследования — жилое помещение, расположенное по адресу г. Новосибирск, ул. Степная дом 36/1, кв. 26.

Цель исследования — определение рыночной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Степная дом 36/1, квартира 26

Цель включает в себя ряд задач:

• Рассмотрим понятие недвижимости и ее виды.
• Проанализируйте основные виды стоимости, используемые при оценке недвижимости.
• Определите основные принципы оценки недвижимости.
• Проанализируйте информационное обеспечение оценки недвижимости.
• Рассмотрим правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимости.
• Рассмотрим основные подходы, используемые при оценке недвижимости.
• Проанализируйте современное состояние рынка жилья Новосибирска.
• Рассчитать рыночную стоимость объекта оценки-жилого помещения, расположенного по адресу г. Новосибирск, ул. Степная. дом 36/1, кв. 26.

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» оценка имущества является безусловной и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка ведения государственной статистики и бухгалтерского учета и отчетности. Этот закон определяет перечень случаев, в которых оценка объектов должна быть обязательной. В частности, оценка имущества является обязательной при определении стартовой цены аукционов и конкурсов по продаже или аренде объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Обязательная оценка должна проводиться также при присвоении долговых обязательств, связанных с объектами недвижимости, а также при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под государственные гарантии. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Федерации, местных бюджетов или внебюджетных фондов.

Оценка считается обязательной в случае возникновения любого спора о стоимости недвижимого имущества, в том числе при национализации имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости ипотеки; при смене собственника имущества, находящегося в доверительном управлении; при составлении брачного договора или разделе имущества разводящихся супругов.

Как и любой товар на рынке, недвижимость имеет свою цену и ценность.

Цена объекта недвижимости — это цена конкретной завершенной сделки купли-продажи объекта недвижимости. В связи с тем, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке так или иначе связана со стоимостью имущества, этот термин часто используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может существенно отличаться от рыночной. Это различие, называемое «корректировкой торговли», зависит от ряда причин, таких как наличие аналогов или стабильность рынка.

Рыночная стоимость имущества — предполагаемая денежная сумма, по которой продавец, обладающий полной информацией о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласился продать его, а покупатель, обладающий полной информацией о стоимости имущества и не обязанный его покупать, изъявил желание его купить. То есть это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в конкурентной среде. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на размер сделки не влияют никакие чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом торговли и содержит диапазон колебаний как вверх, так и вниз.

Понятие стоимости собственности имеет много различных аспектов. Это рыночная стоимость и восстановительная стоимость, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, налоговая стоимость и ликвидационная стоимость, начальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и арендная стоимость имущества, стоимость действующего предприятия и стоимость имущества в существующем пользовании и т. д.

Потребительская стоимость отражает стоимость объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской ценности объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в предыстории эксплуатации объекта и прогнозируются в будущем.

Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования имущества, то потребительская стоимость определяется исходя из текущего использования имущества.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизведения копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются одни и те же архитектурные решения, используются одни и те же строительные конструкции и материалы, даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В этом случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки архитектурных решений, которые были у оцениваемого объекта.

Восстановительная стоимость (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами по текущим ценам на строительство объекта оценки, имеющего эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с современными стандартами проектирования и передовыми материалами и конструкциями, а также современным оборудованием объекта оценки.

Таким образом, стоимость замещения выражается в затратах на воспроизведение точной копии объекта, а стоимость замещения — в затратах на создание функционального эквивалента объекта.

Понятие «инвестиционная стоимость» (аналогично понятию» потребительная стоимость») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемого инвестором дохода и конкретной ставки капитализации.

Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта или объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости как в большую, так и в меньшую сторону, хотя они могут совпадать. Этот тип ценности субъективен.

Страховая стоимость объектов недвижимости — это стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. Исходя из страховой стоимости имущества, определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации

Инфляция за период с 1 по 7 октября 2013 года составила 0,1%, с начала октября — 0,1%, с начала года-4,9% (в 2012 году: с начала месяца-0,2%, с начала года-5,4%, в целом за октябрь-0,5%).

За годовой период инфляция составила 6,0% (6,1% — на прошлой неделе).

Замедляется падение цен на плодоовощную продукцию. На прошлой неделе цены на картофель выросли. На яйца, сыр, молоко, сливочное масло рост цен за две недели октября выше, чем в октябре 2012 года в целом за месяц. По мясу динамика цен разнонаправленная: свинина продолжает дорожать, мясо птицы падает, а цены на говядину практически стабильны. Сезонное снижение цен на сахар набирает обороты.

Цены на бензин не изменились на прошлой неделе, в то время как цены на дизельное топливо выросли на 0,1%.

В сентябре индекс потребительских цен составил 100,2%, с начала года-104,7% (в сентябре 2012 года-100,6%, с начала года-105,2%).

В сентябре 2013 года инфляция составила 0,2%, с начала года — 4,7% (в сентябре 2012-0, 6%, с начала года-5,2%). За годовой период уровень инфляции снизился до 6,1% с 6,5% в августе.

В сентябре продолжился рост цен на продовольственные товары без плодоовощной продукции, вследствие роста цен на продовольственный импорт на фоне предшествующего ослабления курса рубля, а также сезонных факторов. Снижение цен на плодоовощную продукцию замедлилось, на отдельные виды цены начали расти.

На услуги рост цен ниже, чем год назад вследствие однократного повышения тарифов инфраструктурных отраслей (июль), в отличие от двухступенчатого повышения год назад (второй этап — сентябрь).

9 октября 2013 года цена на нефть Urals составила 107,7 доллара США за баррель, снизившись за последнюю неделю (с 2 октября по 9 октября) на 0,3 доллара США за баррель. С начала года по 9 октября средняя цена составила 107,7 доллара США за баррель. Экспорт товаров в январе-сентябре 2013 г., по оценке, составил 382,7 млрд. долларов США, по сравнению с соответствующим периодом 2012 г. экспорт снизился на 1,4 процента. По данным ФТС России, в январе-августе 2013 г. экспорт угля каменного вырос на 8,2%, нефтепродуктов — на 9,8%, газа природного — на 5,6%, экспорт нефти снизился на 1,7 процента. Импорт товаров в январе-сентябре 2013 г., по оценке, составил 249,2 млрд. долларов США, по сравнению с соответствующим периодом 2012 г. импорт вырос на 3,4 процента. Банк России опубликовал первую оценку платежного баланса РФ за III квартал 2013 года. В III квартале 2013 г. профицит счета текущих операций сократился до 1,1 млрд. долларов США против 2,3 млрд. долларов США во II квартале 2013 г. и 6,3 млрд. долларов США в III квартале 2012 года. Значение текущего счета оказалось минимальным с осени кризисного 1998 года. Это сокращение в основном было связано с продолжающимся ухудшением баланса услуг, дефицит которого в III квартале увеличился до рекордных 20 млрд. долларов США, против 13 млрд. долларов США во II квартале и 15 млрд. долларов США в III квартале прошлого года. В отличие от товарного импорта, рост которого практически полностью иссяк, рост спроса на импорт услуг продолжает ускоряться, достигнув в III квартале 21,7%, против 20% во II квартале текущего года.Росстатом проведено выборочное обследование потребительских ожиданий населения за III квартал 2013 года.В III квартале 2013 г индекс потребительской уверенности Индекс потребительской уверенности рассчитывается Росстатом ежемесячно как среднее арифметическое значение балансов оценок произошедших и ожидаемых изменений личного материального положения, произошедших и ожидаемых изменений экономической ситуации в России, благоприятности условий для крупных покупок (в процентах); сезонная корректировка временных рядов не проводится. по сравнению со II кварталом 2013 г. снизился на 1 процентный пункт и составил (-7%) против (-6%) во II квартале 2013 года. Снижение индекса потребительской уверенности обусловлено отрицательной динамикой всех его компонентов. При этом наибольшее влияние оказало ухудшение субъективного мнения населения относительно произошедших и ожидаемых изменений в экономике России.Индекс произошедших изменений в экономике России снизился на 2 процентных пункта и составил (-7%) против (-5%) во II квартале 2013 года. Индекс ожидаемых изменений экономической ситуации в России на краткосрочную перспективу в III квартале 2013 г. снизился до (-3%) против (-0,5%) во II квартале 2013 года.Положительных изменений в экономике страны в течение следующих 12-ти месяцев прогнозируют 18% опрошенных (во II квартале 2013 г. — 20%), при этом доля респондентов, отрицательно оценивающих ожидаемые изменения в экономической ситуации, возросла до 22% с 19% во II квартале 2013 года.Индекс произошедших изменений в личном материальном положении снизился на 1 процентный пункт и составил (-6%) против (-5%) во II квартале 2013 года. Индекс ожидаемых изменений в личном материальном положении в III квартале 2013 г. снизился на 1 процентный пункт и составил (-2%) против (-1%) во II квартале 2013 года.Индекс благоприятности условий для крупных покупок снизился на 1 процентный пункт и составил (-18%) против (-17%) во II квартале 2013 года. Индекс благоприятности условий для сбережений не изменился и сохранился на отметке (-32%).

За прошедшую неделю официальный номинальный курс доллара США по отношению к российскому рублю вырос на 0,7% (неделей ранее — снизился на 0,12%), составив 32,36 руб. за доллар США по состоянию на 11 октября, курс евро к рублю снизился на 0,02%, до 43,68 руб. за евро (неделей ранее — вырос на 0,4%).

Существуют следующие ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки:

Переданные имущественные права. Цена предложения объекта, зарегистрированного в качестве имущества, выше цены предложения объекта, не зарегистрированного в качестве имущества (договор долевого участия, инвестиционный договор).

Условия финансирования. Цена предложения для различных объектов недвижимости может отличаться из-за различных условий финансирования. Например, могут использоваться кредитные схемы, в которых сделка финансируется продавцом с процентными ставками по кредиту ниже рыночного уровня. В этом случае покупатели платят более высокие цены за объекты, чтобы компенсировать продавцу такое льготное финансирование для покупателя. И наоборот, процентные ставки по кредиту в пределах рыночного уровня позволяют приобрести объект по более низким ценам.

Условия продажи. Как правило, условия продажи существенно влияют на цену сделки. Его можно заключить по цене ниже рыночной, если продавцу срочно нужны наличные. Финансовые, корпоративные и семейные связи также могут влиять на цену недвижимости.

Рыночные условия. На рынке цены меняются со временем. Причиной этого могут быть инфляционные или дефляционные процессы в экономике. Изменения цен могут произойти в результате новых законов, налогового регулирования, высотных или уплотненных ограничений на строительные работы, а также из-за колебаний спроса и предложения на недвижимость в целом.

Местоположение. Одним из основных факторов, влияющих на формирование цен на жилье, является его месторасположение, то есть удаленность от центра, транспортных магистралей, социальных объектов. В районах с хорошо развитой инфраструктурой (шаговая доступность школ, детских садов, поликлиник, аптек, продуктовых магазинов), стабильной транспортной доступностью цены на квартиры выше, чем в отдаленных или малопрестижных районах.

Физические характеристики:

Год постройки дома. Чем моложе дом, тем выше стоимость квартиры.

Тип макета. Дома повышенной комфортности являются одними из самых дорогих, а «хрущевки» стоят дешевле других домов, их строили как временное жилье.

Материал стен. Квартиры в кирпичных домах стоят дороже, чем квартиры, расположенные в панельных или блочных домах.

Этаж/количество этажей. Квартиры, расположенные на средних этажах, стоят дороже, чем квартиры, расположенные на первом или последнем этажах.

Квадратура. Размер комнат квартиры может повлиять на решение покупателя, но не на стоимость.

Курсовая работа на тему: «Аренда. Рынок аренды нежилых помещений»

Описание и выбор подходов, используемых для определения стоимости объекта

Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и прибыльный подходы при проведении оценки в соответствии со стандартами оценки.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках каждого из подходов к оценке.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замены объекта, с учетом его износа и морального износа.
Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогами объекта, в отношении которых имеется информация о ценах.
Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемого дохода от использования объекта оценки.
Выбор подхода к определению стоимости объекта оценки

Затратный подход основан на принципе замещения, который гласит, что покупатель не будет платить за имущество больше той суммы, которую необходимо будет потратить на приобретение земельного участка и строительство объекта, сходного по своим потребительским характеристикам с объектом оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. У нас нет официальной сметы расходов на покупку участка и строительство на нем здания, частью которого является объект оценки.

В свою очередь, Расчет «стандартных» смет, СНиПов и т. д. С учетом всех реальных дополнительных затрат, определяющих общую амортизацию здания в целом и «изолирующих» стоимость единицы площади квартиры, приведет к большой погрешности в расчетах.
Кроме того, нам не известны случаи приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобрел в собственность одну квартиру в многоквартирном доме путем ее строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, мы решили отказаться от его применения.
Доходный подход основан на принципе ожидания, который гласит, что все сегодняшние затраты являются отражением будущих выгод. При применении данного подхода анализируется возможность получения недвижимостью определенного дохода, который обычно выражается в виде дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Что касается объекта оценки, то можно гипотетически предположить, что он может быть приобретен не как «квартира для проживания», а как объект для получения прибыли от сдачи ее в аренду с последующей (возможной) продажей.

Но, несмотря на существующий развитый рынок аренды жилья в регионе, он продолжает оставаться в основном «черным». В подавляющем большинстве случаев договор аренды нигде не регистрируется, а оплата производится в виде не облагаемой налогом денежной суммы. Это обстоятельство не позволяет нам собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и арендных ставках на аналогичные объекты.

Кроме того, как правило, единицей сравнения при сдаче квартиры в аренду является не квадратный метр, а объект (квартира) в целом, и при пересчете стоимости по отношению к квадратному метру возникает большое количество субъективных факторов (например, стоимость квартиры определяется не столько как объект определенной площади, сколько как просто отдельное жилье). Еще одним фактором, который добавляет субъективности при использовании доходного подхода, является то, что почти все квартиры сдаются с определенным набором опций (мебель, телефон и т. д.).

То есть доход от аренды формируется не только недвижимостью, а разделение и распределение дохода, генерируемого объектом недвижимости, и дохода, генерируемого наличием или отсутствием различных вариантов, практически невозможно. Учитывая все вышеперечисленные факторы, мы считаем невозможным применение прибыльного подхода.

Сравнительный подход является общим и удобным для определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку сегмент рынка жилой недвижимости достаточно развит и доступен с точки зрения необходимой информации. Подход позволяет получить наиболее точные результаты оценки, как это отражает реальную рыночную ситуацию: реальные цены сделок или предложения поиска, и предложения и т. д .. н.
Учитывая вышеуказанные факты, руководствуясь месяцем.20 ФСО номер 1, мы решили отказаться от м от использования дорогостоящих и прибыльных подходов.

Сравнительный подход — Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанной на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую типичный покупатель будет платить за аналогичный по качеству и полезности объект.
Метод сравнения продаж наиболее применим к недвижимости, для которой имеется достаточно информации о последних сделках рука втулки, замазка-продажа. Если такое свойство на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не используется. Любая разница в условиях продажи сопоставимого объекта от типичных рыночных условий к дате оценки следует учитывать при анализе.
Поэтому при использовании метода сравнения продаж требуется надежность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж является последовательное выполнение следующих действий:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, связанных с аналоговыми объектами.
2. Определите подходящие единицы сравнения и выполните сравнительный анализ для каждой единицы.
3. Сравнение оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки ih отпускных цен или исключения их из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен реализации аналоговых объектов все корректировки производятся от аналогового объекта к объекту оценки.

Аренда появилась примерно за два тысячелетия до нашей эры, и предметом ее была земля. В дальнейшем объектами аренды стали не только земля, но и здания, оборудование и почти все, что только можно себе представить, включая ядерные энергетические комплексы и линкоры. С 1950;х годов развитие аренды в США, включая такие ее разновидности, как лизинг и возвратный лизинг (лизбэк), приобрело особенно бурный характер.

Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая — выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда — это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы.

Аренда (лизинг) является одним из существенных элементов организационно — экономического механизма реализации проекта, требующих специфических способов учет а в расчетах эффективности.

Понятия «лизинг» и «аренда» тождественны (термин«лизинг» произошел от английского глагола to lease – «арендовать», «брать в аренду»).

Определения понятия «лизинг», особенно в законодательстве разных стран, различаются. Например, Европейская ассоциация национальных ассоциаций по лизинг у оборудования (Евролиз) дает следующее общее определение: «Лизинг — это договор аренды завода, промышленных товаров, оборудования, недвижимости для использования их в производственных целях арендатором, в то время как товары покупаются арендодателем и он сохраняет за собой право собственности».

Различают оперативный и финансовый лизинг.

Белорусский оперативный лизинг, или аренда, прокат, подразумевает передачу в пользование имущества многоразового использования нас рок, меньший экономически целесообразного срока службы.

Белорусский (финансовый) лизинг — это вид предпринимательской деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору финансовой аренды (лизинг а) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Необходимость специального отражения лизинговыхопераций в расчетах эффективности возникает, если проект предусматривает:

• реализацию производимой продукции на условиях лизинг а;
• использование имущества на условиях аренды (лизинг а, в том числе международного);
• оценку эффективности создания или развития лизинговой компании или организациилизинговой деятельности на действующем предприятии.

Целесообразность рассмотрения схемы лизинг а при разработке организационно-экономического механизма реализации проектаобусловлена рядом обстоятельств:

Наименование проекта: приобретение импортного оборудования модели AGIECUT CLASSIC 2(представительство фирмы AGIE в г. Минске«Тали ка АГ») для изготовления шестеренгероторных механизмов (гидрорулей) на ОАО«ОЗРСС».

Рассматриваем три возможных варианта лизинговой схемы проекта приобретения необходимого для станкостроительного предприятия оборудования стоимостью 150 тыс. долл. США. Используем методику сопоставительного анализа приобретения оборудования на условиях лизинг а и кредита, предложенную фирмой «Гарантинвест».

Срок поставки оборудования, его монтаж а и пуска по условиям проведенных специалистами ОАО «ОЗРСС» в Германии (сентябрь, 1997 г.) переговоров составляет восемь месяцев. Немецкий партнер требует от нашего предприятия100%-ой предо платы. ОАО «ОЗРСС» в едет переговоры с Нацбанком, чтобы тот выступил перед немецким партнеромгарантом сделки, и не платить сразу все 100%. Определен но, что банк будет осуществлять данную услугу за комиссионное вознаграждение.

Первый вариант. Лизингодателем выступает Нацбанк (или его лизинговаякомпания) за счет собственных валютных средств под 28% годовых с поквартальнымпогашением основного долга и процентов.

Второй вариант. Лизингодателем выступает тот же Нацбанк или другой отечественный банк, получивший под свои гарантии необходимые ресурсы для кредитования проекта от западного финансового источника, например, от ЕБРР или “Дойче — банка”. Стоимость западных финансовых ресурсов берется из рас чета 19% годовых. Отечественный банк получает маржу в размере 4%. Итак, для ОАО “ОЗРСС” этот кредит обойдется в 23% годовых. Погашение кредита — раз в полгода.

Третий вариант. Лизингодатель — непосредственно западный инвестор. Стоимость кредитных ресурсов — 12% годовых. Погашение — раз в полугодие.

Срок лизинг а для всех вариантов составляет 4 года. Лизинговые платежи выплачиваются по первому варианту раз в год, т. е. всего 8 платежей; по второму и третьему вариантам — раз в полугодие, т. е. всего 4 плат ежа. Остаточная стоимость, по которой оборудование будет выкупаться предприятием в собственность или, как указывается в лизинговых соглашениях, по “цене возможной покупки”, рассчитана по двум вариантам: в размере 1% и 3% от балансовой стоимости. Предусмотрены также два варианта сроков платежей: в конце периода (квартала, полугодия); в начале периода.

В состав лизингового плат ежа (лизингового процента) входят следующие основные элементы: амортизация, плата за ресурсы, привлекаемые лизингодателем для осуществления сделки, лизинговая маржа, включающая доход лизингодателя за оказываемые услуги.

По первому варианту стоимость привлекаемых кредитных ресурсов составляет 28% годовых, лизинговая маржа — 4% годовых.

По второму варианту привлекаемых кредитных ресурсов — 19%, лизинговая маржа — 4%.

По третьему варианту стоимость привлекаемых средств кредитных ресурсов — 10%, лизинговая маржа — 2%.

К вопросу об аренде коммерческой недвижимости

1. Расчёт затрат по первому варианту.

В соответствии с рассматриваемыми нами условиями рассчитываем расходы предприятия по финансовому лизинг у по формуле:

R/t

? L = Ф * ;

1 – 1/(1 + R/t) t*T

где

L – сумма лизинговых платежей;

• Ф –стоимость лизингового имущества;
• T – срок договора;
• R – ставка лизингового процента;
• T — периодичность лизинговых платежей; [10, 35 c.].

0,3214 0,08

??L = 150000 * 1 – 1/(1 + 0,3214)10 =150 000 * 1 – 0,29189 = 16946,52 тыс. долл. США

Для опркделения суммы плат ежа, скоректированного на величину выбранной клиентом остаточной стоимости, применяется формула дисконтного множителя:

1

? d = ;

1 + O * 1/(1 + R/t)t*T

d – дисконтный множитель;

• где О –остаточная стоимость;

1

? d = = 0,99708 .

1 + 0,01 * 1/(1 + 0,32/4)16

С учет ом корректировки на d (коэффициент остаточной стоимости) L будет равна 16897,036 тыс. долл. США

При 3%-ной остаточной стоимости d равняется 0,991319. Тогда L будет равна 16799,41 тыс. долл. США

Сумма лизинговых платежей при 3%-ной остаточной стоимости составит:

(16799,41*16)+ 4500 = 27320,56 тыс. долл. США

Если первый арендный платеж осуществляется авансом в момент подписания лизингополучателем протокола о приемке оборудования, т. е. не в конце, а в начале процентного периода при квартальной периодичности уплаты процента, то в расчет суммы плат ежа вносится еще одна корректировка по формуле:

1

?a =

1 + R / t

Данный поправочный коэффициент равняется 0,9259. Это означает, что расходы предприятия снижаются почти на 8% за счет срока выплат лизинговых платежей.

С учет ом этого поправочного коэффициента общая сумма лизинговых платежей составляет по:

1% — ной остаточний стоимости — 271852,576 * 0,9259 = 251708,3 тыс. долл.

США

3% — ной остаточний стоимости — 273290,56 * 0,9259 = 253039,73 тыс. долл.

США

Здесь следует сделать следующее замечание. В предлагаемом рас чете считаем, что арендные платежи выплачиваются авансом. Если же выплата происходит в конце, то следует учитывать инфляцию, характерную для нынешней экономики Беларуси. В общем виде это будет иметь вид:

• L1 = L0 * (1 + i) t ;
• Т.

е. предлагаемый арендный платеж L0 по прошествии t-периода приобретает новую стоимость (наращение) Lt, где i – уровень инфляции.

Согласно существующим в настоящее время правила (пока не принимаем во внимание прецеденты, по которым предоставлялись льготы по операциям лизинг а) в расходы предприятия по получению оборудования также должны войти затраты, идентичные по направленности и суммам кредитной схемы покупки оборудования.

Расходы предприятия по таможенным пошлинам, сборам и НДС учитываем в режиме наличия договоренности с лизинговой компанией о том, что эти платежи вносятся в лизинговые соглашения. Лизингодатель (лизинговая компания) оплачивает их на границе, а затем они дополнительно учитываются в лизинговых платежах в течение трех кварталов и уплачиваются предприятием-лизингополучателем сверх расчетной величины лизинговых процентов на условиях привлечения для данной сделки кредитных ресурсов и получения лизингодателем соответствующей лизинговой маржи. Как видно, лизингодатель заинтересован в данной схеме.

2. Расчёт затрат по второму варианту

В соответствии рассматриваемыми условиями рассчитываем расходы предприятия по лизинг у по второму варианту.

0,2312 0, 115

??L = 150000 * = 150 000 *

1 – 1/(1 + 0,2312)8 1 – 1/2,3889

= 29669,76 тыс. долл. США

При выкупке оборудования в конце лизингового периода по остаточной стоимости в 1% d составит:

1

? d = = 0,99583 .

1 + 0,01 * 1/(1 + 0,2312)16

В этом случае разовый лизинговый платеж предприятия лизингодателю равняется:

29669,76 * 0,99583 =29546,037 тыс. долл. США

При выкупке оборудования по остаточной стоимости в 3% d составит0,98759.

В этом случае разовый лизинговый платеж равняется:

29669,76 * 0,98759 =29301,558 тыс. долл. США

Сумма лизинговых платежей составит ( в долл. США) по :

1%- ной остаточной стоимости – (29669,76 * 8) + 1500 = 238858,08

3%- ной остаточной стоимости – (29301,558 * 8) + 4500 =238912,46

Если предприятие будет осуществлять лизинговые платежи лизингодателю в начале каждого полугодия, поправочный коэффициент составит:

1 1

?? = = 0, 89686.

1 + 0,23/2 1 + 0,115

Эта корректировка позволяет сократить лизинговые платежи более чем на 10 %.

С учётом корректировок на величину остаточной стоимости оборудования и на сроки выплат общая величина лизинговых платежей по второму варианту будет составлять:

29669,76 * 0,99583 * 0,89686 =26498,65 тыс. долл. США

( 26498,66 * 8) + 1500 = 213489,27 тыс. долл. США

29669,76 * 0,98759 * 0,89686 =26279,395 тыс. долл. США

(26279,395 * 8) + 4500 = 214735,16 тыс. долл. США

Как и в первом варианте, расходы по таможенным пошлинам и НДС по договоренности с лизинговой компанией могут быть внесены в лизинговое соглашение и дополнительно учитываться в лизинговых платежах на условиях оговоренной сторонами стоимости привлечения кредитных ресурсов и размера лизинговой маржи.

3. Расчёт затрат по третьему варианту

В соответствии с рассматриваемыми условиями рассчитываем расходы предприятия при органнизации финансового лизинг а необходимого оборудования по третьему варианту:

?? 0,1212 0, 06

L =150 000* 1 –1/(1 + 0,12/2)8 =150 000 * 1 – 1/1,59385 = 24155,237 тыс. долл. США

При выкупке оборудования в конце лизингового периода по остаточной стоимости в 1% d составит:

1

Приоритетными направлениями совершенствования арендных отношений будут являться:

• увеличение длительности аренды на срок не менее чем 25 лет с постепенным переходом на более длительные сроки аренд;
• повышение роли и ответственности арендаторов в вопросах улучшения состояния арендного имуществ, переданных в аренду;
• снижение арендных ставок.

Министерство экономики разработало проект указа Президента «О внесении дополнения и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 21 август а 1996г. N 302», касающегося порядка определения минимальных ставок арендной платы за помещения в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности. В чем же суть предполагаемых изменений?

Прежде всего, коррективы вносятся в само название указа: после слова «административных» следует читать «и общественных». Таким образом, расширяется круг категорий зданий и сооружений, на которые распространяется указ.

Далее документом предполагается установить не минимальные ставки арендной платы, а их размеры. Данное нововведение в какой-тосте пени ограничит произвол арендодателей при установлении ставок арендной платы при сдаче в аренду помещений. Нынешний порядок позволяет арендодателю диктовать арендатору свои условия, ведь Указом Президента от 21.08.96г. N 302 установленыминимальные ставки. В связи с этим проектом предусмотрен а новая редакция определения минимальных ставок, утв. Указом N 302. Основная цель нового Порядка определения размеров арендной платы за помещения в административных и общественных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности(таково название документа в новой редакции) — недопущение необоснованного роста размеров арендной платы, совершенствование арендных отношений и установление максимального исчисления размеров арендной платы за помещения, находящиеся в государственной собственности.

Рассмотрим основные моменты проекта. В отличие от действующего Порядка в проекте назван уполномоченный главой государства орган— Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности, — который вправе устанавливать иные размеры арендной платы, нежели предусмотренные проектом нового документа.

Определен перечень зданий и сооружений, помещения в которых сдаются согласно этому документу. За основу перечня была принята классификация зданий и сооружений для определения ставок арендной платы, введенная Республиканской комиссией протоколом от 26.03.99г. N 5.

В отличие от действующих норм проектом предусмотреноисполнение денежного обязательства в белорусских рублях по курсу Национального банка, установленному не к доллару США, а к евро на день оплаты. НерезидентамиРеспублики Беларусь арендная плата вносится как в евро, так и белорусских рублях по курсу Нацбанка, установленному к евро на день оплаты, за исключением случаев, когда международными договорами предусмотрен иной порядок расчетов.

Установление арендной платы только в денежном выражении не стыкуется с нормами ст.585 Гражданского кодекса, согласно которой арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей не только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но и в виде: 1) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 2) предоставление арендатором определенных услуг; 3) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 4) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Проект ограничивает предоставленную ГК РБ возможность сторон договора аренды сочетать указанные выше формы арендной платы, а также предусматривать иные формы оплаты аренды.

Согласно проекту размер арендной платы уже рассчитывается исходя из общей площади арендуемых помещений, базовой ставки арендной платы за1 к в. м общей площади в месяц, понижающих и повышающих коэффициентов. Причем базовая ставка устанавливается Минским городским и областным исполнительными комитетами по согласованию с Республиканской комиссией по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности.

При рас чете размера арендной платы применяются коэффициенты место расположения, комфортности, целевого использования, социальной значимости. Необходимо отметить, что коэффициенты месторасположенияи комфортности практически остались прежними, и их применение снижает размер арендной платы. Что касается коэффициента целевого использования, то за производственные помещения установлен коэффициент — 1, за непроизводственные— 2, за смешанные — 1,5.

Классификация помещений по их целевому использованию на практике вызывает ряд вопросов ввиду отсутствия четко го их разграничения. Кроме того, немало случаев, когда арендаторы с целью занижения ставок арендной платы размещают (условно) в кабинетах руководителей простых сотрудников, что позволяет им вместо 10 USD в г. Минске за непроизводственные помещения платить 7USD — как за смешанные. Коэффициент социальной значимости деятельности, осуществляемой арендатором, устанавливается решением Минского городского и областных исполнительных комитетов для отдельных категорий арендаторов враз мере от 1,0 до 20. Применение данного коэффициента, согласно проекту, увеличивает арендную плату, что фактически не соответствует своему назначению. Необходимо вводить коэффициент от 1 до 0,2, что позволит оценить значимость деятельности арендатора.

При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов, применяются все соответствующие.

1. Банки и банковские операции: Учебник для вузов/Под ред. проф. Е. Ф. Жуков а.-М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.- с.243-248.

2. Батищев В. Финансовый лизинг — особенности учет а и налогообложения//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-1998.-№40(299).

— с.91-94. Внукова Н. Ни по понятиям, ни по закону//Бизнес.-1998.-№11(270).

— с.34.

3. Волченко А. Горький привкус лизинг а//Бизнес.-1998.-№38 (297).

— с.29,31.

4. Денисов О. Налоговое планирование возврата лизинг а//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-1998.-№39(298).

— с.77-79.

5. Джангиров Д. С нашим лизинг ом да в калачный ряд! // Бизнес.-1997.-№41(248).-с.10.

6. Киселе в. А. П. Теория и практика современного бизнес а.-К.: Издательство ЛИБРА, 1995. — с.142-144.

7. Львов Д. Шестьдесят процентов лошади//Бизнес.-1998.-№24(283).

— с.13-14.

8. Малышкин А. Финансовый лизинг: налогообложение и учет//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-1997.-№ 11(218).

— с.27-28.

9. Масло в С. О некоторых особенностях лизинговых операций//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-1998.-№38(297).

— с.44-47.

10. Миргородский. Вопросы правового регулирования лизингав Украине//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации. Часть 1.-1998.-№ 12(271).- с.34-35.

11. Огородников И. Лизинговые (арендные) отношения в новом, в том числе налоговом, законодательстве: правовые аспекты, налогообложение и бухгалтерский учет//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации. Часть2.-1998. №13 (272).

— с.5-10.

12. Словарь терминов современного рынка/Под ред. ВанчукЛ. Б.-Пермь.-”Всякая всячина”.-1991. — с.36-37.

13. Твердомед А. Два вопроса на тему финансового лизинг а//Бизнес.-Документы, комментарии, консультации.-Часть 1.-1998.-№47(306).

— с.66-69.

14. Указ Президента от 13 ноября 1997 г. № 587 «О лизинге».

15. Постановление Совета Министров от 29 сентября 1997 г. № 1280 «Об освобождении временно ввозимых товаров от обложения таможенными пошлинами и налогами».

16. Закона «О налоге на добавленную стоимость» (в редакции от 16 ноября 1999 г.)

17. Закон от 23декабря 1991 г. «О налоге на недвижимость».

18. Указ Президента от 22 декабря 2000 г. № 706 «О внесении дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 13 ноября 1997 г. № 587».

19. Закон от 22декабря 1991 г. «О налогах на доходы и прибыль».

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВОЙ И СРАВНИТЕЛЬНО-ИСТОРИЧЕСКИМ АНАЛИЗ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. Понятие, правовая природа, сущность, субъекты, объекты, предмет арендных отношений

1.2.4 Эволюция правового ре1улирования арендных 44 отношений в России

1.3. Особенности правового регулирования арендных 67 отношений в зарубежных странах

ГЛАВА 2. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ПРО-f БЛЕМЫ И ПРОТИВОРЕЧИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬ

НОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

2.1. Особенности правового регулирования аренды зданий, сооружений и нежилых помещений

2.2. Особенности правового регулирования аренды предприятий

2.3. Проблемы правового регулирования арендных платежей в договоре аренды недвижимости.

Договор аренды недвижимого имущества

Сторонами договора аренды выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних — коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду — один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности. Что же касается иных лиц, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. В соответствии со ст. 295 ГК РФ субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления. Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований. Однако, образовательное учреждение согласно п. 2 ст. 39 Закона РФ «Об образовании» вправе выступать в качестве арендодателя имущества, закрепленного учредителем за образовательным учреждением в оперативном управлении. Так же, учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной ему предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК РФ).

25 стр., 12440 слов

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Однако, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к существенным условиям договора относятся условия о предмете договора, условия которые названы в законе или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Принимая во внимание легальное определение договора аренды: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату по временное владение и пользование или во временное пользование, — следует сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.

Как отмечалось ранее, срок владения и (или) пользования арендатором, сданным внаем имуществом, всегда признавался одним из наиболее значимых условий договора аренды (имущественного найма).

Договор аренды может быть заключен как на определенный

(п.1, ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 той же статьи).

Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

В соответствии с абз.2 п.2 ст.610 ГК РФ, законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, пока существует переданное в аренду имущество.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3 ст.610 ГК РФ).

В ГК РФ сохранено ранее действовавшее указание о том, при заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе размеру арендной платы. Норма п. З ст.614 ГК РФ о возможности изменения арендной платы, но чаще она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаны условиями прежнего. [10]

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи).

В данном абзаце определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Перечислены объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень объектов имущества, которые могут сдаваться в аренду, не является исчерпывающим.

Возможность ввода ограничений либо запрета на аренду отдельных видов имущества существует лишь после принятия соответствующего закона (п. 1. абзац 2 ст. 607 ГК РФ).

В первую очередь, это относится к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК РФ).

Например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общегосударственного и специального назначения, иные стратегические объекты. Пункт 11 ст. 22 ЗК РФ допускает в исключительных случаях возможность передачи в аренду земельных участков, изъятых из оборота. Данное правило противоречит не только п. 2 ст. 27 ЗК РФ, но и теории гражданского и земельного права, аксиомой которых является невозможность совершения каких-либо сделок с вещами, изъятыми из оборота. [8]

Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи (исходя из смысла ст.130 ГК РФ) – которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды, а именно: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным. [8]

Как уже было отмечено ранее, в ГК РФ не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. Закон выделяет аренду зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК РФ, аренду предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК РФ).

Выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошло впервые с принятием второй части ГК РФ. К основным характеристикам зданий и сооружений относятся: фундаментальность, «привязка к земле», конструктивная расчитанность на длительный срок использования, значительная стоимость. Помимо вышеперечисленных в юридической литературе выделяют следующие признаки зданий: искусственность возведений; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению. [4]

Объектами гражданских прав являются материальные и нематериальные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Круг этих благ (объектов) чрезвычайно широк и многообразен. В соответствии со

ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, работы и услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность), нематериальные блага. [7]

Важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые

(ст. 130 ГК РФ).

К недвижимости закон относит земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т. е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса, обособленные водные объекты и т.п.).

К недвижимым вещам закон может отнести и иное, аналогичное, по сути, имущество. Так, жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики).

[2]

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве и воспринято практически всеми правовыми системами. По мнению некоторых авторов, такое деление связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота.

Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указа Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов. В советском гражданском праве категории недвижимости не было. ГК РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из «частного оборота». [3]

Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как объектов гражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. При этом необходимо отметить, что законодатель использует для обозначения недвижимости целый ряд терминов: «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», недвижимость». В большинстве случаев указанные понятия воспринимаются как синонимы, что представляется не совсем верным. [12]

Действительно, среди объектов гражданского права особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

ГК РФ применительно к делению на недвижимости и движимости оперирует понятием «вещи». Исходя из содержащегося в ГК определения недвижимости иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть, не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона. Исключением является признание недвижимостью, а точнее приравнивание к недвижимости такого сложного имущественного комплекса как предприятие

(ст. 132 ГК РФ).

При выработке понятия недвижимости учитывался и опыт законодательного определения недвижимости в зарубежных странах. Однако, ГК РФ не использовал троичную классификацию недвижимостей, которую содержит, например, французский гражданский кодекс, гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. и ряда других стран. ГК РФ не воспринял, в частности, такой элемент классификации, как недвижимость в силу назначения, под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимое имущество, присоединенное навсегда к недвижимости, являющееся, по сути, принадлежностью недвижимости как главной вещи. [12]

Категория недвижимости в действующем ГК РФ расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не вещами, составляющими единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения, многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие, как шахты и иные сооружения. При этом не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая объективно имеет прочную связь с землей, на которой она расположена. В соответствии с действующим российским законодательством строения, возведенные на чужом участке на законных основаниях, права на которые соответствующим образом зарегистрированы, будут отнесены к недвижимости.

14. Конституция Российской Федерации. Принята 12 декабря 1993 г. всенародным голосованием. М.: Юридлит, 2005-12-11

15. Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №30 ст.3594.

16. Постановление Правительства РФ от 08.04.2004 N 200 «ВОПРОСЫ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ»

• похожие работы
• все работы по предмету
• задать вопрос

ЦЕНТРОСОЮЗ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Московский университет потребительской кооперации

Волгоградский филиал

Глава 1. Понятие и особенности договора аренды……………………………………………… 4

1.1. Понятие и признаки договора аренды……………………………………………………….. 4

1.2. Основные элементы договора аренды……………………………………………………….. 8

Глава 2. Виды договора аренды………………………………………………………………… 12

2.1. Договор проката………………………………………………………………………………14

2.2. Договор аренды зданий и сооружений………………………………………………………19

Заключение………………………………………………………………………………………. 24

Список используемой литературы……………………………………………………………. 25

Введение

Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы Гражданского кодекса 1964 г. о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, в том числе связанных с определением круга объектов, которые могут быть предметом аренды, с выбором партнеров для заключения договоров, выработкой их условий и т.д.

Целью написания курсовой работы является детальное изучение особенностей договора аренды в предпринимательской и бытовой сферах.

Задачи курсовой работы:

1) раскрытие понятия и особенностей договора аренды, его признаков и основных элементов;

2) изучение отдельных видов договора аренды, их специфики.

Глава 1. Понятие и особенности договора аренды

1.1. Понятие и признаки договора аренды

Гражданский кодекс РФ определяет договор аренды. Как договор, согласно которому «одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. (То, что в ч.1 ст.606 ГК указывается не только на временное пользование, но также и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда).

Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность.

Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды — одна из разновидностей договоров по передача имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды. Продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч.2 ст.606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст.624 ГК). В законе ил договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренда включает некоторые элементы купли-продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой из этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Однако защиту оно получает только тогда. Когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью. Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если речь идет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда, но это не лишает данное право свойства следования.

следующие

определение сущности понятия недвижимая собственность, ее основных характеристик, а также определение места и роли данного понятия в системе взаимосвязанных экономических категорий;

• выявление и исследование основных факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости;
• определение наиболее важных критериев, характеризующих уровень развития рынка недвижимости;
• выявление наиболее существенных предпосылок государственного вмешательства в аренду недвижимости;
• определение главных направлений аренды недвижимости и анализ практического государственного участия в функционировании рынка в условиях переходной экономики;

Объектом исследования является процесс функционирования рынка недвижимости в условиях переходной экономики и развитой рыночной инфраструктуры, а также наиболее существенные особенности данного процесса в контексте государственного вмешательства в развитие сферы недвижимости.

23 стр., 11417 слов

Похожие записи:

• Заполнить больничный из мрот 2021 пилотный проект пример
• Какой годовой доход в 2021 не позволит слететь с патента
• Прожиточный минимум в россии в 2021г